产业园物业管理专业方案

产业园物业管理方案目录第一章xxxxxxx物业管理介绍第二章产业园区概况及管理特点分析第三章产业园区物业管理服务思绪第四章物业管理服务承诺第五章前期物资装备一览表第六章物业管理服务费用测算第七章工程设备管理第八章公共秩序维护第九章交通管理第十章消防管理第十一章园林绿化维护第十二章保洁服务方案第十三章用户需求及特约服务管理第十四章文化活动组织实施方案第十五章几点说明结束语第一章******物业管理介绍1.1我们实力1.2我们理念1.3我们目标1.4我们项目1.5。。。。。。。。。。。。。。。。。。第二章产业园概况及管理特点分析2.1产业园概况中国·中部生物科技产业园是郑州国家生物高技术产业基地关键产业聚集区，是郑州市关键工程项目。中国·中部生物科技产业园坐落于郑州荥阳，是依据生产、贸易、孵化、物流四大产业功效，集中建设标准生产区、行业总部区、研发孵化区、展示博览区四大功效板块产业化、集约化、生态化大型产业园区。中国·中部生物科技产业园实际占地面积350亩，总建筑面积约25万平方米，其厂房面积******平方米，办公面积***平方米，青年公寓面积***平方米，园区道路面积***平方米，绿化面积***平方米，公共卫生面积***平方米(不含建筑物内楼道走廊面积)，园区配套有*****2.2产业园物业特点需要品牌物业管理为之装扮好物业需要好物业管理呵护，需要好物业管理品牌为之装扮，只有这么才能充足展示物业特点，才能使物业物有所值。***物业管理是国家＿级资质物业管理企业。企业以发展求生存，经过优异管理策划，规范操作实施，国际标准导入，科学和系统培训，有效监督、评定和调整等步骤，广泛借鉴其它著名企业优异经验，并结合本身资源优势，实施以关心职员、关注用户需求，关注环境温馨友好，关注物业整体气氛为特征物业管理，形成含有鲜明特色物业文化及其雄心勃勃主体发展计划。现在，企业已顺利经过了ISO9001和ISO14001国际质量体系双认证，并发展成为融住宅、商业、写字楼和复合型物业为一体多元化全程物业管理服务企业，前后有多个项目取得国家、省、市级优异住宅园区（园区），园林式单位荣誉称号。**物业人有实力、有决心、有信心，在xxxxxxx产业园物业管理上再创佳绩。安全管理是重中之重xxxxxxxx产业园地理位置特殊性和使用功效综合性决定了其人流复杂性，所以安全管理是物业服务重中之重。***物业以ISO9001和ISO14001质量环境管理体系中制订秩序工作程序文件及其作业指导书为标准，严格根据作业程序文件进行管理，对秩序人员采取“培训——考试——抽查——考评”PDCA循环控制体系，确保环境安全有序，并依据各项统计立即调整人员和管理范围，做到防范区域无盲点。企业还针对产业园区特点，在秩序员定岗方面，根据内外相分离基础标准，因地设岗，因区设岗，严格控制人流走向，关键加强生产、居住区域安全力量，使领导放心。塑造良好外在形象中国·中部生物科技产业园被列为郑州市新三年跨越式发展自主创新工程项目、郑州市科技一把手工程项目、郑州沿黄河现代畜牧业计划兽药生产示范园区，在某种程度上负担着有效维护郑州市生物科技产业园区形象义务，而社会各界所首先接触到，很大程度上是作为服务者物业管理企业，这就要求物业管理企业必需含有强烈形象服务意识。作为服务者物业管理企业，必需严格落实落实各项服务要求，尤其是服务意识培养，规范多种操作程序，并经过连续性培训学习树立良好外在公务形象，不管是言行举止，还是作业服务，全部必需紧密配合中国·中部生物科技产业园形象需求，进而将中国·中部生物科技产业园打造成为郑州市一流科技产业园区。***物业将礼仪化服务系统融入到ISO9001和ISO14001质量环境管理体系中去，并制订了很多礼仪服务程序，各项目用户满意率一直在95%以上，必将有效满足中国·中部生物科技产业园形象性这一需求。第三章产业园物业管理服务思绪经过具体现场勘察和交流沟通，秉着“强力保障优化形象”指导思想，针对郑州市荥阳计划特点和中国·中部生物科技产业园物业需求特点，我们物业管理服务整体思绪是：“一个中心、两个基础点”。 “一个中心”是指我们一切工作全部围绕“服务于中国·中部生物科技产业园”这个工作中心；“两个基础点”是指以强力保障为基础点，以优化形象为基础点。依据中国·中部生物科技产业园物业特点和项目需要，我们将提供“专业化系统物业服务＋产业园区特色服务”一体化模式，在做好日常物业管理服务工作基础上，时刻做好应急服务准备，有效树立中国·中部生物科技产业园对外窗口形象，并强力保障中国·中部生物科技产业园正常生产、办公秩序。节能降耗清洁和养护互补清洁服务作为物业管理服务一部分，其关键价值一样在于有效促进物业保值升值，不仅仅包含要延长装饰装修材料使用寿命，还要经过精心养护保障多种材质光洁如新，且在此基础上尽可能节能降耗，针对中国·中部生物科技产业园各项建筑指标，结合**物业成熟质量运行控制体系，我们提出了“节能降耗清洁和养护互补”清洁服务思绪。“节能降耗”是中国·中部生物科技产业园清洁服务基础目标，而“清洁和养护互补”则是达成这一目标关键工作模式。