商业地产项目消费者研究定性研究报告

商业地产项目消费者研究定性研究报告一、深度访谈执行情况 1二、深度访谈主要发现 2(一)周边居民和商务人士的日常消费习惯分析 2(二)八佰伴商圈现状分析 6 7三、深访案例整理 9四、深记记录 商务人士深访(高收入群体) 商务人士深访(中等收入群体) 商务人士深访(菊园高收入群体) 居民深访(世茂滨江高收入群体) 居民深访(菊园中等收入群体) 商务人士深访(高收入群体) 附件一深访提纲 附件二问卷 一、深度访谈执行情况1.执行时间：2004.4.21-5.122.配额完成情况：共6人，其中周边居民和周边写字楼工作的商务人士各3人；高收入群体(个人月均收入在1万元以上)4人，中等收入群体(个人月均收入在5千-1万元之间)3.深访对象背景资料深访对象类型小区/写字楼姓名性别国籍年龄婚姻状况家庭人口个人月收入职务工作单位居民高收入菊园董伟海男中国36岁已婚3人2万-3万元上海区总经理荷商房地产投资管理有限公司中等收入菊园薛晓天女中国29岁已婚2人5千-7千元办公室主任助理太平洋安泰人寿保险公司商务人士高收入斯米克大厦赵强男中国31岁未婚1人3万-5万元律师事务所主任上海毅石律师事务所高收入世界广场丁晓峰男中国30岁已婚5人1万-1.5万元董事长助理上海南都置地有限公司主管上海恩思凯软件开发有限公司(一)周边居民和商务人士的日常消费习惯分析一休闲消费中，体育健身运动是中高收入群体一个重要的组成部分。羽毛球、游泳、健身一职业经理人作为周边商务群体的代表，在休闲娱乐上以客户应酬为主。一已婚有小孩的高收入群体由于工作节奏非常快，周末的休闲娱乐以补偿妻小的方式为多。在场所选择上以妻小的意见为主。收入高低对于消费场所选择有一定影响，高收入群体倾向于安静、优雅、人流较少、停车方便的场所，中等收入群体也能接受环境热闹(如用餐时歌舞助兴)、人流相对较多的场一私人休闲消费可以分为以下几种不同的形式，前两种形式(见下表1、2)的消费过程中餐饮、休闲娱乐占主导地位，后两种形式(见下表3、4)的消费过程中餐饮、休闲娱乐更类型形式场合举例选择区域或场所关注方面典型区域举例私人消费1.功能性餐饮家中不做饭、中午外出用餐高收入群体喜欢环境安静、人流相对2.单纯的休闲餐饮、娱乐泡吧、唱卡拉OK等1.集群效应(有不同风格的酒吧可以选择)2.人群的归属感(如茂名路一带的酒吧是海归人士常去的地方，不象新天地3.逛街购物(主要目的)+休闲餐饮、娱乐(附带消费)“和朋友约好逛街，没有预期目标，逛着逛着就决定了，看电影吧。”1.交通便利、高收入群体特别关注停车方便。2.区域功能多元化(如想干什么都可以、想买的东西都能买到。)3.提供临时的休息场所(如逛累了能坐下来喝咖啡。)4.满足同行者的需要(如有小孩子玩的地方。)徐家汇、南京西路4.休闲运动、健身(主要目的)+休闲餐饮、娱乐(附带消费)2.有多种运动设施(如斯伯特大酒店除了有羽毛球，还有司诺克等运动项目。)徐家汇(包括附近区域)商务消费根据客户情况选择不同风味、菜系、档次的酒店或餐厅规格较高的商务宴请往往2.餐厅/酒店规模较大3.停车方便陆家嘴美食城(小南国等)、浦东时代广场(海上阿叔等)2.餐厅、酒家、酒吧的具体偏好一在选择去哪家餐厅/酒家用餐时，除了考虑区域之外，对于餐厅/酒家本身，消费者主要会关注环境、菜肴口味、服务、硬件、餐厅主题这几方面的因素(具体内容见下表);对于用餐环境和氛围的看法，高收入群体和中等收入群体有一定差异。一对于提供正餐为主的连锁经营餐厅/酒家，在其中的一家店有过多次消费经验后，到其他少去。”一消费者喜欢的酒吧风格主要分为两类，其一是以营造安静、优雅的氛围为特色，顾客在餐厅、酒家关注要点具体描述典型场所举例环境、氛围高收入：安静优雅、人流少、不需等座“有一次去苏州玩，到一家饭店去吃饭，都是人，只能在旁边等着，以后不会再去。”/中等收入：环境轻松、有辅助性的娱乐设施“最好有一些歌舞表演助兴、包厢内有卡拉0菜肴口味口味独特，其他地方吃不到“那种火焰烧肉外面是没有的，还有你喝它那种汤，菜和汤是分开的，汤是专门的高汤，菜也是专门白水煮过的。”海上阿叔硬件整体布局合理、装修内饰精致“电视机特别大，沙发、椅子看上去很精致。”洞庭春主题定位选准主题、菜肴合胃口、价位适中“热带雨林在上海就没有开下去，主题菜不对胃口，价钱也比较贵，小孩喜欢，大人去了几次就没兴趣了。”热带雨林酒吧类型特点具体描述喜欢此类酒吧的群体特征轻人、中年人都有一关于日常购物习惯：购物带有明确计划的消费者往往表现出单次购买金额较高，集中采购当季服装(尤其是正装)一关于购物区域、购物场所选择：顾淮海路或周边的分支道路(如陕西南路),偏爱去那一带的原因是能淘到一些精致、独特的货品(比如泰国的装饰品);喜欢去商厦购物、不在周围商业街闲逛的消费者往往有明确一关于品牌偏好：购物主张是“东西不在于贵，只要适合自己就好”。(二)八佰伴商圈现状分析一餐饮方面，目前成规模的餐饮设施主要集中在陆家嘴美食城和正大广场一带，在八佰伴附近仅有一些小规模的或单体的餐饮场所(如时代广场内的海上阿叔、致真酒家、星巴克，世界广场内的达伶港等),所以如果到八佰伴附近用餐(无论是私人还是商务),并没有很一休闲娱乐方面，仍以单体的场所为主(如浴场、时代广场内的音乐酒吧/卡拉OK等),没有形成一定的区域和规模效应，典型的例子是，如果想要泡吧，还是倾向于选择衡山路、一购物方面，对高收入群体的吸引力显得不够，相对而言，比较能迎合中等收入群体的需访问对象的观点具体描述功能组合综合性不够——“不象去徐家汇或淮海路，想买的东西都能买到。”——“陆家嘴美食城那边的餐饮还可以，八佰伴和时代广场就少一些。”消费氛围时尚感不强、给人凝重感(特别是年轻群体)——“八佰伴的影院在宣传活动和硬件设备方面不象柯达影院那样大气。” “时代广场的商铺比较死板、给人凝重的感觉。”消费水准高收入群体倾向于档次偏低；别是八佰伴，时代广场一楼弄的非常好。”(高收入群体)——“八佰伴很差的(品牌)也能进去，很差的衣服放在下面，象个杂货铺。”(高收入群——“八佰伴的品牌更亲民一些。”(中等收入群体)觉得蛮适合我的。”(中等收入群体)一步行街不妨以休闲风格为基调，休闲类的餐饮、娱乐场所是年轻人比较偏爱的，同样，一在功能分区方面，如果在步行街沿街商铺经营适合私人消费的休闲类餐饮，人均消费在3均消费在100-200元之间的餐厅可服务于周边社区和商业区不同收入层次的消费群体；假如考虑在步行街沿街开设酒吧以丰富休闲娱乐功能，则酒吧区域尽可能和购物区域分开。一如果步行街沿街的精品购物店定位于中高档或中档水平，主力消费群可能是中等收入者，功能划分访问对象对不同功能类型的看法具体描述餐饮提供休闲餐饮(包括中式和西式),类似：港汇广场兰桂坊供私人消费的休闲餐厅会受年轻人欢迎——“那种地方应该放一些年轻人比较喜欢的，比较私人消费的，如果是私人消费不会去那种正而八经的地方吃的。”提供比较正式的中式餐饮人流较少、规模较大的中式餐厅比较能迎合商务客人的需求——“大一点的话，一般商务客人比较多，商务客人是不喜欢去人流多的地方。”提供比较正式的西式餐饮在浦东地区经营高档西餐厅有一定难度——“在浦东开好的西餐厅很难。”休闲娱乐KTV、DISCO舞厅等选择单个场所和商圈整体的休闲娱乐功能有一定关系，同时开设此类场所尽可能避免与高收入群体要求的安静、幽雅的氛围产生冲突——“我觉得这种地方娱乐放了不好的，喜欢玩的地方不会到这里来的，这只是一个这么孤立的地方，要玩的话，还是会去我刚才说的地方。”(高收入群体)——“里面有DISCO、KTV就很不好。”(高收入群体)酒吧选择此类场所注重的仍是区域和规模效应；在功能区域布局方面，酒吧区域和购物区域尽可能分开。