土地一级开发作业流程

土地一级开发步骤第一章土地一级开发步骤1、选地由政府或开发商针对土地贮备整理或确定项目进行项目选址。2、土地前期开发申请原土地全部者或使用者在取得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地前期开发申请。3、土地开发项目预审市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。4、土地开发实施方案预审经过土地预审项目，依据项目标性质，委托市、区县土地贮备机构负责组织编制土地贮备开发实施方案，开发实施方案关键包含：待贮备开发地块范围、土地面积、控规条件、地上物情况、贮备开发成本、土地收益、开发计划、实施方法等。5、土地开发方案修改编制了开发实施方案项目由市国土局会同市发展改革、计划、建设、交通、环境保护等部门参与联审会，经过会审，对建设项目土地前期开发实施方案中土地、产业政策、城市计划、建设资质、交通及环境保护等条件提出标准意见。6、确定土地开发单位土地贮备机构负责实施土地开发，由土地贮备机构负责筹措资金、办理计划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中经过招标方法选择开发企业负责土地开发具体管理，开发企业管理费用不高于土地贮备开发成本2%。以招标方法确定开发企业后，土地贮备机构应该和中标开发企业签署土地前期开发管理委托协议。经过招标方法选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理计划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包含土地贮备开发估计总成本和利润，利润率不高于估计成本8%。经过招标方法确定开发企业后，土地贮备机构应该和中标开发企业签署土地前期开发委托协议7、办理相关用地手续土地贮备开发实施单位向市计划部门办理计划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，包含交通、园林、文物、环境保护和市政专业部门，应根据相关要求办理对应手续假如开发项目包含新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权，土地贮备开发实施单位依法办理相关手续，并取得市人民政府同意。8、确定实施计划方案开发单位委托编制可行性研究汇报，计划方案，工程造价预算和具体设计实施方案等。9、办理拆迁安置及市政基础建设在取得市人民政府同意文件后由土地贮备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁市政基础设施建设等相关手续。（征用集体土地和征用划拨土地程序不一样，详见《征用集体土地及划拨土地程序》）组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按要求负担回迁房建设。10、组织验收开发土地建设项目标土地前期开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核内容：审核土地前期开发成本组织验收土地开发程度是否达成协议要求依据委托协议支付对应土地开发费或管理费纳入市土地贮备库11、办理建设用地计划许可证办理建设用地计划许可证申请材料：用地申请汇报法人营业执照立项批文县以下建制镇应出具镇政府证实经审查同意具体计划或总平面设计图纸（一式2份）12、办理建设用地委托钉桩建设单位需委托测绘单位对建设项目计划用地进行测绘钉桩，由测绘院根据建设用地钉桩结果及绘制要求绘制地形图。13、办理国有土地使用权出让申请国有土地使用权出让申请通常指协议出让申请，申请用地者应该同时向市城市计划局、市土地局提出用地申请，并提供下列文件：申请用地汇报书；国家投资建设项目应该提供相关部门相关建设项目标同意文件；在地域注册登记企机关应该提供相关同意成立（设置）机构同意文件、营业执照。