休闲农业旅游项目可行性研究报告

中国·XXXX农耕文化体验园项目可行性研究报告甘肃XX农业旅游开发有限公司2016年11月7日

目录TOC\o"1-4"\h\z\u第一章总论 第七章财务评价7.1评价依据本报告依据国家发展改革委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及国家现行的财会税务制度，对项目进行财务评价。7.2基本数据7.2.1计算期的确定项目建设期为2年，项目计算期拟定为15年，其中一年半的建设期，第二年后半年开始产生营业收入。7.2.2营业收入、营业税金及附加估算项目营业收入来源为餐饮、绿色产品销售收入及住宿及相关旅游服务收入。报告估算本项目正常年可接待游客200万人次，项目运营第一年接待游客按50万人计，第二年按100万人次计，第三年按150万人次计，第五年按180万人次计，以后每年各年均按200万人次计，计算期内不变。绿色产品收入按5000元/亩，平均每年300亩计算。依据本项目规模及价值，参照附近城市旅游旅游项目收费标准，并考虑周围城市居民的消费水平，综合价位按150元/人估算。本项目缴纳营业税，其税率为6%，城市维护建设税按营业税额的7%，教育费附加按营业税额的3%计列。详见表7-1。7.2.3总成本费用估算（1）工资及福利该项目费用按职工总数乘以年工资及福利费指标，工资乘以养老保险、失业保险、医疗保险和住房基金指标，两项合并计算构成。按36000元/人*年估列。（2）折旧及摊折旧与摊销采用平均年限法,建筑物折旧按年限20年,机械设备折旧年限10年,残值率按5%计，递延资产摊销按10年计算。详见表7-2。表7-1销售收入、销售税金计附加计算表

单位：万元项目第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年营业收入合计765015150226502715027150271502715027150301503015030150301503015030150游客量（万人次）50100150180180180180180200200200200200200收入（元/人次）150150150150150150150150150150150150150150营业收入750015000225002700027000270002700027000300003000030000300003000030000绿色产品销售收入150150150150150150150150150150150150150150税率%66666666666666税负%（不抵扣进项税）5.665.665.665.665.665.665.665.665.665.665.665.665.665.66增值税459909135916291629162916291629180918091809180918091809应缴增值税432.99857.491281.991536.691536.691536.691536.691536.691706.491706.491706.491706.491706.491706.49营业税金及附加43.29985.749128.199153.669153.669153.669153.669153.669170.649170.649170.649170.649170.649170.649城市维护建设税30.309360.024389.7393107.5683107.5683107.5683107.5683107.5683119.4543119.4543119.4543119.4543119.4543119.4543教育费附加12.989725.724738.459746.100746.100746.100746.100746.100751.194751.194751.194751.194751.194751.1947注：城市维护建设税按应缴增值税的7%计；教育费附加按应缴增值税的3%计

表7-2固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表单位：万元项目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年建筑工程20原值11910119101191011910119101191011910119101191011910119101191011910折旧费565.73565.73565.73565.73565.73565.73565.73565.73565.73565.73565.73565.73565.73净值11344.2710778.5410212.819647.089081.358515.627949.897384.166818.436252.75686.975121.244555.51设备10原值1460146014601460146014601460146014601460折旧费138.7138.7138.7138.7138.7138.7138.7138.7138.7138.7净值1321.31182.61043.9905.2766.5627.8489.1350.4211.773递延资产10原值2633263326332633263326332633263326332633折旧费263.3263.3263.3263.3263.3263.3263.3263.3263.3263.3净值2369.72106.41843.11579.81316.51053.2789.9526.6263.30（3）修理及道路维护费该项费用按占固定资产原值得比率和道路维护费按200万元/年计列。（4）其它管理费用其它管理费用为景区日常管理所发生的办公费、差旅费、日常维护、旅游宣传等相关费用，本项目正常年估算为800万元。总成本费用详见表7-3。（5）乙方成本费用租赁商户与我公司签订货款代收管理协议，我公司按照乙方销售收入的10%收取管理费用。本项目列支详见表7-3。7.3利润估算及分配利润总额=销售收入-总成本-应缴增值税-营业税金及附加依据现行财税制度，项目缴纳企业所得税，税率为25%企业所得税=应纳税所得额×税率税后利润=利润总额-企业所得税-应缴增值税经计算，本项目年均利润总额4572.40万元，年均缴纳企业所得税1143.10万元，年均税后利润3292.67万元。详见表7-4。7.4财务盈利能力分析7.4.1投资利润率、投资利税率投资利润率和游资利税率是反映财务盈利能力的两项静态指标，它是计算期年均利润总额或年利税总额与项目总资金之比。投资利润率：20.05%投资利税率：21.85%7.4.2财务内部收益率（FIRR） 财务内部收益率（FIRR）是反映项目在计算期内投资盈利能力的动态评价指标，它是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率，表达式为：∑nt＝1（Ci－Co）t(1+FIRR)-t=0式中：CI—现金流入量CO—现金流出量（CI-CO）t—第t年度的净现金流量；n—计算期表7-3成本与费用估算表

