2023年开发经营与管理考试试卷(共五卷)含答案

2023年开发经营与管理考试试卷（一）

一、单项选择题（每小题2分，共100分）

1、某居住项目规划建筑面积为30000m2,含土地费用在内的开发成本为7500万

元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%,销售均价为5500元

/m2,适用的土地增值税税率为30%,则该项目应缴纳的土地增值税为（）万

元。（2014年真题）

A、1482.75

B、1755.00

C、1932.75

D、2205.00

【答案】A

【解析】考点：营业收入、利润和税金。

2、从房地产开发企业的角度看，不属于房地产开发过程中投入资源的是

（）。

A、土地

B、资本

C、劳动力

D、技术革新

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产开发的基本概念。房地产开发需要土地、劳动

力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入。

3、一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过工程建设总

投资的（）以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A、20%

B、25%

C、30%

D、40%

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产项目融资方案。一般规定，开发商投入的建设资

金（不含土地费用）达到或超过工程建设总投资的25%以后，方可获得政府房

地产管理部门颁发的预售许可证。

4、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿

债备付率不低于1.3,贷款年利率为12%,贷款期限为20年，按月等额还本付

息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。

A、28.73

B、29.11

C、344.74

D、349.31

【答案】B

【解析】本题考查的是偿债备付率。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期

应还本付息资金，当期应还本付息资金=可用于还本付息的资金/偿债备付率

=5/1.3=3.846（万元），月还本付息资金=3.846/12X10000=3205（元），已知

A=3205,i=12%∕12=l%,n=20×12=240,求P,P=A∕i×[1-1/（l+i）n]=

3205∕l%×[1-1/（1+1%）240]=291076（元）。

5、某房地产开发项目的占地面积2000m2,土地总价3000万元，如果房屋开发

成本为4500元/m2,预测销售价格为12000元/m2,则该项目实现盈亏平衡的容

积率为（）。

A、1.4

B、1.5

C、1.6

D、2

【答案】D

【解析】本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积

率平衡点=3000÷[（12000-4500）×0.2]=20

6、（）是通过合理的方式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的

贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。

A、类比法

B、收益折现法

C、净资产折扣法

D、成本法

【答案】B

【解析】考点：公开资本市场融资中的定价问题。收益折现法是通过合理的方式

估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出

拟上市公司价值。

7、（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

A、一手

B、基础

C、原始

D、二手

【答案】D

【解析】考点:市场调查的步骤。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可

以立即使用。

8、已知年利率为24%,则按季度计息时的实际年利率为（）。

A、24%

B、25.68%

C、24.75%

D、26.25%

【答案】D

【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。根据名义利率与实际利率的关

系，按季度计息的实际年利率=（1+24%/4）4-1=26.25%□

9、下列各项中，（）是收集一手资料时常普遍采用的调查方法。

A、电话

B、座谈

C、问卷

D、邮寄

【答案】C

【解析】考点:市场调查的步骤。收集一手资料时常采用的调查方法有观察法、

访问法、问卷法、实验法，问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。

10、某城市对某高速公路的投资行为属于下列（）投资类型。

A、居住物业投资

B、商用物业投资

C、工业物业投资

D、特殊物业投资

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产投资概述。特殊物业是指物业空间内的经营活动

需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高

速公路、桥梁、隧道等。

11、预售面积，是指报告期内（）的房屋建筑面积。

A、已正式交付使用

B、已正式签订商品房预售合同

C、已正式签订商品房交易合同

D、已正式竣工验收合格

【答案】B

【解析】本题考查的是市场交易指标。预售面积，是指报告期内已正式签订商

品房预售合同的房屋建筑面积

12、动态投资回收期是反映（）的重要指标。

A、开发项目投资成本大小

B、开发项目投资回收能力

C、开发项目资金流动速度

D、开发项目资金实力

【答案】B

【解析】本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期，是指当考虑现金流

折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能

力的重要指标。

13、某房地产开发企业向银行贷款6000万元，期限为3年，年利率为12虬若

该笔贷款的还款方式是期间按季付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的

本息总额是（）万元。

A、8160

B、8180

C、8260

D、8280

【答案】ʌ

【解析】考点：复利计算。企业支付的本息总额=6000X121%÷4X12+6000=8160

万元。

14、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资

方式是（）。

A、发行可转换债券

B、发行普通股股票

C、发行优先股股票

D、发行公司债券

【答案】D

【解析】考点:房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。

15、利息备付率通常按（）计算。

A、月

B,日

C、季

D、年

【答案】D

【解析】本题考查的是利息备付率。利息备付率通常按年计算，也可以按整个

借款期计算。

16、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。

