项目工程管理行为标准

PAGEPAGE10项目工程管理行为标准目的通过建立工程标准化体系，提升工程管理效率、规范工程系统性风险、降低成本及减少无效成本，同时能够确保工程质量，从而实现规模扩大和效益提升齐头并进的管理目标。适用范围适用于集团广深区域公司开发的所有项目。定义质可划分成工程管理标准化和工程技术标准化。项目工程管理行为标准：项目工程管理行为标准属于工程管理标准化的范畴，是对项目开发全过程中的各个工程管理行为提出标准管理动作要求。作和阶段成果；【区域规定动作】是指对该项目管理行为要求采取的强制性规职责分工4..1 区域工程管理职责负责落实集团工程管理制度在区域和城市 /项目的贯彻落实； 行为规定动作； 贯彻实施情况进行检查； 核。城市公司工程职能部门 /项目部负责集团和区域项目工程管理行为标准在本城市 /项目的贯彻落实；负责集团和区域项目工程管理行为标准在本城市 /项目贯彻落实情况的总和反馈。标准内容工程管理行为项目部组建【前置条件】 取得土地实际使用权【区域规定动作】成立项目部：在项目启动会之前 ,城市公司应成立项目部，并任命项目经理（或土建工程经理）。项目部人员编制：在项目部成立一个月内，项目经理（或工程总监）应负责牵头组织编制完成《项目部组织架构及人员配置要求》 ；在项目实施过中，区域将对项目部人员的到位情况进行检查。【注意事项】段分阶段逐步到位。岗，并对新员工做好入职培训，确保项目前期工作顺利开展。场地勘查【前置条件】 取得土地使用权、规划设计方案、测绘及勘察单位定标【区域规定动作】图作为计算土方平衡依据和土方招标工程量计算依据。地质勘察：在取得土地使用权后，根据场地地质条件，判断是否需要进行地质初勘，对需要进行初勘场地需在规划方案确认前完成地质初勘，并编制形成《地质勘察报告（初勘）；对地质条件较好和地区地质条件变化大区域，设计可以借鉴周边项目地质详勘结果，在规划方案确认后直接完成地质详勘，并编制形成《地质勘察报告（详勘） 。市政配套调查：在取得土地使用权后，项目部应负责对项目红线内的场地现状、红线外的市政配套情况进行调查，并与相关政府主管部门提前沟通报建部门相关人员召开市政配套解决方案的专题会议并形成会议纪要。【注意事项】不良地质情况的地块还需要适当加密勘探点或加深勘探深度，必要时还需要进行超前钻勘探，以尽可能避免在施工中因未探明的地质原因导致基础型式的重大变更。市政配套调查包括对场地内遗留物（如高压线塔、排水沟渠等）红线内存在古墓暗坟、人防孔洞、排水涵洞、光缆、燃气管道等不明地下障碍物可能性时，在取得土地使用权后，项目部应及时组织场地探测， 《下物探图》应放入土方、桩基工程等招标文件中，并要求投标单位上报相关的施工措施费用，以消除施工过程中有可能出现的法律和合约风险。判断是否合理。工程管理策划【前置条件】项目启动会、报建方案文本确认后【区域规定动作】应达到区域工程策划制度的相关要求，并完成城市公司内部评审。区域联合评审会：区域在收到工程策划报告 7天内，牵头组织区域设计成本、运营、营销等相关部门召开区域联合评审会，区域及城市公司工程主管领导应参加评审会，区域工程管理人员负责记录并填写《工程策划评审意见表；评审意见经项目部修改调整后提交区域运营管理中心备案。工程策划区域评价：区域工程管理人员负责组织对备案完成的工程策划报告按照编制时间、编制内容、质量深度、评审意见落实等维度进行打分评价，并记入对城市公司工程管理评价维度。工程策划落实：项目部应负责将工程策划思路落实在监理、总分包招标技术要求和现场施工管理中去，并结合现场实施情况对工程策划进行合理调整和定期总结，区域工程管理人员将在项目巡检中对工程策划的现场实施情况进行检查评价。