房地产法(5)课件

第十章房地产抵押制度

第一节房地产抵押概念

一、房地产抵押定义

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

1．房地产抵押是一种物的担保，它所确立的是一种担保物权房地产抵押是以房地产作为债务履行的担保的，一旦债务人到期不履行债务，抵押的房地产即成为履行债务的财产。通过房地产抵押确立起来的房地产抵押权，是一种担保物权。

2．房地产抵押权是在债务人或第三人提供的合法房地产上设定的担保物权房地产抵押人可以是债务人，也可以是第三人，即债务人可以以自己的房地产向债权人提供债务履行担保，也可以由第三人以其房地产向债权人提供债务履行担保。

3．房地产抵押权是以不转移占有的方式设立的担保物权担保物权包括留置权、质权和抵押权等，前二者均以转移占有方式设立，而抵押权则以不转移占有的方式设定。房地产抵押人在其房地产上设立抵押权之后，仍继续占有，并有权对抵押房地产进行使用、收益。

4．房地产抵押权是就其抵押房地产的变价优先受偿的担保物权二、房地产抵押权法律特征（一）房地产抵押权特性1．附从性房地产抵押权是为担保债权而设立的，它与所担保的债权形成主从关系，对其具有附从性。《担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。首先，抵押权以主债权的存在为前提。被担保的主债权有效存在，房地产抵押权才存在，主债权无效或被撤销，房地产抵押权也随之失去效力。原则上，在设定抵押权时，主债权就已存在或同时存在。但是，也可以为将来的主债权设立房地产抵押权，只是若将来的主债权未产生时，房地产抵押权也就不发生效力。在最高额抵押的情况下，往往是先签订最高额抵押合同，尔后在一定期间内连续发生主债权。其次，抵押权随同主债权的处分而发生转移或变化。抵押权不能离开主债权而单独转让。房地产抵押权人不能在将其债权转让他人时自己保留房地产抵押权，也不能在自己保留债权时将房地产抵押权转让他人，更不能将债权和房地产抵押权分别转让给他人。同时，房地产抵押权不能与被担保债权分离而为其他债权提供担保（但可以与被担保债权一起供作担保）。最后，抵押权因主债权的消灭而消灭。主债权一旦消灭，房地产抵押权就无继续存在的必要。因清偿、提存、抵销、免除等原因而导致主债权全部消灭时，房地产抵押权随之消灭，但主债权的部分消灭并不导致房地产抵押权的部分消灭。2．特定性房地产抵押权的特定性，是指其以特定的抵押房地产担保特定的债权的特征。一方面，抵押房地产是特定的。房地产抵押人一般应以现存的房地产供作抵押，但根据司法解释，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。另一方面，所担保的债权是特定的。房地产抵押权只担保某一明确的、特定的债权，而不能担保债权人的一切债权。但设定最高额抵押权时，其主债权有待将来特定。3．不可分性房地产抵押权的不可分性表现为房地产抵押权的效力及于抵押房地产的全部和被担保债权的全部，不受抵押房地产的分割、部分转让、部分灭失和债权的分割、部分转让、部分清偿的影响。4．物上代位性房地产抵押权的物上代位性，是指在抵押房地产发生原有形态变化时，抵押权的效力及于该抵押房地产的转换物上的特征。房地产抵押权的物上代位发生于下列情形：（1）抵押房地产灭失，如抵押房地产标的（土地、房屋）毁损和房屋拆除；（2）因抵押房地产灭失而得到赔偿金，如保险赔偿金、补偿费、损害赔偿金等。

5．追及性在抵押人将抵押房地产转让于他人时，抵押权人仍可对抵押房地产行使抵押权，这就是房地产抵押权的追及性。6．优先受偿性房地产抵押权属于物权，优先于债权。附有抵押权的债权优先于未附抵押权的债权而受偿。（二）房地产抵押权与有关民事权利的比较