未在经济特区注册登记中国其它企业、企业、其它组织应该提供上级主管部门同意文件、营业执照。境外企业、企业、其它组织应该提供有效营业注册登记证件（开业执照）、章程、董事会组员名单、注册所在地公证机关和律师事务所出具证实文件及注册银行开具资信证实。个人申请用地应该提供正当身份证件。在省、市营业银行存款资信证实书；大型、关键项目需提供项目提议书、环境保护分析汇报、初步规划方案；法定代表人身份证实书、法定代表人授权委托书及其它应该提交文件。14、主管部门实地勘察房地产项目用地单位将《城镇建设用地同意书申请审批表》返回行政主管部门，率领行政主管部门工作人员到用地现场实地勘察，查明土地情况。15、委托地价评定、办理核定地价手续建设单位委托有相关资质土地评定企业对所计划用地进行评定，必需经市、县、自治县国土局同意，并核定地价标准登记手续。16、土地估价汇报预审依据《国家土地管理局土地估价汇报预审制度实施方案》，对需经国家土地管理局确定估价结果土地估价汇报，负担估价中介机构可在向委托方提交土地估价汇报前，向国家土地管理局提出预先审查申请，由国家土地管理局组织相关人员对土地估价汇报进行预审，经预审合格后，再向委托方提交土地估价汇报，由委托方按要求程序向国家土地管理局申请土地估价结果确定。17、办理土地出让审批18、举行土地出让活动（招、拍、挂）土地前期开发企业接收土地整理贮备中心委托进行土地前期开发，生地变成熟地以后项目骏工验收合格后3个月之内政府优先对土地进行招标、拍卖、挂牌，开发企业有优先竞争权。19、签署国有土地使用权出让协议国有土地使用权出让协议，是指市、县人民政府土地管理部门代表土地全部者——国家，作为出让方和受让方（土地使用者）根据平等、自愿、有偿标准，对出让土地范围、面积、年限、用途、出让土地交付、土地使用权出让金缴纳、土地开发建设和利用、土地使用权转让、出租、抵押、土地使用权期限届满、不可抗力、违约责任等问题友好协商、达成一致意见后，依法签署书面协议。国有土地使用权出让协议应根据平等、自愿、有偿标准签署。20、交付土地出让金21、领取临时国有土地使用证、领取正式国有土地使用证按协议约定支付余款。付清地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。第二章土地一级开发办理拆迁安置全步骤一、征用集体土地拆迁安置1、征用集体土地用地申请房地产开发企业提出用地申请时，应该提交建设项目用地申请书，申请书中应包含以下各项关键内容：申请单位名称项目标基础情况，包含立项、计划选址等情况建设用地基础情况，包含用地位置、用地面积、土地利用现实状况等房地产开发企业提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料：用地单位相关资质证实项目可行性研究汇报批复或其它相关同意文件土地行政主管部门出具建设项目用地预审汇报初步设计或其它相关同意文件建设项目总平面部署图占用耕地，必需提出补充耕地方案建设项目在地质灾难易发区，应该提供地质灾难危险性评定汇报2、到拟征地所在区（县）房地局立案行政主管部门收到房地产开发企业提出征用申请后，应自申请之日起30日内确定各项征地方面方案：确定各项征地方案后逐层上报审批立案：农用地转用方案，报请市、县审查同意；市、州签署意见。3、签署征地协议、签署赔偿安置协议征地协议书签署必需表现自愿、公开、公正、平等、有偿标准，既不能阻碍国家建设，又不能伤害集体和农民利益。拆迁安置赔偿协议由拆迁人和被拆迁房屋全部些人协商签署。被拆迁人应该在房屋拆迁公告要求期限内，携带房屋全部权证、土地使用权证或其她正当证件，到公告指定地点和拆迁人办理房屋拆迁赔偿安置手续。4、确定赔偿安置方案区、县国土房管局依据征用土地方案和征地赔偿登记情况，拟订征地赔偿、安置方案。而且对征地赔偿、安置方案进行公告，修改、确定、审批。