建设方工作概要A

1、建设方（甲方）工作概要,一 、建设方（甲方）工作概要 建设方在开发前期的主要工作 建设方在施工过程中的主要工作 建设方在建设后期的主要工作 建设方在建设结束后的主要工作,1、建设方在开发前期的主要工作 1-1确定投资建设工程项目 1-2建设项目用地计划办理 1-3建设工程项目建议书的编制与报批 1-4建设工程项目选址意见申办 1-5建设用地规划许可证申办 1-6建设工程项目地名报批 1-7建设工程项目报建 1-8工程项目设计招标办理 1-9设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1-10建设工程规划设计要求申办（核发规划条件） 1-11工程项目设计方案深化修改 1-12设计方案审定会召开 1-1

2、3设计方案（初步设计）送审报批 1-14可行性研究报告编制与报批 1-15扩大初步计划,二、建设方（甲方）工作概要,1-16扩初会召开 1-17扩初意见征询及扩初批复 1-18住宅项目配套条件审核报批 1-19勘察设计招投标与勘察单位的中标办理 1-20建设用地批准书申办 1-21施工图设计与审查 （一）施工图审查 （二）民用建筑规划设计方案建筑节能审查 （三）建设工程抗震设计审查 （四）重大建设工程场地地震安全性评价 （五）申报建设工程消防设计审核、备案 （六）人防工程立项审核 （七）人防工程设计核准 1-22新建房屋白蚁预防登记 1-23建筑工程项目规划许可证办理,1-24施工招标办理 （

3、一）招标流程 （二）所需材料 （三）招标人办理手续 （四）中标人办理手续 （五）招、中标人共同办理手续 （六）政府采购监管，开标、评标、定标等监管和运行管理 1-25施工监理单位甄选 1-26施工许可证办理 1-27工程开工 1-28放线、验线 （一）放线 （二）验线 1-29质量、安全监督手续、安全生产许可证 （一）苏州市区建设单位质量报监流程 （二）苏州市区建设单位安全报监流程,2、建设方在施工过程中的主要工作 3、建设方在建设后期的主要工作 3-1各部门配套征询 3-2扩初会议召开 3-3供水前期业务记录卡办理 3-4给水管网工程可行性研究报告办理 3-5供电规划图设计 3-6各配套部门

4、外线设计及施工图纸审核 3-7水泵房及变电站手续办理 3-8订购配套设备 3-9各配套部门申请手续办理 （供电、供水、煤气、电话通信、雨污水） 3-10配套协调会召开 3-11配套工程施工 3-12配套工程竣工验收 3-13各类计量器具安装,4、建设方在建设结束后的主要工作 4-1回访保修管理 4-2竣工规划验收 4-3工程项目竣工验收 4-4申报建设工程消防验收、竣工验收消防备案 4-5竣工工程资料管理 （1）建设工程档案登记 （2）建设工程档案认可 4-6竣工结算与竣工决算, 建设项目审批涉及到政府职能部门 如：发展与改革委员会、国土资源局、民政局、规划局、住房和城乡建设局、环境保护局、公

5、安局、交通局、财政局、人力资源和社会保障局、民防局、气象局、地震局、消防支队等 建设项目审批涉及到事业单位 如：苏州市建设工程质量监督站、苏州建筑业安全监督站、建设工程设计施工图审查中心等。 建设工程管理还涉及到设计单位、施工单位、监理单位、跟踪审计以及各检测单位（建筑工程材料检测、基坑支护检测、消防检测等）。 建设方的工作永远不可能被其他方所替代，就是国际上赶超一流的咨询公司也只能代替建设单位的部分工作。,1、建设方在开发前期的主要工作,1-1确定投资建设工程项目 对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为学校（公司）决策提供重要依据。 1-2建设项目用地计划办理 所需资料 （a）

6、地形图（划示用地范围，标明大约面积） （b）与地块出让单位签署的用地协议 办理程序 （a）备齐资料 （b）到地块所在地土地部门办理,1-3建设工程项目建议书的编制与报批（以“市权限以上政府投资项目的项目建议书”为例） 设定依据 国务院第142号令 所需材料 （a）项目建设单位主管部门或项目法人的申报文件 （b）项目建设单位编制的项目建议书 （c）项目建设单位营业执照、开发资质 （e）项目位置图（总平面图等）以及其它相关附件,1-4建设工程项目选址意见申办 设定依据 中华人民共和国城乡规划法第三十六条 所需材料 （a）建设项目报建申请表（1份）(建设单位盖章)。 （b）申请选址说明报告（1份）（

