20160218君瑞城业主手册（待审核版）

PAGE德意·君瑞城业主及商户手册滕州德意君瑞置业有限公司浙江开元物业有限公司前言尊敬的业主及租赁商户：恭祝您入驻德意·君瑞城，浙江开元物业管理股份有限公司将成为您日后的“贴心朋友”，我们对您将用心服务、用心沟通，您的满意是我们工作动力的源泉。浙江开元物业管理股份有限公司将运用现代商业物业经营管理理念，加强对德意·君瑞城的商业经营与物业管理力度，营造优良的市场环境，与您一起诚信、投入、创新、双赢，在激烈的竞争中立于不败之地。本手册依据国务院《山东省物业管理条例》等政策、法规制订，旨在向您介绍德意·君瑞城的商业经营与物业管理运作程序、注意事项及服务内容。履行我方的告知义务并让您了解到自己的权利和义务。请您细心阅读本手册，并妥善保管。我们衷心希望在日后的管理服务中，随时得到您的指导和监督，我们也将始终如一地为您提供对整个商业物业的经营管理和维护服务。让我们共同携手营造和谐的德意·君瑞城，使您拥有一个洁净、安全、舒适的经营环境。借此机会，预祝您与成功牵手相约，事业发展如日中天!浙江开元物业管理股份有限公司目录前言…………………2目录……………………3德意·君瑞城简介………4浙江开元物业管理股份有限公司简介………………7德意·君瑞城服务指南………………10德意·君瑞城经营管理公约……15德意·君瑞城物业管理使用守则……28德意·君瑞城进场装修管理规定……31德意·君瑞城承诺书…………………32简约说明:浙江开元物业管理股份有限公司（以下简称：物业管理公司） 德意·君瑞城简介德意·君瑞城位于山东滕州市北辛路与善国路交汇处，地处政务核心圈、商业核心圈、居住核心圈中心位置，项目北侧即是滕州市政府、政务中心及市政广场，东侧为规划中的市民广场。项目由浙江德意控股集团投资，滕州德意君瑞置业有限公司负责开发的高端城市综合体项目，总投资近30亿元。总用地面积193亩，总建筑面积近48.3万㎡，其中高端住宅19.8万㎡，购物中心及商业街区9.7万㎡，5A写字楼6.5万㎡，停车及配套12.3万㎡。浙江开元物业管理股份有限公司简介浙江开元物业管理股份有限公司成立于2001年6月，系国家一级资质物业服务企业、中国物业管理协会常务理事单位。为开元旅业集团旗下企业，集团是一家持续追求价值领先的旅游产业投资与运营集团，入列“中国服务业企业500强”、“中国民营企业500强”、“全球酒店集团50强”、“最具规模中国饭店集团第二位”，提供遍布全国24个省、自治区、直辖市逾180家酒店服务，拥有开元名都、开元度假村、开元文化主题酒店等五大酒店产品系列，会员超200万。公司拥有物业项目委托管理、社区商业、机构及社区养老、物业管理早期顾问、物业企业合作、楼宇智能、园林景观、房产租售、安全护卫等众多业务，服务类型涵盖住宅、商业、医院、酒店、银行、写字楼、办公楼、公建物业等，管理范围辐射浙江（杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、金华、台州）、天津、上海、辽宁、黑龙江、江苏、河南、湖北、海南、云南等地，物业管理和服务面积达2000多万平方米，220余个管理项目遍布全国10省20多个城市。管理项目先后荣膺浙江省、海南省、河南省、上海市等省级示范住宅小区及示范大厦称号。一、物业管理公司为业主及租赁经营户提供以下商业经营服务：1、为业主及租赁经营户，提供品牌厂商引进、选择和对接服务。2、代表德意·君瑞城与品牌厂商进行谈判，争取最优的经销条件。3、代表德意·君瑞城组织经营者参加各类商业大型展销会、订货会。4、聘请商业市场研究者、知名的商业经营专家讲课，为经营者、营业员、服务员提供有偿经营理念的交流、培训教育等。5、聘请商业策划、广告营销专家，为德意·君瑞城的品牌形象、经营运作提供策划设计。6、为经营者提供国家政策、商品信息、市场动态、商业竞争状况、商业行业发展趋势等信息服务。7、提供传真、文印、电子邮件、会议、信件收发、书报订阅等有偿服务。8、协助经营者所需要的其他服务，为经营者创造最大便利条件和赢利机会。二、物业管理公司将为所有业主及租赁经营户履行好以下物业管理服务职责：（一）物业共用部分的维修、养护、管理1、房屋共用部分的设施设备小修实行报修、约修制度，水不过天，电不过夜，零修、小修及时率98％，合格率100％。2、急修随报随修。3、市政公用设施通知行业管理部门处理。（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理1、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水。2、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、监控报警系统等。3、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井。