房地产市场报告 -2024年第一季度西安房地产市场回顾与展望

2024年第一季度西安写字楼市场录得两个乙级写字楼新增入市，带来5.7万平方米的新增供应，推动市场总量上升至705.4万平方米。新增项目分别是位于高新二期的迈瑞国际及位于南二环及小寨板块的英发金融中心。其中，迈瑞国际早在去年初就已经完成建设，因其整栋出租的租赁策略，故在季内被西安本地第三方办公运营机构整栋吸纳后计入新增供应。在新入市项目租赁情况较好及需求持续复苏的影响下，季内，西安写字楼市场净吸纳量环比上升28.9%，至8.5万平方米，较去年同期亦上升48%。市场空置率仍处下行通道，下降0.6个百分点，至28.8%。租金方面，一季度整体市场情绪仍相对保守，虽多数业主仍倾向选择以特惠房源或延长免租期等方式吸引租户，但优质写字楼的业主对市场仍持谨慎态度，在未出现大面积退租的情况下租金预期维持稳定，故市场租金虽仍持续下行，但降幅维稳，环比下降0.9%，与上季度持平。市场需求持续回暖，金融行业再次主导市场需求。本季度市场新增需求主要来自金融业（27.6%）、房地产建筑（24.6%）及科技互联网（14.1%）。季内来自银行类金融企业的续租扩租及同区域内升级需求强劲，占比超过15%，推动金融行业新增需求两年后重回主导地位。房地产建筑业新增需求则仍由建筑工程类企业的升级办公需求为主导。2023年西安市665个重点项目完成投资5,300亿元以上，同时全市建筑业总产值比上年增长9.6%，资质以上总专包建筑业企业数增长12.4%。西安建筑业的市场活力和企业实力的不断提升持续衍生的办公需求，推动房地产建筑类企业的新增需求极具韧性。科技互联网类企业的新租需求则以软件系统开发类租户为主，其中互联网广告、物联网类企业的升级换租需求抢交易类型层面，一季度，升级及扩租需求为甲级写字楼市场的主要交易类型，占比超六成。传统金融产业的优势叠加写字楼租户结构调整窗口期，由此带动了银行、证券机构升级扩租需求的释放。同时随着租户租金敏感度持续提高，以成本为导向的甲级楼宇间置换降级搬迁趋势延续，季内此类型需求占比达17.7%，同比增加8.6个百分点。其中包括从第三方办公运营商中搬至同项目，由价格较高项目搬至低价项目及同项目内缩租搬迁的多宗大面积案例。未来三季度，西安写字楼市场仍将迎来41.9万平方米的新增供应，其中超过93%为甲级楼宇。需求来看，虽整体市场需求有所回暖，但随着大面积租户租约陆续到期，不少优质项目在年内仍将面临较大租赁压力，年内写字楼市场吸纳仍面临挑战。2024年第一季度，西安零售物业市场无新项目交付。文旅“出圈”释放消费热力，零售市场温和回升。整个春节假期，西安旅游订单同比增长64%，景区门票订单同比增长超八成。同时，西安成为国内城市入境游主要目的地TOP1，入境游订单量同比增长超4倍。同时重点监测的49家商贸流通企业春节期间共实现销售额同比增长13.8%，其中商品零售额同比增长13.8%；餐饮收入同比增长13.3%。一季度，全市空置率环比微降0.3个百分点，稳定在10.2%，净吸纳量为1.7万平方米。租金降幅持续收窄，环比下降0.3%至250.2元每平方米。需求方面，餐饮品牌需求仍领跑新增需求占比，占比39.4%。主要新增需求仍来自本地餐饮连锁品牌的积极扩店。其中如长安大排档、奔跑吧陕菜、朝花里青花椒鱼及兰湘子等品牌均在不同片区的购物中心内开出多家门店。同时，咖啡茶饮类品牌表现依旧抢眼，除Manner、MStand等咖啡品牌持续扩张外，如BlueglassYogurt、蓝熊鲜奶、可言可颂、onebagel等新式茶饮甜品品牌纷纷开始布局西安，季内开出城市首店。体验类新增需求季内表现抢眼，仅次于餐饮需求占比32.1%。部分零售项目在较大的空置压力下仍倾向引入如儿童体能中心、KTV、健身中心等需求面积较大的娱乐健身业态品牌，推高业态占比。服饰类品牌需求持续疲软，季内新增需求占比19.5%。细分需求表现持续分化，随着外资快时尚品牌开店策略的调整，快时尚品牌闭店潮仍在持续。季内录得快时尚品牌ZARA再关一店。而美妆类品牌仍延续去年的活跃态势，除美妆集合店WOWcolor、Sevenshow等品牌持续拓店外，TheGinza、Carita等美妆品牌及香氛品牌闻献DOCUMENTS均在季内开出城市首店。同时，存量物业提质改造仍在持续。季内录得多个购物中心、百货项目开启新一轮大规模的调改，通过内部结构改造、业态调整等方式进行局部或全盘改造。如曲江银泰A馆将首层的四分之三及四层餐饮层关闭进行大规模调改；荣民龙首广场将负一层原地铁商业部分整体改造后接入商场主体；原骡马市民生百货依托钟楼商圈⽂旅资源在⾸层打造市井⽂娱餐饮⽂化街区钟楼景云坊，引⼊歌舞演绎、特色⼩吃等业态以“美⻝+旅游+⽂化”的多元业态融合，带来具有⼈⽂特色的长安市井游娱体验。未来三季度，西安将迎来近44.4万⽅的新增供应，其中不乏如西安万象城及宜家荟聚等重量级项目的⼊市。同时，西安零售市场将在年内度迎来更多形态独特的零售项目，如⽂旅体融合项目体育之窗NMC中⼼及主打“体育➕商业”的星璇⼴场等优质项目的⼊市进⼀步推动创新业态和场景的发展⽀撑消费市场加速回暖，西安零售物业市场有望迎来新的发展机遇。2024年第—季度，西安大宗交易市场共录得3笔大宗成交，已知交易额达13.6亿元。成交交易标的为—宗酒店、—宗商