7、为了详细说明建设项目所需的用地规模和建设规模，必要时附上初步设想的建设方案草图）。 （c）现势性地形图（含规划道路红线、地下管线和测量标志）（1份）。 （d）审批类项目的建设项目的建议书批复、核准类项目的同意开展前期准备工作的意见、备案文件（1份）。 （e）如涉及文物古迹、风景园林、河道等方面的项目附文管、园林绿化、河道管理等有关部门书面意见（1份）。,1-5建设用地规划许可证申办 设定依据 中华人民共和国城乡规划法第三十七条、第三十八条 所需材料 （a）建设项目报建申请表（1份） （b）项目发改委批准（核准、备案）文件（原件）（1份） （c）环评审定意见（1份） （d）规划选址意见书、附图及

8、规划条件复印件1份（以划拨方式供地的项目）； 国有土地使用权出让合同及规划条件复印件（1份）（以出让方式供地的项目） （e）变更须提供用地许可证原件及变更申请说明报告（如涉及用地范围变更的，须按选址程序办理） （f）因公共利益需要，如涉及土地及房屋征收的，提供经调查核实的征收范围（现势地形图上标注）和说明,1-6建设工程项目地名报批（市区地名命名、更名） 设定依据 （a）国务院地名管理条例（1986年1月23日国发198611号） （b）江苏省人民政府江苏省地名管理规定（1987年9月11日苏政发1987112号） （c）苏州市人民政府关于贯彻执行的补充规定（1988年7月14日苏府19885

9、5号） （c）苏州市人民政府关于转发市地名办公室的通知(1994年2月27日苏府199412号) 所需材料（一式二份） （a）当地政府或建设单位书面申请（有文号） （c）项目立项批文（复印件） （d）土地使用证（复印件） （e）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（复印件） （f）经规划部门批准的总平面图（复印件）,1-7建设工程项目报建 各类房屋建筑、土木工程、设备安装、管道线路敷设、装饰装修等新建、扩建、改建、迁建、恢复建设的基本建设及技改项目，都必须按“江苏省工程建设项目报建管理办法”的规定办理报建手续。 市、县建设行政主管部门负责本行政区域内所管辖的工程建设项目的报建工作，招投标管理

10、机构具体组织实施。 工程建设项目的报建内容 （a）工程名称 （b）工程地点 （c）项目建设内容 （d）投资规模 （e）资金来源 （f）当年投资额 （g）计划开工、竣工日期 （h）发包方式 （i）基建班子及工程筹建情况 （j）项目建议书或可行性研究报告批准书, 报建程序 工程建设项目立项文件被批准或报送备案后，建设单位（业主）应 当在30日内向有权部门领取江苏省建设工程项目报建表； 按报建表的内容及要求如实填写； 向有权部门报送江苏省建设工程项目报建表，并交验工程项目立项的批准或备案文件； 各级招投标管理部门对符合规定的报建申请，应当在自报送之日起三日内办结。 工程建设项目的投资和建设规模有变化

11、时，建设单位（业主）应当及时到原报建部门进行补充登记，筹建负责人变更时，应重新登记。 按规定应报建而未报建的工程建设项目，规划部门不得发放规划许可证，招投标管理部门不得办理招投标手续，建设行政主管部门不得发放施工许可证，设计和施工单位不得承接该项工程的设计和施工。,1-8工程项目设计招标办理 建筑工程设计招标投标管理办法（2002-11-14）： 建筑工程设计招标依法可以公开招标（招标人应当发布招标公告）或者邀请招标（招标人应当向三个以上设计单位发出招标邀请书）。 招标人具备下列条件的，可以自行组织招标： 有与招标项目工程规模及复杂程度相适应的工程技术、工程造价、财务和工程管理人员，具备组织编

12、写招标文件的能力； 有组织评标的能力。 招标人不具备前款规定条件的，应当委托具有相应资格的招标代理机构进行招标。 依法必须招标的建筑工程项目，招标人自行组织招标的，还是招标人委托招标代理机构进行招标的，应当在规定的时间内（15d）持有关材料到县级以上地方人民政府建筑行政主管部门备案。, 所需资料 （a）经审批机关批复的项目建议书或计委批准. （b）建设用地规划许可证 （c）建设项目选址意见书 （d）招标申请书 （e）其它必备资料 办理程序 （a）备齐上述资料 （b）到市（设计）招标办办理,1-9设计方案评标会召开及设计单位中标办理 所需资料 项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设