其通常操作过程以下：征地赔偿、安置方案公告→征地赔偿、安置方案公告实施→征地补偿、安置方案意见→征地赔偿、安置方案确实定→征地赔偿、安置方案审批要求→征地赔偿、安置费用管理5、区（县）房地局审核各项协议、市政府下文征地区（县）房地局审核各项协议经过后，市政府下达含有国家强制性征地批文。征地事由、征地范围、征地审批权限、审批程序、实施征地主体、实施征地程序等全部由法律具体要求。6、交纳各项税费缴纳耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等各项税费。各项税费由区局开单，银行收费，分别转到区财政局（耕地占用税）、菜田建设费（市蔬菜办）、征地管理费（区国土局）、粮差费（市粮食局）。7、办理批地文件、批地图8、办理冻结户口、调查户口核实劳动力拆迁范围和拆迁方案确定后，区、县国土房管局经过公安机关办理户口冻结手续。拆迁人持《建设用地计划许可证》向国土房管局提出户口冻结申请，调查户口核实劳动力，国土房管局确定拆迁范围。9、办理农转工工作、农转居工作、办理超转人员安置工作到市国土局核农转非指标，然后由村收取户口本，最终到派出所、公安局、劳动局等办理农转非及劳动力安置手续，办理农转工手续，落实需要安置农业人口安置路径、安置工作。依据《土地管理条例》，国家根据征用土地百分比分期分批将被征地单位农业户口转为非农业户口。每次转为非农业户口人数，根据被征用耕地面积除以征地时该单位人均耕地面积计算。被征地单位农业户口转为非农业户口，由所在市、县、自治县人民政府根据要求条件审批。10、地上物作价赔偿工作拆迁人将被拆除房屋价值，以货币结算方法赔偿给被拆除房屋全部些人。这是一个货币赔偿形式。区、县国土房管局应该依据征地赔偿、安置方案向被征用土地农村集体经济组织和农民支付土地赔偿费、地上附着物和青苗赔偿费。依据《城市房屋拆迁管理条例》，实施作价赔偿，作价赔偿金额能够按所拆房屋面积重置价格结合成新，乘以130％结算。11、征地结案、申请《建设用地同意书》办理“核减耕地通知书”及征用土地结案函，房地产开发企业需提供：“三表”原件耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等缴交证实或收据农转非办结证实原件征地赔偿协议（复印件）征地赔偿款付清证实（由村出）用地单位办理建设用地同意书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料：办理《建设用地同意书》申请;市政府同意征(占)地批文;《建设用地计划许可征》附件和附图;和《建设用地计划许可证》附图同百分比尺地形图4份;钉桩坐标结果通知单;工程进度计划;计划任务结转单，但当年同意征(占)地免交。12、委托进行拆迁工作当房地产开发企业采取委托拆迁形式时，根据房屋拆迁法规要求，需要办理委托手续并交纳一定百分比代办费，由委托代办单位具体实施拆迁。13、办理拆迁申请依据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人应该持以下文件向当地房屋拆迁行政主管部门申领拆迁许可证：拆迁申请书；建设项目同意文件和资金证实；计划部门选址意见或计划同意文件；建设用地同意文件附图；拆迁计划和方案（包含对被拆迁人安置地点、赔偿形式、临时安置补助、搬迁过渡期限和搬迁方法等）。14、审批、领取拆迁许可证市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，对符合条件，核发房屋拆迁许可证。依据《城市房屋拆迁管理条例》，任何单位和个人需拆迁房屋，必需持国家要求同意文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经同意并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。