土地利用规划作业

（以江阴市工业土地资源及运用为例）土地是宝贵的不可再生资源，是人类赖以生存和发展的重要物质基础和生产资料，土地资源的有限性和稀缺性与人类社会经济发展对土地规定的无限性构成了一对矛盾，如何合理用地、节约用地，切实提高土地运用集约化水平，在当前国家土地政策偏紧的情况下有着极其重要的现实意义。近年来，随着园区建设的大力推动和招商力度的不断加大，我市工业经济增长对土地资源的需求越来越大，依赖日益显现，工业用地供求矛盾日益突出。为进一步贯彻科学发展观，加强政府对宏观经济的调控力度，促进我市产业结构的优化升级，为制定科学的发展规划提供决策依据，我局于前阶段对全市规模以上工业公司土地资源运用状况开展了一次专项调查，现对调查资料分析如下：

一、我市工业公司土地资源运用现状

2023年上半年，全市855家规模以上工业公司用地面积4422万平方M，折合约6.63万亩，房屋建筑面积1709.34万平方M，单位面积上的房屋建筑密度为38.66%，单个公司平均用地面积5.17万平方M，折合约77.58亩。从乡镇情况看，单位面积房屋建筑密度高于全市平均水平的乡镇有3个，分别为：周庄镇（66.9%）、新桥镇（56.58%）、华士镇（44.86%），单个公司用地面积小于全市平均水平的乡镇有10个。从公司情况看，单位面积房屋建筑密度高于全市平均水平的公司有241个，占所有规模公司的28.19%。

从行业结构看，在被调查的33个行业分类中，有21个行业的单个公司占地面积小于全市平均水平，占63.64%。我市规模工业公司用地最大的5个行业是：纺织业占20.98%；黑色金属冶炼及压延加工业占14.25%；通用设备制造业占11.66%；塑料制品业占10.38%；化学原料及化学制品制造业占5.75%。这5个行业用地面积达2800.53万平方M，占全市规模工业公司用地总量的63.32%。单个公司用地面积最大的5个行业是：电力热力生产供应业、通信设备计算机及其他电子设备制造业、交通运送设备制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、水的生产和供应业。

二、我市工业公司土地运用效率分析

为全面反映我市规模以上工业公司土地运用效率，我们选取了单位面积土地上的工业总产值、利税、出口交货值、资产总额、从业人员等5个指标来进行分析，说明我市规模工业公司单位面积土地的产出能力、投资密度和就业密度。

（一）单位面积土地产出的工业总产值

2023年上半年，全市单位面积土地产出的工业总产值为1650元/平方M。从乡镇情况看，高于全市平均水平的乡镇有8个，前5名为：新桥镇、澄江镇、华士镇、申港镇、霞客镇；从公司情况看，高于全市平均水平的公司有西城钢铁、华西集团、三房巷、海澜集团、阳光集团等342个，占所有规模公司的40%。从行业结构看，在33个行业分类中有10个行业超过全市平均水平，占30.3%。位居前5名的行业是：石油加工及炼焦业、仪器仪表及文化办公用机械制造业、有色金属冶炼及压延加工业、化学纤维制造业、黑色金属冶炼及压延加工业。

（二）单位面积土地产出的利税

2023年上半年，全市单位面积土地产出的利税为133元/平方M，略高于无锡市平均水平。从乡镇情况看，高于全市平均水平的乡镇有4个，分别为：新桥镇、澄江镇、南闸镇、利港镇；从公司情况看，高于全市平均水平的公司有利港电力、西城钢铁、澄星磷、海澜集团、阳光集团等207个，占所有规模公司的24.21%。

从行业结构看，在33个行业分类中有11个行业超过全市平均水平，占33.3%。位居前5名的行业是：仪器仪表及文化办公用机械制造业、电力热力的生产和供应业、石油加工及炼焦业、印刷业和记录媒介的复制、化学原料及化学制品制造业。

（三）单位面积土地产出的出口交货值

2023年上半年，全市单位面积土地产出的出口交货值为223元/平方M。从乡镇情况看，高于全市平均水平的乡镇有7个，前5名为：澄江镇、祝塘镇、顾山镇、璜土镇、新桥镇；从公司情况看，高于全市平均水平的公司有红星集团、扬子江船厂、阳光集团、澄西船厂、三房巷等213个，占所有规模公司的24.91%。