【注意事项】工程策划书需重点阐述项目周边市政配套情况和解决方案、展示区专项策划、重点难点分析及解决措施、项目品质保障措施（防渗漏、防空鼓开裂）、交付风险分析及解决措施。工期、改造前后施工单位界面划分等。监理管理【前置条件】规划设计方案、监理单位考察及投标入围名单【区域规定动作】围投标监理单位拟派驻总监答辩，答辩合格单位方可入围。管理行为、内业资料要求等招标技术要求。行面试审核，并监督管理监理部按照监理合同协议要求履约监理责任。在监理进场后15天内，监理总监应提交《监理工作实施规划》；在各分部分项工程开工之前7规划及监理细则应经过项目经理审批，并组织对监理工程师及施工单位进行技术交底。监理人员根据现场进度和施工质量及时组织进行隐蔽验收和工序验收或移对施工单位不能满足现场管理要求的行为应发出监理指令并限期整改落实；监理工程师应填写《监理日志》，对每日工地进度、质量、安全文明状况和监理实施情况进行记录。监理总监应每周负责组织定期召开监理例会和安全文明联合检查，并具体负责监理例会纪要的整理、归档、跟进落实等相关工作；及时安排进行实测实量检查，记录实测实量结果，保留原始测量数据。督促施工单位对现场施工作业面进行 的实测实量并形成实测实量记录，监理部应不少的抽查，及时反馈实测成绩至甲方项目部，并阶段性完成测评总结和提升措施。品牌、送检时间及送检结果等。列资料，并按要求分类归档管理。【注意事项】奖罚。项目部需针对监理团队进行项目过程测评和交付测评标准培训，项目部专业工程师需对监理工程师评估体系熟悉程度和测评动作进行检查，并督促监理工程师按照集团和区域测评标准对总分包施工质量动态管控。总包管理【前置条件】 施工图出图或模拟清单、考察及投标拟入围名单、工程策划评审【区域规定动作】量是否入围的重要条件。要求入围总包单位按照项目总包答辩会相关要求进行答辩，对答辩不满足要求的单位取消入围资格。标前交底及标后约谈：项目经理应全程参与标前技术交底、标中技术澄清总包招标工作；工程总监及项目经理应参与成本管理部牵头组织的标后约谈会，形成的《标后约谈记录表》会议纪要。进场交底会议：项目部根据现场进度要求及时组织召开总包进场交底会并形成会议记录，参会人员包括区域工程人员、负责招采和成本人员、城市【注意事项】理等相关合约成本要求。计划管理【前置条件】 取得土地使用权、集团一级进度节点要求【区域规定动作】进度节点分解：按照集团一级进度节点，区域运营管理中心和项目部应编制《项目总体开发进度计划》，项目部再编制出《进场专项配套计划》 《示区施工进度计划》《竣工验收专项计划》，其中节点计划和专项配套计划应经过区域工程策划报告评审会评审，展示区施工进度需要在地下室施工阶段需再次进行单独梳理和评审，确保展示区展示节点顺利实现。进度计划审核：施工单位进场后 7天内，项目部应要求总分包施工单位报施工总进度计划（要求按照楼栋进行分解）进行审核，施工总进度计划应满足项目一/二级节点进度的要求。同时项目部进度管控结果也作为工程管理行为评价重要依据。【注意事项】参照区域计划运营进度管理相关制度执行。图纸管理【前置条件】 扩初图纸、施工图纸、二次深化图、设计变更【区域规定动作】项目部跟踪设计图纸进度，参与设计图纸阶段性成果审核，特别是对涉及同时跟踪多轮审核意见落实情况。设计变更的程序进行下发。图纸管理：项目部资料员协助专业工程师做好完整的图纸及设计变更登记表（台帐管理工作。【注意事项】纸内部审查，并形成会议记录，并将问题在正式施工蓝图中消化。视现场情况需要可组织多次图纸会审。