15、签署房屋拆迁责任书房屋拆迁责任书是拆迁人实施拆迁时需签署书面文件。拆迁人在领取房屋拆迁许可证时，和被拆除房屋所在地区、县国土房管局签署责任书。16、办理拆迁公告和通知依据《城市房屋拆迁管理条例》要求，建设单位房屋拆迁申请被同意后，由当地房屋拆迁行政主管部门向各被拆迁房屋全部些人或使用人发出《房屋拆迁通知书》，并通知各相关行政主管部门帮助；同时，房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应该将拆迁入、拆迁范围、拆迁期限等以房屋拆迁公告或其它形式给予公布；房屋拆迁主管部门和拆迁人应该立即向被拆迁人做好宣传、解释工作。县级以上地方人民政府在组织相关部门论证后，应该将房屋征收目标、房屋征收范围、实施时间等事项给予公告，并采取论证会、听证会或其它方法征求被征收人、公众和教授意见。公告时间不得少于30日；不过，房屋征收范围较大，公告时间不得少于60日。17、办理户口冻结18、暂停办理相关事项房屋征收部门在应“房屋拆迁公告”时一并通知暂停办理相关手续。拆迁范围内单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动：房屋及其隶属物新建、扩建、改建、装修；改变房屋和土地用途；租赁房屋。19、确定拆迁安置方案确定拆迁方案：拆迁人根据拆迁方案各项内容，制作拆迁预分方案表，确定拆迁方案。方案审批立案：拆迁人确定拆迁方案报经区、县国土房管局审批后，报市国土房管局立案。20、签署拆迁赔偿书面协议房屋拆迁赔偿安置书面协议中必需有拆迁当事人单位、姓名、经办人姓名，协议必需经双方当事人署名盖章后才含有法律效力。拆迁非出租房屋，拆迁人和被拆迁人签署协议；拆迁出租房屋，拆迁人应和被拆迁人、房屋承租人签署协议。协议关键内容有：拆迁赔偿方法，货币赔偿金额及其支付期限；安置用房面积、标准和地点；产权调换房屋差价支付方法和期限；搬迁期限、搬迁过渡方法和过渡期限；搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方法；违约责任和争议处理方法；当事人约定其它条款。21、召开拆迁动员会，进行拆迁安置拆迁人召集被拆迁人或拆迁单位参与，由国土房管局主持，召开拆迁动员会议。拆迁人进行被拆迁人搬迁、周转，进行拆迁安置。拆迁安置完成后，原房屋作价拆除，做到场平地净。22、发放运作拆迁赔偿款发放运作拆迁赔偿款通常程序：开立资金专户→出具存款证实→资金使用监督→开具领款凭证→支取赔偿款项23、拆迁施工现场防尘污染管理拆迁人及其委托拆除单位在进行房屋拆迁施工同时必需严格根据标准落实扬尘治理方法。24、移交拆迁档案资料拆迁人应该在被拆迁人全部搬迁完成后1个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案资料并办理相关手续。25、房屋拆迁纠纷裁决拆迁人和被拆迁人不能达成拆迁赔偿安置协议时，拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁赔偿安置裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人，由同级人民政府裁决。26、强制拆迁二、征用划拨土地拆迁安置1、国有土地使用权划拨用地申请用地单位办理划拨用地申请时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料：划拨国有建设用地申请书，填写《××市城镇建设用地同意书申请审批表》，计划行政主管部门核发立项批复和项目可行性研究汇报批复，中央单位建设项目还需提交市建委《计划设计项目计划通知书》，属于危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书，属于经济适用住房项目需提交经济适用住房立项批复。