商品房销售法律知识培训

商品房销售法律知识培训目录第一部分与商品房买卖有关的法律、法规及司法解释第二部分与商品房销售有关的法律知识1、商品房的销售面积如何计算？2、商品房销售应具备哪“五证”？3、法律禁止转让的商品房有哪些？4、购买商品房的基本程序是什么？5、面积差异处理6、商品房销售应具备哪些条件？7、销售禁止行为及法律责任8、销售广告及销售承诺问题9、定金问题10、变更通知的义务

11、签订合同时的形式审查12、《商品房买卖合同》与《补充协议》的关系13、商品房预售合同登记备案的法律效力14、商品房购买人为境外主体的注意事项15、开发商延期交房的违约责任16、合同的成立与合同生效的区别第一部分与商品房销售有关的主要法律、法规及司法解释

我国房地产政策和法律法规是房地产业进行经济活动的指南，具体讲就是调整人们在房地产权属、开发、经营交易、管理服务、房地产金融、涉外房地产等方面所发生的权利义务关系的法律规范。包含房地产开发建设管理方面的法规、房地产产权产籍管理方面的法规、城市房屋管理方面的法规、城市房地产市场管理方面的法规、房地产经营企业管理方面的法规。

我们在商品房的销售过程中，熟悉其相关规定是十分必要的。目前，与我们的工作相关的、现行的规范主要有：1、《中华人民共和国合同法》2、《中华人民共和国物权法》3、《中华人民共和国城市房地产管理法》4、《城市房地产开发经营管理条例》5、《中华人民共和国土地管理法》6、《商品房销售管理办法》7、《城市商品房预售管理办法》8、《物业管理条例》9、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》（以下简称“解释”）10、其他相关的法律、法规等第二部分与商品房销售有关的法律知识

（一）商品房的销售面积如何计算？商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或者单元内的建筑面积（即套内面积）与应分摊的公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和（1）套内建筑筑面积：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86）规定的方法计算；其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算；②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非公用墙两种：a.共用墙包括各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积；b.非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。（2）商品房分摊的公用建筑面积的计算方法主要包括以下两部分

①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。下列空间不得计入公用建筑面积：①作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等；②作为人防工程的地下室。公用建筑面积计算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数一般高层住宅公用建筑面积分摊系数为0.4左右。因此，商品房销售面积还可以表达为：商品房销售面积=套内建筑面积（1+公用建筑面积分摊系数<约为0.4）

（二）商品房销售应具备哪“五证”？无论是期房、现房，作为销售方的房地产开发经营企业都必须具备下列“五证”，才能证明它是合法的销售主体，其销售行为合法，购房者与之签订合同合法有效，这样才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证，这“五证”指的是：第一个是“国有土地使用证”，我国《土地管理法》规定，只有在国有土地上建设的房屋才能用于出售。开发商向国家交纳土地出让金，即可取得土地使用权，房屋才能正常合法的进行交易。第二个是“建设用地规划许可证”，根据我国《土地管理法》规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划。第三个是“建设工程规划许可证”，房子建在什麽地方、要建多高，容积率是多少，都要经过规划部门的许可。第四个是“建设工程开工许可证”，只有拥有此证工程才能施工。第五个是“销售许可证（预售许可证）”，没有此证，房子就不能销售或预售。“两书”指的是：《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，开发商应在交付房屋时向购房者提交。

（三）法律禁止转让的商品房有哪些？（1）以出让方式取得土地使用权的，未取得土地使用权证书并未按规定完成开发投资总额的25%以上的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（3）依法收回土地使用权的；（4）共有商品房，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。（四）购买商品房的基本程序是什么？

商品房购买因商品房性质不同而有所差异，但总的来讲，以下基本步骤是每个购房者都必须经历的：（1）签订认购书，并按开发商要求交纳定金或预付款；（2）签订商品房买卖合同，按合同约定交付房价款；（3）办理商品房抵押贷款的，应与银行签订《个人住房贷款借款合同》（4）买卖双方到房屋土地管理局办理登记备案；

（5）购房者与开发商办理入住手续；（6）购房者按照与开发商协议在入住前或入住后与有关物业管理公司签订有关物业管理公约及有关附件；（7）办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证。

（五）面积差异处理

一般而言，现房销售的商品房面积误差的问题比较少，也比较容易处理。目前，问题较多的是期房建成后的实测面积与合同约定的暂测面积有误差的情况。从公平合理角度出发，购房者可根据具体情况，在合同中约定解决的方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

