XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议课件

16四月2024XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议报告思路1宏观市场影响开发商目标核心问题界定2项目价值机会挖掘项目本体解析3案例借鉴整体发展战略和定位客户定位物业发展建议经济测算界定问题思考问题解决问题区域价值市场机会竞争机会XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议界定问题项目本体解析开发商目标核心问题界定XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议高新区城市核心区域·周边居住氛围成熟项目本体解析1内城内环二环三环高新区15-20分钟车程本项目高新核心区唐延路位置：位于高新区北端，发展成熟区域内，该区域为高新最早开始发展区域，为当前的高新核心区，区域内成熟高档住宅和写字楼林立，配套齐全交通：项目北邻南二环，西邻唐延路，与内城车程距离在15-20分钟，通过唐延路直达高新新CBD区，交通便捷配套：购物：苏宁电器、爱家超市、金鹰国际、世纪金花、易初莲花学校：高新一中、吉的堡幼儿园、锦园小学医院：军工医院、民航医院银行：中国银行、商业银行公园：丰庆公园、新纪元公园、唐城墙遗址公园XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议综合技术经济指标规划绿带6666平方米群贤庄中海华庭本案唐延路南二环道路地块形状呈梯形，两侧临主干道，北侧为规划绿化带，南侧临中海华庭、群贤庄项目用地。中小规模·高容积率·90/70限制居住区用地3.39万平米住宅用地2.45万平米公建用地0.33容积率4.4总建筑面积14.92万平米商业面积1.5万平米住宅建筑面积12.83万平米绿地率27%用地性质商住用地项目属性：城市插建型项目项目本体解析1——高新区城市核心区域·周边居住氛围成熟

项目本体解析2——中小规模·高容积率·90/70限制项目本体解析2XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议开发商目标1最优利润，保证持续开发和稳定回款开发目标2打造高品质产品，树立西安市场口碑发展商西安开发战略陕西置地投资发展有限公司投资1.37亿元取得高新区唐延路项目的土地开发权该项目成功开发后，发展商后续会继续在西安拿地，持续开发以稳健的开发策略实现利润的最大化，同时将项目打造成为西安的明星项目，建立市场口碑XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议宏观调控下，市场出现波动07年5月至08年2月西安商品房月成交量西安12月、1月、2月商品房成交量持续下降08年2月，全市商品房销量有所下降，全市商品房销售面积达649713平米，较上月下降33.08个百分点

北京、深圳、上海等地价格及成交量均有所下降，受宏观调控影响明显一级市场：土地流标，开发商拿地激情不再；二级市场：楼盘价格由“不降”到“暗降”再到“明降”；上门量下降，客户观望态度加重；成交量整体下降；三级市场：各大中介缩减分店数量。困境1XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议本体条件决定本项目位于市场价格体系的末端项目名称开发商容积率建筑面积（平米）主力户型（平米）价格（元/平米）兰亭坊天地源2.516万135-180三居6300逸翠园西安和记黄埔2.5106万140-160三居6000绿地世纪城绿地2.4120万130-150三居5800紫薇馨苑融侨2.780万120-150三居6000枫林华府高科地产3.355万120-140三居5800价值体系品牌开发商中等容积率55-160万规模大盘120-180平米中大户型5800-6000望庭国际——4.810万30-50一居70-90两居5500Class公馆——3.27万40-60一居80两居5200新西兰二期——66万76-90两居5000华府新桃园——4.518万48-62一居90两居4600黄金嘉园——5.510万55一居80-95两居4600价值体系非品牌开发商高容积率6-18万中小规模30-95平米中小户型4600-5500困境2价格箱体：6300元/平米5800-6000元/平米4600-5500元/平米价值体系：景观·中大户型·品牌开发商·规模大盘中大户型·品牌开发商·规模大盘中小户型·高容积率·中小规模本项目rR4.4建面14.89万平米XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议目标和困境下的问题分解困境1：宏观调控下，市场转冷困境2：本体条件决定本项目位于市场价格体系的末端问题最优利润市场口碑Q3:西安，城市插建型项目如何打造成为区域领先型项目？有哪些成功的经验可供借鉴？Q1:如何看待不明朗的宏观市场对本项目的影响？Q2:如何深度挖掘本项目的价值机会？（价值挖掘最大化是实现利润最大化的关键）困境目标XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议思考问题宏观市场影响项目价值机会挖掘案例借鉴XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议当前政策调控是05-06年的延续：

05-06年：第一轮宏观调控，主要采用行政手段主要手段：土地政策、行政管理以及对供应结构进行硬性限制05年年初住房上调按揭利率“旧八条”开征土地增值税《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》“关于抑制房价过快上涨势头”的四点要求“新八条”个人购房不足2年即转手交易，交全额营业税开始实施七部委《关于稳定住房价格工作的意见》规定普通住房标准05年年中05年年底六大举措调控市场，严惩哄抬房价拟定4月1日起征收3%契税政府金融6部门合力，8招调控深圳房价国六条出台深圳国土房产局公布享受优惠政策的普通住房价格标准

《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》06年年初06年年中06年年底售楼须有信息公示系统，起房卖多少现场可查启用新版售房合同<深圳住房建设规划2006-2010>07年年初国税总局通知从2月份起对房地产开发企业土地增值税进行清算资料来源：世联研究XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议05-06年调控效果不明显，政策影响被迅速消化，价格快速进入新一轮快速上涨中，直接引发本轮宏观调控行政管理土地政策金融政策税收政策经适廉租影响供给短期

停批别墅用地营业税征收；个人所得税

长期

上调贷款利率；上调存款准备金率

短期打击捂盘

长期90/70政策清理囤积土地

土地增值税增加廉租房影响需求短期

提高首付成数至三成营业税征收；个人所得税

长期

上调贷款利率；

短期

转按、加按

长期

02-06年全国商品房价格变化图XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议本轮调控以金融手段为主，显示出中央给房地产市场降温的坚定决心与强硬措施2007.01.16国家税务总局网站发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。2007.01.22建设部、人民银行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式作了多项重点“规范”。2007.03.16十届全国人大五次会议闭幕式上，中华人民共和国物权法草案获得通过。2007.03.22中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52％提高到2.79％；一年期贷款基准利率由现行的6.12％提高到6.39％。根据建设部《关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知》，同时上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.18个百分点。2007.4.5中国人民银行决定从2007年4月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。深圳两会对精神会加大房地产监管力度：第一个是加大土地的供应，包括我们对现有存量的土地，同时也包括盘活一部分土地，包括坚决打击囤积土地的行为。第二个就是要改变住房结构，重点加大普通住宅房、经济适用房、公共租赁房和廉租房的市场供应量。今年我们准备动工建设25000套经济适用房和公共租赁房，在年底之前保证市场提供量达到6000套。第三个方面就是在税收工商这些方面，税收严格征管，工商严格管理，打击恶意炒作房地产的行为，同时对信息披露必须要公开，要真实的信息披露，我们现在已经研究了一套方法来加大这个信息的披露力度。2007.03.259月14日晚间，央行宣布了今年以来第五次加息的决定，自9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率27个基点