单位：万元项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年工资7261.2241.2288360432540540540540540540540540540540540修理及维护费3000200200200200200200200200200200200200200200200折旧摊销11374.49967.73967.73967.73967.73967.73967.73967.73967.73967.73967.73565.73565.73565.73利息6000400400400400400400400400400400400400400400400其它费用12000800800800800800800800800800800800800800800800乙方成本（餐饮商户成本）253470535510605158551900519005190051900519005211052110521105211052110521105总成本费用293105.71641.2704313332.7318654.7321912.7321912.7321912.7321912.7321912.7324012.7324012.7324012.7323610.7323610.7323610.73固定成本13370802253480000000000000可变成本2633991.8661.298989898989898989898000经营成本9800098989898989898989898000

表7-4损益表单位：万元项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年营业收入362100.000.007650.0015150.0022650.0027150.0027150.0027150.0027150.0027150.0030150.0030150.0030150.0030150.0030150.0030150.00营业税金及附加2049.490.0043.3085.75128.20153.67153.67153.67153.67153.67170.65170.65170.65170.65170.65170.65总成本费用293105.691641.207043.0013332.7318654.7321912.7321912.7321912.7321912.7321912.7324012.7324012.7324012.7323610.7323610.7323610.73利润总额68586.02563.701731.523867.075083.605083.605083.605083.605083.605966.625966.625966.626368.626368.626368.62所得税17146.510.00140.93432.88966.771270.901270.901270.901270.901270.901491.661491.661491.661592.161592.161592.16税后利润49390.030.00379.481212.892772.103659.033659.033659.033659.033659.034304.324304.324304.324605.824605.824605.82盈余公积金4939.000.0037.95121.29277.21365.90365.90365.90365.90365.90430.43430.43430.43460.58460.58460.58公益金2469.500.0018.9760.64138.61182.95182.95182.95182.95182.95215.22215.22215.22230.29230.29230.29未分配利润41981.530.00322.561030.962356.293110.183110.183110.183110.183110.183658.673658.673658.673914.943914.943914.94注：投资利润率＝28.57%；投资利税率＝36.57%；法定盈余公积金按10%提取；法定公益金按5%提取7.4.3财务净现值（FNPV）财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设初期的现值之和。计算公式为：FNPV＝∑nt＝1（Ci－Co）t（1＋ic）－t式中：ic—基准收益率或设定的折现率，本项目取8%。7.4.4投资回收期（Pt）投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投资所需的时间，可根据财务现金流量表（全部投资所得税前）累计净现金流量栏中的数字计算求得，计算公式为：Pt=（累计净现金流量开始出现正值年份数-1）+（上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）经计算项目税后投资回收期为6.02年（含建设期1.5年），详见表7-5。7.5财务不确定分析以营业收入水平比表示的盈亏平衡点（BEP），其计算公式为：盈亏均衡点=（固定成本/营业收入-营业税金及附加-可变成本）×100%=23.90%计算结果表明，项目经营收入只要达到预计收入额的23.90%就可保本。7.6结论该项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，同时符合XX市旅游业发展总体规划。项目建设充分发掘当地自然资源及人文文化，对于改善XX市投资环境，提高当地人民收入等具有积极意义，社会效益显著。从财务内部收益率大于同期银行贷款年利率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力；从财务不确定性分析看，项目具有一定的抗风险能力。因此，项目从财务上将是可行的。