——“(酒吧)如果周围形不成气候，没有人去。”——“和买东西一起酒吧很傻的。”精品购物店以经营中高档或中档的休闲品牌为主——“像淮海路那样的，一些中级的国外品牌。”(高收入群体)——“卖顶级品牌不可能在这里，真正高档的，大家还是到南京西路那里去。”(高收入群——“我觉得类似八佰伴这样可以开展竞争，可以引进一些八佰伴没有的牌子。”(中等收入群体)——“可以卖一些小件的东西，如香水、好一点的内衣等。”(高收入群体)三、深访案例整理案例一：斯米克大厦赵强男中国31岁未婚1人3万-5万元律师事务所主任上海毅石律师事务所。主要爱好：羽毛球，每周1次左右。·其消费的另一个特点是讲究吃的特色，比较推崇特色菜。·餐饮人均消费在100—300元。·对餐饮上的环境要求较高，音乐以柔为主。泡吧较多，每月4次以上，每次人均消费在1·1---4客户为主，5---6私人消费居多，找朋友聚会。·购物目的性强，购物中90%的具有计划性。·主要的购物场所为淮海路、徐家汇；八佰伴与时代广场购物主要是因为其“近”,方便。·购物上虽然收入较高，但仍有较强的价格倾向(品牌折扣服装)丁晓峰高收入商务人士，工作地点世界广场男30岁已婚5人个人月收入1万-1.5万元职务董事长助理单位上海南都置地有限公司，爱好：羽毛球，每周1-2次。·在外消费主要是和夫人逛街后的消费，餐饮便餐人均30-80元之间，两人吃80-100元居·场所上比较多吃小店以及酒店，有时候吃必胜客、味全拉面·休闲娱乐相对较少，属于“夫人中心型”消费·主要套路是“吃饭——逛街——看电影”·多选择车程在20-30分钟内的场所。·希望引进精致型的类似梅龙镇百佳之类的超市。高收入世茂滨江Kofernor男外籍人士德国49岁已婚家庭成员3人月收入5万元以上工程师西门子爱好：游泳，会员制，每月4次左右。·人均消费在200-300之间·商务应酬非常多·喜欢啤酒吧·酒吧以安静型为主，衡山路、茂名路居多·不喜欢新天地，认为太吵，年青人太多，灯光过于昏暗，认为新天地价格太贵·多到徐家汇购物，徐家汇选择面较广，层次也多，能购物也能餐饮·以产品的质量取胜，有品牌喜好，但是价格越便宜购买的可能性较大。·购物方面缺乏一些家庭用品，比如取暖器·对于待建项H希望能建成为休闲性购物，有咖啡馆以休憩。中等收入菊园薛晓天女中国29岁已婚2人5千-7千元办公室主任助理太平洋安·应酬较少，商务宴请一般在公司周边的王朝酒店·不喜欢在家开火，和先生，外出就餐多，每周2-3次·人均100元左右·注重味道，卫生，服务。比较喜欢购物和餐饮相结合的场所·较喜欢SPA按摩，150元一次·休闲外套七八百、裤子200-500、裙子300左右·舒适的购物环境高收入菊园董伟海男中国36岁已婚3人2万-3万元上海区总经理荷商房地产投资·外出一周1-2次·家人朋友消费时人均100—150元，口味上以小孩的意见为多，·场所选择上以公园为主，考虑小孩要求·梅陇镇，中兴泰富为主·八佰伴：中低档·超市：罗森超或者百佳超市，或者seventy·对于待建项Ⅱ建议定位高档些，毕竟周边中低档已经很多中等收入华都大厦李荣欢男中国26岁未婚1人5千元IT主管上海恩思凯软件开发有限公司·每月8---9次，多在休息日，外出餐饮中朋友聚餐较多·人均消费在40—60元。产品比较关注也是喜欢到徐家汇消费的一个重要原因·对于餐饮场所讲究服务水平，喜欢餐饮配套娱乐的场所比如红子鸡·对于消费场所的选择，考虑交通方便。·餐饮受企业性质所影响，自己在日资企业工作，对日式风格的场所会有所偏好。·卡拉OK,个人是60-80左右，朋友一起去。·一些酒吧，比如到红番，或音乐餐吧·选择的地点通常是与朋友商量的·购物有计划性，对于衣服比较感兴趣，还比较喜欢书籍·消费水平休闲外套外套：300-500元，裤子：200—300元；女友的裙子多在150—300元·综合性还不够强·八百伴电影院在宣传上，硬件设备上不够时尚，不如柯达、永乐·时代广场去的较少，里面的商铺会比较死板，不灵活，没朝气、适合40岁以上的人。·八百伴和时代广场相比，时代广场可能更凝重，八百伴有不同的品牌专卖，相对亲民四、深访记录(高收入群体)职业：律师家庭人口：1人年龄：31岁个人月均收入：30000-50000元家庭月均收入：30000-50000元问：业余时间都有一些什么样的爱好，可以说，很广泛?问：好象喜欢运动，我刚才听到喜欢打球?答：我1-5大概上班比较多，说实话我平时加班特别多，春节以后我很少有一两点之前睡的生物钟，我一到五都没有什么乐趣，就周答：运动以这个为主，偶尔也跑跑，以前跑步比较多，现在没有这么多的时间。答：我1、2、3、4是住浦东的。这样的话，公司他们安排好的，过去打就可以了，否则没有搭子也麻烦。周五周六玩得比较多，去酒吧比较多，去年去新天地，复兴公园比较多。答：今年那里的环境有点老了，以前的茂名路不太好，现在比较多了。还有大概就是的97外面新开了几个场子，而且那里的老板都认识，就邀请我们去那个地方。问：就是新开的几家?问：还是安排的挺充实的?西。浦东的房子是很早买的，98年我刚毕业的时候买的房子。浦西现在的房子在龙柏那里问：比如说我出去吃饭，單纯的就是用餐呢?答：1、2、3、4除了工作以外，我都在外面吃的，我家里从来不开火的。答：要么就是买饭盒，偶尔我大概三四个礼拜，到爸爸妈妈那里去吃，看他们一下。问：如果和家人一起外出的话，选择一些的饭馆，正餐你们会选择什么样的地方呢?当然不同的时间段有不同的想法。以前也经常吃小南国这些馆子比较多。问：像这么多的馆子，这么多的饭店，你比较喜欢吃哪一类菜系呢?答：也去，还有一个我一下子忘，有几个店很特别的一些，但是真的不错。一个人是没法去吃的，如果两个人，人均平均要200、300元，稍微贵一下。如果你两个人，三个人的话，平均攤下来就100来块钱，这样的话还是蛮合算的，到哪里吃都差不多。我讲的特色就是这种特色，别人没有的，你到那里吃的东西都是一模一样的。问：就是说你想找一些特别的东西，周一到周五，你到浦东活动，浦东有海上阿苏，那你周六周日你到浦西去了，你还是会选择海上阿苏吗?答：我实事求是说，我一般这边吃过了，我不会再到其他的地方选择重复的东西吃的，一般是这样的。最近是海上阿苏，浦西有两家，一家是在徐家汇，一个是威斯汀，威斯汀那个是新开的，我很少去。问：一般你会选择工作日去的多，还是休息日的时候去的多?答：一般吃饭的话，会在周五和周六的晚上比较多，星期天不太会去，因为第二天要上班。其他上班的时候就是应酬的吃饭，就另外。要看客户的要求，或者我们选择一些让他们尝一问：如果是你个人的消费呢?答：个人的消费就是周末比较多，其他的都是工作消费。工作消费除了馆子考虑以外，还要考虑交通的问题，时间安排的问题。如果周末的话我宁愿喜欢到浦西吃饭，如果平常我宁愿到浦东吃饭，下了班和客户应酬堵车太厉害了，也要从客户角度考虑。根据客户情况一起商量。问：你喜欢特别的菜，外面没有的。如果针对菜肴的口味的话，你有什么特别的喜欢吗?答：年轻的时候我喜欢吃大鱼大肉，不要看，我已经30岁。有些菜系本身就是的很辣，那种不是特别喜欢，我比较喜欢的清淡的，精致一点的。没有什么口味，中餐，西餐都可以，一般就是要清淡一点，蔬菜多一点。问：我刚才听赵先生说，大部分的时间是花在和朋友一起出去。如果周末的和爸爸妈妈一起吃饭的话，又想吃得比较随便一点，一般你会选择去哪些地方呢?答：如果和爸爸妈妈在一起的话，一般不会带他们去很远，基本上就是在家附近，不会很远，一般就选择万科旁边的，就是台湾式的，我觉得还可以。哪个饭店我还真得讲不出来。问：万科附近的台湾风格，一般都提供什么样的餐饮种类吗?像贵州的钱香阁什么的偶尔去吃一下是可以的，但是长期去吃某一个的地方的菜也不一定，问：你和你爸爸妈妈三个人的人均消费是多少?