商业可行性报告

某街商业区可行性分析报告单位：开元2023121日一、1、工程概述2023-51号地工程〔暂定〕投资商：开元占地面积：13800平方米总建筑面积：57960平方米投资总额：约64533万元人民币投资收状况〔租售结合：静态投资回收期296年〔含建设期〕3。49〔含建设期〕投资收益率%工程建设期：15个月2、工程建设背景是历史上形成的大连市最早的商业中心之一，是大连市对外主要窗口。整个街区的建筑风格、经营业态分布、道路交通环境、经营商品的档次等都代表了大连市的对外形象。经过大连市人民的共同努力，大连市在近十年内发生了巨大变化，并正在向着国际化区不协调、街区的特征逐步消逝、形象定位不清等方面。为使大连市真正成为中国北方重要的区域性国际化航运中心、商贸中心、旅游中心、202311月开头对进展天津街商业区进展总体规划，截止到20235月天津街一期发行规划方案设计已完成。703011311257068平方米，拟建筑面143739520239部改造工程约两年内完毕。在大连市人民政府、市规划局、市建委、开发办、市商委及中山区人民政府的等各级工作，并对一期五块地块进展了招投标，其中2023-51号地块由开元中标承建，预备2023-51大连市商业街大连市2023-51号地工程拟建为经营品牌服装为主充分反映大连城市特种方案均具有较高的可行性。3、工程建设依据大连市规划设计争辩院受市政府托付于2023年2月作出了一套比较系统的“天津街商进展高起点、高标准的整体设计。中标通知书关于天津街商业改造的会议纪要〔大连市政府办公厅二OOO年十二月五日〕中山信息〔第8期〔大连市中山区政府办公室，二OO一年三月八日〕5〔OO一年六月五日〕4、可研目的开发商在这一房地产工程的目标是有盈利性，它将该现场的物业潜力资本化并从规划的房地产投资中猎取可观的收益。此可行性争辩确定为评估该物业的经济和实施的可行性，并考虑了工程目前的建设状况和资金投入，此争辩的目的包括：物业市场分析及市场定位经营方案分析全部出售方案的财务可行性租售并举方案的财务可行性提出该工程投资资金筹措打算5、可行性报告编制依据本可行性报告的编制依据如下：中标通知书国家计委、建设部《建设工程经济评价方法与参数》工程工程的技术经济分析改造规划图现状表大连市建筑经济指标大连市动迁改造有关规定及各种收费标准大连市天津街商业芪改造规划前期筹划争辩报告及筹划条件相关的政策法规市场调查数据天津街改造会议纪要〔大连市人民政府及中山区人民政府〕6、工程主要经济技术一览表序号指标单位指标值1建筑类1-1占地面积平米13,8001-2建筑面积米57,9601-2-1地上建筑面积米33,1201-2-2地下建筑面积米24,8401-3建筑容积率〔地上〕1-4建筑掩盖率60%1-5绿地率25%1-6建设期月152-1投资总额万元64,533主要财务指标静态投资回收期年动态投资回收期年内部收益率%投资利润率15%净现值万元35,749%投资利税率投资利税率15%流淌比率528%二、工程开发条件1、工程选址及规划布局2023-51、精品城为中心的商业群，处于天津街改造总布局的第一段，属于一级用地。与中山广场金融圈、友好广场消遣圈、大连火车站、众多公共汽车站形成严密联系。规划设计地形呈L型布置，对吸引客流和提升物业价值极为有利。入口平面布置上承受弧形曲线，丰富了建筑物的造型。平面承受大柱距、大空间布置，有利于商场内部布局。为满足人民集散的需要，将建筑物远退红线，留足足够的地上、地下停车位。该地段为土净地出让，出让的土地综合地价为：7800元/平方米〔楼面地价〕该地价包括土地出让费、动迁安置费、产权补偿费、装修补偿费、搬家费、搬迁嘉奖费、三停费、排渣费跨区优待、不行预见费等及局部城市配套费用。2、规划设计条件及功能占地面积：13800平方米建筑物掩盖率：60%绿地率：>25%容积率〔地上总建筑面积：57960平方米地上：33120平方米，四层，商城地下：24840平方米，地下一、二层商场，地下二层含停车场3、场区状况5个较大地块，其动迁安置工作截止到202311月中旬已全部完毕。三、市场定位及经营方案1大连市政府对改造后的天津街的定位为：代表21世纪大连商业形象，面对中、高档消费群体，可与北京的王府井、上海的南京路以及香港的铜锣湾相媲美的标志性商业大街。依据这肯定位，经过我们深入细致的调查和争辩，并参照有关规划方案，我们将大连市2023-51施“星级效劳”标准，具有国际水准的精品名店。2为提高投资决策及设计的科学性，我们通过政策争辩、市场调研及推测、投资及财务2023-51允许、技术上可能、经济上可徒刑的状况下获得最高、最正确使用，提高投资收益率。