2010北京亦庄地块前期顾问报告(上篇)

1、亦庄*地块前期顾问报告（上篇）,亚豪机构 2010年1月,汇报思路,区域发展分析,新城发展 产业发展 区域政策,新城发展城市格局,打破“摊大饼”的传统格局 形成多中心的城市空间新格局 亦庄为重点发展的新城之一,北京城市规划“两轴两带多中心 ”,亦庄新城 位于城市发展的主导方向上，是京津城镇走廊上的重要节点。 京津两地城市发展促使亦庄发展提速。,大北京区域发展“双核多中心都市圈战略”,亦庄位于城市圈最具发展潜力的地区，构成新城特有的区位发展优势 。 为亦庄的城市发展和产业升级提供巨大契机。,亦庄正在由“卫星城”向“新城”过渡， 亦庄未来的建设方向将是“国际高端产业新城”,新城发展亦庄发展,199

2、4年国务院批准为国家级经济技术开发区,2002年北京市批准通过亦庄卫星城总体规划,2005年批准通过的北京城市总体规划中亦庄为重点发展的新城,高新技术产业带动了区域发展,缺乏平衡发展导致“卧城”的尴尬,产业、市政、交通、住宅、生态环境综合发展,启动阶段,发展过程,近期规划,经济技术开发区,卫星城,新城,国际化高端产业新城,产业的升级带动新城的再次升级，成为国际高端产业新城,形成“以业兴城，以城促业”的发展格局。,远景规划,产业发展是新城发展的原动力， 是亦庄由新城向国际化高端产业新城转变的重要途径。,国际高端产业新城： 高新技术产业中心提升高新技术产业和现代制造业的层次和国际竞争力，成为京津城

3、际发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地。 高端产业服务基地-积极发展自主创新、研发、商务、物流等生产性服务业，构建以区域产业集群为依托的高端产业服务基地。 国际宜业宜居新城以高新技术产业和先进制造业集聚为动力推动综合产业新城可持续发展，建设具有国际水平的适宜就业和适宜生活居住的现代化新城。,新城的定位决定了亦庄将是由高端产业发展为主导的新城发展模式。 新城发展随产业带动向国际化新城发展，形成“以业兴城，以城促业”的发展格局。 新城的发展和产业发展密不可分。,新城发展国际高端产业新城定位,新城发展基础设施,道路交通 城际道路：处于京津交汇的节点 亦庄道路：客货分流、拓宽改造 公共交通：公交线

4、路13条 轨道交通：轻轨亦庄线连接亦庄新城与市中心区 园区环境、绿化 2500亩国际企业文化园 医疗设施 亦庄医院、北京同仁医院南院、雅强口腔、北京宝天中医诊所、北京正安门诊等 教育设施 21世纪小学、开发区实验学校、亦庄中学、国际艺术学校、国际管理专修学院等 体育设施 开发区体育中心,新城发展带动基础设施不断完善，同时城市功能的完备又促进产业升级。,亦庄承担北京未来经济发展的重要地位，其发展方向由劳动密集型产业向高新科技产业及高端服务产业过渡，将成为北京经济增长的第三极。 经济的快速增长，致使区域竞争力不断增强，产业发展进行良性循环。,2010年，地区生产总值（GDP）预计达到650亿元，对

5、北京市的贡献率约为8.5；2020年，地区生产总值（GDP）预计达到3000亿元，对北京市的贡献率约为15。 走科技含量高、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到发挥的新型工业化道路，大力发展循环经济。,依托中关村科技园区，实现从资源依赖型、对国外技术的依赖型向自主创新型转变的决策和部署，提升高新技术产业和现代制造业的层次和国际竞争力，积极发展商务、物流等生产性服务业。,新城发展经济,人口规模 2020年，亦庄新城人口规模规划控制在70万人左右，年均增长率控制在12%以内。其中常住人口33万人左右，居住半年以上暂住人口37万人左右。阶段目标到2010年达到30万人，2015达到47万人。 以

