13年万科商业自持物业成本分析0427

自持物业本钱分析金融街资产管理公司2021年4月page1page2本钱范围：包括营业本钱、管理费用、销售费用本钱分类：1、固定本钱：折旧和摊销、财产保险、管理税金、大中修酒店业态支付给管理公司的管理费2、变动本钱：经营本钱、业务宣传费人工本钱、行政费用工程范围：2021年前开业的工程、津塔分析说明工程范围酒店业态写字楼业态商业业态威斯汀酒店美爵酒店金融街中心德胜国际中心购物中心丽思酒店惠州喜来登酒店金融街公寓金树街及C3金融街集团数据包括：酒店个5个，商业2个，写字楼3个金融街控股天津津塔目录page4一二自持物业近三年总体情况商业业态本钱分析三酒店业态本钱分析四写字楼业态本钱分析五大中修本钱分析目录page5一自持物业近三年总体情况收入情况总本钱情况变动本钱情况投资报酬率page6自持物业近三年总体情况一、投资报酬率〔ROI〕情况1、工程投资情况项目产权所有人开业间建筑面积原始投资评估值商业板块购物中心购物中心、控股公司2007/9/16167,391195,798407600金树街控股公司2007/4/2614,77121,28294800小计

182,162217,080502,400酒店板块丽思酒店里兹置业、控股公司2006/10/1442,46177,06477,064喜来登酒店惠州置业2008/6/1843,65043,43943,439金融街公寓控股公司2006/10/1849,97861,64061,640威斯汀酒店金昊公司2006/10/14108,209169,247169,247美爵酒店西单开发公司2001/12/127,28423,70023,700小计

271,582375,090375,090写字楼板块金融街中心北京置业2009/5/197,399145,126339700德胜国际德胜投资2008/5/131,20631,94573400津塔写字楼津塔置业2011/10/197,971167,761257900小计

226,576344,832671,000合计

680,320937,0021,548,490注：评估值来自?2021金融街控股自持物业市场价值估测之调研报告?。酒店无评估值。page7自持物业近三年总体情况一、投资报酬率〔ROI〕情况2、投资报酬率酒店业态：投资报酬率=净利润/原始投资额商业、写字楼业态：投资报酬率=净利润/物业评估值page8自持物业近三年总体情况二、收入情况业态2010年2011年2012年三年平均占比复合增长率商业业态16,93521,77825,09921,27119%22%酒店业态61,94074,26977,07071,09362%12%写字楼18,28622,35126,92022,51920%21%合计97,162118,398129,089114,883100%15%page9自持物业近三年总体情况三、总本钱情况1、总本钱业态2010年2011年2012年三年平均占比复合增长率商业业态5,3687,0186,6306,33910%11%酒店业态55,12058,48057,41957,00687%2%写字楼1,1121,8673,2912,7994%72%合计61,59967,36467,34165,435100%5%总本钱=营业本钱+销售费用+管理费用page10自持物业近三年总体情况2、总本钱率三、总本钱情况1、总成率的复核增长率出现整体下降，说明总本钱控制效果明显，息税前利润率在逐步提升2、写字楼工程总本钱率出现较大幅度增长，主要是津塔工程本钱增加明显总本钱率=总本钱/总收入业态2010年2011年2012年年增长率商业业态32%32%26%-3%酒店业态89%79%75%-7%写字楼6%8%12%3%合计63%57%52%-6%page11自持物业近三年总体情况四、变动本钱情况1、变动本钱情况业态2010年2011年2012年三年平均占比复合增长率商业业态3,1083,5742,7033,1287%-7%酒店业态35,81239,60039,50838,30791%5%写字楼1261991,0194481%185%合计39,04643,37343,22941,883100%5%变动本钱=经营本钱+业务宣传费+人工本钱+行政费用page12自持物业近三年总体情况2、变动本钱率四、变动本钱情况1、变动成率的复核增长率出现整体下降，说明总本钱控制效果明显，利润率在逐步提升2、写字楼工程变动本钱率出现较大幅度增长，主要是津塔工程本钱增加明显变动本钱率=变动本钱/总收入业态2010年2011年2012年年增长率商业业态18%16%11%-4%酒店业态58%53%51%-3%写字楼1%1%4%2%合计40%37%33%-3%page13自持物业近三年总体情况3、各工程变动本钱率的增长率排名四、变动本钱情况目录page14二商业业态本钱分析购物中心工程分析金树街工程分析本钱管控措施商业业态总体情况page15商业业态本钱分析一、商业业态总体情况〔一〕投资报酬率情况1、商业投资报酬率呈逐年上升趋势。