表7-5全投资现金流量表单位:万元项目合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年现金流入362100.000.007650.0015150.0022650.0027150.0027150.0027150.0027150.0027150.0030150.0030150.0030150.0030150.0030150.0030150.00营业收入362100.000.007650.0015150.0022650.0027150.0027150.0027150.0027150.0027150.0030150.0030150.0030150.0030150.0030150.0030150.00现金流出293105.691641.207043.0013332.7318654.7321912.7321912.7321912.7321912.7321912.7324012.7324012.7324012.7323610.7323610.7323610.73建设投资16003.009013.86009.298989898989898989898流动资金655205.691641.2014693.0028482.7341304.7349062.7349062.7349062.7349062.7349062.7354162.7354162.7354162.7353760.7353760.7353760.73经营成本293105.691641.207043.0013332.7318654.7321912.7321912.7321912.7321912.7321912.7324012.7324012.7324012.7323610.7323610.7323610.73营业税金及附加2049.490.0043.3085.75128.20153.67153.67153.67153.67153.67170.65170.65170.65170.65170.65170.65所得税512.370.0010.8221.4432.0538.4238.4238.4238.4238.4242.6642.6642.6642.6642.6642.66净现金流量68994.31-1641.20607.001817.273995.275237.275237.275237.275237.275237.276137.276137.276137.276539.276539.276539.27税前净现金流量71043.80-1641.20650.301903.024123.475390.945390.945390.945390.945390.946307.926307.926307.926709.926709.926709.92注：财务净现值（8%）＝103.32万元；内部收益率＝19.14%；投资回收期＝6.02年（含建设期两年）XX农耕文化体验园项目可行性研究报告第八章环境保护分析第八章环境保护分析8.1环境保护8.1.1周围环境现状1、自然环境现状本项目建设地点位于XX市花牛镇峡口村北山，该地区属温带半湿润气候，年平均气温为11℃。最热月7月，平均气温为22．8℃；最冷月1月，平均气温为-2.0℃。冬无严寒，夏无酷暑，春季升温快，秋多连阴雨。气候温和，四季分明，日照充足，降水适中。2、空气环境质量现状据经市环保部门监测数据，建设地点SO2小时平均浓度0.015-0.142mg/Nm3，符合GB3095-1996中的二级质量标准要求。3、地表水质量现状本项目所在区域地表水为渭河和耤（藉）河，为取水及外排废水的受纳水体。据监测数据，项目区域上游水质指标：COD1.2-1.5mg/L、BOD51.1-1.4mg/L、NH3-N0.093-0.302mg/L、总磷0.012mg/L；符合《地表水环境质量标准》（GHZBI-1999）中二类水域要求。本项目建设场地周围无大污染源，环境质量现状良好，完全符合农业旅游项目对环境的要求。8.1.2项目污染源及防治环境保护设计依据与标准《建设项目环境保护管理条例》国务院《建设项目环境保护设计规定》国务院环境保护委员会《旅游项目设计卫生标准》（TJ36-79）《大气环境质量标准》（GB3095-2003）《污水综合排放标准》（GB8978-2003）《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（修订）（GB/T17775－2003）《旅游规划通则》（GB/T18971－2003）施工期环保措施1、施工废水应经沉淀池沉淀后上清液排放,堆泥干化后外运填埋。施工期间利用当地的生活设施,不得新增生活污水排放口。施工人员生活污水必须收集后由交由当地环卫部门清运。2、按环境影响报告表核实工艺规模，进行施工运营。加强工程施工期环保工作，合理选择沥青和灰土拌合地址，做到集中拌合，远离居民区，并落实沥青烟污染防治措施，确保达标，现场施工采用沥青拌和站预制沥青，进行路面铺设。在工程施工中运输料石、水泥等易产生扬尘的车辆须覆盖篷布，临时堆放的土石方、料场及临时道路等必要时应洒水。施工结束后应及时在道路上种植乔木、灌木等树木，预防水土流失，净化空气并美化环境。3、采用先进的施工工艺和低噪声设备，合理安排施工时间，采取必要的隔声降噪措施，确保施工噪声达到《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90），禁止夜间打桩，距离居民区200米范围内夜间禁止进行有噪声污染的施工作业，并按《中华人民共和国环境噪声污染防治法》的有关规定实行施工噪声申报和公告制度。营运期环保措施本项目无工业三废污染，只有生活垃圾和生活污水。项目区将建生活污水处理设备，采用生化处理技术——接触氧化法进行处理，使排水达到排放标，用于各景区树木花草灌溉。8.2节能8.2.1建筑本项目建筑采用《民用建筑节能设计》等标准进行建设，采取缩小房屋体型系数，控制北向窗墙面积比，严格要求围护结构传热系数，在墙体拐脚等做好保温等节能措施。8.2.2电气交配电设备及其他耗能设备选用节能型产品，以达到节能降耗的目的。公共场所及室外照明，采用光控雷达自动开关装置和高效节能灯具。8.3安全本项目保护安全的重点在于游客人身安全及火灾预防。河沟地段安装扶手、栏杆等安全防护设施，并设置醒目的安全提示牌，在人员熙攘场所安排必要的保安力量，搞好服务。建筑物要保证足够的通风量，设置应急照明系统、备用发电系统及报警通讯系统，并安排专职保卫人员负责紧急情况下的人员疏散。火灾预防要贯彻预防为主、防消结合的方针，在建设时根据项目现状，须充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。具体做好以下几点：（1）制定消防安全制度结合景区的建筑特点及经营性质，制定清晰、简洁、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到最小。（2）确定消防安全的岗位责任人确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖惩制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。