房地产基础知识新手必看

房地产根底学问手必看一、房地产根底学问1、房地产：指房产和地产的总称〔又称不动产〕。2、房地产的三种存在形态：单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体3、房地产的特征：a、房地产位置的固定性〔土地不行移，房屋也不行动〕；b、房地产地域的差异性〔每宗房地产的价值都不同〕；c、房地产的高值、耐久性〔价格贵、土地永久的〕；d、房地产的保值、增值性〔货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值〕；4、房产：是房屋及其权利的总称〔占有、使用、收益、处分等权利〕。5、房屋分类：a、功能用途：居住用房〔小区、高品住宅〕、工业用房〔厂房、仓库〕、商业用房〔门面、商场〕、办公用房〔写字楼〕、行政用房〔军事、学校等单位用房及城市〕；b、建筑构造：钢构造、钢筋混凝土构造、砖混构造、砖木构造和其他；c、全部权归属：公房〔直管公房和自管公房等〕和私房；6、地产：是土地及其权利的总称〔使用、收益、转让等权利〕。7、土地分类：a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商业效劳用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特别用地等；8、房地产业：指从事房产开发、经营、治理和效劳的行业。包括：a、土地开发； b、房屋建设、修理、治理；c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋全部权的买卖、租赁；e、房地产抵押贷款； f、房地产市场；9、土地使用权：就是土地全部者依据土地分类对土地加以利用的权利〔指依法对土地经营、利用和收益的权利〕。土地公有制实行了两种形式：即集体全部制和国家全部制。a〕农村土地承受了集体全部制，属于农民集体全部；b〕城市土地实行国家全部制的形式，属于全民全部；任何个人不能取得土地的全部权。土地使用获得的方式：划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议〔200-250万/亩〕、招标〔提出底价，依据使用用途和价格取得〕、拍卖〔价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得〕；10、房地产市场：a、一级市场：以土地为体〔亦称土地市场、土地交易市场〕；b、二级市场：开发商获得土地后，投入肯定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者〔建商品房的买卖市场〕；c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭〔二手房〕；房地产市场构造善一览表：市场称谓 一级市场 二级市场 三级市场土地使用权出让市场 土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等 土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等市场主体 政府、开发企业〔投资者〕 开发企业、业主 业主市场客体

国有土地使用权 增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房交易方式 拍卖、招标、协议 出售、出租等买卖、租赁、交换等11、土地使用权出让：指国家以土地全部者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。12、土地产权：包括土地全部权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押猎取银行贷款或其他担保的权利；租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以猎取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方商定土地使用者可以使用的年限。1〕土地使用权出让年限：a70年；b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；c、商业、旅游、消遣用地40年；PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；2〕土地使用年限到期后如何处理：a、国家有权无条件的收回该土地；b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；c、工程的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以连续使用。PS：b、c条完全存在的状况下，以当时的地价购置使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进展开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在猎取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。15、商品房的预售制度：五证二书五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充商定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人供给的对商品房住宅担当质量责任的法律文件和保证文件。16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的缘由主要有资金缺乏、设计、施工存在严峻质量问题，格外建设等。17、楼花：指已经开工建筑，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优待，买了后又可转卖，赚差价。18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。〔现在政府有规定，商品房5年内不许转让，5%的营业税，为了掌握炒房〕19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。〔价格低、选择空间大、户型齐全、可监视建筑材料、质量〕20、现房：指已经工程质量监视部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。〔即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大〕21、经济适用房：指以微利价出售给宽阔中低收入家庭的商品房〔带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性〕。不是人人可以买到，必需符合当地政府所规定的条件，经过排号购置。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购置，65㎡以外以商品房价购置，5年后才能转卖〕。22、二手房：办好产权证，进展再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项〔一般可以获得开发商的折扣承诺〕。24、定金：指当事人商定由一方向对方付给的作为债权人担保的肯定数额的货币〔能担保债权人的作用〕不能返还。25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。272层以上，供多户人家居住的建筑。28、纯办公楼：专为各类公司日常运作供给办公活动的大楼。29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。31、别墅：指在郊外或风景区建筑的供疗养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE〔联体别墅、单排别墅〕。32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、消遣、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国〔也称第六商业业态〕。