工作标准和操作规程

工作标准和操作规程客户服务收费单处理流程目的：高效率完成客户要求的服务项目。范围：根据客户服务的项目要求，实施相应范围内的服务。职责：由工程部各专业维修工完成。流程图控制要点质量记录工程部接客户服务申请单。分专业，下达任务。由专业主管核算服务费用。客户确认服务项目正确，服务费用合理。客户签字确认后转给工程部按专业分单。由专业主管具体服务事宜。由维修工具体实施。工作结束后，由客户签字验收。如客户不满意，由维修工继续进行具体实施，直到客户满意。转物业部归档。YZ-KX/GC-F03-01《工程部工作值班日志》YZ-KX/WG-F08-01《客户服务收费单》

维修通知单工作流程目的：完成客户报修工单。范围：维修通知单所报全部维修工作。职责：由工程部各专业维修工完成。流程图控制要点质量记录工程部接到维修通知单后分专业分派。专业主管安排相关员工实施工作。维修人员准备材料和工具。维修人员按工单完成工作，由报修部门人员验收是否合格。完成维修工作后，填写维修单，和相关的记录。YZ-KX/GC-F03-01《工程部工作值班日志》YZ-KX/GC-F12-01《维修通知单》YZ-KX/GC-F05-01《维修通知单统计表》

设备维护保养工作流程目的：保证设备设施正常使用延长设备使用寿命。范围：大厦内全部设备设施。职责：由工程部各专业维修工完成。流程图控制要点质量记录专业班组领班结合设备运行状况制定设备维护保养计划。专业主管负责进行维护保养计划的审核。工程部经理最终审批。专业班组领班根据审批确定后的维护保养计划具体组织实施维保工作。维修员工根据《设备维护检修制度》进行设备维保工作。维保工作完成后试运行设备，以检查设备的状况是否正常。恢复设备维保前所处的工作状况。对维保工作进行记录，填写《设备维保记录》。YZ-KX/GC-F02-01《设备维修保养记录》YZ-KX/GC-F03-01《工程部工作值班日志》低压电器设备巡检流程目的：保证大厦用电设备安全可靠的运行。范围：大厦内所有用电设备。职责：强电专业和弱电专业员工负责。流程图控制要点质量记录专业班组领班制定年巡检计划。专业主管审核计划是否可行。专业班组领班分配巡检任务。在巡视过程中注意注意自身安全，防止意外发生。维修员工巡视设备运行是否正常。如不正常按低压电气紧急处理流程处理。做好相关记录。YZ-KX/GC-F03-01《工程部工作值班日志》

低压电气紧急情况工作流程目的：排除设备故障，减小事故影响范围。范围：大厦全部用电设备。职责：强电专业和弱电专业员工负责。流程图控制要点质量记录有紧急情况发生。维修员工赶赴现场判断故障的原因，同时通知上级主管。专业主管/班组领班现场组织人员进行故障的排除工作并通知物管部。为防止人员触电情况的发生，要做好一定的防护措施。故障是否能够及时的排除。做好临时处理的准备，如处理不了通知厂家来修。恢复设备设施的正常使用并通知物管部故障已排除。专业主管向上级领导汇报故障的原因及预防措施。工作完成后做好相关的工作记录。YZ-KX/GC-F03-01《工程部工作值班日志》YZ-KX/GC-F02-01《设备维修保养记录》YZ-KX/GC-F06-01《设备故障登记表》YZ-KX/GC-F21-01《事故调查报告》室外灯光、公用区日检流程目的：保证大厦室内外照明。范围：A、C座公用区及外场园林、投光灯。职责：由强电夜勤人员负责。流程图控制要点质量记录强电夜勤人员负责每日巡视工作。发现问题后判明原因并做及时处理。处理后是否恢复正常。如不正常，按低压电气临时工作流程处理。完成工作后做好相关记录。YZ-KX/GC-F03-01《工程部工作值班日志》YZ-KX/GC-F01-01《配电室值班日志》电梯保养流程目的：使大厦的电梯能正常、安全的运行。范围：大厦A、C段。职责：合同单位负责实施，工程部进行监督检查。流程图控制要点质量记录专业公司提交电梯保养计划。工程部逐级审核。通知安保部和物管部具体实施计划的方案。