论物权法中的预告登记制度

摘要《物权法》颁布十多年来，学者们对其进行了多年的研究。随着社会的发展，预告登记制度有利于促进我国房地产市场的发展，在商品房预售中，买房人所处地位较低，房地产开发商往往会与价格最高的人签订购房合同。预告登记制度对于买房人的合法权益能够起到积极的作用，有效地杜绝“一房两卖”现象。但《物权法》中预告登记制度的内容相对简单,在预告登记适用过程中，存在法条解释含义模糊，规定的范围比较狭窄，实务功能相对较小的问题。本文将对预告登记制度的内容、效力和实际应用等进行阐述，同时对我国已经存在的有关预告登记的法律法规、司法解释等进行分析，列举其他国家的相关制度进行比较以及我国不动产预告登记中存在的问题，在此基础上试对我国的预告登记制度提出完善建议。关键词：物权法预告登记效力完善ABSTRACTInrecentyears,scholarshavestudiedthepropertylaw.Withthedevelopmentofsociety,theregistrationsystemisconducivetothedevelopmentoftherealestatemarketandthepositionofthecommercialbuyer,Realestatedevelopersoftensignthehighestprepurchasecontractandestablishtheregistrationsysteminadvance,whicheffectivelyendsthehousingsalesphenomenonunderthepositiveeffectofthelegitimaterightsandinterestsofthebuyer.butthecontentofthepropertyregistrationsystem.Therearesomeproblemswiththeapplicationofregistration,suchasvagueinterpretation,narrowscopeandrelativelylittlepracticalfunction.Thispaperwillelaborateonthecontent,effectandpracticalapplicationofthenoticesystem,analyzetheprovisionsofthenoticesysteminthecurrentlaws,regulationsandjudicialinterpretationinChina,comparetherelevantsystemsinothercountries,andtheproblemsintherealestateregistrationinChina.Chinawilladhereto,enumerateandputforwardsuggestionsonimprovingChina'snotificationsystemonthisbasis.Keywords：Propertylawadvance-noticeregistrationpotencyperfect目录一、引言 1二、预告登记制度论述 1（一）预告登记制度的基本理论 1（二）预告登记制度的含义及界定 2（三）预告登记制度的本质 2（四）预告登记制度的效力 2三、关于我国的不动产预告登记制度 3（一）我国对于不动产预告登记制度的相关规定 3（二）在实务中关于不动产预告登记制度的运用 5（三）存在我国不动产预告登记制度中的问题 6四、关于德国的预告登记制度和启发 7（一）适用领域 7（二）适用效力 7（三）启示 7五、关于我国预告登记制度的改善 8（一）扩展预告登记的适用领域 8（二）增强预告登记的法律效力 8（三）明确预告登记的失效制度 9六、结语 9参考文献 10致谢 11论物权法中的预告登记制度一、引言预告登记起源于德国，几年后我国台湾、瑞士等地相继出台有关预告登记的法律规定。不动产物权在转移的过程中，经过双方当事人同意之后在当地登记处登记生效，但是这个过程中还要通过履行一定的法律程序才能生效，之后不动产登记才具有法律效应。