13、计任务书、项目建议书批文等若干份 会议通知书 办理程序 备齐上述资料 提前三天分送各评委 中标办理 设计方案评标会会议纪要； 评委评标意见书,1-10建设工程规划设计要求申办（核发规划条件） 设定依据 相关规划、城市居住区规划设计规范、江苏省城市规划管理技术规定 所需材料 （a）建设项目报建申请表（1份）（建设单位盖章） （b）申请改造工程说明（1份）（必要时可附初步图纸和说明） （c）建设项目批准、核准、备案文件（1份） （d）土地证（含宗地图）复印件（1份） （e）宗地信息(范围复杂的需CAD格式的电子宗地图)（1份） （f）房产证（含附图）复印件（1份） （g）现势性地形图（1份） （h

14、）如涉及文物古迹、园林绿化、河道等方面的项目附文管、园林绿化、河道管理等有关部门书面意见（1份）,1-11工程项目设计方案深化修改 根据规划局批文要求修改设计方案 1-12设计方案审定会召开 所需资料 （a）设计方案文本 （12份） （b）项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文若干份 （c）请柬 申办程序 （a）备齐上述资料 （b）分送至政府各相关职能部门（例如：发改委规划局环保局消防处住宅与建设局园林局等） （c）召开方案审定会,1-13设计方案（初步设计）送审报批 设定依据 国务院第142号令 所需材料 （a）项目建设单位主管部门或项目法人的申报文件 （b）有相应资质的工程设计单位编制的

15、项目初步设计文本 （c）项目可行性研究报告批复 （d）规划、国土、环保、消防、水务、人防、供电等专业部门审查意见,1-14可行性研究报告编制与报批 设定依据 国务院第142号令 所需材料 （a）项目建设单位主管部门或项目法人的申报文件 （b）有资质的工程咨询单位编制的项目可行性研究报告 （c）项目建议书批复 （d）资金来源承诺书或证明 （e）规划、国土、环保等部门意见,1-15扩大初步计划 根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计 1-16扩初会召开 所需资料 （a）扩初设计文本若干份 （b）请柬 申办程序 (a)备齐上述资料 (b)分送至发改委规划局防疫局环保局消防处住宅与建设局园林

16、局（交通环卫自来水公司煤气公司供电局电话有线电视）等部门 （c）召开扩初会议,1-17扩初意见征询及扩初批复 所需资料 （a）扩初会议纪要 （b）根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本 （c）关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图 申办程序 （a）备齐上述资料 （b）分送至发改委、规划局、防疫局、环保局、消防支队、住宅与建设局、园林局等部门征询意见 （c）送规划局规划科报批,1-18住宅项目配套条件审核报批 所需资料 （a）住宅项目配套建设条件审核报批 （b）项目建议书或可行性报告研究报告批文 （c）地形图和管线图（划示用地范围） （d）总平面图（若干份） （

17、e）建设用地规划许可证及批文 （f）其他相关资料 申办程序 （a）备齐上述资料 （b）送住宅和建设局总师室办理,1-19勘察设计招投标与勘察单位的中标办理 所需资料 （a）苏州市建设工程勘察招投项目登记表 （b）苏州市建设工程勘察招投文件报批表（到市招标办领取） （c）苏州市建设工程勘察评标小组报批表（到市招标办领取） （d）设计中标通知书 申办程序 （a）备齐上述资料 （b）到市勘察招标办办理,1-20建设用地批准书申办 土地使用权类型 根据土地管理法、土地登记办法的相关规定，土地使用类型只有土地划拨和土地出让两种形式。划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置

18、等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。 市区国有土地划拨依据 中华人民共和国土地管理法实施条例 中华人民共和国土地管理法第54条 所需材料 （a）建设用地书面申请 （b）建设项目批文 （c）规划用地许可批文 （d）规划红线图 （e）建设工程平面布置图 （f）消防、环保等有关部门的批准文件 （g）土地权属权源证明材料及其宗地图 （h）有关土地使用的补偿协议 （i）收回土地使用权公告,1-21施工图设计与审查 设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计； 建设单位必须在施工图设计完成之后，在办理施工招投标手续之前向建设行政主管部门申报建筑工程施工图设

19、计的审查。 （一）施工图审查 报审范围 凡本市行政区域内的各类建筑工程（包括新建、改建、扩建、迁建和恢复建设等建筑工程）及县级市一级以上（含一级）的建筑工程项目、全市高层建筑项目，均需进行建筑工程施工图设计的审查。其中，超限高层和采用新结构体系的建筑工程项目，按规定转报省建设行政主管部门审查。, 送审材料 政策性审查报审资料 （a）可行性研究批复或有关项目批复文件 （b）建设用地规划许可证、建设用地土地使用证（复印件） （c）建设工程规划许可证 （d）设计单位资质证书副本及外省（市）设计单位“勘察设计单项临时许可证（复印件） （e）设计人员一览表 技术性审查报审资料 （a）苏州市建筑工程施工图