2007.09.142007.9.27中国人民银行、中国银监会27日晚间联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%清算土地增值税物权法增强房地产监管力度，加大保障住房供应调息，收缩房贷，加强信贷管理中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发[2007]452号，以下简称《补充通知》），进一步明确了《通知》中有关“严格住房消费贷款管理”的规定%2007.12.11进一步加强商业性房地产信贷管理加强中介监管严格控制房贷2007.12.25中国人民银行宣布从１２月２５日起第10次上调存款类金融机构人民币存款准备金率１个百分点。调整后，存款类金融机构将执行１４．５％的存款准备金率标准。对从紧货币政策的响应2007.12.25中国人民银行宣布从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议本轮宏观调控以及未来政策导向可能导致市场近期进入一段横盘调整期第一轮宏观调控第二轮宏观调控短期现象短期内客户持币观望，上门量和成交量均呈下降趋势短期内客户持币观望，上门量和成交量均呈下降趋势基本政策土地政策、行政政策、住房供应结构；加息行政管理政策的继续落实；加息、银行紧缩银根调控实质调控市场心理调控购买能力后市影响观望期持续3－4个月后快速结束；引发价格新一轮走高市场可能进入一段时间的横盘调整XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议但由于中国政治经济、人口红利等一系列利好因素的强力支撑，房地产市场长期仍将继续维持上升发展态势社会稳定经济增长城市化率人口红利就业增加宏观大势：未来中国房地产行业总体将继续维持上升发展态势1.经济增长期持续支撑——年均10%以上的GDP增长率，经济硬着陆可能性低3.城市化进程加快的刚性支撑——至2020年中国城市化率将达到60%的目标，不可逆转的城市化进程也将刺激新增住房需求2.人口红利刚性需求支撑——人口自然增长的首次置业，换房等刚性居住需求居高不下4.就业持续增加带来的需求支撑——为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP必须保持不低于7％的经济增长率。GDP每上涨1％，增加新工作岗位80～90万个XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议宏观政策调控对西安市场产生明显影响，07年10月至08年2月市场成交量出现萎缩西安住宅市场近5个月整体成交走势XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议市场走势判断基准——量价变化规律市场走势时间市场整体走势成交量成交价格量价变化规律根据对于香港、上海、深圳地产波动的研究，在市场波动的过程中，价格的变化总是跟随着成交量的变化；市场波动起始阶段，首先出现的成交量下降，而成交价格将在一定时间内保持稳定；随着成交量持续走低，成交价格也将开始下降，最终与成交量共同达到最低点，通常认为此时达到市场谷底；市场复苏开始阶段同样始于成交量的率先回升，而成交价格将在一定时间内保持较低水平；随着成交量持续回升，成交价格也将重回上升轨道，完成市场复苏。XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议3月前市场成交量下滑,呈现出典型的高位盘整表现市场走势时间市场整体走势成交量成交价格2007年11月，西安市场出现“拐点”1随后，市场整体成交量开始下滑，但价格依然坚挺，呈现出典型的高位盘整表现2XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议西安市场刚性需求旺盛与三级市场不发达促使整体市场成交更具抗跌性深圳二手房与一手房的市场成交比例超过2：1，06年底首次突破1：1（05年，二手房成交面积开始不断提高）VS西安市场以新房供应为主力对房地产市场保有高关注度部分项目受新政影响成交量下降市场热度持续，价格稳步提升深圳市场以二手房为市场供应主力市场关注度持续走低9.28新政后成交量大幅萎缩市场转冷，开发商降价倾盘深圳的投资行为极度膨胀，二手房市场流通极为发达，平均每套房上市后会在到达最终使用者之前转按揭4次，二手房与一手房交易量比值达到2:1相比来说，西安市场二手房市场流通性差，且主要集中在年代较长的旧房，二手房市场成交量远低于深圳在市场调整中，西安市场整体成交量的稳定性与抗跌性均明显优于深圳市场XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议(3.17-3.23)3月份大部分项目成交量及上门量都有所增加，部分楼盘价格上涨高新枫林华府3月1日至10日的销售80套，高于1月、2月总销售量。绿地魏玛公馆价格从5100元/平米涨到5200元/平米，新推两栋楼二十天内已经销售85%中海国际社区三期预计4月初开盘，均价从5500元/平米涨到6000元/平米3月份随着成交量的上涨，西安整体市场明显呈现出回暖态势XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议中小户型的客户以刚性需求为主，由于面积小、总价低，基本不受政策影响

项目名称自住客户投资客户自住兼投资高新枫林华府75%10%15%公园天下90%5%5%利君明天80%5%15%黄金嘉园80%10%10%兰乔圣菲85%10%5%高新典型项目中小户型客户置业目的案例：黄金嘉园项目3月6日售楼处开放，预计均价4600元/平米，低于周边项目。3月8-9日周末来访量达60组/天，诚意登记客户40组/天，90%为自住客户XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议宏观市场影响的三个观点观点2：量价变化规律下的审视，当前波动对西安市场未来走势影响相对小，市场整体出现回暖迹象未来宏观市场对西安和本项目影响较小；观点3：中小户型的客户以刚性需求为主，由于面积小、总价低，受政策影响不大观点1：未来中国房地产行业总体将继续维持上升发展态势XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议思考问题宏观市场影响项目价值机会挖掘案例借鉴区域价值机会市场机会竞争机会XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议西安城市规划空间遵循“九宫格局、一城多心”的架构，主城外扩成为“十一五”主题词西安十一五规划指出要拉开城市骨架，形成东接临潼，西连咸阳，南拓长安，北跨渭河的格局，是为城市的大九宫格局；城市三环之内以主城为核心，实现各城区的功能区分，形成小九宫格局；到2010年，规划中心市区面积605平方公里，其中主城区524平方公里；直至2006年，西安主城区规模仅有300平方公里，即5年间主城外扩75%。XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议旧城改造困难加速了主城外扩的进程，古迹遗址的保护制约了主城版图的扩张十三朝古都的历史积淀使城市留存大量的古迹遗址；文物保护限制了城市的版图扩张，也增加了旧城改造的难度；主城区几乎已无土地存量，老城情结与文物保护使拆迁成本极高，城市外扩成为必然；西北城郊发展受制于汉长安城遗址保护，东西二郊为传统工业区缺乏生活配套；主城区核心地位弱化，一城多心的架构逐渐形成。四大新区是城市发展的主流区域，现阶段城市扩张主要为南扩北进。汉长安城遗址长安西郊工业区绕城高速西高新曲江经开区浐灞生态区老城区阿房宫遗址东郊工业区XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议经开区经济增速领先西安，规划前景看好，但居住环境尚未发展成熟，价值兑现需时1993年9月开工建设，2000年2月被国务院批准为国家级开发区；截止2006年，入区企业已有2300多家，2006年产值为142亿元，近年GDP增长都在40%以上。老城区片区规划利好因素市行政中心北迁行政中心新址位于经开区张家堡广场附近，建设于2006年启动，将使片区成为新的政治、经济、文化中心