是五到七个比较，因为我有两个姐姐，都约过来，一般吃一吃的600到1000。问：人均?问：我想了解一下你公司进行一些的商务宴请的话，会选择哪些餐厅呢?问：你说的小南国是指什么?问：就是特别有地方特色的菜?问：你们会有选择性的去一些的商务用餐的地方?的话就是100到300,一般不会超过300。如果是日本菜的话，一般就是250以上。答：客人吃饭不会用周末的时候，就是的1、2、3、4,周末都是自己的。钱一个平均消费你认为是适合的，也吃得到东西的?问：就譬如说四五个人，两个人不太合算的?答：一般50到120是比较多的，因为大多数的餐厅就是这么一个的消费层次。当然如果人特别多的话，30、40也有可能，但是50到120比较多见，餐厅都是这个的价格。答：如果买衣服，购物一般都是有目的的。问：想好了去买?答：知道自己想买什么,就过去一口气买回来。答：你讲的逛街就是的没有目的的，就是随便的逛逛?问：你一般逛街是跟谁去呢?问：如果说，你一般如果要去的话，会选择在工作日，还是在双双休日的时候?是青山穿着比较舒服，是修身的那种，其他的西装也不错，但是是宽码的，因为我比较瘦，所以穿这种修身的比较合适，所以一般买这个比较多。买这个的话，就是正大广场比较多，答：绝大多数都是有情况，90%以上都是有计划的。来说这种衣服价格不会非常便宜，但是真的很舒服，会大概想一下，我想要什么样的料子，问：除了你刚才说的计划，还有没有其他的，停车方便不方便?问：你不去哪些店因为停车不方便，占到的因素有多少呢?问：其实停车方便不方便，是决定你去不去购物的一个主要的原因?问：没有说打车去也要把它买回来?种的?问：我刚才说的这些，你去得最多的是什么,酒吧和卡啦OK?问：你估算一下的话，每次去的时候，消费情况是怎么样的?答：其实这种地方不贵，酒吧这种地方，要看是不是你签单的，我们一般都是AA的，多的话上千也有，少的话100元左右，也很多的，就喝一杯酒，要不了多少。当然要看情况，如果你坐的时间长，要开一瓶酒，威士忌什么的，伏特加问：算一下，刚才说体育运动，除了羽毛球，有没有其他的运动?问：可是最经常的就是一个羽毛球?答：比如说你买球拍，球拍的话，比如说300、500元，你去买球袋200、300元，然后你去买衣服，衣服说实话就是一份价钱一份货，便宜的话就不透气，不爽，你肯定元。一般你要准备两套，这些东西加起来2000、3000元也是正常的。你打到后面肯定会注意一点，比如说这个鞋，不是什么鞋都可以的，你要专门的羽毛球鞋，这个一般要300、500元，是这样的。真的你想打球，说便宜和贵的，不能不光看场地的，还有饮料什么的。问：平时的话，你们家这样子，每个月的消费支出多少呢?问：如果不算房子贷款呢，就是单纯的一些个人生活呢?问：买衣服方面，就是装扮上面的会占到总数的多少呢?答：其实我买西服一年只买两次，两次是什么呢?就是夏季打折，冬季打折，那个时候一口问：这个就是比较少量，不像那个一口气会买很多的?是那种衣服挺便宜的，平常会买一堆，买T恤衫的话…答：对，其实这种衣服在国内蛮贵，有的时候去国外买，或者朋友带。其实最近我两三年，800元一件。有的时候想想国外没有这么贵，就叫别人帶，或者自己出去玩的时候去买。所问：比如说买一些休闲的外套，春秋季，会花多少钱呢?答：正装外套的话，800到1000比较多，再里面一点的话就600比较多。问：休闲的外套，不是正规场合，就是出去玩的时候外套?答：哪种出去，要舒舒服服的外套那个就要500、600,如果是打球的时候那种就100、200、300元也有可以了，那种损耗必须就比较大，没有必要买很贵的。我上个星期看到一个SK酒和烟的问题，没有必要穿得这么好，而且你穿得太好，别人会不平衡，不能穿得太好。问：就是说你穿什么衣服，要看什么样的场合?衣服600左右?的话，可能也比较贵，如果是6000元的话，会占到2000、3000元，应该至少会占到这个水可以，如果境外的就会花钱比较多。还有一个就是衣服，吃什么花不了很多钱。这个商业区，你会考虑哪些方面的因素呢?答：好象也没有朋友要送。哪一个商业区?通的，大陆的，很一般的东西，就在办公室附近，因为近，拿了就走。答：对，或者网上。像这个手表，外面卖可能要1500元，网上卖可能只要1000元，便宜很问：像你来说，你觉得总的来说哪个商业区是最有特色的?答：就是专门卖那种全是黑色的，泰国来的，那种不错，就是很特别的东西。问：这种特别的东西应该是聚集在哪个商业区呢?问：你觉得适合自己消费能力是哪个消费区呢?问：我们这样的人，这样的身份的人，什么地方的消费区是比较适合我的?问：我指就是的你买衣服，皮具什么的?答：有些店很贵，那里是被人斩的，我也不会在那里买东西，我觉得都差不多。档次可能会有一些不同，你感觉一下，你更偏向于哪里呢?近就没有非常贵的，也不是很便宜的，说实话附近这几家，时代广场什么的，不是顶级贵，也不是非常的便宜。如果是淮海路那里就都有了。我不是很清楚，特别贵的东西是什么。和淮海路的消费层次是不一样的，你觉得你适合哪个呢?问：这不是说喜欢，是哪个消费曾经更适合自己的能力?白的，穿得很舒服的，其他的店只有T恤，没有短裤的，只有到旗舰店在有，问：就像你刚才说的屈臣氏，你是为了这个目的去买的?问：在你的印象当中，哪些区域集中了数量比较多的娱乐场所呢?答：就在这个范围内，那一块。问：为什么爱去那一块呢，徐家汇也有酒吧的?答：毕竟不是大家常去的，其实我家里那边也有酒吧的，就是不习惯。问：你觉得你刚刚说的卢湾去的酒吧?答：应该是25到35岁之间的年轻人去得比较多，还有香港人，老外去得比较多，就形成了我不是喜欢长期的呆在某一家，过一段时间，玩一个月，就一个。问：喜欢尝试不同的新鲜的东西，那里有不同的东西可以让你去尝试?答：不管你要求不要求，朋友也会带你过去，其说徐家汇有，但是我还真不知道徐家汇有。我很早以前，知道有一个的风暴diso,不知道现在还有没有。问：还有。你刚才有很丰富，风格特别，但是这个会有一个很突出的感觉，你去其他的地方没有的?答：办公室上班的人比较多，学生不是很多，使劲的烧钱的也不在那里，年纪大的也不是很问：就是你这样的同类的人比较多?问：如果让你用三个形容词，形容你在那里消费的感觉呢?答：迷你，洋化。问：那我们讲一下下面一个的餐饮，休闲娱乐区域的方面。在你看来，作为一个综合的休闲娱乐的区域，比如说时代广场，你刚才举了很多，你觉得哪几类功能是必不可少，在这种广答：你讲的什么方面?问：比如说时代广场，正大广场，包括像新天地，就是稍微大一点的。答：非常大的?问：不是非常大的，就是里面有购物的场所，健身的场所，有餐饮什么的，你觉得什么样的问：哪些是可有可无的?美发也是可有可无的，我是这样认为的，但是不一定正确。的风格可以让你来选择的?就是多选择，多一个品种，比如说我有电影院，有很多种的电影院?问：也就是说专卖店也是广场必有的条件?离谱，比一般的贵20%、30%,40%也可以接受。问：上海有很多的餐厅都有自己的主题，比如说音乐餐厅，如果在广场里面开设餐厅的话，你希望是有多种不同主题的餐厅，还是无所谓的?广场里面的，但是音乐在哪里我都没有找，但是我不会因为它是音乐餐厅去选择。问：吃饭的话，單纯就是的菜系的不同，会吸引不同的人?答：菜系的不同，种类的不同，如果牛肉面做得好也很不错。问：你刚才列举了很多，你最常去光顾的一些休闲娱乐场所，就是根据你过去你觉得它有什么地方感觉不太好的，要什么要改进的地方?就是看着蛮好，买回来以后发现没有这么好，觉得受骗了，再去找他们，售后服务的方式，问：你觉得一个售后服务态度是很重要的?理，买一个50、60还可以，当扔了这个钱，下次不去了，几千的东西就觉得很亏。问：你自己的东西都是自己去买的吗?