社区院落物业管理采购 投标文件(技术方案)

1社区院落物业管理采购投标文件第一章服务方案 1.1.房屋建筑养护管理 1.1.1.服务要求 1.1.2.房屋管理考核标准 1.1.3.房屋管理与维修养护内容 1.1.4.房屋及设施零修工作规程 1.1.5.房屋维修管理规定 1.1.6.房屋日常、定期保养计划表 1.2.共有设施设备维修养护 1.2.1.服务要求 1.2.2.公共设施维护维修服务方案 211.3.供电系统 1.3.1.维护工作程序 1.3.2.供电设备检查标准 1.3.3.管理目标和制度 351.4.高低压配电房 1.4.1.高低压变配电房管理制度 421.4.2.高低压变配电室日常作业要求 1.4.3.高低压变配电房防火管理制度 1.4.4.高低压变配电房高压电操作制度 1.4.5.高低压变配电房工作票制度和工作许可证制2 1.4.6.高低压变配电房设备缺陷管理制度 1.4.7.高低压变配电房设备维护清洁管理制度 501.4.8.高低压变配电房停电送电管理制度 1.4.9.高低压变配电房运行技术资料管理制度 541.4.10.高低压变配电房值班人员管理制度 1.4.11.高低压变配电房值班人员交接班制度 1.4.12.电工安全技术操作制度 1.4.13.机电运行值班人员工作制度 1.4.14.配电设备保养制度 1.4.15.强电系统管理工作制度 1.5.给排水系统 1.5.1.工作流程 1.5.2.水泵房安全管理制度 621.5.3.污水处理设备清污安全管理制度 1.5.4.水泵房管理制度 1.5.5.设备人员工安全守则 651.5.6.给排水设备(设施)安全操作制度 1.5.7.给排水设备(设施)维护保养制度 1.5.8.给排水设备(设施)运行管理制度 691.6.弱电系统 1.6.1.工作内容 1.6.2.管理要点 1.6.3.监控系统的巡查及保养 31.6.4.门禁系统维护保养 1.6.5.多媒体系统和会议系统维护保养 1.6.6.智能化系统基本维修方法 1.7.消防管理 1.7.1.服务内容 1.7.2.建立落实三个系统的消防层级责任制 1.7.3.建立日常巡检制度 1.7.4.消防警报监视 761.7.5.消防设施的维护保养 761.7.6.消防栓系统维护保养制度 1.7.7.消防水喷淋系统维护保养制度 1.7.8.烟烙烬气体消防系统维护保养制度 1.8.协助维护公共秩序 1.8.1.服务要求 1.8.2.公共秩序服务方案 1.8.3.机动车/非机动车辆管理方案及措施 1.9.清扫保洁绿化管养服务 1.9.1.服务要求 1.9.2.保洁管理细则 1.10.清扫保洁方案 1.10.1.门厅、办公区域的保洁程序 1.10.2.卫生间的保洁程序 1.10.3.楼层公共区域的保洁程序 1.10.4.电梯保洁程序 41.10.5.玻璃门、窗、镜面的保洁程序 1.10.6.广场、台阶、绿地保洁程序 1.10.7.外围环境设施清洁程序 1.10.8.院内环境清洁程序 1.10.9.其他设备保洁 1.10.10.门前三包区域卫生保洁 1.10.11.垃圾处理 1.10.12.除“四害”和环境消杀工作 1.10.13.保洁工作中的安全管理规范 1.11.巡视检查作业规程 1.11.1.楼梯、梯间、走廊地面巡视检查作业规程1131.11.2.地面、窗、扶手、电子门、消防栓管、电表箱、信报箱、楼道开关等的巡视检查作业规程..1141.11.3.电梯巡视检查作业规程 1.11.4.灯罩、烟感器、出风口、指示灯巡视检查作业规程 1.11.5.玻璃门窗、镜面巡视检查作业规程 1.11.6.保洁检查表 1.12.绿化管理维护方案 1.12.1.绿化工作目标 1.12.2.绿化土质整理 1.12.3.一年植被养护工作具体安排 1.12.4.一年中养护管理工作阶段划分 1.12.5.园林树木常用的养护管理方法 51.12.6.绿化明细 1.13.节日氛围营造及春节院落摆花方案 1.13.1.服务要求 1.13.2.节日氛围营造服务方案 1.13.4.成立临时指挥部 1.13.5.消防监控室报警 1.13.6.报警要求 1.13.7.人员疏散和救护 1.13.8.警戒 1.13.9.善后工作 1.14.停电应急预案 1.14.1.供电事故应急处理制度 1.14.2.应急处理的措施 1.15.电梯困人应急预案 1.15.1.电梯困人应急处理制度 1.15.2.应急处理措施 1.16.跑水应急预案 1.16.1.消防跑水事故应急处理制度 1.16.2.应急处理的措施 1.17.群体性事件 1.17.1.执勤中遇到不执行规定不听劝阻的处理流程1581.17.2.值勤中发现可疑人员的处理流程 1.17.3.打架斗殴的处理流程 61.17.4.发生盗窃案件的处理流程 1.17.5.触电事故的应急处理流程 1.17.6.炸弹恐吓事件应急处理 1.17.7.爆炸的处理流程 1.18.突发性公共事件 1.18.1.抗震应急处理处理的措施 1.18.2.水浸事件应急处理的措施 1.18.3.触电事故应急处理的措施 1.18.4.给排水系统应急处理制度 1.18.5.设备事故应急处理制度 第二章疫情防控措施 2.1.工作职责 2.1.1.应急指挥部职责 2.1.2.行政事务中心职责 2.1.3.物资采购部职责 2.1.4.总经理工作部职责 2.1.5.财务产权部职责 2.1.6.其他部门职责 2.2.应急预案 2.2.1.疫情应对 2.2.2.加强疫情防控组织领导 2.2.3.加强员工管理和健康监测 2.2.4.公共区域疫情防控和管理 2.2.5.指导员工做好个人防护 72.2.6.做好异常情况处置与报告 2.3.应急处置措施 2.3.1.应急处置要点 2.3.2.其他处置措施 2.4.防止交叉感染 2.4.1.正确落实日常中的飞沫传播措施 2.4.2.随时做好手卫生 2.4.3.工作中坚持正确脱卸个人防护用品 2.4.4.加强通风换气和空气消毒 2.4.5.做好环境卫生与消毒 2.4.6.增强自身抵抗力 2.5.消毒措施 2.5.1.日常管理制度 2.5.2.后期保障制度 2.5.3.卫生防疫管理制度 2.5.4.日常杀菌消毒操作 第三章规章制度、工作职责 3.1.岗位设置及部门职责 3.1.1.管理人员岗位职责 3.1.2.机械化操作司机岗位职责 3.1.3.工作人员职责 3.1.4.垃圾收集清运人员岗位职责 3.1.5.保洁员岗位职责 3.1.6.门岗工作岗位职责 83.1.7.消防工作、消防监控岗工作岗位职责 3.1.8.消防巡查岗工作岗位职责 3.2.管理制度 3.2.1.管理机制、员工守则 3.2.2.员工培训制度 3.2.3.日常行为规范 3.2.4.考勤制度 3.2.5.人事异动 3.2.6.物资管理制度 3.2.7.财务管理制度 3.2.8.设备管理制度 3.2.9.安全管理制度 3.2.10档案管理制度 3.2.11管理工作实施细则 3.2.12环境卫生等管理制度 3.2.13人事管理制度 第四章员工培训方案 4.1.培训方案 4.1.1.培训内容 4.1.2.演练 4.1.3.培训体系 4.1.4.人员管理培训 4.2.技术培训计划 4.2.1.岗前培训 9 4.2.3.岗位培训计划书 2704.3.在岗人员培训方案 4.3.1.保安服务培训内容 4.3.2.岗位工作职责培训 4.3.3.培训的措施 4.4.1.岗前培训 4.4.2.培训内容及方式 4.4.3.培训的时间安排 第一章服务方案(2)承接项目时，对住宅建筑区划共用部分进行认真(3)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得(4)有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、(5)提供对社区居民温馨提示或其它便民服务。(6)管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、(7)公示24小时服务电话。