新火车客运站北迁地址定点于北三环以北、渭河以南，经开区草滩生态产业园内；开发区濒临新车站，其中央商务区与车站距离不足2公里渭河治理受益地渭河流域水资源短缺、水污染严重、下游防洪形势严峻和水土流失等突出环境问题将得以解决立体交通网络距西安国际航空港仅需20分钟车程，米字型辐射的交通网络，郑西高速客运专线、火车北环线通车，未来交通极其便利产业定位低于西高新，发展滞后于西高新。城北在西安人的传统认知中属偏僻的陌生地带，自然资源条件一般，教育文化配套欠佳，非主流的居住片区支柱制造业引入大量产业工人，片区整体收入水平不高行政中心北迁迟迟未能落实影响区域价值提升制约现有价值提升的主要因素未来开发将基本沿袭西高新模式。经开区XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议浐灞新区自然资源丰富，但环境治理需时，市政配套落后，政府导向的高投入开发刚刚起步“20、30年以前，浐灞这片区域的生态环境非常好，有许多野生动植物。”“两年前开发时，满目疮痍的河床、臭气熏天的垃圾场、混沌的河水令人震惊。”政府有意识地实施控地策略，意图在未来拉高地价；浐灞核心区及南翼城东工业区为目前主要开发区域，房价大多在4000元/平米以下。区域治理、基础设施和配套建设是未来数年的主题。北翼34万k㎡东南翼18.3万k㎡一心三翼的规划格局南翼25万k㎡2004年浐灞生态区管委会成立，片区建设拉开帷幕；2005、2006年新增道路近50公里，市政府和区政府投资约10亿。发展概况:10年前的西高新区域整体认知度低，3年内难走中高端的开发路线。浐灞新区XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议曲江是新兴的文化旅游区，片区依托其历史和文化价值，成为西安的休闲、人文中心史上久负盛名的皇家园林，兴于秦汉，盛于隋唐，被誉为中国古典园林之先河唐代长安最具魅力、风雅之所在，是建筑、园林、绘画、诗歌、宗教等汇聚的“盛唐气象”典型代表曲江的历史地位曲江的规划定位十三朝古都积淀的历史文化是西安的精髓，曲江通过以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目的开发，营造这种文化氛围，为片区塑造了丰厚的人文景观资源曲江新区在规划格局上形成“一心、两带、三轴、四个板块”的机构形态一心：以大雁塔为整个曲江的核心；两带：唐城遗址保护绿带和绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带；三轴：雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江大道景观轴线；四个功能板块：唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块。曲江将城市的历史文化资源转变为居住的环境资源，在短期内成为城市的开发热点，成为城市高尚人文住宅区，有较高升值潜力。经开区西高新曲江浐灞主城区曲江区域XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶层的聚居之地，当前承担着城市中心的职能1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区，2006年综合指标位于全国53个高新区前5位，是西安当前经济最为发达的区域；所在雁塔区拥有省以上科研机构55家，各类专业技术人才14万余人，西高新分布了1833家高新技术企业，已然成为城市高知阶层的第一聚集地；西高新城市经济中心的地位已经确立，未来此定位将会进一步深化。老城区西高新西高新的房地产发展状况2001年以前，主要集中在唐延路以东、太白南路以西，单价普遍在3000元以下；2002起拓展至唐延路以西、丈八北路以东地区，单价突破3000元；2003年起绿地、和黄、大华、融侨等外来开发商大举进入，西高新出现价量齐升的局面，2005年销量翻番，2006年增长60%以上，2007年均价拉高至5000元/㎡以上。西安经济龙头的地位将进一步强化。片区格局已然圈定，高人口密度、高容积率、中上价位成为了主题词。西高新区域XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议西高新区域经过16年的历程，西高新进入二次创业发展初期1991--19941995-19971998-20012002-2004时间规模2.7平方公里4平方公里22平方公里30余平方公里关键举措标志建筑基础设施高科大厦新纪元俱乐部西部电子商城电子信息大厦高科广场阶段起步期

快速发展期持续发展期发展期城市建设简单配套自发形成依靠房地产项目自带配套简单配套自发形成行政中心成立易初莲花、世纪金花等大型商业进驻2004-200735平方公里提出二次创业西安CBD立项主要交通干道沿线发展成熟2007-二次快速发展98平方公里打造世界一流科技园区城市规模形成，配套成熟房价1800元/平米2000-2700元/平米3000-3500元/平米3500-5500元/平米4500-6300元/平米XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议未来，高新区定位为西北核心产业中心，经济龙头的地位进一步强化老城区高新区西安现在以及将来的定位是西部最发达的产业加工区、高新技术区和智力密集区；

高新区发展起来以后，就体现了西安市的这些功能，承担着新西安的中心功能；“十一五”期间高新区全力打造三个中心：中国科技创新中心、西部现代制造业中心、西部商务金融中心；重点发展六大产业：重点发展电子信息产业、生物医药产业、装备制造产业、汽车制造产业、现代服务产业和新兴产业；建设六个功能园区：扩大完善创业研发园、国际软件园、电子工业园、新型工业园、加快建设出口加工区、中央商务区；西高新区域XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议良好的发展基础和良性发展模式助推西高新城市价值不断提升西高新区域发展模式：产业园区和CBD区的复合发展体成功的关键因素：16年的发展基础，城市中心的格局依然奠定所处城市发展重心区域，区域定位清晰未来，产业发展良好，配套有层次推动，支撑长期发展城市建立产业园基地，提供区域发展动力大规模高端写字楼和高档住宅建设强势启动工商零售业和配套不断跟进XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议区域总结——未来，西高新的城市中心地位进一步强化西高新区域浐灞新区自然资源丰富，但环境治理需时，市政配套落后，政府导向的高投入开发刚刚起步；良性发展模式确定未来西高新的城市中心地位进一步凸显；曲江片区是新兴的人文旅游区，是未来的文化、休闲的中心；16年的发展基础，城市中心的格局依然奠定，产业园区的发展定位提供持续发展动力；经开区产业定位低于西高新，发展滞后于西高新，虽规划前景看好，但价值兑现需时；XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议项目区位：西高新发展成熟区，传统豪宅区域项目区域价值内环二环三环本项目高新核心区新CBD区唐延路①②③