A、吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间

B、吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间

C、在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期

D、吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

【答案】A

【解析】本题考查的是市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计

算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸

纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。

17、下列选项中，不属于工程款的动态结算方式的是（）。

A、按月结算

B、分段结算

C、进度款结算

D、竣工后一次结算

【答案】C

【解析】考点:成本控制。建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括按月结

算、竣工后一次结算、分段结算和其他双方约定的结算方式等。

18、企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提是（）。

A、市场调查

B、市场细分

C、市场分析

D、市场定位

【答案】A

【解析】考点:市场调查的意义和内容。市场调查是企业进行市场分析与预测、

正确制定市场营销战略和计划的前提。

19、对于土地供应政策，其核心是（）。

A、土地供应计划

B、外商投资控制

C、廉租住房与公共住房的并轨

D、调整畸高的租金

【答案】A

【解析】本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是

土地供应计划。

20、（2015年真题）采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内

容是（）ŋ

A、工程量清单

B、招标标底

C、招标控制价

D、评标办法

【答案】B

【解析】本题考查的是招标方式和招标机构。招标文件应包括：（1）招标公告

（或投标邀请书）；（2）投标人须知；（3）评标办法；（4）合同条款及格式；

（5）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；（6）设计图纸；（7）技术

标准和要求；（8）投标文件格式；（9）投标人须知前附表规定的其他材料。标

底在开标前必须保密，不能放到招标文件中公布。

21、（2017年真题）某房地产投资项目的名义收益率为12%,若通货膨胀率为

3%,银行贷款年利率为7%,一年期存款利率为3.5%,则该项目的实际收益率为

（）。

A、5.00%

B、8.50%

C、8.74%

D、9.00%

【答案】C

【解析】本题考查的是名义利率、实际利率和通货膨胀率的关系。

22、（2017年真题）下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构

投资者通常会选择的是（）。

A、开发商品住宅

B、开发工业厂房

C、购买优良区位的新竣工物业

D、购买繁华区域的成熟物业

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产直接投资。具备房地产投资管理经验的机构投资

者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初

始价值和收益水平较低，但物业价值和收益能力逐步提升。

23、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（）日内，按照招标文件

和中标人的投标文件订立书面合同。

A、15

B、20

C、28

D、30

【答案】D

【解析】本题考查的是招标程序。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日

起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。

24、以下各项中，不属于抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券的是

（）。

A、抵押贷款传递证券

B、抵押贷款转换债权

C、抵押贷款直付债券

D、抵押贷款担保债务

【答案】B

【解析】考点:房地产抵押贷款二级市场。抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款

支持证券主要有四种类型：抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券、抵押贷款

直付债券和抵押贷款担保债务。

25、一般来说，市场调查时不能过分依赖一种方法，强调方法要适应问题，而

不是问题适应方法，只有通过多种来源收集信息并进行分析才能具有较大的可

信度，这体现了有效的市场调查必须具备（）特点。

A、方法科学

B、调查方法多样

C、调查具有创造性

D、模型和数据相互依赖

【答案】B

【解析】考点:对市场调查的分析与评估。有效的市场调查要求调查方法多样，

一般来说，市场调查时不能过分依赖一种方法，强调方法要适应问题，而不是

问题适应方法，只有通过多种来源收集信息并进行分析才能具有较大的可信

度。

26、房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。

A、开发期与建造期

B、建造期和经营期

C、开发期和经营期

D、经营准备期和经营期

【答案】C

【解析】本题考查的是财务净现值。房地产开发投资项目用于出租或自营时，

计算期为开发期和经营期之和。

27、下列不属于房地产商业物业市场的是（）。

A、写字楼市场

B、零售商场或店铺

C、休闲旅游设施市场

D、高新技术产业用房

【答案】D

【解析】考点:房地产市场细分。选项D属于工业物业市场。按照房地产的用

途，可以分解为居住物业市场（含普通住宅、别壁、公寓市场等）、商业物业市

场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场

（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字搂、仓储用

房市场等）、特殊物业市场、土地市场等。

28、（2017年真题）在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。

A、一般投资机会研究

B、特定项目投资机会研究

C、初步可行性研究

D、详细可行性研究

【答案】D

【解析】本题考查的是可行性研究的工作阶段。详细可行性研究是项目投资决

策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关

键步骤。

29、某房地产投资项目的名义收益率为12.0%,若银行的存、贷款年利率分别

为3.5%和6.5除通货膨胀率为3.0%,则该项目投资的实际收益率是()o

A、8.74%

B、12.00%

C、12.32%

D、15.02%

【答案】A

【解析】考点：名义利率与实际利率。实际收益率i=[(l+r)/(1+Rd)]-

1=[(1+12%)/(1+3%)]-l=8.74%o