在生效的过程中会出现一定的时间差，在这个时间差之内，当事人双方可以再次签订不动产转移协议，这就导致之前签订的协议失去法律效应，给之前当事人合法权利造成一定的侵害，先前签订不动产转移协议的当事人利益无法得到法律保障。预告登记的目的就是为了填补这方面法律漏洞，并且给以完善和补充，确保在整个不动产登记过程中双方利益得到保护。随着我国改革开放以来，国内经济发展速度不断的加快，预告登记制度不断走向我国法律舞台，对我国不动产市场发展有着重要的意义。改革开放之前，不动产的交易属于违法行为，改革开放之后，不动产交易普遍存在我国市场成为市场交易普遍现象，不动产制度的实施即保护了交易双方的利益，也进一步维护了第三方的合法权益不受侵害，预告登记制度对维护我国不动产交易市场起到重要的作用。不动产交易主要是以商品房预售为基础，房屋买受人与房产开发商相比处于劣势地位，交易过程中会出现开发商与多人签订房产协议的现象，进而从中获取更高的利润。预告登记制度的实施能够杜绝这种现象的发生，进而保护买受人合法权益不受到伤害。尽管国内在十几年前已经出现《物权法》，但是关于预告登记制度的条例还不够完善，随着我国法律不断完善，预告登记制度在今后的不动产登记法中不断的完善，这对以后物权法的完善有很大的帮助，而且预告登记制度发展空间较大。二、预告登记制度论述（一）预告登记制度的基本理论预告登记是与本登记相对应的概念，关于“预告”这个词语，它的含义是指对不动产进行预告登记是未来不动产保全工作的一个必要组成部分，包括在未来有可能出现的关于物权的变更。在这两种情况下，不动产预告登记并不针对实际的不动产物权，其任务是在不完全明确相应的实际登记条件的情况下，保证未来实际的变更在一定程度上得到法律保障。（二）预告登记制度的含义及界定我国《物权法》没有明确界定关于不动产的观点，通常情况下，土地、房屋以及附着于土地、房屋上不可分离的部分都被视为不动产，包含桥梁等固定在地面上的“固定资产”以及诸如非移动物体之类的，比如树木、种植于土壤上的作物。我国法律以住房和土地整合原则为指导，不动产和土地必须进行全面交易。不动产预告登记制度为债权人提供了担保，在大陆法系国家以及在司法实践和立法中具有重要意义，例如日本、德国和瑞士等。中国学者有不同意见。首先是梁慧星教授的观点，他指出不动产预告登记的目的是提供对未来不动产所有权变更的保障。第二，从梁慧星教授的观点扩展到王利明教授的见解，他指出预告登记是预先明确不动产的属性，并明确其中的一些基本条件，即如果登记没有完全准备好，则必须保证不动产变更的请求权有所保障。第三种观点虽然基于第一种观点，但是在双方协商之后，相关机关的保全工作等申请条件被进一步确认。最后的观点是，由余能斌教授引导，明确预告登记的最终目标，即在不满足登记条件时，暂时保全请求权利或物权变更，限制原债权人的处分权。（三）预告登记制度的本质 关于预告登记制度的法律性质包括两个不同方面，分别是物权和债权。在物权范围，由于在物权法中需要经过预告登记程序才能够生效，所以导致其法律性质相对比较模糊。在债权法领域对债权请求权进行担保也有必要，在上述问题上，国外学者有很多观点，其中最重要的是非实体权利理论、独立有限物权理论，特别登记制度理论和物权期待理论。与国外学者不同，我国学者主要对债权法理论，债权保全制度理论和准物权法理论有自己的见解。因此，物权法和债权法是不动产预告登记中所包含的两个范畴。（四）预告登记制度的效力在适用不动产预告登记制度当中，顺位效力、保全效力、预警效力这三个效力被包含其中。首先，对于顺位效力主要指“通过登记顺序的基础上取得一定的地位，这也是不动产登记制度应当采取的地位，具体解释仍然承认这一效力。因此，对不动产登记的相关顺位效力的适当解释是在登记过程中产生的顺序可以表明同一不动产中若干物权的实现顺序。保全效力，合同债权关系成立时，保全效力不影响外部第三人，可以记载债权的具体情况，而且可以及时公示，因此不符合预告登记的不动产变动不具有保证债权人请求权的实际效力。因登记在先而产生的债权，不仅造成财产的各自所有人对立，还可能导致债权人破产，这也是实现债权的具体方式，破产过程中的所有清算行为都可以适用通过预告登记所取得的排他性效力，即使在进行清算是从债权人自身权利的角度进行的，其本质是公平合理的，但是清算基本上是以债权清偿的好坏为依据的，相应财产的登记是完全真实的，保留了物权的实际法律效力，高于债权的地位。