行业会计比较课件：房地产开发企业会计

房地产开发企业会计第二节开发成本的核算房地产开发企业会计第一节房地产开发企业会计的特点第三节开发产品的核算

第四节出租开发产品和周转房的核算第五节营业收入的核算第一节房地产开发企业会计的特点资金筹集渠道的多源性

预收购房订金或预收建设资金，预收代建工程款，土地开发及商品房贷款，发行企业债券，与其他单位联合开发吸收的其他单位投资，发行股票筹集的股本。第一节房地产开发企业会计的特点资金占用形态的多元性

土地开发项目在建资金，商品房项目在建资金，配套设施项目在建资金，代建工程项目在建资金，市政工程项目在建资金，经营房、周转房项目在建资金。第一节房地产开发企业会计的特点结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性

周边企业的复杂性

大量预收预付结算过程的复杂第一节房地产开发企业会计的特点核算周期具有长期性

开发项目的长期性。第二节开发成本的核算开发成本的内容开发成本的核算开发成本的内容

按开发项目种类土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本代建工程开发成本开发成本的内容以上四类开发成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费二、开发成本的核算土地开发成本的核算配套设施开发成本的核算房屋开发成本的核算代建工程开发成本的核算土地开发的目的与用途（一）土地开发成本的核算销售或有偿转让而开发商品性建设场地直接为本企业兴建商品房和其他经营性房屋而开发自用建设场地（一）土地开发成本的核算土地开发的直接费用，在费用发生时，根据有关凭证直接记入“开发成本——土地开发”账户的借方（一）土地开发成本的核算发生的开发间接费用先记入“开发间接费用”账户的借方，期末按一定标准分配结转的应由土地开发成本负担的开发间接费用，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“开发间接费用”账户（一）土地开发成本的核算结转开发完工建设场地成本时，贷记“开发成本——土地开发”账户，商品性建设用地，借记“开发产品-土地”账户，自用建设场地，借记“开发成本——房屋开发”账户（二）配套设施开发成本的核算开发小区内开发的不能有偿转让的公共配套设施能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目属于配套设施开发成本核算的公共配套设施工程，包括两部分

（二）配套设施开发成本的核算配套设施工程费用发生时，借记“开发成本——配套设施开发”账户，贷记有关账户（二）配套设施开发成本的核算开发完工后，在开发小区以内不能有偿转让，有两个或者两个以上受益对象的公共配套设施工程的开发成本，应按一定标准进行分配结转，借记“开发成本——房屋开发”账户，贷记“开发成本——配套设施开发”账户；（二）配套设施开发成本的核算能有偿转让的公共配套设施工程的开发成本，应转入开发产品，借记“开发产品——配套设施”账户，贷记“开发成本——配套设施开发”账户。（三）房屋开发成本的核算开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类四是受其他单位委托，代为开发建设的代建房三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房二是为出租经营而开发的经营房一是为对外销售而开发的商品房（三）房屋开发成本的核算企业在开发房屋过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，能分清成本核算对象的，应直接计入该房屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“基础设施费”成本项目。（三）房屋开发成本的核算如果费用发生时分不清成本核算对象，或应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先通过“开发成本——土地开发”账户进行归集，待土地开发完成用于房屋建设时，再采用一定的方法分配结转记入“开发成本——房屋开发”账户。（三）房屋开发成本的核算采用出包方式的企业，其建筑安装工程费用，应根据承包企业提出的“工程价款结算单”所列工程价款，结算出包工程款，记入“开发成本——房屋开发”账户的“建筑安装工程费”成本项目。（三）房屋开发成本的核算采用自营方式的企业，可直接记入“开发成本——房屋开发”账户，但应是实际发生数，不得按预算价格或预提费用入账。也可以设置“工程施工”和“施工间接费用”两个账户，定期结转到“开发成本——房屋开发”账户的“建筑安装工程费”成本项目。（三）房屋开发成本的核算房屋开发成本中的配套设施费用，是指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。配套设施与商品房同步建设，发生的公共配套设施费能分清受益对象的，应直接记入“开发成本——房屋开发”账户的“公共配套设施费”成本项目；（三）房屋开发成本的核算不能分清受益对象，应先在“开发成本——配套设施开发”账户的借方归集，待公共配套设施竣工时，再从其贷方分配结转记入“开发成本——房屋开发”账户的借方；（三）房屋开发成本的核算若公共配套设施与商品房非同步建设，即商品房已建成出售，而配套设施尚在建设之中，对应负担的配套设施费，按规定报批后可采用预提方法，预先计入商品房成本。待公共配套设施完工后，按配套设施工程的实际支出数，冲销已预提的配套设施费，并调整有关成本核算对象的成本。（三）房屋开发成本的核算房屋开发项目应负担的开发间接费用，平时通过“开发间接费用”账户归集，期末分配结转记入“开发成本——房屋开发”账户的“开发间接费用”成本项目。（三）房屋开发成本的核算结转开发完工商品房等开发产品成本时，贷记“开发成本——房屋开发”账户，借记“开发产品”账户。例题，见教材89页（四）代建工程开发成本的核算开发企业接受委托代为开发的建设场地和房屋，其建设内容和特点与企业的土地开发和房屋开发基本相同，所以其开发费用可比照土地开发和房屋开发的核算方法，分别在“开发成本——土地开发”和“开发成本——房屋开发”两个明细账户内核算，开发工程完工，验收合格时，转入“开发产品——代建工程”账户内。（四）代建工程开发成本的核算其他代建工程开发项目，应在“开发成本——代建工程开发”账户核算。房地产开发企业主要业务的会计核算开发间接费用的核算1.开发间接费用的组成与归集开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽然也属于直接为房地产开发而发生的费用，但其不能确定为某项开发产品所应负担的，因而无法将其直接计入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将其先记入“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准将它分配记入各项开发产品成本。为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分别设置工资、福利费、折旧费等明细项目进行核算。房地产开发企业主要业务的会计核算2.开发间接费用的分配企业可根据开发经营的特点自行确定开发间接费用的分配方法。土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用可直接分配计入有关房屋的开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行。房地产企业会计核算基础认知（一）房地产开发企业会计的一般对象