出售与出租结合，考虑到物业整体布局、投资回收和便利治理，打算将物业地下两层及地上一层用于出售，地上二至四导通知于出租经营。经过测算这样的租售比例较为合〔有关财务分析附后〕3拟建商场将以“独特的生活方式中心”来引人注目。基于这一主题，我们将认真规划建筑的内部装修和建筑方式以制造与这一主题的目标和风格相应的适宜的购物环境。更为重要的是，货品和休闲活动应作好职业包装并且有选择地刺激购物者的需求和购物欲望。基于这一主题风格的物业不管是出售经营还是租售并举的方案都将启得较大的市场份额，实现较好的投资回报。4地市场本地具有500多万人口的市场，将近160万人口集中在中心商业区，对于这样大的市场没有特色的市场战略是不会对拟建的物业起多大作用的。为了加强其竞争性，应将市场战略的特色性和集中性相结合。首先，依据相应特性将市场分类，然后再设计购物中心以抓住这一市场份额。基于我们对市场走向和模式的观看，我们认为中高收入的年轻工薪族单身或已婚〔有或没有孩子，年龄在20到45岁之间，应当是拟建工程的市场中较为集中的局部。流淌市场据估量每年国内、外到大连旅游人数就如19967850万人。随着今后几年大连的经济开放和外国投资者的进入，这局部潜在市场估量将会进一步扩大。最近由加坡——大连合资的大窑湾港工程就已经表现出了这种趋势。由这局部参观旅游的人带来的商业消费不行低估。应将这一流淌市场视为拟建工程有期望发气利益的其次局部市场。租户组合及布置租户组合及布置状况是拟建工程市场战略的重要局部。一个成功的商业中心主要领带于租户/零售商的平衡和互补以及有效空间内有策略的布置。零售商/租户的分布应有打算的安排，这样才能保证商业零售掩盖率和光临商场的顾客均衡分布。还应考虑到固定租客与其它附属租客之间的互补与竞争关系。群众化且实力雄厚的主要租户对现代的商业中心的主题和目标来说格外关键Liangcourt的daimaru，加坡广场的yaohan,raffiessogo等。商店、国泰大厦、秋林公司是大连市仅有的几家经营零售商品的国有商厦。国外的商店/零售商还没有在大连的零售市场站筝脚跟。但有报道说日本的和加坡的已说明对在大连设立分店的兴趣。5地上一层主营港台女装、化装品、箱包地上二层主营欧美女装地上三层主营男装和童装地上四层为皮草广场地下一层为大型百货和食品超市地下二层为休闲美食广场、停车场、设备间等四、市场分析1天津街商业区具有优越的的地理位置，她西入口〔成功广场与大连火车站相连，东入口与大连港〔港湾桥〕相连，全长约21公里。大连火车站及大连港客运站是大连的主要交通枢纽，其客流量占大连市人口流淌量的50%以上。同时天津街商业区内靠人民路四周聚拢了大连市主要的白领阶层国家开发银行、中国进出口银行、光大银行、招商银行、中信实业银行、上海浦东进展银行企事业单位如大连海关、辽宁商检局、辽宁海事局、动植物检验、辽宁移动通讯、大连邮政、大连市财政局、大连市机械局、大连市化工局、辽宁省纺织进出口公司、中国粮食进出口。其地理位置优势是大连市其它大型商业区无法比较的。2成功广场与其相临的成功广场〔合资〕全面投入使用，的面貌、先进的设备、完善的配套设经营业户及旅游购物的人流。成功广场商业区的主要建筑在支下，以个体经营为主，整个街区的方向只能靠有限的标识来区分，极易使购物者迷失方向，为购物者带来不便。2023年与天津街一街之隔的大连青泥商业街进展了全面改造，现已承受尾声，青泥商林百货、中兴商业大厦、中山大厦、玛特购物中心等，同时正在兴超的有大连百年商城，〔太平洋百货〕以经营妇女用名牌的购物者难以便利地确定目标。32023—51号地工程的影响特色，制定切实可行的经营策略。不利影响家必争之地，必定存在较大竞争。有利影响天津街商业区的改造及购物环境的改善，使来大连旅游的国内外游客数量增加，同时吸引更多的市民在闲暇时间到市中心消费424800人，年销售总额为60亿元。主要商品销售以天百集团为主如大连市百货大楼、大连国泰大厦、大连天伦商厦、巴黎之春的大20余家服装专卖店、5家眼镜店、6家皮具专卖、4家中国特色小吃及数家饭店，如圣邦服饰、真维斯、班尼路、堡狮龙、佐丹奴、鱼、蜜雪儿、苹果等服装专卖店；丽字、大明等眼镜店：忠氏、忠记等皮具店。除个别专业店以外，几乎全部经销的商品以中低档为主，主要面对工薪阶层。5的大小、位置、朝向、楼层的不同而差异较大，据统计其租金从700/5000元/平方米。年不等；假设出售，其商场的售价可达20230-60000万元/平方米。依据我们对大连市商业区的市场调查与分析，初步推测大连市天津街在将来几年来的市场状况是：属于中档商业区，地段规划为综合商业体，因此，我们将目标客户定位在国内及国际知名品牌消费者。