从行业结构看，在33个行业分类中有11个行业超过全市平均水平，占33.3%。位居前5名的行业是：皮革毛皮羽毛（绒）及其制品业、纺织服装鞋帽制造业、化学原料及化品制造业、纺织业、交通运送设备制造业。

（四）单位面积土地的投资密度

根据江苏区域经济发展的实际状况，我省明确了苏南地区开发区新开工工程的投资密度不低于250万元/亩。本次调查中，我们计算出全市现有规模工业公司单位面积的资产总额为169万元/亩。从乡镇情况看，高于全市平均水平的乡镇有5个，分别为：新桥镇、南闸镇、澄江镇、璜土镇、华士镇；从公司情况看，高于全市平均水平的公司有模塑集团、海澜集团、阳光集团、利港电力、西城钢铁等240个，占所有规模公司的28.07%。

从行业结构看，在33个行业分类中有13个行业超过全市平均水平，占39.39%。投资密度超过200万元/亩的行业有9个，分别是：水的生产和供应业、仪器仪表及文化办公用品制造业、电力热力的生产和供应业、石油加工炼焦业、造纸及纸制品业、有色金属冶炼及压延加工业、化学原料及化学制品制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、金属制品业。其中，水的生产和供应业、仪器仪表及文化办公用制造业、电力热力的生产和供应业等3个行业的投资密度超过了250万元/亩。

（五）单位面积土地的就业密度

本次调查中，我们计算出全市现有规模工业公司单位面积的就业密度为4.25人/亩。从乡镇情况看，高于全市平均水平的乡镇有13个，前5名为:祝塘镇、云亭镇、霞客镇、顾山镇、新桥镇；从公司情况看，高于全市平均水平的公司有578个，占所有规模公司的67.60%。

从行业结构看，在33个行业分类中有15个行业超过全市平均水平，占45.45%。位居前5名的行业是：工艺品及其他制造业、仪器仪表及文化办公用品制造业、木材加工及木竹藤棕草制品业、纺织服装鞋帽制造业、文教体育用品制造业。

三、问题思考及建议

从目前我市规模工业土地运用和产出情况分析：一是说明我市大部分规模工业公司目前的工业用土地运用率还不是很高，同时也说明土地存量比其他市（区）工业公司足，也有潜力可挖。二是工业用土地产出效率偏低，提高经济密度尚有余地。三是投资密度较低，同现在规定的新办工程250万元/亩比较差距较大。这必须引起我们的关注，特别是在国家继续对土地实行严控、严管的大背景下，更值得我们去研究如何集约用地、节约用地，充足提高土地运用率和产出率。以下提出几点不成熟的建议：

1、盘活存量，挖掘潜力，进一步提高工业用地运用率。目前，我市规模工业公司平均占地面积相对于无锡各市（区），其比较明显的特性之一是“公司面积大，建筑密度低”。这项指标尽管是“逆指标”，但从另一角度看，则说明了我市工业公司有着比较大的土地资源潜力，盘活土地资源存量大有文章可做。因此，我们认为，一方面应当进一步摸清现有工业公司土地存量家底，鼓励老公司加大投资密度，一方面在现有土地上用足存量；另一方面采用土地置换、调整布局等办法，对一些占地大、密度低、产出少的公司作出适当调整，进一步提高土地运用率。

2、注重技改，提高水平，充足发挥公司的潜在能量。从被调查的855家工业规模公司的情况分析，其中有不少是从乡镇公司大发展过程中逐步壮大发展成规模公司，这些公司大部分都形成了一定规模，有比较成熟的市场产品和竞争能力；同时也有不少公司存在着产品结构、技术装备、产出效率等方面的问题。我们应当鼓励这些公司在技术改造、调整结构等方面做文章，通过不断的技术改造，提高竞争能力，提高产出效率，改变新上工程就必须重新新增土地的单一扩能途径。

3、合理规划，严格管理，着力提高土地集约化水平。市委、市政府提出了一系列集约土地资源、加强土地管理的举措，对我市新一轮经济发展有着十分重要的指导意义。我们应当在十分注重制定和实行集约化发展新规划、规范用地管理、严把投入产出关的同时，同样应当对现有工业公司加快发展、加强指导。既要对新增工程、新增投入、新办公司有严格的“准入门槛”，也要对老公司的投资密度、产出效率进行调控，也应当出台一些量化的参照标准。