主要业主：国外华侨、台湾人、西安本地私企老板、政府官员家属、少量陕北人、文化名人

主要租客：外企的高层管理者（外国人）

二手房价格：8000元/平米

业主特征：内敛，有文化

项目定位：西安最早的高品质、高配置豪宅

主要业主：西安本地私企老板、政府官员家属、少量陕北人二手房价格：6000-7000元/平米

社区特征：入住率很高，欧式建筑风格，奥迪\宝马名车比比皆是

业主特征：客户换车频率比较高，很注重品质、档次和阶层认同

项目定位：新贵豪宅

主要业主：西安本地私企老板、高新、城西部分国企管理人员、政府官员、陕北投资客租金水平：40元/月/平米左右项目定位：西安高品质城市豪宅锦都花园群贤庄中海华庭XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议唐延路：高新区二次创业发展的关键和纽带唐延路北接科技路、南通绕城高速，交通四通八达，地理位置得天独厚；唐延路规划路面总宽185米，中间115米绿化带将与已经成形的唐长安城遗址公园相连，贯通后该景观路全长约5.5公里，将成为西北最大的城市景观路；高新区目前正在全面实施二次创业，从建成的34平方公里向西、向南拓展，唐延路就成为高新区二次创业发展的关键和纽带。唐延路向南延伸线已正式命名为唐延南路，也是高新区中央商务区的主要南北轴。项目区域价值XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议唐延路：西高新商业轴的格局已然形成，西高新的中心唐延路上已经积聚了IT、电子、生物工程、汽车等比较有规模、有实力的高新技术企业和智力密集企业，并且已经得到长足发展；唐延路处于高新区两期开发的中心地带，所以从地缘和产业角度来讲，它确实具有中心的功能，是高新区的中心，同时也是西安市中心的中心唐延路的崛起有它的地缘优势、产业优势、地区中心优势，前程和引导性的优势，特殊功能的优势。由于它具备这几重因素，所以唐延路就变成了一个注意力地区，注意力地段，人们对此地的关注已今非昔比。项目区域价值XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议项目区域价值：都市集成的黄金分割点本项目唐延路二环高新发展成熟区域区位四重价值体系：第一重：西高新，未来西安城市价值鼎峰区第二重：项目位于西高新成熟发展区域第三重：项目周边区域为西高新传统富人区第四重：唐延路，未来西高新核心商务走廊都市集成的黄金分割点传统富人区项目区域价值XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议思考问题宏观市场影响项目价值机会挖掘案例借鉴区域价值机会市场机会竞争机会XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议一线城市地价高涨，房地产市场向完全资本竞争靠拢；一线城市房价上升迅速，开发商普遍对后市预期高；土地紧缺和资本积累使一线城市开发商加快了扩张的步伐。一线城市土地饱和房价高企，部分刚性需求和过剩资本被导向二线城市如长沙、武汉及西安等地07年上半年部分一线、二线城市主要区域平均房价（元/平米）（深圳关内均价20000元/平米以上）（北京四环内均价14000元/平米以上）（上海内环均价17000元/平米以上）在未来的三到五年，中国房地产市场的价格上涨压力和调控政策压力将全面从一线城市蔓延到二线城市。发展商的异地扩张成为主题词一线城市和二线城市的价格差拉大；经历过一线城市房价暴涨后，低首付，价格增长空间大的二线城市受到投资者更多关注；市场现象1：2004年深圳香蜜湖9万3地块（城市核心占有强势资源的绝版地块）拍卖，楼面地价7400元/平米，07年福田保税区5000平米住宅地块（地处工业、物流园区），楼面地价1.06万元；市场现象2：2007年，上海江湾新城地块拍卖，楼面地价12509元。一线城市的新中产、新白领难以负担房价，二线城市购房成为新选择。“价格洼地”受自住投资的双重青睐全国房地产大势XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议二线城市地价、房价全面加速，房价步入快速上升阶段做价高手进入，地价迅速上涨成都大量供地难以抑制地价上涨：成都主城区07年上半年供地2055亩，比去年同期增加53%；但同时地价上涨迅速，主城区平均地价为812万元/亩；长沙地王频出：07年上半年建发拍得土地68亩，总价5.33亿，折合784万/亩；新河三角洲地块总价92亿，折合781万/亩，被称为中国总价地王；本次二线城市的地价暴涨主要的成因是大发展商看好二线城市房价空间，给出更高的价格预期高价拿地导致，和以前个别城市土地供应量紧张导致的上涨有区别。部分二线城市房价上涨阶段性特征大开发商进驻土地市场竞争激烈地价大幅上涨楼盘品质提升营销手段全面颠覆房价上升消费者心态变化重复置业成为趋势房价加速上涨土地价格商品房价格品牌开发商瓜分土地：一线开发商资本充裕，实力雄厚，普遍在二线城市储备土地；实力比较雄厚的二线开发商（如龙湖、建发等地方领跑者）也在二线城市加快扩张的速度；品质、营销、价格全面颠覆：二线城市的市场在前一阶段普遍是成本敏感房价，发展商的生存之道是以成本控制为主题；而目前一线开发商的到来和竞争的激烈将市场引入品质、营销提升溢价的阶段。全国房地产大势XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议西安经济水平达到二线区域中心城市标准2006年西安市人均GDP与国内同级别城市（中西部重要二线城市）相比，均处于相近水平；2006年西安市城镇居民人均可支配收入与同类城市相比，同样处于相近水平；西安的经济基础处于二线城市水平。统计指标（2006年）西安成都重庆武汉合肥GDP（亿元）1450.022750.53486.225901073.86人均GDP（美元）23413281300041622900全社会固定资产投资(亿元)1066.621899.582451.841325.29824.8房地产投资(亿元)285.76619.17629.63366.15280.64全市户籍人口（万人）753.1111033169.16818.84469.85城镇居民人均可支配收入（元）10905127891157012359.9811013西安整体形势XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议2004年后西安房地产市场进入“起飞程序”2001年至2006年，经各项核心指标评价，西安房地产市场一直呈持续稳步发展，整体市场表现健康；2004年之后房地产各项核心指标均有明显增长，市场呈现蓬勃发展之势，由最初的启动期逐渐进入快速发展的阶段。西安整体形势XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议2007年西安住宅市场消化量共880万平米，全年平均价格增长率13%2007年西安住宅市场整体销售分析西安整体形势XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议西安市场整体销售量大幅上升，但总体均价较低，目前处于中部城市中低水平07年上半年部分二线省会城市主要区域平均房价（元/平米）2001-2006年，西安市普通住宅成交量呈大幅上升趋势，但总体均价上涨比较平稳；相较于成都、武汉、南昌等二线省会城市，西安成为房地产市场的价格洼地；2000-2006年西安房地产销售量情况西安整体形势XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议与其他城市的数据进行横向对比，西安市目前房地产供给和需求处于平稳增长期2006年西安与其他二线城市房地产投资对比2006年西安与其他二线城市房屋销售面积指数对比从06年房地产开发投资和增幅，及其所占固定资产投资比重来看，西安房地产开发投资水平较高，开发增幅较大，市场处于平稳上升的阶段；根据世联地产对国内一二线城市销售数据的研究，二线省会城市的年人均商品房消化量集中在2左右，西安2006年的数据是2.07，处于中等水平，说明市场需求平稳中上升，未来需求潜力巨大；二线省会城市西安福州长沙合肥成都重庆贵阳南昌昆明年销售量