从客观的角度看，预警效力是预告登记的一部分，登记后，第三人受到警告，不能无视申请，今后，第三人不能为登记进行善意抗辩。因此预警效力以适当的方式使预告登记对应“先登记”原则。为了确定所有权关系，人们在进行交易时有义务对登记进行审查，因此，从一定角度来看，其预警效果是对第三人的一种保护。三、关于我国的不动产预告登记制度（一）我国对于不动产预告登记制度的相关规定1、在我国的法律法规中关于不动产预告登记制度的相关规定表1法律法规汇总表《中华人民共和国物权法》第20条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记之后，债权消灭，或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）该条例对不动产登记的相关责任作出更细化的规定，使登记更为规范化。《暂行条例》还细化了不动产登记的程序事项和信息保护及共享方面的内容，使得登记程序更具有操作性，同时也进一步明确规定了不动产登记的各项法律责任。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）该《实施细则》详细规定了预告登记的几种适用范围，包括预售商品房及其抵押、不动产买卖和抵押等情形，并且具体规定了申请预告登记所需要的材料。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》（以下简称《解释（一）》）第4条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”。第5条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”。这两条规定对预告登记的部分内容作出完善性的解释和补充。2、关于我国的不动产预告登记制度相关法律规定的解析首先，《物权法》第20条立法目的是确保权利人获得登记的关于不动产的权利，关于排他性效力是物权法对于预告登记制度所赋予的，同时保证物权在今后能够顺利被权利人获得。第20条对于预告登记的两个失效原因进行明确规定，这是对于我国民法制度的创新。其次，国务院发表的《暂行条例》对于预告登记制度的内容进行更加细致地规定，用“双方共同申请”的方式取代原先的“按照约定”，不过关于预告登记制度的范围还没有进行扩大，在法律效力以及无效规定方面并没有进行完善。再次，不动产预告登记制度的适用范围、适用程序和无效程序在《实施细则》当中进行详细规定。购房者在购房时对于预告登记可以单独申请，我国法律正在逐步改变预告登记的制度结构，有效防止目前中国商品房住宅预购交易中存在的大量违规行为，未来购房者可以申请保障物权的权利。（二）在实务中关于不动产预告登记制度的运用1、在商品房买卖中关于不动产预告登记制度的运用在生活中，购房合同成立后，享有基本权利的主体是房屋买受人，在物权法中规定，对于受偿权的享有中物权优先于债权；当房地产交易出现问题时，债权会受到担保物权的影响，虽然房地产开发商已经对违约金进行履行，但是债权还是不能优先进行补偿。在物权担保当中，可以得到优先补偿的是房地产开发商的赔偿，通过这样的方式才能保证其合法权益不受侵犯。预告登记制度可以有效防止风险的发生，以保障购房者的合法权益。2、不动产预告登记在执行程序中的运用原告通过法律途径获得对财产的判决，即原告可以在判决的范围内处理标的物。根据规定，登记完毕后该不动产具有排除物权变动的法律效力。因此，虽然申请执行人可以收到生效判决，但只能因不符合物权法的有关规定而撤销。虽然申请人收到生效判决书，但申请人的权利和违约请求代替原继续执行的请求，申请人只能请求重新启动程序或者向法院提起诉讼。结合以上内容可知预告登记制度在实际的法院诉讼中发挥着重要作用。当判决已经生效并且稳定、司法执行程序和生效判决的关系稳定后，对于不动产预告登记制度才能因此具有法律效力。如果不动产是在法院进行查封之后才登记的，法院查封行为对于不动产买卖合同的法律效力没有影响。