抵押估价相关问题解析 PPT课件

1、抵押估价相关问题解析,北京中地华夏土地房地产评估有限公司 张红 2014年4月,报告格式、描述问题 项目名称中，有两个房号 描述的是居住及配套 用途有，如果从题目看，不知道为什么目的评 估。而且，由题目，我们认为，本报告应该是 商业和住宅两种用途的评估。 但是实际的报告，却不是这样。,我们看到，报告评估目的是抵押。而标题没有“抵押”。,在地价定义中，报告给出的信息还是有商业和住宅。而且描述待估标的物用途为住宅及配套。那么，我们会认为待估到底是商业和住宅，还是居住及配套？虽然，报告是按照证载描述，但是地价定义没有说清楚，对于待估，到底是要评估什么用途。,一览表，估价结果，两宗都是住宅。那么之前描

2、述的商业、配套，为什么都没有，原被告也没有做出任何说明。再有，结果中分了税前、税后，税前、税后价值是什么？扣除了什么税？报告没有关于税前税后的描述，什么税种也没有说明。扣除税款，正常是在交易过程中，不应该在抵押价值中扣除。,当我们看到这里，土地证上证载，待估的是分摊面积。在这个分摊面积中，都是住宅地价，还是包含了商业地价？报告没有描述清楚。所以，我们只能猜测，是住宅分摊住宅用地。这些问题应该在标题、估价对象界定、前提假设、特殊说明等地方有明确的描述。 表格跨页。,“未发现”，用词不准确，谁未发现？未发现不等于没有。 在方法选择的描述中，又描述为住宅，商业没有了。 在技术报告的估价结果中，出现法

3、定优先受偿款，哪里来的。,在假设和前提条件中，描述规划用途住宅，但是还有商业的年期。 说明规划肯定有商业配套。是描述不清，还是概念不清？,在特殊说明中，没有关于2宗地合并估价的解释。 可以理解的是都是房屋分摊的土地，但是要说明。 再强调一下，关于附件，签字，必须手签；土地证的备注页必须上传。否则，看不到抵押登记的备注。待估宗地的位置图、案例照片；房产证、规划材料等都要求上传。,方法问题 基准地价系数修正法的内涵 修正体系？,修正因素描述怎么量化的,期日修正依据 容积率，报告中没有关于容积率的任何说明，在方法中，给出4.03的容积率，也没有说明是一栋楼的还是整个小区的容积率。而且修正幅度太大。也

4、没有看到容积率的修正表。,收益法，租金来源，没有任何说明，数据来源没有可信度。 2宗地，合并计算的问题，始终没有做出任何的说明。,在名称中，目的写明说抵押，但是待估的用途又没有描述。,注意剩余年限，看土地利用状况，目前是未开发土地，剩余51年，抵押目的。一定要提示闲置土地，有政府收回的风险。在前提特殊事项等中，均没有对此有任何说明。,商住用途，出让底价评估 主要看看该报告的方法及问题,该报告使用的是2013 更新过的基准地价,关注商业和住宅的价格。经过容积率等修正，最终得到商业地价1211，住宅地价2150。对于商业用途取了40%，这里应该有详细的描述，待估距离标准地段有多远，他们的相对位置是

5、什么状况，甚至应该有一张地图，明确标注位置。,期日修正的依据问题指数的来源,容积率修正系数,假开法，案例，商业售价18000，住宅售价3800综合测算总成本费用，1760基准地价系数修正法综合测算后2125.,关于法定优先受偿款的问题土地闲置、抵押风险的提示,做为在建工程，报告中没有说明为什么没有法定优先受偿款。已经发放的8000万，与本次评估的关系。,注意案例价格、容积率、交易时间修正,修正前后差距太大，考虑案例是否合适。,假开法中，案例的选择，面积的差距大，是否需要有说明？在比较法中，报告认为面积的匹配很重要，那么在假开法中，是否也要考虑面积匹配问题。,待估面积、楼层1-3层，面积怎么分割

6、的。外观的描述如何量化房地产价格指数，一年12%？,估价结果的描述，两种方法价格差距超过30%。,报告格式,该报告为变更用途，由教育用地变为商业用地。补缴出让金，但是在名称中，描述不全面。变更前用途为教育用地，对于现状的描述不清晰，教育用地是否有收益，为什么要参照住宅用途，而且修正0.6，没有说明理由。对于教育用地，采用收益法、剩余法评估，方法选择是否合适。,根据描述，是建筑物的一部分所分摊的土地改变用途吗？如果是，规划条件怎么给的，土地分割出让是否被允许？,关于国有建设用地使用权价格类型的描述，“待估出让？”描述不准确。应该是拟出让更准确。,此处为设定商业用途时，用收益法测算的结果。报告给出