6、就业为主的人口迁移模式成为新城人口集聚的主导方式。 新城人口迁移的来源包括三个部分：承接中心城人口疏解、吸纳外来人口、本地城镇化人口。 年龄结构 至2020年，新城人口年龄结构逐渐趋于正常，形成以2545岁年龄段人口为主的结构，同时儿童、老年人比重逐步增加。,新城发展和产业发展带动从业人口、常驻人口双向增多，需求多元化。,新城发展人口,新城发展交通,亦庄交通便利，区域内路网发达，与外省市、市区及周边区域的交通便捷。 交通不断完善，促进新城发展，加快产业升级。,对外交通便利，同外部各主要交通运输节点均有良好距离优势。,区域内，道路网络发达，交通便捷。,多条道路直通市区，区域交通便利优势突出。,由

7、京津城际铁路、地铁M12线、市郊铁路S6线、亦庄线、L5线组成的快速轨道交通网骨架，贯穿新城南北及东西，有机连接新城各组团，并连接北京中心区、通州、顺义、密云、大兴等新城。 轻轨亦庄线于2010年通车。必将带动亦庄新城的快速发展。,亦庄线,L5,M12,S6,项目地块紧邻地铁站点，极大的提升了地块的价值， 交通的便利性将为项目提供更广泛的客群基础。,新城发展轨道交通,构建“两带七片多中心”的“组团网络式”城市空间结构。 （1）两带：指沿京津塘高速公路向东南方向协调发展的生活带、生产带。 （2）七片：核心区、河西区、路东区、亦庄枢纽站前综合区、马驹桥居住组团、物流基地、六环路路南区。 （3）多中

8、心：包括面向区域的亦庄枢纽站前综合服务中心，荣华路高端产业服务中心，凉水河滨水科技中心及六环路南区公共中心。 项目位于新城规划中两带之上，七片中的核心区，荣华路高端产业服务中心之内。,新城多空间格局，以荣华商务轴为发展主线，全面引领产业和新城发展。 *地块位于亦庄商务区的核心位置，占据区域发展的咽喉之地，地域价值凸显。,新城发展发展格局空间规划,荣华商务轴位于亦庄中心地段，全长4.5公里，路宽64米。在亦庄新城规划中已被定义为亦庄核心商务区。,根据亦庄新城规划，荣华路将成为亦庄核心商务区，其两侧是新城的行政和商业商务中心，新城生产性和生活性服务设施的主要集聚地。该地区汇聚了新城重要的商业、金融

9、、办公、文化等公共服务设施。,荣华路是亦庄核心商务区的中心商务轴，是新城主要商务活动的集聚地。,新城发展发展格局商务轴,根据政府对亦庄的规划和对荣华商务轴的定位 我们对这条街得到了两种解读,新城发展发展格局商务轴,产业发展定位,城市功能体现,VS,生产性和生活性服务业的主要聚集地,亦庄新城城市功能区的体现,荣华路商务轴的产业发展定位,生产性服务业是亦庄持续发展之本。开发区积极顺应环境要求，以社会经济增长方式转型为契机，在夯实现有优势产业基础上，积极发展产业价值链中的关键环节，研发生产服务，在调整区域内产业结构和产业升级的同时，促进产业高端化。,商务轴作为亦庄新城的核心商务区，同时也是生产性和生

10、活性服务业的聚集地，区域承载着大量商务活动，是服务性企业主要经营和办公场所。,新城发展发展格局商务轴,整个荣华商务轴根据功能定位，规划由北向南分为七个功能片区，如图所示。,新城发展发展格局商务轴,北部节点门户型节点，重要标志区 结合东部现有汽车专卖展示、数据通信、规划轻轨站点，实施以研发设计、商务办公、集中商业、酒店娱乐及文化创意展示等复合功能的综合性区域。,中部节点核心功能型节点，城市标志性地区 作为整个开发区的核心标志地区，规划为集聚行政办公、金融贸易、商务交流、综合商业等多功能一体的复合型标志性区域，并设立区域性地标建筑。,南部节点环境生态型节点，企业总部办公区 结合现状的企业办公设施和