报修按双方约定时间到达(8)每年进行一至二次业主满意度调查，满意率不低于80%。(9)按时给全部在岗员工发放工资、福利及购买社会(10)重大节假日(如：国庆、元旦、春节)进行院落1.1.房屋建筑养护管理(1)对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录(2)根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，根据实际状况拟定维修计划并进行维修维护。(3)每周全面巡查建筑区划房屋单元门、楼梯通道以及其他共有部位的围墙、门窗、玻璃等，定期维修养护。(4)按照住宅装饰装修管理有关规定，建立完善的住宅装饰装修管理制度，建筑垃圾定点堆放并及时清运。装修前，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每周至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告采购人及有关主管部门。(5)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告社区及相关主管部门。(6)各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。1、区域内、栋号、楼层、房号标志明显，区域内内布置合理并设立引路方向平面图或指引牌；2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求建筑设计有要求外不得安装外7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结1、确保区域内房屋及设施的完好等级和正常使密封性好、无异常声响。否则应及时修复或更换，不能立即修复的涉及安全性的应采取措施消除安全隐地板平整不起壳、无遗缺，吊顶无污(水)渍、开缝和破损。否则应及时修复或更换。4、屋面排水沟、室内室外排水管保障畅通；雨前及时巡查，排除隐患。发现过滤网及管道破损及时5、发现屋面或其他防水层有气鼓、破裂，隔热板有断裂、缺损的，屋面、墙面有渗漏的，应在3个工作日内安排专项修理。规范对区域内房屋进行养护和修缮的管理工作，保持并尽快恢复房屋的使用功能。2、工作职责房屋设施的养护和维修管(1)执行管理层指示，确保房屋的完好及使用。(2)熟悉区域内内房屋的结构、道路、管线的分布及走向，定期组织有关人员进行检查，消灭事故隐患。(3)根据维修、保养计划以及业户的投诉及时安排操作员工进行维修，并做好监督跟进工作。(4)督促检查下属员工严格遵守操作规程及员工守则，上门服务时按照规定的服务标准并遵(5)负责管理业户的投诉、调度以及回访的服务工作，以保证及时率和满意率达到要求。(6)负责维修项目的联系和组织工作，协调好维修单位之间的关系，监督跟进维修过程，要求各维修单位遵守大楼管理规定，保质、保量、保工期地完成维修工作。(7)督导下属员工要不断提高维修技能，以保证对业户提供及时、快捷的服务。(8)经常巡视所辖区域，发现问题及时上报并安排相关人员解决，以求减少投诉。负责对业户二次装修的监管工作，确保装修工程在不违反装修管理规定的情况下进行。4、质量记录《工作日志》《业主投诉处理记录》《维修项目服务单》延长住宅的使用寿命，增强房屋住用安全性能。(1)房屋的安全检查必须每年在组团负责人的带领下进行一次普查，冬、雨季应加强例行检查并记录在《工程(2)房屋维修修补楼面、道路路面；修补内外墙面及天棚；修补木扶拆换；墙体局部拆砖或墙体局部挖补；部份更换楼地面>中修工程不超过新建房屋造价的20%,中修后的相关记录《工程综合检查表》《工程综合检查表编号登记表》表一、房屋日常维修保养方案序号维修类别计划方案实施效果1房屋承重结构部位局部受损；进驻后因装修或其它原因造成次，室内装修阶段要每天巡查，发现问题立即由工程服务部按照有关修缮规程实施维应请专家“会诊”,提出方案，委托专业公司实施。安全、正常使用，好。2外墙面漏；外墙大面积渗漏；外墙每季检查一遍，发现问题，及时维修。由工程服务部按照有关修缮规程实施(或请专家“会诊”,提出方案，委托专业公无渗水、3屋面防水层破损造成屋面渗漏；屋面积水。半年检查一遍，发现问题，及时维修。由工程服务部按照有关修缮规程实施维划维修。无积水、无渗漏：隔热层完好无缺。4公共通道门厅、楼梯间公用地面的维通道、门厅的墙、天棚维护；楼梯间墙面、扶手、踏步的每月检查一次，发现问题，及时维修。由工程服务部按相应技术作业规程实施维整洁，无霉迹；扶手完好，无张贴痕迹。序号维修类别计划方案实施效果1房屋承重结构部位局部受损；施工质量原因造成的结构问题。行一次检查；及时了解房屋的结构性由工程服务部按照有关修缮如局部受损较重，应请专家“会诊”,提出公司实施结构安全正常使用。结构性能完好。2外墙面外墙局部渗面积渗漏；外墙面的翻新。年雨季前对业主外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨工程服务部负责实施，清洗外位进行外墙平整无渗漏水；整洁统一。3屋面隔热层破损；防水层面渗漏；屋面积水。每季年疏通一次屋屋面防水层检修一次：每年翻新更换老化部分。工程服务部负责实施无积水；防水层正常，有效发挥功用；无渗漏；隔热层完好。4备电梯、空调、每月控制设备检查二次；季检开关灵敏度及开关固件完工程服务部或相关承包商负责实施，客户服部做好相关记录运转正常，安全、设备完好。部件易耗品5照明设施线路的检修维护；灯具的维修及更每半年检修一次线路和灯具，及时更换老化线路和损坏灯具。工程服务部负责实施线路无老化；灯具完好；使用正常。6消防设施疏散标志的维修及维喷淋管网及管道附件、排烟阀、防火阀等维护每年对消防系统主要设备进行一次全面检修，每年对室内外消火拴、消防/喷淋结合器及室内消火栓箱油漆一晒一次，以防发霉；每年对消防疏散门半年进行一次消防联动试验。由消防、机电、维修专业人员安全、设备7公共通梯间公用地面的维修改造；公共通道、门厅的墙、天棚维护：面、扶手、进行一次维护，补砖；每3年刷新一次通道门厅及楼梯间墙壁天棚、扶手及栏杆。工程服务部负责实施美观、完8上下水管上下水管道渗漏、堵塞、破裂、锈蚀、支架松动。行一次检修并油漆，紧固管道固定工程服务部负责实施美观完好、畅；无渗漏。查一次雨水口，更换不合格部分。每年对地下管网进行养护(依法应由专业部门负责的除外);(2)建立附属设施设备档案(设备台帐),设施设备(3)操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养(4)对附属设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，次、单项维修金额在10000元以下的)费用，由投标人自行承担，单次、单项维修金额在10000元以上的报价和维修方案需经采购人或采购人委托的第三方审核机构审核维修费(5)消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。(6)路灯、楼道灯完好率不低于90%。(7)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立科学合理的设备管理维修方案尤(一)、设备设施维保计划的建立1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划1)制定维修保养计划的准备工作内容：确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划2)确定保养的内容：保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。