①面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

②面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《商品房买卖合同》第七条，明确约定了“合同双方以产权登记面积为准，按照合同第四条约定的商品房单价据实结算房价款，多退少补。”即以实测面积为准，按照合同约定的单价，多退少补，据实结算。

（六）商品房销售应具备哪些条件？

开发企业可自行销售，也可委托房地产中介服务机构销售。预售条件：1、土地使用权证；2、建设工程规划许可证；3、预售许可证；4、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度及竣工交付日期。（内部认购）现售条件：1、开发企业具有合法身份及资质；2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3、取得建设工程规划许可证、施工许可证、销售许可证；4、已通过竣工验收；5、拆迁安置已经落实；6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工和交付日期；7、物业管理方案已落实。

（七）销售禁止行为及法律责任

1、开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。2、开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。3、开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。4、商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。5、违反上述规定，开发企业将被处以警告、责令限期改正、并可处以1-3万元罚款。

（八）销售广告及销售承诺问题

广告宣传没兑现，购房人能否要赔偿？销售人员的口头承诺算不算数？是购房人与我们专业销售人员同样关注的问题，我们先从宣传广告的法律性质入手，分析这一问题。一般来讲，商业广告的目的在于通过宣传自己产品的优越性，希望他人购买自己的商品。在法律意义上，合同的成立要经过要约与承诺的过程，而商业广告属于一种要约邀请，并非要约。要约邀请只是当事人订立合同的预备行为，在法律上无须承担责任，只有商业广告的内容符合要约规定的，才被视为要约。因此，广告的内容并不当然成为合同一个组成部分，不具有合同效力，不受法律保护。只有将广告宣传的内容在购房合同中约定，使之成为合同的一个组成部分，才具有法律约束力。

另外，销售人员的口头宣传介绍及销售承诺，虽然作为口头表示可以构成合同，也受法律保护，但往往在买卖双方出现纠纷时，难以取证，认定有一定的难度。若销售人员的承诺在合同的补充条款中加以约定了，则买卖双方应承担法律责任。既然宣传广告内容及销售承诺若未在合同中约定，合同双方无须相互承担权利义务。但并不等于说，宣传广告可以任意夸大奇辞，虚假承诺。在广告的发布方面，国家同样颁布了一系列规范加以调整，如《合同法》、《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》、《商品房销售管理办法》，开发企业或中介机构发布的广告若违反上述规范，需要承担法律责任。注：为避免日后购房者以现房与广告宣传（如楼书）不符作为证据，要求退房或赔偿事宜（类似这事宜在其它楼盘中曾发生，故此应慎重），在广告中可注明“楼书最终解释权归本公司”、“房屋面积最终以政府房地产产权部门之测定为准”等词句，避免日后之麻烦。对于商品房的销售广告和宣传资料引起的纠纷的解决，在解释施行以前，司法实务界一般依据《商品房销售管理办法》第14条和15条，认为销售广告和宣传资料只有写进商品房买卖合同中的内容才被认定为合同要约，否则只能视为要约邀请，即销售广告和宣传资料内容只有写入商品房买卖合同的才对开发企业具有约束力，而没有写入商品房买卖合同中的内容，则房地产开发企业只承担因违反广告法及《房地产广告发布暂行规定》的行政责任或因欺诈误导购买人的民事责任。解释第三条对此作出新的规定为“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”即只要商品房的销售广告和宣传资料具备以下三个条件，即使没有被写入商品房买卖合同，也将被认定为要邀，开发企业将受其约束，要严格履行承诺内容，否则将承担违约责任：（1）说明和允诺是就开发项目规划范围内的项目规划范围内的房屋及相关设施所作出的；（2）说明和允诺具体、确定（如比例、数字、型号、名称等）；（3）对合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。这一新规定要求房地产开发企业，在制作商品房的销售广告和宣传资料（包括售楼书、模型、彩图、报纸杂志及电视上的宣传）时，就开发项目规划范围内的房屋及相关设施，对没有充分信心实现的事项不能轻易对消费者作出具体、确定的承诺，否则可能给自己带来比较严重的法律后果。

（九）定金问题

“定金”与“订金”不同，定金作为合同履行的一种担保方式，受法律保护，而订金则不具有任何法律意义。在商品房的销售过程中，开发企业不符合销售条件的，不得收取任何预订款性质的费用。符合销售条件的，开发企业在订立买卖合同之前，可以向买受人收取预订款性质的费用，在订立合同之时，应当抵作房价款，未能订立合同的，应当返还。但买卖双方另有约定的，从其约定。也就是说，若买卖双方约定，开发企业违约，买受人要求双倍返还，若买受人违约，开发企业没收其费用，这样的约定具有法律效力。