专业公司实施，电梯工监督。保养结束后电梯工检查专业公司保养是否到位。试运行电梯有无异常。恢复正常运行。做好相关记录和保存。YZ-KX/GC-F02-01《设备维修保养记录》YZ-KX/GC-F03-01《工程部工作值班日志》YZ-KX/GC-F09-01《电梯维修记录》电梯日常运行工作流程目的：确保电梯安全可靠的运行。范围：A、C段2座客货电梯。职责：电梯班组员工负责每日巡检。流程图控制要点质量记录专业主管制定巡检计划。电梯工具体实施工作。检查电梯运行情况是否正常。如不正常，停梯，通知物管部，并联系维保公司来人修复。恢复电梯自运行。做好相关记录。YZ-KX/GC-F02-01《设备维修保养记录》YZ-KX/GC-F03-01《工程部工作值班日志》YZ-KX/GC-F09-01《电梯维修记录》电梯临时使用流程目的：配合客户非正常工作时间运货。范围：A、C段2座货梯。职责：由配电室值班员或电梯司机完成。流程图控制要点质量记录物管部下发电梯使用工单。工程部根据实际情况安排相关人员开电梯。使用结束后锁闭电梯。工作完成后填写相关的表格和工单。YZ-KX/GC-F03-01《工程部工作值班日志》电话开通工作流程目的：及时、正确开通电话线路，为使用者提供高效率高质量的服务。范围：大厦委托物业的业主、客户。职责：弱电主管接物管部开出的线路开通单安排人员具体实施。流程图控制要点质量记录物管部下发电话开通单，弱电主管进行具体安排实施。工查列线表准备工作。级测试是否清楚。用户签字。做好记录并填写相应表格。撤消工单。YZ-KX/GC-F10-01《凯旋大厦电话列线表》YZ-KX/GC-F03-01《工程部工作值班日志》电梯紧急情况处理流程目的：快速处理险情、解救被困人员。范围：A、C段2座客货电梯。职责：电梯班组员工及其他班组已受训值班员负责。流程图控制要点质量记录接到紧急情况通知。电梯工赶赴现场首先解救被困人员，同时通知物管部和安保部电梯停用。联系电梯维保公司来人分析原因并进行故障处理。电梯修复后是否运行正常。电梯恢复正常使用后通知物管部和安保部故障排除。做好相关的记录。YZ-KX/GC-F03-01《工程部工作值班日志》YZ-KX/GC-F06-01《设备故障登记表》YZ-KX/GC-F09-01《电梯维修记录》YZ-KX/GC-F21-01《事故调查报告》消防系统检测工作流程目的：检测大厦消防设施确保可靠运行。范围：大厦A、C锻及地下部门。职责：由安保部主控，工程部协助完成测试工作。流程图控制要点质量记录据安保部测试计划由弱电维修领班拟定测试方案。弱电专业主管审核，经理审批测试方案是否可行。安保部经理审核测试方案是否能够实施。物业部征求客户的意见，是否同意测试。弱电维修领班协助安保部具体组织方案的实施（暖通专业、强电专业配合测试工作的实施，测试过程中确保非测试系统的正常运行）。详细记录检测结果并报工程部存档。YZ-KX/GC-F06-01《设备故障登记表》YZ-KX/GC-F03-01《工程部工作值班日志》消防系统故障流程目的：及时处理系统故障保证消防设施可靠运行。范围：大厦A、C段及地下部分。职责：弱电专业员工负责。流程图控制要点质量记录接到消防设施故障报修单。专业主管确认故障的性质，安排人员检修。故障是否修复。如不能修复联系厂家维修并采用临时处理措施，恢复系统的运行。恢复系统正常运行。填写工单和相关的记录。YZ-KX/GC-F02-01《设备维修保养记录》YZ-KX/GC-F03-01《工程部工作值班日志》YZ-KX/GC-F06-01《设备故障登记表》楼宇自控系统工作流程目的：确保楼宇控制设备正常运行，系统安全可靠。范围：本大厦各空调、给排水、公共照明、系统设施。职责：弱电专业员工具体操作实施。流程图控制要点质量记录进入楼宇自控主机的主界面。查主机各系统报警信号和核对上一班工作记录。将报警情况报告各专业班组进行处理，必要时到现场配合排除故障。故障无法排除时报主管领导联系专业厂家修理并采取临时措施保证恢复系统运行。