4、增产增效，增强密度，着力提高经济运营质量。从记录数据可以看出：目前我市规模工业公司经济密度明显低于无锡全市平均水平，并且公司之间、行业之间的不平衡性比较突出，不少公司和行业的总体产出水平偏低，产业层次不高，经济运营质量有待于进一步提高。因此，我们在注重加大投资力度、哺育公司增长后劲的同时，更应当注重激发公司内生增长因素，鼓励公司以效益为核心，提高投入产出比，着力提高经济运营质量。

我市的土地资源十分匮乏，土地资源的局限性无疑会给社会经济的发展带来严重的制约；而运用效率不高，不注重集约经营开发、节约用地，同样是资源浪费的表现。因此，我们必须根据江阴的实际情况，切实制定集约化发展规划，合理布置，规范用地，加强管理，要贯彻科学发展观，转变经济增长方式，调整产业结构，提高产业层次，只有这样才干保持经济社会的可连续发展，统筹协调发展。我们要在市委、市政府的领导下，按照市委王伟成书记在全市园区工作会议上提出的“一个坚定不移，三个加速推动，五个着力提高”，扎扎实实抓好各项工作，使我市经济和社会事业发展再上新的台阶。

上述分析仅是对我市规模公司土地运用及产出效率的简要分析，有一定的局限性，仅供领导参考，如有不妥，请指正。实习1：请有关人员介绍本县（或本乡镇或本村）土地运用规划情况，做好记录。（以徐州市市区土地规划为例）城市市区土地运用规划是土地运用总体规划的重要组成部分，它是科学调控和引导结构布局，策划城市土地优化运用，拟定产业配置，保护生态环境，协调城乡人口与用地总量结构平衡以及拟定城市用地规模的专项规划。城市总体规划、村庄和集镇规划应与土地运用总体规划相衔接，以达成综合部署各项建设，促进经济、社会、环境效益的统一，以适应经济与社会发展的需要。近几年来，随着国民经济的快速发展，工业化、城市化进程加快，我市市区建设规模不断扩展，城市面貌明显改观，各项基础设施进一步得到完善，对本市的经济建设文化发展发挥着巨大作用。但在土地运用上，节约和合理运用土地的观念淡薄，更多地注重满足建设用地的需求，缺少有效控制。根据中央（1997）11号文献精神和《中华人民共和国土地管理法》关于“城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地运用总体规划拟定的城市和村庄、集镇建设用地规模”的规定以及上级规定，我市认真地开展了市区土地运用规划的编制工作，这对于有效调控市区建设用地规模，合理运用土地，扭转非农业建设用地快速增长和耕地大量减少的失衡趋势，促进市区经济的全面协调发展，实现可连续发展战略，具有重要意义。一、规划范围规划范围涉及鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区，贾汪区因其远离主城，相对独立，故不在本次规划范围。二、规划编制的依据1、《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的告知》（中发[1997]11号）。2、《中华人民共和国土地管理法》。3、《国务院关于加强城市规划工作的告知》（国发[1996]18号）4、《徐州市国民经济和社会发展“九五”计划与2023年远景目的》。5、《徐州市土地运用总体规划（1997-2023年）》。6、《徐州城市总体规划（1995-2023年）》。三、规划编制的指导思想和原则1、指导思想本次规划编制依据中央（97）11号文献、国发（96）18号文献、国家及省有关法律、法规和《徐州市国民经济和社会发展“九五”计划与2023年远景目的》，坚持从本市实际情况出发，进一步贯彻贯彻“十分爱惜和合理运用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，严格控制非农业建设用地，合理调控城市建设用地规模，统筹安排各业用地，有计划地定量供应土地，努力实现土地运用方式的主线转变，促进土地资源的优化配置和集约运用，保证实现耕地总量目的，保障我市国民经济连续、快速、健康发展。2、原则（1）在供应引导和制约需求的前提下，坚持统筹兼顾，合理安排的原则。按照“控制总量、盘活存量、集约运用”的方针和省市下达的建设占用耕地控制指标，严格控制城市建设用地规模，最大限度的盘活存量土地，提高土地运用率。（2）坚持占用耕地与开发复垦挂钩原则。根据占用耕地数量，充足挖掘土地后备资源，进行土地开发、复垦、整理，有效补充耕地。（3）兼顾社会效益、经济效益和生态环境效益，坚持局部利益服从全局利益，眼前利益服从长远利益原则。（4）在保证耕地总量和市区建设用地规模不突破土地运用总体规划的前提下，合理调整土地运用结构，更好地与城市总体规划相衔接，使土地运用规划更加切实可行。四、规划期限2023-2023年五、土地运用现状分析1、土地运用现状据1996年10月31日土地详查成果，市区（不含贾汪区，以后所提市区均不含贾汪区）土地总面积248.8平方公里（37.32万亩）。其中耕地7100公顷（10.65万亩），占土地总面积的28.54%；居民点及工矿用地9820公顷（14.73万亩），占土地总面积的39.47%；交通用地2193公顷（3.29万亩），占土地总面积的8.82%；水域2753公顷（4.13万亩），占土地总面积的11%；未运用土地827公顷（1.24万亩），占3.3%；林地1607公顷（2.41万亩），占6.46%；园地580公顷（0.87万亩），占土地总面积的2.33%。