1)设施设备使用频率2)设施设备运行状况(故障隐患)3)维养工作的合理时间(避开客户使用大的时间段、节假日),具体实施维修保养的时间4)维修保养项目及内容5)备品、备件计划，预计费用设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转；同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施年度维护保养计划》,并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。(二)、设备维护保养的类别：设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修1、设备的维护保养(1)、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。(2)、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作2、设备的计划检修设备计划检修是建立在设备点检基础上的(1)、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。(2)、计划检修是对正在使用的设备，根据运行规律及检点的检查结果确定检修周期，以检修周期为基础编制检(三)、设备保养管理规程规范各系统设备设备保养工作，保证设备设施正常使(1)、项目部经理或专业工程师定期对设备保养计划(2)、项目工程专业根据设备保养计划安排保养工作，(1)、保养以不影响大厦正常营运为原则。对突发性(2)、按照保养计划调整运行设备，安排专业人员做(3)、大型设备保养工程负责人必须现场督导，进行(4)、保养工作前认真阅读设备技术资料，严格按照(5)、根据系统的特点重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。(6)、工作过程中注意环保，对有害气体、垃圾等的排放必须加以限制。(7)、注意用电、防火安全，如需烧焊，需办理动火证，严格遵守动火作业规定。(8)、配电设备维修保养严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养，工作过程中应严格遵守电气作(9)、对供配电设备设施进行检修保养时，应严格遵守《北京地区电气规程汇编》和《供配电设备设施安全操作规范》的各项要求操作。(10)、高压开关柜、继电保护、变压器、避雷器的绝缘和性能测试项目由外委完成。一般为1~2年一次。(11)、高压开关柜、变压器、避雷器、低压配电柜维修(12)、设备的维保用料或更换主要部件必须记录在账。(13)、保养计划要根据项目运行的时间安排，保养应尽量不影响到正常运行，在安排保养计划时根据季节的变化，安排设备停机进行保养。(14)、按计划进行各设备的全年维修保养工作，每次保养时认真填写工作日期、保养内容、检修记录，工程负责(四)、设备设施的保养计划实施：设备设施保养的实施则应该按照维护保养计划进行，在具体开始之前要对工作进行分解，准备好相关材料，包括保养项目、保养标准、保养周期等，实施维保后要进行验收和1、水泵房设备维修保养：比如每年的4月、10月份应对大厦内所有水泵机组进行一次清洁、保养。(1)、电动机维修保养：a)断开电源，悬挂禁止合闸标识牌，检验无电后开始工b)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩc)电动机绕组和电源引入线的可见部份及接线端子连接处有无松散，碰伤和灼伤现象，检查三相导线及连接片应d)检查电动机轴承有无异常声响，如有则应更换同型号规格轴承e)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修正处理；f)电动机机壳保护接地线是否良好,紧固(2)、水泵维修保养：b)检查压盘根或机封处是否漏水，如是则应从新加压盘(3)、控制柜维修保养：强电专业技工每月应对大厦内水泵房的控制柜进行一1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落4)交流接触器维修保养：B.清除触头表面及四周的污物(但不要修挫触头),烧5)自耦减压启动器维修保养：A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,否则B.外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理6)热继电器维修保养：7)自动空气开关维修保养：A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ,否则8)中间继电器、信号继电器维修保养：B.检查各指示仪表是否正常，如有偏差则应作适当调10)远传压力表维修保养：(1)、干式变压器维修保养。1)清扫变压器高低压绕组及铁心外表面。2)拧紧变压器高低压出线的接头，如发现接头烧伤或3)检查变压器的接地线是否良好，如腐蚀严重时应更4)检查清洁降温风扇、测温探头是否完好。(2)、高压开关柜维修保养。(3)、低压配电柜维修保养。1)断路器(自动空气开关)维修保养：A.用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ,否则B.清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破C.断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其2)电容器维修保养：B.检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更C.检查接线头，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应D.检查电容三项不平衡电流是否超过额定值的15%或3)交流接触器维修保养：C.清除触头表面及四周的污物，但不要修挫触头，烧4)热继电器维修保养：A.检查热继电器上的绝缘盖板始否完整，如损坏则更B.检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，E.检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧F.检查主触头表面有效的金属颗粒时，应将其清除，G.检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可H.检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否5)二次回路维修保养：6)主回路维修保养：(1)、专业主管和员工要熟悉有关服务分包合同的内(2)、各专业主管要根据分包合同的相关规定指定专(3)、各专业主管要对服务供方每次对设备设施的维3)按《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行设施(包括配电箱、桥架、井道、开关、插座等)运行正1)检查电力变压器是否符合要求。2)分接开关档位是否与电源相符。3)外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。4)变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。5)三相电压表是否平衡，变压器声响是否正常。6)各接线端子紧固是否良好。1)耐压试验是否符合规范规定。2)隔离开关、负荷开关和熔断器位置正确、平整和牢3)操作机构动作灵活、正确、瓷件应清洁，不应有裂4)隔离开关、负荷开关和熔断器与电线连接应紧密。1)耐压试验是否符合规范规定。