检查主机报警故障是否排除。根据各专业主管的书面通知修改各控制设备的设定参数，输入操作密码进行修改设定，完成后对照通知单进行确认。做好本班内各项运行、值班记录。YZ-KX/GC-F12-01《楼宇自控系统控制设备运行记录》YZ-KX/GC-F21-01《事故调查报告》YZ-KX/GC-F22-01《楼宇自控系统控制设备运行参数记录》YZ-KX/GC-F23《楼宇自控参数修改通知单》直燃机组采暖流程目的：保障直燃机组安全稳定的运行，保障正常供暖。范围：适用于直燃机组供暖运行。职责：直燃机房值班人员负责。流程图控制要点质量记录2、直燃机组首次采暖运行时应检查采暖溶液阀采暖蒸汽阀处于打开状态。查天然气压力应为115Kpa±5%，CO2灭火系统处于工作状态。双温水泵电流不高于75A。检查直燃机组运行状况。按下“系统启动”组后，启动机组进入系统菜单，运行人员完成各程序确认后，机组进入自动运行。溶液泵燃烧器运转无异音，高压发器液位应为视镜1/2—2/3处。排烟温度不超过250℃，高发温度不超过160℃其它各参数应在安全值内。必须确认直燃机组稀释完成后，方可停双温水泵。完成直燃机组运行操作。YZ-KX/GC-F14-01《直燃机冬季运行记录》直燃机组制冷流程目的：保障直燃机组安全稳定的运行，保障正常供冷。范围：适用于直燃机组制冷运行。职责：直燃机房值班人员负责。流程图控制要点质量记录直燃机首次制冷应检查采暖溶液阀、采暖蒸汽阀处于关闭状态。查天然气压力应为115Kpa±5%，CO2灭火系统处于工作状态。检查冷却水泵电流不高于125A，双温水泵电流不高于75A。检查直燃机组运行状态。按下“系统启动”组后，启动机组，进入系统菜单，运行人员完成各程序确认后，机组进入自动正常运行。溶液泵、冷剂泵、燃烧器运转无异音，高压发生器液位应为视镜1/2—2/3处。冷却水温高于28℃时启动冷却塔风扇。排烟温度不超过250℃，高发温度不超过160℃，其它各参数应在安全值内。停机时先停冷却塔风扇后再停直燃机组。必须确认直燃机组稀释完成后方可停双温水泵、冷却水泵。完成直燃机组运行操作。CW-KX/GC-F13-01《直燃机夏季运行记录》直燃热水器操作规程目的：确保直燃热水器的安全和可靠运行。范围：用于直燃热水器的操作。职责：直燃机房值班人员负责执行。流程图控制要点质量记录暖通运行领班根据实际情况确定热水器的运行时间。值班人员根据要求确保热水器按时运行。检查热媒水水位必须在1/2-2/3之间。热水器出口温度设定不高于55℃，天然气压力为115Kpa±5%。当发现各参数不能满足启动时应立即调整至正常后，方可运行。热水循环泵运行压力为0.65Mpa。热水出口温度不超过设定温度10℃，天然气无浓度高报警，燃烧器工作无异常声音。发现不正常后应立即检查，必要时停止设备运行。随时检查运行情况。填写各项记录YZ-KX/GC-F15-01《热水器运行记录》风机巡检规程目的：确保风机的运行安全，为业主提供良好的工作环境。范围：大厦所有空调机、新风机、送排风机。职责：直燃机房值班人员按此规程完成。流程图控制要点质量记录暖通运行领班根据季节变化制定巡检工作计划，安排巡检人员完成此项工作。巡检人员应认真完成巡检工作。将风机转至手动状态听机组运转声音应正常，测进出水管温度差不应超过15℃，看电动阀、风阀动作应自如。冬季注意检查防冻开关。发现问题立即停止风机运转，挂标识牌按维修规程完成保养维修工作。检查一切正常是，将风机转为自动运行，并填写巡检记录。完成巡检工作后向主管汇报。YZ-KX/GC-F16-01《风机巡检记录表》YZ-KX/GC-F02-01《设备维修保养记录表》空调机新风机排风机维保规程目的：确保大厦空调机、新风机、排风机的维保工作正常。范围：空调机、新风机、排风机的维保工作。职责：暖通专业维修人员负责完成。流程图控制要点质量记录暖通维修领班根据实际情况制定工作计划。维修人员在断开主电源后应做好维保区域内的照明，确保工作的安全。