计划行政主管部门核发《建设用地计划许可证》及附图、《审定设计方案通知书》及附图，建设用地范围内有中央产、军产、宗教产、文物需提交相关用地协议；和《建设用地计划许可证》附图相同百分比尺地形图3份（蓝图）；建设项目资金起源证实；建设单位工商营业执照和企业开发资质同意证书。2、主管部门现场勘察交表：用地单位将《城镇建设用地同意书申请审批表》返回行政主管部门。勘察：用地单位率领行政主管部门工作人员到用地现场实地勘察，查明土地情况。3、划拨用地申请审核、报批依据《土地管理条例》，国有土地使用权划拨应该坚持以项目带土地标准，且必需符合土地利用总体计划、城市计划和土地利用年度计划。国有土地使用权划拨用于非农业建设：县级（含县级市）人民政府１公顷以下，地级市人民政府２公顷以下。超出限额，报省人民政府同意。行政主管部门进行划拨用地申请审查时，用地单位须提交以下各项文件、资料：划拨国有建设用地申请书，填写《××市城镇建设用地同意书申请审批表》；计划行政主管部门核发立项批复和项目可行性研究汇报批复，中央单位建设项目还需提交市建委《计划设计项目计划通知书》；属于危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书；属于经济适用住房项目需提交经济适用住房立项批复；计划行政主管部门核发《建设用地计划许可证》及附图、《审定设计方案通知书》及附图；建设用地范围内有中央产、军产、宗教产、文物需提交相关用地协议；和《建设用地计划许可证》附图相同百分比尺地形图3份（蓝图）；建设项目资金起源证实；建设单位工商营业执照和企业开发资质同意证书。4、取得划拨用地同意划拨用地申请同意：行政主管部门代人民政府拟文批复同意用地单位用地，并核发《城镇建设用地同意书》及拨地红线图。划拨用地申请立案：区、县国土房管局核发《城镇建设用地同意书》后15日内，应将区、县政府划拨城镇建设用地批复、《城镇建设用地同意书附件》及拨地红线图各一份，报送市国土房管局立案。办理划拨用地同意手续时，用地单位需准备以下各项文件、资料：交纳税费证实；区、县政府划拨建设用地批复；××市城镇建设用地同意书及附件、拨地红线图。第三章相关税费1、地价款（土地出让金）地价=土地取得费+土地开发费+利息+土地增值收益，其中土地取得费包含征地费即三项赔偿费（土地赔偿费、安置补助费、青苗和附着物赔偿费）；各类税费（耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、和地级城市收取新菜地开发建设基金）；新增建设用地有偿使用。依据《土地管理条例》，土地使用权受让人协议生效之日起10日内支付土地使用权出让金、余额应该在90日内付清。逾期未付清出让金，从逾期之日起每日加收未付部分１‰违约金，逾期达90日仍未付清，土地行政主管部门有权解除协议，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附着物，并能够请求赔偿。2、土地使用费这里土地有偿使用费关键指是新增建设用地土地有偿使用费。依据国家财政部、国土资源部、中国人民银行《相关天调整新增建设用地土地有偿使用费用政策等问题通知》。3、外商投资企业土地使用费财政部指出外商投资企业缴纳场地使用费或支付土地出让金，全部作为土地资源取得成本进行财务处理，同时应该依法缴纳城镇土地使用税。外商投资企业依法同意使用土地，须和国土和房屋管理部门签定用地协议，协议中确定应纳费额。4、防洪工程建设维护管理费防洪工程建设维护管理费根据以下各项标准收取：对征用土地、土地使用权出让单位和个人，以建设用地计划许可证确定土地面积，按每平方米20元标准征收。对在划拨国有土地上进行项目建设单位和个人，以建设用地同意书确定土地面积，按每平方米20元标准征收。对使用土地从事非农业生产单位和个人，以实际占地面积，按每平方米每十二个月2元标准征收。