技术管理【前置条件】 施工图纸、专项工程供应商定标【区域规定动作】序还应要求施工单位编制专项施工方案进行报审， 监理单位和项目部应在 7天内完成审批，对未经施工方案报审就擅施工，且施工质量未满足要求，监理部或项目部下发责令停工及整改通知。技术交底：在各分部分项工程大面积开工，监理部结合施工样板、项目测评标准等编制《监理工程实施细则》 ，并集合施工单位申报的施工方案进审批；施工单位在施工前组织施工班组人员召开技术交底会，项目工程师及监理工程师可参与技术交底会，并应不定期抽查施工单位的技术交底会议记录。【注意事项】在相关规范要求基础上，结合集团或广深区域评估要求等相关制度或指引要求，有针对性编制，特别关注防渗漏、防空鼓开裂等发生几率较高问题解决方案或技术要求。项目部督促监理和施工方按照审批方案进行过程监控和组织施工。样板管理【前置条件】 施工图、二次深化设计图、设计样板【区域规定动作】材料样板管理：在工程招投标阶段，投标单位应对所有涉及设计效果的材料部品进行送样，经设计师确认并签字认可后作为材料样板；在中标进场后，施工单位应对涉及工艺质量的材料部品进行材料送样，经项目部确认施工样板管理：对涉及设计效果和工程质量的施工工艺均需要制作施工样板，施工样板确认由项目部牵头组织，由设计师、各专业工程师、监理工程师对施工样板提出修改意见并填写《样板验收表格》 ，经设计师、项目工程负责人进行签字确认。序样板。【注意事项】材料样板包括：外墙砖、外墙石材、门槛石、精装修材料、楼梯间地砖、踢脚、铝合金/塑钢门窗、百叶窗、阳台栏杆、楼梯栏杆、入户门门锁、门碰、外墙涂料色板、屋面瓦、园建面层装修、庭院栏杆、栏杆扶手、烟道、水表箱、配电箱、开关面板、室外灯具、防水卷材、 PPR\UPV管材等外墙砖及外墙石材粘贴或干挂、标准层门窗安装、入户门安装、标准层栏杆安装、防水施工、地库及管井等管道设备安装、智能化综合布线、各种精装修工程、景观工程等。工作面移交【前置条件】上一道工序完成【区域规定动作】（1） 工作面移交记录：在进行工作面移交时，应由监理工程师组织及见证施工单位之间办理工程面移交手续， 并填《场地移交记录表》三方签字确认两个单位按照移交标准及施工样板进行交接，如上一道工序不满足移交标准，下一道工序单位可拒绝接收，直到整改达到移交标准。【注意事项】工作面移交前，项目部应组织工作面移交样板确认。需要办理正式工作面移交手续的施工工序如下：土方单位完成后移交给桩基或总包单位桩基完成后移交给总包单位地下室回填完成后移交给园林景观单位土建完成后移交给精装修单位总包对门窗洞口向门窗单位移交（三线）总包单位向栏杆单位移交（标高、进出位）总包向电梯单位移交电梯基坑、井道和机房总包各类设备房、管井等处的基础、墙面装饰完成后向设备单位移交总包向变配电单位移交变配电房材料管理【前置条件】选型定样、甲供材【区域规定动作】材料供货计划：项目部应编制《甲供材料选型、定样、分判、进场专项进部门根据招采计划提供各自招标文件。在进场交底会上，项目部应要求施工单位在规定时间内上报《甲（乙）供材料设备进场计划表》 ，经监理部项目部审核后组织实施。材料进场登记：监理工程师应建立《甲（乙）供材料建立材料进场登记台（乙）息进行登记，作为现场查询及材料结算的依据，项目部应不定期对材料进场台账的真实性和完整性进行检查。【注意事项】供货商按照合同规定的供货周期组织供货；对乙供材料设备，在正式供货前应报送材料样板，由监理和项目部确认后方可供货。甲（乙）供材料设备进场时，监理工程师应严格进行进场验收，并由监理工程师进行见证送检，未取得《材料送检合格报告》的材料设备不得使用。变更和签证【前置条件】设计变更及现场签证【区域规定动作】目部主管工程需对设计变更文件下发及时性进行检查。