如果人民法院冻结、抵押查封的不动产被被执行人转移或者被执行人有其他阻碍强制执行的行为时，不能够与申请执行人的执行行为发生矛盾。但是，目前相关法律法规对债权人的权利没有明确规定，根据物权变动与合同效力相分离的原则，法院将不动产查封后，会受到影响的将会是不动产物权变动，但是被执行人有权签署不动产变动合同。（三）存在我国不动产预告登记制度中的问题1、关于预告登记制度的适用范围过于局限首先，我国法律对于“不动产物权”种类的规定比较多，比如关于房屋的所有权；对于建设用地的使用权；关于正在建设的房屋的抵押权等。以不动产物权变动为目的债权请求权是否可以包括在预告登记制度的范围内，我国的立法中并没有对此作出相关的规定。其次，关于因为“协议”的存在而导致物权变动的种类繁多，预告登记的适用范围是否可以包括因协议所产生的债权请求权并不清楚；再次，不动产的类型非常多，如商品房、经济房和期房，目前尚不清楚物权变动是否可以申请物权法上的预告登记。2、预告登记的效力规定不全面在保全债权请求权方面，中国接受禁止再处分的方式，即预告登记义务人所有中间行为绝对无效。虽然这种模式在很大程度上可以保护登记权利人的利益，但对于作为登记财产所有人的义务人来说，处分权是受到严格限制的。在某种程度上，预告登记制度应当能够限制而不是完全禁止登记义务人的处分权。通过禁止再处分的类型，义务人很容易失去许多潜在的贸易机会。如果不动产交易受到过度限制，就会造成不公平。如果预告登记通知无效或因其他原因取消，也会降低交易效率，使得交易成本被增加，不利于不动产交易市场稳定。3、预告登记的失效规定不明一般情况下，预告登记表持有人可在预售商品房完工并初步授权后，申请办理过户登记，并在出售前推进登记，但如登记权利人没被告知可登记的情况，则很容易失去登记时间。失效的预告登记并不意味着不存在，目前，我国还没有相关法律规定失效登记后是否需要注销登记，采用何种方式，具备哪些注销条件，必要时需要提交哪些材料。因此将会导致预告登记申请无效但未注销，标的物登记事项仍保留在登记簿中，导致实际情况和登记簿中的情况不相同。不动产登记薄具有公信力，不注销登记可能影响登记人或者第三人的合法权益，因此，关于不动产注销登记制度应当在立法当中明确规定，对于注销主体以及注销程序应当被包括在其范围内。四、关于德国的预告登记制度和启发（一）适用领域《德国民法典》第883条关于预告登记制度的适用进行规定。首先，从本规定的角度来看，在德国的法律当中预告登记的请求权是债权人所拥有的权利。因为德国对于债权人的权利和物权权利进行严格分类，实际权利变更方式采取“登记生效”方式，预告登记制度的目的是对于以物权变动为目的的债权请求权进行保护；其次，“土地”的债权在德国法律的预告登记制度中有所保护，对于德国法律中的“土地”和中国的“不动产”这两者的概念是同样的，都是指土地，土地上的房屋和其他设施。此外，有期限债权和或有条件债权也属于这一制度的范围莫凡莫凡.论不动产预告登记制度的完善[D].广西师范大学,2019.（二）适用效力《德国民法典》第883条第2款规定，关于预告登记制度的保全效力方面而言，他们采取的类型模式是“相对无效”，这其中包括两个方面：首先，在预告登记制度当中的义务人是关于不动产的所有人，他们对不动产依法享有处分权，不过对于预告登记权利人来说，他们的处分行为如果对于权利有所妨害则不能生效，对与其他人来说，是具有法律效力的。其次，在内容上只有包括在对预告登记保全的请求权的实现造成妨碍这样的范围内，该处分行为才不会产生相应的法律效力。对于“相对无效”的方式在日本、瑞士、台湾等这些地区都能够被接受。（三）启示以上对预告登记效力的比较研究表明，预告登记效力发挥着非常重要的作用。本文所讲的关于预告登记的各种不同效力虽然在其他国家的法律中没有明文规定，但是也被广泛运用在司法实践当中。我国法律只对预告登记制度的保全效力进行明文规定，但是其他效力并没有被明确规定。不过关于保全效力的规定也比较简单，从法律的规定可以看出，我国对于保全效力的规定采取绝对无效原则，这与其他国家大部分采用相对无效原则存在不同，关于该制度在现实当中所起到的作用则被大大地削弱，所以，对于不动产登记制度的效力需要进行细化和提升。