2、土地运用特点：（1）土地资源构成以建设为主，如市区建设用地占土地总面积的48.29%，近一半土地为建设用地，说明市区土地运用中建设强度大。（2）建设用地增长速度快，耕地加速递减，导致耕地紧张。因城市建设和乡镇建设速度的加快，城乡建设用地呈快速上升势头，据我市非农业建设用地清查结果，市区1991-1992年非农业建设用地204公顷（0.3万亩），其中占用耕地110公顷（0.17万亩）；1993-1994年非农业建设用地306公顷（0.46万亩），其中占用耕地204公顷（0.3万亩）；1995-1996年非农业建设用地576公顷（0.86万亩），其中中用耕地322公顷（0.48万亩）。（3）土地后备资源具有一定潜力。市区重要是城乡结合部有荒废地、废弃窑场、废水坑、空闲地、煤矿塌陷地等可以开发运用，据初步调查约有1967公顷（2.95万亩）。3、土地运用中存在的重要问题（1）耕地递减，人口不断增长，人地矛盾日趋锋利。近几年来，随着经济的发展，开发区的建设，城市建设速度加快，同时使耕地递减显著加快。（2）土地运用缺少总体规划，宏观调控不得力，注重增量土地的发展，忽视存量土地的挖潜，城市规模不断扩展，用地不尽合理，各业用地矛盾突出，重要表现为非农业建设用地与农业用地矛盾，特别是城乡结合部，乡村公司用地明显过大，存在滥用和浪费土地现象。（3）非农业建设用地土地运用率低，部分城市工矿公司和乡村公司占地大，闲置较多，土地运用率和产出率都很低；一些农村村庄布局散乱，宅基地超标，居民点内部空闲地较多。（4）城市核心地区用地水平偏低。成都市用地结构中，一是军事用地多，二是铁路用地多，三是煤矿等驻徐单位用地多，客观上减少了城市自身建设用地的比例。（5）环境质量恶化，土地生产功能削弱，由于本市许多工业“三废”未能达标排放，水土污染严重，同时由于重用轻养，土地的综合生产能力有待进一步提高。六、国民经济和社会民展“十五”计划及2023年远景目的根据徐州市国民经济和社会发展“九五”计划及2023年远景目的纲要，到2023年，徐州市将努力建设成为我国重要的现代化交通枢纽，陇海兰新经济带东部的商贸都会，区域性的中心城市和城乡经济繁荣、科技教育发达、人民生活富裕、生态环境良好、社会文明进步的现代化大城市。1、经济总量和综合实力跃居全国发达地区行列，到2023年，全市国内生产总值要达成3500亿元，人均国内生产总值达成3.7万元，跨入经济发达、实力雄厚和市场竞争力较强的发达地区。2、市区人口自然增长率控制在7‰、机械增长率在20‰以内，2023年市区人口不超过120万人，到2023年，市区人口不超过155万人。3、产业结构基本实现高度化。三次产业的比例调整为5：50：45，形成以“三高”农业为主体的产业化农业结构，以高新技术为导向，规模经济为支柱的现代化工业结构，建立起服务高效、功能完善的高层次第三产业体系。4、市区建成现代化大都市，并以此为中心，建成市镇结构协调，布局合理的市域城乡体系。充足发挥中心城市的多功能作用，按照“高标准、现代化、多功能、强辐射”的规定，大力发展第三产业，提高基础设施水平，高标准建成金山桥，九里山经济开发区，合理拓展城市建设空间，培植起吞吐能力较强的市场体系和辐射能力较强的中心城市服务功能，使之成为区域性的商贸、金融和信息中心。七、土地运用规划1、土地运用总体规划控制指标根据省计经（1998）56号、徐计规（1998）58号文献，为实现全市耕地总量动态平衡，从严控制建设占用耕地，充足挖掘存量土地潜力，保障必需的经济建设用地，综合考虑市区经济发展水平和人口、耕地拥有量以及土地资源的开发运用的实际情况，到2023年，省、市下达我市市区（不涉及贾汪区）土地运用总体规划控制指标为建设占用耕地1600公顷（2.4万亩）。为保证市区的经济发展，控制人均100m2的建设用地指标，拟复垦采煤塌陷国有土地1533公顷（2.3万亩），其中提供城市建设用地3500公顷（5.25万亩），补充耕地267公顷（0.4万亩）。2、土地运用目的根据徐州市国民经济和社会发展“九五”计划和2023年远景目的、省市下达的土地运用总体规划控制指标、徐州市城市总体规划，到2023年，市区的土地运用目的为：（1）保证市区耕地总量控制在5766.7公顷（8.65万亩）；（2）市区建设用地规模控制在155平方公里；（3）开发复垦土地后备资源1967公顷（2.95万亩），增长耕地267公顷（0.4万亩）。3、土地运用方针（1）切实保护耕地，保护城市蔬菜、副食品基地。（2）在严格控制市区建设用地总量的前提下，合理调整土地运用结构，保障必要的城市建设，保证重点建设工程。（3）结合市情，切实有效地开展土地复垦、开发、整理工作，为农业生产和城市建设服务。（4）充足挖掘和运用城乡存量土地，提高土地运用率和产出率。4、土地运用结构调整按照《徐州市土地运用总体规划（1997-2023）》的重要控制指标，结合城市发展规划，到2023年市区土地运用结构调整如下：1、耕地由于市区的建设发展，市区建设用地规模扩大，2023年比1996年市区耕地面积将净减少1333.3公顷（2万亩），2023年耕地面积为5766.7公顷（8.65万亩），占市区土地总面积的23.18%。2、居民点及工矿用地