1．房地产抵押权与房屋典权（1）房地产抵押权仅仅是担保物权，而房屋典权则既是担保物权，又是用益物权；（2）房地产抵押权关系中的担保人既可以是债务人，也可以是第三人，而房屋典权关系中的担保人只能是接受典价的债务人；（3）房地产抵押权可以为任何民事合同担保，而房屋典权则只为借款合同担保；（4）在房地产抵押权关系中，抵押人不转移房地产的占有、使用和收益权，而在房屋典权关系中，出典人须转移房地产的占有、使用和收益权。2．房地产抵押权与质权（1）标的物不同。房地产抵押权的标的物只能是土地和房屋，而质权的标的物为动产和权利；（2）房地产抵押权以不转移占有为特征，而质权以转移占有为特征；（3）房地产抵押权人无管理抵押房地产的义务，而质权人有保管标的物的义务；（4）受偿顺序不同。同一项房地产上设定了数个抵押权，则应依设定的时间顺序先后受偿，而同一标的物上不能同时设置数个质权，故不发生顺序问题。3．房地产抵押权与留置权（1）房地产抵押权的标的物是不动产，而留置权的标的物限于动产；（2）房地产抵押权以不转移占有为特征，而留置权则必须以债权人占有为特征；（3）留置权人负有保管留置物的义务，而房地产抵押权人无管理房地产之义务。三、抵押房地产（一）可以抵押的房地产1．抵押人所有的房屋和其他地上定着物；2．抵押人有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；3．抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。（二）不得抵押的房地产1．土地所有权；2．耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律有规定的除外；3．作为学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施的房地产；4．所有权、使用权不明或者有争议的房地产；5．依法被查封、扣押、监管的房地产；6．列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；7．已依法公告列入拆迁范围的房地产；8．以法定程序认定为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效；9．依法不得抵押的其他房地产。

（三）不得重复抵押抵押人所担保的债权不得超出其抵押房地产的价值，抵押人所担保的债权超出其抵押房地产价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。（四）房、地不得分别抵押以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占有范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的土地使用权同时抵押。第二节房地产抵押合同一、房地产抵押合同概念（一）房地产抵押合同定义所谓房地产抵押合同，是抵押人和抵押权人就在某一特定房地产上设立抵押权以担保某一特定债权而达成的书面协议。房地产抵押合同有两种方式：1.

单独式。2.

附属式。（二）房地产抵押合同特征1．房地产抵押合同是一种从合同2．房地产抵押合同的标的物只能是不动产和特定物3．房地产抵押合同是诺成性合同4．房地产抵押合同是要式合同采取书面合同形式是房地产抵押合同成立的特殊要件，进行房地产抵押登记是房地产抵押合同生效的特殊条件。由此可见，房地产抵押合同属于要式合同。

二、房地产抵押合同的主要条款1．合同当事人。2．被担保的主债权种类、数额。3．债务人履行债务的期限。4．抵押房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属。5．抵押担保的范围。6．抵押合同当事人认为需要约定的其他事项。订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。这种“流押契约”的禁止，有利于对债务人的保护。三、房地产抵押的效力（一）房地产抵押权所担保债权的范围抵押合同另有约定的，按照约定。当事人双方在抵押合同中未约定或者约定不明确的，抵押所担保的债权包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。（二）房地产抵押权效力所及标的物的范围1．抵押房地产。2．抵押房地产的从物。房地产抵押权设定前为抵押房地产的从物的，抵押权的效力及于抵押房地产的从物。但抵押房地产与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押房地产的从物。3．抵押房地产的从权利。4．抵押房地产的附合物。当上述物件成为抵押房地产的一部分之后，不论其结合于设定抵押权之前，还是设定抵押权之后，都属于房地产抵押范围之内。