4、其他公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通1、公共部位的保洁、通畅，不被占用。2、提供完善的环卫设施。3、禁止饲养家禽家畜。（四）公共绿化的养护和管理1、公共绿化、庭院绿地、道路两侧绿化合理分布。2、绿地管理及养护措施落实，无破坏及随意占用现象。（五）车辆停放管理专人维持，停放有序，标志明显，制度完善（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理1、有礼负责，工作规范。2、高度警惕，防患未然。3、消防设施完好，制度完备。（七）装饰装修管理服务1、按国家、临沂市有关法规、政策及物业管理规定。2、按物业管理企业的《德意·君瑞城装修管理规定》。（八）物业档案资料管理1、分类存档2、资料完整（九）其他服务受有关部门或单位的委托滕州德意君瑞置业有限公司可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。服务指南尊敬的业主及租赁经营户，在您即将入驻、开始您新的创业时，我们为您提供德意·君瑞城商业经营管理与物业管理的服务指南，旨在向您提供全面的服务。在服务过程种，期望得到您的理解、支持和建议。一、物业管理服务1、物业管理公司设立客户服务中心，电话：向业主及租赁经营户提供接待、咨询、收费、维修、导购、帐单查询、失物招领等服务平台。为了有效地控制服务质量的全过程，公司设立服务质量投诉电话：，欢迎业主及租赁经营户监督。2、服务中心接待时间：（1）业务接待：每周一至周日24小时为您服务（2）收费接待：每周一至周日8：30——16：003、现场设置入驻流程图、报修流程图、店招发布流程图等。二、服务项目1、接受委托代理招商、返租招商服务（有偿）;2、广告策划、制作、发布传播中介服务（有偿）；3、建筑主题的管理服务；4、共用设施、设备的管理服务；5、公共区域环境卫生、绿化的管理服务；6、协助公安部门进行广场区域治安、消防管理服务；7、广场区域道路、停车场管理服务；8、水、电等费用的代收代缴服务；9、其他委托服务项目。三、服务流程图1、装修流程图：业主及租赁经营户提出装修申请，填写《装修申请审核表》，同时提供装修单位资料及装修方案。租赁经营户装修方案须由业主及租赁经营户提供书面同意书（附协议书）。↓物业管理公司装修审核部门对装修、店招、门面和内装饰设计图初审；同时对内部装修、电器电路图、消防等设计图初审。↓根据政府有关规定，超过一定额度的装修方案须报有关行政部门审核同意（建设、消防、防疫卫生、环保等）↓业主及租赁经营户和装修单位与物业管理有限公司签订《装修管理协议》、《安全责任书》、填写《施工人员登记表》↓物业管理公司开具《装修许可证》、办理施工人员《临时出入证》↓施工单位做施工准备，并按申请开工时间进行施工↓工程验收合格后一个月凭证件及收据退还相关保证金2、报修流程图业主及租赁经营户→←服务中心→物业部↓执行结束←各工种受理维修项目3、店招发布流程图向工商局监督管理科领取《户外广告登记申请表》↓向滕州行政审批中心城管窗口领取《户外广告设置许可证》↓返回工商局监督管理科领取许可证↓业主及租赁经营户根据许可证批准的范围制作店招↓向物业管理公司备案德意·君瑞城商业经营管理公约第一章总则第一条：营造德意·君瑞城良好的经营秩序和经营环境，维护德意·君瑞城整体形象，保障各经营商户的共同利益，是德意·君瑞城的业主及租赁经营户、物业管理公司的共同职责。为使德意·君瑞城的物业管理工作有章可循，特制定本物业管理公约,以上各方应共同自觉遵守。第二条：本公约对德意·君瑞城的全体业主、租赁经营户及物业管理公司均有约束力，公约内涉及的业主、租赁经营户及物业管理公司均包括其合法授权委托人、受让人、继承人、承租人或使用人。依据本公约赋予的权利而订立的各项管理规章、守则为本公约不可分割的组成部分。第二章招商、招租管理第三条：为了保证滕州德意君瑞置业有限公司对德意·君瑞城品牌塑造的潜心研究与前期投入效果的延续，让业主及租赁经营户充分享受德意·君瑞城的品牌价值，在德意·君瑞城实行统一的招商管理、经营管理、服务管理和物业管理。第四条：物业管理公司具有德意·君瑞城经营秩序、代理招商、经营区域业态、业种的组合定位及业态调整管理的权利。第五条：德意·君瑞城的自主经营业主或租赁经营户，其经营的范围均须符合德意·君瑞城的经营功能定位与区域划分的要求。1、各商铺业主及租赁经营户所经营的业种，应符合德意·君瑞城整体业态布局的要求。如果业主及租赁经营户自主经营范围不符合经营功能定位与区域划分要求（经营功能定位与区域划分的解释权归物业管理公司）的，应予以配合调整。2、由于经营需要，物业管理公司对局部区域进行功能调整时，若业主及租赁经营户无能力调整或不按要求调整的，在规定期限里无法开业或经营中途无法持续经营的，可委托物业管理公司代为招商。