2、金树街于2021年将F1出售，2021年租金收入减少，回报率明显下降；其收入为固定租金，合同期较长，收入稳定但增幅缓慢，同时随着房屋使用年限增长，大中修等费用有所增长，2021年又增加了宣传费，因此回报率有所下降。投资报酬率=净利润/物业评估值page16商业业态本钱分析〔二〕总本钱占比分析商业业态总本钱中，有58%是固定本钱，42%是变动本钱。人工本钱、业务宣传费占变动本钱的88%。page17商业业态本钱分析〔三〕总变动本钱率1、2021年比2007年下降明显，主要是由于2007年新开业，收入和本钱较高2、收入明显提升，变动本钱总体呈下降趋势page18商业业态本钱分析〔一〕购物中心收入、本钱、变动本钱率二、购物中心情况收入有明显提升，2021年回落是因为经济危机而调减租金造成。变动本钱率呈下降趋势。page19商业业态本钱分析〔二〕购物中心各本钱工程本钱1、随着工程的成熟，业务宣传费和代理佣金下降明显。2、业务招待费、咨询效劳费、市外差旅费有上升趋势。page20商业业态本钱分析1、金树街收入、本钱、变动本钱率三、金树街情况1、金树街以收取固定租金为主要收入，因此收入稳定且增长缓慢。2、变动本钱金额较低〔2021年52万元〕，但有明显上升趋势，主要是因为2021年增加业务宣传费。page21商业业态本钱分析2、金树街各本钱工程本钱金树街各项本钱较低，2021年有配合区政府业务宣传费支出36万。page22商业业态本钱分析四、本钱管控措施1、人工本钱呈现逐年递增的趋势。商管公司将通过科学定岗定编等方式，控制人员编制。

2、购物中心业务宣传费2021年为873万元，占变动本钱的33%，本钱率为4%。该费用主要用于VIP客户维护326万〔目前VIP客户的销售额占总销售额的40%〕；用于广告宣传费547万〔根据租赁合同约定，购物中心按月收取租户广宣费，同时要向租户公布宣传推广活动方案〕。购物中心2021年业务宣传费与2021年保持总额不变，主要通过运营部与企划部加强合作和配合，调整结构，提高购物中心品牌推广力度，提升购物中心客流和整体坪效。3、2021商业业态行政管理费共423万，人均行政管理费为6.7万元/年，商管公司拟通过控制费用审批、合理安排工作等方式在2021年将行政管理费压缩10%。主要通过加强事前请示审批和事后报销审批力度，降低招待费、差旅费等各项费用。另一方面，通过精细化管理，对年度预算按各明细项严格控制，不允许工程间的挪用。目录page23三酒店业态本钱分析酒店业态总体情况主要变动本钱率分析本钱管控措施page24酒店业态本钱分析一、酒店业态总体情况〔一〕投资报酬率=净利润/原始投资额1、2021年酒店业态投资报酬率为4%，其中美爵酒店、威斯汀酒店、丽思酒店高于平均值，回报情况较好2、喜来登酒店和金融街公寓投资回报长期低于平均值，喜来登酒店主要是由于每年经营时间较短且受气候影响较大，导致回报率较低。page25酒店业态本钱分析〔二〕总本钱占比分析酒店业态变动本钱占71%，其中餐饮本钱、客房本钱、行政管理费用、市营销费用、能消耗用占变动本钱的88%page26酒店业态本钱分析〔三〕总变动本钱率〔变动本钱/收入〕1、由于2021年奥运会，酒店收入和本钱均大幅上升，2021年恢复正常。2、自2021年后，收入增长速度快于变动本钱，因此变动本钱率逐年下降，整体趋势较好。1、总变动本钱率page27page27酒店业态本钱分析1、各工程变动本钱率均呈下降趋势，喜来登下降速度最快，但在2021年有上升趋势，主要是由于收入出现小幅下降且人工本钱、客房佣金出现增长导致。2、威斯汀变动本钱率最低且出现逐渐下降趋势，说明威斯汀变动本钱控制效果明显。2、各工程变动本钱率趋势page28page28酒店业态本钱分析1、从酒店业态总体情况看，丽思和美爵客房本钱率高于业态平均值；2、从工程自身开展趋势看，美爵酒店和喜来登酒店在2021年均呈现上升趋势。