房地产基础知识及名词解释

--10-房地产根底学问及专知名词解释本节把握程度：理解并倒背如流一、土地现状及分类1、取得土地使用权的方法有两种：A 出让 B划拨(1)出让方式：拍卖、招标、双方协议A70B5050D40E50〔包括土地使用权出让手续〕可用于建筑的土地，该建筑用地无根底建设，或有局部根底建设设施，但尚不具备完全的三通一平条件，同时地上待撤除的房屋、建筑物尚未搬迁撤除。进展动迁的可用于建筑的土地。二、专业名词解释1、容积率＝总建筑面积/总占地面积2、建筑密度＝建筑物基地总面积/总占地面积3、绿化率＝绿化面积/总占地面积4、建筑间距：是指两栋南北楼之间的距离，一般比例为1:1.5，冬至日当天每个向阳房15、户型比：各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”。/〔一幢、住宅群〕住宅总套数〕×100%6、封顶：指工程已完成最顶层的构造工程。7、现楼：已经交付使用的商品房，客户交付局部或全部房款后即可入住，称之为现楼。8、准现楼：已经平顶，正在搞装修，马上交付使用的楼。9、楼花〔期房：出于施工阶段，离交楼期甚远的楼。10、商品房：由房地产开发商开发的，可以作为商品在市场上流通的房子。〔其中局部有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；另外亦有全无间隔〕楼板中随便加一幅砖间墙，因会减弱抗震力量。力会产生剪力，抵抗剪力的墙称为剪力墙。剪力墙是钢筋混凝土捣制成的，内含双层钢筋网，而剪力墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四周均设钢筋加固，故剪力墙建成后是不能撤除的。移，否则有垮下来的危急。15、商品房交房两书：ABA、有土地局的《国有土地使用证》B、规划局的《建设用地规划许可证》C、计委的《建设工程规划许可证》D、建委的《施工许可证》三、房地产根底学问〔一〕房地产市场的构成1、一级市场：是土地使用权出让的市场〔出让方肯定是国家。2、二级市场：是土地的使用者经过开发建设将建成的房地产出租或出售的市场。3〔二手房市场〕的市场。〔二〕房屋面积的构成道、厨房、卫生间、贮存室、壁柜〔不含吊柜、室内扶梯、阳台。斜面屋顶构造的房间，层凹凸于2.2米的局部不计入面积,净高2.05米以下的地下室和地下室不算面积。2、居住面积：指住宅分户门内，供日常生活起居用的卧房、起居室、厅的面积总和。过道、厨房、卫生间、贮存室、阳台等。等所占面积总和。＝使用面积＋室内构造面积＋分摊面积使用面积＝居住面积＋关心面积6、分摊面积=套内建筑面积×分摊系数7、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙风光积+阳台面积8、阳台、走廊、房屋平台、花坛面积计算：50％，50％，平台、晒台、花坛、2.2〔三〕工程开发有关单位说明1、进展商：指负责开发建设房地产工程并筹资建设的房地产公司。2、投资商〔指投资组合：实际向该工程投入资金的单位。3、承建商：负责房地产工程建筑施工的单位。4、监理单位：整个工程建设过程中负责监视其质量的单位。5、代理商：指负责工程具体宣传推广及销售筹划的房地产中介机构。〔四〕房地产交易1、房地产交易：包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁。2、供房体系：99〕有偿出租两种。售的住房。包括安居房和解困房。本钱价两种。它是一种准商品房。(五)住宅三维空间1、住宅的层高：房屋一层的高度。指下层地板面至上层楼板面之间的距离，2、住宅的进深：指住宅的前后墙皮之间的实际长度。。四、住房分类住宅的分类多层高层