（万平米）621.5697.9536.99594.981213.571029.73326406783.2市区常住人口（万人）300247212175440556194210240人均消化量

（平米）2.072.82.533.42.761.851.681.933.26西安整体形势XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议近两年土地供应比较集中在东郊、北城和曲江，供应量过大导致房价过去几年总体上涨速度较慢25.2%74.8%2006年西安土地出让面积为8000亩以上；2007上半年土地出让面积为3000亩以上；横向对比其他城市，武汉、郑州等土地年出让面积仅在3000亩左右，西安土地供应量远远超过这些城市，大量的土地供应影响了房价拉升。中心城区11个楼盘5492套住宅南市19个楼盘26116套住宅市中心（钟楼）北城板块曲江板块东郊板块西高新板块2006年部分二线省会城市市区土地出让情况表vs2006年武汉土地出让面积为2200亩以上；2007上半年土地出让面积为2400亩以上；资料来源：西安市土地储备交易中心，世联数据西安整体形势XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议相对于其他城市出现的天价地王而言，西安土地出让市场仍显得较为平静，近期出让放缓07年7月30日至9月30日的两个月间，总共有信和置业、金地、万科、富力等11家房企分别拿到了各地地王。近期的地王诞生之多，价格之高，创下了内地土地出让的历史纪录；2007年9月20日，九龙仓以72亿获得成都地王，折合8800万元/亩；6月5日，建发拍下长沙单价最高的天价地王“黄土岭地块”，折合单价789万/亩。2007年1月31日，武昌中北路武重地块，上海豫园商城集团以35.02亿夺地，地块单价501.74万/亩。西安市2007年土地出让价格西稍门什字东南角东二环路地块南大街地块面积（亩）成交价（万/亩）面积（亩）成交价（万/亩）面积（亩）成交价（万/亩）23.61242168.01825810.8359西安整体形势XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议根据实地调研，西安近一年来房价上涨速度明显加快，房价上升通道已经打开西安市部分楼盘06-07价格对比情况表资料来源：世联统计数据品牌开发商的带动效应，是区域房价迅速增长的重要推动力量；从西安市06年至07年的楼盘售价对比情况来看，西安代表性楼盘涨幅在20%以上；部分二线城市房价上涨特征来看，房价上升基本都是在外地品牌开发商的带动下完成以武汉市目前的房价为例，3个月涨幅将近60%，世贸、融科等一批外地开发商，迅猛拉升房价，楼盘售价远高于城市均价；目前西安市场上代表性的楼盘，基本上都是由外来开发商操作，西安的房地产市场相应地由一个自生发展阶段快速过渡到市场化阶段，房价进入补涨期，上升通道已经打开。武汉市部分楼盘10月份价格与均价对比情况西安整体形势XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议西安当前整体上处于需求型增长阶段，预计房价将来仍在一段时间内持续增长发展阶段房价成本型增长需求型增长资本型增长现在的长沙、武汉、成都2006年上半年前的深圳合肥、2007年前的长沙和2007年5月前的重庆西安所处阶段2006年下半年后的深圳、2005年的上海西安整体形势XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议与同类城市沈阳、南昌等比较，西安价格梯度不明显，没有一个价值峰值区，高端房价增长空间显著价格峰值8000元/㎡皇姑区3000多元/㎡大东区4000多元/㎡于洪区3000元/㎡混南新区5000多元/㎡铁西区3000多元/㎡昌南片区象湖片区红谷滩中心区4000-5000元/平米2500-3000元/平米价格峰值8000元以上青山湖昌北经济开发区城东凤凰洲红角洲3000-4000元/平米曲江新区西高新主城区876123经开区45序号楼盘名称价格1白桦林居4800/㎡2西安印象4500/㎡3雅荷春天4800/㎡4绿地世纪城5000/㎡5兰乔圣菲5200/㎡6曲江华府4800/㎡7钻石半岛4800/㎡8中海国际社区5000/㎡与同类城市沈阳南昌等比较，西安价格梯度不明显，西安目前最高价格仅在5000多元，而沈阳、南昌的最高价格已超过8000元，其它二线城市价格更高；西安没有现代意义上的城市中心，是导致出此格局的重要原因；西安整体形势XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议西高新的房价（非别墅）远高于其它区域，城市价值的进一步凸显和土地供应的稀缺使其未来有可能成为整个西安的价格峰值区域西安整体形势汉长安城遗址长安西郊工业区绕城高速高新曲江经开区浐灞生态区老城区阿房宫遗址东郊工业区经开区：平台价格——4000-5000元区域发展：定位低于西高新，发展落后于西高新土地供应：08年预计上市土地建面达600万平米高新区：平台价格——5500-7000元区域认知：区域认知度高，发展成熟，品牌开发商规模大盘，城市中高端项目主流区域，价量双优土地供应：08年预计上市土地建面不足200万平米浐灞生态区平台价格——3000-4800元●区域认知：区域现状认知差，全市价格洼地，规模大盘的低价走量型土地供应：08年预计上市土地建面约500万平米曲江区平台价格——5500-7500元●区域认知：城市富人区，当前西安市场价格高地，所占市场份额较小，价高量少土地供应：08年预计上市土地建面约500万平米XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议市场整体形势研判从全国房价增长格局及增长规律看，西安将面临着房价大幅提升的机遇；西安未来高端房价增长空间显著，西高新凭借自身优势有望发展成为西安的价格峰值区域；西安房价处于中部城市中低水平，土地出让量过大抑制了房价的快速上涨；一线城市土地饱和及房价高企，资本导向二线城市，将使二线城市面临地价、房价迅速上涨的局面；与同类城市比较，西安价格梯度不明显，没有价格峰值区，预计未来高端房价增长空间显著；从市场实地调研表明，西安房价上升通道已打开，西高新凭借城市价值和土地供应的稀缺有望发展成为整个西安的价格峰值区域；西安当前整体上处于需求型增长阶段，预计房价将来仍在一段时间内持续增长；XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议567412313111582021191816171210149南二环路本案科技路科技路绕城高速路22丈八东路唐延路丈八北路电子二路丰庆公园西高新市场1、昆明花园2、融侨中央首座3、华府新桃园4、公园天下5、公园首府6、城市皇冠7、新西蓝2期8、大唐西市9、枫林华府10、class公馆11、望庭国际12、银河新坐标14、冠城国际15、橡树国际13、枫林绿洲16、大华·阳光曼哈顿17、天地源·兰亭坊18、兰乔圣菲19、融侨·紫薇馨苑20、金泰·假日花城21、绿地世纪城22、逸翠园三大板块：高新北部板块、唐延路板块、高新南部板块高新北部板块特征:中大户型为供应主流,一部分依托丰庆公园资源,创造价格标杆;同时区域内出现部分中小户型项目，品质相对较低客户:地源性客户及高新、城西客户居多价格:4500-8000元/平米,价格变化幅度较大未来发展:09年有新项目及大盘后续入市唐延路板块