〔一〕客房本钱率〔客房本钱/客房收入〕1、客房本钱率分析二、主要变动本钱率分析page29page29酒店业态本钱分析2、威斯汀酒店与同行五星级酒店客房本钱率比照分析威斯汀酒店客房本钱率目标：14.1%page30page30酒店业态本钱分析3、丽思酒店与同行五星级酒店客房本钱率比照分析丽思酒店客房本钱率目标：17%page31page31酒店业态本钱分析4、美爵酒店与同行四星级酒店客房本钱率比照分析美爵的客房本钱率是同行最低。2021年按照客房本钱率17.3%的目标努力。美爵客酒店房本钱率目标：17.3%page32page32酒店业态本钱分析5、喜来登酒店客房本钱率分析喜来登由于属于度假酒店，无法得到相关竞争对手资料，目前先与历史数据比较。喜来登酒店客房本钱率目标：12%page33page33酒店业态本钱分析〔二〕餐饮本钱率〔餐饮本钱/餐饮收入〕1、餐饮本钱率分析1、从酒店业态总体情况看，仅威斯汀酒店的餐饮本钱率低于业态平均值；2、从工程自身开展趋势看，美爵酒店和喜来登酒店在2021年均呈现上升趋势。page34page34酒店业态本钱分析2、威斯汀与同行五星级酒店餐饮本钱率比照分析威斯汀酒店餐饮本钱率目标：53.4%page35page35酒店业态本钱分析3、丽思酒店与同行五星级酒店餐饮本钱率比照分析丽思酒店餐饮本钱率目标：51%page36page36酒店业态本钱分析4、美爵酒店与同行四星级酒店餐饮本钱率比照分析美爵餐饮本钱率与同行最低餐饮本钱率持平，2021年预算餐饮本钱率为63%美爵酒店餐饮本钱率目标：63%page37page37酒店业态本钱分析5、喜来登酒店餐饮本钱率分析由于属于度假酒店，无法得到相关竞争对手资料，故与历史数据比较，取最低餐饮本钱率为目标。喜来登酒店餐饮本钱率目标：56%page38page38酒店业态本钱分析1、美爵酒店和喜来登酒店高于平均值2、丽思酒店的行政费用率呈现缓慢上升趋势〔三〕其他变动本钱率分析1、行政费用率分析〔行政费用/总收入〕五星级且年收入1亿以上6%四星级或年收入1亿以下8%行政费用率目标：项目威斯汀丽思喜来登美爵2012成本率5.5%7.2%10%10.4%标准5.5%6%8%8%下降空间1.2%2.0%2.4%page39page39酒店业态本钱分析2、市场营销费用率分析〔市场营销费用/总收入〕市场营销费率目标：5.8%项目威斯汀丽思喜来登美爵2012成本率5.8%6%5.5%6.1%标准5.8%5.8%5.5%5.8%下降空间0.2%1、美爵酒店和丽思酒店高于平均值2、美爵酒店和喜来登酒店呈现上升趋势page40page40酒店业态本钱分析3、能消耗用率分析〔能耗/总收入〕五星级且年收入1亿以上5%四星级或年收入1亿以下8%能消耗用率控制目标：项目威斯汀丽思喜来登美爵2012成本率5.0%5.1%10.1%7.1%标准5%5%8%7%下降空间0.1%2.1%0.1%1、美爵酒店虽然高于平均值但已出现明显的下降趋势2、喜来登酒店是酒店业态中最高的工程，且下降趋势并不明显，主要原因是收入并没有明显增长。page41page41酒店业态本钱分析收入和本钱均呈上升趋势，由于收入增长速度超过本钱，因此变动本钱率是下降的。〔四〕金融街公寓本钱分析1、变动本钱率分析〔变动本钱/总收入〕page42page42酒店业态本钱分析市场营销费用率和能消耗用率略有上升趋势。2、各项变动本钱率趋势分析page43page43酒店业态本钱分析2、公寓客房本钱率分析金融街公寓客房本钱率目标：10%因威斯汀公寓的费用为分摊费用，参考性不强。page44酒店业态本钱分析三、酒店本钱管控措施〔一〕确定本钱率目标，建立奖惩机制各酒店工程拟按下表，分步实施目标本钱率的下降，预计在2021年到达目标本钱率。里兹置业公司将制定本钱控制奖惩机制，加强过程管理，通过考核、监督等手段保证目标本钱率实现有效合理下降。项目威斯汀丽思喜来登美爵客房成本率14.1%17.0%12.0%17.0%餐饮成本率53.4%51.0%56.0%63.0%行政费用率5.5%6.0%8.0%8.0%市场营销费用率5.8%5.8%5.5%5.8%能耗费用率5%5%8%7%page45酒店业态本钱分析三、酒店本钱管控措施〔二〕过程控制的具体措施1、缩减人员编制工程人员编制应重点向一线部门倾斜，保证酒店的效劳质量及标准，同时合理缩减二线部门人工编制，尤其在酒店进入稳定运营阶段尽量减少二线部门高本钱外籍人工数量。2、适度进行外包保洁、管事部、安保部等底层效劳性岗位，根据酒店的经营情况，进行适度的外包，聘用第三方公司。不仅可灵活调整人编同时有效缩减人工福利本钱3、发挥员工效率酒店继续加大员工在岗培训，及部门之间的交叉培训，提高员工工作技能水平，培养更多的一专多能员工。