30、假设银行一年期存款利率为2.28临贷款利率为5.85%,投资市场的平均收

益率为12临房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6,则房地产投资的预

期收益率为()。

A、4.42%

B、8.11%

C、8.13%

D、9.54%

【答案】B

【解析】本题考查的是投资组合理论。预期收益率E(Rj)=2.28%+0.6×

(12%-2.28%)=8.112%o注意无风险收益率在我国为一年期存款利率,在国外

一般指国债收益。

31、停车指数，即每IoOItf营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所

建议的指数，依商场的规模不同在()之间。

A、4~5

B、5~6

C、4〜6

D、5-8

【答案】A

【解析】考点：零售商业物业分析。停车指数，即每IOOm2营业面积应设置的车

位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在4〜5之间。

32、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地

产供给和需求之间的总量差距的是()。

A、产品结构

B、总量结构

C、供求结构

D、投资结构

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产市场结构。总量结构，从房地产市场整体出发，

分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差

距。

33、下列选项中，不属于决策原则的是（）。

A、最优原则

B、预测原则

C、反馈原则

D、系统原则

【答案】A

【解析】本题考查的是决策的概念。决策的原则包括满意原则、系统原则、信

息原则、预测原则、比较选优原则和反馈原则。

34、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，营业利润与营业外收支净

额之和为（）。

A、利润总额

B、投资利润

C、税后利润

D、可分配利润

【答案】A

【解析】考点：营业收入、利润和税金。利润总额=营业利润+营业外收支净

额。

35、（2017年真题）若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的

获利能力。基准收益率的要求。

A、未达到

B、正好达到

C、已超过

D、接近于

【答案】C

【解析】本题考查的是财务净现值。如果财务净现值大于或等于零，说明该项

目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可行的。

36、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。

A、现金流量表

B、利润表

C、项目总投资估算表

D、资产负债表

【答案】C

【解析】本题考查的是辅助报表。可用排除法，基本报表一定是在辅助报表的

基础上最后编出来的。而投资计划与资金筹措属于辅助报表，一定在基本报表

之前编出来。

37、进行概率分析时，首先需要做的是（）。

A、计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生

的概率

B、选择概率分析使用的财务评价指标

C、列出需要进行概率分析的不确定性因素

D、分析确定每个不确定性因素发生的概率

【答案】C

【解析】考点:概率分析的步骤与概率确定方法。概率分析的一般步骤为：（1）

列出需要进行概率分析的不确定性因素；（2）选择概率分析使用的财务评价指

标；（3）分析确定每个不确定性因素发生的概率；（4）计算在规定的概率条件

下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率。

38、下列不属于房地产投资项目动态经济评价指标的是（）。

A、财务内部收益率

B、财务净现值

C、投资利润率

D、动态投资回收期

【答案】C

【解析】考点:经济评价指标体系。房地产开发投资静态盈利能力指标：成本利

润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期；房地产置业投资静态盈利

能力指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资

回报率、静态投资回收期；房地产开发投资与置业投资的动态盈利能力指标：

财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。

39、（2016年真题）房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化

的资料中计算出的长期（）。

A、平均空置率

B、平均吸纳量

C、平均交易量

D、平均租售价格

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产市场的景气循环。从历史多个周期变化的资料中

计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自

然周期中的平衡点。

40、股票市场融资方式中，越来越多地被房地产公司利用的融资方式是（）。

A、首次公开发行

B、配股

C、增发

D、认股权证

【答案】C

【解析】考点:股票市场融资。增发与配股在本质上没有大的区别，但增发融资

与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点，而且定向增发在一定程度上

还可以有效解决控制权和业绩指标被稀释的问题，因而越来越多地被房地产公

司利用。

41、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到

（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

A、利润为零时

B、利润最大时

C、允许的最低经济效益指标

D、允许的最高经济效益指标

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。临界点分析，是分析计

算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极

限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

42、房地产开发项目的质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控

制，其中不属于施工阶段质量控制内容的是（）。

A、对工程采用的配套设备进行检验

B、确立有关质量文件的档案制度

C、对原材料的检验

D、控制工程变更

【答案】D

【解析】本题考查的是质量控制。工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括

下列方面：（1）对原材料的检验；（2）对工程采用的配套设备进行检验；（3）

确立施工中控制质量的具体措施；（4）确立有关质量文件的档案制度。

43、敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。

A、动态确定性

B、动态不确定性

C、静态确定性

D、静态不确定性

【答案】B

【解析】本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。敏感性分析是一种动