5依据对大连市同类工程的销售价风格查，我们假设临天津街的地理位置评价系数为1，1，计算出大连市同类商场的加权平均价格如表1所示。1市场定价法计算大连天津街商业区销售及出租价格表工程名称出租价格销售价格地理位置评价系数建筑标准评价系数加权平均价格〔元/平方米〕世界广场6000-8000116000-8000〔目前天津街街〕600018500门市房成功广场600020230-60000122023-66000友好大厦7000-20230148800-25000其它700-30001500-4500宠孚大厦8000-3000018000-35000从上表可以看出，天津街商业用途的市场加权平均销售价格可定义在20230-60000元/平方米之间，出租平均价格可定义在每年3000-8000元/平方米。本钱定价9227元/依据中高档的平均本钱年利润率30%〔未计算税项〕计算，则大连天津街商业区的市场平13000元/平方米左右。由于天津街的租金较高，假设不是急于回收资金，出租经营也是可行的。综合以因素，结合大连天津街商业区的特点及开发商资金使用营销策略。我们制定了环境、景观、下沉广场物业增加值等因素制定了出售、出租价格。22023-51号地工程销售及出租价格表工程面积〔米〕〔元/平方米〕〔万元〕〔元/平方米年〕〔万元/年〕地上四层82800031002567地上三层82800040003312地上二层82800050004140地上一层非428040000171200临街地上一层临400060000270000街小计3312000地下一层1242030000372600地下二层92200040003688地下二层设2023000备间地下二层车12000054．75场合计248407838013761。75数据说明：大连市同档次、同类建筑的市场租价为：世界广场租价为6000-8000元/平方米〔一层临街，目前天津街门市房租金为6000元平方米，成功广场租金为6000元平方米；销售价格为：成功广场〔商用20230-60000元平方米，友好大厦〔写字间7000-20230元/平方米，考虑到位置状况、物业类型、用途、楼层、临街状况、所在楼层地位、周遍环境、景观、下沉广场物业增加值等因素我们制定了拟建物业的出售价格为元/平方米，租金为3000-5000元/五、规划设计方案、建设条件分析1方面的水、电、煤气、集中供热、通讯容量不会有较大的变化，但考虑到某些市政设施陈旧当增加容量。资源的循环利用，缓解大连市用水的局面，同时满足休闲购物者及游客正常用水的需要。供电系统：变电所经变配电来满足供电需要。供热系统：承受集中供热，以实现能源的节约与环境的保护。通讯系统：利用原有的通讯系统以及有线电视系统根本可以满足工程的需求。有：道路宽度较窄；停车场严峻缺乏；无特地的出租车停降站。几条主要干道人民路、长江路、上海路、友好路、民生街、民意街将天津街步行街分割能导致交通隐患及使交通不畅，因此本次改造的必需解决的主要问题之一是交通组织问题。在工程施工过程中要求施工方处理安全治理小组度，完全避开施工中的重大人身伤亡事故为各建筑物配置先进的保安防范系统。对各个安全岗位的人员进展上岗前的强化培训。2消防问题涉及到公共财产、职员和客户的人身安全，因此从设计、施工单位、经营方方面面，严格依据相关的标准进展设计、施工和竣工验收。在运营期间还应严格执行《中的措施有：设施在设计上要到达政府部门的消防要求，施工时安装完善的消防报警、灭火系统。部门特地设立消防保安岗位，通过对安全设施及消防报警联动把握系统的昼夜监探，准时觉察并解决问题，最大限度地降低安全及消防隐患。全及消防设备，对设备进展准时的维护与更换，保证安全及消防系统的正常运行。健全消防制度，逐级落实消防责任制，严格执行消防的操作程序；健全消防组织，依据实际需要进展演练。定期或不定期对公司职员和客户进展消防教育。部门和场所设立醒目的消防警示标志。九、环境保护、节约能源方面1工程的生态环境的保护不仅要符合大连市总体规划要求中科学合理设计叔叔及环境保护的系统和建筑材料。拟实行的措施有：景观请景观设计专家在充分考虑四周环境的根底上严格依据政府规划要求进展方案的规划设计，以保护已存在的生态环境，使工程建成后给人以的感觉。污水处理建立完善的生活污水排放系统，并建立污水处理站，实现水资源的循环利用，削减对四周环境的污染。