园区的核心价值在于服务但最终还是归于资产管理

园区的核心价值在于服务，但最终还是归于资产管理导读：产业园的本质究竟是什么园区的核心价值在哪里？如果放在十年前，我会毫不犹豫地告诉你，产业地产，产业为壳，地产为核。什么产业服务、产业生态，都只是拿地的噱头，根本没办法盈利，甚至所谓产业地产，也只是拿地政策牌和敲门砖，实际赚钱还是要归于地产。十年过去，时过境迁，如今，靠服务盈利依然困难，地产的路却已经被堵死了。在如此困难的情况下，每家园区都面临巨大的业绩挑战，不断有同行发来私信讨论该怎么应对当下市场？除了拼租金、拼渠道、或者躺平，还有啥？这不禁令我思考，产业园的本质究竟是什么？正文：01产业地产的春秋时代产业地产，和住宅地产、商业地产一样，都是地产大类的分支，但不同的是，产业地产的收益，太不值得一提了。在房地产的黄金年代，做一个产业项目，收益可能只是住宅的几十分之一。然而，与房地产「短平快」的玩法不同，由于产业地产的特殊性，干的都是不赚钱的「精细活」。由于各地对产业项目的可售比例、分割单元、受让对象、出让年限等规定不尽相同，政策稳定性也不强，所谓的分割销售更像是在刀口舔血。开发商沉淀巨额资金不说，资金投入匹配和节奏把控也极难把握，房子卖掉赚不了多少，卖不掉可能倾家荡产。至于其他的「轻资产化」、「精细化运营」、「投资孵化」等，看似高深莫测，但只有真正做下来，才能深刻领悟其中的艰辛。更无语的是，没吃到房地产的大肉，挨打的时候却一拳没落下。政策暴击叠加经济下行，让产业勾地成了伪逻辑。同时，由于大批玩家卷入产业地产赛道，让行业深陷红海。很多存量项目苦心经营三五年，出租率、续租率等运营指标刚有起色，板块内新一代园区立马闪亮登场，它们不仅硬件条件和空间品质优于老项目，而且大概率以「开盘价」入市；更重要的是，新项目们更懂企业真正想要什么，比如杭州新开盘的某园区，产业园只占了50%，其余都是人才公寓、商业配套，但凡板块其他园区踩过的坑，都被它机敏地绕开了，这就是后发优势。随着产业地产进入春秋时代，空间早已不是稀缺品。很多同行还停留在空间层面，认为只要楼造的漂亮就不会缺少客户。诚然，好的产品在短时间内的确会有一定竞争力，但自古新人胜旧人，长此以往，必然是死路一条。所以，在物理空间之上，规避红海竞争的必然是面对更高层次需求的产品供给。02服务的重要性服务的口号在行业里已经喊了好多年了，从我14年入行的时候，就曾听闻各种服务体系、服务平台，说得天花乱坠。但最终能落地的，万里挑一。为什么园区服务这么难做，我觉得有几点原因，其一，2020年之前，产业地产市场就没怎么过过苦日子，早些年更是闭着眼睛赚钱，单靠地产就能吃饱，谁还费心费力搞服务？更何况，园区服务需要资源支撑、是要投入的，花一分力气人人60分，到80分却要投入一百分，既然如此，花那冤枉钱干嘛？其二，企业对园区提供的服务也不买账，对企业来说，你给它提供再多锦上添花的服务，也不及租金降两毛钱来得实在；其三，行业也确实缺少这方面的人才，除了一小部分从业者，大部分人的专业水平还处于比较低的阶段，既不懂产业、也不懂运营，连企业能享受什么政策都说不全，更别提基于产业的理解了。最后，我们吃了这么多年的社会「大锅饭」，而地产本身也被赋予更多的金融属性，服务这种阶级意识丢失已久。但在市场下行趋势中，服务的重要性愈发突出，甚至成为最终决定胜负的关键因素。毕竟市面上园区产品同质化（谁家建得漂亮，一窝蜂的模仿）、品类同质化（市区都是研发办公、工业区都是厂房）、产业同质化（智能制造、生物医药、新能源、新材料、电子信息、数字经济任选一）现状短期内无法改变。而当硬件趋同，软性服务就成了决定性因素。03企业需要怎样的服务在笔者看来，有三方面的服务值得我们去探索。第一，产业服务要知道，我们不能创造产业，只能服务产业。在这样的情况下，我们必须了解产业，为产业提供服务，与企业共同成长，反过来，产业价值提升又带来租金的升值，只有好的产业才会有好的租金价值。因此，现在很多一线园区招商目标已不再是仅仅把园区填满，也不再是单纯关注租金，而是更关心产业未来发展能够带来多少高价值企业和高层次人才，通过主题产业集聚，从赚载体的钱转向赚产业的钱。由于产业形成集聚，园区的整体品质得以提升，产业吸附能力和租金水平也得以增强，园区的商业价值、资产价值便会因此提升。其次，为产业提供服务，切忌过度关心短期经济效益。客观地说，很多促进产业集聚的动作或者活动，在短期内甚至几年之内，都是没有办法体现到租金水平上的，一旦产业集聚真正形成，你才会发现，原来轻舟已过万重山。第二，配套服务事实上，园区的升值密码，并不在于户型，也不在于面积大小，而在于其所绑定的资源和配套带来租金上涨的累积效应。比如，传统的物业服务，包括工程维修、公区清洁、停车管理、安全保障等。但在追求品质服务的今天，客户对物业的期望已经不仅仅局限于满足基础空间保障，增值服务突出，如人文关怀（如入驻为客户送花篮，摆放小盆栽、雨天遮雨等贴心服务）、文化活动、管家服务、VIP服务等「以人为本」的服务更受客户欢迎。商业服务中，普通园区的商业配套有食堂、便利店、文印店等基础设施，更完善的会设有公寓、银行、健身房、美容院、咖啡厅等。这些商务配套好比产业园供给园区企业的「福利」，能够让企业心无旁骛在园区研发生产。好的物业服务和商业配套，一是加快租金价格的提升，实质是物业服务和商业氛围价值的租金加成；二是产生品牌价值，提高客户的好感度，从而增加招商引资的成功率，提升资产收益率；三是提升内部客户的体验，增大以老带新的可能性，本质上也进一步提升收入。第三，产业精准服务深扎某几个产业的链条上，通过专业化、精准化、稀缺化、差异化的运营服务（产业公共服务平台）获得价值。比如，对于生物医药园区来说，公共技术服务体系是最有含金量的差异点，搭建研发平台、中试平台、供应链服务平台，就能够为企业提供真正有效的服务；在浙大计算机创新技术研究院，由于配套算力中心，园区招商便水到渠成。因为一旦你有了企业必需的稀缺资源，就不是你招商，而是企业要主动来找你。最后，搭建园区平台要有整合思维，不管资源是谁的、平台是谁的，只要这些能力可以为我所用，通过我的口径传递给企业，那这些资源就是我的。04终极服务是资产管理通过服务好企业，园区资产价值得以提升，最终赚的应该是资产管理的钱，轻资产最终目标是资产管理，而不是从服务收入上获得多少。做好资产管理，一方面是在常规的楼宇租售基础上，通过有效的资产管理手段，使园区的综合价值与品牌形象稳步提升，达到所管资产的保值增值效应。此外还要站在高一层的视角，从投资的角度看待分析和决策，并在多种投资方案中选择收益和风险匹配最优的策略，打造覆盖「投融建管