答：自己不去怎么办，以前也有定做的，但是我觉得定做的料子不好，现在不定做。问：是装饰品?问：个人护理的?问：你刚才脱口而出就是的服装，你肯定最感兴趣的就是服装?答：否则逛商店也没有什么意思，要么吃饭，答：休闲服装各个品牌都会买，很多的品牌都会买2000、3000元。最贵的就是西服，我今问：我说的就是今年一月份到现在?答：其实有一个羊绒大衣那个是5000多，大概是四套，还有几件衬衫，还有一个领带。问：你说现在拆掉了，现在没有了?那家可以根据自己的情况买的。其他的服装店你买16的，下面也是16的，你只能改，这样的话，就不一定好看，所以我喜欢在那里买，就是因为这个原因。后来就是因为找不到了，问：同一个牌子为什么会是不一样的服务呢?问：其实青山的品牌比你那个价格贵一点?现在穿的西服，有很多是在香港买的。我谈不上品牌是一定的。问：你去哪里买，也是占到一个比较大的因素?答：说实话，我没有专门去研究。我这样，如果价格贵得很离谱，一套西装1、2万我也不会考虑的，一套西装3000以下，你是1000也好，2000也好，3000也好，对我来讲没有多衣也是这样的，也不是想好了去买，只是买得多了。其实不是说喜欢，就是适合你。商厦买，还是去专卖店呢?问：话说回来，还要看这个服务，是不是人性化?场来选择的?问：你现在工作是在八佰伴，你心目当中的八佰伴商业区是一个什么样的地方呢?问：为什么,每个人都会说不好，但是可能是在某一个特定的环境下?得又好了，又去了。我觉得八佰伴是属于中等，不高不低。问：就是觉得人流多了，牌子比较杂了一点，什么样的人都有?问：就是的走路15分钟左右?问：你希望还会增加哪些类型和档次的功能呢?了。我记得上次去还有。你的意思是缺少的?问：就是这个区域里面还希望增加一些什么,因为你现在很單纯的，只能餐饮什么的?答：但是不一定可以达到要求。我觉得如果有一些的酒吧舒服一点，但是周围形不成气侯，虑?东西，就是比较特别一点的东西。我举一个例子，买那种的CT香水的店，比如说买比较好的一点的内衣的小店，这种多一点，最好。最后餐厅各种各样的风味多一点，现在太少了。问：比如说八佰伴的仲荣国际商城25号开业了?答：我没有去过，那个地方在修路从来不经过，所以不知道。答：你们是替这个店做调查的，这个店是做什么的?答：然后呢?的餐饮和娱乐是比较适合的?挺好的。餐饮店的话，能够有20、30个选择最好了。阿苏那种大规模的，这种餐饮你觉得怎么样的?问：人均消费在50元左右?问：这种可以多做一点，数量也可以多一些?问：可以占的比例大一点?问：占总数的多少呢?这个大小的我已经是说了，占地的面积是四万平方米?答：这个没有概念，我就觉得能占25%到35%,大概有这样的店，可能挺好的，餐饮的。问：现在细分一点，这种餐饮，比如说比较大一点，中餐类的，有一个到两个?问：还是喜欢去那种的有独特风格的，比较小的，比较精致的地方?问：你还是喜欢那种的单个的餐厅，大的美食广场就不喜欢了?答：比较小一点，正餐的话人家不会去的，根据我的经验不会去的。问：像这样的广场肯定会有一条步行街，那两边的商店你希望买到什么的产品呢?问：你是不是希望把淮海路缩小了，搬到这里来?问：你指的是太平洋，百盛，还是旗舰店的?路就是太一般化，时间久了就不会去，你的朋友，你的圈子人都不会去，你去了也不会去。问：那档次呢，你说八佰伴是中档的?问：那时代呢，时代一楼的品牌比较高档一点的?问：就是介于八佰伴和时代中间会比较好?问：然后就是说，价格不可能像世界顶级，也不会很便宜，太便宜就人杂了?这些特色满意你的话，你会去那个地方，或者带朋友去?问：譬如说搞一些的娱乐类的东西，譬如说的酒吧，卡啦OK,比如说它的消费要求已经很(中等收入群体)姓名：李荣欢职务：IT主管性别：男工作单位：上海恩思凯软件开发有限公司国籍：中国婚姻状况：未婚年龄：26岁职业：IT家庭人口：1人个人月均收入：5000家庭月均收入：5000问：一开始想聊一下平时业余时间都有哪些爱好?答：我的业余时间蛮简单的，打羽毛球，和朋友去吃饭，我自己比较多的就是上网。问：还有吗?答：玩游戏。问：游戏是网络上的游戏?答：其实我网络上的游戏基本不玩，我玩的都是平面电视的游戏，叫TVGAME。问：那如果像你这种工作，除了工作中必须的应酬以外，你一个月可能在外面用餐会有几次?答：平均一个月有八、九次。问：如果是和家里人一起出去吃饭，如果是一些比较正规的正餐的话，一般会选择哪一些饭答：跟家里人倒不是很必要，和朋友一般是去湘菜馆，洞庭春，味千都比较多，主要是休闲的消费。问：他们都在浦东吗?答：我比较常去浦西那一片吃饭，浦东这附近也有一些，但不是特别多，主要玩的话到处跑。问：你指的到处跑是指什么?答：不是在我住的地方附近然后消费去玩，跟朋友出去比较多。问：你刚刚说的去的那几家店，能够说一下具体的位置吗?答：徐家汇的那附近的普汇堂路的洞庭春我们经常去，算是我们一个聚点。问：你们比较喜欢吃湘菜?答：它那里面口味独特，而且从消费水平来讲，蛮中档的，蛮适合我们的，也不会特别高，答：我们平均的消费一般都在40到60。问：你觉得它那里有一些什么样的特色?答：因为我们朋友活动经常在那一片，就是靠近徐家汇那一片。问：而且活动近的话还有别的饭店?问：你能不能说的具体一点，说很舒服的话，是怎么样的一种?可以描述一个细节。来，在服务上蛮到位的，然后整个吃饭地方的硬件，比如它里面布置的沙发，问：这样会更多选择在工作日去?还是休息日去?问：对那种菜肴的口味，你有什么特别的喜好?得川菜太辣，我就不能吃，但是湘菜虽然有点辣，但是吃了这么多次，我还是蛮喜欢的。种?比如是偏辣的?的辣，但是吃下去不会在口味上一直影响着你，就是很厉害，会很受不了。吃得隨便一些，会去哪几家店?问：那这种餐饮的场所，也就是比较的方便，比较的快速?也比较简單、方便，真的两三个人去餐馆里面点菜，好象不是特别合适。问：比较随便会找一些比较简單的菜馆?问：那朋友之间聚会，你一般都是在徐家汇那个商业圈在活动?问：除了那个地方还有别的地方吗?近，而且我前阵子也住在这附近，然后我也在问：你为什么会很喜欢去徐家汇那里聚会呢?你?问：那这样的话，徐家汇那边，比如还有在淮海路，或者是南京西路都是商业圈?问：你觉得去的那个地方有什么样的特点?是刚刚说的两个地方没有办法替代的?阳路，要么就是逛百盛，就是比较固定的一个活动点。像在徐家汇的话，即使是卡拉OK想问：那如果让你用三个形容词来形容一下，在徐家匯那边消费的感受呢?问：如果说去餐厅、酒吧、卡拉OK,就是餐饮休闲娱乐的场所，你一般会和朋友去哪几家店?问：那一般在那边去用餐以后，用餐之后都会安排哪些娱乐活动?问：还有吗?一个是酒吧，还有一个是卡拉OK。问：除了在吃饭的时候，还有一些辅助性的娱乐?问：你可能觉得必不可少就是你自己需要的那些?问：自己并不需要就是可有可无的，我刚刚听你说了那么多，你就是没有提到一个停车场，这个停车场是不是觉得吃饭的地方可有可无的?常重要的，如果不是小的餐饮，上一定规模的话，不仅要有停车场，而且要有专业的人员，面，这里面可能有卡拉OK,有餐厅，还有电影院，那些你觉得必不可少的功能里面，哪些功能最好是有多种风格的?厅必须要是多元化的，因为一起去的人不同，或者根据心情的不同，然后你会有所选择。问：那你本人会喜欢什么风格的小店?问：也不一定是指餐厅，也可能还有一些卖小的装问：这是跟你工作有关吗?个餐厅有没有主题是无所谓的，还是希望有这样一个主题?过程，消费过程当中，觉得蛮舒服的，而且年轻人喜欢体味不同风格的东西。问：除了你刚刚说的音乐餐厅，还有哪些主题餐厅是你比较喜欢的?管在价位上，还是在整个餐厅的对象上，是不是符合我个人的习惯。问：你去过的地方蛮多次了，这样肯定会有一些不足的地方，那有什么改进的建议?