5．抵押房地产的孳息。包括天然孳息和法定孳息。债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押房地产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押房地产分离的天然孳息以及抵押人就抵押房地产可以收取的法定孳息。自扣押之日起抵押权人收取的由抵押房地产分离的天然孳息和法定孳息，按照下列顺序清偿：（1）收取孳息的费用；（2）主债权的利息；（3）主债权。6．抵押房地产的代位物。在抵押房地产灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押房地产的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押房地产范围内新增的房屋的处理在抵押房地产范围内新增的房屋，是否属于抵押范围?房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。拍卖划拨房地产所得价款的处理如果抵押房地产处于划拨土地，拍卖抵押房地产所得价款该如何处理?设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。（三）房地产抵押人的权利抵押权设定后，抵押人仍拥有对抵押房地产为占有、使用、收益及处分的权利，但受到一定的限制。1．转让权。抵押存续期间，抵押人转让已办理登记的抵押房地产的，应当通知抵押权人并告知受让人转让房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。2．再次抵押权。3．抵押不破租赁。（四）房地产抵押权人的权利1．次序权。在同一房地产上存在先后设定的两个以上抵押权时，抵押权人按照房地产抵押登记的先后顺序清偿。2．处分权。抵押权人可以将抵押权（连同主债权）让与他人，抛弃抵押权，将抵押权（连同主债权）供作担保等。3．保全权。抵押人的行为足以使抵押房地产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。4．实现权。抵押权人在债务履行期届满而未受清偿时，可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款受偿。四、具体房地产抵押合同（一）国有土地使用权抵押合同以无地上定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权抵押的，应当签订国有土地使用权抵押合同，并到核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押物登记。（二）预购商品房贷款抵押合同以预购商品房抵押的，房地产抵押登记机关应当在《房地产抵押合同》上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人（购房人）领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。（三）在建工程抵押合同在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。抵押人与贷款银行就此签订的书面合同，称之为在建工程抵押合同。以在建工程抵押的，房地产抵押登记机关应当在《房地产抵押合同》上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。（四）最高额抵押合同最高额抵押合同，是指抵押人与抵押权人约定在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间连续发生的债权作担保的书面协议。按规定，借款合同以及债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。房地产可以成为最高额抵押合同的标的物。按规定，最高额抵押的主合同债权不得转让。第三节房地产抵押程序一、签订房地产抵押合同抵押人与抵押权人签订书面抵押合同是房地产抵押的第一道程序。二、进行房地产抵押登记（一）房地产抵押设定登记房地产抵押必须经过登记才能发生法律效力，否则即使签订了抵押合同，经过了抵押合同公证，也起不到担保作用。以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关有的在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。房地产抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。（二）房地产抵押变更或者注销登记抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，房地产抵押合同当事人应当在变更或者终止之日起十五日，到原房地产抵押登记机关办理房地产抵押变更或者注销登记。注销登记后，房地产抵押权在形式上归于消灭。三、实现房地产抵押权（一）实现房地产抵押权的定义房地产抵押权的实现，是指抵押权人在其债权已届清偿期而未受清偿的情况下，行使抵押权，对抵押房地产进行变价，并从中优先受偿的法律行为。实现抵押权的条件1．债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；2．抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；3．抵押人被依法宣告解散或者破产的；4．抵押人违反有关规定，擅自处分抵押房地产的；5．抵押合同约定的其他情况。（二）抵押房地产变价的清偿同一房地产向两个以上债权人抵押的，抵押房地产变价按照房地产抵押登记的先后顺序清偿。同一房地产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该房地产的所有权归属一人时，该房地产的所有权人可以以其抵押权对抗在后的抵押权。处分抵押房地产所得的价款，按下列顺序分配：（1）支付处分抵押房地产的费用；（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；（4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；（5）剩余金额交换抵押人。（三）实现房地产抵押权的方式1．拍卖2．折价3．变卖第四节房地产按揭按揭（英文对应词mortgage）是在英美普通法系中普遍适用的一种担保形式。

“按揭”概念在我国的讹传。按揭与让与担保制度。第十一章房屋租赁制度

第一节房屋租赁概念一、房屋租赁的定义房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为。交出房屋供他人使用并收取租金的一方，是出租人；得到定期或不定期房屋使用权并支付租金的一方，是承租人。二、房屋租赁的条件（一）出租人必须是房屋所有权人或者国家授权管理经营者（二）承租人必须是不受法律限制者（三）出租房屋必须是不受法律限制的房屋公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。（四）租赁期限不得超过二十年按照《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。房屋不得出租的情形1.未依法取得房屋所有权证的；2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3.共有房屋未取得共有人同意的；4.权属有争议的；5.属于违法建筑的；6.不符合安全标准的；7.已抵押，未经抵押权人同意的；8.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；9.有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。三、房屋租赁的分类公房租赁和私房租赁公房，是指国家所有和集体所有的房屋，基本上可分为直管公房（房产管理机关直接管理经营的公房）和自管公房（全民所有制的机关、团体和企业事业单位自行管理的公房）两部分。公房租赁一般具有不定期、标准租金、按规定分配承租权等特征。私房，是指公民个人所有的房屋，即个人所有、数人共有的住宅和非住宅房屋。私房租赁，由房屋所有权人与承租人签订租赁合同，租金由双方协商确定。定期租赁和不定期租赁定期租赁的，房屋租赁期限届满，租赁合同终止；承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。住宅租赁和非住宅租赁住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。国内租赁和涉外租赁将房屋出租给外国人和外国机构的，为涉外房屋租赁；将房屋出租给港澳台同胞和港澳台在大陆的办事机构的，属于国内房屋租赁的特殊情形。四、房屋租赁的法律特征（一）房屋租赁的标的物是特定的房屋出租人只能向承租人提供租赁合同约定的房屋，而不能是其他同类的房屋。租赁合同终止后，承租人也应将原房屋交还给出租人，而不能以同类房屋来替代。这是房屋租赁与借贷的重要区别所在。（二）房屋租赁只转移房屋的占有、使用和收益权，