“节能降耗清洁和养护互补”是针对中国·中部生物科技产业园特点所提出服务思绪，有效处理了由此产生清洁程序繁琐不易控制问题，更将清洁突破至新层面，不仅仅要做到整齐如新，还要有效延长材质使用寿命，而***物业完善ISO9001和ISO14001质量环境管理体系必将为这一指导思想实施提供良好关键保障。细化服务考评和培训并重物业管理服务关键在于强化细节管理，对于中国·中部生物科技产业园这么关键物业更应如此，针对该园区特点，我们提出了“细化服务考评和培训并重”物业管理服务思绪。“细化服务”是指细化物业管理服务各项工作程序，尤其是公共秩序维护和保洁服务，不仅仅要量化工作程序，还要从服务礼仪上逐步细化。首先，严格根据***物业ISO9001和ISO14001质量环境管理体系各项管理程序和作业指导书进行操作，其次，还要结合产业园区工作特点，主动和相关领导沟通，细化各项用户服务程序。“考评和培训并重”是细化服务关键保障，首先，要针对各项考评标准对各区域、各从业人员进行考评，其次，还要加强培训工作，采取集中培训、观摩学习、互动交流等方法逐步提升服务意识，进而细化服务，全方面提升设施设备服务品质。“细化服务考评和培训并重”是中国·中部生物科技产业园服务关键内容，也是全方面提升公共秩序维护品质关键部分，这必将促进其服务工作不停优化，形成良好服务循环体系。第四章物业管理服务承诺***物业努力争取接管xxxxxxxxx产业园十二个月内使其成为郑州市工业物业管理典范：十二个月内用户满意率达成95％以上。质量环境管理体系运行规范有效。管理承诺暨要求达成最终效果序号指标名称国家标准管理目标管理目标实施方法1房屋完好率98%100%落实责任人，实施巡视制度，建档统计，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施2零修、急修立即率98%100%接到维修通知15分钟内抵达现场，立即完成并建立回访制度，小修二十四小时内，中修3天内，大修7天内3维修工程质量合格率100%100%分项检验，一步到位，并进行回访制度，以确保维修工程合格，满足用户需求。4管理费收缴率98%100%根据要求收取，不私自提升收费，使管理费取之于民，用之于民。5绿化完好率95%99%6清洁、保洁率99%99%落实责任人进行保洁工作，实施巡查制度，建档统计，并由环卫主管监督实施，以确保园区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好7落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档统计，并由绿化主管监督实施，以确保园区公共绿化地无破坏、无践踏，无黄土裸露现象，发觉问题立即修复。立即修剪，使草坪高度维持在5-8厘米；每十二个月补栽2次；每十二个月施肥2次；每十二个月定时除虫害。90%99%落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档统计，由工程部土建主管监督实施，以确保道路完好、通畅8化粪池、雨水井、污水井完好率无95%落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档统计，由工程部土建主管监督实施，以确保沟、渠、井完好，并定时疏通、清理9排水管、明暗沟完好率无99%落实责任人进行养护，实施每个月巡查制度，建档统计，由工程部土建主管监督实施，以确保水管通畅无阻、无塌陷10路灯完好率85%99%落实责任人进行养护，实施每日巡查制度，建档统计，由工程部设备主管监督实施，以确保路灯无损、正常使用并进行定时清洁、养护11停车场、单车棚完好率无99%落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档统计，保安队长监督实施，以确保设施完好，方便使用12公共休闲设施及园区雕塑完好率无99%落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档统计，保安队长监督实施，以确保设施完好，美观清洁13园区内治安案件发生率0.1%无保安员经培训考评后上岗，并每七天训练三次，每次两小时，以保障保安队伍素质和状态；落实保安岗位职责，明确责任，实施二十四小时巡视制度，以确保园区安全14消防设施设备完好率100%100%落实责任人进行养护，实施巡查制度，建档统计，项目部经理监督实施，并定时维护和检修以确保消防设施完好无损、正常使用15火灾发生率0.1%0项目部全员义务消防员制，并定时进行培训和演练，加强宣传，设置专员负责日常巡视，发觉隐患，立即处理并通知项目部，以确保园区消防安全16违章处理率无90%建立巡视制度，跟踪管理，立即发觉、立即处理，并加强宣传工作，取得住户了解，杜绝违章事情发生，并进行回访档案统计17住户有效投诉处理率无100%根据政策要求，做好各项工作，同时加强和住户沟通，定时举行相关方恳谈会，了解相关方愿望和要求，满足相关方需要，发生投诉立即处理，同时建立档案跟踪处理结果。