房地产项目开发投资分析-房地产项目开发投资成本估算

还本付息表编制

某房地产项目，借款1000万元，年利率为12%，要求按年等额还本付息。从借款当年起，5年内还清本息。试编制还本付息表。

房地产开发项目借款还本付息表（单位：万元）

项目合计建设经营期（年、季）l23451借款及还本付息

1.1年初借款本息累计

782.59599.09393.57163.391.2本年新增借款

1000.00

1.3本年应计利息

60.0093.9171.8947.2319.611.4本年还本付息

277.41277.41277.41277.41277.41

其中：还本

217.41183.50205.52230.18257.80

付息

60.0093.9171.8947.2319.611.5年末借款余额

782.59599.09393.57163.390.002借款偿还的资金来源

2.1利润

2.2折旧摊销费

2.3短期借款

借款利率12.00%

还款方式等额本息法第1年应计利息=（0+1000/2)×12%=60万付息=应计利息每年还本付息（等额本息法）=1000×（A/P，i，n)=1000×0.2774=2774万第2年年初借款本息累计=1000-217.4=782.6万第2年应计利息=第2年年初本息累计×12%=782.6×12%=93.9万

若还款方式由等额本息法改为等额本金法或等额利息法（先付息再还本）或一次性还本付息法，应该如何编制还本付息表，请同学们任选其中一种方式编制还本付息表。房地产开发项目借款还本付息表（单位：万元）

项目合计建设经营期（年、季）l23451借款及还本付息

1.1年初借款本息累计

800.00600.00400.00200.001.2本年新增借款

1000.00

1.3本年应计利息

60.0096.0072.0048.0024.001.4本年还本付息

260.00296.00272.00248.00224.00

其中：还本

200.00200.00200.00200.00200.00

付息

60.0096.0072.0048.0024.001.5年末借款余额

800.00600.00400.00200.000.002借款偿还的资金来源

2.1利润

2.2折旧摊销费

2.3短期借款

借款利率12.00%

还款方式等额本金法房地产开发项目借款还本付息表（单位：万元）

项目合计建设经营期（年、季）l23451借款及还本付息

1.1年初借款本息累计

1000.001000.001000.001000.001.2本年新增借款

1000.00

1.3本年应计利息

60.00120.00120.00120.00120.001.4本年还本付息

60.00120.00120.00120.001120.00

其中：还本

1000.00

付息

60.00120.00120.00120.00120.001.5年末借款余额

1000.001000.001000.001000.000.002借款偿还的资金来源

2.1利润

2.2折旧摊销费

2.3短期借款

借款利率12.00%

还款方式先付息再还本房地产开发项目借款还本付息表（单位：万元）

项目合计建设经营期（年、季）l23451借款及还本付息

1.1年初借款本息累计

1060.001187.201329.661489.221.2本年新增借款

1000.00

1.3本年应计利息

60.00127.20142.46159.56178.711.4本年还本付息

0.000.000.000.001667.93

其中：还本

1489.22

付息

178.711.5年末借款余额

1060.001187.201329.661489.220.002借款偿还的资金来源

2.1利润

2.2折旧摊销费

2.3短期借款

借款利率12.00%

还款方式一次性还本付息房地产开发投资成本构成2.房地产开发投资成本组成土地使用权获取成本前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费不可预见费开发期间税费。管理费用财务费用销售费用房地产开发成本房地产开发费用房地产开发投资成本3.房地产开发投资成本各组成的内涵土地使用权获取费（1）使用国有土地的费用（2）土地征用及拆迁安置补偿费①土地征用费②拆迁安置补偿费前期工程费（1)开发项目的前期规划、可行性研究、设计等所需费用（2）水文、地质勘测所需费用（3)“三通一平”或“七通一平”等土地开发费用3.房地产开发投资成本各组成的内涵建筑安装工程费（1）单元估算法（2）单位指标估算法（3）工程量近似匡算法（4）概算指标估算法（5）类似法。基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供暖、供气、排污等工程费用。3.房地产开发投资成本各组成的内涵公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。开发间接费开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用3.房地产开发投资成本各组成的内涵其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等房地产开发期间税费开发期间税费即房地产项目开发过程中所负担的各种税金和地方政府有关部门征收的费用。3.房地产开发投资成本各组成的内涵不可预见费不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金），不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。3.房地产开发投资成本各组成的内涵管理费用管理费用是房地产企业管理部门为管理和组织经营活动所发生的各种费用。财务费用财务费是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息支出和其他财务费用两部分。（1）利息支出（2）其他财务费用3.房地产开发投资成本各组成的内涵销售费用销售费用是房地产营销中发生的支出，主要包括三项：（1）广告宣传及市场推广费，约为销售收入的2％～3％；（2）销售代理费，约为销售收入的1.5％～2％；（3）其他销售费用，约占销售收入的0.5％～1％。房地产开发投资成本估算1、投资与成本的一般含义房地产投资（狭义）是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。建设项目投资于成本经济主体为取得未来的一定收益或效益而预先投入的资金，称为“投资”；而当经济主体取得了这些收益或效益后，他们为此付出的这些“投资”就被称为“成本”。2、房地产投资与成本投资形式经营方式投资成本开发投资出售开发建设过程中的资金投入开发建设过程中的成本支出出租开发建设过程中的资金投入含开发建设成本和出租成本经营开发建设过程中的资金投入含开发建设成本和经营成本置业投资出售购买房地产时的资金投入含购买成本和销售成本出租购买房地产时的资金投入含购买成本和出租成本经营购买房地产时的资金投入含购买成本和经营成本2、房地产投资与成本房地产开发项目总投资=开发建设投资+经营资金（周转资金）房地产开发投资形成的成本或资产