11、周边高新技术企业，实现企业总部办公和企业服务功能为中心的复合型土地利用。,新城发展发展格局商务轴,按片区的位置和所承载的功能，将七个片区分为了北中南三大节点。,文化创意区整合现有资源，形成以研发设计创意、文化传媒创意、咨询策划创意、时尚消费创意为主的四个主要发展方向，培养自主创新的区域环境。 企业服务区集合海关、税务、检疫、电信、银行等众多行政服务机构和公共服务机构，建成酒店、写字楼、公寓等配套服务性设施，形成包括金融、法律、管理、创新、专利申办、通讯、广告多方面的综合产业配套服务区域。,北部节点,新城发展发展格局商务轴,北部节点结构以满足区域需求配套为主，适合多种类型物业的的开发。 主要满足

12、未来区域的商务办公、酒店、商业、配套居住、展示等功能。,文化创意区,企业服务区,住宅区,产业区,轻轨亦庄线,五环路,中央公园区通过完善绿地功能，合理配置文化活动设施，为开发区提供集景观、健身、休闲、娱乐为一体的活动场所，同时作为城市防灾绿地，作为区域避难场所。 综合商务区规划引导行政管理中心、文化中心、产业信息中心、产经金融贸易中心、商务办公、商务酒店及公寓，为吸引国际一流的金融、保险、证券、投资、贸易、传媒及相关机构入驻提供物质空 科技研发区继续完善北工大软件园的基础上，创造高新技术产业创新的城市空间环境，提高区域科技创新能力。,中部节点,新城发展发展格局商务轴,中部节点主要为行政办公、金融

13、贸易、商务交流、综合商业、科技研发等，为亦庄核心。 是多功能的复合型标志性区域，并设立区域性地标建筑 ，突出亦庄中心区的城市价值。,中央公园区,综合商务区,科技研发区,开发区管委会,本案,住宅区,南部节点业态结构以满足产业发展需求和实现企业总部办公为主， 集合了与产业发展相关的商务办公和商务配套等业态。,总部办公区在现状国际企业大道、敦豪（DHL）总部、中铁十九局总部集聚的基础上，结合轻轨荣昌街站建设中睿葡京商务酒店、新城大厦写字楼等设施，规划引导国内外知名企业总部入驻。 健康休闲区完善同仁医院周边地区的综合配套功能，改造凉水河景观，规划引导医疗康复、健康休闲功能，提高区域综合服务水平。,南部

14、节点,新城发展发展格局商务轴,总部办公区,健康休闲区,产业区,产业区,产业区,荣华商务轴将成为亦庄新城的中央商务区，汇聚了新城重要的商业、金融、办公、文化等公共服务设施。 商务轴是新城的行政和商务中心，新城生产性和生活性服务设施的主要集聚地，展现综合产业新城的特色。 以商务轴为核心的区域开发建设，与未来开发区产业升级关系密切。 荣华商务轴是亦庄重点打造的新城商务中心，是新城行政和高端商务的聚集地，是新城多种业态的汇集点。,*地块位于荣华路综合商务区，规划要求该区域发展多种业态以满足未来区域发展需求，同时这也就决定了项目开发方向必须向综合性物业类型发展。,新城发展发展格局商务轴,新城发展小结,城

15、市格局,亦庄发展,基础设施,区域经济,区域人口,区域交通,发展格局,城市扩张、为亦庄的城市发展和产业升级提供巨大契机。,未来以国际化新城为发展目标，通过产业发展完善新城功能。,新城发展带动基础设施不断完善，同时城市功能的完备又促进产业升级。,基于北京的多元化发展，亦庄新城获得了巨大发展机遇。新城发展和产业发展互为作用，新城发展为产业发展创造广阔空间。 产业发展促进城市功能升级、基础设施完善、区域人口增加为新城发展提供了坚实基础。并最终形成了“以业兴城，以城促业”的发展格局。地产需求呈多元化表现。,承担北京经济重要发展角色，吸引力不断增强，产业发展进行良性循环。,新城发展和产业发展带动从业人口、