2)开关柜内设备应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油3)二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列4)接地线连接应紧密牢固。5)操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。6)闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。7)接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。8)双电源切换箱能自动切换。9)控制箱手动和自动操作均能运行。1)灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁2)开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，3)照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具4)防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具。5)仓库照明灯具和可燃物之间的距离是否符合要求。6)移动的照明灯具是否用安全电压24伏。1)检查接地电阻值是否符合要求。2)接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象。3)接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。4)各种管理资料齐全。5)原始资料齐全。6)日常运行记录资料。7)操作运行管理制度。1.3.3.管理目标和制度1)总体管理目标②设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，设备维修合格率达到100%,一般性故障排除维修③照明设备完好率维持在98%以上。④弱电系统设备的维修合格率达到100%,弱电系统运行正常率在99%以上，如遇故障一时不能排除，在2小时内提出可行性方案，原则上4小时内排除故障。2)各类管理制度E.配电房设备的倒闸操作由工作人员单独进行，其他在荷的用户发出停电通知。对于突发性的停电事故应通过电E.若遇接班者有醉酒或精神失常情况时，交班人员应拒③定期巡回检查制度A.维修值班人员在完成维修任务的同时，应每隔二小时按巡视检查内容进行分批巡视检查，每班至少将所有区域巡视一遍以上，并做好记录。B.维修领班每天上午、下午至少巡视各一次，并检查维修人员和值班人员工作情况，同时做好巡视记录。C.运行领班在安排运行人员完成当日设备系统的维修保养任务的前提下，至少每天上午、下午各一次巡视所有设备设施运行情况，同时做好巡视记录。D.工程主管每天至少一次巡视下属员工的工作质量及设备设施的情况，并做好巡视记录。各级人员对巡视中发现的问题，能够自己及时处理的自己处理，若个人能力范围暂时不能解决，应知会部门领导组织力量解决。E.在巡查中发现其它问题，虽不属工程管理范围内，但也必须及时与服务中心或其它有关部门联系。F.各级人员对巡视中发现存在工作态度和工作质量问题，应立即指出，并做好记录，作为工作成绩考评依据。④配电房安全管理制度A.配电房应由设备人员负责。B.无关人员严禁进入配电房。若要进入，须经设备主任批准，由设备人员陪同进入。C.进出配电房须随手关门，通风洞、须罩上铁丝网，以防小动物窜入，发生电器事故。D.不准擅自改变原设备及线路。E.供电回路操作开关的用途要有明显的标识，停电检修必须挂牌，严禁超负荷运行。F.操作、检修时须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、G.机房内严禁吸烟、明火作业，确因工作需要动用明火须事先办理动火审批手续，经设备主任同意，按照动火作业H.机房消防设施完备，并定期检查。I.机房内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍。禁止乱堆杂物和易⑤供配电设备运行管理制度A.巡视检查值班电工每两小时对供配电设备进行一次巡视检查，并B.巡检内容变压器声音、温度是否正常；有无异常响声和气味；各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；单相、三相电压是否在额定值的±10%范围内，电流各种接头是否有过热或烧伤痕迹；防小动物设施是否完好；接地线有无锈蚀或松动；各种标识牌、标识物是否完好；安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；按时开关、巡视辖区内路灯、景观照明。对于巡检中发现的问题，值班电工应及时处理，处理不了的及时向领班汇报。C.异常情况处置尽快使触电者脱离电源，具体措施有：拉开电源开关、拔去插头或熔断器；用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具(平口钳、斜口钳等)剪断电线；用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；b)防止触电者断电后跌倒；如果触电者尚未失去知觉，必须让其保持安静，并立即如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与库带放松，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，应立即进行人工呼吸，并及时送进医院；如果触电者呼吸、脉搏及心跳均已停止必须立即进行人工呼吸，直至触电者能够自行呼吸或医生赶到现场救治为c)配电柜自动空气开关跳闸的处置：判断跳闸原因(短路或过载);对可疑处逐个检查，确认故障部位；排出故障，恢复送电。应立即恢复备用10kv线路供电(严格按照正确的倒闸操作顺序进行操作);巡检电梯内有无关人，如有应按《电梯困人救援作业规巡检生活水泵是否恢复正常运转；巡检各区域照明是否正常；作好相关记录。D.变电所的管理无关人员不准进入，若需进入须经批准，并由值班人员机房内禁止存放易燃易爆危险物品，应配备消防器材，1.4.高低压配电房1.操作人员应严格遵守工作纪律，确保按时上下班，严禁擅自离岗，严禁在岗吸烟、睡觉或打瞌睡。2.应严格执行安全操作规程，按规定要求配戴和使用劳保服装及工具，并确保其绝缘等级符合安全要求。3.未经许可，任何闲杂人员不得擅自进入高低压配电4.非值班人员须经部门主管同意并在值班人员的陪同下方可进入配电室。5.操作人员须严格执行持证上岗制度，其证件必须在审验有效期内并与操作内容相符方可上岗，并自觉参加年审6.操作人员应严格按照高低压配电的操作规程开展配电作业，严禁违章操作。实施柜背作业、带电作业及登高作业时应严格执行监护制度，严禁单人操作。7.每日应对室内配电设施及消防器材的完好状况进行检查，确保配电柜仪表、操作手柄、指示灯、按钮、绝缘垫及灭火器材等完好无损。8.每月应按期检查相关变压器的运行情况，并按计划检修配电设备。9.每季应检查各配电柜的固定螺栓是否松动，确保配2.2.在记录相关结果时，应确保记录内容的真实性，高压功率因数温升直流屏合母电压直流屏2.3.巡检过程中，若发现高低压设备出现严重威胁设备和人身安全的相关故障，应立即将相关设备的电源断开，随后应立即向直接主管报告。2.4.对巡检过程中发现的一般性故障，应立即对其进行处理；若处理不了，则应及时向直接主管报告，并协助相2.5.对巡检过程中发现的任何故障及处理方法，均在《变配电交接班记录》中予以详细记录。1.1.1.若巡检过程中发现有任何跳闸现象，应立即通知维修人员查明原因，待相关线1.消防应急处理要求1.1.变电房值班人员应学会正确使用灭火器具及灭火设备，遵守在电气设备上进行灭火时的一切安全规定。