（3）针对项目特点抓好消防宣传、教育结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使人们时刻保持警惕性。在景区不同的部位，挂放消防安全标志，利用广播、标语等各种形式开展经常性的消防安全教育，提高内部职工及游客防事故的能力。（4）定期组织防火检查，及时消除火灾隐患。定期严格组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方面的检查；二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用直观检查法和现代技术设备检查法相结合，对所发现问题及时解决处理。（5）按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修，确保消防设施和器材完好、有效。根据实际需要，配置消火栓、灭火器、消防水池等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。（6）保障疏散通道、安全出口畅通，设置符合国家规定的消防安全疏散标志。XX农耕文化体验园项目可行性研究报告第九章风险分析第九章风险分析9.1农业发展新问题近年来，XX市农业有了巨大发展。但是，农业问题尚未从根本上得到解决，农业风险尚存，农业依然是高风险产业。防范风险，必须依赖于一套完整的风险防范体系，农耕文化体验则是防范农业风险的根本出路。9.2现代农业发展面临的风险9.2.1.资源风险此处的“资源”，特指农业自然资源，它是人类从自然条件中摄取前用于人类生产和生活所必需的各种自然组成成分，主要有土地、土壤、水、森林、草地、湿地、海域、原生动植物、微生物等。通常，人们把自然资源分为土地资源、水利资源、生物资源、气候资源、海洋资源五大类，或将其分为非耗竭性资源(如太阳能、空气、风、降水、气候等)、耗竭性资源(如动物资源、植物资源、微生物资源、土地资源、水资源等)。资源风险，则是指农业资源的有限性与社会索取资源的无限性之间的矛盾，给农产品的安全供给带来的危害。农业是一个资源密集型的产业，各种资源的存在和有效供给，是农业安全的前提。9.2.2人均耕地不足“土地是财富之母”，耕地及农业赖以发展之根本。XX市虽然总耕地面积较大，但是由于人口基数大，因此人均耕地面积不足，这是XX农业发展的最大障碍，农民增收困难。9.2.3农业生态恶化从资源经济学的角度看，现实中的农业技术可分为合理利用资源承载力的技术和超越资源承载力极限的技术两种类型。过去，在推进农业现代化的过程中，出现了消耗大量非再生资源又产生大量废弃物、农药残毒等生态环境问题，造成农业生态的日益恶化，威胁着农业经济的可持续发展。9.2.4自然风险自然风险，是指恶劣的自然环境对农业生产造成的损害。由于自然因素的不可控性、不可抗拒性、自然条件的差异性及其变化的频繁性，可能造成农业生产在地区、季节、年度之间的巨大反差，给农业造成不可估量的风险。9.2.5市场风险市场风险，是指农产品供求失衡导致的价格波动和价值实现的困难。近年来，XX市农业市场风险增加，已影响到农民收入的增长。农民收入增长减缓已经制约了XX市经济的快速增长和城乡经济的协调发展，成为影响国民经济全局的突出问题。9.3农业民俗体验是化解农业风险的关键农业发展的推动力量主要来源于三个方面：投入的增加(包括土地投入、资本投入和劳动投入)、制度的变革、科技的进步，其中，后两种力量对农业增长的贡献并称为农业技术进步的贡献率。随着社会的发展，技术对农业发展作用日益增大。历史用事实反复论证了一个铁的定律：科技是农业发展的不竭动力，是解决农业问题的根本出路；具有了农业高新技术，就控制了农业发展的制高点。当前，科技对农业增长的贡献份额，发达国家达到70％—80％，我国也达到了42％，农业科技进步已成为农业和农村经济发展的主要推动力。现在，农业已成为现代生物技术和信息技术应用最广阔、最活跃、最富有挑战性的领域，高科技农业的发展，将使农业发生革命性变化。9.4防范风险措施9.4.1制度安排与政策机制制度安排与政策机制直接关系到能否调动各方面的积极因素，使休闲农业的发展充满生机和活力。现有的以家庭经营为基础的农业经济制度，充分调动了农户生产经营的积极性，但小规模的分散经营，增大了生态农业的发展成本，使生态农业的发展受到了严重制约。如何在坚持和稳定现有制度的基础上，扩大经营规模，降低生态农业的发展成本，是我们的一项重要任务，这涉及到政策的基本走向。农业民俗体验园的发展，在相当长的时期内离不开政府的扶持，在当前我国农村生产力水平比较低的情况下，离开了政府扶持，农业科学研究和开发就难以进行，真正把发展休闲农业摆在重要的位置，为休闲农业的发展指出方向。9.4.2市场调节机制体验园的发展更应充分发挥市场机制的作用，遵循价值规律，讲求经济效益和社会效益。从长远意义上说，离开了市场机制，农耕体验园的研究、开发和成果的推广应用就难以发展。市场需求是园区发展的方向。9.4.3资金投入机制发展农耕民俗文化体验园是一项高投入的系统工程，体验园的产出率在很大程度上取决于各投资主体对高新技术的投入数量。所以，在发展的过程中，逐步形成以政府为主导的多元投资主体。首先，进一步明确政府投资的主体地位。其次，鼓励企业和社会团体投资高新技术农业。农业经营实体及农业科技经营开发公司、农业专业技术协会等组织，应着力投资于农业高新技术的开发、推广和应用研究，由此而形成相互依存、各有侧重的投资机制。第三，积极推进利用外资，争取合作与援助。第四，通过股份制筹集资金。即以项目为募股或集资的主体，向社会定向或公开募集农业技术项目所需资金，并按照股份制的要求进行组织和运作。9.4.4科技创新机制科技创新是体验园发展的必由之路，我们一定要构建科技创新机制，深入挖掘民俗文化，为体验园的发展提供支撑。抓住民俗体验园产业结构的关键与重点，选择关系到培育新产业生长点与传统产业改造等关键的前沿技术。对这些技术要集中力量、重点突破，争取时效，强调效益。9.4.5推广应用机制新的推广应用机制应突出两条，一是由政府行为逐渐转变为社会行为，二是企业成为推广应用的主体（PPP模式）。9.4.6风险控制与管理机制XX及周边农民收入水平长期得不到应有的提高，对风险的承受能力极低，农民的文化素质不高和市场经济观念仍较淡薄，使体验园的发展“险上有险”。9.4.7人才培育机制体验园必须调动全社会的力量，其中的核心问题是人才队伍建设。我们要通过体制改革、环境优化、观念转变，不拘一格，发现人才，使用人才，对有突出贡献的人员要实行重奖。要做好吸引高级人才的工作，鼓励和引导行业资深人才回乡工作或在外地为体验园的发展献计献策。XX农耕文化体验园项目可行性研究报告第十章组织机构与人力资源配置第十章组织机构与人力资源配置10.1工程项目管理