而不转移所有权在房屋租赁关系中，出租人只是转移出租房屋租赁期间的占有、使用的收益权，出租房屋的所有权始终属于出租人。在租赁期间因占有、使用租赁房屋获得的收益，归承租人所有。这是房屋租赁与房屋买卖的根本区别所在。（三）房屋租赁是双务、有偿的出租人有义务将房屋交付给承租人使用，同时享有向承租人收取租金的权利；承租人有权请求出租人提供房屋给自己使用，同时有按期支付租金的义务，不能无偿使用。这是房屋租赁与房屋借用的区别之处，房屋借用一般是无偿的。（四）房屋租赁不受出租房屋产权转移的影响在房屋租赁期间，即使出租房屋的所有权发生转移，原租赁合同确立起来的租赁关系也仍然有效，房屋新所有权人必须尊重承租人的合法权益。《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第一百一十九条第二款也对此予以肯定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”（五）房屋租赁属于要式行为房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。房屋租赁实行登记备案制度。但登记备案并非房屋租赁的成立要件或有效要件。五、房屋租赁的原则（一）自愿、互利原则（二）公平合理原则（三）满足生活和生产需要原则（四）符合国家法律和政策原则第二节房屋租赁合同

一、房屋租赁合同的概念房屋租赁合同，是出租人和承租人就房屋租赁事宜，明确相互间权利和义务的书面协议。二、房屋租赁合同的条款1.当事人（即出租人和承租人）姓名或者名称及住所。2.房屋的坐落、面积、装修及设施状况。3.租赁用途。4.租赁期限。5.租金及支付期限和方式。6.房屋修缮责任。合同应明确出租人维修的范围、时间及费用负担和承租人维修的范围及费用负担，以及出租人是否允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物（如允许，则确定装修、改善增设他物的范围）。

7．转租。当事人可以约定准许承租人转租，或不准许承租人转租。8．定金。当事人可约定定金的数额及支付时间。9．解除合同的条件。

10．违约责任。

当事人应约定出租人未按时或未按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或财物毁损的，负责赔偿损失。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金；承租人违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋毁坏的，应负损害赔偿责任。11.合同争议的解决方式。仲裁或诉讼。12.其他约定事项。关于解除合同条件的约定可约定：在承租人不交付或者不按约定交付租金达一定时间以上；承租人所欠各项费用达一定数额以上；承租人违反合同约定，不承担维修责任，致使房屋或设备严重损坏；承租人未经出租人书面同意，将出租房屋进行装修；承租人未经出租人书面同意，将出租房屋转租第三人；承租人在出租房屋进行违法活动等情形下，出租人有权解除同。在出租人迟延交付出租房屋一定时间以上；出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋等情形下，承租人有权解除本合同。三、房屋租赁合同当事人的权利和义务（一）出租人的权利和义务1．出租人的权利（1）按期收取租金。无正当理由拖欠租金累计六个月的，出租人有权解除租赁合同。（2）监督承租人合理使用房屋。承租人在使用房屋过程中，不得擅自拆改房屋、损坏房屋结构和附属设备，以及私搭乱盖违章建筑，不得擅自改变房屋使用性质承租人不得利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益。出租人有权制止承租人的违约和违法行为。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