面立即正确地切断燃烧部分有关电源，然后进行灭火：消防人员到达现场后，值班人员应向消防人员报告电气设备现3.1.1.立即拨打119通知消防队；3.1.3.把火灾区域和其它不能被蔓延到的设备隔离源，用干粉灭火器灭火。1.高压电操作者必须持有操作证，且在岗位工作时身体必须良好，精神饱满，头脑清醒。2.高压电的翻电等较复杂的操作尽可能在日班进行，并通知电气主管人员到场指导操作的进行。3.任何供电事故必须及时、如实、正确地与上级有关部门联系以减少事故范围，加快恢复供电时间。4.对于高压开关和变压器的巡视必须认真对待，逐一观察到仪表显示数。5.凡遇高压开关跳闸，不能单凭经验认为是电网电压波动，必须尽快检查负荷情况，可见的电缆及线接触情况，变压器、电压电流互感器、隔离开关等的状态，把检查的结果汇报上级有关部门。6.高压电值班电工在平时要有防范事故的意识，要明白本大楼设备的供电要求，在遇有全面停电事故后的临时自备发电送电时应有明确的意识，优先送供因断电而可能造成7.开关室、变压器和发电机室等供电设备必须保持清洁、干燥。有渗水、漏雨现象必须及时汇报，尽早修复。度1.在所有电器设备上进行检修、校验或其他工作，必须严格执行电业安全规程规定的工作票制度、工作监护、工作间断和终结制度，值班人员对工作票要认真把好审票、许2.严禁不验电、接地就进行违章作业；3.工作票应在前一天送给变电房，特殊情况递送有困难时应在前一天用电话通知变电房；4.值班人员在收到工作票后要认真审票，对工作上有任何疑问都必须向工作票签发人或工作负责人问清楚；5.工作许可人应会同工作负责人到现场交待清楚停电、带电部分的范围，检查安全措施和接地线是否符合工作票要求，在证明检修设备确无压，然后工作负责人、许可人在现场分别在工作票上签名，严禁工作人员在未完成许可制6.工作班在停电范围内，需加装临时接地线，应得到值班人员同意，并在值班人员监护下进行；7.设备检修在计划工作时间内工作不能完成，值班人员应及时向领班提出延期申请，领班同意后，办理工作票延期8.工作结束后，工作负责人应组织工作人员拆除工作接簿上填写工作内容及结论(包括电试、接线等),然后再办理10.3.不是钢笔或圆珠笔填写，字迹潦草或票面模糊不10.5.值班人员填写的安全步骤措施仅写“同上”或安10.6.各类签名不符合安规要求签名(没签名或未签全名);工作负责人长时间变更或工作票延期而未在工作票内10.7.工作票没有编号，没有填写日期或其他不符合安4.变配电二次回路设备(如仪表、继电保护和自动装立即组织人员处理，如无法停电处理的应采取紧急措施(转陷记录簿，值班人员应掌握所有缺陷(包括试验中发现缺陷的情况),并经整理分析，按照缺陷的严重程度，提出处理3.设备按计划停电检修时，值班人员应做好相应的清4.变配电房应制订划区包干的清洁维护制度，领班应督促值班人员自觉执行所管辖范围的清洁工作。5.主要作业要求5.1.利用设备停电机会做好清洁维护工作；5.2.控制盘面表，继电器盘面应每天扫掸灰一次；5.3.电缆沟(或地下室)的积水应经常清除。6.新设备投入运行前应作交接试验，试验合格才能投7.值班人员必须加强变电房设备的巡视与检查，掌握8.变电房设备巡视检查工作，应遵守以下规定：8.1.值班人员按照规程规定要求，进行定期和特殊性8.2.进行设备巡视检查，须携带巡视记录本，按规定的检查路线进行检查，防止漏查设备，应集中思想、仔细观察所有设备，做到看、听、嗅并用，对查出的设备缺陷和异8.3.在巡视检查中发现设备缺陷或异常运行情况，应详细记载于值班记录簿和缺陷记录簿上，对紧急缺陷和严重异常情况需立即向上级汇报，并对该类设备进行监控；8.4.领班须对缺陷记录簿进行检查，复核设备各缺陷8.5.单独巡视时，不得移开或越过遮拦进入设有遮拦8.6.巡视高压设备时，除巡视外不得进行任何其他操9.1.变电房设备每四小时巡视一次，交接班时再巡视9.4.1.高温季节重点检查：变压器温度是否超过规9.5.1.故障性巡视检查是为了查明因设备接地或短内配电设备，不得接近故障点4米以内，室外设备不得接近8米以内，救护受伤人员不在此限。电时，必须提前24小时通知用户，并在停电前10分钟再通知用户和有关安保，在得到用户和安保许可后，方可进行停3.送电时也必须提前10分钟通知用户和相关部门，使用户作好准备，避免设备因冲击而造成不必要的损坏；4.送电后必须对所有停电后恢复送电的开关柜设备逐一进行检查，并用验电工具等器具检查输出的三相电压是否5.送电和检验工作结束后，通知用户电已送到；6.停送电过程的所有工作都必须做详细记录，如：停电原因、停电设备、停电时间、操作人员、监护人员和送电时间、操作人员、监护人员、检验人员、认可人员等。a)变压器专档：除技术资料外，还应有变压器检修记录或报告、电试报告、运行中异常情况记录、分接头位置记b)回路专档：每一个电气回路建立一个专档，专档内有表示这个网路所有设备(如开关闸刀、流变、瓷瓶等)的一次接线图，每个设备的技术资料、检修记录或报告、开关增加容量记录、电试报告、继电保护鉴定书和有关图纸；c)其他设备专档：指压变、避雷装置、直流回路、信号回路、所用电等专档，包括技术资料、图纸、检修报告、1.4.12.电工安全技术操作制度2.服从上级值班调度负责人的操作命令和工作要求10.运行值班人员要达到“三熟三能”:10.1.熟悉设备、系统和基本原理，能分析运行状况。10.2.熟悉操作和事故处理方法，能及时发现故障并排10.3.熟悉本岗位的规章制度，能掌握一般的维修技能。1.操作人员必须具备高度的责任感，以保持设备、设施的正常运转。2.未经许可，任何闲杂人员不得擅自进入机房。3.设备操作人员，必须持有《特种作业操作证》方可4.操作人员必须对设备的运行状态以及故障的处理进行详细地记录。5.设备检修人员必须按时检查配电室的温度、湿度是6.每日对配电设备进行巡查，确保其完好运行。7.每月按期检查变压器的运行情况，并按计划检修配8.每个季度检查各开关和固定螺栓，如有松动，应进行紧固，保证接触良好。9.每年对接地网检查、测试一次。10.各类开关触头出现不平或毛刺时，将不平处打平，11.功率因素补偿低于0.9时，应及时修复。12.设备室必须保持清洁整齐，严禁在室内吸烟、堆放1.负责供配电运行和维修的人员必须持证上岗，并配备主管电气技术工作的工程技术人员。2.建立严格的配送电运行制度和电气维修制度，加强3.建立甲方需要的值班制度，做到发现故障，及时排4.保证大楼使用的照明灯、指示灯、显示灯和园艺灯的完好；电气线路符合设计、施：正技术和使用要求，线路负荷满足甲方的需要，确保配电设备安全运行。5.停电、限电提前出安民告示，以免造成经济损失和6.对临时施工工程要有用电管理措施。7.发生特殊情况，如火灾、地震、水灾时，要及时切8.禁止乱拉乱接供电线路，严禁超用电。9.建立各类供配电设备挡案，如设备信息卡、标牌等。排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、《设备故障记录表》,并在给排水领班协同下排除异常和故每年12月制订下一年度《设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《设备、设施(年度)维每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报设备部主管审核后，交公司主管部门；5)泵房设备其功能操作标识均应简单明确。水泵2)用污水泵临时将污行冲气，每分钟冲气量为5立4)在清污过程中，鼓风机必须不断给池体进行冲立即将清污人员拉出池体，如发现清污人员身体严重不1.5.4.水泵房管理制度2)水泵房内严禁存放有3)水泵房应备齐消防器4)每日打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房的设施(备),做到地面墙壁、天花板、门窗、设施(备)表面无积尘、无油渍、无1.5.5.