态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分

44、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。

A、置业投资

B、设备租赁

C、售后回租

D、权益融资

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产债务融资。租赁融资在房地产领域的应用，主要

是采用回租租赁或售后回租模式，即房地产企业在有融资需求、但又不希望放

弃该房地产控制权的情况下，通过将房地产产权出售给投资者，再由投资者回

租给房地产企业使用或出租经营的情况。

45、某房地产开发项目的占地面积4000m2,土地总价5000万元，如果房屋开

发成本为6000元/m2,预测销售价格为15000元/m2,则该项目实现盈亏平衡的

容积率为（）o

A、1.4

B、1.5

C、1.6

D、1.7

【答案】A

【解析】本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本，容积

率平衡点=5000÷[（15000-6000）×0.4]=1.40

46、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。

A、销售收入

B、租金收入

C、转让收入

D、利息收入

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产间接投资。房地产投资信托基金的投资收益主要

来源于其拥有物业的经常性租金收入。

47、（）业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费

用、销售费用和财务费用）、增值税和税金附加，现金流入是销售收入。

A、开发一销售

B、开发一持有出租一出售

C、购买一持有出租一出售

D、购买一更新改造一出售

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发-销售模式下的现金

流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、

增值税税金及附加，现金流入是销售收入。

48、下列各项中，不属于证券市场功能的是（）。

A、筹资功能

B、定价功能

C、资本配置功能

D、规避风险功能

【答案】D

【解析】本题考查的是证券市场概述。证券市场的功能：筹资功能、定价功

能、资本配置功能。

49、不应计入收益性物业经营费用的是()。

A、抵押贷款利息

B、公共设施维修费

C、房产税

D、物业保险费

【答案】A

【解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。收益性物业的运营费用是

除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持

物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租户提供服务的

费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、增值税及附加、城镇土

地使用税、房产税和法律费用等也属于运营费用的范畴。

50、为了在未来5年内通过储蓄得到6万元，若月利率为1%,每年年初应存入

()元。

A、8000

B、8269

C、7432

D、7000

【答案】B

【解析】本题考查的是复利计算。年实际利率=(1+1%)^12-1=12.68%,每年年

初的存款额A=FXi∕{[(l+i)^n-l]×(l+i)}=6×12.68%∕{[(1+12.68%)

^5-l]×(l+i)}=8269(元)。

2023年开发经营与管理考试试卷（二）

一、单项选择题（每小题2分，共100分）

1、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生

理想收益的房地产项目，可通过（）确定是否进行投资。

A、等待投资型期权估价

B、放弃型期权估价

C、成长型期权估价

D、柔性期权估价

【答案】C

【解析】本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。成长型期权估价，首

期开发通常很难产生理想的收益，其投入很可能与收益持平甚至大于收益，但

对项目后期投资收益会有较大影响。实物期权观点认为，该类型的开发项目可

能产生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是否进行投资。

2、以下各项中，属于设施管理的具体工作内容的是（）o

A、定期进行资产的投资分析和运营状况分析

B、室内布局与空间规划

C、设计和调整房地产资产的资本结构

D、持有或出租分析

【答案】B

【解析】考点:设施管理。设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规

划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产资产的

建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修丁程，设施维

护和运菅管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告

等。

3、（2016年真题）某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收

入的现值和为30万元，年租金增长率为2除年折现率为5沆则第1年的租金

收入是（）元。

A、23096.67

B、24308.23

C、24754.28

D、25523.64

【答案】B

【解析】本题考查的是复利计算。

4、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。

A、《规划意见书（选址）》

B、《建设工程规划许可证》

C、《建设用地规划许可证》

D、《国有建设用地使用权出让成交确认书》

【答案】C

【解析】本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。《建设用地规划许可

证》主要规定了用地性质、位置和界限。

5、土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，

实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。

A、2%

B、3%

C、5%

D、8%

【答案】A

【解析】本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发

时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储

备开发成本的2%o

6、某市2016年住宅的预测销售为500万平方米，实际销售为650万平方米，

平滑指数为0∙75,利用指数平滑法预测的该市2017年住宅销售量为（）万

平方米。

A、500.0

B、537.5

C、612.5

D、650.0

【答案】C

【解析】考点:市场趋势分析。本期预测值=平滑指数X前期实际销售量+（1-

平滑指数）X前期预测值=0.75X650+（1-0.75）×500=612.5»

