试论房地产评估行业的现状问题与对策

房地产评估行业的发展是建立在房地产事业的不断蓬勃向上的过程中的。尤其是近些年来人们对于房屋建设的质量要求变得越来越高。无论是二手房还是新房，房屋质量的评估结果成为人们开始关注的焦点。通过评估能够对房屋进行更加明确的量化分析，使固定资产以数字形式进行展现，方便定价和交易。整个评估作业对于技术性的要求较高，如果缺少必要的技术手段，就很容易出现评估失误的情况，甚至影响相关人员的经济利益，因而一定要高度注重评估工作的落实。但是结合目前的评估市场我们可以看到，评估行业存在一些问题导致与房地产事业的发展产生脱节，为了能够更好地促进评估行业的发展我们需要对目前存在的问题进行分析并提出对应的解决方案。一、关于房屋评估工作的概述房屋评估的全称即房地产价格评估，是针对目前市场上挂出的房地产进行合理、科学的价格评估，从而使其所具有的经济价值更具合理性。目前从事房地产评估工作的人员只需要具备两证，一是《房地产估价人员岗位合格证书》二是《房地产估价师注册证》，具备这两个资格证书就可以进入到估价市场进行工作。在遵循估价程序的基础上采用对应的估价技术，结合目前房地产的市场行情，综合分析对房地产估价的各类因素之后，得出一个在特定时间区间内的合理价格，该价格并非绝对值它是基于所有因素综合之后的一个推测和判断[1]。所以该价格在本质上也并非定价估值，这是一个既需要专业知识有需要技术支持的评估过程，它需要结合市场波动、科学分析、估值艺术以及行业经验。二、目前房地产评估行业的发展步入21世纪以来，我国的房地产事业蓬勃发展与此同时房地产评估行业也逐步成熟和完善起来。当然这个结果离不开相关行业与评估工作人员的奋斗和努力。目前，针对房地产评估工作已经出台了相应的法律法规，在规章制度的规范作用下，我国的房地产评估行业在执业资格的认证方面也变得更加规范有序。而且为了能够让房地产的评估工作更加准确、可信，行业内还专门制定了一套针对性的评估法律和评估程序，从根本上提升了评估服务工作的水平，同时也避免了房地产在交易过程中出现的虚假报价以及偷税、漏税的情况。尽管如此，但是房地产评估行业在发展过程中受到外部环境的影响以及行业内部发展的问题，暴露出一系列问题，如法律规范仍需进一步完善、评估人员的整体专业水平和素质不高以及评估行业产权不明确等问题，这些都需要房地产评估行业不断地深入分析并逐步去解决。（一）规范和完善相应的法律法规对于房地产的评估工作的开展，必须严格依照行业的标注和规范进行，对于评估程序和评估方式进行统一，避免出现差异化[2]。确保整个评估结果公平、公正、合理符合相关的法律法规的要求。同时房地产评估公司应当独立出来，不隶属或从属于任何企业和房产单位，从而确保评估工作的客观、公正。当然评估工作的开展除了遵循本行业的规范要求外还必须满足目前国内的现行法律标准和规范。（二）制定职业资格证制度针对房地产评估行业当前已经出台了《房地产估价规范》，从制度层面把控房地产估价工作的实施、确保从业规范、程序规范、技术应用规范，确保房地产定价的合理性、公平性和科学性。（三）市场开发、行业自律我国从房地产估价结构从原有的单位进行分离并通过公司的形式开展业务。一方面能够提升行业运行的灵活性，确保房地产估价从业人员能够更好地、更加专注地发挥其自身职能。另一方面将政务与事务分开也是确保行业内部能够形成更好地约束和自律，发挥政府部门的监督作用。三、房地产评估行业所存在的问题（一）从业人员的专业水平和职业素养不高房地产产品虽然也是存在市场内的一种商品但是它却与其他的商品有着极大的不同，它涉及的金额较大，所以对其进行准确估值定价是非常重要的工作。在开展评估作业时会考虑到与房地产相关的各类因素，因此评估内容的构成相对复杂，而且每个参数都具有可变性，这就对行业从业人员的素质和专业水平有了一定的要求。房地产交易过程中会涉及大量的资金，因此具有很大的风险。只有科学合理的评估才能够确保买卖双方的经济不受损失[3]。