1996年市区居民点及工矿用地为9820公顷（14.73万亩），随着市区人口的增长，建成区面积将有所扩大，规划2023年市区居民点及工矿用地将达成13100公顷（19.65万亩），占市区土地总面积的52.65%，比1996年增长3280公顷（4万亩）。其中建设占用耕地1553公顷（2.33万亩），非耕地1729公顷（2.59万亩）。3、交通用地为提高城市现代化水平，提高城市运转率，改善投资环境，交通用地规模有所扩大，2023年将达成2413公顷（3.62万亩），占市区土地总面积的9.7%，比1996年增长218公顷（0.33万亩）。其中建设占用耕地47公顷（0.07万亩），非耕地171公顷（0.26万亩）。详见表--市区土地运用结构调整规划表5、市区建设用地规划

（1）市区人口预测

人口规划是市区发展的重要参数，是拟定市区建设用地规模的重要依据，因此市区人口预测对市区土地运用规划具有十分重要的意义。而预测自身一项较为复杂的工作，受到诸多因素的影响和制约，具有一定的波动性。在册人口按照徐州市国民经济和社会发展“九五”计划和2023年远景目的纲要，人口自然增长率取7‰；按计生委1978年1994年数年平均机械增长率计算，人口机械增长率取值20‰。1996年市区（不含贾汪区）总人口98.82万人，其中非农业人口84.59万人，农业人口14.23万人。2023年：自然增长数98.82×[（1+7‰）4-1]=2.79万人机械增长数98.82×[（1+20‰）4-1]=8.15万人2023年在册人口=98.82+2.79+8.15=109.76万人2023年：自然增长数98.82×[（1+7‰）14-1]=10.14万人机械增长数98.82×[（1+20‰）14-1]=31.57万人2023年在册人口=98.82+10.14+31.57=140.53万人②不在册常住人口根据公安部门，我市现状不在册常住人口约占市区人口的5%左右，实际数字较记录数字还要大得多，由于徐州市的地位和所承担的职能分析，此后不在册常住人口仍会较大增长，故采用不在册常住人口占市区人口的10%进行预测。2023年不在册常住人口=109.76×10%=10.98万人2023年不在册常住人口=140.53×10%=14.05万人③人口规模2023年市区人口规模=109.76+10.98=120.74万人，规划取值120万人2023年市区人口规模=140.53+14.05=154.58万人，规划取值155万人（2）市区建设用地规划按照“高标准、现代化、多功能、强辐射”的规定，以及徐州市所处的区域地位和承担的职能，根据经济发展水平、历年市区人口和市区建设规模的扩展速度、市区建设发展所需投资和我市的土地资源状况，规划到2023年市区人口规模120万人，市区建设用地规模为130平方公里，其中将建设占用耕地480公顷（0.72万亩)，占用非耕地520公顷（0.78万亩），到2023市区人口规模155万，人均建设用地100平方M，市区建设用地总规模为155平方公里。共计占用耕地1600公顷（2.4万亩），占用非耕地1900公顷（2.85万亩）。市区建设发展的重点是：发展城市建设用地，压缩农村及其它建设用地，保证第三产业用地，支持第二产业上规模、上水平，适当提高现有居住水平，提高道路广场用地指标，保护较高绿地指标，保证历史古迹和旅游景点的工程开发。居住用地本市中心区和老城区居住密度大，生活条件较差，本次规划进行用地的优化组合，对中心区居住用地进行控制，逐步疏散居住人口，改善生产居住设施和条件，提高居住质量，重点安排西苑、坝山、杨庄、九里山机场、金山桥、万寨、拾屯、七里沟、桃园、罗王庄等生活区，规划到2023年将占用耕地151公顷（2265亩），占用非耕地120公顷（1800亩），2023-2023年将占用耕地351公顷（5265亩），占用非耕地315公顷（4725亩）。公共设施公地规划将中心区建成城市核心和区域的服务中心，因而公共设施需进一步加强，要建设区域性的，集政治、文化、科教、行政、金融、商贸、信息于一体的中心服务体系。