page46酒店业态本钱分析三、酒店本钱管控措施〔二〕具体措施4、开展节能竞赛设立年度节能目标，开展季度节能竞赛，节省能消耗用已奖金形式进行项目或个人奖励，从而到达全员降低能耗的意识和最终目标。5、节能创新鼓励工程开展节能创新工作，可以通过一个工程为试点，到达预期效果后，通过里兹置业的平台进行分享推广工作。6、合同式管理，或申请政府补贴与专业公司签订专项能源管理合同，或申请政府补贴，与专业机构进行合作，进行管理监控，即降低能耗又节省了节能投入本钱。如威斯汀申请发改委的节能奖励基金。目录page47四写字楼业态本钱分析写字楼业态总体情况本钱管控措施page48写字楼业态本钱分析一、写字楼业态总体情况〔一〕投资报酬率情况〔净利润/物业评估值〕金融街中心和德胜国际呈现逐步上升趋势，津塔工程虽然投资报酬率较低〔2021年实现扭亏为盈〕但也保持持续上升趋势。page49写字楼业态本钱分析〔二〕总本钱占比分析写字楼变动本钱只占总本钱的16%page50写字楼业态本钱分析〔三〕写字楼总变动本钱率1、写字楼收入增长速度有所减缓，主要是因为写字楼租金大幅增长主要依靠新增工程的规模效应，但2021年后仅新增津塔一个工程且由于津塔收入较少而导致2021年增长有所减缓；2、写字楼业态的变动本钱率呈现上升趋势，主要是因为津塔工程佣金代理和业务宣传费用较多。page51写字楼业态本钱分析二、写字楼本钱管控措施写字楼工程的变动本钱主要为业务宣传费用、佣金效劳费、业务招待费、咨询效劳费，2021年三个工程合计1018万元。其中：津塔工程业务宣传和代理佣金共计810万元，这两项费用与津塔工程收入直接相关，属于相对刚性的费用。因为津塔2021年10月开业，前期业务宣传费较大，现已采取低本钱宣传渠道方式，2021年1季度已有控制成效。业务招待费、咨询效劳费属于资产公司能够主动控制的费用，将进一步控制费用支出，具体管控措施为：1、咨询效劳费：合理安排各工程间的资源共享，确保总体咨询费总额不变的情况下提升咨询效劳产生的联动效益。2、业务招待费：写字楼工程业务招待费主要针对大客户，因此将统筹协调费用支出，在不影响客户关系维护的前提下尽量缩减费用支出。目录page52五大中修本钱分析近两年大中修情况汇总装修改造类大中修工程本钱控制方法设备设施更新改造类本钱控制方法大中修的分类一.目前大中修分类按照改造性质分，目前批准的大中修改造工程可分为两大类：第一类：设备/设施更新改造类—系指楼宇内设备设施存在老化、损坏、产生平安隐患、不满足新标准要求、造成能源浪费等现象，为使得这些现象得到改善从而满足经营需求而须投资改造的工程工程。〔大中修审核小组主导〕第二类：装修改造类—系指随着自持物业开业时间延长，局部区域的装修破旧、老化、损坏，已经不能满足日常经营需要或由于商业业态租户调整，公区装修或机电条件需要进行调整改造的大中修工程工程。〔业态管理公司主导〕大中修大中修本钱分析一、大中修的分类二.近两年大中修情况汇总根据上述分类，统计近两年大中修工程工程批示情况汇总表如下：总额（万元）装修改造类总金额装修改造类占比平均占比2012年2013年2012年2013年2012年2013年酒店316.08378.71148.1214.946.86%56.75%51.80%商业856.92762.38640.2466.5574.71%61.20%67.95%写字楼228.7210.57158.9178.5769.48%84.80%77.14%总计1401.71351.66947.2860.0267.58%63.63%65.60%业态工程表1.大中修装修改造类汇总表二、近两年大中修情况汇总大中修本钱分析总额（万元）设备设施类总金额设备设施类占比平均占比2012年2013年2012年2013年2012年2013年酒店316.08378.71167.98163.8153.14%43.25%48.20%商业856.92762.38216.72295.8325.29%38.80%32.05%写字楼228.7210.5769.83230.52%15.20%22.86%总计1401.71351.66454.5491.6432.42%36.37%34.40%二.近两年大中修情况汇总根据上述分类，统计近两年大中修工程工程批示情况汇总表如下：业态工程表2.大中修设备设施更新改造类汇总表二、近两年大中修情况汇总大中修本钱分析根据装修改造“小而杂〞的特点，目前主要采用如下方法节省装修类大中修的本钱：注：具体内容详见表3以业态管理公司为主导，采用三级管理进行立项审核，严把立项审核关。大中修本钱分析三、装修改造类大中修工程本钱控制方法影响成本项措施立项1、各自持物业项目上报装修改造类大