设备人员工安全守则1)登高作业(2米以上)需用品及保险带，并确认扶梯牢3)登高作业时，衣物口袋内勿放重物(如工具等),10)使用钻床时，须带防护眼镜，严禁带手套。12)在清洗水箱、污水沉淀池、气浮池、消毒池前，应需二人以上严格检查设备等器材的安全性能。在作业2)工程部综合维修组水工负责给排水设备(设施)11)水泵运行平稳、各部件正常后完成本次操作；12)污水泵试运行时先将水泵控制柜的转换开关拨14)观察集水坑内的水位变化情况；15)手动停止污水泵排水；16)将污水泵控制柜的转换开关拨到“自动”位置，17)污水泵运行平稳、各部件正常后完成本次操作；1)工程部综合维修组水工负责给排水设备设施24排水设备设施进行维护保养，并将维修保养情况记录于4)综合维修组组长负责对日常巡检和维护保养情5)供水泵出现故障时，当班水工应立即转用备用10)屋面天沟及大楼周围排水明沟每季进行清理疏1.5.8.给排水设备(设施)运行管理制度1)本规程适用于大楼给排水设备(设施)的运行管2)工程部综合维修组水工负责给排水设备(设8)工程部综合维修组维修工根据日常检查情况进度《设备定期检查保养计划》,并按运行情况制定中修、11)综合部负责向用户通知停水情况。1.6.弱电系统由专业人员定期对监控系统、门禁系统、多媒体系统、会议系统等智能弱电设备进行巡查，定期清理设备机柜、控制箱、交换机等外表吸附的灰尘和絮状物。弱电技工负责智能化系统设施设备的维修保养。工程维修部按时制定年度、月度维修保养计划，报维护管理部审批后实施。设备设施维修时不得擅自更改原设置、器材及线路。巡查及保养中发现的问题须及时维修。进行设备设施巡查时，填写《设备设施巡检记录表》。进行设备设施维修保养时，填写《设备设施维修保养记每月检查一次电视墙监视图像是否正常。每季度检查1次光端机是否完好每季度一次对摄像机、前端控制箱、光端机、硬盘录像机、解码器、监视器等设备进行清洁除尘。每年雨季来临之前对避雷器的接地电阻进行1次测试。每年对安装摄像头的立杆进行1次油漆，平时检查时如每季度1次对围墙机、门口机、弱电井内的设备及监控1)有无虚焊、松脱、烧焦、渗水的元器件。2)有无异常的声音。3)观察图像效果。1)短路电阻测量法2)电压测量判断法3)电流测量判断法1.7.消防管理1、建立健全消防制度，定期对区域内消防安全情况进行检查，包括消防设施、设备、动火作业及用电情况等。2、做好消防设备的保养工作，定期对消防设备、设施进行检查，发现达不到使用功能的及时告知甲方并尽快更一是建立三级防火责任制，从管理处负责人——部门负责人——员工，按职责范围建立消防责任制，层层落实，使公司每个员工对消防工作都有责任。二是建立小区内部消防责任制，确定各个部门防火责任人，将防火责任具体落实到每个部门，确保消防工作万无一三是建立消防监督制度，成立消防监督小组，领导及监督管理处的消防工作，公司定期向监督小组递交消防报告，具体层级责任范围接管后确定。每日巡逻秩序维护员巡查一个重要内容是认真查看有无火险隐患，消防设施是否完好，消防通道、安全出口是否畅通。对巡检发现的问题及时处理，预防火灾的发生。消防控制中心24小时当值，秩序维护员密切注意消防警报：一旦接到消防警报，即刻通知小区巡逻秩序维护员赶往报警地点查看，即使是误报，也要当真的来做。小区消防设施的完好是消防安全的有力保障，尤其是消防自动报警及消防控制系统要时刻保持在工作状况。为保证这一系统的良好运作，应将消防自动报警系统的维护保养由专业消防公司来承担，特别是消防报警的干式系统，涉及到防系统的维修保养。1)消防栓系统应按照《设备定期检查保养计划》的要2)清除设备、管道附件各部分灰尘；3)手动盘动消防泵检查转动情况；4)检查电机、连轴器、泵体、机械密封、阀门和各管5)检查设备、管件有无泄漏，机械密封漏水不得超过每分钟10滴；6)检查注油器状况并视现场状况加注润滑油、脂；10)手动启动消防泵并检查运行情况和压力表示数；11)检查各楼层消防栓箱和箱内手动报警盒状况；12)检查消防栓系统和中控室消防监控系统的联动是否13)填写消防系统维护保养检查表。每分钟10滴；10)检查各湿式报警阀组设备，断开喷淋泵电源，排水检查水力警铃报警和消防联动状况；11)手动启动喷淋泵并检查运行情况和压力表示数；12)检查消防水喷淋系统和中控室消防监控系统的联动13)填写喷淋系统维护保养检查表。1)烟烙烬气体灭火系统应由经过专门培训的专人负责2)烟烙烬气体灭火系统应按《设备定期检查保养计划》的要求进行设备的维护保养；3)清除设备各部分灰尘，检查喷嘴孔口是否有堵塞；4)对灭火剂贮存容器、选择阀、液体单向阀、高压软管、集流管、阀驱动装置、管网与喷嘴等全部件进行外观检查，上述部件不得有机械损伤，表面应无锈蚀，保护涂层应完还，铭牌应清晰，手动操作装置的防护罩、铅封和安全标5)检查灭火剂贮存容器内的压力，不应小于设计贮存压力的90%;6)检查气动驱动装置气动源的压力，不应小于设计贮存压力的90%;7)对灭火控制盘进行电源、指示灯的可靠性检查，同时进行灭火控制盘的启动试验；8)检查控制导线是否完好、拆卸并检查电磁阀动作的9)卸下报警及控制系统与执行机构的连接装置，用模拟试验方法，检查自动控制、报警及延时功能的灵敏度和动10)检查贮存容器开启机构灵活可靠性；11)检查灭火剂贮存容器阀和启动容器阀的安全装置和12)将止回阀从系统上卸下，检查其密封情况和开启动13)用气动和手动方式，检查所有选择阀的开启动作是14)检查烟烙烬气体消防系统和中控室消防监控系统的(1)建筑区划24小时值勤。(2)对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。(3)车辆停放有序。(4)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，服务规范及职责⑧完成委托方交办的其他工作(与保安工作有关),巡逻检查①巡逻人员要认真负责，提高警惕，注意发现可疑人员及可疑情况，并制止违反规定的行为。②发现反常或意外情况，除及时领导报告外，要采取必要措施以防止火灾事故及破坏行为的发生。③发现偷盗、闹事、斗殴、凶杀、放火、投毒、爆炸等犯罪分子，要坚决果断地采取措施，力争抓获犯罪分子。④若发现盗窃、凶案、火灾、投毒、损毁财物，以及一切有现场的案件或事件，要妥善保护好现场，迅速上报并积极协助调查。⑤巡逻人员要定时定点查看，对重要部门，要害部位要勤查看，财务部门、档案库房、重要机房、配电房等以及无人值班但有可能发生问题的地方应设置巡更点。做好巡更记录。节假日、夜间巡逻时，增加巡逻次数；确保在合同期间的治安消防保卫工作不出问题。⑥消控室人员应熟练消防和监控器材操控，掌握灭火常识，会使用消防器材，对初起火灾能及时扑灭。根据特殊需要，在确保正常安全运行的前提下，业主有权抽调人员另行使用。要充分保障大型活动临时增加的人员，凭签单支付费室内外交通与车辆停放秩序等的管理。公共秩序维护①严格出入登记制度，发现问题及时上报处理，杜绝闲杂人员进入办公楼(区)。②物品进出实施分类管理，实行物品进出审验制度，杜绝可疑危险品进入。③对进出的各类机动车辆进行有序管理，设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，引导车辆停放区域，车库内配置道闸和监视系统。非机动车统一停放在室外指定区域，设置集中充电桩。停车区域无易燃、易爆物品存放。④消控、监控设施设备应保持24小时正常运行，保证出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。监控室收到异常情况报警信号后，应及时报警，并派专人赶到现场进行前期处理。监控资料应至少保留90天。做好防盗、防火报警监控设备日常使用管理。