第六条：凡进入德意·君瑞城的租赁经营户（包括业主及租赁经营户），都需要接受进场资格审查，遵守《关于德意·君瑞城进场经营规定》。第三章经营、服务管理第七条：物业管理公司对德意·君瑞城实施经营、服务管理。管理的内容包括经营销售现场的形象管理、经营范围管理、商品质量管理和服务质量管理。1、经营形象管理有：对商业街进行统一的形象（CIS）策划和管理，对装修风格是否符合氛围营造的要求进行监督，以确保市场良好的形象和信誉。遵守德意·君瑞城规定的经营区域营业时间（各业态有所不同），营业时间内经营商户不得自作主张，暂停营业。2、经营范围管理有：业主及租赁经营户与品牌审核管理，进场业主及租赁经营户必须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。3、商品质量管理有：实施统一明码标价，禁止价格欺诈行为；禁止经销假冒伪劣商品；禁止出售任何违禁品或其它违法物品,不得提供违法服务。对经营商品进行质量监督，对经营假冒伪劣商品的，做出处罚直至清退出场。所有违法、违规行为造成后果的由业主及租赁经营户自负责任。4、服务质量管理有：为业主及租赁经营户提供有偿招商服务、经营指导服务、商务办公服务；为消费者提供优质服务，包括售前、售中、售后服务。第八条：为保证优质服务的质量，各业主及租赁经营户必须对营业员、服务员进行职业培训。物业管理公司组织关于德意·君瑞城的各项规章制度、服务规范的岗前培训，经考试合格者发合格证上岗，未经培训考核不得上岗。第九条：为培养德意·君瑞城的忠诚客户，在适当时期，对顾客实施会员制，发放顾客会员卡，让其享受购物的折扣优惠，以锁定顾客，提高销售额（具体实施细则与业主及租赁经营户商定）。第四章广告及促销活动管理第十条：物业管理公司实施统一的广告及促销活动管理。第十一条：物业管理公司在制定营销计划时要考虑到消费者的需求和消费偏好；地域文化特点以及价值取向；竞争对手的情况；本物业在竞争中所处的地位和资源情况。第十二条：各业主及租赁经营户可向物业管理公司按有偿租赁的形式申请设置广告牌。第十三条：各商铺的店招须报物业管理公司审批，按核准后的要求制作。第十四条：物业管理公司要积极支持与配合业主及租赁经营户的单店促销活动。各商铺的广告宣传及促销活动须报商业管理公司审批，各业主及租赁经营户若在德意·君瑞城内自行举行促销活动，应于事前7个工作日向物业管理公司申报，经审核许可后，并依指定地点和范围举办，活动期间应遵守政府相关的法规，并有切实而应急的措施，以确保安全。第十五条：业主及租赁经营户需要在德意·君瑞城范围内做户外广告的，须与物业管理公司委托的专业广告公司签订《户外广告发布合同》和《户外广告制作合同》，并交纳广告策划设计费、广告发布费、广告制作费等相关费用。第十六条：各业主及租赁经营户凡有制作的广告，如仅限于商店内的，其广告的形式、内容、规格及材料应报物业管理公司审批，若私自改动影响公共利益或造成环境污损，应负复原及赔偿的责任。第五章财务管理第十七条：在德意·君瑞城内从事经营活动的业主及租赁经营户，均须遵守《德意·君瑞城收银管理办法》。物业管理第十八条：为保证商业物业管理的专业性，由物业管理公司的专业物业管理部门，实施德意·君瑞城商业物业管理。全体业主及租赁经营户应服从物业管理公司物业管理部门的统一管理。第十九条：物业管理公司的物业管理内容具体包括：公共部位管理、设施设备维护管理、保安消防管理、客户服务（物业方面）、环境管理、卫生管理等。第七章歇业及租赁管理第二十条：德意·君瑞城内的业主及租赁经营户应遵守物业管理公司的统一管理，业主及租赁经营户如有歇业，应于一个月前以书面形式向物业管理公司报告并备案。第二十一条：歇业的商铺无论为期长短，均应配合物业管理公司，进行必要的形象布置，以免影响商铺自身和德意·君瑞城的整体运营形象。第二十二条：歇业的商铺，可委托物业管理公司招商，业主及租赁经营户不得在商铺门上、店铺内自行张贴任何租赁广告。德意·君瑞城内各商铺的租赁广告，由经营公司统一规划制作、张贴及运作，以维护德意·君瑞城整体经营秩序、整体经营形象。管理委员会第二十三条：为了支持德意·君瑞城项目的运作，成立了“德意·君瑞城管理委员会”。业主、租赁经营户、物业管理公司均应尊重管理委员会，接受委员会的指导，为德意·君瑞城的经营管理活动争取有利条件。第二十四条：为兼顾与协调投资业主、租赁经营户、物业管理公司的各方利益，德意·君瑞城在适当时间建立业主及租赁经营户代表小组（由业主及租赁经营户代表组成）和管理代表小组（由物业管理公司相关人员及部门组成），协助管理委员会工作。第九章附则第二十五条：为了保持和稳定德意·君瑞城商业经营的健康发展，物业管理公司在为德意·君瑞城服务过程中所发生的商业管理费用按实由各业主及租赁经营户承担。