到2023年将占用耕地42公顷（630亩），占用非耕地88公顷（1320亩），2023-2023年将占用耕地124公顷（1860亩），占用非耕地217公顷（3255亩）。工业用地规划将中心区内原有的污染工厂及有碍中心城市建设的工厂公司原则上逐步搬迁到中心区以外，在二环路以外安排工业区。重要有：下淀、金山桥经济技术开发区、九里山经济技术开发区、万寨、朱庄轻化工业区、矿山路机械工业区、乔家湖机械工业区、七里沟轻工业区。规划到2023年将占用耕地140公顷（2100亩），占用非耕地120公顷（1800亩），2023-2023年将占用耕地329公顷（4935亩），占用非耕地350公顷（5250亩）。道路广场用地

随着城市的发展，道路广场将有较大的增长，规划到2023年道路广场将占用耕地43公顷（645亩），占用非耕地79公顷（1185亩），2023-2023年将占用非地84公顷（1260亩），占用非耕地190公顷（2850亩）市政公用设施用地规划到2023年市政公用设施将占用耕地11公顷（165亩），占用非耕地11公顷（165亩），2023-2023年将占用耕地25公顷（375亩），占用非耕地27公顷（405亩）。绿地绿地规划以大环境绿化为主导，以一区三片一环二带的城市生态防护网为骨架，以面广量大的城市公园、街头绿带、居住绿地和专用绿地为基础，通过点线面的绿地建设，构成布局合理、层次有序的绿地系统。规划新建的公园有：下淀、合群、兵马俑、子房山、马场湖、九里山、拔剑泉等，重点开发建设云龙风景区。到2023年将占用耕地42公顷（630亩），占用非耕地28公顷（420亩），2023-2023年将占用耕地103公顷（1545亩），占用非耕68公顷（1020亩）。特殊用地规划中根据城市发展的需要对特殊用地进行必要的调整。一部分根据总体安排逐步搬出市区（如九里山机场和杨山坦克训练场），另一部分具有军、地双方服务的，且与城市密切关联的用地，作为第三产业予以调整，因此特殊用地面积和比例均有所减少。（3）市区建设用地供地来源根据省、市下达的土地运用总体规划控制指标，到2023年市区将提供1600公顷（2.4万亩）耕地用于建设发展。1996年市区约有2023公顷（3万亩）采煤塌陷国有土地，到2023年将复垦1533公顷（2.3万亩）左右用于城市。市区将开发复垦未运用土地433公顷（0.65万亩）进行城市建设。提供200公顷（0.3万亩）园地用于城市建设。八、市区建设用地规模与发展时序控制根据徐州市国民经济和社会发展“九五”计划及2023年远景目的纲要以及徐州市土地运用总体规划所拟定的城市和村镇建设用地规模，以建设占用耕地控制指标为依据，全面考虑市区经济发展增长速度、历年市区人口和市区建设规模的扩张速度，市区发展所需投资、盘活存量土地、各类用地平衡等具体情况，对徐州市市区建设用地规模及发展时序进行适当控制。规划到2023年市区建设用地规模为130平方公里，其中城市建设用地94平方公里（14.1万亩）,农村及其他建设用地36平方公里(5.4万亩),将占用耕地480公顷(0.72万亩),占用非耕地520公顷(0.78万亩)到2023年市区建设用地总规模155平方公里,其中城市建设用地125平方公里(18.75万亩),农村及其他建设用地压缩到30平方公里(4.5万亩),共计占用耕地1600公顷(2.4万亩),占用非耕地1900公顷(2.85万亩)。1996年市区城市建设用地为76.6平方公里(11.49万亩),农村及其他建设用地43.5平方公里(6.5万亩),随着城市的发展,建成区不断扩大,到2023年市区范围内将提供1600公顷(2.4万亩)耕地、1533公顷(2.3万亩)采煤塌陷国有土地、433公顷(0.65万亩)未运用土地、200公顷（0.3万亩）园地用于城市建设发展。此外,市区建设用地范围内,城市建设用地将不断扩大,而农村及其他建设用地将缩小,现有农村居民点及建成区以外的独立工矿用地等4353公顷(6.53万亩),由于布局松散,村庄及独立工磁盘占地偏大,空闲地较多,人均建设用地较大,通过统一规划,村庄整理改造,人均建设用地压缩到100m2,可盘活存量土地1353公顷(2.03万亩)用于城市建设。九、存量土地运用规划