实务中，买卖双方因商品房合同的内容不能取得合意而不能签订合同所引发纠纷也是比较常见的问题。关于签订认购协议后没有签订正式商品房买卖合同的责任划分问题，在实务中集中体现在签订认购协议后没有签订正式商品房买卖合同时，对定金的处理原则。解释第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双了方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”何为“因当事人一方原因”？又何为“不可归责于双方当事人的事由”？本人认为，一方当事人对不签订正式商品房买卖合同存有故意或过失就属于这一规定中的“因当事人一方原因”。以下情况应当属于“当事人一方原因”：（1）买受人签订认购书后，根本未在约定的时间内与出买卖人协商签订《商品房买卖合同》的；该种情况下，应属买受人的责任，出卖人有权不退还定金。（2）出卖人签订认购书后，拒绝与买受人在约定的时间内协商签订《商品房买卖合同》的，甚至于出卖人已将房屋出卖给第三人的；该种情况下，应属出卖人的责任，出卖人双倍退还定金给买受人。

（3）双方在约定时间内协商签订《商品房买卖合同》，但某一方因不同意合同某些内容而未在期限内签订《商品房买卖合同》，但该争议内容已在认购书及附件中有约定，则应当属于异议方的责任。例如，若认购书中已明确约定房屋位置、户型、面积、交房时间、价格等主要内容，在签订认购协议后，认购人以房屋位置、户型、面积、交房时间、价格等不合意出卖人又不让步为理由不签订正式合同，就应属于认购人一方原因，因为在签订认购协议前，认购人就能够、也应该了解房屋的位置，也能够决定自己能不能接受房屋的价格。 下列情况应当属于“不可归责于双方当事人的事由”： （1）任何一方因不可抗力事件导致不能签订或不能在约定期限内签订《商品房买卖合同》。 （2）双方在约定时间内协商签订《商品房买卖合同》，但双方对合同某些内容不能达成一致意见，因而未在期限内签订《商品房买卖合同》，且该争议内容在认购书及附件中并没有约定。 （十）变更通知的义务

“经规划部门批准的规划变更\设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准之日起10日内,书面通知买受人”(该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向…)

买受人有权在通在到达之日起15日内做出是否退房的书面答复.买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更.（十一）签订合同时的形式审查

1、主体审查（1）单位购买主体时的审查：审查执照。如不是独立法人（法人的分支机构），需审查是否超过其经营范围和职权范围；法人的职能部门对外签订的合同未经法人授权或认可，对该法人无效。（2）自然人购买主体的审查：审查身份证是否真实；审查是否成年。2、必须有印章或签字，且名称、姓名必须与印章、身份证相符。3、如由代理人以被代理人名义所签订合同的情形，要注意审查代理人的资格。4、注意写上订约时间，很多合同都约定从签约时生效，也有约定义务在签约或合同生效后一定时间内履行。5、填上双方真实的通讯地址、邮政编码和联系电话。（十二）《商品房买卖合同》与《补充协议》的关系

1、《补充协议》存在的必要性补充协议是对《商品房买卖合同》相关条款的补充说明，当《商品房买卖合同》与《补充协议》内容不一致时，以《补充协议》的相关约定为准。2、《补充协议》的重要性我司所提供的合同文本中的《补充协议》对对物业管理、不可抗力、通知、相邻关系、合同的解除、楼宇的命名权、房屋的专有区域及公共区域使用权、保温节能等进行了约定。（十三）商品房预售合同登记备案的法律效力开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。登记备案不是商品房预售合同生效的条件。

（十四）商品房购买人为境外主体的注意事项

1、2002年后，再也没有内销、外销商品房之分。2、境外机构或个人购房有一定的限制条件限制。《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局2006年7月11日)第三条规定：（1）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。（2）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。3、台湾同胞与内地居民在购房方面享有同等待遇。这是《台湾同胞投资保护法》规定的。

（十五）开发商延期交房的违约责任

《郴州市商品房买卖合同》第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：

1、按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

2、/。

（十六）合同的成立与合同生效的区别

合同成立并不意味着合同就生效，合同成立与合同生效是两个不同的法律概念。区分合同成立与合同生效有很大的实践意义，两者区别主要表现在以下几方面：

(一)构成条件不同。合同成立的条件包括：订约主体存在双方或