土地的性质分类及建设作业流程

土地性质及分类1.土地出让通常分五类：商业用地、综适用地、住宅用地、工业用地和其它用地。依据《中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各用地出让最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其它用地50年.2.土地权属性质是指土地全部权和土地使用权性质。中国实施是土地社会主义公有制，《土地管理法》第八条要求“城市市区土地属于国家全部。”“农村和城市郊区土地，除由法律要求属于国家全部以外，属于农民集体全部；宅基地和自留地、自留山属于农民集体全部。”所以，中国土地全部权性质分国家土地全部权和集体土地全部权。《土地管理法》第九条要求“国有土地和农民集体全部土地.可依法确定给单位或个人使用。”这么，土地使用权性质分为国有土地使用权和集体土地使用权。3.什么是房地产权证房产证（PremisesPermit）购房者经过交易，取得房屋正当全部权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分权利证件。即《房屋全部权证》，是国家依法保护房屋全部权正当凭证。国家实施房屋全部权登记发证制度，各地必需使用建设部统一制作房屋权属证书，其它部门和单位制作类似证书均无效，不受国家法律保护。房屋全部者凭证管理和使用自己房屋。房产证包含房屋全部权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋全部权证简称，是由不动产登记机关发放证实房屋全部权归属书面凭证.以前，房管局是分开《房产证》及《土地使用权证》两本证给业主，若要办理房屋买卖或抵押，必需要两个证同时出示才能够办理上述业务。在以后，房管局就将上述两个证合并成一个叫《房地产证》。即《房地产证》=《房产证》+《土地使用权证》，所以假如你现在办证件封面是写明《房地产证》，那么就只是一本证了。4.房产证性质分为商品房和房改房.已购公房又叫房改房拆迁房.经济适用房.区分：商品房原是指房地产开发经营企业，经同意用于市场出售而建造房屋。房改房又能够叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策住宅。拆迁房：拆迁安置房，是指在人民政府实施土地贮备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地拆迁过程中，以确定价格、套型面积向含有市区户籍(含从事农业职业)被拆迁人定向销售住宅房。简单说，商品房经过同意，面向大众。房改房有优惠在里面。拆迁房：被拆迁人定向销售房子经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售住房。它是含有社会保障性质商品住宅。含有经济性和适用性特点。经济性，是指住房价格相对同期市场价格来说是适中，适合中等及低收入家庭负担能力。适用性，是指在房屋建筑标准上不能削减和降低，要达成一定使用效果。和其它很多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群处理住房问题所做出政策性安排，另一个出租为主住宅政策称为廉租房。5.土地使用类型分为土地划拨和出让.区分：土地性质有国有划拨和国有出让两种。划拨土地买方办理土地证时要缴纳一笔土地出让金，拿到了土地证才能成为出让。国有出让土地、出让用地，通俗讲是国家把地卖给个人，在一段时间内享受在这个土地享受权益。有工业出让通常40-50年，有商住出让是70-80年。出让年限过了以后国家收回土地。中国划拨土地使用权有以下含义：《1》．划拨土地使用权包含土地使用者缴纳拆迁安置、赔偿费用（如城市存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不管是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。《2》．除法律、法规另有要求外，划拨土地没有使用期限限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。《3》．取得划拨土地使用权，必需经有同意权人民政府核准并按法定工作程序办理手续。《4》．在国家没有法律要求之前，在城市范围内土地和城市范围以外国有土地，除出让土地以外土地，均按划拨土地进行管理。通俗讲就是划拨是没有使用年限假如国家需要用地则没有任何赔偿而出让是指在一定年限内如国家需要用地则有赔偿但过了使用年限以后则需要另交费用.6.用途通常我们房产证用途通常分为住宅和商业交税标准通常看房产证房屋情况一栏设计用途7.结构通常分为砖木结构、混合（砖混）结构、框架结构、钢架结构

《1》、砖木

比如古时候房屋和解放前老房子和部分寺庙。

《2》、砖混

关键由砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料建筑。其结构是砖墙、砖柱为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土做楼板，大梁、过梁屋架等横向构件放在墙、柱上，承受并传输上部荷载。