（1）开发项目在完成后出售或者出租形成开发产品成本或经营成本建设期：开发建设投资/竣工验收后：开发产品成本/产品租售时：经营成本

（2）开发项目在完成后自营形成固定资产和其他资产转化为出租产品成本（3）开发项目在完成后自营与出租、或自营和出租、或三种模式兼而有之，既形成开发或经营成本，又形成资产。3、

房地产投资与成本的构成出售型房地产开发投资成本费用构成（1）土地取得费用（2）开发费用（3）管理费用（4）销售费用（5）不可预见费（6）投资利息出租型房地产开发投资成本费用构成

自行投资开发建造成本+出租营销广告费+出租经营成本

自营型房地产开发投资成本费用构成

投资开发成本(一般比出租或出售成本高）+自营成本4、房地产投资成本费用估算土地取得费用估算（1）市场购买情况下的土地取得费用估算

1）土地使用权购买价格的估算

招、拍、挂底价并采用房地产估价中的市场比较法、基准地价修正法或成本估算法估算

2）买方应缴纳的税费的估算

契税=土地使用权价格*4%，印花税未0.05%（2）征收集体土地情况下的土地取得费用估算

地补偿费：前三年亩产值的6-10倍，按面积计算

安置补助费：前三年亩产值的4-6倍，不超过15倍，按人口数计算

（2）征收集体土地情况下的土地取得费用估算

地上附着物吴和青苗补偿费：分类按面积补偿

征地管理费：县级以上政府接受魏国包干，按照征地补偿安置费的一定比例计算，具体有全包、半包、单包方式。

耕地开垦费：10-14元/平方米耕地占用税：应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积*适应税额标准

新菜地开发建设基金：3000-10000不等，城市人口数量采用不同标

政府规定的其他费用：如防洪费、南水北调费4、房地产投资成本费用估算（3）城市房屋拆迁情况下的土地取得费用估算1）房屋拆迁安置费用的估算

被拆迁房屋的市场价格：估价机构估价

装修装修补偿：协商确定或估价

各种补助、补偿费：搬迁补助费、安置补助费、停产停业

补偿费

2）城镇房屋拆迁相关费用的估算：管理费、服务费、估价费、拆除与渣土清运费用市场毕娇娇

3）土地使用权出让金等土地有偿使用费的估算。一般按照有关规定或采用市场比较法估价进行估算。4、房地产投资成本费用估算序号项目金额估算说明1土地使用权购买价格2买方应缴纳的税费3土地补偿安置补助费4地上附着物和青苗补偿费5征地管理费6耕地占用税7耕地开垦费8新菜地开发建设基金9城镇房屋拆迁安置费用10城镇房屋拆迁相关费用11土地使用权出让金等12其他相关费用土地取得费用估算表 （单位：万元）4、

房地产投资成本费用估算开发费用估算

（1）前期工程费的估算

序号项目金额估算说明1234567规划、设计、可行性研究费水文、地质等勘察费道路费供水费供电费土地平整费其他费用建安工程费的3%设计概算的0.5%“三通一平”根据实际工程量参照计费标准计算合计前期工程费估算表（单位：万元）4、

房地产投资成本费用估算（2）基础设施建设费的估算序号项目建设费用接口费用合计123456789供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程环卫设施其他工程按建筑平方米或用地平方米造价计算。合计基础设施建设费估算表（单位：万元）4、房地产投资成本费用估算

（3）建筑安装工程费的估算

单元估算法单位指标估算法工程量近似匡算法概算指标估算法类似工程经验估算法4、

房地产投资成本费用估算

（4）公共配套设施建设费的估算。序号项目建设费用估算说明1234567居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场其他合计公共配套设施建设费估算表（单位：万元）4、

房地产投资成本费用估算

（5）其他工程费的估算序号项目金额估算说明123456789101112临时用地临建图施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费按投资额的2%-3%合计其他费用估算表（单位：万元）5.2房地产投资成本费用估算

（6）开发期间税费的估算。开发期间的税费主要包括有关税收和地方政府或其他有关部门收取的费用。估算表格式详见表5-9。序号项目金额估算说明12345678固定资产投资方向调节税土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施费绿化建设费电话初装费合计表5-9开发期税费估算表（单位：万元）4、房地产投资成本费用估算管理费用估算：土地成本与开发成本的3%销售费用估算（1）广告宣传及市场推广费用：销售收入的2%-3%（2）销售代理费：销售收入的1.5%-2%（3）其他销售费用：销售收入的:0.5%-1%不可预见费用估算:1-4项的3%-7%建设期投资利息估算（1）借款还本付息方式及还款顺序。1）国外借款的还本付息方式：等额还本、等额本息法2）国内借款的还本付息方式（2）借款还本付息表的一般结构。借款还本付息表见表5-10。

4、房地产投资成本费用估算序号项目开发产品成本固定资产投资合计1土地取得费用2前期工程费用3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7管理费用8财务费用9销售费用10开发期税费11其他费用12不可预见费合计开发建设投资估算表（单位：万元）练习题某房地产公司拟获得某城市规划区内某乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设。该项目占用耕地面积为80公顷，农业总人口为800人，先征收基本农田以外的耕地30公顷。该地前三年每公顷年产值分别为4万元、5万元、6万元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费