⑤明确巡视工作职责，对设备机房等重要区域、部位进行重点巡视并做好相关记录，及时发现和处理各种安全和秩序维护服务流程图→车辆工作8)维持进出口的安全及交通秩序24小时不间断；10)熟悉项目工作人员，能正确区分工作人员及到访人11)正确区分内部车辆及到访客户车辆；12)及时分捡整理信件、邮件、报刊，及时分发到各部13)保证出口处无阻塞交通现象。扑救火灾24小时不间断；7)准确记录设备运行情况，各类数据准确率达到10)设备出现故障两分钟内通知专业消防设备维保人员处理，保障消防设备设施完好率达到100证消防器材的完好率达到100%;10)检查排除消防重点部位隐患，预防事故发生；11)接到警报2分钟内到达现场展开勘察及现场扑救工12)对发现隐患及违反消防管理现象，及时跟近，保证1.8.3.机动车/非机动车辆管理方案及措施管理处负责业主(住房)的车辆管理，小区车辆行驶停安防员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理(客服要提供长期业主和短期住户的车辆号牌明细表以供门岗检查和对照以便保证一车一卡便已管理同时对外来车辆进行有效业主临时租户处理车辆停放问题防止发生纠纷同时要客户部配合对业主提前告知车辆停放问题加速地下车位的租赁处理以便管理)小区车辆停放规定如下。③车辆停放后，司机须配合安防员做好车辆的检查记⑥进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易⑦禁止超过停车场限高规定的车辆、集装箱车以及漏⑧进场车辆如不服从安防员指挥，造成本身车辆受损⑤机动车辆在本区行驶，时速不得超过5km/h,严禁超①停车场24小时值班，建立健全各项管理制度和岗位②停车场(库)内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，定期检查，由车库岗负责管理使用。③在停车场(库)和小区车行道路须做好行车线、停车位(分固定和临时)、禁停、转弯、减速、消防通道等标识，并在主要车行道转弯处安装凸面镜。④在停车场(库)出入口处设置垃圾桶(箱),在小区必要位置设路障和防护栏。⑤机动车进场(库)时应服从安防员指挥，遵守停车场(库)管理规定，履行机动车进出车场(库)有关手续，按规定缴纳保管费。⑥集装箱车、2.5t以上的货车(搬家车除外)、45座位以上的客车、拖拉机、工程车，以及运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆不准进入小区。⑦不损坏停车场(库)消防、通信、电器、供水等场地设⑧保持场(库)内清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应立即处理。⑨禁止在停车场(库)内洗车(固定洗车台除外)、修车、非机动车管理制度为加强非机动车管理，保护非机动车所有人的合法权益，维护公共秩序，结合实际情况，制定规定。第一条本办法适用于平层区域内自行车、摩托车等非机动车停放管理。第二条物业服务中心负责本区域非机动车公共停车场规划、管理工作。第三条在本区域内楼道里严禁非机动车乱停乱放，业主需将非机动辆统一停放在本区域规划的非机动车停放场，禁止停放在小区单元大厅、楼道、消防通道等位置。第四条非机动车在本区域内行驶需注意安全，骑车尽量避免走道路中央，靠边行驶，避让机动车辆第五条非机动车辆放入非机动车停车场后要停放整齐，禁止乱摆乱放。第六条闲杂人员不得在车库内逗留和玩耍，非机动车辆如需长时间停放在车库内请停放在车库靠里面位置。第七条业主的非机动车停放在车库后，物业只负责日常监管，请务必将车辆锁好，不要将物品遗放在车篓和后备箱内，发生车辆损毁、丢失等现象造成损失其责任自负。第八条文明行车、文明停车是个人修养、素质的再现，也是社会文明进步的象征，在停放非机动车时考虑到其他车辆和行人的通行方便，不仅保证了自己和他人的安全，也为和谐社区的建设贡献了自己的一份力量。(2)按照《XXXX办事处社区(院落)清扫保洁、绿化(2)礼貌对待客户①进入办公室时应先轻轻敲门，征得同意后方可进②见到同事时应礼貌问好，早上应说“早上好”,其他时间应说“您好”。③严禁动用或偷盗任何物品。④清洁中必需挪动物品时，须向领导征求同意，清洁完毕后应放回原处。⑤不随便处理办公桌台上的废纸，必须处理时征求主⑥工作中不慎毁坏物品时，应及时、主动向客户道歉并立即向上司汇报，严禁私自处理或隐瞒不报。⑦领导经过工作场所时，应停下工作，礼貌招呼并主动让道。⑧拿工具乘电梯时应让客户优先。(3)维护公司形象①闲谈时不许谈公司的经营事务及讲公司或者是同②保持良好的状态投入工作，处处注意维护公司的整③爱护公司的财物，保管好公司的工具和清洁用品。(4)技术及操作规范①严禁把拖把、扫把等工具扛在肩上走路或乘坐电梯，工作完毕后及时对工具进行清洁、保养，各种工具和垃圾本应放在墙角或不挡眼的角落里。②厕所清扫时应挂上“清扫中”及“对不起，给您带1.10.清扫保洁方案1)定时巡回清扫：大厅最容易被弄脏的地方是地面。一般门厅及办公区域，每30分钟(时间长短应视人员流动量及其他因素定)应定时巡回清扫一次，以确保地面经常处于保洁状态。主要是扫去地面垃圾、灰尘，擦去地面污迹、水迹，保持地面光亮、保洁，然后去擦拭其他区域，隔30分钟再巡回保洁地面，如此往复。2)依次逐项擦拭：门厅和办公区域日常保洁的其他位置或物品多为每日擦拭一次即可，应事先安排好作业顺序，依次擦拭。规定每30分钟对地面巡回保洁一遍，每巡回保洁一遍的时间一般为3～5分钟或再长一些，其余20多分钟时间，用来依次逐项擦其他位置或物品。有的物品，如烟灰缸的清倒或更换，可结合地面巡回进行保洁。3)操作注意事项：为减少人们将室外尘土带入室内，门厅入口处应铺设防尘脚垫，遇雨天，应铺吸水性的脚垫；门厅及办公区域入口区域设专人推尘，随时擦拭人们进入时的脚印；门厅及办公区域地面根据不同材质，采取不同的清洗方法；不锈钢、铜、铝合金等装饰，如柱子、扶手、标牌等，容易受腐蚀，擦拭时要选用专用保洁剂、保护剂，切记小心不要造成花痕；注意不要碰倒、碰坏办公区域内的各种1)卫生间的日常保洁项目包括：及时冲洗厕(尿)兜、不得留有脏物，及时清倒手纸箩，箩内手纸不得多于1/3,时擦洗云台、面盆、厕(尿)兜等卫生设备，定时擦拭门窗、2)作业前，备好以下用具：地拖、扫把、胶垃圾铲、水桶、抹布(两条以上异色毛巾，深色为坐厕兜专用，浅色抹其他)、尿兜消毒剂以及手纸、香皂、香球、蚊香等。4)扫除地面垃圾，清倒手纸箩、垃圾筒、茶叶筐。同5)按照先云台面盆，后厕兜尿兜的顺序，逐项逐个刷口和厕兜的下部(反水管水面以上),刷洗时应特别注意。6)用浅色抹布擦拭门窗、窗台、隔板、墙壁、镜面、7)用地拖拖擦地面，注意边角落，注意尿兜周围，不8)补充手纸、香皂、洗手液、香球、垃圾袋等。手纸要上好，撕口留在外侧，折成三角，压在护板下。9)按规定喷洒除臭剂、清香剂。10)撤去“工作进行中”告示牌，把门窗关好。11)操作注意事项：作业人员要注意自身保护，作业时带防护手套和口罩，预防细菌感染，防止保洁剂损害皮肤；中间休息或作业完毕后，应使用药用肥皂洗手，饮食前要漱口；清洗卫生间所用的工具应专用，使用后定期消毒，与其他保洁工具分开保管；作业时，应将“工作进行中”告示牌放置在门口或当眼处，以便领导注意并予以配合；注意卫生间的通风，按规定开关通风扇或窗扇。1)用扫把彻底清扫楼层各通道地面，清倒垃圾桶。2)用干净湿布擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、铁栏杆、3)用湿无绒布擦抹梯门、指示牌，然后用干布抹净。4)用湿拖把拧干水分后拖净地面污渍和后楼梯。5)清抹周围墙壁，清洗水池，扫除地面积水和杂物。6)每天定时清理垃圾到垃圾房，清洗垃圾容器。1)准备工具、物料，包括手刷、百洁布、吸尘机、水桶、2)将电梯暂停开；3)在电梯门口处放置告示牌；4)电梯轿厢清扫、吸尘、或撤换地毯；5)用吸尘机吸干净门缝内泥尘、杂物；6)用手刷、毛巾蘸稀释的全能水刷抹干净门缝；7)用干净湿毛巾擦拭门缝、门边、然后用干毛巾将水8)用稀释的全能水、毛巾抹干净轿厢天花抽风口、灯9)将适量的洁而亮用毛巾均匀地涂在轿厢不锈钢部份，10)用干净的湿毛巾擦拭不锈钢部份；11)将适量的不锈钢钢油喷在镜布上，均匀地涂在不锈12)收拾所带的工具、物料，不能遗留物品；重新开启2)将玻璃保洁剂按1:10加清水。