建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、机构、程序、方法和技术；有相应的资质、人才、经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。

1992年国家计委颁发了《关于建设项目实行业主责任制的暂行规定》，并随后推行项目法人责任制，今年国家十五计划纲要又指出：全面实行投资项目法人责任制、招投标制、工程监理制、合同管理制，健全投资约束机制。这使我国建设项目管理体制改革向前迈进了一大步。业主是项目的投资主体，在项目实施过程中有最大的决策权，能否正确决策取决于业主的素质。业主不一定必须是项目管理专家，但作为工程建设项目的业主应该具备必要的项目管理方面的知识。应该了解项目管理费用、进度、质量三大控制，应该懂得项目的费用不一定越低越好，费用低到不能保证工程质量的程度，工程就会出质量事故。进度也不一定越快越好，建设周期压缩到不合理程度，就会不得不增加费用或影响质量；质量也不一定越高越好，质量的标准应是适宜和合格，质量过剩是一种浪费。10.2

组织机构实行总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。10.3人力资源总经理由总司批准任命，中层管理人员采取按条件在社会择优招聘办法解决。营业人员及服务人员从市区下岗职工按规定考核择优录用。10.4员工培训主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。10.5管理机构和设置本项目管理机构为旅游区管理处，设总经理一名、副总经理名,下设运营部、招商部、企划部、办公室、财务部等。10.5.1组织架构10.5.2岗位职责总经理岗位职责1.全面负责公司的经营管理，组织实施董事会决议，并向董事会报告工作2.负责公司人、财、物等资源的调度和协调，以及监督管理工作3.负责公司内部管理、安全、消防、质量、职工培训教育4.制定并组织实施公司发展规划、年度经营计划和投资方案5.提出公司年度财务预算方案、利润分配方案和亏损弥补方案6.拟定公司基本管理制度，以及内部管理机构设置方案，制定公司的具体规章，签发公司规章制度7.提请聘任或解聘公司部门经理、财务负责人8.聘任或解聘经理职权范围内的管理人员，创立高效有序的管理机制和运行机制财务总监岗位职责1.在董事会和总经理领导下，总管公司会计、报表、预算工作2.建立和完善财务部门，建立科学、系统符合企业实际情况的财务核算体系和财务监控体系，进行有效的内部控制3.贯彻执行总经理办公会议决议。在总经理的领导下，负责分管部门的日常工作4.组织领导公司财务管理，成本管理、预算管理、会计核算、会计监督、审计、存货控制等方面工作，努力降低成本、增收节支、提高效益5.组织执行国家有关财经法律，法规、方针、政策，监督公司遵守国家财经法令、纪律以及董事会决议，保障公司合法经营，维护股东权益6.利用财务核算与会计管理原理为公司经营决策提供依据，协助总经理制定公司战略，并主持公司财务战略规划的制定7.参与公司投资行为、重要经营活动等方面的决策和方案制定工作,参与重大经济合同或协议的研究、审查,参与重要经济问题的分析和决策8.负责制定公司利润计划、资本投资、财务规划、销售前景、开支预算或成本标准9.对公司投资活动所需要的资金筹措方式进行成本计算，并提供最为经济的酬资方式10.筹集公司运营所需资金，保证公司战略发展的资金需求，审批公司重大资金流向11.制定和管理税收政策方案及程序，协调公司同银行、工商、税务等政府部门的关系，维护公司利益12.负责审核签署公司预算、财务收支计划、成本费用计划、信贷计划、财务报告、会计决算报表，会签涉及财务收支的重大业务计划、经济合同、经济协议等13.掌握公司财务状况、经营成果和资金变动情况，并及时向总经理报告工作14.主持制定公司的财务管理、会计核算和会计监督、预算管理、审计、库管工作的规章制度及工作程序，经批准后组织实施并监督检查落实情况15.负责制定公司利润计划、资本投资、财务规划、销售前景、开支预算或成本标准；制定财务系统年度、月度工作目标和工作计划，经批准后执行16.加强财务人员的培训和考核工作，提高财务系统人员的政治业务素质17.做好财务系统各项行政事务处理工作，提高工作效能，增强团队精神18.审核财务报表，提交财务管理工作报告19.完成总经理临时交办的其他任务招商总监岗位职责1.控制现场招商气氛2.负责与其它部门的协调工作3.负责分析攥写招商日、周、月报4.负责招商人员的日常管理和培训5.负责制定每月招商部的工作内容及建议6.主持每日早晚两会，并及时与策划部沟通7.负责向公司上级汇报每阶段的招商信息、情况8.负责对所有对招商有关的问题作出决策及解决9.及时发现招商团队中存在问题并予以解决10.负责安排招商人员的市场调查工作11.定期向公司提交各招商工作报告、招商分析报告、会议记录、客户资料分析12.积极主动参与公司工作会议13.负责项目招商总控及制定有关报表与公司确认成交铺位14.做好招商人员的评核工作，并提拔尖子作为储备管理人员运营总监岗位职责1.负责制订公司的整体运营方针、策略和工作计划，督导和检查运营计划的实施情况，及时将运营情况向总经理汇报。2.负责分解本部门工作计划和绩效目标，采取有效措施完成公司的经营和利润计划。3.负责组织和监管对外合作、媒体合作、推广策划及服务产品开发等工作的推进和落实。4.负责建设和发展公司的运营团队，组织开展员工培训工作。5.协调公司各部门工作，建立有效的团队工作机制。6.负责本部门各项费用的管理和控制。7.完成公司安排部署的其他任务。行政总监岗位职责1.协助公司决策层参与制定公司经营战略策划，完成公司行政管理规划，协调各部门关系，积极配合做好内部管理工作2.规划、指导、监督行政人事等各项工作，组织管理下属人员完成本职工作。履行公司行政、人事、后勤、秘书等工作的指挥、指导、协调、监督、管理的权力3.拟定公司行政方面的各项规章制度，督促严格执行公司行政方面的有关规定，做到依章办事，有章可循4.根据公司经营管理工作情况，按公司领导的要求，负责组织起草综合性工作规划、工作总结和简报，季度、年度工作总结和公司请示、通知等公文函件，通知落实上级签发的文稿5.筹备股东会、董事会、总经理办公会议的召开，组织编写会议纪要和决议，并检查各业务部门贯彻执行情况6.拟定公司总部固定资产、低值易耗品、办公用品等方面管理的规章制度，并负责公司行政费用的预算与控制7.在公司负责人领导下，协调、平衡各部门之间的关系，汇总各部门的规章制度，拟定修改有关行政人事管理方面的制度并监督执行8.