18管理人员持证上岗率无80%职员分别进行入职培训、在职培训、定时培训等常规培训，并给予考评，不合格者给予淘汰；对于特种作业、行业性要求职员要经过相关部门培训、考评，企业将就相关技术、技能进行定时培训，并给予考评，确保培训合格率达100%，以保障职员素质19维修服务回访率无60%对于进行维修项目实施回访制度，建档统计，以确保维修服务满足用户需要。20住户对物业管理满意率95%98%在日常工作中立即搜集用户需求信息，尽可能地满足用户需要，加强双方沟通，以确保相关方对物业管理工作满意。4.2其它承诺4.2.1相关招投标相关承诺***物业管理企业完全同意和接收xxxxxxxxxx产业园招标要求，企业中标后，将立即派人进驻xxxxxxxxx产业园，开展前期准备工作。在协议使用期内本企业违约，给企业造成损失，***物业管理将对此给予责任赔偿。协议期内，本企业决不会向第三方转让中标项目，对部分可能分包或非关键分包项目，管理处一定事前通知xxxxx产业园相关部门。4.2.2物业管理企业管理服务协议推行承诺假如***物业管理企业中标后，相关委托管理协议要求内容全部由产业园管理处负责实施，管理处将严格推行协议中要求相关乙方应负担责任和义务，具体承诺以下：依据相关法律法规及本协议约定，制订物业管理制度。对园区公用设施如需整改、扩建或完善配套项目，必需和xxxxx产业园协商，并经过相关部门同意，报请相关部门同意后方可实施。本协议终止时，管理处将向xxxxxxx产业园移交全部管理用房、物业管理物资装备及物业管理全部档案资料。第五章前期物资装备一览表5.1办公物资装备项目数量备注办公桌椅0套文件柜0其中一组内含保险柜1个电脑0打印机0有复印功效为佳传真机0电话机05.2秩序装备项目数量备注对讲机0警棍、机套等0防毒面具0灶具及厨具05.3保洁物资装备项目数量备注玻璃水刮0喷雾器0更衣储物柜0手推垃圾车0室内清洁车0垃圾运输车0尘推0垃圾箱5.4绿化物资装备项目数量备注剪草机绿篱机人工喷雾器绿化工具(套)5.5工程物资装备项目数量备注疏通机电焊机冲击钻切割机电工工具水工工具木工工具泥工工具高空作业用工具铝合金梯常见材料备件

第六章物业管理服务费用测算6.1物业管理服务费用测算6.1.1人工费用目项用费目项用费人员数量（人）工资标准（元/月）社会统筹（元/月，工资标准24.4%）医疗保险（元/月，工资标准8%）工装（元/月）累计（元/月）管理处经理1管理员工程主管维修人员秩序主管秩序班长0秩序员0清洁绿化主管绿化班长绿化工保洁班长00保洁员00不可预见费根据以上项目费用总和2%计算管理费根据以上项目总和5%计算管理利润根据以上项目总和5%计算税金根据以上项目总和5.5%计算累计元/月6.1.2其它费用序号项目测算依据月支出（元）一办公费1通讯费管理处经理200元/月工程主管100元/月秩序主管100元/月清洁绿化主管100元/月管理处固定电话300元/月2低值易耗品综合测算3办公水电未计04业务费综合测算二保洁、消杀费1物料费按人均50元/月计算2垃圾清运14.5元/车×1车/天×25天/月3消杀费综合测算三住宿费用1房租300元/间×3间=900元2水电气费综合测算四不可预见费按以上项目费用总数2%计算五企业管理费按以上项目费用总数5%计算六利润按以上项目费用总数5%计算七税金按5.5%缴交累计0元/月所以xxxxxxxxx产业园物业管理成本为：0元/月+0元/月=0元/月年费用为：0元/月×12月=0元/年

测算说明：根据国家相关法律法规要求，社会保险中包含社会统筹和医疗保险，其中社会统筹占工资总额24.4%（养老保险23%，工伤保险0.4%，失业保险1%），医疗保险占企业总额8%，此项费用仅用于管理人员、各专业主管，不含一般作业人员；该测算中办公水电费用未计，待中标后双方依据实际情况另行协商；工装按两年折旧，其中管理人员每人冬装两套，标准为600元/套，夏装2套，标准为200元/套；保洁人员冬装两套，标准为160元/套，夏装两套，标准为80元/套；秩序人员冬装2套，标准为200元/套，夏装2套，标准为100元/套。根据国家相关法律法规要求，税金组成：营业税—全部费用总和5%；城建税—营业税7%；教育附加费—营业税3%；则税金累计全部费用总和5.5%。6.依据行业标准，管理利润通常根据5%计算。

第七章工程设备管理在现代物业管理中，设备管理水平是物业管理综合水平评判专业依据之一。xxxxxx产业园是一个集工业、商业、服务业等多功效综合园区，系统设备配置齐全，设备科技技术含量高，系统设备停运对园区业主、单位影响巨大。针对园区设备情况，我们认为，从以下方面入手，是设备管理基础保障：一、完善工程部架构，确保工程部技术力量，在工程部架构设置中，应确保有机电工程师、电子电气工程师、暖通工程师等高级专业技术人才，在人才、技术资源有力确保下，熟悉设备性能、有可靠运行维护和检修能力，确保设备正常运行，有能力立即发觉和处理设备运行过程中隐患和故障，确保将设备故障排除在萌芽状态。二、建立完善设备档案，健全设备卡片和运行维修统计，随时掌握设备运行维护情况，搞好设备“病史”管理。