基本上就是这种服务吧，软件。因为硬件的话，我们可以进去以后，马上就决定要不要去，位，在服务上可能有这样、那样的问题，比较关心在软件服务上是不是能达到一定的水平。问：你是不是不是非常的喜欢去?像酒吧、卡拉OK?问：这样的话每次消费是多少?答：卡拉OK和朋友去的话，个人是60到80左右，我们是朋友一问：除了你经常去的体育活动的话，羽毛球还有壁球，还有吗?问：这样的话平均每个月会去几次?问：这样的话每次消费有多少?答：每次消费大概有30元左右。问：这个30元有一些什么,有没有一些附加的费用?答：没有，这30元就是场地费，那如果是跟朋友一起的话，我们每次出去，不单只是打球答：就是这样一次性出去，一般的平均消费，大概会有150到200之间。问：休息日的话一般会去哪些地方?问：最喜欢逛哪些街?问：那一般在自己购物之前，会不会有一些计划?己的话我一般都是有，比如我要买一个羽毛球包，比如要买几件衬衫，或者买领带。问：就是在购物之前，出门之前已经计划好了?问：就是没有去购物的目的，不会出去逛街?多少?问：那裤子呢?答：裤子大概是200元到300元。问：那裙子的话给女朋友买，裙子呢?答：以前跟女朋友逛街的话，裙子是150到300。问：我们说一下商业圈，你刚刚也提到了很多淮海路，还有徐家汇，如果在休在那边逛街或者购物的话，你选择商业街主要会考虑这个商业街哪些方面的因素才会去?东西过程当中，你可能要休息，要喝饮料，我也想坐一坐，或者干脆早上去中午在那吃饭，一天的时间在那边?么都没有的?一般买东西的话就会很累，你有没有考虑过这个商圈要有这些东西?问：你首选会去哪个商圈?问：你去买任何东西，首先去的就是徐家汇?问：你觉得最适合自己消费能力的是哪个商业圈?问：能不能再归纳一下，它那里是什么样的特色和消费的层次?都能够找得到，在那里我能够比较快的定位哪个商场，能够买到什么档次的东西。问：那你平时去商场购物的话，你本人对什么样的货品，哪一类的货品最感兴趣?答：外套，就是衣服吧，然后没什么特色的，书籍算吗?这个应该不算。品牌，那么累计起来，哪个品牌你花的最多费用在这个上面?问：你刚刚说的佐丹奴知道在哪些商厦有专柜，或者在哪个地方有专卖店?问：就是比较大一点的综合的商场?问：相对来说你最喜欢去哪个商厦，那个专卖店去买?问：为什么呢?你只是想去买佐丹奴，为什么要舍近求远跑到百盛去买呢?问：为什么?因为我觉得它们专卖店价格也差不多，服务的态度，内部的装修风格都是一样能那附近要看看书，我只是现在想来，在百盛买佐丹奴的东西蛮多的。问：我只是问到你才会想到，为什么会在百盛自己从来没有考虑过?问：是不是已经养成一种习惯了，我买佐丹奴就会跑到百盛去?问：所以我想知道，为什么会到百盛这个专卖店买?问：是五楼?问：你是不是经常去这家商场购物的时候，最经常去的楼层就是五楼?问：好，那除了买这些衣服的话，百盛除了衣服还有其他很多的东西?答：比如一些运动品，运动鞋，然后包括球拍，这方面自己也蛮喜欢，也会经常去看。一些?问：你为什么在这么多品牌里面，会更多选择佐丹奴呢?答：应该会倾向于到新开的专卖店去买，因为我工作在这附近，问：不管是不是在这里开你喜欢的品牌专卖店，其他的一些新开的专卖店都会去看一下?问：那么这个原因只是它是新开的，所以你想去看一下，因为新开的都有一些好奇心?问：你心目当中的八百伴这个商业区是什么样的地方?些就不是很时尚，不是很年轻，比如时代广场里面有一些商铺。问：你也经常去时代广场吗?适合那个年龄层，就是40岁以后。问：单纯就是八百伴和时代广场他们有什么样的区别?面有不同的品牌专卖，相对亲民一些，时代广场有麦当劳，八百伴里面有肯德基，必胜客，甚至东方书城也搬到里面去了，八百伴相对品牌选择的余地可能更亲民一些。问：那如果把它想象成两个人的话，时代广场是一个什么样的人?感觉，那如果是八百伴的话可能就是30来岁这种，快30岁这种。(菊园高收入群体)姓名：董伟海职务：上海区总经理及首席代表性别：男工作单位：荷商房地产投资管理(上海)有限公司国籍：中国婚姻状况：已婚家庭人口：3人年龄：36岁个人月均收入：20000-30000家庭月均收入：/问：像你平时有一些什么样的业余爱好?答：我现在是争取一个星期一次。问：如果你争取到这个时间的话，你会干什么呢?问：你通常会在哪里打呢?问：你可以具体说一下名字吗?答：我们小区里面有一个，源深体育我也会去，还有一个是我的一个朋友在陆家嘴公司的，问：你平时除了工作中的应酬之外，你和家人和朋友一块出去吃饭，这个机会多吗?问：如果是正餐的话，你会倾向选择什么样的店来吃呢?问：就是稍微正式一点，无论是中餐和西餐?答：在浦东的话，就是正大广场里面的两家店比较多。问：哪两家店?问：你平时选择这些餐馆的话，你会根据什么来选择的，是根据喜好还是口味呢?面呢?问：你个人来说，比较喜欢吃什么,哪个菜系呢，广东菜?问：那么通常你去的时间，有比较明确的分配吗，比如说是周末去，还是平常去?问：平常下班的时候不太去?答：不太去。平常工作要么是工作，要么就希望下班早点回家去了。问：像你公司有什么客户过来，要进行商务宴请的话，你们公司一般会定在什么地方呢?答：100到150元，差不多，不会再高了。问：像你和朋友一起出去呢，就是私人的朋友，不是商务上的呢?问：像你家人的话，在吃东西上和你这个口味有区别吗?问：环境好，你可以具体界定一下，什么样的环境觉得是好的?答：从环境上说就这些了，再说就是服务上面要好一些。问：你们平时除了用餐之外，还会去什么酒吧，卡啦OK什么的?问：还有其他的娱乐活动吗，像唱卡啦OK,迪厅什么的?问：你除了打羽毛球，还有什么休闲的活动吗?问：时间比较少?问：你一般陪孩子去什么地方，公园?帶他旅游比较多。还有我们公司有一个乡村俱乐部，如果有时间的话，会帶他去游游泳。你觉得像这种综合性的餐饮区域，什么功能是它一定要有的，哪些是可有可无的?孩子玩的地方。可能最缺的就是小孩子玩的地方。问：对，就是你希望有多少是属于餐饮的地方，多少是属于购物的?答：就是梅陇镇，中信泰富和恒隆，他们餐饮的部分还可以再多加一点。他的餐厅，如果你要去餐厅的话，这方面会影响你吗?答：其实我们家是蛮喜欢主题餐厅的，但是我知道主題餐厅在上海不成功。我过去是做sho问：你觉得像这种主题餐厅在中国做得不成功，最主要的原因是什么呢?问：你通常会喜欢什么样的主題呢，比如说像这答：主題要选好，而且菜要好，而且价钱定位也不能太贵，这个蛮难的。问：那就像你平时，你是在菊园住是吗?问：你去时代广场购物有什么感觉呢?问：像你是经常去南京西路和淮海路?问：你觉得这两个地方有什么特点，吸引你过去呢?在所说的淮海路就是新天地，其他的地方对我的吸引力不是很大，也比较分散。问：像你个人服装品牌的话，你比较喜欢哪些?答：也不是特别注意品牌。你是说什么样的服装，就是休闲装?问：分开说吧，休闲装是什么样的情况?答：休闲装不是特别注重品牌的话，有polo,tony,也就这一些。问：那么就是说，像你一般会去什么地方买这些呢，也是在南京西路和淮海路吗?问：那么比如说南京西路、淮海路有没有觉得哪些东西买不到的感觉?问：在你生活的小区周围，你觉得生活的便利性怎么样的?问：不太好是缺哪些东西呢?问：你觉得最缺的是什么东西呢?答：我觉得最缺的还是购物方面，还有文化设施方面缺一些。问：如果在这里开几个餐厅的话，你倾向于，你觉得什么样的餐厅最应该开在这个地方?答：我觉得缺一个广东菜，比如说像这个彩蝶轩一样，中午可以吃点心，晚上可以吃菜的。问：像你日常的支出会有多少，就是每一个月你消费性的支出?问：就是不包括买房，买车，就是你平时出去玩，购物，吃饭。答：包括水，电，煤气什么的?答：也包括家里平时买菜，装饰品什么的?问：这个包括的。