组织、安排重要客人来访的接待工作，协调内外关系，宣传企业文化和公司理念，树立公司的良好形象9.完成上级领导交办的其他任务。企划部经理岗位职责1.对总经理负责2.分析整理公司优势资源，充分理解和掌握领导意图，为公司发展提供战略规划方案，针对专项个案以及经营方向、新产品开发等方面，制定预案，当好公司参谋拟定项目立项、招商、运营等环节中的宏观政策及方案，报批并监督实施3.参与、组织、指导项目前期规划方案、招商方案、运营管理方案、媒体活动计划的制定、初审及跟进4.完成公司VI系统的整合与策划设计5.负责公司品牌推广，建立和发展公司的企业文化、产品文化、市场文化和管理文化6.负责策划方案执行过程中与相关单位的对接、联络、协调及开拓7.健全企划工作的各项业务流程，并做好各部门间的工作协调与日常监督落实8.完成公司需要的其他工作。招商主管岗位职责1.制定招商计划和总体任务的分解方案，带领团队完成每月招商任务2.协助招商人员引进客户加速成交，及时掌握招商人员的客户情况3.保持与招商总监之间的联络和传达工作4.处理属下组员在招商过程中的突发事件及客户投诉5.安排属下组员的每天工作内容6.收集并整理属下组员的招商数据上交招商总监7.负责向总监汇报即时的现场招商情况8.负责安排每天的出勤人员9.负责监督招商组员的工作10.负责编排招商组员当值时间表，如有变动，及时向公司汇报及更改11.编写每周招商工作报告，包括招商业绩、招商目标、评估市场有待解决问题、成交因素等物管部经理岗位职责1.负责部门各种规章制度、程序文件、工作计划的制订并监督实施情况；负责检查、监督、指导下属工作开展情况2.合理调配所部人员的工作，充分挖掘工作潜力，保证日常工作的正常开展3.负责管理人员工作及业务能力的培训和考评工作4.制定、贯彻、落实本部门的岗位责任制5.熟悉公司物业的基本情况，不定期的进行巡视与检查，发现问题及时提出合理化整改意见6.负责稽核工作内容表格的制定与实施7.定期与政府各相关部门进行联系沟通，以便日后工作的开展8.负责所部人员的各项培训工作9.负责收集有关物业管理的各项政策法规，及时向上级领导汇报并提出建议10.协助上级领导落实工作的具体实施和开展内部检查工作11.按时完成上级交办的其他工作客服中心经理岗位职责1.负责主持客户服务中心的日常工作，制定本部门规章制度和规范、工作计划并监督实施情况2.根据公司的工作要求制定客户服务中心工作计划及各项内部管理制度3.组织部门员工建立并保持、提升公司前台服务形象、服务环境、服务质量及服务效率,为业主提供热情周到的服务4.组织部门员工接受业主/商户及相关部门、网上转来的投诉、咨询事项，检查、督促、指导部门员工及各区域跟进处理,并最终代表公司将处理结果回复业主/商户5.组织、协调各相关部门为解决业主/商户投诉定出可行性的处理方案，并组织落实。检讨处理过程中公司服务系统存在的问题，提交公司进行调整6.建立公司的服务巡检制度。负责组织对各部门的服务工作质量进行检查监控。并负责组织服务联检及服务竞赛活动,负责监控物业管理服务质量,提出改进意见7.负责检查监督各部门维护和服务过程的质量8.负责对客户满意度的监测,制定对顾客投诉的处理程序和规定9.负责组织社区文化活动计划及服务质量评议、问卷调查等与业主、商户的亲和活动,定期与发展商各部门进行服务意见征询等沟通活动，汇总业主/商户对服务的评定,向公司提交业主/商户意见报告及其改进建议10.每月负责组织定期向业主/商户提供物业管理服务信息,保证网上信息发布的更新11.组织每月的公司服务质量工作例会及案例分析会议12.每月定期将部门工作向公司汇报并完成公司临时交办的其他工作会计岗位职责1.按国家统一会计制度规定设置会计科目2.及时确认营业收入，正确计算增值税和其他税额3.划清费用的开支范围及营业内外收入4.认真计算财务成果5.按财务制度规定正确核算利润分配6.按期缴纳各种税款或费用7.债券、债务要及时登记。对存在的问题要及时清算，按月做好财务报表和财务状况分析8.对会计账目及凭证要按期装订成册妥善保管9.对公司的财务档案要立册，严格执行查阅制度及保管制度10.记账要及时、准确，明细账要按目登记，但不能超过三天11.严格遵守公司财经制度、纪律及其他各项制度。发现问题及时上报主管领导出纳岗位职责1.按规定每日登记现金日记账2.根据记账凭证收付现金3.每日负责盘清库存现金，核对现金日记账，按规定程序保管现金，保证库存现金及有价证券安全4.保管好各种空白支票、票据、印鉴5.负责接收各项银行到款进账凭证，并传递到有关的制单人员6.负责代理记账单位出纳工作7.完成领导交办的其他任务10.6劳动定员目前园区工程管理部有67人，正常运营后项目管理及后勤人员将达到150人。XX农耕文化体验园项目可行性研究报告第十一章国民经济评价、社会评价第十一章国民经济评价、社会评价11.1“可持续发展”将成为主导各国农业经济发展的指导思想21世纪世界经济的发展将进入一个新时代，即知识经济时代。与此同时，在农业方面也将发生一场新的农业革命。新的农业革命的特点是：“可持续发展”的发展观将成为主导各国农业经济发展的指导思想；生态农业将成为农业发展的主要方向；农业产业化和高技术化将普及，生物工程农业将成长为经济发展的支柱产业。11.2乡村休闲农业旅游已成为当今世界旅游发展的潮流据在巴西召开的世界休闲农业旅游大会上公布的数据，休闲农业旅游每年至少给全球带来200亿美元的产值，几乎占所有国际旅游的20%。休闲农业旅游之所以具有强大的生命力，是因为休闲农业旅游是在追求“绿色”、“生态”、“璞真”的背景下产生的。它以“走进自然”、“回归自然”、“享受自然”、“保护自然”为主题，迎合了主流消费者“返璞归真”、“走进自然”的旅游需求。同时，它又以环境教育和自然知识普及为核心，满足了保护与发展的目标。因而，有着广阔发展前景。然而，目前在各种标以“休闲农业旅游”的开发项目中，由于指导思想缺乏生态内涵深度，实践中更无系统的生态技术支撑和操作监控，部分项目片面迎合市场需求，匆忙上马，决策冲动，实践盲目，最终导致了休闲农业旅游区生态环境迅速恶化，而休闲农业旅游最终也失去了可持续发展的环境潜力，这是目前休闲农业旅游区建设中亟待重视的问题。在现代地理学和生态学结合下产生的景观生态学，是一门应用性很强的学科。它既强调空间研究，又考虑生态学思想和原则，注重用景观生态规划和设计手段，提出景观优化利用方案，以达到既保护环境，又发展生产，合理处理生产与生态、资源开发与保护、经济发展与环境质量、开发速度、规模、容量、承载力等的目的。因此，在休闲农业旅游的开发和管理过程中，导入景观生态的思想和方法，是保证休闲农业旅游区可持续发展的一种有效途径。