我市目前处在城市化的快速发展时期，城市的发展产生了对土地的巨大需求，由于受土地资源缺少的制约，农业用地特别是耕地可提供建设用地的量已非常有限，另一方面，我市城乡建设用地的运用率和产出率还都很低，尚有许多闲置的土地和低效率运用的土地，因而盘活现有的城市存量土地，优化土地资源配置，提高城市土地运用效率和效益，已成为城市可连续发展，促进土地集约运用，保证耕地动态平衡的重要举措。1、存量土地的概念和内涵界定所谓存量土地，广义上讲是泛指城乡建设已占有或使用的土地，狭义上讲是指现有城乡建设用地范围内的闲置未运用土地和运用不充足、不合理、产出低的土地，即具有开发运用潜力的现有城乡建设用地。所要盘活的存量土地重要是指狭义上讲的存量土地。当然土地运用是否充足合理是一个相对概念，它既要受制于土地自身所具有的自然条件和自然特性，还必须与当时本地的社会经济发展水平、土地运用的方式与水平、土地使用的制度与政策、有关土地运用的规划限制等相适应。因此在界定存量土地的内涵时应从以下几个方面考虑：土地运用的强度或限度是否已经达成了由当时的自然条件和社会经济条件与城市规划规定所共同拟定的合理的土地运用限度或强度，即客积率、建筑密度等指标是否合理。土地使用功能是否得以正常发挥，土地运用的产出率如何，以单位土地面积产值、住宅闲置等指标来衡量。土地运用的功能是否匹配，即土地的现实用途与由土地的区位条件、环境规定、土地价值等所共同决定的规划用途是否相符。2、存量土地运用现状（1）存量土地的类型中央97（11）号文献下发后，我市对各类非农业建设用地进行了全面清查，根据清查结果，结合我市城乡地籍调查成果，以及今年进行的市区未运用土地调查情况，初步显示我市市区存量土地重要有以下几种类型：城乡用地中征而未用、圈而未用、开发区中的闲置土地；城市中大量存在的基础设施缺少、危旧房屋多、建筑物层数低、环境质量差的需要进行旧城改造的地区；城市中存在的与土地的区位条件、赋租能力等不相符合的工业用地、特殊用地、行政办公用地等。处在停产、半停产状态、需要兼并重组的工厂占地；积压的商品房，特别是商品住宅用地；普遍占地较多、产值较低的乡镇公司用地；已报废的铁路、公路、机场、矿场、采石场砖瓦窑厂等；布局散乱的农村村庄占地。（2）存量土地的现状特点及重要问题存量土地中旧城区面积较大。虽然十年来我市旧城已经改造了10余平方公里，仍有较大旧城区需要改造，但旧城区人口密度大，建筑密度高，拆迁量大，需要配套的市政公用设施及公共设施多，旧城风貌景点等规划控制规定严，改造投入费用高。城市用地结构及布局不合理，土地资源。没有优化配置，土地运用效益低下。城区中区位条件较好的地段中商贸、金融等服务占地比例小，工业、仓储、特殊用地等低产出用地比例大，面积多。行政划拨土地的数量大，土地运用率不高。行政划拨的土地供应方式未显化地价，缺少合理节约使用土地的利益制约，使得土地实际使用超过需要量。现有许多党政机关、企事业单位在市中心区，面积较大又分散，运用很不充足，且占用了优越的用地位置，需要调整。为发展第三产业大部分临街单位和居民都实行破墙开店，或自营出租，全市缺少统一规范和有效的用途管制，商业门面遍地开花，商业用地处在无序状态，形成不了规模和市场，不利于土地的集约运用，也影响了城市市容、环境卫生和交通，给土地管理、旧城改造、城市管理等导致很大困难。