7、案例都是一层的，在这里，报告作了80%的修正，得出二层的价格。80%的取值依据是否合理？根据报告的描述，该地区商业活动频繁，那么案例为什么不找二层的？作为要补缴出让金的价格，没有依据地做了减值修正，是否合理。,应该附有原文，否则无法判断。,封面,封面没有报告提交日期。 页眉估价报告、技术报告混了。,估价目的,不说明应用方向。 啰嗦、前后重复。,地价定义,1、定义包含哪些，是否要优先受偿；如果没有，确认的依据是什么。 2、对于混合用途，一般是商业、住宅混合，一定要详细说明是否有规划条件，是否能获得商业、住宅的比例，商业、住宅的具体分布是什么样的，如果能够分开测算，最好分开；如果不能分开，合并为一

8、种用途的理由要充分说明。 3、对于不同目的，更要慎重。出让目的，如果完全按照住宅价格，出让金是否会流失，课税目的也同样存在税率、税费不同。抵押目的，在选择比较案例、取值更偏向哪种用途上，更应该有依据、有说明。 4、年期、土地使用权类型需要逐一详细说明现状、设定。实际与设定开发程度描述不清楚。 5、例如，出让目的，城镇混合住宅用地，设定用途为住宅，但是看附件的照片，一层为商业，报告应该说明混合的是哪几种用途，各种用途的分摊比例是多少，如果无法取得分摊，至少要在取值、系数调整中，体现有一定商业用途存在，不能简单只按照住宅价格评估。,1、估价结果2、估价对象界定3、土地登记状况,1、抵押目的，优先受

9、偿款扣除的是税费，税费不应该属于优先受偿的范文。 不写币种。,2、尤其是抵押目的，一定要说明是否有地上物。,3、缺少四至（普遍现象）,土地权利状况,1、未做他项权利说明，在抵押报告中很多。 2、很多报告不描述土地取得时间，直接把剩余年限写上。不写实际与证载。例如，商业用途，已经使用6.7年，剩余33.23年，年期计算错误。 3、“土地他项权利，委托方声明，待估宗地已有*发放了*的抵押贷款，并办理了抵押登记，但报告描述但不存在其他法定优先受偿款。 4、估价基准日，待估宗地正在进行开工建设，但报告描述为待估宗地在没有法定优先受偿款的情况下，价格*。”,土地利用状况,1、对于地上物没有描述，或者描述

10、非常简单，看不出目前使用状况（是否与土地用途一致、是否空置、结构、成新等）； 2、在抵押目的下，对于超过2年的未开发用地，一定要有相关说明，未说明至今空置的，存在政府依据法律收回的风险。,估价依据,缺少针对性，例如抵押，依据是出让、招拍挂的文件。,估价的前提条件和假设条件,1、实际容积率0.22与设定容积率1.2，相差很大，没有说明为什么这样设定。 2、对于还没有解押的再评估，应该有详细说明，是否考虑了已经抵押的权利变现对于价格的影响，或者不考虑已经存在抵押权的原因或者理由,需要特殊说明的事项,不说明优先受偿款，把营业税等计入优先受偿。变现能力、风险没有提示。,土地证及权属证明、位置示意图、估

11、价对象及案例照片、相关批文及图件、机构资质证书、估价师证书等,1、土地证没有备注页，看不到抵押登记状况。 2、 法人签字，一定要有手签。,估价方法选择,1、抵押目的，工业用途，用收益法，应该详细阐述理由。 2、对于抵押目的的商业用地，选择成本法，应当阐述理由。（成本法实际又选择出让合同中出让金作为成本）,成本法中 土地取得成本,取得成本采用实际成本，采用出让合同价格，同时还做了从2012年取得到估价基准日的期日修正，从而得出取得成本。存在的问题有：费客观成本，在利息计算中，不应该再计入取得成本的利息。,土地开发费用,开发费的取值依据问题，有些五通20元，一平5元，还有80元的，到底开发费如何计算是合理的？例如，在工业区，一宗面积较小的土地，承担的开发费是否就高，而大宗是否就低，有理由吗？当然还有区位、城市等级等都会使开发费不同。,成本法中 相关税费,新增建设用地有偿使用费计入成本（普遍有），严重错误，报告降档。,成本法中 土地增值收益,1、报告原文“估价对象规划用途为工业用地，其开发目的是为促进地区产业发展，征询地方国土部门意见，工业用地不考虑土地增值收益”；错误。 2、