用手摇动风轮检查其运转的稳定性，调整皮带松紧适当后，紧固风机螺丝。清理风机、风箱、表冷器、风过滤器、水过滤器等。向运转部位加注润滑油（含风阀等）。手动运转风机应运转正常无过电流现象。将风机调到自动状态后做好记录汇报上级。YZ-KX/GC-F02-01《设备维修保养记录》风机盘管保养规程目的：确保大厦风机盘管的维保工作正常。范围：风机盘管的维保工作。职责：暖通专业维修人员负责完成。流程图控制要点质量记录暖通维修领班根据实际情况制定维保计划。维修人员在断开电源后应做好工作区域的照明，确保工作安全。清理过滤器，接水盘后应向接水盘内加去藻片。手摇动风轮应运转平稳。温控器应正常，电动水阀风机均应受其控制且工况适当。试运转时风机盘管应无噪音，出风温度正常。清理现场，做好记录，向领班汇报。YZ-KX/GC-F02-01《设备维修保养记录》水泵维修保养流程目的：保养水泵在维保工作的正常进行。范围：适用于大厦内水泵的保养工作。职责：暖通专业人员负责执行。流程图控制要点质量记录暖通维修领班制定维保计划时应考虑零备件的准备。维保工作时应减少对客户的影响，如对客户影响应请物业部事先通知客户。必须确保维保工作时的人身及设备安全。更换零备件时应根据设备情况，对设备运行安全有影响的必须更换。油箱油位应在1/2-2/3之间，油质应合格。检查水泵试运行时水压和电源是否正常。填写各项记录。YZ-KX/GC-F02-01《设备维修保养记录》CW-KX/GC-F03-01《工程部工作值班日志》水系统巡检流程目的：保证大厦生活、消防水系统正常。范围：生活水、消防水系统巡检。职责：直燃机房值班人员负责执行巡检。流程图控制要点质量记录直燃机房值班人员巡检时应认真完成巡检工作。检查外网供水管线阀门正常，生活消防水泵正常，生活泵运转无异常，生活水泵运行时电流在110A以内，水压在0.65Mpa。检查室外高低位水箱液位是否正常，高位水箱液位在1.3-1.95m之间，低位水箱液位在30%-85%之间，室外水箱液位在2.5-3.7m之间。检查楼内给水、消防水系统设备正常无漏水现象。检查包括报警阀室、消毒间、高位水箱间及楼层管井内设备。抽查末端用水设备应正常无漏水现象，抽查包括卫生间、清洁间及消火栓。填写相关记录并报告上级。YZ-KX/GC-F17-01《水泵房巡检记录》ZY-KX/GC-F03-01《工程部工作值班日志》暖通设备维修工作流程目的：按计划对设备进行维护保养，以保证设备正常运行，达到保值增值的目标。范围：需维护保养的设备。职责：由暖通专业维修员工进行维修保养工作。流程图控制要点质量记录暖通维修领班根据设备运行情况报维保计划并制定维保所需材料。计划上报由专业主管与工程部经理审核。计划通过后由维修领班负责安排实施。维修领班及维修工依据计划进行材料准备。维修人员按操作规程要求、技术要求工作，维修领班监督检查工作过程。维修保养工作完成后，经过自检，清洁整理，调试运行，报维修领班检验。维修领班检验时：设备应达到运转无噪声、保温无脱落、无漏水现象，性能满足功能使用要求，检查不合格，重新按5、6程序处理，直到达到要求为准。检验合格，维修领班签字，设备恢复正常运行。工作结束后，返回工作单。YZ-KX/GC-F02-01《设备维修保养记录》电视信号开通工作流程目的：及时、正确开通电视信号为使用者提供高质高效服务。范围：大厦委托物业的业主和客户。职责：弱电主管接物管部服务单或工单，安排人员具体实施。流程图控制要点质量记录物管部下发服务单或工单，弱电主管安排具体人员实施。施工人员准备施工材料。敷设电视信号线路。逐级测试信号，至用户端。用户是否认可电视信号的清晰度。做好工作记录并将工单返回物管部。YZ-KX/GC-F03-01《工程部工作值班日志》变配电室倒闸工作流程目的：按照供电局调令或变配电室保养计划完成倒闸操作任务。范围：适用于变配电室倒闸操作。职责：变配电室值班人员执行。流程图控制要点质量记录接到倒闸操作任务。