德意·君瑞城物业管理使用守则总则第一条：为维护德意·君瑞城全体业主及租赁经营户的合法权益，明确各自的权利、义务及责任，维护德意·君瑞城的公共秩序和环境整洁，根据国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》以及滕州市有关物业管理的政策规定，并结合德意·君瑞城的实际情况制订本守则。全体业主及租赁经营户须同时遵守。第二条：本守则对德意·君瑞城全体业主及租赁经营户、物业管理公司均有约束力，守则内涉及的业主、租赁经营户及物业管理公司均包括其合法授权委托人、受让人、继承人、承租人或占用人。第三条：根据有关法律法规和商品房买卖合同，全体业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部分，包括该幢一建筑物的承重结构、主体结构、公共门庭、公共走廊、公共楼梯间、绿化区、公共卫生间等；2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施、消防设施、避雷设施等，但只供个别业主、物业使用人使用的设施不包括在内；3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、邮政设施、卫生设施等，但属滕州德意君瑞置业有限公司产权的设施设备不包括在内。第一章滕州德意君瑞置业有限公司的权利和责任第四条：滕州德意君瑞置业有限公司可授权本物业管理公司，根据经营需要对本守则第三条所规定的公共部位进行相应调整，而不必经其他业主及租赁经营户或拥有德意·君瑞城权益的人同意。第五条：根据经营需要，滕州德意君瑞置业有限公司在获得有关政府部门的批准后，对德意·君瑞城的建筑可以进行修订，而不必经德意·君瑞城相关权益的人同意。第六条：滕州德意君瑞置业有限公司有权对德意·君瑞城未出售的房屋、公共部位、公共服务设施，根据经营需要进行调整。第七条：滕州德意君瑞置业有限公司有权改换或改变德意·君瑞城公共部位的颜色，在德意·君瑞城公共部位展示、安装、附加招牌及其他广告牌。第八条：滕州德意君瑞置业有限公司可授权德意·君瑞城物业管理公司，在公平合理的原则下制订、修改有关管理德意·君瑞城的合约及规则。第九条：滕州德意君瑞置业有限公司可委派代理人行使本守则保留滕州德意君瑞置业有限公司的任何权利，或按其认为适当的条件将本守则保留于滕州德意君瑞置业有限公司的权利转让予滕州德意君瑞置业有限公司认为适当的人或公司。第二章业主及租赁经营户的权利和责任第十条：各业主及租赁经营户有权根据本守则条款，对物业管理公司的物业管理服务行为提出意见和建议。第十一条：各业主及租赁经营户有权根据本守则对物业管理公司的物业管理工作人员进行监督，并有权向商业管理公司进行投诉。第十二条：各业主有权参加业主大会，并对德意·君瑞城的重大管理决定拥有表决权（按拥有物业建筑面积的份额比例）。第十三条：各业主有权对房屋建筑的公共部位、公共设施提出修缮建议和意见。第十四条：在不影响德意·君瑞城建筑结构及外貌的前提下，业主及租赁经营户有权对其名下商铺进行装修工程。但所有装修必须遵守《德意·君瑞城装修管理规定》的要求及其规定。业主及租赁经营户应遵守商业管理、业态布局等有关规定，对物业行使权利时应受本守则的限制和保障。转让、出租时须保证受让者、承租者遵守本守则，并就该物业使用人适当履行及遵守本守则的条款向物业管理公司及其他业主及租赁经营户负责。第十五条：各业主及租赁经营户可按本守则的规定共同使用德意·君瑞城的公共部位和公共设施，以及德意·君瑞城所有的保安卫生设施。任何业主及租赁经营户或其他人员不得擅自进入屋顶公共平台、建筑退台、配电房、生活用水泵房、消防设备控制房、消防泵房、水箱、电梯机房等地方进行维修、更改或其他活动。第十六条：各业主应如期付清其拥有所有权的商铺产生的各项费用、摊派费用和支出，其中包括（但不限于）维修德意·君瑞城之主要结构、外墙、公共部位及公共服务设施、水电合理损耗等摊派费用和支出。第十七条：业主及租赁经营户应按照《德意·君瑞城物业管理服务协议》的约定，按时足额交纳物业管理服务费及其他应交纳的各项费用。第十八条：各业主及租赁经营户应保持其商铺经营处于良好的运营状态以配合及维持德意·君瑞城的高尚商业物业形象。第十九条：未经物业管理公司书面同意，各业主及租赁经营户不得在其商铺或公共部位的外墙上安装任何户外遮光帘、遮蓬、旗杆、招牌或其他任何延伸物或结构、设施，不得涂污公共部位或公共服务设施，不得擅自张贴任何宣传物于其商铺外面、公共部位或公共服务设施，不得在玻璃幕墙内装置发光的招牌等。物业管理公司有权予以拆除且无须事前通知业主及租赁经营户。第二十条：各业主及租赁经营户应自觉办理商铺、物品等财产（包括自备车辆）与人身安全的保险（第三者无责任险），并承担引起关联物业的所有责任。第二十一条：各业主及租赁经营户不得做出与本守则相违背或使德意·君瑞城建筑物的保险成为无效或使该项保险的保金提高的行为。