其中洗浴污水经过中水处理系统后，用来冲洗厕所、车辆和作绿化用水；生活废水和餐饮废水进入污水处理站噪音处理对公共场所、机电设备、泵房等产生噪音设备实行相应的隔音、消声措施；在风机管理道上加装各类消声器，以降低传到各场所的风机噪音；加强对机动车辆的治理，制止鸣笛等，符合《中国城市区域噪声标准》大气保护承受集中供热削减空气污染材料选用承受无污染、无辐射作用、隔音效果好的建筑材料，实现对生态环境的保护。生活垃圾与环保部门协作,科学合理放置垃圾箱，建立完善的垃圾收集处理系统，用封闭式垃圾车清运可。施工中的环境保护本工程的施工过程中，机械设备及施工粉尘对四周环境、人群造成危害，因此必需对工方作好施工过程中的生活垃圾、污水处理工作。2对工程施工过程及经营过程中职工的劳动保护应符合《中华人民共和国劳动法措施为；在本工程的施工中要求承包方对施工人员实行科学合理而具体的劳工保护措施除尘、饮食卫生、发放安全保护用具等。要求工程承包方为施工人员在施工期间进展人身保险。在公司运行期间，公司应与职工签定合法的用人合同，保护职工的合法权益。公司应为职工供给劳保用品。对女职工应当依据国家法律安排合法的工种，并进展孕期保护。16周岁的工童。3经营期间，应实行各种措施进展节能，既符合国家政策又可降低本钱。拟实行的措施有；在建筑设计上，做好建筑节能设计，尽可能承受节能行材料。在机电设备上全部承受节能型设备，包括水泵、电机、制冷机、灯具等。供暖管道加强保温设施，提高能源利用率。承受中水处理系统，提高是的质量利用率，到达节水目的。能的目的。十、总投资估算与资金筹措164533万元祥见建筑投资估算表。2100010000万元，其余承受银行贷款，贷款年利率依据%考虑。祥见投资打算与资金筹措表。十一、财务评价与分析1一、工程预算期15个月。经营期十年，总计算期十二年。二、工程折旧与摊销本可研报告用分析折旧法，马上折旧分成两类：建筑按1010%；机105%105年摊销。祥见固定资产折旧表及无形资产、递延资产摊销表三、经营收入2023、202345%，52%3%考虑，停车场按自营考虑。四、经营本钱经营本钱为工程总本钱扣除修理费及折旧摊销费。2财务评价分为财务评价报表和评价指标。一、根本报表财务现金流量表损益表资金来源与运用表资产负债表二、财务分析及指标计算静态指标A71489万元B投资回收期为年C15%D财务比率流淌比率=流淌资产总额/流淌负债总额=528%动态指标A35749万元投资财务内部收益率%投资回收期为年十二、风险分析本局部就开发过程中最有可能发生变化的建安本钱及总收入两个主要因素，对工程计算期内的内部收益率、财务净现值、投资回收期等因素进展敏感性分析，结果见表3。3抗风险分析无风险033%0%3574930%总10%43%30%4840135%收20%24%64%6105971%入-10%16%-27%23097-35%-20%27%-52%10441-71%建10%22%-18%29948-16%安20%-10%41%-33%24149-32%成-20%52%24%4154916%本58%4734932%由上表可见,各因素变化对该工程的内部收益率、财务净现值、投资回收期的影响程度不同，10-20%的抗风险力量。总收入变化是充分考虑市场潜在的购置随力量的变化，其变化同幅度考虑10-20%；建安总投资可能增加的主要因素是商城的装修档次提升、机电安装设备档次提升。从70%。十三、建议与结论1工程是大连市建设的需要，是使大连成为国际性现代化城市的一个重要举措，大连市2023-51号地工程建成投入使用，即可提升大连市的对外窗口形象又可提升拟建工程的品牌内涵和的国际知名度，真正实现经济效益和社会效益的双赢；大连市中山区天津街的地理位置格外优越，是大连市最大的商业街，和对外的窗口。大2023-51号地工程地理位置得天独厚。的市场定位切实可行。该工程建设符合相应的国家、大连市规划要求、国内的房地产业形势、以及商业区进展趋势，市场前景良好；专业、细致、以人为本的建筑、构造、景观、环保、设备设施设计无懈可击。全部销售和租售并举的方案都有很好的投资回报、流淌动性和抗风险力量，工程经济前景好，社会效益高，贷款归还力量强，是一个抱负的投资工程。2治理人员或公司，尽量缩短建设工期；同时做好政府部门的协调工作；该工程包含的各种设施多而杂，经营过程中集中治理难度比较大，在公司的组织构造中肯定要理顺各种治理关系；在工程的建设施工治理过程中肯定科学合理，要做好资金的筹措、使用等工作，使资金本钱降到最低点。