特征:中小户型的商务公寓为主,部分精装修客户:主要依托周边写字楼白领及投资客价格:4800-5500元/平米未来供应:少量尾盘供应高新南部板块特征:品牌开发商开发的大盘为主,中大户型依然是主流供应,出现少量小户型项目客户:地源性客户为主,从事电子、IT、科研居多价格:5500-6000元/平米未来供应:以大盘后续供应为主XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议西高新市场07年底起，项目所在的高新北部板块（高新发展成熟区）的区域价值得到市场快速兑现，将超越高新南部板块567412313111582021191816171210149南二环路本案科技路科技路绕城高速路22丈八东路唐延路丈八北路电子二路丰庆公园枫林华府

2007/062007/082007/102007/122008/02高新枫林华府40004300500056005800兰乔圣菲48005000520054005600金泰假日花城4600480051005300550007年10月以前，高新北部板块的高新成熟区住区的区域价值未得到市场充分认知，,高新北部板块的价格一直低于高新南部板块07年10月后以高新枫林华府为例,价格与南部板块齐平,之后持续上涨,并超过南部部分楼盘价格,区域价值突显枫林华府07年下半年价格增长1600元/平米，从4000元/平米涨到5600元/平米；XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议西高新市场项目周边的群贤庄、锦都花园项目二手房价格达7000-8000元/平米，居当前市场价格峰值，传统富人区的区域价值得到市场认可群贤庄锦都花园群贤庄二手房价格达到8000元/平米,锦都花园二手房价格也已经达到7000元/平米,大大超过在售的一手房价格“群贤庄和锦都的房子只要有人卖都有人买,好多人都等着要买这里的房子”-----------21世纪不动产置业顾问张小姐XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议西高新市场项目周边当前在售项目产品力和营销力不足，市场呼唤新的“明星”大部分楼盘销售中心为简单的装修，很少有样板房展示销售物料缺乏、销售人员现场管理混乱，服务态度差除了简单的报纸及户外广告，没有其他营销推广方式低品质围挡售楼处外部项目名称售楼处装修水平样板房园林展示枫林华府较好一般一般公园天下较好较好无昆明花园一般无无卡布奇诺一般无无新西蓝二期简单无无黄金嘉园简单无无华府新桃园暂时无售楼处无无产品方面仅有枫林华府和公园天下稍显品质感,其他项目均无特色周边客户对高品质楼盘有更高的期望XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议市场机会研判07年底起，项目所在的高新北部板块（高新发展成熟区）的区域价值得到市场快速兑现，将超越高新南部板块；西安房地产市场的众多利好因素和西高新的发展优势决定了西高新将有较大的市场上升空间，项目高新发展成熟区和传统富人区的市场价值，使项目具备了发展高档次物业的基础条件；项目周边传统富人区的区域价值得到市场认可，在二手房市场上成为市场价格峰值区；西安未来高端房价增长空间显著，西高新凭借自身优势有望发展成为西安的价格峰值区域；项目周边当前在售项目产品力和营销力不足，市场呼唤新的“明星”；XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议思考问题宏观市场影响项目价值机会挖掘案例借鉴区域价值机会市场机会竞争机会XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议未来高新核心区土地供应量少，项目土地价值越显稀缺①②③④⑤①②③④⑤⑥①③曲江区灞桥区高新区①经开区区域编号开发商占地（亩）容积率建面（万平米）经开区1经发地产5002.0-2.5772绿地地产1172.5-3.0213首创置业5333.51244华融地产2302.5385恒基中国1682.0-2.5266复地地产19762.0-2.5303合计591灞桥区1盛邦+恒基20402.0-2.53122龙湖地产5002.0-2.5773恒大地产6002.0-2.592合计481高新区1天地源5032.4802和记黄埔7272.2-2.4111合计191曲江区1大华地产10002.1-2.41532融侨地产2242.5373龙湖地产2502.4404和记黄埔3002.2-2.5485金地南湖15002200合计478合计

10008

1613②②预计08-09年西安土地放量西安整体市场土地放量XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议09年项目入市,主要放量集中在高新北部板块及高新南部板块,唐延路板块后续基本无放量3季度4季度1季度2季度3季度4季度200620071季度2季度3季度4季度20081季度2季度20094季度高新枫林华府一期19万平米,二期23万平米/容积率3.3/主力户型80-160平米公园天下一期8万平米,二期12万平米/容积率3.1/主力户型100-160平米公园首府11万平米/容积率8.9/主力户型45-173平米黄金嘉园10万平米/容积率8.5/主力户型35-150平米华府新桃源18万平米/容积率4.6/主力户型48-160平米昆明花园15万平米/容积率3.3/主力户型79-120平米融侨中央首座70万平米/容积率3.4大唐西市项目,卡布奇诺公馆/5万平米/容积率6.5/58-128平米Class公馆6.8万平米/容积率3.2/40-100平米冠诚国际/5万平米/容积率5.4/37-110平米望庭国际/20万平米/容积率4/50-120平米橡树国际/13万平米/容积率3.2/40-140平米银河新坐标/4.3万平米/容积率2.65/52-106平米绿地世纪城65万平米共五期,每期约15万平米/容积率2/80-160平米融侨紫薇馨苑/80万平米,每期15万平米/容积率2.7/52-170平米逸翠园/106万平米,一期住宅25万平米/容积率2.5/90-180平米枫林绿洲96万平米,每年15万平米/容积率2.2/120-160平米金泰假日花城66万平米,每期20万平米/容积率2.5/80-130平米兰乔圣菲18万平米,/容积率2.8/40-180平米兰亭坊16万平米,/容积率2.5/90-260平米高新北部唐延路高新南部本项目15万平米/容积率4.4城市风景都市印象/20万平米/容积率2.8/90-177平米利君明天/15万平米/容积率2.6/75-125平米板块放量整体放量07年160万平米08年140万平米09年90万平米35万平米5万平米50万平米XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议高新南部板块以中大户型大盘供应为主，后续少量中小户型供应，对本项目为分流竞争编号项目开发商占地建面容积率户型资源价格（均价）17天地源·兰亭坊天地源地产100亩16万2.492平米2房、140-160平米3房、175平米4房木塔寺公园，本地品牌6300元/平米19融侨·紫薇馨苑融侨地产22万80万2.750-170平米街区生活、大社区、品牌5600元/平米20金泰·假日花城陕西金泰恒业21万66万2.5342平米、80平米、115平米、130平米；大社区，小品牌5800元/平米21绿地世纪城绿地集团80万120万2以140多、160多的大户型为主；大社区，外地大品牌6000元/平米22逸翠园和记黄埔64106万2.5户型为90多平米、130多平米和160平米左右平层大社区，外地大品牌6000-6500元/平米板块内竞争高新南部板块市场特征：项目指标：品牌开发商中容积率规模大盘为主；产品：以舒适型居家户型为主，140-160三房等；价格：基本在5500-6500之间；放量：当前为高新市场热点，高新市场份额主体，项目规模大，未来放量持续板块外竞争XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议项目所在的高新北部板块将成为未来竞争的重点，主要分为两类竞争项目产品类型容积率总建面均价主力户型入市时间华府新桃园点式高层4.618万460048-58的一居，3梯20户，68-90的两居，3梯12户，105-150的三居，3梯8户2008年4月昆明花园板式高层、小高层3.315万530077-115的两居，两梯四户，108-120三居，两梯三户2007年11月黄金嘉园点式高层5.510万460055一居，80，90两居，120，130三居2008年月高新枫林华府二期板式高层、小高层3.423万580085-90的两居、90-140的三房、150-200的四房，1梯2，2梯3，2梯42008年下半年大唐西市高层、小高层