如有上述事情发生，因该业主及租赁经营户的违约行为导致德意·君瑞城一部分被损毁，而所投保项下的全部或部分保险金无法得到赔偿，则违约的业主及租赁经营户对因此而产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求或因此引起的额外或增加的保金对其他业主及租赁经营户须负全部责任。第二十二条：各业主及租赁经营户若因人身的疏忽或责任导致水或其他有关物体外溢，该业主及租赁经营户须对因此而产生的所有要求、索赔、诉讼全部负责。第二十三条：各业主及租赁经营户应对其租户、代理人、雇员、访客及其他使用者等行为、疏忽和错误向物业管理公司及其他业主及租赁经营户负责。因上述人员的行为、疏忽或错误而发生损害、损失，该业主及租赁经营户应支付所有因此而产生的费用或赔偿。第二十四条：各业主及租赁经营户不得在其商铺或公共部位存放任何武器、弹药、烟花、毒品及危险、易燃物品或存放触犯法律、法规或可能对其他业主及租赁经营户构成滋扰或危险的其他物品。不得在其商铺或公共部位有非法或不道德行为，亦不得有滋扰、损害其他业主及租赁经营户的事情发生。第二十五条：各业主、租赁经营户及代理人、雇员、访客等其他使用者应遵守德意·君瑞城管理的有关规则及商业管理公司的一切合理措施，此类规定及措施，物业管理公司有权根据实际环境进行修订。业主及租赁经营户做出守则中任何禁止行为，均应承担相关责任及后果。第三章物业管理公司的权利和责任第二十六条：德意·君瑞城由物业管理公司根据本守则实施商业、物业管理，物业管理公司受本守则的约束，并须遵守和履行本守则中所约定之责任及义务。第二十七条：物业管理公司将被视为全体业主及租赁经营户的集体代理人，而非个别代理。每一个业主及租赁经营户将被视为任命物业管理公司执行德意·君瑞城的商业、物业管理工作。第二十八条：在维护全体业主及租赁经营户整体权利前提下，物业管理公司有权从事有关德意·君瑞城有效管理和维护的事情。第二十九条：物业管理公司根据本守则做出的行为及决定在各方面对所有业主及租赁经营户均有约束力。第三十条：为维护业主及租赁经营户的共同利益，协助有关部门以批评、规劝、公示以及其它必要措施制止业主及租赁经营户、物业使用人违反本守则和规章制度的行为。第三十一条：清除任何不符合本守则规定的建筑物或安装物，向业主及租赁经营户或其他物业使用人收取用于清除及补偿所引起损害的费用。第三十二条：本物业管理区域内，物业管理服务费用的交纳。1、为确定管理预算，自交房之日起，业主/租赁经营户给物业管理公司预缴一年（12个月）的物业管理费。以后每一年(12个月)预缴一次。2、物业管理公司按时足额向业主及租赁经营户收取商业、物业管理服务费用。不按照约定缴纳物业服务费的，甲方可以做出停水、停电、并收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的5‰支付滞纳金。第三十三条：物业服务费收费标准（按建筑面积，以下为暂定价，最终以物价部门核准价为准）多层物业服务费：1.3元/月·平方米；高层物业服务费：1.3元/月·平方米；公寓物业服务费：1.5元/月·平方米；商业物业服务费：2.4元/月·平方米；地下停车库管理费：20元/个·月；（1）业主及租赁经营户交纳物业管理公共服务费用时间：自物业交付之日起收取，预收一年。以后每一年提前交纳一次。（2）业主及租赁经营户的空置房屋，应按照相关规定及时缴纳物服务费。（3）业主出租物业时，物业管理服务费用可按约定由租赁经营户交纳，业主及租赁经营户承担连带责任。（4）物业管理服务费用标准按服务内容及相应物价指数调整。（5）物业服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理公司固定资产折旧；法定税费；物业管理酬金第三十四条：其他费用的收取1、所属商铺内的水费、电费（加合理分摊损耗）、共用事业费用及电话通讯费用等由业主或租赁经营户按实际发生额支付。2、生活垃圾的清运、环卫费用按滕州市物价局和环卫等相关部门规定的标准收取。3、各业主应按照滕州市政府的有关规定交纳房屋共用部位、共用服务设施设备维修基金。第三十五条：物业管理公司及其雇员在下列情况下无需滕州德意君瑞置业有限公司、业主、租赁经营户及使用者负责：1、除涉及刑事责任、不诚实、严重过失及故意违约的以外，为履行本守则所做出的一切行为或不作为。2、下列原因造成的服务中断：（1）因任何设施、装置必要的保养及维修；（2）台风、水灾、火灾、地震或其他不可抗力的损害、毁灭；（3）无法避免的燃料、材料、水或劳力短缺；（4）由于政府职能部门原因造成的供水、供电中断等其他原因；（5）物业管理公司无法控制的其他一切原因。但物业管理公司有责任将此等服务中断尽可能减少和缩短时间或事先告知。第四章物业的使用第三十六条：业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得违反与滕州德意君瑞置业有限公司、物业管理公司的有关约定，不得妨碍其他业主及租赁经营户正常使用物业。