如果说是就饮食这一块占到多少，包括你在家里吃和出去吃呢?答：我倒没有好好算过，不包括商务的?答：家里的数字我不大清楚，我估计3000元应该要的，不是特别准。答：估计家里不止，我觉得要3000、4000块。问：是购物?问：那购物这一块，就是一般性的购物，还有装饰用品什么的?问：对，包括买衣服，就是一年平均下来，大概是多少?答：我想应该要有4000块。问：那么就是说，对于一些比较典型的，像首饰，体育用品什么的…问：不是，这是另外一个问题，像这一类东西，你一般去哪里买呢?答：如果是皮鞋的话，我们大部分会在国外买，便宜得多。问：如果我把你放在一个商业区，你最感兴趣的是什么东西，第一会去看什么东西?问：最近半年你买得最多的是什么品牌，无论哪个品牌?答：可能就和刚才说的差不多，休闲装就是polo,正装的话，我买得很少，西装一年就买问：这种东西你喜欢去专卖店买，还是大商场买?答：往往就是购物中心里面的专卖店，方便嘛，比如说梅陇镇里面的专卖店。问：我们再来看看，虽然你不太去八佰伴?答：其实我也经常去，我到那边去买水果，它超市里面的水果比较好。问：在你的心目当中，八佰伴是一个什么样的商业区呢，包括其他的几家店铺。答：我相信90%以上的消费都是来自住在浦东的人，消费水准是比较中档，甚至这两年是在往低档走，特别是八佰伴，像时代广场那里一楼弄得非常好。问：就是说你觉得整个商圈还是属于?问：你除了在那里买水果，还是会在那里进行其他的消费，不光是在八佰伴?比较好?问：如果大一点的超市呢?问：就是你们菊园外面，现在是一片临房，像步行街的性质，沿街是两到三层的商铺。答：这个是沿着张扬路，隧道出来的地方?答：就是张扬路，浦东南路路口?步行街。现在它的地上的面积大概有两万平方米左右，地下也差不多这些。答：这个就是纯写字楼，零售就是这里?答：就是加起来差不多三万左右做零售的?和精品店，和专卖店为主，对于这样一个地方，你会有什么样的建议呢?答：他们可以聘我当顾问，因为90年代末的时候我是做正大广场的，就是美国一家公司被问：从你比较专业的角度来看，你觉得这个定位怎么定?问：我们本来考虑是以餐饮方面为主，你觉得怎么样的?是喜欢在外面吃的，只要有吸引力，然后到八佰伴购物的人，吸引一部分过来。问：像你看这些高档餐厅现在是比较缺的，是一些什么样的餐厅呢?答：还可以。那里好的比较少，像我刚才说的彩蝶轩，广东菜什么都不錯的。问：那在购物方面，你觉得可以引进一些什么样的品牌呢，可以把这个氛围衬托上去呢?答：购物很难，因为大家购物还是比较喜欢跑到南京路，淮海路。浦东形成不了这个气氛，答：我还是建议弄一个小孩子玩的地方，这边住的人都是围着孩子转的，因为平常上班忙，周末要补偿给孩子，弄点小孩子玩的东西，应问：你能具体一点吗，到什么层次，提一个有代表性的品牌，或代表性的价格?答：就是我刚才说到几个餐饮的品牌，像彩蝶轩什么的，基本上就是问：基本上人均消费在150到200左右?答：150吧，如果定到200的话，就会觉得偏高了，因为三个人，一个人200的话，就要600,就会觉得偏偏高了。所以还是100到150。但这个菜要好。问：如果有这个地方，有哪些因素会吸引你过来，有哪些因素会阻碍你过来呢?答：如果做得太吵，太杂的话，我就不太愿意过来，因为是和家里人一起过来。答：比如说你里面了一个disco,KTV这个就很不好了，我就不会去了。问：那么你觉得这一帶，放一些其他的，比如说代表体育性质的东西呢?答：肯定会很好，帶点体育性质的，但是要看能不能賺钱。比如说像菊园里面问：菊园里面有会所吗?问：那像你打羽毛球会去会所吗?问：像你们会所里面提供一些什么样的项目呢?答：我是按每一场，乒乓球是15元一个小时，羽毛球好象是20块一个小时，我记不大清楚问：那就是说，你就覺得基本上是餐饮，还是点綴几个买东西的地方，有点像是略有增长，还是大幅增长，就是这三到五年里面?答：比较大幅的增长，如果和平均来比的话，还是问：你预计一下以后呢，这个增长幅度是怎么样呢?问：像有些问题你名片上已经有了。你现在家里几口人?答：8岁。问：你可以告诉我一个大致的范围吗，像你月收入怎样的?问：对，就是大致的，我们不用非常清楚，这个问题可能有点敏感，这个可以不用录音了。(菊园中等收入群体)年龄：29岁职业：保险个人月均收入：5000-7000家庭人口：2人家庭月均收入：25000-30000问：前面也不熟悉，我想先了解一下，你平时业余时间都有些什么爱好?也就不希望在平时休息的时间给自己太多压力，就是随便想干什么干什么,然后最多买些时外面用餐呢?答：对，因为我家离这里很近，乘上车2分钟，走过去15分钟到20分钟这样子，所以说活答：你是说我家里附近餐厅的名字吗?趣，客人是不是感兴趣，还有开的达伶港，开在世界广场上，这是比较经常家里宴请去吃，比较实惠，也办了卡，也打折了，有时候家里自己不高兴烧也去吃一下。问：吃的比较多一点是达伶港?这些，自己的话平常去正大广场多一点，那么他有点象类似于小吃。问：你说公司一起去，是指和问：如果说公司去的，就选择离公司近的，如果说和家人可能会选择离家近的。问：那你不太喜欢吃上海菜了，上海菜比较浓油酱的?比较适合招待外地、香港、台湾的或者外国人比较喜欢吃，这些人比较合适快餐这样子，去什么地方?里可以叫匹萨，对过有一个吾爱我吾家挺干净的，也可以在那里吃，也可以叫回来小菜的。问：比如说他喜欢去徐家汇就去徐家汇，他喜欢浦问：如果根据你个人的爱好呢?答：我比较喜欢南京西路那片的，我觉得环境很舒服的，即使买不到东西，心情也很好的。问：两个地方。你个人比较喜欢的?答：对，然后淮海路太平洋我先生在那里逛一下。虽然不是很喜欢，勉强也逛。答：我觉得现在太平洋不太好，越来越糟糕了。然后那个百盛交通不太方便，看了还可以，街的话，会影响你自己的情绪。你觉得太平洋糟糕就是这个吗?答：以前喜欢太平洋2001年，2002年之前经常会逛太平洋，觉得他一直搞活动送的东西都问：越来越少去。相比之下太平洋哪里可能好点?问：如果让你在里面选一个，只能选一个?问：那你觉得梅龙镇有什么吸引你的呢?是八佰伴感受不到的?光音乐还有东西的摆放让你看了很舒适，让你跑进去就很高兴很温暖的感觉。对。问：那如果朋友聚会，比如说我去一些餐厅或酒吧卡拉OK这样子的话你会选择哪个去呢?问：酒吧或者是餐厅，等于是餐饮方面的消费?牌这个项日，那酒吧不太去的，太晚了没意思，然后那个餐厅的话也不固定的。答：两个人要200块左右，然后那个面什么的30到40块，匹萨稍微贵一点。问：我不知道你们一般吃完饭回家了呢?还是说会有什么?不可少的呢?问：你觉得饮饮是正餐类的还是坐一坐的咖啡吧?答：或者象这种大时代什么,我觉得一般人家去逛街的话都是会问：听你说感觉象一个美食廣场这样?问：那你说这个购物的地方的话，你觉得里面要有什么东西让你买得到?楼女装男装什么的，然后运动什么的，每个商家都齐全的，不会缺什么的，所以也就。问：你没有想过里面还有影院啊，还有一些可能这种可以让我休闲一下的。问：你觉得象这种不同功能消费是可以分开的，不一定要集中一起去?问：刚才说关于交通的问題，你没有考虑过象这样一个大广场一个停车场是必需的呢?问：你觉得停车场会影响到一些人去和不去?的地方，特别是在交通比较方便的地方的话，他很难想象没有车首先不会去了。或不去?一个主题这样的餐厅，你觉得是怎么看待这样主题的餐厅的呢?答：哪些?那边有什么让你觉得不是非常满意的?问：可能就是说那里相对活动搞得少一点，是不是?对还有其他吗?问：比如说服务方面，或者其他各方面你都觉得挺满意的?用得最多的，如果是要再好一点的，我们就会看到比如说??俱乐部，MARY??然后在外滩边上的那一些包括东西外滩，比如说俏江南，四川菜也要看客人喜欢，对过，???