建设投资估算表1占建设投资比例占建设投资比例备注%4456元%%643元考虑双回路供电1%计3%计%5149元%665元3%取二\5%取工程费用的%%457元%5148元%4528元建设投资估算表1占建设投资比例占建设投资比例备注%4456元%643元考虑双回路供电1%计3%%5149元%665元3%取二\5%取工程费用的%%457元%278元取一\5%(扣除综合地价)%457元11134元建设投资估算表1占建设投资比例占建设投资比例备注%4456元%643元考虑双回路供电1%3%%5149元%665元3%取二\5%取工程费用的%%457元考虑双回路供电考虑双回路供电%595元3%取固定资产投资的%1%计3%计建设投资估算表1序号一工程土地征用及拆迁补偿费工程量单价(元)造价(万元)1综合地价11,8247,8009,223二前期工程费1,3311城市管网设施配套费11,8243003552人防工程建设费11,82440473水增容费894,000364电贴费3,5096602325供热集资费20,700601246监理费1077勘查设计费3208地下管网撤除补费1009招标单位收取前期费10三工程费用10,6581土石方及支护工程53,207502662主体工程20,7001,3602,8153机电安装工程20,7001,4603,0224室内装修工程20,7001,5003,1055室外装修工程20,7005501,1396根底设施费20,700150311四开发间费用1,3771工程保险费3202不行预见费5993建设单位治理费3734参谋费85五财务费用945小计23,5345电贴费6,3216604176供热集资费160,750142257地下管网撤除补费100三开办费2,2161工程保险费5752建设单位治理费6713参谋费1534监理费1925勘查设计费5756招标单位收取前期费157职工培训费158营业筹备费109办公及家具购置费1022资金筹措9,76914,9011,6691772,518自有资金5,0005,0003,5273,5273,5273,5273,52建设投资5,0005,0003,5273,5273,5273,5273,52投资打算与资金筹措表2序号工程1011121234567891总投资14,901177建设投资14,8141,572802,3922,392贷款利息28879797112126140174190207224249流淌资金其它其它建设投资4,769 9,9011,669 1772,5042,5182,5322,292-688-453-4364,31借款(含利息)润3序与3序与工程折旧年限20232023202320232023202320231建筑物10原值13,74312,50611,26910,.0328,7957,5586,321折旧值1,2371,2371,2371,2371,2371,2371,237净值(残值10%)12,50611,26910,0328,7957,5585,0842设备10原值5,4404,9234,4063,8893,3722,8552,338折旧值517517517517517517517净值(残值5%)4,9234,4063,8893,3722,8552,3381,8213固定资产3固定资产合计原值19,18317,42915,67513,92112,16710,4138,6593,折旧值1,7541,7541,7541,7541,7541,7541,754净值17,42915,67513,92112,16710,4138,6596,905无形资产/递延资产摊销估算表4序号工程摊销年限20232023202320232023202320231无形资产原值1016,86315,17713,49111,80510,1198,4336,7472摊销费1,6861,6861,6861,6861,6861,6861,6863净值15,17713,49111,80510,1198,4336,7475,0614递延资产原值54,9533,9622,9711,9809895摊销费9919919919919916净值3,9622,9711,980989-27无形及递延资21,81619,13916,46213,78511,1088,4336,747产值合计8摊销费2,6772,6772,6772,6772,6771,6861,6869净值19,13916,46217,78511,1088,4316,7475,061本钱费用估算表5序号名称202320232023202320232023202320231销售局部建设本钱10,59012,2387062原材料141415151515153燃料\动力费545760606060604工资及福利费1101101101101101101105修理费3513513513513513513516折旧费1