5、土地闲置费根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处理措施》(国土资源部第5号)和《国务院办公厅转发建设部等部门相关调整住房供给结构稳定住房价格意见知》(国办发〔〕37号)相关闲置土地处理要求，加紧处理利用闲置土地。土地闲置费标准上按出让或划拨土地价款百分之二十征收。6、土地权属调查、地籍测绘费7、城镇土地使用税依据《中国城镇土地使用税暂行条例》标准收取。经省人民政府同意，经济落后市、县、自治县土地使用税使用税额标准可合适降低，但最低额不得超出以上最低税额30%。8、地价评定费依据国家计委国家土地局《相关土地价格评定收费标准通知》（计价格〔1994〕号）要求，通常宗地评定采取差额定率累进计费，按通常宗地地价评定收费标准”实施。通常宗地评定收费标准为最高限标准。9、出让土地预订金依据《土地管理条例》，受让人应从土地使用权出让协议生效之日起10天内缴纳地价款总额10％作为定金，其它在90天内付清，所付定金可抵充地价款。10、征地管理费11、土地赔偿费和安置补助费土地赔偿费+安置补助费=征地统十二个月产值省范围内征收农民集体全部土地，均依据《省征地统十二个月产值标准》中《ＸＸ市/县征地统十二个月产值标准表》标准收取。12、青苗及树木赔偿费在省范围内依法征收农民集体全部土地包含青苗及地上附着物赔偿，均按《征地青苗及地上附着物赔偿标准》实施。同一地块上间种或套种其它种类作物，其套种或间种青苗赔偿标准由市、县土地行政主管部门实施征地时根据实际情况和产权人协商确定。《征地青苗及地上附着物赔偿标准》中青苗不包含花卉、景观苗木、名贵树木、特大树木等特殊苗木。包含特殊苗木赔偿，应委托有相关资质估价机构评定确定其赔偿标准，取得产权人同意也能够根据议价方法确定其赔偿标准。13、地上物赔偿费依据《征地青苗及地上附着物赔偿标准》要求，地上附着物赔偿标准由各市、县政府根据各类建筑物、构筑物市场重置价格制订并公布实施。包含赔偿被征收土地上电力、通讯、水利、交通等设施，应委托有相关资质估价机构评定确定其赔偿标准。14、新菜田开发建设基金新菜地开发建设基金是指国家征用城市郊区菜地时，有用地单位支付，用于开发新菜地费用。15、耕地占用税国有农场（含县、市、自治县管农、林、牧、茶、渔、盐场）适用税额按所在县、市、自治县税额标准实施。16、耕地开垦费区域原因修正系数：其中在集体土地征用时拆迁安置各项费用：1、房屋拆迁赔偿费货币赔偿金额，依据被征收房屋区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等原因，以房地产市场评定价格确定。被征收房屋房地产市场评定价格由含有对应资质房地产价格评定机构，根据房地产估价规范和相关要求确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产市场交易价格。2、迁居补助费依据《城市房屋拆迁管理条例》，被拆除房屋使用人因拆迁而搬迁，由拆迁人按被拆除房屋建筑面积每平方米不低于5元标准，付给迁居补助费。3、提前迁居奖励费提前迁居奖励费是指被拆除房屋使用人在要求迁居期限届满前搬迁，拆迁人能够对这部分使用人支付一定提前迁居奖励费。通常由拆迁人自行制订奖励标准。4、临时安置补助费（周转费）临时安置补助费付给时间从被拆迁人交出房屋之日起至拆迁人通知被拆迁人迁入安置用房之日止，超出协议要求时间，从逾期之月起，按原标准200％付给。5、停产停业综合补助费对因征收非住宅房屋造成停产、停业，应该给合适赔偿。依据《城市房屋拆迁管理条例》，因拆迁造成停产停业损失，以拆迁公告公布前十二个月月平均利润额按月给予赔偿。赔偿期限最长不得超出18个月。利润计算以税务部门核准纳税申报为准。拆除被拆迁人商业用房，因拆迁影响不能营业，依据以税收为准营业额给赔偿；赔偿最高限额每个月不超出停业前3个月平均月营业额8％。6、房屋拆迁服务费房屋拆迁服务费，由负担拆迁服务单位根据通常不超出房屋拆迁赔偿安置费用15%向拆迁人收取。开发商参与土地一级开发应注意法律问题