16、常驻人口双向增多，需求多元化。,区域交通不断完善，促进新城发展，加快产业升级。,新城多空间格局，以荣华商务轴为发展主线，全面引领产业和新城发展。,商务轴线,商务轴发展必须符合区域未来发展需求，向多业态、多元化方向发展。,区域发展分析,新城发展 产业发展 区域政策,产业主体特性： 劳动密集型和资本密集型的外资为主。 产业组织的特性： 工业企业的地理聚集，尚未形式主导产业。,产业主体特性： 企业质量逐步上升，出现龙头企业。 产业组织的特性： 相同或相关企业地理集中，开始出现产业链的上下游企业。,产业主体特性： 精品项目入区加速，出现旗舰企业。 产业组织的特性： 由旗舰企业引领相关产业快速发展，并涌

17、现出大量上下游及服务性企业，产业链经济明显。,1992-1998 初始阶段,1999-2004 发展阶段,2005年至今 成型阶段,产业主体特性： 高端产业的出现，带动产业升级。 产业组织的特性： 在主导产业的带动下形成大产业链经济，并孕育出行业的高端产业，推动产业的升级。,未来 产业高端化阶段,低价配套居住类产品初级生活配套,居住类产品升级，对配套居住品质和环境的需求增加。满足相关商务往来需求,配套居住类需求不断加大，对区域生活配套及商务往来需求不断提升。,形成完整的、密集的多元化需求，包括高端商务、高端配套商业及高端配套居住的需求凸显,产业发展,需求变化,目前亦庄产业处于“成型阶段”，正逐

18、步向高端产业阶段发展。 产业特性由现有的产业链经济向大产业链经济过渡，产业向高端化发展。,人口变化,普通劳动者 工业企业员工 普通技术员,上下游中小型企业管理者 企业相关技术人员,主导产业高层管理者 高新产业技术人员 相关产业链企业高管,高端管理人员 总部经济及高端产业领导 高科技人才 企业精英,产业发展产业发展阶段和对应需求变化,城市发展,经济技术开发区： 高新技术产业带动了区域发展,卫星城： 缺乏平衡发展导致“卧城”的尴尬。,新城： 产业、市政、交通、住宅、生态环境综合发展。,国际高端产业新城： 形成“以业兴城，以城促业”的城市发展新格局。,生产制造业起步： 办公区域简单 商务需求简单,生

19、产制造升级： 办公需求加大（低档） 商务需求加大（低档） 服务业起步（种类单一低档）,产业成型： 办公商务需求持续加大（中档） 服务业发展（种类多元化、中档）,产业高端化： 办公商务需求放量增加（需求多元化、高档化） 服务业升级（种类丰富质量升级）,产业发展现状,截至2008年5月底，入区企业达2700家，投资总额180亿美元。 80多家著名跨国公司落户开发区 66家世界500强企业在开发区投资了83个项目 已初步形成电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业等主导产业，产业集群化优势日益凸显,电子信息,汽车制造,装备制造,生物医药,主导产业,工业园发展成熟，产业属性为辐射世界的外向型、

20、实力型产业， 产生了大量的商务配套需求,产业发展现状,产业现状案例京东方五代（八代线目前已落地）,主导产业的良性发展，促使形成了大量的就业机会和上下游产业的兴起,京东方2003年入园 04年开始投入生产,康宁，LG化学，东进，韩茂，世元达，盛帝斯，盛宇光，觅考等相关企业入园。,并最终实现了18亿美元的上下游产业投资， 累计实现产值284亿元 ， 并提供就业机会8000余个。,上下游企业大量出现形成产业链,主导企业到位,主导产业在提供了大量的就业、生活、居住等需求的同时，也形成了产业链经济，为产业、行业、企业服务的中小企业和服务机构大量出现。,在主导产业的带动下，上下游企业大量涌现，产生了巨大的

21、企业办公需求。,上游企业,下游企业,产业发展现状产业链,主导产业,设计研发,金融服务,顾问管理,代理销售,推广宣传,商务展示,零件供应,生产原料,运输仓储,组装生产,产业发展现状产业配套,在形成产业链的同时，开发区也同时形成了产业配套机构框架。,亦庄产业配套,管理类,服务类,生活类,商务类,工商、税务、法务、海关等,政府权属服务机构,开发区管委会 园区企业,电话局、邮政局、人才交流中心、技术认证产权交易中心等,大量的产业配套架构机构，给区域带来广泛的商务、居住及相关配套需求。,园区从业人员、 与园区相关业务往来单位,主导产业,汽车制造：奔驰、伟业汽车等 装备制造：ABB 、施耐德等 电子信息：