三、健全设备管理岗位职责，制订设备运行、维护、保养、检修制度，制订设备周检、月检、季检、年检工作计划；严格填报运行、维护、检修、更新统计。四、建立设备紧急事故预案，确保设备紧急情况时管理步骤。1、由工程部设备主管起草演练预案，经工程部经理审核，报项目部经理审批后，提前通知和演练相关单位、住户和相关部门；2、工程部经理组织设备运行管理和设备检修技术人员提前到场，学习该次演练目标、目标、演练预案、实施措施；3、实施演练方案，监控演练程序，在演练过程中锻炼运行管理人员在紧急情况下运行管理操作能力和检修技术人员在紧急设备故障时应急检修能力；4、组织过程技术人员对演练过程分析、讨论、总结演练成败得失，积累紧急设备故障管理经验；5、工程部经理组织讲评，形成演练汇报和测评汇报，向项目部经理和管委会汇报。五、建立关键设备停运审批管理程序，避免因关键设备停运给园区业主和相关单位带来损失。六、共用设施设备管理标准及实施措施：序号项目实施方案督导计划服务标准1电梯安排电梯维修人员天天进行巡视检验，包含机房、轿顶及轿厢安全回路；定时维保加油；每七天、每个月、每三个月由外委维保单位检验维保；每十二个月报技监局年检。主管天天巡视检验电梯运行情况，并检验维保情况和相关统计；电梯工天天巡视检验机房不少于3次，并做好统计；审查月度、季度及年检维保情况，并提出意见和提议。电梯根据甲方要求时间开启，确保运行良好，维保达成国家要求要求，无电梯事故；设备得到规范要求专业维保，杜绝因维保不立即造成设备损坏和报废。2监控系统每七天维护检验红外线报警装置，进行障隘测试；每七天进行镜头维护除尘，确保录像清楚；每个月全方面检验线路接头及系统元件；每六个月由委外维保单位维护检验一次。工程主管、保安队长定时检验监控中心图像及运行统计，并每七天安排保安员进行红外线障隘测试；工程主管每个月组织全方面检验系统线路及设备；委外维护结果需由主管现场检验及工程部经理签署意见。红外线报警装置灵敏，无误报、漏报发生；监控设备图像清楚，硬盘录像可保留30天。3消防广播灾时和紧急通知时开启，音量适度；天天巡视检验末端音箱，确保音箱输出正常，无噪音；每个月检验播音设备和系统线路，确保设备完好，线路通畅；每六个月维保音箱一次。主管天天巡视公共区域时监听音乐效果；天天巡视检验机房一次；审查月度系统维保情况，并提出意见和提议。运行效果良好，无噪音，播放节目菜单合理；音控设备摆放整齐，设备房洁净整齐，音带、碟片使用保管适当；维保立即正确，相关运行、维保统计完整正确。4有线电视系统天天巡视机房次数不低于3次，并适时监控信号源质量；接业主报修1小时内处理问题；每七天全方面检验一次线路信号放大器，发觉问题一小时内通知网络企业处理；每十二个月信号接入单位系统维护保养不少于2次。主管天天巡视机房一次，每七天检验信号质量一次；弱电工天天监测信号质量一次，并将结果汇报领班；主管每个月组织检验一次系统运行维护情况，并审查运行维护统计；接入单位维护保养结果需报主管及企业经理签署意见。电视信号质量投诉1小时内处理；线路通畅及设备完好率达成100％。5网络系统天天巡视机房次数不低于3次，并适时监控信号源质量；每七天全方面检验一次线路信号放大器，发觉问题一小时内通知网络企业处理；每十二个月信号接入单位系统维护保养不少于2次。主管天天巡视机房一次，每七天检验信号质量一次；弱电工天天监测信号质量一次，并将结果汇报领班；主管每个月组织检验一次系统运行维护情况，并审查运行维护统计；视信号质量投诉1小时内处理；线路通畅及设备完好率达成100％。8锅炉天天开启前检验系统管网及控制部件，清洗毛发过滤器；依据需要进行系统反冲洗，并配制水处理药剂；每个月进行控制部件检修；每十二个月进行一次系统设备维护保养检修，报技监局年检，管道阀门油漆。主管天天抽检末端热水效果，每个月审查运行维护统计；安排督导年度维护保养工作，并向企业提交年检汇报；定时间运行，不随意调整运行时间，确保末端供水时间和热水效果；设备检修提前知会校方，并在公寓通告栏通知。9变配电系统每隔3小时巡视检验设备房，并填写运行统计；每个月检验紧固系统接线端子，确保接触良好；每半月维护保养发电机，并试车15分钟；雷雨季节来临前检验系统防雷接地情况；每十二个月度系统安全检验并维护一次。主管每七天巡视检验配电室不少于2次，并抽查系统维护情况，并审查运行维护统计及能耗统计表；领班随时检验配电室值班情况及运行统计填写情况，并参与发电机维护及试车；主管每十二个月组织进行一次紧急停电事故演练。系统正常运行，市电停电后15分钟内发电机供电，确保电梯、消防、事故照明正常使用；检修停电提前二十四小时以通告方法通知业主和使用单位，商铺、办公场所书面通知用户。10消防系统每2个月进行1次普消末端水压测试，每三个月进行一次自消末端水试水，检验水泵联动情况；每六个月清洗一次感烟、感温探头滤网，每十二个月抽查10％探头感烟感温报警情况；消防系统委外日常运行维护管理，消防系统联动设备调试检测由外委单位负担，消防系统安整年检由委外承接单位负责；系统日常运行由保安队长负责监督管理；系统维护、检测、调试由工程主管负责组织实施并验证结果；保安队长每十二个月组织两次以上消防演练培训；委外年度安全检验结果需报企业经理审核并签署意见。