五、关于我国预告登记制度的改善（一）扩展预告登记的适用领域关于该制度的适用领域，我们国家的预告登记制度适用领域相对较小，界定模糊。根据法学理论，请求权可以因合同而产生，与此同时其他情形的请求权也应该受到保护。所以，应该适当扩张其范围，在保全方面应当包括附期限或者附条件的请求权，才能进一步充分发挥预告登记制度的作用。首先，对德国民法典和我国《物权法》的规定进行比较，其中“附条件或附期限的请求权”是他们之间一个非常明显的区别，这在预告登记制度的保护范围中被极大地扩充，对于诚实信用原则的维护更加有力全面。在我国《不动产登记暂行条例》当中，虽然对“附条件或附期限的请求权”有所规定，但是仅局限于商品房预售这一情形之下，使得它的适用范围被极大地缩小。其次，依附于不动产而存在的还有租赁权，当房价出现攀升时，对于靠租赁房屋而赖以生存的承租人来说具有非常大的影响，然而对负担有租赁的不动产在不动产登记簿上进行登记并没有造成太大的阻碍，这也在不动产的信息公开方面有着一定程度的增加，因此对于交易成本有所降低，以此促进交易效率。既然对租赁权是否具备登记要件的问题进行探讨，那么对于以登记作为对抗要件的特殊动产（船舶、机动车、航空器）是否应该被纳入预告登记适用范围的问题被引出来。在生效要件上，尽管特殊动产作为动产其物权变动通过交付才能够实现，况且特殊动产也没有具备价格一直升高的背景，但其它通过登记作为其对抗要件的性质适用预告登记并没有不合理之处，是值得被考虑的。最后，根据以上的阐述，预告登记请求权在适用领域上应当做出以下扩充：（1）关于以附加条件的不动产物权变动为目的请求权；（2）对租赁权进行约定、回购不动产买回权、优先购买权等个人权利；（3）通过特殊动产的物权变动为目的的请求权王泽虹.王泽虹.论我国不动产预告登记制度的完善[D].广东财经大学,2018.（二）增强预告登记的法律效力在不动产预告登记制度的实际应用方面进行进一步完善是非常必要的。一方面，要充分发挥其作用和效力，需要加强对预告登记制度效力的法治建设。在商品房交易市场当中，处于劣势地位的是购房者，因为他们不了解风险，也无法防范和控制风险，这对他们来说是非常不利的。为了解决这一问题，政府机构可以通过目前炙手可热的新媒体进行公开和宣传，按照规定的时间节点公开相关信息，让群众了解政府机构是可靠的信息传播者，让购房者对自己感兴趣的房地产预先掌握信息；另外，而不动产买卖合同应明确表明预告登记的效力和功能，让购房者对于交易信息可以进行主动学习并掌握学习方法，通过多种多样的途径对于获取信息的能力和水平进行提高，对于开发商的信誉和房屋质量等信息进行充分了解和掌握。在选择方面要做到科学正确有效，对于自己的利益进行最大限度地保护；与此同时，预售合同一经签订，就要及时向登记机关办理登记手续，避免出现一房多卖的情况。另一方面还要加强宣传，拓展普法范围，使人民群众对于不动产登记制度的重要作用及意义进行充分认识，并且对于不动产登记制度的范围充分把握、提高法律意识，把握好购房人自身的风险防范和可控性，使购房者能够在公示前积极办理不动产登记，以最大限度地保障其合法权益的有效落实（三）明确预告登记的失效制度我国《物权法》第20条规定，关于预告登记无效有两个原因：其中一个是关于债权消灭；另外一个是在能够申请登记之日起三个月内没有对不动产进行申请登记。同时关于《物权法》的司法解释一已经对“债权消灭”的内容进行明确规定，对于第二次预告登记的无效事由有必要进一步完善。具体规定如下：根据“在能够申请登记之日起三个月内没有对不动产进行申请登记”的规定，因为在现实生活当中有时候会存在对预售的商品房和正在建筑的房屋进行预告登记过程中，商品房或者建筑物已经完工的情况，但是登记权利人并没有从登记义务人那里得到消息，这对于登记权利人权利的保护非常不利。所以，在这方面的规定应当表述为“自预告登记权利人知道或应当知道能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，预告登记失效。”使预告登记的权利人能够及时行使请求权。六、结语我国的预告登记制度应该顺应国际社会的发展，根据其他国家的物权法可以看出，他们对于预告登记制