强电运行班组领班制定倒闸操作方案。强电专业主管审核操作方案是否可行。工程部经理审批操作方案的是否可行。强电运行班组领班具体安排倒闸工作。值班人员填写倒闸操作票。强电运行班组领班审核操作票是否正确。按供电局要求进行倒闸操作。倒闸完复合。做好记录。YZ-KX/GC-F03-01《工程部工作值班日志》YZ-KX/GC-F01-01《配电室值班日志》YZ-KX/GC-F04-01《倒闸操作票》YZ-KX/GC-F06-01《设备故障登记表》变配电室值班运行工作流程目的：确保大厦变配电室供电设备正常运行。范围：配电室。职责：变配电室值班人员执行。流程图控制要点质量记录进行交接班工作。巡视并记录运行情况和运行参数。根据倒闸操作完成倒闸工作。根据运行班组领班安排完成适当的维修工作。发现问题报运行班组领班处理。总结当班时段工作情况做好工作记录，准备进行交接班。进行交接班。YZ-KX/GC-F01-01《配电室值班日志》YZ-KX/GC-F20-01《配电室值班记录》天然气泄漏工作流程目的：在天然气突然泄漏时能尽快查明原因，恢复系统正常。范围：适用大厦内天然气出现泄漏时。职责：直燃机房值班人员负责执行。。流程图控制要点质量记录日常巡检工作时应认真检查，做到及时发现，发现大厦内天然气系统出现泄漏情况。携带天然气测漏仪到达现场。查明原因，必要时关闭天然气进气阀，同时启动通用系统，如泄漏现场严重应报告工程部、请安保部、物管部共同做好现场管理，严禁动火。能自行处理时应保证人员和设备的安全，在尽快恢复后报告主管。不能自行处理的请示主管后给天然气公司打电话95700。打开天然气阀门，试送天然气，试送时应分段完成，分段检查。检查天然气系统管线、设备查漏是否恢复正常。恢复天然气系统的正常后做好记录。YZ-KX/GC-F06-01《设备故障登记表》直燃机组运行中停电处理流程目的：在直燃机组停电时保障设备安全尽快恢复系统正常。范围：在直燃机运行时突然停电。职责：直燃机房值班人员负责执行。流程图控制要点质量记录现突然停电时，应沉着应对现场情况。关真空泵阀门以保障机组真空度，关停真空泵；关闭其他相关阀门。来电后应首先手动运行机组。注意冷剂泵运行时不要出现吸空现象。根据不同情况采用不同的熔晶方式。打开天然气阀门，将机组转至自动运行状态。尽快恢复系统正常YZ-KX/GC-F06-01《设备故障登记表》YZ-KX/GC-F03-01《工程部工作值班日志》直燃机组天然气断气流程目的：在天然气突然断气时能保障机组安全。范围：适用于直燃机组运行时天然气断气。职责：直燃机房值班人员负责执行。流程图控制要点质量记录天燃气突然断气时，溴化锂处于高浓度状态，应立即稀释处理。燃烧器断气后，首先应立即消除报警。检查双温水泵（夏季含冷却水泵）的运转应正常。机组转至手动状态，启动溶液泵。查明故障原因在保障安全的前提下尽快修复。机组稀释完成停机后应转为“自动状态”为再次运转做准备。天然气恢复正常后，将机组运行转至自动状态。YZ-KX/GC-F06-01《设备故障登记表》二次水箱清洁工作流程目的：保证大厦生活用水清洁卫生，符合饮用标准。范围：B325吨水箱、B段10层50吨水箱。职责：由专业清洁公司或暖通专业维修班组员工完成。流程图控制要点质量记录停水计划报工程部经理审批后通知物业部。物料准备：工作服、长柄尼龙刷、铁铲、消毒药品、照明（低压）灯、鼓风机、水泵、口罩、眼镜。检查电器设备安全性能：漏电开关、绝缘性能、线路导线有无破损。关闭供水阀门，排净水箱内的存水。用鼓风机向水箱你送风2-3小时。做蜡烛不熄灭实验，确认水箱内不缺氧。开始清洗水箱。洗完成后，打开进水箱的供水。检验水质合格后。正式投入使用。YZ-KX/GC-F02-01《设备维修保养记录》综合维修工作程序目的：按巡检程序对公共区域进行功能性巡检。范围：大厦管理区域内。职责：由综合维修工完成。流程图控制要点质量记录综合维修主管按维修计划安排人员对公共区域的巡检。每次巡检时，维修人员携带必要工