变更和签证登记：项目部资料员应建立设计变更和签证台帐，专业主管或专业工程师及时将设计变更内容在施工图纸中进行标注，并对执行情况做好相关记录。设计变更和现场签证执行情况：项目部工程师需根据设计变更和现场签证台账对设计变更和现场签证执行情况进行检查， 避免现场设计修改遗漏同时将设计变更和现场签证执行情况作为结算依据。【注意事项】包括已完成的工程量、新增工程量、变更时间点的现场条件记录以及其他可能影响造价的情况记录等，并在规定的时间内传递到公司相关部门。持性文件是否齐备，否则应一律拒收或拒签。严格按照集团/区域变更签证管理制度执行。竣工验收【前置条件】楼栋内现场大面已经施工完毕、室外工程已经开始大面施工【区域规定动作】竣工验收计划：在竣工验收前三个月，项目部应牵头编制《竣工验收专项料、验收时间、责任人，确保最终按期取得竣工备案证书。【注意事项】在竣工验收前 3个月，项目部应牵头监理和各施工单位成立收尾销项工专项小组，分楼栋、按楼层逐套进行清查，对未完工程和质量缺陷进行清点，并落实具体的责任单位、责任人、整改时间进行逐个问题销项，为进行全面的竣工验收奠定条件。整改移交【前置条件】竣工验收完成并取得竣工备案证书【区域规定动作】间（包括公共空间交付样板），经相关部门联合验收并形成会议记录。物业移交：项目应在交付前两个月开始进行物业移交，针对物业移交过程发现的问题，项目部下发《整改通知》 ，责成相关单位在规定时间内整改毕，在交付前应完成物业移交手续，并填写《物业移交记录表》 。交付评估：按照集团交付评估要求执行。【注意事项】最迟在入伙前两个月必须全部查验及整改。督促；区域客服部通过 系统对交付期间的户均问题数进行统计，并纳入区对项目部工作评价维度。业主开放日活动【前置条件】第一次：主体结构施工阶段、已销售；第二次：入伙前一个月【区域规定动作】）项目现场在业主开放日前需系统性进行质量、 安全风险排查，并及时整改区域将在主体结构阶段业主开放日前安排第三方项目测评。竣工验收备案后，项目在 15天内完成交付标准确认。） 第二次业主开放日阶段，项目部应督促施工单位做好自检自查，对质量问维保人员再进行户内部分物业接管查验，监理单位根据查验结果督促施工单位进行整改，并做好销项管理。在经过一轮户内物管接管查验整改后，项目部组织客服、营销口人员对户内进行抽查，重点检查系统风险。【注意事项】进行系统排查，并做好质量整改，开放日当天现场需做好业主工地参观安全保障措施和安全提示，现场做好参观指引；标准是否满足要求规避系统风险，提前完成物管接管查验及整改，特别是对客户关注的渗漏、空鼓、开裂、门窗框破损、玻璃刮花现象等进行及时整改。交付维修【前置条件】现场整改已完毕【区域规定动作】（1） 量投诉问题进行集中维修整改，确保客服维保系统内部验房销项率达到。【注意事项】功率进行统计并制定具体考核实施细则。在磨合期及稳定期，原项目部主要负责人需对跟进维修质量，协助维保部门做好保修工作。工程管控要点土方工程【前置条件】 取得土地使用权、规划方案定稿并确定基坑边线和地下室埋深【区域规定动作】场地标高复测：方案设计开始前，由第三方测绘单位进行原始地貌测绘，方格网密度宜为 5米×5米，当场地起伏较大时，可适当加密方格网密度 ,并编制形成《场地标高复测图》，作为土方结算依据。方案进行施工。【注意事项】研发设计管理部应根据场地标高复测图进行土方平衡计算 ,综合确定±0高及基坑开挖深度。场地标高复测图应作为土方招标合同附件，土方单位在现场踏勘时应自行对场地标高进行复核；土方及基坑工程量应由原状标高和设计标高的计算值进行结算。支护工程【前置条件】 规划方案确定、基坑支护施工方案【区域规定动作】设计的经济性和安全性的平衡。