所以从业人员的职业素养将会直接影响评估结果的准确性，而这也与评估人员的专业水平以有着相关性。回顾目前国内从事房地产评估工作的从业者，尽管他们具备一定的专业知识和基本素养，但是却不能与房地产行业的发展共同进步去不断地完善自己的知识结构和认知水平。而且很多行业企业并不会给员工提供相应的培训，在考核设置上也存在一定的问题，所以无法促使他们不断地提升自己的职业技能水平。而从实际出发，培养具有高素质、高水平的专业化的房地产评估工作人员仍然具备一定的难度，一方面评估人员自身的行业素养不高，并没有从根本上认识到房地产评估工作的重要性，所以在从事评估工作的过程中主观意识占据主导地位，造成评估结果失准。（二）相关法律制度不完善虽然针对房地产评估工作制定了对应的法律法规，但是这些内容并没有与房地产的发展实际相结合，也没有结合其发展的具体需求进行完善，造成评估工作在执行过程中无法严格依照法律规定执行，进而影响了评估作业的有效性。尤其是近些年房地产交易数量不断地上涨，之前法律规定中所存在的问题和盲区也没有及时进行更正，导致很多工作存在不合理的情况，在处理过程中容易引发纠纷，无法得到妥善解决[4]。比如，在一些城市由于城市发展需要，需要对房屋进行拆改补偿，但是由于评估工作落实不完善，对应的法律法规不健全，造成相关规定和法规无法发挥实际作用，造成拆迁矛盾无法避免甚至持续加剧。（三）评估技术落后目前在信息化网络化的带动下很多行业的应用都已经开始实现信息化的作业并利用信息化所带来的便捷性有效地开展工作并及时解决问题，带动工作的效率。但是反观房地产评估工作虽然引入了信息化技术，但是却忽视了高端技术的应用，比如目前应用较为广泛的大数据以及云计算等方式。在实际的应用过程中，房地产评估的信息一些还是依靠传统的手画笔记的方式，导致数据信息无法实现共享，造成评估员在信息方面的缺失，进而无法公平、公正的得出结论，也使得评估结论的可信度降低[5]。而高端技术的应用缺失，也导致评估工作人员在信息调研和数据采集过程中必须花费巨大的人力物力，提升了成本，降低了效率。四、关于目前行业问题的解决方案房地产评估工作对于整个房地产行业的发展也具有一定的重要意义，所以我们必须着重关注其在开展过程中所存在的问题，并提出对应的解决方案。（一）提高准入门槛为了确保从事房地产评估的工作人员具备较高的专业水平和职业素养，能够在进行房地产评估的过程中客观、公正、科学地做出评估结论，必须通过专业化的职业培训以及评级考级制度来提升从业人员的整体水平，确保房地产评估人员在具备专业知识的同时也能够具有较强的实践能力和操作能力。同时相关单位的负责人也要鼓励从业人员不断地去学习并吸纳最新的行业知识，不断地充实自己的知识结构，拓展自己的专业边际，从而能够跟上时代发展的节奏[6]。从根本上来说，就是提升房地产估价从业人员的准入门槛，不仅要具备对应的学历，同时也要有基本的职业素养，才能够真正地做好这项工作。（二）规范和健全法律法规目前房地产评估行业工作的相关法律法规还需要结合实际发展变化进一步进行完善和规范。如此才能够更好地指导房地产评估工作的稳步开展，避免在工作过程中出现不必要的法律纠纷。这个我们还需要借鉴发达国家的一些实际经验，结合我国的实际国情制定相应的规范制度。当然由于不同区域之间的房地产估价在政策方面的要求有所不同，各地也要在满足国家法律法规的前提下遵循当地的政策措施，结合实际情况制定符合当地的规章制度，并在应用过程中不断地进行细化，从而发挥出其限定和约束的作用。（三）采用先进的评估技术随着信息化的进一步发展，房地产评估工作的开展也开始将云计算和大数据技术的应用结合起来。通过这些技术能够对房屋的各项指标进行快速的分析运算，给评估人员提供一定的辅助。而且作为数据平台它还具有一定的扩展能力。将不同地域的信息数据及时进行采集并进行分类汇总，给评估工作提供参考。一方面增强了数据采集的能力，另一方面也提