缺少对城市现有存量土地的具体调查和运用状况的科学分析，没有城市土地运用规划和年度计划，城市规划又重视总体规划轻视具体规划，缺少经济发展对存量土地需求量的预测，对存量土地的供应没有从宏观上加以引导和控制，导致存量土地的开发运用缺少科学依据。存量土地的产权界定不清，土地资产价值没有量化，土地市场的收费、动作程序不够规范、职责不明确，导致盘活存量土地缺少基础条件和市场机制。3、存量土地运用规划的指导思想和原则（1）指导思想控制总量，盘活存量，优化城市用地结构与布局，坚持政府垄断土地一级市场，搞活二级市场，努力实现土地运用从粗放型向集约型转变，保证国有土地资产保值增值，促进土地资源的优化配置，合理运用、充足发挥土地资产的最大效益，促进土地经济良性循环，切实有效地保护耕地。（2）原则存量土地必须在土地运用总体规划和城市总体规划的指导下，按规划规定拟定的土地用途和土地运用强度进行开发运用。在存量土地的盘活过程中保证国有土地资产不流失，坚持有偿使用、依法转让、土地登记等制度，坚持政策引导和市场调控。盘活存量土地是一个复杂系统工程，要有计划、有组织、有环节地实行，循序渐进，逐步完善。4、存量土地运用规划根据土地运用总体规划和城市总体规划，根据城市存量土地的表现形式、现状特点及重要问题，存量土地运用规划如下：第一，城市存量土地结合产业结构调整和市区工业疏散的方向，调整运用，优化配置，充足运用城市土地的级差效益盘活存量土地，腾出黄金地带发展以商贸、金融、信息、文化等为主的第三产业，形成集中连片的第三产业密集区，对有碍第三产业发展的、与其土地区位条件和赋租能力等不相符的工业、仓库、行政办公、居住及特殊用地等进行优化调整。其中重要对停产半停产、污染严重的公司实行搬迁，保存城市型工业及高新技术产业；对在市中心的面积大而分散的党政机关、企事业单位用地调整出集中建设。第二，实行旧城改造，开发城市休闲绿地，配套市政公用设施，增长公共设施，按城市功能分区，旧城区部分公司通过置换向开发区及工业园区集中转移，哺育商业区和生活居住区，使人均居住面积、商业、绿地、交通用地等达成较合理的比例结构。第三，大型工业公司向开发区集中，乡镇公司向工业社区集中，同时加强开发区及工业区的用地管理，严格审批新建设工程；充足运用征而不用、圈而未用及其他闲置土地，走内涵挖潜的发展道路，提高土地运用率。第四，逐渐改造市区的危旧房屋及部分简易楼房，增长中高层住宅，提高容积率。积压商品房由政府、银行、开发公司等协同解决，尽快投入使用。第五，实行中心村战略，积极改造布局散乱的农村村庄，统一规划，建造多层住宅，控制别墅住宅。5、盘活存量土地的途径及政策措施盘活存量土地就是要通过明晰土地产权，量化土地资产价值，促使存量土地资产以不同的价格进入相应市场进行交易，实现土地的产权流动与重组，达成生产要素与土地资源的优化配置。（1）制定存量土地运用年度计划。在确切查清存量土地的位置、数量、运用结构的前提下，预测存量土地的供求状况，制订年度计划。（2）通过控制增量来盘活存量，通过合理高效地注入增量来启动存量。控制增量能使现有存量土地升值，调动运用现有存量土地的积极性，使存量土地得以盘活。（3）盘活存量土地以行政手段去引导，经济手段来实现，即政府通过规划和年度计划进行控制和引导，同时运用地价杠杆，发挥市场作用，形成盘活存量土地的利益驱动机制。（4）哺育一个规范的土地市场，建立一个按市场经济规律运营的土地合理流转、配置的有效机制，即要产权明晰、资产量化、用途定位、交易入