22、诺基亚、京东方等 生物医药：德国拜耳、法国安万特等,上下游企业,产业配套,金融服务，人力服务，物流服务，信息服务，法律服务，咨询服务，产业服务等,开发区工委、管委会、工商、税务、银行、电话局、邮政局、人才交流中心、酒店、会议中心、酒店式公寓、宿舍区、房地产项目、购物中心、餐饮等。,产业发展现状总结,但现有的地产表现不能满足未来亦庄产业发展的需求。,产业发展未来发展方向,未来，亦庄产业发展将不断做大做强主导产业，并以此为基础形成亦庄核心产业；以发展第三产业为途径，培养新城大产业链经济；以发展和培养总部经济和高端产业经济为重点，形成产业金子塔；并最终形成开发区新的产业经济。,在以高新科技产业和先进

23、制造业为基础的主导产业，生产性服务业丰富了其上下游产业的种类和数量，使之成为大产业链经济。,鼓励各类企业总部进入园区，凭借开发区位置、交通、环境、政策、未来发展等优势形成低污染高产出的总部经济。,随着亦庄主导产业和自主产业的不断发展，其产业在价值链中的位置将不断上移，高端产业将逐步出现。,以大产业链经济、总部经济、高端产业经济构成未来亦庄产业金字塔。,产业发展未来大产业链,主导产业,生产性 下游企业,生产性 上游企业,服务性 上游企业,服务性 下游企业,原料提供,零件加工,资源采购,部件整合,产品组装,产品包装,产品设计,仓储运输,劳务提供,管理咨询,金融服务,前期调研,信息提供,方案解决,法

24、务服务,代理销售,推广宣传,信息整合,财务服务,商务服务,等等,等等,生产性服务业扩大了上下游产业链，使产业链经济更加丰富完善， 进一步加大了区域办公及商务配套、酒店、居住及生活配套需求。,高新科技产业,先进制造业,生产性服务业,在以高新科技产业和先进制造业为基础的主导产业，生产性服务业丰富了其上下游产业的种类和数量，使之成为大产业链经济。,大产业链经济是亦庄产业的基础，也是未来产业的主体组成。 大产业链经济发展，要以主导产业为依托。,劳务提供,管理咨询,金融服务,前期调研,信息提供,方案解决,技术研发,知识产权,安装服务,法务服务,代理销售,推广宣传,信息整合,财务服务,商务服务,广告传媒,

25、物流服务,人才培训,生产性下游企业,生产性上游企业,服务性上游企业,服务性下游企业,主导产业,产业发展未来大产业链,京东方八代线,产业案例京东方八代（其大产业链正在形成中）,产业发展未来总部经济,鼓励各类企业总部进入园区，凭借开发区位置、交通、环境、政策、未来发展等优势形成低污染高产出的总部经济。,总部经济的产生，直接催生大量高端办公及商务配套、商业、居住需求的出现。,产业发展未来高端产业,随着亦庄主导产业和自主产业的不断发展，其产业在价值链中的位置将不断上移，高端产业将逐步出现。,高端产业的出现将带动整个产业的升级，同时对高端商务需求加剧，其衍生的高端配套居住和高端生活配套需求同时应运而生。

26、,产业发展未来产业构成,地产表现 办公类：写字楼向高端化、多元化发展，解决未来逐步高端化的商务、办公需求。 商业类：向区域集中商业发展，解决未来日益强烈的区域生活消费和商务消费需求。 商务类：酒店、商务休息配套向高端化、多元化发展，解决未来的多变的商务需求。 配套居住类：向多元化发展，解决未来区域产业发展带来的居住需求，并重点解决未来高端人才需要的高端配套居住需求。,未来产业主体,大产业链经济,总部经济,高端产业经济,产业发展拉动需求大产业链,大产业链经济 主导产业 生产性上下游企业 服务性上下游企业,商务需求：根据产业规模程度不同所引发的对高、中、低不同层次的办公类物业的需求。,商业需求：大