第三十七条：业主及租赁经营户应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主及租赁经营户的关系。如有侵害，业主及租赁经营户应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第三十八条：业主及租赁经营户应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。若因业主及租赁经营户故意或疏忽的上述行为导致他人人身、财产的损失，则该业主及租赁经营户须对因此而产生的所有诉讼、索赔和要求负全部责任。第三十九条：业主及租赁经营户应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按商业管理公司指定的位置按装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。第四十条：业主及租赁经营户及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。第四十一条：在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守交通法规和本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。第四十二条：本物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；3、违章搭建，私设摊点；4、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声。5、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；6、法律、法规禁止的其他行为。第四十三条：所有物业及其公共区域内禁止饲养任何家禽、家畜及宠物（餐饮业或专门从事有关宠物经营商铺必要的动物饲养除外，但须获得物业管理公司的书面同意后方可，并应遵守有关的法律法规）。第五章物业的维修养护第四十四条：业主及租赁经营户对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主及租赁经营户合法权益。第四十五条：因维修养护物业确需进入相关业主及租赁经营户的物业专有部分时，业主、租赁经营户及商业管理公司应事先告知相关业主及租赁经营户，相关业主及租赁经营户应给予必要的配合。相关业主及租赁经营户阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。第四十六条：发生危及公共利益或其他业主及租赁经营户合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分维修养护，但无法通知相关业主及租赁经营户的，物业管理公司可向相邻业主及租赁经营户说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或相邻业主及租赁经营户）的监督下，进入相关业主及租赁经营户的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主及租赁经营户并做好善后工作。第四十七条：因维修养护物业或者公共利益，业主及租赁经营户确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当书面申请征得商业管理公司的同意，并在约定期限内恢复原状。第四十八条：物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主及租赁经营户合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第四十九条：发展商应按国家规定承担保修期限和保修范围内的保修责任。第六章消防、安全保卫第五十条：消防系统由物业管理公司集中管理，严禁破坏，业主及租赁经营户应遵守消防法规不得移动、搬迁、关闭、更换、取消、拆除任何消防器材和设施。第五十一条：不得擅自从消防给水设备中取水。不得擅自使用火灾对讲电话及火灾报警系统。第五十二条：按照有关法规，各业主及租赁经营户须按消防部门要求自备灭火器材置于室内，业主及租赁经营户户内消防工作、安全防范工作自行负责。不准在电梯内吸烟，严禁随意乱扔烟蒂，严禁在其所属商铺内放置超重、易燃、易爆物品。打火机等物品应放置在专用铁盒内。第五十三条，业主及租赁经营户应保证德意·君瑞城整体结构完好无损，不得损坏，改动安全设施，每层公用部分及消防水龙头处禁止停放各种车辆及堆放其他物品。