系统完好，报警点位正确，无误报；按消防相关法律法规要求运行和维护系统；普消末端压力确保不低于0.7Mpa，自消自消末端压力确保不低于0.5Mpa；预警时值班人员5负责内抵达第一现场。11二次供水天天巡视机房不少于3次，并填写运行统计；系统每六个月消毒次数不少于1次，生活水池（水箱）每十二个月消毒次数不少于2次；并有消毒处理统计；除操作人员外，无关人员不得进入机房；机房需人走上锁。每六个月末端水质取样到市防疫站化验一次；主管参与系统管道消毒过程及水池水箱清洗消毒过程；每出现一次水质化验不合格情况，责任人处罚100－300元，主管处罚200－500元；停水前提前48小时通知。确保水质达成国家现行标准要求。七、园区业主和住场单位设备管理特约服务：针对园区工业区等相关方专用设备，我们能够依据相关方需求，向相关方提供专业设备运行维护管理服务，为住场单位、业主解除设备运行维护管理后顾之忧，并以我们坚实工程技术力量展示设备管理得天独厚优势。第八章公共秩序维护xxxxxx产业园园区公共秩序管理方面，我们将针对园区不一样业态情况，建立安全管理机制，成立在保安部领导下园区安全管理分队，依据业主和相关方需求，对不一样区域进行不一样安全管理方针。具体包含：一、针对住宅区域实施封闭管理，采取优异周界和主入口监控设备和周界红外线报警装置，在住宅区主入口、楼栋单元入口设置IC卡门禁装置，在户内设置安防设备驳接接口，以优异安全监控装置确保园区住户安全。同时，我们在住宅区入口、大堂安排值班人员，严格对进入住宅区外来人员进行盘查，并经过可视对讲设备和住户联络识别访客身份，未被识别访客将严禁进入住宅区。在园区内，我们还将安排巡查人员，二十四小时对园区巡查，扶老携幼，以完善安全保障方法，维护园区小区安宁。二、针对办公区、商业区商家需求，对相关区域实施半封闭管理，在确保办公、经营环境前提下，为访客、办事人员、消费者经过安全、舒适、文明环境气氛，保障多种活动正常开展。三、同时，我们还将考虑园区不一样业态，对相关方提供开放式安全管理，安排便衣安全员，巡查和相关区域，在确保公共秩序环境基础上，避免给相关方带来服务干扰和心理压力。四、依据关键部位业主服务需求，我们安排人员定点执勤或增加巡视频次，确保关键部位安全。五、在园区安全管理工作中，我们每个月组织实施一次安全演练，演练项目包含发觉刑事案件处理措施、公共秩序纠纷处理措施、偷窃处理程序、火灾处理程序、强行越入园区处理程序等，并在园区成立以保安部队长为队长应急安全队，确保紧急情况下人员保障。六、相关工作职责标准1、保安队长岗位职责（含副队长、分队长职责）负责组织全体保安人员认真推行职责，圆满完成项目部交给各项保卫任务；帮助综合管理部完成保安人员招聘、面试，负责安排新队员上岗前培训及保安人员岗中、技能等各项培训；负责日常勤务组织和实施，检验、指导、讲评；负责保安大队勤务值班，负责突发事件组织指挥和多种处理方法拟订及方案演练；负责拟制保安人员职责、基础要求、奖励和处罚细则，并指导保安人员落实实施；关心所辖区域班子建设，做到选好苗、使用好、管理好、培训好。常常指导她们工作，帮助她们处理实际困难，定时组织她们学习应急处理程序等知识；协同公安机关搞好小区综合治理；随时掌握职员思想动态，加强和职员沟通和交流，熟悉各防区公共秩序情况；在责任区内发生公共秩序、刑事案件时，应立即组织人员保护好现场，并控制好事态；负责队员月考评。完成管理企业、管理处交办其它工作任务。2、保安班长岗位职责以身作则率领保安队员上岗执勤、护卫、巡查。检验、记载、听反应队员生活、工作及纪律情况，协调处理队员这几方面问题，立即向队长汇报；检验各岗位文明执勤和着装情况，落实防范方法；建立卫生制度，率领保安队员搞好岗位和宿舍清洁卫生、饮食卫生；配合队长做好队员思想工作，依据上级要求，合理组织、监督队员按时上下班和组织参与各类会议、培训和总结；对上岗时发生突发事件，要按要求采取处理方法，并书面汇报队长；职员调到新岗位时，负责对所管辖范围内新职员作岗前培训。3．保安队员岗位职责依据企业工作需要，在指定岗位执勤，按要求时间、地点、任务完成上级交办公共秩序保卫任务；依据相关规章制度，负责做好防火、防盗、防破坏、防自然灾难事故等工作，保障责任区安全；对出入大门人、货物进行证件检验，其中货物出门需出门条，预防未经许可人员、车辆、物资进出责任区，维护责任区内人身财产安全；处理责任区内发生相关问题，并立即报知上级；熟悉、掌握所在业态区域业态（住宅区域、办公区域、工业区域）、住户基础情况；服从命令，听从指挥，主动完成上级交办临时性任务。4、大门岗工作职责大门岗负责检验进出车辆有没有携带违禁物品、疏通交通道路、盘查可疑人员和物品。另外，大门岗还是企业及其所管理物业形象窗口。负责维护大门口进出秩序和本区域社会秩序，严禁小商小贩在门前及大门两侧摆摊设点；随时掌握出入大门车辆及人员情况，发觉可疑人员应立即查询或汇报，小商小贩、无成人率领小孩、精神不正常人和在大门处逗留、玩耍人，应礼貌地设法加以劝离；遇有上级领导和业主出入（包含步行及乘车），要敬举手礼；发生纠纷和通常性公共秩序问题时，应依法立即处理并汇报主管，同时立即疏散围观群众，恢复正常秩序；确保报警电话（对讲机）不被无故占用；负责执勤区域内公共设施安全，立即发觉和阻止不良行为，对造成影响、损失当事者，应立即报管理处查处。