1、项目正当性问题

对于土地一级开发商来说，在投资开发土地一级开发项目时，首先需要考虑问题是土地一级开发项目是否正当。因为现在国家对土地一级开发没有法律层面要求，各地要求并不一致，而且各地地方政府操作也比较乱，实践中有些项目标正当性方面存在问题。若项目正当性方面存在瑕疵，将会给开发商带来很大潜在法律风险，所以，开发商应重视项目标正当性问题。开发商可关键从以下多个方面对土地一级开发项目标正当性进行审查：

（1）项目是否符合城市总体计划和土地利用总体计划

实践中，有些地方政府急于进行城市建设，甚至在城市总体计划和土地利用总体计划还没有编制和同意情况下，就委托开发商开始进行土地一级开发，这对于开发商来说风险很大，若未来城市总体计划和土地总体利用计划得不到同意，地方政府又无力偿还开发商已发生开发成本，开发商将面临投入资金无法收回风险。

（2）立项文件正当性

开发商在签署协议之前应认真审核项目立项文件正当性，比如是否经有审批权限政府同意立项、是否存在立项文件内容和实际操作不一致情形，等等。在实践存在着部分须经省级政府同意但只有地方县级政府或经济开发区管委会批文情形，若出现上述情形，开发商须对立项文件进行补充和完善。

（3）其它相关项目文件正当性

开发商还应认真审核其它项目文件正当性，比如控制性计划文件是否已经同意，征地拆迁文件正当性等。另外，开发商为外商投资企业，须注意审查本身是否符合《外商投资产业指导目录》等相关外商投资法律法规要求。

2、签约程序问题

综合分析各地相关土地一级开发要求，大多要求政府要求经过招标方法确定土地一级开发商。但实践中，很多地方政府并未严格遵守招标确定开发商程序，而是直接和开发商签署土地一级开发协议。对于开发商来说，则须注意签约程序正当性，以防上级政府以未经过正当程序而不认可开发商一级开发主体地位。就此问题，即使地方政府已就一级开发事宜和开发商协商一致，开发商也应提议地方政府根据要求经过招标形式签约。当然，因为相关土地一级开发地方要求并非属于法律或行政法规层面，即使不经过招标形式通常也并不会所以造成一级开发协议无效。

3、开发商应把握土地一级开发协议中关键点

开发商签署一份内容完善土地一级开发协议，能够有效防范土地一级开发过程中多种风险，比如拆迁难风险、政策改变风险、土地出让价格风险等。从开发商角度而言，签署土地一级开发协议时应注意把握以下关键点：

（1）约定征地拆迁安置赔偿工作由政府负责负担

对于开发商来说，在现在国情下极难自主完成拆迁安置赔偿工作。在此情况下，开发商应要求在土地一级开发协议中约定征地拆迁安置赔偿工作由政府方面负担，开发商只负责负担相关费用。通常情况下，开发商可采取以下两种方法负担费用：政府包干和据实支出。政府包干，即开发商和政府约定一个包干费用，由政府包干完成征地拆迁安置赔偿工作。据实支出，即开发商依据政府拆迁安置工作进展逐步据实支出费用。开发商可依据项目具体情况决定采取合适费用负担方法。

（2）约定分期分块滚动开发、减轻资金压力

对于开发商来说，土地一级开发占用资金量大、周期长、利润率低，所以，若想减轻资金压力，可在协议中约定采取分期分块滚动开发方法，立即项目范围内土地，依据计划情况分割成不一样区域地块，根据优先次序分期前后投资开发各区域地块，成熟一块、出让一块，出让后收回成本和收益再投入下一区域地块，这么滚动开发可有效减轻资金压力，同时也可降低投资风险。

（3）约定政策改变时由政府负担责任

政策改变风险对开发商来说是不可预知风险，比如国家或上级政府对项目计划作出重大调整或被撤。对于该等风险，开发商可在协议中约定由政府负担政策改变风险。但须注意是，在约定土地出让收益分成方法时，若项目重大调整或被撤时尚无土地出让收入，则存在开发商投资回报落空风险，在此情况下，须明确约定政策改变时开发商收回资金和收益方法。

（4）约定土地开发成本组成

土地开发成本是土地一级开发协议关键条款之一，开发商签订协议时必需明确约定。通常情况下，开发商应将就土地一级开发项目支出全部费用均计入土地开发成本。但须注意是，开发商计入成本最终须经政府审核确定，若开发商某项支出政府审核后不认可，且也未在协议中列明，开发商将不得不自行负担该等费用。同时，在协议中列明土地开发成本有利于开发商预估和控制项目投资总额，也可使开发商有理由