7、某城市住宅市场调查结果显示，该城市住宅的总需求与总供给基本平衡，但

同时显示，套型建筑面积120平方米以上的住宅供过于求，70平方米以下的住

宅供不应求，则该城市的住宅市场处于（）状态。

A、均衡

B、周期性失衡

C、结构性失衡

D、区域性失衡

【答案】C

【解析】考点:政府干预房地产市场的必要性。房地产市场上的非均衡表现为总

量上的非均衡和结构上的非均衡。总量非均衡一般表现为潜在总需求大于有效

需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与

过剩同时并存；结构非均衡的维度比较多，主要表现为不同的子市场之间在供

求方面的结构失衡，例如商品住房与经济适用住房之间、高档商品住房与普通

商品住房之间、大户型与中小户型之间、存量住房与增量住房之间。

8、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商

品房销售价格，该定价方法为（）

A、认知价值定价法

B、成本加成定价法

C、挑战定价法

D、领导定价法

【答案】B

【解析】本题考查的是成本导向定价。成本加成定价法指开发商按照所开发物

业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一

定比率的利润。

9、停车指数，即每IOOm2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建

议的指数，依商场的规模不同在（）之间。

A、4~5

B、5-6

C,4-6

D、5-8

【答案】A

【解析】本题考查的是零售商业物业分析。停车指数，即每Ioom2营业面积应

设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在4〜5

之间。

10、我国写字楼分类尚无统一标准，国外通常将写字楼分为（）等级。

A、两个

B、三个

C、四个

D、五个

【答案】B

【解析】考点:写字楼物业的分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等

级。

11、（2015年真题）在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款

不能用于支付（）。

A、土地出让金

B、建安工程费

C、管理费用

D、其他工程费

【答案】A

【解析】本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出

发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷

款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业

发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企

业统一贷款后再周转用于房产项目。

12、在房地产销售量预测中，引用越来越近期的销售量来不断修改平均值，使

之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。

A、简单平均法

B、移动平均法

C、加权移动平均法

D、时间序列分析法

【答案】B

【解析】考点:市场趋势分析。移动平均法是引用愈来愈近期的销售量来不断修

改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际。

13、某项置业投资的年限是10年，那么对10年期限内和10年后转售价格的预

测就要困难得多，预测的准确程度也会差很多，这反映的是（）风险。

A、通货膨胀

B、未来运营费用

C、时间

D、持有期

【答案】D

【解析】考点:房地产投资的个别风险。持有期风险是指与房地产投资持有时间

相关的风险。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益

的不确定因素就越多。

14、房地产的租金水平是由（）决定的。

A、房地产资产市场

B、房地产价格

C、房地产空间市场

D、空置率

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定

了房地产租金的水平，该租金水平同时决定「房地产资产的收益水平。

15、商业经营失败的最大原因是低于预期的（）水平。

A、出租率

B、资本回报

C、营业收入

D、租户经营收入

【答案】B

【解析】本题考查的是零售商业物业租户的选择。低于预期的资本回报水平，

是商业经营失败的最大原因。

16、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议7天内，如果不满意可

以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。

A、形象差异化战略

B、人员差别化战略

C、服务差别化战略

D、产品差别化战略

【答案】C

【解析】考点:市场定位。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的

优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易

体现。

17、某投资市场的平均收益率为20%,无风险资产的收益率为8%,房地产投

资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.3,则房地产投资评估模型中

所用的折现率为（）。

A、10.0%

B、11.6%

C、12.0%

D、13.2%

【答案】B

【解析】本题考查的是资本资产定价模型。R=无风险投资收益率+市场风险系

数义（市场的平均收益率一无风险投资收益率）=8%+0.3×（20%-8%）

U.6%e

18、一写字楼单元的租赁期为20年，预计第一年净租金收入为4万元，且每年

递增6%,年租金均发生在年初，若年折现率为6%,则该写字楼净租金收入的现

值为（）万元。

A、72

B、75.47

C、76

D、80

【答案】D

【解析】本题考查的是复利系数的应用。第一年末净租金收入为A1=4X

（1+6%）=4.24万元，该写字楼净租金收入现值为：4+[19X4.24/

（1+6%）]=80（万元）。

19、甲、乙物业2016年10月的价值均为IlOO万元。预计2017年10月甲物业

的价值为1200万元和IOOO万元的可能性均为50%,乙物业的价值为1300万元

和900万元的可能性也均为50%o甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。

A、甲物业投资风险大

B、乙物业投资风险大

C、甲、乙物业的投资风险相同

D、难以判断甲、乙物业的投资风险大小

【答案】B

【解析】第一步：计算两物业的期望值（加权平均值）

甲物业的期望值=1200X50%+IOOOX50%=IIoO

乙物业的期望值=1300X50%+900×50%=1100

第二步：计算两物业的标准差

另一种解法：带有技术含量的定性分析

1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900比HOO的偏离程度小，

所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。

20、某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有

15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80m?/户，则2008年该市新建商品住

房的市场潜量是（）万m:

A、1260

B、1380

C、1440

D、2100

【答案】C

【解析】考点：市场规模的估计。市场潜量即市场需求的上限。120X15%X80=

1440万平方米。市场潜量是针对产品的数量（客体数量）而言的，所以是指房

子的面积，而不是购买者的数量。

21、房地产投资适合作为一种长期投资，关于其原因分析，错误的是（）。

A、土地不会毁损

B、地上建筑物有耐久性

C、变现性差

D、土地使用期年限较长

【答案】C

【解析】考点:房地产投资概述。选项C变现性差是房地产的特征之一，但不是

房地产适于进行长期投资的原因。本题属于典型的文不对题。土地不会毁损，

投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依

法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常

适合作为一种长期投资。

22、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是

（）。

A、出租率

B、贷款利率

C、基准收益率

D、资本金投入比例

【答案】C

【解析】本题考查的是选择基础参数。选项A属于收益相关参数；选项B、D属

于融资相关参数。

23、，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800

万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面

积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为

320万平方米。该市2008年住宅市场吸纳率为（）o

A、71.11%

B、88.89%

C、91.67%

D、93.33%

【答案】B

【解析】本题考查的是房地产市场指标。2008年住宅市场吸纳率=2008年住宅

吸纳量/2008年住宅可供租售量=（2008年住宅销售量+2008年住宅出租量）/

（2008年可供租售的住宅+2008年可供出租的住宅）=（1680+320）/

（1800+450）=88.89%。

24、对于居住物业，（）是房地产资产管理的全部内容。

A、物业管理

B、设施管理

C、房地产组合投资管理

D、运营管理

【答案】A

【解析】本题考查的是物业管理。对于居住物业，物业管理是房地产资产管理

的全部内容。

25、按房地产用途对房地产市场进行细分时，仓储用房市场属于（）。

A、居住物业市场

B、商业物业市场

C、工业物业市场

D、特殊物业市场

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产市场细分。按房地产用途细分，工业物业市场包

括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用

房市场等。

26、某开发商于2013年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2014年4

月1日完成规划设计，2014年8月1日取得开工许可证，2016年2月1日项目

建成并获发竣工证书，2016年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收

益率时，其计算期为（）o

A、2013年6月1日至2016年2月1日

B、2013年6月1日至2016年8月1日

C、2014年8月1日至2016年2月1日

D、2014年8月1日至2016年8月1日

【答案】B

【解析】本题考查的是财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的

开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣

工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开

始到销售完毕的时间周期。

27、下列房地产投资方式中，属于间接投资形式的是（）。

A、购买房地产股票

B、购买商铺

C,购买土地

D、购买买已建成的房地产

【答案】A

【解析】考点:房地产间接投资。房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债

券，投资房地产投资信托基金，购买住房抵押支持证券。

28、评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为

5人以上单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的（）。

A、二分之一

B、三分之一

C、三分之二

D、四分之三

【答案】C

【解析】本题考查的是招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和

有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数组成，其中经济、技术

专家不得少于成员总数的三分之二。

29、房地产投资信托基金的风险管理中，可采取的措施不包括（）。

A、提升专业化经营水平

B、提升规模经营水平

C、吸引个体投资者参与

D、制定积极稳妥的经营战略

【答案】C

【解析】考点:房地产投资信托基金风险及其管理。房地产投资信托基金风险管

理的主要举措包括：（1）提升专业化经营水平；（2）提升规模经营水平；（3）

吸引机构投资者参与；（4）制定积极稳妥的经营战略；（5）建立优秀的管理队

伍。

30、权益型房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（）。

A、增值收入

B、销售收入

C、自营收入

D、租金收入

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型

RElTS是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地

产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服

务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收

入。

31、（2017年真题）若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为

8.7%、5%,均按月计息，银行的年存款利率为3.5%,则商业性住房抵押贷款与

住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。

A、1.50%

B、3.57%

C、3.70%

D、3.94%

【答案】D

【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。商业性住房抵押贷款的实际年利

率=（1+8.7%∕12）12-1=9.055%,住房公积金贷款的年实际利率=（1+5%∕12）

12T=5.116%,两者的差额为：9.055%-5.116%=3.939%o

32、下列市盈率的表达式中，正确的是（）。

A、市盈率=股价/每股净资产

B、市盈率=股价/每股收益

C、市盈率=市值/销售收入

D、市盈率=市值/现金流

【答案】B

【解析】本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。市盈率（P/E）=股价

/每股收益；市净率（P/B）=股价/每股净资产。

33、社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）。

A、重要因素

B、特殊因素

C、一般因素

D、基本因素

【答案】D

【解析】考点:房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影响因素中，社

会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。

34、房地产泡沫产生的基础是（）。

A、投机需求膨胀

B、金融机构过度放贷

C、房地产市场中的过度开发

D、土地资源的稀缺性

【答案】D

【解析】考点:房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基