（3）按规定收回出租房屋。定期租赁的，在租赁期限届满时，承租人有权收回房屋；不定期租赁的，出租人可随时收回房屋，但应当在合理期限之前通知承租人。承租人有严重违约行为的，出租人可以依照合同和法律规定解除租赁合同，提前收回出租房屋。

2．出租人的义务（1）按照合同规定提供房屋给承租人使用。出租人应保证出租房屋产权清楚，如有产权纠纷或债权债务，由出租人负责清理，因此给承租人造成经济损失的，应予赔偿。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不付租金。（2）保障承租人合法使用房屋。（3）保障承租人居住安全，对出租房屋进行正常维修。（4）尊重承租人的优先购买权。在出租人出售出租房屋的，应当在出售之前的合理期限内通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。关于房屋所有人的维修义务出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。出租人对房屋及其设备，应当及时、认真地检查、修缮，保障住房安全。因有险不查或破损不修，经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施造成事故的，房屋所有人应承担民事或行政责任。房屋出租人对出租房屋确实无力修缮的，可以和承租人合修。承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。出租人、承租人共同使用的房屋及其设备，使用人应当本着互谅互让、照顾公共利益的原则，共同合理使用和维护。（二）承租人的权利和义务1．承租人的权利（1）按照合同规定使用承租房屋。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。（2）有要求居住安全和不受干预的权利。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

（3）承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对承租房屋造成损失的，承租人应当赔偿损失。（4）在出租人出售承租房屋时，享有以同等条件优先购买的权利。2．承租人的义务（1）依照合同约定，及时交付房租。如仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。

（2）按约定用途合理使用和保护房屋。

承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。但因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人不仅可免除赔偿责任，还可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

（3）

擅自改变承租房屋状况。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。但承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

（4）不得擅自转租、转让、转借或擅自调换使用承租的房屋，不得利用承租的房屋进行违法活动。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

（5）房屋租赁期间届满，应当及时交还房屋。交还的房屋应当符合按照约定或者出租房屋的性质使用的状态。四、承租人之间互换房屋承租人需要与第三者互换住房时，应当事先征得出租人同意；出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新承租人与出租人应当另行签订租赁合同。直管公房的承租人之间交换住房的，应当向当地房产管理部门申请换房；自管公房的承租人如需换房，应当向自管公房的产权单位提出申请，经批准后方能交换。五、转租和转让承租权（一）转租转租，是指房屋承租人在租赁期限内，征得出租人同意，将其承租的房屋的部分或全部再租给他人（即次承租人）。原承租人被称为“二房东”。

转租的特征1．在转租的情形下，租赁权仍属于原承租人，原承租人与出租人并不解除租赁关系；2．次承租人因原承租人（转租人）的转租而取得了一个新的租赁权；3．转租可以是承租房屋的一部或全部；4．转租应签订转租合同，并经原出租人书面同意，转租合同确定的租期不能超出原租赁合同确定的租期，但出租人与转租双方另有约定的除外。

（二）转让承租权

转让承租权，是指承租人自愿退出租赁关系，将原来的租赁权让与第三人。转让承租权的特征1．承租人与出租人解除租赁关系；2．承租人的租赁权让与第三人，第三人（即新的承租人）与出租人订立租赁合同；3．转让租赁权，必须及于承租房屋的全部；4．第三人（新的承租人）与出租人可以再行商定租期。六、承租人死亡后的租赁关系（一）租赁权不能继承

所谓继承，是指公民死亡后，按照法律规定的程序，把死者遗留下来的个人合法财产，转移给继承人所有。

承租人与出租人建立租赁关系后，承租人对房屋只有一定期限的占有权和使用权，而没有所有权。因此，租赁权不属于房屋承租人的遗产，不能由其继承人继承。在购房者死亡后，对房屋的部分产权即成为遗产，可以被继承。（二）承租人死亡，该户共同居住人有权在租赁期内继续租住

承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。

承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。七、房屋租赁合同的变更和终止（一）房屋租赁合同的变更

房屋租赁合同的变更是指对已经成立的房屋租赁合同，在承认其法律约束力的前提下，发生当事人变更或对有关当事人权利、义务的条款进行修改或者补充部分有关当事人权利、义务的条款。

房屋租赁合同变更的内容

1．当事人变更。如出租人和承租人更名，房屋产权发生转移而出现新的出租人，承租人家庭成员分户