5．巡查岗工作职责巡查岗负责巡查范围内各类事故检验（含防火、防盗、防公共秩序案件等），和多种设施、设备检验、登记。负责对楼区和周围公路进行巡查检验，立即发觉处理或汇报检验中发觉不安全原因，以消除隐患，保障安全；劝离夜间无故滞留在巡查区内人员，立即控制巡查发觉可疑人员，并视情况汇报值班人员，依据指令做好查控工作，预防各类案件发生；在上下班高峰期，切实做好对业态（住宅区域、办公区域、工业区域）安全保卫，预防窃案发生，劝离混入业态区域销售商品人员，以免影响正常生活秩序；在业态（住宅区域、办公区域、工业区域）需要帮助时，主动主动为其服务；仔细巡查易发生问题地方，立即阻止和劝阻不符合安全情况，避免发生意外事件；按要求程序处理突发事件；在巡查中如发觉漏水漏电，或闻到异味，或听到可疑声响，或发觉可疑人员及物品应立即做安全处理并立即汇报；帮助其它岗位人员处理疑难事件；按要求填写巡查统计，同时作好定时巡更踩点工作。总而言之，我们以“外紧内松、预防为主”安全防范策略、以“人防、技防、物防”相结合方针，全员参与安全管理，群防群治，和辖区派出所和园区公共秩序联防一道齐抓共管，为园区营造安定、团结、温馨、和睦小区环境，杜绝发生公共秩序事件，是我们共同追求目标。第九章交通管理对园区交通管理方面，我们将依据园区交通设施配套实际情况，在专业停车场配置经过培训交通管理员，负责车辆停放管理和交通指挥，在对应位置和路口、路段设置限速标志、路牌标志、通向标示、禁停标示等交通标示，保障车辆安全停放和正常行驶。对进而园区不一样区域车辆，我们将依据实际情况制作IC停车卡或专业区域识别卡片，使园区业主、住户及相关单位工作车辆和外来车辆有所区分，避免无须要车辆盘查影响相关方办事效率。到时，我们将依据园区交通实际情况，和公安交通管理部门保持亲密联络和有效沟通，在交管部门指导下，合理配置和使用交通设施，优化园区交通管理方案，保障园区交通正常。第十章消防管理在消防管理方面，我们工作指导方针是：以防为主，宣传先行，防消结合。在园区，我们将在关键路口路段和场所设置消防宣传栏，张贴消防口号、普及消防知识，进行广泛消防宣传教育。同时，我们将依据实际需求，在园区相关部位配置消防设施和消防器材，并定时对消防设施和器材进行检验、调试、确保其随时完好。在对商业、办公、产业园区，在装修方案审查时，我们将严格要求消防主管部门参与方案审查，确保装修方案符合国家消防要求。在内部管理方面，我们将建立消防管理三级组织，成立以企业总经理为组长消防领导小组和园区义务消防队。其组织架构包含：领导小组组长：管理企业总经理领导小组副组长：项目部经理领导小组组员：工程部经理、保安部队长、工程部设备主管、综合管理部主管、保安部副队长、分队长等。义务消防队队长：项目部经理义务消防对常务副队长：保安部队长义务消防队副队长：工程部经理、保安部副队长、分队长、工程部设备主管、综合管理部主管义务消防队员：项目部全体保安员、工程部全体技术员在针对不一样业态园区，我们将和业主、住场单位签署《消防管理责任书》，制订安全防火制度，明确相关单位防火责任人，明确责任人职责，把防火责任分解到具体单位和业主。并定时组织安排消防安全检验，查找消防安全隐患，并依据隐患情况发出整改通知书，限期督促整改，消除火灾苗头。在园区内，定时组织消防演练，培训紧急情况下消防应对方案、紧急疏散程序。经过演练训练，掌握火灾时扑灭技能、疏散程序、物品转移程序、关键物资抢救预案。同时，在园区内，我们还将在不一样业态区域安装对应消防疏散标示，制订灭火方案和关键部位保卫方案。以完善管理构思和预案演练，经过培训、宣传、教育、检验整改、动员齐抓共管总体思绪，走预防为主、将隐患消亡在萌芽状态管理方案，有效保障园区业主和相关单位生命财产安全。第十一园林绿化养护在园林绿化管理方面，我们对园区园林计划经过综合分析，认为该园区园林建设计划关键由大面积常绿草坪、大规模灌木植被、适量常绿乔木和落叶乔木、部分珍爱植物、少许盆景、大面积租摆盆栽植物组成，所以，我们认为，要搞好园区园林养护，必需在园区组建一支由专业园艺师率领技术型园林管理队伍，负责园区园林养护工作。在园林维修养护上，我们严格按摄影关规范，制订修剪、施肥、除草、浇水、排涝、杀虫计划，以无枯死、无黄叶、无病虫害为指导思想，确保园林观赏性。绿化养护制度一，室内养护标准及目标:1、浇水:依据苗木各类，按要求进行浇水，确保苗木不缺水;2、花木除杂:立即消除杂草，杂物及枯枝烂叶，时刻保持盆内无显著杂草，杂物;3、修剪整形:依据生长情况不定时修剪，整形，使苗木保持青绿，美观大方;4、施肥:依据苗木各类及生长情况进行施肥，每次松土后需施肥一次;5、病虫防治:春，夏，秋季虫病多发期前必需进行综合防治，不能有大规模病虫害发生，冬季要做好越冬虫害清理灭除及防病工作;6、长势不良，观赏效果不佳花木，管理处应立即通知更换.