27、产业链经济所带来的区域产业客群促进了一定的商业需求。,居住需求：通过以主导产业为核心，连带上下游企业会产生大量的居住需求。,酒店需求：不同的商务需求将带动各类商务型酒店需求。,引发需求,产业发展拉动需求总部经济及高端产业,总部经济+高端产业,各企业总部和高端产业的进驻将引进大量高端人群，包括企业高管、高技术人才和高端商务人士,产业主体特性： 劳动密集型和资本密集型的外资为主。 产业组织的特性： 工业企业的地理聚集，尚未形式主导产业。,产业主体特性： 企业质量逐步上升，出现龙头企业。 产业组织的特性： 相同或相关企业地理集中，开始出现产业链的上下游企业。,产业主体特性： 精品项目入区加速，出现旗

28、舰企业。 产业组织的特性： 由旗舰企业引领相关产业快速发展，并涌现出大量上下游及服务性企业，产业链经济明显。,1992-1998 初始阶段,1999-2004 发展阶段,2005年至今 成型阶段,产业主体特性： 高端产业的出现，带动产业升级。 产业组织的特性： 在主导产业中孕育出行业的高端产业，并推动产业的升级。,未来 产业高端化阶段,生产制造业起步 办公区域简单 商务需求简单,生产制造升级 办公需求加大（低档） 商务需求加大（低档） 服务业起步（种类单一、低档）,产业成型 办公商务需求持续加大（中档） 服务业发展（种类多元化、中档）,产业高端化 办公商务需求放量增加（需求多元化、高档化） 服

29、务业升级（种类丰富、质量升级）,产业发展拉动需求产业需求变化,产业发展,产业需求变化,产业发展带动区域需求变化，由最初的简单办公需求逐渐升级，发展为成型产业结构，并向高端化、多元化需求发展。,产业主体特性： 劳动密集型和资本密集型的外资为主。 产业组织的特性： 工业企业的地理聚集，尚未形式主导产业。,产业主体特性： 企业质量逐步上升，出现龙头企业。 产业组织的特性： 相同或相关企业地理集中，开始出现产业链的上下游企业。,产业主体特性： 精品项目入区加速，出现旗舰企业。 产业组织的特性： 由旗舰企业引领相关产业快速发展，并涌现出大量上下游及服务性企业，产业链经济明显。,1992-1998 初始阶

30、段,1999-2004 发展阶段,2005年至今 成型阶段,产业主体特性： 高端产业的出现，带动产业升级。 产业组织的特性： 在主导产业中孕育出行业的高端产业，并推动产业的升级。,未来 产业高端化阶段,低价配套居住类产品 初级生活配套,配套居住类产品升级，对居住品质和环境的需求增加。 满足相关商务往来需求,配套居住类需求不断加大，对区域生活配套及商务往来需求不断提升。,形成完整的、密集的多元化需求，包括高端商务、 高端配套商业及高端配套居住的需求凸显,产业发展,需求变化,产业同样是区域人口升级的原动力，人口的不断发展变化带动区域形成多维度、多层次的市场供需衍变，未来将对高端商务、高端配套及高端

31、居住产生大量需求。,人口变化,普通劳动者 工业企业员工 普通技术员,上下游中小型企业管理者 企业相关技术人员,主导产业高层管理者 高新产业技术人员 相关产业链企业高管,高端管理人员 总部经济及高端产业领导 高科技人才 企业精英,产业发展拉动需求人口带动需求变化,产业发展小结,通过区域产业发展可看出，未来亦庄的产业发展将会更加完善，与产业相关的大产业链、总部经济和高端产业将为区域带来大量的企业和人群，从而推动城市功能和基础设施的完善。城市功能的升级带动区域竞争力的增加，同时再次促进了产业的升级。形成“以业兴城，以城促业”的发展格局。 在产业升级的带动下，城市功能完善，人口增加，产生大量与之相匹配