第五十四条，为德意·君瑞城整体安全起见，所有业主及租赁经营户如需在所属商铺内动用明火或电焊作业，必须事先至物业管理公司申请办理《动火许可证》，并在获得物业管理公司书面批准后方可进行该项作业。第五十五条，业主及租赁经营户应遵守法律法规的各项规定，积极配合公安部门和物业管理公司共同维护德意·君瑞城安全秩序。第五十六条，业主及租赁经营户应帮助外来装修人员到物业管理公司办理临时出入证，不得利用房屋窝藏违法犯罪人员和赃物。第五十七条，业主及租赁经营户应妥善保管好所属商铺内钥匙，若有遗失，应及时更换锁具。对商铺内部管理不妥导致的损失，物业管理公司概不负责。第五十八条，德意·君瑞城内严禁下列妨碍公共安全和扰乱社会秩序的行为：使用音量过大或发出噪音的器材或刺激性气味，影响他人正常营业工作（经营书城、娱乐业的商铺合理的噪音除外）.擅自开启他人信箱，隐匿、毁弃或私拆他人邮件、信函等；损坏、移动消防器材、标志、动用消防及绿化专用水源；擅自安装或改装使用电网，破坏正常供电线路；故意损坏，移动、覆盖德意·君瑞城内各种公共设施；贩毒、吸毒、非法携带存放各种枪支弹药，非法存储、使用易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品及管制刀具；擅自在德意·君瑞城公共区域或绿化地内施工；利用商铺进行赌博或嫖娼卖淫活动，传播淫秽物品；明火焚烧香烛；10、在室内堆放超重物品，影响房屋安全。第七章绿化管理规定第五十九条，广场绿化日常管理与维护工作由物业管理公司负责，结合德意·君瑞城的实际情况，就环境卫生管理方面规定如下：全体业主及租赁经营户有义务爱惜和维护。禁止在盆景花木内倾倒污水、垃圾，严禁在花草树木周围焚烧物品，禁止在绿化带内践踏花木或停放车俩。损坏绿化、附属景点、设施者，物业管理公司有权责令其恢复或赔偿。第八章环境卫生管理规定第六十条，为确保德意·君瑞城有一个整洁、优美、舒适的市场环境，根据滕州市卫生管理的有关规定，结合德意·君瑞城的实际情况，就环境卫生管理方面规定如下：维护德意·君瑞城的环境卫生人人有责。不随地吐痰、乱丢烟蒂、垃圾。为保持德意·君瑞城公共部位整洁，业主及租赁经营户不得在楼梯、走廊等公用部位堆放杂物，吊挂物品。不得在公共部位乱贴标语、广告及宣传品。禁止在外墙、窗台外安装、放置物品，以免影响整体的美观和安全。不得在室内、走廊、楼梯等公用部位倒水冲刷。严禁在德意·君瑞城内鸣放鞭炮、烟花、焚烧会产生有害气味的物品和制造各种污染事件。生活垃圾应装袋后自行放入生活垃圾桶，装修建筑垃圾必须袋装化，并扎紧袋口，自行放到商业管理公司指定的堆放地点，不得将装修垃圾投放到生活垃圾桶内或与生活垃圾混装。第九章车辆管理规定第六十一条：各类车辆必须在指定区域内停放，并收取车位停放使用费。地下车位元/月·个，地面车位元/月·个。（停车位服务费仅用于车位的日常维护、清洁服务等用途）第六十二条：若经允许进入德意·君瑞城区域内的车辆，时速不得超过5公里，车辆行驶路线和方向均须听从商业管理公司管理人员的指挥调度。第六十三条：进入德意·君瑞城区域内的车辆若损坏路标、路面、绿化、公共设施，应按价赔偿。第六十四条：车辆停放后请随身携带贵重物品，锁好车门，关好车窗。停车泊位费仅为车辆泊位使用费，任何车辆损坏及失窃行为，物业管理公司不负赔偿责任。第六十五条：禁止装有易燃、易爆、剧毒、污染性物品车辆进入德意·沂蒙国际财富中心区域内。第六十六条：严禁在指定的洗车区域外擅自冲洗汽车。第六十七条：按滕州市交通管理部门公布的相关规定及根据管理实际需要，物业管理公司将不定期修订车辆管理的有关规定，实施对车辆的有效管理。电梯管理规定第六十八条：为保证电梯（包括观光梯、自动扶梯、客货梯）的正常运行，确保乘客人身安全，就电梯管理规定如下：凡业主及租赁经营户因二次装修的所有大件或建筑材料，均严禁私自使用客、货梯、自动扶梯进行运输。严禁身体依靠电梯门或站立门中间，以免发生意外。轿厢超载时，会自动报警，应马上减载，要做到尊老爱幼，相互礼让。不准在轿厢内吸烟，吐痰和大声喧哗。爱护轿厢内电话和警铃等，不得在轿厢壁面乱涂乱画。儿童乘梯必须由家长陪同或看护。未经物业管理公司负责人或管理人员许可，严禁携带和搬运易燃、易爆危险品和大型物件、货物进入电梯。电梯如发生故障，应保持镇静，不可惊慌，按电梯内指明的电话号码拨打求救，在轿厢内等待救援，不得采取拍打按钮、箱体及强行撬门等急躁行为。第六十九条：各业主及租赁经营户一旦发现电梯有异常情况，请及时告知物业管理公司，由委托维保公司迅速派员检查，排除故障。第十一章搬运物品管理规定第七十条：物业管理公司对进入的搬运人员及物品搬运过程实行统一有序管理。业主、租赁经营户和物业使用人应遵循以下规定：非营业时间，进入的搬运人员须经物业管理公司认可，并按有关规定及程序办理相应手续，佩戴临时出入证。业主及租赁经营户自带区外人员作业，亦须按此办理后方可施工，若造成损失应由业主、租赁经营户负连带及最终责任。