比较问：那象这样的话，公司出去消费的话一般人均消费是多少呢?吃午餐，这些都是1000块问：那您个人比较喜欢哪些娱乐?比如说一个是酒吧，卡拉OK,斯吧桑拿按摩，您个人比答：就您刚才说的那些，我还是比较喜欢斯吧按摩问：个人这种放松一下的方式，这样一个月会去几次呢?问：我现在发觉你还是喜欢自己家，那家乐窝。那体育活动有什么呢?答：羽毛球一次30,50要看场地?问：好，我们想了解一下您逛街购物时候的一些习惯?一般您会选择时间逛街?问：双休日还在家里?问：是这样子，那你一般性是晚上逛街?答：实际上我喜欢一个人去逛街，但是先生经常跟着去，阻止我购答：对，在我后面说这个不好，那个不好。问：怕你冲动消费是吧?问：那如果说是一般工作日都是晚上去那个梅龙镇伊士丹?问：就是这两个地方。休息日从来不去吗?答：休息日偶尔去正大广场，因为楼下有一个超市，那么去买东西，或顺便逛一下。问：那如果象五一节象放长假的话，会去哪些商业区呢?答：那也就是南京西路，偶尔也去步行街，那里有问：伊都锦。这两个地方，我听下来你好象从来不去徐家汇那边。答：太远了，觉得不喜欢。问：其实你觉得店哪里都无所谓的。问：那在你，我不知道每个人都有自己的习惯，你出去购物之前有没有计划的?答：没计划的。最多要买的东西要知道一下吧。但是要看的东西鞋子衣服基本这样。问：大概去前是没有做好，比如说今天花多少钱，买什么样牌子的，大概是什么款式的。答：都没有概念的问：一般去逛街，看到喜欢就买?问：所以你老公跟着你。比如说工作日晚上去逛街，和你休息日的时候，你觉得去正大广场这种地方，你觉得有什么不同吗?答：下班后通常喜欢自己去逛了，那么先生能跟就跟。周末一定和他一起的。般你会花费多少钱在这件衣服上?答：要看的，外套比较贵的，那种七八百块要的。问：七八百块，春秋天穿的。那买一条裤子呢?答：要看200多块也有，500多也有。问：要看什么牌子，象裙子什么经常穿吗?答：裙子经常穿300多块的。问：刚才你提了许多商业街，象这种说比较衷爱的南京西路，还有淮海路什么因为交通不方便，那如果象你要买多些的东西，象包，买皮鞋买衣服，珠宝首饰这样的东西，因为这里肯定是比较齐全的地方，还购物得到，对不对?那么你选择商业区会考虑哪几个因素?答：就是东西的品质，每个店推的东西不一样，比如说八佰伴，他买珠宝什么,他都比较全八佰伴和梅龙镇，买衣服就看自己喜欢的牌子什么地方有?问：就会选择去那个地方，那平时购物，回忆一下，多睦更偏好于梅龙镇那边，就是说梅龙镇伊士丹，肯定有一个特别大特色的吸引你去?和八问：对，我觉得八佰伴离你更近更方面对不对?问：你觉得最适合你的消费能力是哪个区呢?问：是这样子。你很喜欢佐丹奴的牌子?问：所以说你在职业装上花费最多的。你累计下来花费最多是这样吗?问：那么你知道这些牌子的哪些商厦或者说在哪个商业街上都开设一些专卖店呢?答：就是梅龙镇然后百盛，其他不知道有没有?问：就知道这两个地方有，相对，你更愿意去哪家买?答：是在梅龙镇部分的，不是在百货部分的问：你刚才说你喜欢去梅龙镇那边买佐丹奴这个牌子，因为购物环境好?答：是个专卖店，然后东西全，地方大，人也不多，然后每次可以试很多，然后决定买。问：你最喜欢逛梅龙镇，最喜欢逛哪个楼层呢?四到五个品牌的例子，你觉得他们是差不多的?问：也会买，但少过于佐丹奴，因为他虽然是比较正规的职业装，可是略带一些比较休闲，可能我在生活当中，也可能拿来穿，象你刚提到的这个牌子的话，在生活当中穿太严肃了。倾向于去你以前购买的地方呢?还是说会去新开的这店里去买?答：我觉得不同的店，有同样的牌子的话，标准是一样的。总是找近的地方看。问：近的，因为同一品牌，你觉得可能会放弃到梅龙镇买，跑些，那我想问一下，你心目中的八佰伴是一个什么样的地方?问：舒适?这种或者说是其他档次的消费的地方，有没有想过?他现在也重新装修，然后搞了新的货柜，引进新的牌子，觉得蛮适合我的。如果新开的话，然后对过又开了一个中文国际，东西是华联再差一点，目前来看还是八佰伴比较成熟了。问：我们在八佰伴附近再建一个商场?你觉得定在一个什么样的档次会比较好呢?以有比较，这样子中档的这种感觉的，中低档的问：和八佰伴感觉差不多，也不要高于他?问：你觉得档次还不够丰富。八佰伴层次的东西还不够丰富。人新鲜感了，他可以选择其他的品牌，我不知道是不是有这样的。答：然后让人觉得比较合适的，是不是有这样子的品牌比如说目前在不同城市购物差不多，问：也就是说可能，你也知道每个商场可能都问：不一定单单穿这种东西。可能其他的物品也好?问：目前来说你对这四个商场排名就是第一是最贵的是时代，下来是八佰伴，下来是华联，再下来中荣?中荣?好象是上个月底刚刚开张嘛。你觉得未来的八佰伴可能会朝什么方向发展呢?答：我觉得他在慢慢提高，以有据说以前也蛮好的，可能日本的牌子比较多点，后来不在，问：往上发展，前面我还听到说八佰伴还不够年轻不够时尚，慢慢往老的方向发展?不错，我经常逛印象深，当然楼上也有很多运动这些牌子，象佐丹奴，佛斯梅斯，都有的，想建一个集餐饮，休闲娱乐，购物于一体的广场，占地面积在2万。佰伴看对面过去，目前??那块。答：我知道了，就我家门口那块，这里本来有很多小店的，鄂尔多斯的。果开一个类似于易初莲花，交通也比较方便的，东西比较全的?再隔一间间小小，不知道能不能卖出什么东西?租出去商铺赚一些钱吧。但是不知道以后能不能持续一个更好的发展，问：那如果餐饮的话，有没有你想吃，但浦东这边还没有的牌子?问：面积大到多少感觉?坐多少人大的概念?可以同时容纳?问：大众一点，人均消费大概是多少?答：比如说十个人人均消费在三到五十块，那就三五百块，那就五百到八百。问：也就是50到80人均。刚才我说了里面有很多的购物休闲的地方，光是餐饮占多少家比较合适?占多少比例可能不清楚。答：谭鱼头有的，谭火锅没有，谭鱼头的谭。南华火锅都蛮好的。大一点生意肯定很好的。比较合适的?你说全部开这种也不太合适对不对?问：相当于三分之二的时代广场。去掉三分之一蛮好的。问：你喜欢單个單个的呢?答：有写字楼，我觉得要美食广场了，因为小店的话要开多少小店。问：那您希望刚才说引进什么档次的，刚才说的那种人均消费50到80这个档次。那可能是这样一个步行街，两旁可能还有一些那种精品什么,小小的，你希望在这种精品店里能买到答：肯定不是品牌的，如果是这样的，租给个人买一些礼品的东西吧。问：也有品牌，比如说买些休闲的。比如家居的，休闲类的这些东西。答：可以是一些室内装饰的。适合放在家里挂一个装饰画，花瓶，或者是摆设什么,答：首先要让人有感觉，和以前是不一样的，那么一条街，卖盗版光盘的嘛。他的材料品质肯定是不一样的，你觉得同样两样东西你愿意多花多少钱呢?我覺得价钱合适就好了，也不会还价，如果还不下来就买了，关键是价钱合适。问：比如说你在南京路看到一样子东西，比如说做工粗，可能50块，在这条休闲街看到同样一块可是有品牌的，原来是50块钱，现在多少钱愿意买呢?问：你喜欢偏向于这样风格的东西，那您觉得以后假设开出来的话，您会去那里购物吗?费的话，你会有什么样的因素吸引你去?问：那如果说因为你去第一次，感觉比较好，可能还会去第一次第三次，感觉不太好的话，下次没有时间也不去了，什么样的的因素会引起你不想去的因素呢?问：我想问一下你对新天地有什么印象?是新集市，到了上海去吃上海菜的，烧烤也很普通的，实际上。答：没错。观光客去的比较多，可能有一些下午茶，那种上班不太可能去，周末可能会去。问：菜系可以现多一些，平均的话，象你们家平均支出多少?还不算自己花费，不把钱放在一起，家里生活方面都他负责，可能一个朋五六千的支出吧，我的钱都到哪儿去，我也不计帐了，反正也都没了，买点吃的，买点衣服这样子。问：你的也就花了，家里先生负责。看来你先生还是对钱问：象你这样也不知道花到哪里去了?