体策划，以便于完善边坡挡墙施工图设计。【注意事项】形、周边建筑物和管线沉降以及坑底状况。同界面，以便于各项前期工程能够合理组织、快速展开施工。桩基工程【前置条件】桩基施工图【区域规定动作】录，为确定桩基型式和桩基承载力提供现场依据。桩基选型：在地质勘查完成后，研发设计管理部应组织成本管理部、区域工程、项目部召开桩基选型专题会，并形成桩基选型专题会议纪要。桩基施工及检测方案： 《工程管理策划书》中明确施工顺序、工期进度质量控制、安全文明施工、桩基检测方案等方案。【注意事项】图设计。土方开挖后，项目部应组织监理、总包、桩基础施工单位进行桩基础成孔位置确认和移交，桩基础竣工图应由四方共同签字确认。 成孔位置确认后总包负责处理桩偏位所造成的基础变更影响，由此增加的相关费用由桩基础单位承担。点、地下管线资料、施工区域红线范围、水电接驳点。设计要求的试桩结果为依据进行判定，符合要求后，应由项目主管工程师、监理及施工单位做好书面的记录。采用灌注桩时，桩孔的定位、成孔后的测深、清渣工作必须留有书面记录及责任人签字，要求监理全过程监控，项目部按 比例抽查。灌注桩终后，项目部会同施工、地勘、设计、监理单位进行验收，做好书面的施工记录并留取岩样。每根桩的桩长必须经项目部及监理现场确认及现场签字。地给总包，工期移交时间以此为准。结构工程【前置条件】建筑结构施工图、水电预留预埋定位图、总包定标进场【区域规定动作】地下室施工方案审核：在地下室施工前，施工单位应编制地下室施工方案大体积混凝土浇筑方案、地下室防渗防裂控制措施，经监理部、项目部审核后实施；在主体结构施工开始 7天前，施工单位应编制完成测量放线方案、钢筋混凝土质量控制方案、水电预留预埋方案，施工方案经监理和项目部审核后方可施工。实测实量结果上墙：要求施工单位每层结构拆模 7天内完成实测实量 自查工作并建立实测实量数据记录表 ,监理工程师按 的比例抽查复核并做好书面记录。【注意事项】砼外加剂的选取对地下室防渗抗裂、地面起砂等质量缺陷有重要影响。项目部对地下室外墙、底板砼外加剂的选用应组织召开专题研究会，并形成《外加剂选用专题会议纪要》。砌筑工程【前置条件】建筑结构施工图、批量精装修墙体及水电定位图【区域规定动作】施工，并按照区域《样板引路制度》执行。理工程师应对墙体控制线进行抽查复核。实测实量数据上墙：砌体墙施工完毕后，施工单位应 地进行砌体实实量，实测数据应上墙，监理工程师应按照 的比例进行抽查。【注意事项】砌筑工序样板房的检查内容包括：设置墙体双线控制线、标高线、拉墙筋设置、顶砖工艺、砌体勾缝、圈梁或构造柱的砌筑节点， 有表明反坎留设门窗洞口及门垛留设之间相互节点关系的样板；有表明厨卫间、阳（露）台、外墙、管道留孔节点构造，且样板有水电预留位（底盒或接驳口安装完成并标识功能）、空调孔、家具及厨柜（画出定位）与土建的相互关系，正确且无遗漏。对顶砌异形块、窗边固定块、门窗洞口过梁、砌体墙上空调管洞应采取预制混凝土砌块，监理工程师应对预制混凝土砌块的使用进行检查。抹灰工程【前置条件】建筑结构施工图、批量精装修墙体及水电定位图【区域规定动作】可大面积施工。体抹灰厚度的控制，确保室内尺寸方正。实测实量数据上墙：墙体抹灰施工完毕后，施工单位应地进行墙体实测实量，实测数据应随测随上墙，监理工程师应按照20%的比例进行抽查。【前置条件】艺、水电出墙位（抹灰面）留粘贴厚度裂要求；门窗洞口标高及尺寸控制。防水工程【前置条件】防渗漏管控体系、防水工作界面划分【区域规定动作】防水材料送检：防水材料进场时，应组织监理工程师进行有见证送检，防水材料在取得检验合格证书方可大面使用；在施工过程中，监理工程师要进行材料用量及涂刷厚度的双重控制，以确保防水材料的充足用量。