在开展生态农业建设的地区，则出现了另一番不同的景象：农村第一、二、三产业同步增长，农业生产和农民生存环境得到改善，抗御自然灾害能力有所提高，农业发展后劲开始增强，初步实现了生态环境与农村经济的协调发展。11.3农耕文化体验园建设是促进农业和农村经济持续健康发展、农业资源高效利用、农民生活质量明显改善的必由之路许多地方已明确将生态农业建设与当地的社会经济发展紧密结合起来，并纳入到长远发展规划中。专家介绍，发展和保护是我国农业面临的一对基本矛盾。几十年农业综合生产力的高速增长，在很多地区是建立在牺牲生态环境基础之上的。随着农业的不断发展，对资源、环境的压力也越来越大。现实表明，以往建立在高能耗、高物耗、重污染基础上的农业发展方式必须改变，粗放型经济增长方式和掠夺式资源开发利用方式必须尽快扭转。不少专家也指出，农业的可持续发展，一定要把自然资源和生态环境保护结合在农业生产过程中，建立生态合理的新型农业生产体系和相应的技术体系：1．农耕文化体验园，是农业发展的更高阶段，它是在传统农业和旅游农业的基础上发展起来的，尽管世界上不同国家的农业发展进程可能有先有后，不尽相同，但是建设农耕文化体验园是各国农业必走的主要发展道路。2．在西部地区建设农耕文化体验园的目的，是在农业生产战线实施可持续发展战略，加速农民致富的道路，更有力地推进西部地区经济的发展和社会的进步，早日实现党中央关于西部大开发战略的要求。3．建设农耕文化体验园是一项比较复杂的事业，涉及农业生产系统内部子系统之间及其与生态环境系统和社会支持系统之间的互作与调控。西北地区农业生态条件极其复杂，问题更多。因此，必须因地制宜进行分区治理，同时，有关部门和学科必须相互密切协作配合，共同支持才能搞好。4．建设农耕文化体验园对技术要求较高，不但要充分发挥各种传统的有关经验和技术的作用，还需要积极引进和发挥当代有关最新技术。因此，必须注意积极引进人才，吸引有关单位大力支持，充分发挥他们的专长和首创精神，并且制定和实行相应的优惠和奖励政策，共同搞好观光园开发事业。5．建设农耕文化体验园是一件新事物，应加强领导，加大投入力度，组织由有关学科专家组成的专家班子，加强研究，全面规划，因地制宜作出示范，以点带面，逐步推广；并且大力加强人才革命，建立健全农村技术推广网络，应用多种方式提高农民科学素质，才能将农耕文化体验园建设事业做好。