买服装大概占到多少?答：有时候一个月忙得没办法逛，那每次去买总归一次1千到2千，比如说我喜欢佐丹奴这试买两三件这样子，这是一种情况还有就是不一定一双鞋500到1000都可能，买包更不得问：你现在大概就是一个吃饭的花消，还有就是买衣服的，坐车可能是比较小的一部分了。答：这也是我们家比较高的，因为上星期和我说出租车花费蛮大的，他的第一花费出租车，问：那您能说一下三到五年内一个收入的变化会是什么样的变化?答：我看以前大概30%到50%每年，我先生每年不一定就算他30%至少的。问：两个人每年每人基本在30%往上升的幅度是吧。问：周六周日选择到达伶港吃饭的话，用什么交通工具?答：对问：最远能走到哪里?答：中正大广场，然后打的。因为会买很多东西嘛。然后上不去都有的。答：半个小时要的。有时候坐车过去，正好有到那里的车。问：差不多了，住在桔园是是吧，家还没小孩吧问：那个人月薪收入是多少?结束!(高收入群体)性别：男工作单位：董事长助理国籍：中国婚姻状况：已婚年龄：30岁家庭人口：5人个人月均收入：10000-15000元家庭月均收入：15000元以上问：业务时间都有哪些爱好?答：下了班，两三个小时喝喝咖啡，。。。和那个吃湖南菜也好，也吃饭答：跟家人吃吃饭，和朋友打打牌，没别的，运动不能抓了。问：除了周末以外，平时不运动的吗?有一次，打羽毛球，或者篮球，夏天的时候多，冬天要少一点问：平均你一个月在运动上的花费有多少?钱，很便宜，一个场地才10块钱，好点30块，如果把交通费，器材消耗，买鞋子现在一双问：您觉得您经常去的那些饭店有什么样的缺点吗?问：您觉得您经常去的那些饭店有哪些特色多停车的，不能停车，达不到，服务质量也差不多，然后设施方面也没什么特别。哪些功能是可有可无的呢?问：那象您和您夫人一起到这类地方玩的时候都会有哪些活动呢?问：对于这类综合性的购物场所，您觉得有没有可能加一些跟运动有关的项日进去呢?什么用呢?进去比如非常差的话，游泳池季节性，人又多，肯定不行，别的没怎么想过。问：您和您夫人一起出去购物的时候，都去哪些地方?买些什么东西呢?答：逛街，时代广场然后太平洋百货，这些老婆逛陕西路小的店，我主要是陪着。问：在时代广场或太平洋百货里你通常都买些什么?在陕西南路的小店呢?答：就是说如果逛商场一般多去百货，逛小店陕西路小店鞋子衣服，就这几个，问：您个人都会到哪些地方去逛街?答：我是想买什么,逛什么,目标很明确，我老婆主要是衣服鞋子，別的无所谓。问：象各自的服装鞋帽等东西，是你们自己买还是一起买?问：您在购买服装的时候主要看重哪些品牌?鳄鱼，幾个品牌，我也记不太清了，反正是基本上就男人的，也没几个牌子买来就行。色款式设计喜欢了，为什么质量，有可能那，鞋子还是要好的问：您的休闲装都会有些什么品牌?东西，阿迪达斯，耐克?两个品牌，没有什么,国产的也有。答：休闲装差别比较大，因为你如果一件衬衫，休闲衬衫也好，200、300块，大店里千把问：通常您多长时间逛一次街?问：这么说您买东西的时候目标会比较明确?的是衣服的地方，然后别的地方问：通常您会到哪些大型的购物场所去购物?后，购物环境比较好，然后比较多去太平洋百货就是说购物环境比较好问：您逛完街后一般在什么地方吃饭?必胜客，日本那个叫什么味千拉面，那边环境好问：在您出去购物的时候一般有多远，您就会觉得远了?答：那跟我还不一样，我是算车程的，到那边要开多少时间，到那兒20到30分钟，一般或问：也就是到淮海路附近?问：每次到淮海路吃什么?问：您有没有听说一个比较好的购物场所，虽然很远，也跑过去看看?问：对于各种品牌专卖店您怎么看?答：我不太逛，因为专门一个品牌的专卖店，我不太喜欢。问：对于综合性的购物广场，您有什么建议吗?问：对于餐饮店呢?它应该在一个休闲广场中占多少比例?完全要看你自己了。当然也可以用一两家做豪华的潮州菜，但是另外一种消费类型问：你们出去吃饭，通常人均花费有多少?答：吃便餐人均30块钱起，达到80块，比如两个人吃80到100块钱。是吃酒楼，看吃什么类型的菜，上海菜和川菜吃不上档次的，如果潮州菜会贵一些问：川菜会吃多少呢答：最好的川菜消费最低一两百块钱，上海菜估计也差不多问：(介绍待建物业)对于这样一个步行街您有什么看法?答：关键是货，装修上也好，其他也好，就是说买一问：如果要在底层引进一个超市，您觉得什么样的超市比较好?问：精致的，档次要比大超市还要高。比如说类似于，比如说梅龙镇下面百家什么的?附件一深访提纲(2004年4月28日版)2.挖掘目标区域消费者对餐饮、休闲娱乐3.八佰伴商业区在目标区域消费者心目中的形象定1.了解深访对象基本的业余爱好(重点围绕社交活动和休闲方式);Y业余爱好(社交活动、休闲娱乐活动等)——您平时在业余时间主要有哪些爱好?——除了工作中的应酬之外，您平均一个月有几次在外用餐?分别在哪里?现在吃正餐可选择的菜系很多，您比较喜欢哪几种菜系?请您描述一下这几家店分别有什么样的特色?每次去吃饭人均消费大致在什么水平?比较多地会在工作日或休息日的什么时段去吃?对于菜肴的口味，您有什么特别的喜好吗?如果是休息日和家人外出，想吃得随便一点，通常会去哪几家店?这些店分别提供什么样的餐饮种类?有什么特色?些不同吗?遇到朋友之间聚会，通常会去哪些地方(商业街、商业区域等)?为什么选择去那一帶?您觉得***(商业街、商业区域等)的餐饮、休闲娱乐设施有什么样的特点?其中有哪一点特别突出，是其他场所无法替代的?另外，请您用三个词形容一下在那里消费的感受。朋友聚会最经常去哪幾店(如餐厅、酒吧、卡拉OK等)消费?为什么喜欢去这几家店?餐饮方面有什么样的特色?每次去人均消费大致会是多少?比较多地会在工作日或休息日的什么时段去吃?用餐之后一般会安排哪些娱乐活动?r餐饮、休闲娱乐典型区域评价——在您看来，作为一个综合性的餐饮和休闲娱乐区域，哪几类功能是必不可少的?哪几类功能是可有可无的?您觉得什么样的功能最好有多种不同风格的店可供选择?目前上海有不少餐厅及休闲项日(酒吧、卡拉OK等)都有自己的经营主题，比如说音乐餐除了音乐之外，还有哪些主题餐厅是您所喜欢的?——对于您经常光顾的餐饮和休闲娱乐区域，根据过去的消费经验，您觉得它还有哪些方面的不足?您会建议如何改进?Y商务用餐习惯(针对商务人士)——您公司进行商务宴请通常会选择哪几家餐厅?这几家餐厅的位置分别在哪里?经营的都是哪些菜系?分别有什么样的特色?人均消费大致会是多少?比较多地会在工作日的什么时段去用餐?餐饮场所位置种类菜系人均消费用餐时段其他描述朋友聚会商务用餐r个人休闲娱乐习惯和偏好——您比较喜欢哪些休闲娱乐活动，比如酒吧、卡拉OK、SPA、桑拿、按摩推拿等?平均每个月去几次?每次的消费金额大概是多少?您经常参加哪些体育运动?平均每个月去几次?每次的消费金额大概是多少?——您希望小区周围增加哪些商业或生活设施?γ逛街购物习惯——您一般会在工作日和休息日的哪些时段去逛街或购物?和谁一起去?如果是工作日的话，通常到哪一带的商业区去逛?最喜欢逛哪几家店?如果是休息日或节假日的话，又会去哪些商业区?最喜欢逛哪几家店?您在购物之前是否会有计划?会做什么样的计划?在工作日和休息日购物会有哪些不同?是多少?那买一条春秋季穿的裤子呢?买一条裙子呢?Y商业圈/商业街位置选择及原因业区，您主要会考虑哪几方面的因素?具体是如何考虑的?商业区?和其他地方相比，具体有什么样的特色?最适合自己消费能力的是哪个商业区?Y选择商厦原因、品牌偏好原因——平时去商厦购物，您本人最感兴趣的是哪一类货品?——请您回忆一下，最近半年内购买过哪些***(最感兴趣的货品)品牌，累计花费最多的是哪个品牌?您知道这个牌子在哪些商厦设有专柜或者在商业街开设了专卖店?相比较而言，您更愿意去哪家