大户型为主，面朝丰庆公园2009年初融侨中央首座商业、住宅3.470万

大户型为主2008年底大盘品质之争同质化楼盘之争板块内竞争板块外竞争XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议华府新桃园——低品质中小户型项目,以低价格占领市场同质化楼盘之争1发展商：新桃园旧村改造发展有限公司位置：高新沣惠路与大寨路十字西南角建筑类型：9栋点式高层住宅占地面积：58亩总建筑面积：18万平米容积率：4.5主力户型：48-58的一居，3梯20户，68-90的两居，3梯12户，105-150的三居，3梯8户目前均价：4600元/平米入市时间：2008年4月产品特点规划配套营销物管高梯户比、户型无创新，无精装修矩阵式排布，无特色园林景观简单的社区配套无正式售楼处无样板间未知核心竞争力：低价位XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议昆明花园——凭借园林及价格优势占据中低端市场发展商：金统地产位置：城西昆明路2号（原3511厂区）建筑类型：高层、小高层占地面积：71亩总建筑面积：15万平米容积率：3.3主力户型：77-88平米的两居占80%，118-125平米的三居占20%，两梯三户，两梯四户目前均价：4900元/平米销售情况：一期07年11月开盘，目前每月10套产品特点规划配套营销物管户型南北通透或纯南向，无精装修矩阵式排布，法式园林、70米超大楼间距3万平米的沿街商业售楼处品质中等未知核心竞争力：低价位+园林同质化楼盘之争2XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议同质化楼盘竞争策略：品质上的全面超越同质化楼盘之争总结产品特点规划配套营销物管高梯户比、户型无创新，无精装修矩阵式排布，无特色园林景观简单的社区配套无正式售楼处无样板间未知核心竞争力：低价位产品特点规划配套营销物管户型南北通透或纯南向，无精装修矩阵式排布，法式园林、70米超大楼间距3万平米的沿街商业售楼处品质中等未知核心竞争力：低价位+园林华府新桃园：容积率4.5，总建面18万平米昆明花园：容积率3.3，总建面15万平米品质低端，以低价位竞争竞争策略为品质上的全面超越XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议高新枫林华府二期——大规模社区及优越户型成为区域市场领先产品大盘品质之争1开发商：高新地产占地面积：二期100亩建筑面积：二期23万平米容积率：3.4发售日期：预计08年下半年建筑类型：,二期高层、别墅总套数：共12栋，共2086户户型面积区间户数户数比例（80-90）两居113154.21%(90~120)两居22610.83%(121~150）三居1999.54%(151~200)四居47222.62%(201~300）四居以上442.11%别墅140.69%总户数2086产品特点规划配套营销物管户型南北通透或纯南向，赠送阳台、飘窗，部分拼合无精装修中式园林、外立面简约中式风格2千平米会所、双语幼儿园、1万平米商业会所售楼、园林、样板间展示高新物管核心竞争力：大社区+户型+展示XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议融侨中央首座——凭借融侨品牌及大盘规模未来将成为区域焦点核心竞争力：大社区+品牌+产品开发商：融侨地产项目位于唐延路北段，总占地面积：310亩；总建筑面积：70万㎡容积率：约3.39地价：每亩价格合331万元，折合楼面地价1469元/㎡。用地性质：商住两用产品预测：大户型豪宅社区“08年融侨主要的目标保证紫薇和曲江官邸在高新及曲江两个地区的领先地位”“09年的开发重点在中央首座”‘中央首座将成为未来的一个新标杆’——李先生，融侨紫薇馨苑销售经理大盘品质之争2XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议大唐西市——公园景观资源及顶级配套,将建立西安市场标杆核心竞争力：城市配套+景观资源开发商：西安大唐西市置业位置：老城区高新交汇处总占地面积：500亩；总建筑面积：120万㎡大唐西市十大功能区金市超五星级酒店及文化演艺中心西安国际古玩城大唐西市博物馆中华美食街区休闲娱乐时尚街区现代大型购物中心旅游纪念品交易中心丝路文化体验街区高尚人文古韵住宅商务会展中心一期三期二期未来产品预测：依托大唐西市国际顶级配套以及丰庆公园的景观资源，住宅已经定位为高尚人文古韵住宅，未来必将成为西安市场上的高端豪宅大盘品质之争3XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议同品质大盘的竞争策略思考：回到市场寻找竞争下的市场机会大盘品质之争核心竞争力：大社区+户型+展示枫林华府二期：容积率3.4，二期建面23万平米核心竞争力：大社区+品牌+产品核心竞争力：城市配套+景观资源融侨中央首座：容积率3.4，建面70万平米大唐西市：建面120万平米大社区、较低的容积率、品牌、景观资源等硬性指标使本项目难以形成有效的竞争策略寻找竞争下的市场机会XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议通过控制户型面积实现总价控制，从而实现高销售率及单价提升已得到市场验证总建筑面积:260000平方米住宅容积率：3.5发售时间：2007-05-26项目共分2期，目前二期在售建筑类型：小高层、高层典型案例：华城国际销售速度：一期开盘销售600套，上门量大，日成交15-20套价格：短短半年多时间从最初的4000元/平米涨到5200元/平米，年底淡季依然交易火爆，量价齐增客户情况50%为高新客户多在高新上班的白领，年龄25-35岁，看中区域配套及紧邻地铁的位置，较低的总价也是重要因素之一50%为城南客户项目周边上班的白领及高校的学生、老师、工作人员。看中区域位置及配套，可以自住兼投资，出租前景看好项目名称容积率建筑面积（平米）一居面积两居面积价格（元/平米）城市皇冠911万40-5875-854900卡布奇诺6.55.8万59-6575-854600新西蓝二期5.56万无76-904800黄金嘉园5.510万5580-904600华府新桃园4.618万48-6875-904600华城国际3.526万35-5660-705200小于市场主流面积竞争下的市场机会1XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议中小户型精装修已成为西安众多项目的共同选择项目名称容积率主力户型（平米）价格（元/平米）装修标准（元/平米）销售情况冠诚国际5.450-60的一居550060007年12月开盘基本售罄银河新坐标LOFT2.752-60的一居75001000每月25套以上，已售罄公园天下LOFT3.140一居80两居78002000每月40套以上，基本售罄利君明天2.841-59一居600080008年6月入市，诚意客户400批立丰国际公寓4.248-68的一居600080008年3月开盘销售70%西安典型精装修项目“精装修的房子比较省事，自己装修太麻烦”“我在北京的房子就是精装修”‘富力城早就有精装修了，我好几个朋友都买了’——王先生，公园天下LOFT公寓业主“精装修的房子是以后的趋势，买的人越来越多”“为了省事，好多年轻人都想买，还有一些投资人”‘我们的装修800元/平米，还送家电’——孙先生，利君明天策划总监竞争下的市场机会2XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议示范区展示已成为项目价值提升的关键总建筑面积:约18万产品：户型以40-120平米的一室、两室和三室为主力户型；当前均价：5600元/平米；景观设计：西班牙主题特色景观设计。