20、设计审查报审表（一式3份） （b）建设项目设计意见书及设计方案审定意见书 （c）初步设计文件（含抗震设计专篇） （d）初步设计审查意见及有关项目初设审批文件 （e）经先期审查已合格的岩土工程勘察报告 （f）全套设计施工图设计文件（3套），折叠成A4规格 （g）结构专业设计计算书及计算软件名称 （h）消防等有关部门依法进行专项设计审查的审批（审查）意见书（复印件） （i）建筑节能报审表，节能计算书 其中，政策性审查的报审地点：苏州市行政服务中心 技术性审查的报审地点：苏州市建设工程设计施工图审查中心, 所需材料 施工图审查（300平方米以下免审） （a）各专业图纸三套（蓝图）（审查后盖章返回，注

21、意保存审图中心随时可调用） （b）建筑专业：节能报审表、节能计算书、总平图（各三套） （c）结构专业：地质勘察报告（已审）、结构计算书（高层：抗震审查意见书、回复意见） （d）暖通专业：节能报审表、节能计算书、暖通计算书（三套） （e）消防意见书（或提供备案书）（复印件） （f）省外（外地）勘察设计单位承接江苏省单项业务工程资质申请表（复印件）, 装饰审查（500平方米或造价50万以下免审） （a）各专业图纸三套（含水电）（蓝图） （b）消防意见书（或提供备案书）（复印件） （c）设计单位资质（复印件） （d）设计合同或委托书（复印件） （e）预算书或招标通知书（盖建设方公章） （f）面积说明

22、（盖建设方公章） （g）苏州市报审建设项目设计人员一览表（装饰） （h）省外（外地）勘察设计单位承接江苏省单项业务工程资质申请表（复印件） （i）建筑装饰工程对建筑物的原设计用途、使用环境和工程结构是否改变，建设单位及相关设计单位作出说明及承诺书 （j）原有建筑施工图设计相关图纸（经施工图审查通过的） （k）网上不能查询社保个人信息的设计人员，请提供社保证明（近一个月）, 幕墙审查（500 平方米或造价50万以下，干挂石材1000平方米以下免审） （a）各专业图纸三套（蓝图） （b）结构计算书、热工计算书（节能按照土建设计的，必须提供土建节能报审表和热工计算书） （c）设计单位资质（复印件）

23、（d）施工合同或概算书（盖建设方公章） （e）面积说明（盖建设方公章） （f）钢结构审查：原建筑、结构施工图（已盖审查章） （g）苏州市报审建设项目设计人员一览表（幕墙） （h）省外（外地）勘察设计单位承接江苏省单项业务工程资质申请表（复印件） （i）作为建筑幕墙工程设计依据的相关建施、结施图。改变原有幕墙设计形式及用材的应由原设计人员签字确认。 （j）网上不能查询社保个人信息的设计人员，请提供社保证明（近一个月）, 市政工程审查（工程投资额50万以下免审） （a）苏州市市政工程施工图设计文件审查报审表（三份） （b）勘察设计单位资质证书副本（复印件） （c）可行性研究批复或有关项目审批文件（

24、立项批文） （d）反映工程造价的有关材料（概预算等） （e）全套岩土工程勘察报告（含相关原始资料一份）、全套施工图（三份） （f）设计计算书（改造工程不能提供计算书的应有书面说明）,（二）民用建筑规划设计方案建筑节能审查 设定依据 民用建筑节能条例(国务院第530号令) 江苏省建筑节能管理办法（省政府第59号令） 所需材料 （a）市规划局规划方案技术审查意见书（复印件） （b）民用建筑设计方案建筑节能概况表（3份） （c）民用建筑设计方案说明（含节能概况）、总平面图、平面图、立面图、剖面图（各1份） 上述材料须加盖建设单位和设计单位公章，建设单位和设计单位应对项目建筑节能设计情况的真实性、完整

25、性负责。,（三）建设工程抗震设计审查 设定依据 防震减灾法第十七条第一款 江苏省防震减灾条例第二十一条 所需材料 （a）建筑工程抗震设防审查申请表 （b）高层建筑及超限工程需下列材料： 立项批复； 规划设计（方案按审定）要求意见书 建设用地规划许可证、土地使用证 勘察、设计单位资质证书副本及外省市单位进省核验手续 经审查合格的岩土工程勘察报告 建筑、结构专业初步设计文档（含抗震设计专篇、结构计算书） （c）多层建筑需下列材料： 立项批复； 规划设计（方案审定）要求意见书 建设用地规划许可证、土地使用证 勘察、设计单位资质证书副本及外省市单位进省核验手续 施工图审查意见书和复审意见书及设计院对审