11.4农耕文化体验园可持续发展的方向

建设与发展观光农业，不仅为游客提供新的活动空间，释放休假日城市人口压力，降低市区及旅游热点的拥挤程度，还能够保护农村生态环境，增加农村土地的利用效益。XX市作为农业大市，发展观光农业，转变传统的农业生产格局，加快耕作管理的科学化、技术化，发展绿色食品和特色作物的生产，能够满足人们对无公害食品的需求，提高我市农产品的市场竞争力，获得农业、旅游的双重效益。在开发过程中要注意保护生态环境．避免对野生动植物的干扰破坏，并与生态农业、林业等的建设结合起来考虑。人文旅游资源的开发，要保护体现文化多样性的各种要素，并注意保持现存的民族群体文化特征。

观光农业的基础是农业体系内部功能的良性循环和生态合理性。但目前，部分观光农业区片面追求经济利益，过分依赖非自然技术手段，大兴土木，城市化、人工痕迹明显，破坏自然生态系统的平衡。这是与观光农业可持续发展道路背道而驰的。观光农业的“农业”内涵，应定位于旅游与生态农业协调所体现的地域特点，即地域生态农业特色和地域农业文化特色。根植于符合自然生态的生态农业和传统的农村民俗文化必须加以保持并得以充分体现，开发时应选择生态效益型道路，注意保持农村生态环境和人文环境，重视经济、生态、社会三大效益相结合，这是XX农业民俗体验园旅游的可持续发展道路。11.5生态效益提高XX镇绿化覆盖率，带动XX市的环境治理，加速XX市整体风貌整治工程，再现XX市几十年前的郁郁葱葱。同时，随沼气等新型能源的推广应用、无公害农产品生产技术的引进应用，空气将更加清新，环境更加优美，调节小气候，生态环境向良性循环的方向发展。11.6社会效益项目区每年可向XX市场提供无公害的蔬菜、瓜果，丰富了农产品的供应市场。创造大量农村剩余劳力就业机会，增加区、乡财政收入，促进农业结构调整。随着项目对民族风俗文化的开发和挖掘，民俗文化将重放异彩，繁荣了民俗文化，提高了人民的精神生活水平。XX农耕文化体验园项目可行性研究报告第十二章研究结论与建议第十二章研究结论与建议12.1

方案总体描述农耕文化体验旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化农业结构，通过生态农业园的建设，引导和推动XX市农业结构调整。12.2

结论与建议12.2.1结论在经过经济效益，社会效益，环境效益综合分析后，可以得出本项目可行性研究结论：XXXX农耕文化体验园的建设具有良好的社会、经济、环境效益，项目建设可行。12.2.2建议工程建设中应多听取有关专家的意见和建议，有关论证、设计、监理、施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析、比较、论证。在设计、监理和施工中，吸取省市类似规模的市场建设经验，采用合理、可行、有效的技术手段，确保工程万无一失。加强宣传，营造一种良好的旅游文化氛围。要结合中国人的特点，细说旅游消费不仅仅是一种生活享受，而且十分有益于人的身心健康。农耕文化体验旅游是人通过与人文景观、与自然景观的接触，体验生活的乐趣，它对于消解现代社会由于工作紧张、城市喧嚣所带来的身心疲惫的亚健康状况很有帮助。从这个意义上讲，它是一种十分有效的保健措施。农耕文化体验旅游使人乐观、开朗，有助于形成一种积极向上的人生态度。同时，农耕文化体验旅游能够开阔人的视野，增长知识与才干。还有助于增添家庭生活乐趣、和睦家庭关系、增强家庭凝聚力等等。总之，要把农耕文化体验旅游与现代人的生活方式联系在一起，造就一种旅游人生的观念，营造一种良好的旅游文化氛围。

提高服务的质量，增强消费者的旅游意识。农耕文化体验旅游是一种消费行为，农耕文化体验旅游服务质量的好坏直接关系到消费者的农耕文化体验旅游满意度与舒适度。服务质量好，消费者的旅游意愿会加强，反之，则会削弱。从这个意义上讲，农耕文化体验旅游服务不但关系到消费者旅游意识的培育，还涉及到如何使消费者的旅游意愿转化为旅游消费行为。因为，只有当人民大众热心参与旅游活动，农耕文化体验旅游业才能得到真正可持续的发展XX农耕文化体验园项目可行性研究报告附录附录一、蔬菜卫生质量指标表项目条件指标铬(以Cr计)<或=0.5mg/kg镉(以Gd计)<或=0.05mg/kg汞(以Hg计)<或=0.01mg/kg砷(以As计)<或=0.5mg/kg铅(以Pb计)<或=1.0mg/kg铜(以Cu计)<或=10mg/kg硝酸盐<或=600mg/kg(瓜果类)1200mg/kg(叶菜、根茎类)亚硝酸盐(NaNO2)<或=4.0mg/kg氨基甲酸脂类<或=4.0mg/kg甲胺磷等禁用农药及除草剂<或=不得检出六六六<或=0.2mg/kgDDT<或=0.1mg/kg倍硫磷<或=0.05mg/kg乐果<或=1.0mg/kg敌敌畏<或=0.2mg/kgXX农耕文化体验园项目可行性研究报告附录二、无公害畜禽肉产品有毒有害物质限量表（1）序号项目最高限量mg／kgl砷(以As计)≤052汞(以Hg计)≤0.053铜(以cu计)≤104铅(Pb计)≤O．15铬(以cr计)≤L_O6镉(以cd计)≤0.17氟(以F计)≤208亚硝酸盐(以NAN02计)≤