典型案例：兰乔圣菲二期园林展示：精致、有品质的西班牙主题风格的园林，给予客户强烈的西班牙情调体验感知；销售速度：二期开盘销售80%，上门量大，日成交10-15套“第一次看到有园林的售楼处，真的不错”“能把园林做得这么好的开发商，在西安也不多，买这房子放心”‘现在就可以看到以后住的环境，这样的园林多有档次，买得值’——梁先生，兰乔圣菲业主竞争下的市场机会3XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议与一线城市相比，西安市场产品力的综合地位不高，未来的提升空间较大目前一线城市的房地产产品力营造已达到精细化水平，并从中获取了巨大的开发收益，并且产品细节和操作手法被不断的复制到内地二线城市。竞争下的市场机会4XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议同品质大盘的竞争策略：走差异化的产品策略、极致展示策略和产品力的全面提升大盘品质之争总结竞争下的市场机会：1、通过控制户型面积实现总价控制，从而实现高销售率及单价提升已得到市场验证2、中小户型精装修已成为西安众多项目的共同选择3、示范区展示已成为项目价值提升的关键4、与一线城市相比，西安市场产品力的综合地位不高，未来的提升空间较大差异化的产品策略竞争策略：极致展示产品力的全面提升XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议项目竞争机会总结区域内竞争大于项目外竞争区域内竞争分为同质化楼盘之争和大盘品质之争品质大盘的竞争策略为走差异化的产品策略、极致展示策略和产品力的全面提升同质化楼盘竞争策略：品质上的全面超越XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议项目价值机会总结：走高端项目路线，通过差异化的产品策略、极致展示策略和产品力的全面提升全面超越竞争对手区域有支撑市场有机遇竞争有机会区域四重价值体系：第一重：西高新，未来西安城市价值鼎峰区第二重：项目位于西高新成熟发展区域第三重：项目周边区域为西高新传统富人区第四重：唐延路，未来西高新核心商务走廊“都市集成的黄金分割点”西安高端市场有较大的价格提升空间，西高新将会成为未来西安的价格峰值区域；项目位于当前的西高新市场价值峰值区；项目周边当前在售项目产品力和营销力不足，市场呼唤新的“明星”；大盘品质之争高新枫林华府融侨中央首座大唐西市同质化楼盘之争华府新桃园昆明花园黄金嘉园中低端住宅高端住宅主流住宅本项目的市场竞争机会差异化产品策略、极致展示策略和产品力的全面提升产品品质的全面超越XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议思考问题宏观市场影响项目价值机会挖掘案例借鉴XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议案例选取标准：城市核心区；中小规模；中小户型为主；高容积率区域市场领先型项目北京万科公园5号深圳中城天邑成都首创A-Ztown案例研究——寻找城市插建型项目打造为区域高端的领先标准深圳鸿翔花园XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议深圳福田中心区CBD边缘，受90/70限制的中小户型项目案例借鉴之中城天邑发展商：深圳市绿景地产位置：新洲路与新沙六街交汇处建筑类型：高层住宅占地面积：33340.1m2总建筑面积：168744.39m2容积率：4.9主力户型：一房（46-54平米）占总套数比25%，两房（67-73平米）占总套数比30%，三房（97-141平米）占总套数比45%，受9070限制，少量拼合户型销售情况：当前淡市之下销售率为每周5-10套左右，均价22000元/平米本案CBDXX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议案例借鉴之中城天邑规划设计：平面布局让步户型设计，最大化户型居住功能价值中央景观园林两房三房三房一房两房一房规划设计：平面布局让步户型设计，最大化户型的居住功能中央景观园林80%两房享有完全园林景观；80%两房厅卧朝南；100%三房厅卧朝南；100%三房享有园林景观；XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议三层架空2万平米纯粹景观园林空间，色彩结构主义双外立面案例借鉴之中城天邑三层架空荷兰艺术家Mondrian色彩解构主义双立面Jezz格调园林XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议户型设计：两梯六户,一房变两房、两房厅卧均朝南、三房南北通透案例借鉴之中城天邑48平米一房变两房户型方正实用，通风采光佳；实用率高，卧室外凸窗赠送；客厅外近7平米景观阳台可改房阳台改一房凸窗规划设计：平面布局让步户型设计，最大化户型居住功能价值中央景观园林两房三房三房一房两房一房经典两房功能布局合理，通风采光佳100%两房卧室时尚凸窗，超大景观阳台；80%两房享有完全园林景观；80%两房厅卧朝南，尽享温馨阳光；50%两房带入户花园，更多精彩生活；凸窗阳台入户花园凸窗XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议一房、两房全部精装修，800元/平米装修标准，三房不装修控制总价案例借鉴之中城天邑XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议配套：酒店+商业提升项目价值

吉之岛大型商业加沿街街铺，四星级绿景锦江商务酒店案例借鉴之中城天邑吉之岛商业+沿街商铺XX0402西安陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议中城天邑产品打造KPI体系案例借鉴之中城天