砖混构造钢构造混合构造

一般住宅跃层住宅复式住宅错层住宅

按使用分按层次分多层住宅是指一层至六层，其总高度大于10米但小于24米的住宅。用过程中的运营本钱。2、小高层住宅一类房屋。的垂直交通工具，因而具有便利性、舒适性。3、高层住宅高层住宅一般指十二层以上的住宅。泵站等设施的运行费用高；受构造影响，平面较难布置。4、超高层住宅1810030100按住宅构造分类的房屋特点1、砖混构造屋面板等承受钢筋混凝土构造的房屋。2、钢筋混凝土构造用钢筋混凝土制作，非承重墙用砖或其他材料建筑的房屋。进深相对较大，室内空间分隔较自由。3、钢构造钢构造住宅是指房屋的主要承重构造柱、梁、板、屋盖承受型钢制作的房屋。抗腐蚀耐火力量强、耐用年限长；施工周期短，但造价和维护费用较高。4、混合构造钢筋混凝土墙，楼板承受钢构造板上加钢筋混凝土面层。短，施工占用场地小，特别适宜在城市繁华地段施工。按房型分类的房屋特点1、一般住宅一般住宅是一种应用最广泛的住宅。但缺乏空间层次感；抗震性能较好处理。2、跃层式住宅楼梯而承受室内独用小楼梯联接。局紧凑，功能明确，相互干扰较少。3、复式住宅宽阔丰富，有立体感。4、错层住宅于层数少、面积大的高档住宅。等；错层式住宅的构造抗震性能处理较简单；能风、采光处理相对难一点。按使用类型分类的房屋特点1、单元式住宅应用最广的一种住宅建筑。、每层以楼梯为中心，安排户数较少，一般每层为2~4户。、户内煤、卫生活设施齐全，既削减了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。、建筑面积较小，可以标准化生产，造价经济合理。、仍保存肯定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，既分户独立又可保持肯定的邻里交2、公寓式住宅根本特点根本特点：等为公用。室等，套内面积有大有小。能分工明确，室内装潢讲究，设备齐全，且有足够的室外空间，如阳台、露台和屋顶花园等。公寓式住宅房屋竣工时，室内设备和装修已全部完成，有的还配有成套家具，可入住。3、花园式住宅〔别墅〕花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一是住宅型别墅，有较多的私、容积率低。、独立式别墅一般四边临空，联体式别墅三面临空。、建筑密度低，绿地率高，高档别墅大多有面积很大的封闭式私家花园。、一般为二至三层建筑，房间多，功能全。、别墅规划设计得体。、建的社区型的别墅大都是整体开发建筑的4、排屋〔式独立住宅〕根本特点根本特点：、多户并列成条状前后两边临空的低层建筑物。、每户独立占用二至三个层面，有单独的分户门，户内各层由室内楼梯连接。、每户建筑面积较大，房间多，功能齐全。但公用分摊面积少，得房率高。、与多层相比，容积率低，绿地率高，但一般无私家花园。五、付款方式1、一次性付款：是指购房者在签定购房合同后短时间内付清房款的95%，剩下的5%在交房时再付。〔1〕〔2〕缺点：风险大、筹款力量要求高2〔1〕〔2〕风险小。3、银行按揭贷款：分为商业贷款、公积金贷款、组合贷款。优点：付款压力小、风险小。缺点：房价相对较高，取得产权证时间长。六、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定：〔试行合本市实际状况，制定本暂行规定。2、商品房建应按国家现行的《建筑面积计算规章》进展计算。〔以下简称套内建筑面积〕与应分摊的公用建筑面积之和。4、套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙风光积＋阳台建筑面积套内的使用面积：住宅套内的使用面积，按《住宅建筑设计标准》计算。套内墙风光积：商品房各套内使用空间四周的维护或承重墙体，分为共享墙及非共享墙两种。〔包括山墙。共享墙体水平投影面积的一半计入套内面积。非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙风光积。阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规章》挑阳台〔底阳台5、公用建筑面积分摊原则：其套内建筑面积占该幢楼内各套套内建筑面积之和的比例确定。 为各次分摊的公用建筑面积之和。的侵占或转变原设计的使用功能。6、可分摊的公用建筑面积：〔梯〕前厅、楼梯间、电梯井、配〕电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房。不计入的公用建筑面积：使用空间。C、门卫不计入公摊。分摊公用建筑面积的计算方法：＝套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数公用建筑分摊系数＝公用建