营业期间的小件小量搬运作业应避开人流密集区，并以不影响其他商铺的正常营业为原则。业主、租赁经营户及搬运人员在搬运作业时，应时刻注意上下左右的安全，避免在运载过程中对公共设备设施造成损坏，若由此造成的损失由业主、租赁经营户承担。需用货梯搬运物品的，须提前到物业管理公司登记，物业管理公司派员协助。黄砂、水泥等粉尘材料，散装液体、砖及超长超重木材夹板等装修材料、货物严禁使用电梯，应从消防楼道进出，且不得污染公共场地。第十二章有关装修管理第七十一条：为加强对德意·君瑞城装修工程的监督，杜绝违规装修，就有关装修管理规定如下：1、各业主及租赁经营户须遵守《德意·君瑞城进场装修管理规定》的有关规定。2、各业主及租赁经营户和物业使用人须监管所聘用的装修公司及其施工人员并对其行为负责，若有损坏德意·君瑞城公共部位、设施设备或在公共部位抛弃杂物，业主及租赁经营户为最终负责人，并承担清理和赔偿责任。3、本物业管理区域的装饰装修施工时间为：德意·君瑞城整体开业前24小时全天候，整体开街后为每日21：00至次日9：00，其他时间不得施工。4、各业主及租赁经营户和物业使用人对大门及门面装饰、更改都应先提交申请于管理部门，待书面许可后方可进行。5、所有走廊大堂及公共部位均已装有足够照明，各业主及租赁经营户和物业使用人请勿在大门外架设任何灯饰，以免影响街区之观瞻。第十三章附则第七十二条：德意·君瑞城每一商铺的转让应包括一份明示承诺，于买卖合同签署之日起一个月内，就使用变化情况书面通知物业管理公司，并应取得购买者所签署的承诺书交于物业管理公司，以确保有关购买者遵守本守则内的一切条款。前业主及租赁经营户应付清至转让日止的管理费用及其他有关费用。第七十四条：业主及租赁经营户无故拖欠物业管理费及其他有关费用的，物业管理公司有权采取适当的手段进行催缴，业主及租赁经营户无故拖欠水电费的，物业管理公司将采取停水、停电、停止提供服务等措施进行催交，直至依法保护物业管理公司的合法权益。德意·君瑞城进场装修管理规定为了保障德意·君瑞城全体业主及租赁经营户的合法权益，考虑到业主及租赁经营户的装修空间和相邻的公共空间的密切关系，根据《德意·君瑞城物业使用守则》特制定本装修管理规定。申请装修的条件：进入德意·君瑞城的业主及租赁经营户须签订入驻协议，租赁经营户须签订正式租赁合同后，方可给予办理商铺装修审批手续。一：装修范围：业主及租赁经营户应严格按照批准后的装修方案中规定的装修范围和要求进行室内及门头店招装修。二：装修队伍的选择业主及租赁经营户装修应选择相应资质的施工队伍施工，进入德意·君瑞城的施工队伍须持有营业执照。要求其对房屋结构了解并承诺接受管理公司审查和监督管理，才能进行施工。三：装修申请与审批物业管理公司物业装修审核部门对《装修申请表》及装修方案进行各自管理的重点进行初审。业主及租赁经营户对房屋进行装修，必须向物业管理公司提出申请。已签订正式合同和已在此经营的商户申请装修时，须携同装修队负责人并带齐相关执照证件到物业管理公司物业装修审核部门办理装修申请，并领取《装修申请审核表》、《装修管理规定》、租赁经营户必须持业主书面同意证明，填写《装修申请审核表》。根据政府有关规定，超过一定额度的装修方案须报市、区行政审核部门审核同意（建设、消防、环保、卫生防疫、灯光等）。经审查批准同意装修，业主及租赁经营户携带批复文件复印件交物业管理公司备案，还须由装修公司到财务部交纳装修保证金以及电费等相关费用。物业部将根据财务部开具的押金收据，发放《装修许可证》和《施工证》方可开工，工程完工后经验收，不存在安全隐患、工程质量问题、无商户投诉、无损坏公共设施和清理建筑装修垃圾后，押金方可退回商户。装修审核手续办齐后，签订《装修管理协议》，按规定进场装修。未经审核批准同意，擅自违章装修，一经发现，德意·君瑞城将责令其补办审核手续方可施工，造成严重后果的由业主、租赁经营户和装修队自行承担责任（包括安全责任及法律责任），造成经济损失的，该业主、租赁经营户和装修队应承担赔偿责任。四、施工1、所有施工必须按审批方案进行，不得更改，如确需变更，重新报有关部门批准，出具更改通知后方可施工。2、施工期间应按规定作业、文明施工。装修期限一般为30天，如需延期，必须报物业管理公司审批，或批准后方可延期施工。3、施工时间：装修施工时间在君瑞城整体开业前为24小时全天候，整体开业后，每日21：00至次日9：00，装修区域应以规定的制式隔屏或用布幕遮掩，并不得妨碍邻近各店的正常营业。如有业主及租赁经营户投诉，物业管理公司有权停止其作业。4、装修用电：电气线路施工需严格按规范操作，电源线安装必须穿管并力求三相用电平衡，施工过程中严禁私接乱拉电源，严禁超负荷用电。5、装修临时用水：必须在物管处指定的地点取水，不得有因用水而造成污染环境或损害公共区域和相邻铺位设施的行为，若有违反，所有损失由该业主及租赁经营户承担。6、进入德意·君瑞城内的装修材料（装修材料要符合国家规定的要求）、工具由物业服务部查