3)将毛套浸保洁剂溶液，拧干多余水份，然后用适当4)一洗一刮连贯进行，当保洁玻璃的低部位时玻璃刮5)用无绒干布抹去玻璃表面和框架上的水印和水珠。6)最后用拖把抹净地面上的污水。7)保洁高处玻璃时，可把毛套、玻璃刮套在伸缩杆上8)循环保洁时用干、湿布，先用湿布擦抹，然后用干9)操作注意事项：毛套每次上水时必须洗干净毛套上1)巡视广场、台阶、绿地，及时扫除地面垃圾、纸屑、2)地面有个别污渍用保洁剂和胶刷擦洗干净，香口胶3)清扫绿化草地时，及时清理枯枝落叶。不能扫除的4)下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后，及时用胶5)每月用擦机洗擦地面一遍，然后用水冲洗干净。6)操作注意事项：用机械洗擦广场地面时，应竖立告A.准备必用工具、清洁用品(笤帚、簸箕、水桶、毛巾、垃圾袋、竹夹、垃圾清运车等)。B.按照先主路面，后辅路面的顺2)路椅清洁B.用潮毛巾擦拭大理石面灰尘，擦拭时不得遗漏，污4)绿地地面清洁B.若有枯枝等杂物，要清出绿地，有白色污染物，用c.外围环境设施进行一遍清理后，全天保洁。下班后1.10.8.院内环境清洁程序B.车道上垃圾、用笤帚先扫车道一侧地面，然后再扫B.边角处灰尘，用小毛刷刷净，再用干毛巾将设备擦8)清洁垃圾房10)电梯大理石地面、候梯间大理石地面及墙面打蜡每4)玻璃窗窗台表面无灰尘、无污渍；玻璃保持光洁明4)擦抹低位墙壁，用清洁剂全面擦洗垃圾桶和垃圾篓1)卫生保洁：做到门前无垃圾杂物、无污水、无污垢、2)绿化管理：协助绿化管理部门管护好树木花草和绿3)秩序管理：禁止乱挂晒、乱占道、乱堆放、乱张贴目的：规范消杀管理，提高工作区域内除“四害”的能力，提供一个洁净、健康的场所。适用范围：本程序适用于公司各物业服务中心所辖物业职责：物业部负责对消杀工作的检查、监督。物业部管理员负责日常的检查、巡视。①蚊、蝇、蟑螂类消杀及消杀效果的检验：1)每次消杀完毕后，检查下水管道、化粪池、雨水井等蚊、蝇、蟑螂孳生地是否清理；及时通知消杀人员喷洒药物。②鼠害消杀及消杀效果的检验：2)在靠近大厦的墙壁或隐蔽处划一个200mm×300mm3)在方框内均匀地洒上滑石粉；4)第二天早上检查粉上的痕迹，根据鼠来判断鼠情及老鼠的种类，及时通知消杀人员进行放药；5)在每次消杀完毕后，第二天应检查药物是否还有，发现死鼠及时处理。检查已发现的鼠洞是否全部封堵。在辖区范围内无积水孽生蚊子幼虫滋生。在辖区范围内无新鲜鼠洞或新鲜鼠屎。④消杀管理规定1)消杀公司派来的消杀人员必须到物业服务中心签到后，方可进行消杀。可证。对消杀工作严格按消杀合同办事，不走过场，对蚊蝇孳生地要做重点消杀。3)消杀的标准：必须达到《浙江省除“四害”管理规定》的城镇除“四害”控制标准。4)每两月进行一次。进行消杀作业前必须在各显著宣传栏张贴消杀通知。5)配制、喷施消杀液体农药应穿长袖、裤，戴口罩和6)室外喷施时遇大雨、大风天要停止作业。7)不可随意提高或降低药液的使用浓度。8)用喷雾器消杀作业时，不可逆风进行工作，消杀作业完成后，应立即用净水清洗全身。9)对投放鼠药的地方要设立明显标示牌，远离儿童不10)监督对消杀人员使用的药瓶进行回收，进行统一处◆员工行为安全规范1)安全用电在作业的过程中，要注意用电安全。不能用湿毛巾擦拭电源开关、插座等，以免触电发生事故，并注意是否有裸露电线，及时整改处理，以防短路；对于危险电源或地点的清洁，需征求有关部门的意见，经同意后方可入内作业，并执2)高空安全作业必须选用符合安全标准的劳动保护工具；在室内需登高作业时，严格遵守安全程序，科学、规范操作，并注意登高前先检查地面是否有水迹，做登高1米以上、3米以内需有清洁人员在旁，以防发生3)危险液体使用安全时，首先应放置标识牌，超过3个操作工作点时必须经环境4)危险废弃物处理安全1)环境管理主管每天例行进行岗前和岗后集合，并点2)各清洁员工定时、定区域进行作业，各区域清洁员3)清洁员工对于各类废弃物，必须全部检查后才能清4)在作业时注意裸露的电线、破碎玻璃，湿手不要触5)不要把工具横在过道上，擦试高处的物品要使用梯子，控制高空作业或可能危及施工人员及第三者安全的作6)清洁作业完成后，要及时关闭在作业时打开的门窗7)清洁作业过程中用洗地机、刀片之类或高空作业时，8)洗手间便池用洁厕灵时，作业人员应在作业区域内9)地面需用强酸药水作业时，作业人中应在作业区域10)对使用完毕的药剂空瓶，用清水洗净，废水排入污11)环境管理主管每天不定时检查清洁员工作业的情12)对易燃废弃物要每日清运到指定(或安全)的地方，不得在项目建筑物内堆集或过夜。产生的垃圾必须当天处13)培训员工基本的安全防范意识，培训员工如何使用1)健全保洁人员制度约束：制订完善的管理制度，注点、定时间、定任务、定质量”,规范运作，科学考核，奖2)保洁规范化操作程序：在整合型管理体系中制定详3)保洁人员行为规范：为创造一个文明祥和、团结友重点清洁部位服务需求特征清洁作业措施办公区域使用时间固定集中兵力。缩短时间，将作业对工作人员以外交流形象要求免打扰需求强烈公共活动场所人员流动大人员关注度强地下车库暗角多、管网多易积水使用频率少电梯、扶手、开关等与人的接触较多受污染可能性大客户逆反心理强每天均需进行易招蚊蝇外场清洗阶段性特点明显危险性高局部清洁频率需加强◎使用适当的清洗剂，保持建筑、物品外观干净、洁◎保用无污染清洗剂，保持环境的清新。◎采用保护措施，避免建筑、物品在使用中的最小磨◎主管每月进行作业指导、监督检查。√(1)对清洁员每个责任区抽查2个区域，走廊3处。(2)直观目视楼道、梯间、走廊地面有无纸片、杂物、(3)直观楼道、走廊天花板有无明显灰尘、蜘蛛网。(4)每个区域梯间烟头是否超过2个，走廊100m内烟头是否超过1个。(1)楼道、梯间、走廊地面无烟蒂、无杂物、无污渍。(2)楼梯、梯间、走廊地面每个单元梯级无烟头。(3)楼道、走廊天花板无明显灰尘、蜘蛛网。表箱、信报箱、楼道开关等的巡视检查作业规程(1)对清洁员每个责任区抽查2处，进行全面检查。(2)检查上述区域有无广告纸、蜘蛛网、痰迹、积尘。(3)手持白色软纸巾擦拭墙面等无明显污染。(1)地面、窗、扶手、电子门、消防栓管、电表箱、(2)用白色软纸巾擦拭100cm无明显污染。1.11.3.电梯巡视检查作业规程(1)直观电梯轿厢四壁是否干净、有尘、有污染、有(2)检查电梯门轨槽，显示屏是否干净、有尘。(1)电梯轿厢四壁干净、无尘、污染、手印、杂物。(2)梯门轨槽，显示屏干净无尘。(1)对清洁每个责任区单查3处。(2)直观检查有无明显灰尘、污迹。(1)直观玻璃门窗、镜面表面透光性如何，有无折光(2)手持白色柔软纸擦拭玻璃与结构框之间缝隙和窗(3)手持白色柔软纸擦拭玻璃拼接处耐候硅酮密封胶(1)玻璃门窗、镜面表面透光性强，无折光现象，无(2)玻璃与结构框之间缝隙不得存在。(3)玻璃拼接处的耐候硅酮密封胶胶缝表面应无污垢。(4)不锈钢制品及扶梯巡视检查作业规程：首先用干净的湿毛巾将不锈钢制品上的灰尘及污迹擦洗干净，然后用不锈钢光亮剂保养。序号区域着装地面步梯电梯门窗玻璃卫生间外围绿化带垃圾桶位1234567检查总结年月日时调换和补种，保证100%的成活率。当年12月至次年3月期间进行，及时剪去枯枝、重叠枝、绿篱修剪一般在当年4月至11月期间进行，保证绿篱造型，进行多次修剪，防止枝条徒长；草坪修剪一般在当年5月至面喷水，保证叶面湿润，在每年7到8月份的高温季节和其在长草期投入大量人不超过5株。施肥防治病虫害对绿地产生的其他爬虫和飞虫，应及时有效防治，以免影响植物和周边道路的外观与清洁。人工进行细筛，以达到植物生长要求，并充分考虑植物类是