这种房屋造价低，但抗震性能较差，开间和进深尺寸全部受一定限制，其层高也受到限制。所以即使以前有大量这种房屋，现在全部逐步被钢筋混凝土结构房屋所替换。

《3》、钢筋混凝土结构（框架/框剪/筒体结构/框筒/筒中筒等全部属于这类）

本结构承重构件（如梁、板、柱、剪力墙等）全部由钢筋和混凝土两大材料组成。外墙和间隔墙由轻质墙或其它材料砌体组成。特点是抗震好，耐用年限长，通常现在多层高层甚至超高层建筑全部广泛采取这类结果形式。

《4》钢结构

关键承重构件全部是由钢材组成建筑。造价高，多用于超高层建筑或是有大跨度要求比如歌剧院、体育馆、厂房等等。

从这里我们能够了解，依据建筑结构不一样，不一样房屋成本造价差异也很大，我们不能用砖混建筑成本去比照框架、框剪建筑售价，一分钱一分货，买房子仍然是这个道理。

所谓框架结构通俗点讲就是用几根柱子和横梁架起整栋房子，这种结构能够随意更改户型结构。这种结构中，柱子截面为方形或矩形，梁宽通常为20厘米或25厘米，这势必在室内形成很多凸位，既影响观感又不利于部署家俱。市场上，这种结构户型常被购房者所诟病，从发展趋势上看，传统框架结构会逐步淡出。

新建房子最多采取就是框剪结构。购房者买房过程中，常会听到所谓“隐梁隐柱”，这实际上指就是框剪结构。所谓“隐梁”就是仅在有间墙地方设梁，而客饭厅、主房等面积较大板中间不再加梁，同时，梁宽设计成和墙体同宽。所谓“隐柱”是经过两种方法实现，一个是依据建筑平面把柱设计成“L”、“T”、“十”等形状，柱宽和墙同宽，把柱“镶嵌”入墙内而不露痕迹；另一个是把柱凸向外墙、阳台或厨厕等次要房间，确保厅等关键房间完整性。采取这种方案优点是造价和传统框架结构几乎持平，从建筑经济角度而言，框—剪结构经济效益是最好。所以也成为近几年市场主流产品。但它缺点是房型布局有不足，室内多数墙壁不能拆卸，装修不易，同层平面难免会出现较差户型。

最关键是：

框架轻型，简称框轻，通常见于多层建筑；

框架剪力墙，简称框剪，多用于高层建筑二.土地建设内容及步骤1.到工商局注册企业，注意注册资金量问题。

2、到建委、建设厅申请房地产资质第一部分，房地产开发企业准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发企业应办理好土地出让手续，委托有资质勘察设计院对待建项目进行研究并制作汇报书，应附有具体计划设计参数和效果图，并落实足够开发资金。

第二部分，行政审批部分

依据中国目前法律、法规、规章，房地产建设项目标行政许可程序通常共分六个阶段：1）选址定点；2）计划总图审查及确定计划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）计划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程完工综合验收立案。

一、选址定点阶段。此阶段通常办理以下事项：

1、计委审查可行性研究汇报和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体计划和土地供给方法审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环境保护局办理生产性项目环境保护意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、计划部门办理项目选址意见书。

二、计划总图审查及确定计划设计条件阶段，此阶段办理以下通常事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环境保护局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、计划部门对计划总图进行评审，核发《建设用地计划许可证》。

5、计划部门确定建设工程计划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下通常事项：

1、计划部门对初步设计计划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环境保护局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计同意文件要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，依据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委依据施工图设计文件审查机构发出《建设工程施工图设计文件审查汇报》，发放《建设工程施工图设计文件审查同意书》。

四、计划报建图审查阶段，此阶段办理以下通常事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环境保护局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、计划部门对变更部分计划设计补充核准计划设计条件，在建设单位缴纳相关规费后，核发《建设工程计划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下通常事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程经过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下通常事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应该提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证实材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程计划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达成工程建设总投资25％以上，并已经确定施工进度和完工交付日期。

2、开发企业《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工协议；

4、商品房预售方案。预售方案应该说明商品房位置、装修标准、完工交付日期、预售总面积、交付使用后物业管理等内容，并应该附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程完工综合验收立案阶段，此阶段办理以下通常事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供完工验收汇报进行立案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳行政事业性收费和基金进行核试验收。

3、计划部门、市政部门、水利局、环境保护局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局和其它需要参与验收部门，根据法律、法规、规章相关要求对相关专业内容和范围进行验收。计划部门依据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程计划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验