房地产开发企业会计是以房地产整个开发经营过程为核算对象的。房地产开发企业在开发经营过程中，要依次经过供应、开发和销售（转让、出租）过程，不断发生货币资金的增减变动。在每一过程中，企业的价值都相应地表现为不同的形态。负债和所有者权益在企业开发经营过程中也要发生变动。所有这些变动在会计中都要加以反映。

模块一房地产企业会计核算基础认知三、房地产开发企业会计科目的设置

根据房地产行业特点，房地产企业会计科目的设置和其他企业有所区别。本书房地产企业的会计科目表是按照《房地产开发企业会计制度》结合《企业会计制度》设置的，两者的区别主要在于“房地产企业会计科目表”比《企业会计制度》增加或更改了一些会计科目名称，这些会计科目的具体应用在以后的内容中将一一涉及。第三节开发产品的核算开发产品是指企业已经完成全部开发过程，并已验收合格，符合设计标准，可以按照合同规定的条件移交给购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括土地、房屋、配套设施和代建工程等。一、开发产品增加的核算企业开发的产品，应于竣工验收时，借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。（例）开发产品完工的核算

企业开发的产品应于竣工验收时借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。【例3-9】大地房地产开发公司2013年12月31日完工交接一批商品房，该商品房建造完工结转成本为9600万元，其财会部门应编制如下会计分录。借：开发产品-房屋96000000贷：开发成本-房屋开发96000000二、开发产品减少的核算企业有偿转让或出售开发产品，结转时，借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户。二、开发产品减少的核算企业如果采用分期收款结算的方式销售开发产品，在将开发产品移交给使用单位或办妥分期收款销售合同时，应将分期收款开发产品的实际成本，自“开发产品”账户转入“分期收款开发产品”账户。二、开发产品减少的核算企业将开发的土地和房屋用于出租或将开发的房屋用于安置拆迁居民周转使用，应于签订合同、协议和移交使用时，将该土地和房屋的实际成本，自“开发产品”账户转入“投资性房地产”、“周转房”账户。借记“投资性房地产”和“周转房”账户，贷记“开发产品”账户。二、开发产品减少的核算企业将开发的营业性配套设施作为本企业从事第三产业的用房，应视同自用固定资产进行处理，并将营业性配套设施的实际成本，自“开发产品”账户转入“固定资产”账户。二、开发产品减少的核算对于已经交付使用或办理销售和结转手续，而产权尚未移交出去的开发产品，应由企业设置“代管房产备查簿”，进行实物管理。三、分期收款开发产品的核算企业如以分期收款的方式销售开发产品，在将开发产品移交给购买单位或个人，或办妥分期收款销售合同时，应将商品房等开发产品的实际成本，借记“分期收款开发产品”账户，贷记“开发产品”账户。三、分期收款开发产品的核算企业按合同规定的期限收取销售价款时（包括第一次收款），借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”，“应交税费——应交增值税（销项税额）账户。三、分期收款开发产品的核算根据当期应收回的价款（即合同规定当期应收价款数额）占分期收款产品应收价款总额（即全部售价）的比例，计算分期收款开发产品应结转的成本，借记“主营业务成本”账户，贷记“分期收款开发产品”账户。第四节出租开发产品和周转房的核算出租开发产品的核算周转房的核算一、出租开发产品的核算出租开发产品是指房地产开发企业开发完成、用于出租经营的土地和房屋。企业会计准则规定的出租经营的开发产品，应作为投资性房地产核算。一、出租开发产品的核算（一）出租开发产品增加的核算签订出租合同、协议后，按出租土地和房屋的实际成本，借记“投资性房地产”账户，贷记“开发产品”账户。一、出租开发产品的核算（二）出租开发产品摊销的核算月摊销率=（1－估计净残值率）÷摊销年限÷12月摊销额=出租房屋原值×月摊销率一、出租开发产品的核算（二）出租开发产品摊销的核算企业按月计提出租开发产品摊销额时，借记“主营业务成本”账户，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户。