础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产

泡沫产生的直接助燃剂。

35、投资者所要求的最低利率是（）。

A、同业拆放利率

B、存款利率

C、贷款利率

D、基础利率

【答案】D

【解析】考点:利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。

36、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）。

A、销售收入

B、开发建设投资

C、营业税金及附加

D、借款本金偿还

【答案】D

【解析】考点:基本报表。项目投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资

作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期

等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来

源及利息多少）进行比较建立共同的基础。选项D出现在资本金现金流量表。

37、某家庭购买一套建筑面积为IOOm2的商品住宅，单价为12500元/m2,首付

款为总房价的30%其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和

商业贷款的年利率分别为4%和7%,期限均为20年，公积金贷款的最高限额为

30万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。

A、1833.23

B、1817.94

C、1243.57

D、1342.86

【答案】B

【解析】考点：复利计算。总房价=12500X100=125（万元），贷款总额=

125×70%=87.5（万元），P=30万元，n=12×20=240,i=4%∕12,

A=300000×4%∕12÷[1-1/（1+4%∕12）240]=1817.94元。

38、实际收益较预期收益增加的部分通常称为（）。

A、风险收益

B、风险损失

C、风险报酬

D、最大期望收益

【答案】C

【解析】本题考查的是房地产投资风险的概念。当实际收益超出预期收益时，

就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险

损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资

的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。

39、进度计划管理通常采用网络图和（）。

A、资源配置图

B、直方图

C、横道图

D、控制图

【答案】C

【解析】本题考查的是进度控制。进度计划管理通常采用网络图和横道图。

40、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元，月平均运营费用为30万元，月平

均空置率为8%,月平均租金损失率为4%,月平均其他收入为潜在毛租金收入

的5%,则该写字楼的月净经营收入是（）万元。

A、61.00

B、61.60

C、81.00

D、81.60

【答案】D

【解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租

金收入-空置和租金损失+其他收入=120T2OX（8%+4%）+120×5%=111.6（万

元），月净经营收入=有效毛收入-运营费用=111.6-30=81.6（万元）。

41、下列选项中，不属于需求指标的是（）。

A、国内生产总值

B、人口数量

C、就业人员数量

D、房地产价格

【答案】D

【解析】本题考查的是需求指标。需求指标包括国内生产总值、人口数量、城

市家庭人口规模、就业人员数量、就业分析、城镇登记失业率、城市家庭可支

配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民

消费价格指数。选项D属于市场交易指标。

42、在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（）。

A、土地费用

B、前期工程费

C、勘察设计费

D、基础设施建设费

【答案】D

【解析】考点:房屋开发费。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费

和公共配套设施建设费。

43、（2017年真题）关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。

A、把所有投资均视为自有资金

B、现金流出包括利息支付

C、不考虑信贷资金的还本

D、只能用于计算静态盈利指标

【答案】B

【解析】本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出

发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流

出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本

金的盈利能力。

44、（2017年真题）下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的

是（）。

A、社会阶层

B、信念和态度

C、生活方式

D、经济状况

【答案】A

【解析】本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。影响消费者购买行为

的社会文化因素包括文化、亚文化、社会阶层、相关群体和家庭；信念和态度

属于心理因素；经济状况和生活方式属于个人因素。

45、（2015年真题）房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售

价格的定价方法是（）。

A、成本加成定价法

B、价值定价法

C、领导定价法

D、挑战定价法

【答案】B

【解析】本题考查的是制定租售方案。“较低的价格，相同的质量，即物美价

廉。”价值定价法以“性价比”为导向，确定销售价格。

46、当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有不同的反应，（）对任何方

面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反

击。

A、从容不迫型竞争者

B、选择型竞争者

C、凶猛型竞争者

D、随机型竞争者

【答案】C

【解析】考点:判断竞争者的反应模式。凶猛型竞争者对任何方面的进攻都迅速

强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击，对这样的企

业，同行都避免与它直接交锋。

47、按增量存量对房地产市场进行细分时，三级市场是指（）0

A、土地使用权转让市场

B、存量房地产交易市场

C、土地使用权出让市场

D、土地使用权转让市场和新建商品房租售市场

【答案】B

【解析】考点:房地产市场细分。按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三

级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房

租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。

48、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应

缴纳的一种税，视土地等级、用途按（）征收。

A、土地出让金

B、占用面积

C、经营收入

D、销售收入

【答案】B

【解析】考点：营业收入、利润和税金。城镇土地使用税是房地产开发投资企业

在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面

积征收。

49、下列房地产市场运行环境中，属于经济环境因素的是（）。

A、城市或区域产业结构与布局

B、人口数量结构

C、土地资源状况

D、建筑技术进步

【答案】A

【解析】考点:房地产市场的运行环境。选项B是社会环境因素，选项C是资源

环境因素，选项D是技术环境因素。经济环境是指在整个经济系统内，存在于