26、查意见的回复 施工图审查合格书,（四）重大建设工程场地地震安全性评价 设定依据 江苏省地震局、江苏省发展计划委员会、江苏省建设厅关于印发江苏省须进行地震安全性评价的建设工程范围的通知（苏震发2001248号） 江苏省防震减灾条例12条 中华人民共和国防震减灾法17条 地震安全性评价管理条例 工程场地地震安全性评价技术规范（GB177411999） 江苏省工程建设场地地震安全性评价工作管理规定 所需材料 （a）建设工程场地地震安全性评价申请表 （b）建设工程总平面图（1份） （c）立项批复或项目可行性研究报告 （d）地震安全性评价报告,（五）申报建设工程消防设计审核、备案 设定依据 中华人民共和

27、国消防法第十条、第十一条； 建设工程消防监督管理规定第十三条、第十四条、第二十五条、第二十六条 所需材料 （a）建设工程消防设计审核申报表 （b）建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件 （c）新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件 （d）设计单位资质证明文件 （e）消防设计文件,（六）人防工程立项审核 设定依据 中华人民共和国主席令1996第七十八号中华人民共和国人民防空法第十九条、第二十三条 江苏省人民代表大会常务委员会公告1999第3号江苏省实施中华人民共和国人民防空法办法第十三条。 所需材料 （a）建设项目立项批文。 （b）各类建筑施工图纸及设计文件。 （c）人防工程立项申请报告。,

28、（七）人防工程设计核准 设定依据 中华人民共和国主席令1996第七十八号中华人民共和国人民防空法第7条、第23条 江苏省人民代表大会常务委员会公告1999第3号江苏省实施中华人民共和国人民防空法办法第13条、第15条、第16条。 所需材料 （a）各类建筑施工图纸及设计文件。,1-22新建房屋白蚁预防登记 改建、扩建各类永久性建筑物、构筑物的，应在申领建设工程规划许可证前，向白蚁防治管理机构申办新建房屋白蚁预防手续，并按规定的标准缴纳白蚁防治费。 设定依据 省苏建房（2000）466号 苏州市城市房屋白蚁防治管理办法苏府（2000）48号 建设部第72号部长令 所需材料 （a）建设项目立项批复

29、（b）规划红线图（复印件） （c）规划部门核准的建筑面积的有效证件 （d）工程图纸及有关材料 （总平面图、施工说明、基础平面图、房屋底层平面图（含地下室及车库平面图）、房屋正立面图、门窗表、施工进度计划） （e）白蚁预防申请表 （f）预防工程各幢建筑面积表,1-23建筑工程项目规划许可证办理 设定依据 中华人民共和国城乡规划法第四十条 所需材料（领取建设工程规划许可证后，须按有关规定进行公示） （a）建设项目报建申请表（1份）； （b）建筑工程预算报告（1份）； （c）建设项目方案审查意见书及总平面图复印件（1份）； （d）国有土地使用权证或建设项目规划用地许可证复印件（1份）， （e）建设项

30、目批准、核准、备案文件（原件）（1份）； （f）规划放线成果原件（1份）； （g）建筑施工图2套（图纸深度、内容应符合建设工程规划报建图纸编制规则）； （h）建筑施工图光盘1张（在光盘本身及包装袋（盒）上分别标注项目名称、建设单位、建设地点、幢号、日期等）； （i）本次申报的施工图清单（1份）； （j）民用建筑节能审查意见书（1份）； （k）环评审定意见（1份）； （l）方案审定意见书中要求的其它文件； （m）许可证变更需提供变更申请报告、建设工程规划许可证原件、变更图纸2份（含光盘1张，要求同上）。, 注意 为进一步推进我市建筑节能工作，鼓励采用建筑外墙保温的新材料、新技术，统一规范规划管理行为，建筑外墙外保温系统规划管理规定（2009.9.7） 自本规定下发之日起申请办理建设工程规划许可证的建设项目，计算容积率和建筑密度以围护结构的外表面为计算标准。如采用建筑外墙外保温系统的，其建筑面积应计入建设工程建筑面积但该部分建筑面积不纳入计算容积率和建筑密度。建设单位应当在设计文件中注明该部分建筑面积的数据。 建筑外墙外保温系统的厚度应计入墙体