一、出租开发产品的核算（三）出租开发产品修理的核算出租开发产品在租赁期间发生的修理费用，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益，发生时直接记入“主营业务成本”账户，贷“银行存款”、“应付职工薪酬”等科目；一、出租开发产品的核算（四）出租开发产品改变用途对外销售的核算在销售成立时，应按其销售价格，借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“主营业务收入”“应交税费——应交增值税（销项税额）账户。期末，结转对外销售的出租开发产品成本时，按其摊余价值，借记“主营业务成本”账户，按其已提累计摊销额，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”账户，已经计提减值准备的，还应同时结转减值准备，按原值，贷记“投资性房地产”账户。二、周转房的核算房地产开发企业的周转房是指用于安置被拆迁居民周转使用、产权归企业所有的各种房屋。其包括：（1）在开发过程中已明确其为安置被拆迁居民使用的房屋；（2）搭建用于安置被拆迁居民周转使用的临时性简易房屋；（3）开发的商品房中在销售前用于安置被拆迁居民使用的房屋。周转房在开发过程中已明确其为安置被拆迁居民使用的房屋搭建用于安置被拆迁居民周转使用的临时性简易房屋开发的商品房中在销售前用于安置被拆迁居民使用的房屋二、周转房的核算应设置“周转房”账户，并在其下设置“在用周转房”和“周转房摊销”两个二级账户。（一）周转房增加的核算明确作为周转房后，按其实际成本，借记“周转房——在用周转房”账户，贷记“开发产品”账户。二、周转房的核算（二）周转房摊销的核算月摊销率=（1－估计净残值率）÷摊销年限÷12月摊销额=周转房账面原值×月摊销率二、周转房的核算每月计提的周转房摊销额，对能确定其为某项土地或房屋开发项目负担的，应计入该土地或房屋的开发成本，借记“开发成本——土地开发”或“开发成本——房屋开发”账户，贷记“周转房——周转房摊销”账户。二、周转房的核算对于不能确定其为某项土地或房屋开发项目负担的周转房摊销额，应记入“开发间接费用”账户的借方和“周转房——周转房摊销”账户的贷方。二、周转房的核算（三）周转房修理费用的核算周转房在使用过程中发生的修理费用，应作为有关开发项目的成本，按其实际发生的成本，借记“开发成本”、“开发间接费用”账户，贷记有关账户“银行存款”、“应收账款”账户。二、周转房的核算（四）周转房改变用途对外销售的核算借：银行存款

贷：主营业务收入应交税费——应交增值税（销项税额）借：主营业务成本

周转房——周转房摊销

贷：周转房——在用周转房第五节营业收入的核算主营业务收入的核算其他业务收入的核算一、主营业务收入的核算企业按照签订的销售合同，结算开发产品价款时，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”、“应交税费——应交增值税（销项税额）账户。开发企业在将各期实现的主营业务收入入账时，应同时将其相关的主营业务成本结转入账例题，见教材97页二、其他业务收支的核算在本账户下，可按商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等其他业务收入的种类设置明细账，进行明细分类核算。根据收入与费用配比的原则，开发企业在将各期实现的其他业务收入入账时，应同时将其相关成本结转入账，借记“其他业务成本”账户，贷记有关账户三、成本核算的差异（一）成本核算对象确定的差异房地产开发产品成本核算对象的确定方法与单件小批生产的工业企业和建筑安装工程的成本核算对象基本相同。特别是具体确定房屋、配套设施开发成本核算对象与建筑安装工程成本核算对象的确定方法可以完全一致，即以每一独立的施工图预算所列的单项工程为成本核算对象。模块三房地产开发企业与工业企业会计核算的比较（二）成本账户设置的差异工业企业成本账户主要包括“生产成本”和“制造费用”；施工企业成本账户主要包括“工程施工”“机械作业”和“工程结算”；房地产开发企业成本账户包括“开发成本”和“开发间接费用”。在成本账户中都根据成本核算对象和成本项目或费用内容进行明细核算。模块三房地产开发企业与工业企业会计核算的比较（三）成本项目划分的差异工业产品成本项目一般划分为直接材料、直接人工、燃料及动力、废品损失和制造费用；建筑安装工程成本项目划分为直接材料、直接人工、机械使用费、其他直接费和间接费用。而房地产开发企业产品成本项目则划分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费