房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或

区域总体经济发展水平、就业状况、居民收入与支付能力、产业与结构布局、

基础设施状况、利率和通货膨胀率等。

50、（2017年真题）某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为H、12、

13,下列关系中正确的是Oo

A、I3>I2>I1

B、I2>I3>I1

C、I1>I3>I2

D、I1>I2>I3

【答案】D

【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。名义利率越大，计息周期越短，

名义利率与实际利率的差异就越大。

2023年开发经营与管理考试试卷（三）

一、单项选择题（每小题2分，共100分）

1、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分

析入住率，这种调查方法属于（）。

A、观察法

B、实验法

C、讨论法

D、问卷调查法

【答案】A

【解析】考点:市场调查的步骤。观察法是指由调查人员根据调查研究的对象，

利用眼睛、耳朵等感官以直接观察的方式对其进行考察并搜集资料。例如，市

场调查人员到新建商品房项目的售楼处去观察房屋销售状况和样板房状况。

2、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的（）为基础计算的。

A、建筑面积

B、总出租面积

C、可出租面积

D、营业面积

【答案】B

【解析】本题考查的是零售商业物业的租金。零售商业物业的租金是以每一个

独立出租单元的总出租面积为基础计算的。

3、（2015年真题）某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400

元。则该笔贷款的年实际贷款利率为（）。

A、1.40%

B、5.60%

C、5.72%

D、6.09%

【答案】B

【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。年利息总额=1400X4=5600

（兀）；年利率

4、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商

品房销售价格，该定价方法为（）。

A、认知价值定价法

B、成本加成定价法

C、挑战定价法

D、领导定价法

【答案】B

【解析】本题考查的是制定租售方案。成本加成定价法指开发商按照所开发物

业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。

5、分析市场趋势的方法不包括（）o

A、购买者意图调查法

B、市场规模分析法

C、专家意见法

D、相关分析法

【答案】B

【解析】考点：市场趋势分析。分析市场趋势的方法主要有：购买者意图调查

法、销售人员意见综合法、专家意见法、时间序列分析法、相关分析法。

6、（2017年真题）某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开

发的房地产项目进行定价，这种定方法是（）。

A、领导定价法

B、挑战定位法

C、随行就市定价法

D、价值定价法

【答案】A

【解析】本题考查的是制定租售方案。如果某公司在房地产业或同类物业开发

中踞龙头老大地位，实力雄厚，声望极差，就具备了采用领导定价法的条件，

使其制定的价格在同类物业中居较高的价位。

7、在土地私有制国家，房地产权益通常指的是（）o

A、土地使用权和土地所有权

B、土地使用权和房屋所有权

C、永久的土地所有权和房屋所有权

D、土地使有权和房屋所有权

【答案】C

【解析】考点:房地产市场的特性。在我国土地公有制下，房地产权益通常是由

一定期限的上地使用权和永久的房屋所有权组成；而在土地私有制国家，房地

产权益通常包括了永久的土地所有权和房屋所有权。

8、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为

4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200

万元，则该企业的流动比率为（）。

A、6.25%

B、80.00%

C、133.33%

D、200.00%

【答案】D

【解析】本题考查的是流动比率。流动比率不考虑存货。流动比率=流动资产总

额/流动负债总额=2000/1000=2。

9、（）是指企业同时向几个细分市场销售一种产品。

A、选择专业化

B、市场集中化

C、市场专业化

D、产品专业化

【答案】D

【解析】考点：目标市场选择。产品专业化指企业同时向几个细分市场销售一种

产品。在这种情况下，一旦有新的替代品出现，那么企业将面临经营滑坡的危

险。

10、（）的分析与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、

经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投

资、合资、合作、委托开发等进行选择。

A、融资方式与资金结构

B、产品经营方式

C、开发内容和规模

D、合作方式

【答案】D

【解析】本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发合作方式的分析

与选择主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系

等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对投资、合资、合作

（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。

11、从持有房地产作为长期投资的角度出发，投资者需要适时调整房地产的使

用功能，以适应市场环境的变化，这体现了房地产投资具有（）特性。

A、适于进行长期投资

B、需要适时的更新改造

C、存在效益外溢和转移

D、易产生资本价值风险

【答案】B

【解析】考点:房地产投资概述。房地产投资的特性之一是需要适时的更新改

造，从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投资的房地产始终

能在激烈的市场竞争中处于有利的地位。这就要求投资者适时调整房地产的使

用功能，以适应市场环境的变化。

12、下列选项中，不属于出售型房地产开发投资计算期的是（）。

A、准备期

B、建造期

C、销售期

D、经营期

【答案】D

【解析】本题考查的是财务净现值。出售型房地产开发投资，计算期为项目开

发期与销售期之和。开发期包括准备期和建造期。

13、物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（）。

A、收益现金流风险

B、未来运营费用风险

C、资本价值风险

D、时间风险

【答案】B

【解析】考点:房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费

用支出超过预期运营费用而带来的风险。

14、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。

A、有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失

B、净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息

C、税后现金流=税前现金流-所得税

D、税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息-大修基金

【答案】C

【解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。选项A,有效毛收入=潜在

毛租金收入-空置和收租损失+其他收入；选项B,净经营收入=有效毛收入-运

营费用；选项D,税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。

15、以下各项中，属于设施管理的具体工作内容的是（）。

A、定期进行资产的投资分析和运营状况分析

B、室内布局与空间规划

C、设计和调整房地产资产的资本结构

D、持有或出租分析

【答案】B