【注意事项】研发设计管理部应负责将关于防水做法纳入设计任务书并在施工图中进行落实；项目部应在图纸会审时检查确认防水做法是否在建筑施工图中进行落实，并在总包工程招标质量技术要求中落实防渗漏管控体系要求。合要求；涂层表面无系统性质量问题。在防水工程施工前，应对混凝土结构进行 24小时的蓄水检验，必须先对漏部位按照项目部审批后处理方案进行处理，处理完成后方可大面积施工。外墙装修【前置条件】外墙分色图、外墙排砖图【区域规定动作】料封样管理制度执行；外墙施工小样：在外墙材料样板确定后，项目部应在施工现场设置样板墙体，进行外墙砖、外墙涂料的施工小样施工，由设计师进行现场确定排版模数、施工工艺、勾缝效果、展示效果，并拍照存底后签字确认。外墙施工小样确定后，方可进行下单订货。底和现场查验，经设计师确认后方可大面施工。【注意事项】面的收口合理性和观感。涂料面层效果、涂料与其它材质交接面的收口合理性和观感。门窗工程【前置条件】门窗二次深化图【区域规定动作】材料样板确认： 在订料下单之前，应要求施工单位提供型材色板和五金件，经设计师签字确认。在门窗框进场时，监理部应对照材料样板对型材壁厚、表观工艺、规格品牌等方面进行进场验收。经监理和项目部审批后方可实施。安装施工。【注意事项】在门窗洞口移交过程中，总包应弹出标高线、中线、进出位线，监理公司工程师应组织监理及施工单位对门窗渗漏情况进行全数检查。栏杆工程【前置条件】栏杆二次深化图【区域规定动作】责任、成品保护措施和连接部位的收口补漆责任。施工样板确认：要求施工单位在现场安装栏杆施工样板，经项目部、监理检查其工艺和质量合格后，书面进行样板确认方可大面积施工。【注意事项】要求进行成品保护。加强原材料总检和过程监控，特别是关注铁艺栏杆镀锌层厚度、铝合金型材表层涂膜厚度是否满足设计和合同技术标书要求。机电安装【前置条件】机电施工图【区域规定动作】水系统、消防水系统、强弱电工程与园建的配合。机位都需要逐个核实，并形成会议记录。方可实施。精装工程【前置条件】批量精装修施工图、批量精装修工程分判【区域规定动作】批量精装修工程策划：单独编制精装修工程管理策划书，应对批量精装修工程的工程概况、承包范围划分、管理及移交配合责任划分、批量精装修关键节点及甲供材甲分包进场计划等方面进行整体策划，并经过区域和城市两级工程策划联合评审。装饰材料按照设计样板要求进行材料送样，经设计验收后签字认可。机电点位布置图。交付样板房联合验收：在销售样板房开放前三天，项目部应牵头组织设计、营销、成本、工程、客服及物业等相关部门进行联合验收，并签署《交付样板房联合验收表》。【注意事项】检查验收并形成验收记录，验收合格后方可大面积施工。在总包和批量精装修招标阶段，就应该明确各自的工作界面和工作面移交标准，项目部应牵头组织总包和批量精装修单位之间的工作面移交，并填写书面记录表。市政工程【前置条件】 各种市政工程施工图，各市政工程报建许可手续【区域规定动作】市政工程施工方案进行审批。室外管线综合布置：项目部应组织施工单位对室外管线进行综合布置，并对室外水电管井点位进行优化。根据不同管线的埋深标高，由深至浅，先无压再有压进行施工排布。【注意事项】以避免重复开挖对已施工完成的管道造成破坏。位办理书面会签手续，会签完成后方可进行混凝土道路的浇筑。园建工程【前置条件】园建施工图、绿化施工图【区域规定动作】在园建单位进场后，应要求施工单位提供全套装饰面层的材料样板，经设计师验收后签字确认。在现场园建工程大面积开工之前，应在现场选取地点进行园建施工样板的集中展示区。【注意事