二，室外养护:1、基础性更新改造:土壤改良:对绿化地带未经改良土壤每十二个月进行一次性全方面深耕改良，根本改变花木因土壤贫瘠板结而造成生长慢，枯黄，老化，部分枯死情况，确保花草正常生长状态，深翻土壤后，施基肥和使用化学除草剂，消除杂草.2、常规性养护工作:(1)修剪:修剪能使植物常常保持平整美观并能促进生长茂盛.苗木修剪，每个月修剪两次.生长旺盛期应依据生长情况不定时立即修剪，草皮修剪春，夏季每两个月进行一次，秋，冬季依据实际情况进行修剪.基础确保春，夏季草皮不长于15厘米，秋，冬季不长于10厘米;(2)浇水:旱季乔，灌木每星期浇水一次，草皮每星期浇水两次;室外拿刀盆栽随天气不一样，天天浇水1-2次，雨天能淋到雨水不浇，每七天浇透水1-2次，室内盆栽每七天浇水1-2次;草皮浇水时要一次浇透，不能只浇土层表面，最少要湿润土层5厘米以下，浇水以早晚为主;(3)花木除杂:立即消除杂草，杂物，常常拾除草地，花丛内砖头，纸屑等杂物，时刻保持绿地，花坛整齐，清除杂草采取人工拔除或选择化学除草剂，每次清完杂草后，应喷施三次叶面肥及控草肥;(4)松土，扩穴，施肥:标准上每十二个月冬季必需深耕扩穴重施肥一次，平时每遇两次大雨必需松土一次，每次松土后同时依据苗木具体需要施肥一次;(5)病虫防治:建立病虫害防治动态跟踪系统，春，夏，秋季虫病多发期前必需进行综合防治，不得有大规模虫害发生;冬季要做好越冬虫害清理灭除和树干涂液防虫，防病等保护工作;(6)花木补植:假如发觉有损坏或死亡苗木，必需在两天内完成补植;(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用农药必需以不伤害市民健康为前提，尽可能使用高效低毒无公害农药，使用农药时必需在晴朗无风天气一次性完成，喷药后4小时内下雨，要待天晴后重喷;使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒，以免药液扩散;(8)自然灾难防御:雨季前要检验绿化区，提前做好排水工作，台风，霜冻等多发季节应立即做好预防方法，避免不应有损失;(9)草皮养护:杂草每七天巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超出8厘米杂草.每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，结合磷，钾肥和有机肥，施后浇透水或在雨后施肥;(10)绿篱，花球养护:绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美，增加其艺术含量.修剪下枝叶要立即清除.春，夏季每两个月施肥一次，秋，冬季每3个月施肥一次，施用复合肥和共生麸确保长势旺盛.绿篱，花球死亡缺苗，须在1周内补种好;(11)乔灌木养护:每个月巡查，立即修剪枯枝，病虫枝，下垂妨碍大家观瞻和活动枝条，保持乔木高2.5米以上.修剪下枝叶要立即清除，以免干枯影响美观.第十二保洁服务"洁净、整齐"是我们保洁服务目标。我们拥有一支专业高素质保洁队伍，能对不一样材质屋顶、外墙、地面进行专业清洁，为业主提供高质量、高水平保洁服务。依据园区情况保洁部将以企业管理目标为依据，制订保洁部各项管理要求及岗位职责，严格按ISO质量体系《保洁操作手册》规范运作和管理，有计划实施职员岗前、在岗培训，物料申购、领用控制。在确保工作标准同时，降低物耗，开源节流。在用人机制上，不停加强职员团体意识同时强化竞争，并不停优化岗位设置，以保持工作高效率。

12.1保洁部提供服务：公共区域清洁保持公共设施清洁保持特约家政服务垃圾清运专业屋顶、外墙清洗12.2保洁部架构：保洁部配置一个保洁主管，两名副主管，下属数个领班及若干保洁员。片区设置一个保洁机械作业小组统一进行相关工作。12.3保洁配置：配置柴油洒水车一台，可冲洗路面并浇灌绿化带；多套保洁机具；需要10个工作间，1间保洁库房；垃圾中转房、垃圾桶、洗涤池。12.4服务内容（关键工作）及标准：序号服务内容方案和标准1园区外围区间道路(水泥道路)天天集中清扫1次；水管冲洗频次依据情况制订，必需时用洒水车冲洗；随时保洁；路纹清楚；无垃圾，无泥沙，无积水，无污迹；无扬尘；主管每日巡视3次以上；领班随机检验；保洁员按要求填写《保洁岗位巡视表》。2园区内外花岗石及室内大理石地面每日全方面清洁1次；推尘数次；每个月冲洗1次；大理石抛光、打蜡频次依据情况制订；随时保洁；无垃圾、无积水、无污迹、无积尘；有光泽；主管每日巡视3次以上；领班随机检验；保洁员按要求填写《保洁岗位巡视表》。3园区内沥青、砂石、喷漆、地砖路面天天集中清扫1次；水管冲洗频次依据情况制订；随时保洁；无垃圾，无泥沙，无积水，无污迹；主管每日巡视3次以上；领班随机检验；保洁员按要求填写《保洁岗位巡视表》。4园区内住宅楼单元楼道每日集中搜集垃圾1次；全方面清洁1次；保洁1次；无生活、建筑垃圾（垃圾每日8：30前清完）；地面光洁；扶手、铁花、消防栓洁净；玻璃光洁；天花板、墙角无蛛网；主管每日最少抽查4个楼道；领班随机检验；保洁员按要求填写《保洁岗位巡视表》。