33、物业治理：指由专业公司或机构，承受业主〔或使用人〕的托付，对物业实话专业化治理，并向业主〔或使用人〕供给高效、周到效劳的行为。34、物业治理内容：对房屋及其附属设备治理、修理；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施治理；向业主供给其他综合性或特约的效劳等。物业治理属社区治理范畴。35、业主大会：指由物业治理区域内全体业主组成的，对本区域内物业治理具有打算权的组织形式。36、业主代表大会：由物业治理区域内业主代表组成的对本区域内物业治理具有打算权的组织。37、业主委员会：由物业治理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治治理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。38、一次性付款：指购房户在购置商品房时，在没有享受政策性贷款的状况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成假设干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款〔针对期房〕，交房时，款项全部付清。40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的局部贷款，依抵押商定，按期按时间段向银行归还贷款本息，并供给房地产作为归还贷款的担保〔一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年〕。41、公积金：全称“住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金〔门面不行〕。缴存比例：均不得低于职5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；42、个人住房公积金贷款：指参与了住房公积金制度的职工，在购置、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金缺乏愿以购或其他住房产权作抵押而向住房公积金治理中心申请的贷款。43、契税：指房屋全部权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的肯定比例，向产权承受人征收的一次性税收44、公共修理基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的修理养护基金45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。46、起价：即“起步价”是指物业全部房源中的最低销售价格〔一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十~几百元〕。47、基价：即“根底价”指经过核算而确定的每平方米商品房的根本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系〔楼层、朝向不同价格也不同〕。48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价〕。49、本钱价：指住房制度改革中，出售公有住房时依据建筑公有住宅的平均本钱测定的价格。包括：A、征地和拆迁补偿费； B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费； D、住宅小区根底设施建设费；E、治理费； F、贷款利息； 、税金；二、建筑根底学问：1、三通一平：是指在土地开发时进展的通水、通电、通路、土地平坦。2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平坦。3、占地面积：红线范围内的面积。4、建筑面积：指建筑物外墙〔柱〕勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购置的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和〔在住房买卖中，一般不承受使用面积来计算价格〕。7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两局部组成：一〕室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、构造转换层、技术层、空调机房、消防掌握室、为整栋楼层效劳的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护构造的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二〕套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙〔包括山墙〕墙体水平投影面积。公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。8、有用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。10、套内建筑面积：指商品房套内各局部建筑面积的总和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数11、容积率：总建筑面积/总用地面积〔多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低〕12、建筑密度：基底面积之和/总占地面积*100%13、绿化率：指工程规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。公式：植被垂直面积/占地面积*100%14、绿地率：全部住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。区建设中不应低于30%25%〔不包括屋顶、晒台的人工绿地〕。绿化掩盖率＞绿化率〔绿化所占面积〕＞绿地率15、得方率：套内建筑面积/套建筑面积〔销售面积〕之比套内建筑面积=套内使用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积16、开间：住宅房子的横向宽度。 进深：住宅的实际长度。17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上外表至上层楼板下外表的距离。19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和掩盖土小2平方米的土地。20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。22、错层：房内高度不一至，一米以内分别。23、砖混构造：由砖和混凝土组成，承重墙〔四周不能动，梁柱都不能动〕。24、框架构造：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木构造、钢筋混凝土、框简构造、钢体构造等。25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。钢筋构造：60-80年 砖混构造：40-60年 砖木构造：30-50年 其他：15年以下26、土地计量单位：里=100万平方米〔km2〕 1公顷=1万平方米〔hm2〕1公顷=15亩 1亩=667平方米27、住宅的楼层划分的规定：低层住宅为：1-3层 多层住宅为：4-6层 高层住宅为：10-30层 超高层住宅为：40层以上三、房地产开发相关学问：1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上依据使用性质和要求进展根底设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。2、土地开发：将生地〔不具备使用条件的土地〕开发成可供使用的土地。3、房屋开发：由买得土地使用权的进展商，对土地进展平坦，修路铺设上下水管道