5园区内电梯公寓电梯每日全方面清洁1次；每七天用专用上光剂清洁不锈钢电梯门及信报箱1次；每个月清洁1次轿箱顶灯；电梯厅及轿箱地面洁净整齐，无废物，无积尘；电梯门无灰尘，无污迹，光亮；轿箱内壁无指纹，无污迹、无异物异味，梯门滑槽洁净无泥沙杂物；电梯内按键无污迹；主管每日最少抽查3部电梯；领班随机检验；保洁员按要求填写《保洁岗位巡视表》。6园区内水景、水沟，生态池天天清理水面树叶及飘浮物数次；滴水景处每个月刷洗青苔；夏天每日添加1次消泡剂；每3—6个月根本清洗1次；水清见底，无异味；除少数树叶外，无其它飘浮物；水面无泡沫；水底无杂物；主管每日巡视3次以上；领班随机检验；保洁员按要求填写《保洁岗位巡视表》。7园区内地下汽车库、自行车库及上下梯阶每日地面推尘1次；每日清理垃圾1次；每七天清洁1次挡车杆、停车黄线；每七天清洁拦水沟1次；每个月冲洗地面1次；据情况清理集污坑；每个月清洁1次消防管道及供电线槽；随时保洁；地面无垃圾杂物，无积尘，无油污，无积水；天花板墙角无蜘蛛网；梯阶扶手洁净无尘；挡车杆无积尘、停车黄线无污迹，颜色鲜艳；集污坑无异味；指示牌、消防栓、灭火器洁净；主管每日巡视1次以上；领班随机检验；保洁员按要求填写《保洁岗位巡视表》。8园区内公共洗手间及移动卫生间天天全方面清洗1次；更换垃圾袋；随时保洁；无异味；龙头把手光亮；面盆无污迹；地面无垃圾、无污迹、无积水；地漏无污迹、通畅，无垃圾；垃圾桶不超出容积2/3；主管每日巡视1次以上；领班随机检验；保洁员按要求填写《保洁岗位巡视表》。9办公楼、公共洗手间天天全方面清洗1次，须在9:00以前完成；更换垃圾袋；补充擦手纸、卷纸、洗手液；随时保洁；无异味；龙头把手光亮，不锈钢、铜制品无指纹、光亮；面盆无污迹，镜面光亮，无污迹、水迹；地面无垃圾、无污迹，无积水；地漏无污迹、通畅，无垃圾；地垫干燥、无卷曲、无污迹、油迹；垃圾桶不超出容积2/3；主管每日巡视1次以上；领班随机检验；保洁员按要求填写《保洁岗位巡视表》10住宅楼、办公楼、厂房外墙每十二个月清洗1次；无显著污迹和积灰（漏水或酸雨造成水渍除外）；墙面无乱贴乱画；主管验收检验合格。11办公室每日全方面清洁1遍；玻璃每七天全方面清洁1次；灯具、空调出风口每七天清理1次；皮革制品每七天上蜡1次；随时保洁；地面光亮；玻璃光洁无指痕无水点污点；桌面光滑无指痕；墙面无污痕；窗帘、沙发套（皮质）洁净整齐、无污迹；天花顶、墙角无蛛网；灯具罩、杆、灯泡、电线洁净无尘；地砖、踢脚线无污痕；垃圾桶不超出容积2/3；天天须在9:00前完成办公室关键卫生；主管每日巡视3次以上；领班随机检验；保洁员按要求填写《保洁岗位巡视表》。12食堂地面、桌椅、空调、挂画、门窗、洗手间、餐厅前空地每日对餐厅全方面清洁2次，中餐及晚餐前各1次；每七天清洁1次餐厅门窗玻璃；每七天清洗1次空调过滤网；随时保洁；地面光亮；玻璃光洁无指痕无水点污点；桌面光滑无油腻；墙面无污痕；天花顶、墙角无蛛网；地砖、踢脚线无污痕垃圾桶不超出容积2/3；须在用餐前11:30和17:30清洁完成；洗手间地面无垃圾、无污迹、无积水，墙面光洁无污迹，洗手盆及台面无污迹无积水，洗手液充足，大小便池洁净无污迹；主管每日巡视2次以上；领班随机检验；保洁员按要求填写《保洁岗位巡视表》。13垃圾清运垃圾清运立即，清运率100%，垃圾桶周围无污垢、无积水，离垃圾桶两米无臭味；定时进行卫生消杀工作；对有毒、有害工业垃圾，管理严格，按要求分装、处理，不得和其它垃圾混杂；14园区内及周围下水道、地沟渠、井、化粪池每十二个月雨季前清掏1次；保洁主管验收检验合格；随时保持通畅。15园区内灭鼠每个月投药1次，在晚上6点-7点投放，次日早上8点前搜集死鼠；投放处必需有显著警示语，以免宠物及小孩误食；达成目测园区内无显著鼠迹、绿化带内无鼠洞；主管抽查3—5处投药点；检验药品发放统计；保洁员按要求填写《消毒灭害统计表》。16园区内灭蚊室外用敌敌畏千倍液，室内用气雾剂；消杀时间为晚上6：00-8：00；消杀频次依据蚊虫滋生情况由管理处确定；投药后抽查3—5处，目测无显著蚊虫在飞；保洁员按要求填写《消毒灭害统计表》。17园区内灭蝇室外用敌敌畏千倍液，室内用气雾剂；消杀时间为下午2：00-4：00；消杀地点阴暗潮湿及有腐败物质地点；消杀频次须依据苍蝇滋生情况由管理处确定；投药后抽查3—5处，目测无蝇蛆滋生，无显著苍蝇；保洁员按要求填写《消毒灭害统计表》。18食堂内外灭鼠每个月投药1次，在晚上6点-7点投放，次日早上8点前搜集死鼠；投放处必需有显著警示语，以免宠物及小孩误食；目测无显著鼠迹、绿化带内无鼠洞；主管抽查3—5处投药点；检验药品发放统计；保洁员按要求填写《消毒灭害统计表》。19食堂内外灭蝇室外用敌敌畏千倍液，室内用气雾剂；消杀时间为下午3：00-4：00；消杀频次依据苍蝇滋生情况由管理处确定；投药后抽查，目测无蝇蛆滋生