32、的地产需求。办公、商务配套、商业、配套居住的多元化需求日益明显。,区域发展分析,新城发展 产业发展 区域政策,区域政策现状分类,亦庄开发区根据行业类别向入园区企业提供了众多优惠政策，其优惠方面多种多样，主要方面如下：,人才引进优惠政策,入区服务优惠政策,个人所得税优惠政策,企业税收优惠政策,资金支持优惠政策,优惠政策分类,五大类优惠政策的具体内容是什么？ 哪项优惠政策对于本案有利好的机会点？,区域政策具体内容,资金支持,人才引进,企业税收,个人所得税,入区服务,减按15税率征收所得税。其中，经营期十年以上的生产型企业从获利年度起两年免征，三年减半征收企业所得税。免减期满后，仍为先进技术企业的，

33、可延长三年减按10的税率征收企业所得税。,对在高新技术成果转化中做出重大贡献的专业技术人员和管理人员，市政府授予荣誉称号并给予奖励，所获奖金免征个人所得税。,为了尽早协助项目方开工建设，开发区将派出专人协助办理相关手续，并在项目方入区后继续提供优质服务。 数字电视产业园企业可申请公共租赁住房，并在同等条件下优先给予考虑。数字电视产业园企业员工租用总公司投资的职工公寓的，可享受租金补贴。,海外高层次人才入住开发区博士后公寓，可享受博士后入住待遇；租赁房屋居住的，一次性给予5万元的房租补贴；在开发区购买由政府或北京经济技术投资开发总公司投资兴建的住房，给予总房款20%-40%的购房补贴。,多种政策

34、优惠中，资金支持和企业税收将吸引大量企业的进驻，人才引进优惠政策也将同时引入大量高级管理及高级技术人员。,信息产业部发展基金。在符合国家相关规定的条件下，可申请信息产业部、财政部电子信息产业发展基金。其支持方式分为无偿资助、贷款贴息和资本投入三种。,区域的资金及税收优惠政策将引进大量的商务需求客群，本项目由于是开发区总公司开发，在产品定位中有责任解决各类企业的办公需求和高端人才的居住需求。,资金支持优惠政策,企业税收优惠政策,个人所得税优惠政策,人才引进优惠政策,入区服务优惠政策,解决高层人员高端配套居住问题,区域政策现状启示,解决中小企业的办公需求,解决高新技术企业的办公需求,吸引企业入驻,

35、促进企业发展,鼓励个人创业,支持海外人才归国创业,人才引进优惠政策使开发区总公司需要提供大量高端配套居住物业。,资金支持和企业税收的优惠政策使商务类产品价值凸现,解决基层人员基本居住需求,区域政策未来支持,开发区还将增强政策扶持，加强对优质企业和人才的引进，扩大区域人群的进驻。未来政策将促使政策性高端物业需求进一步显现。,其中包括： 设立产业发展专项扶持资金（对生物医药企业、金融业、风险投资机构、研发和总部基地项目等）； 设立科技创新专项资金； 配套设立文化创意产业专项资金； 对于高级人才，实施鼓励人才入区和贡献奖励政策； 设立中介机构奖励政策，鼓励引导高端产业的聚集。,未来开发区还将出台的一

36、系列促进产业发展的优惠政策，扶持企业在园区落户、发展、壮大、再投资、再发展。,现有政策,未来政策,解决高层人员高端住宅购买问题,解决中小企业的办公需求,解决高新技术企业的办公需求,解决基层人员基本居住需求,促进区域产业发展,吸引企业进驻园区,吸引个人创业,吸引海外人才归国,促进人口持续增长,促进各类需求增加,促进新城功能升级,基本居住需求,高端居住需求,企业办公需求,商务服务需求,休闲娱乐需求,区域政策的扶植，在解决现有需求问题的同时，促进了区域产业和新城的发展，并创造出更多的需求，从而再次推进新城和产业的发展。,区域政策政策带动产业促进新城发展,吸引大量产业人群,吸引高端人才进入,+,原有需

37、求,新需求,区域政策小结,开发区通过出台优惠政策和扶持鼓励，大量引入企业和相关人群的进入，推动区域产业和新城发展进入良性循环模式。 人才引入是区域政策重点扶持对象，也是确保区域产业发展和新城发展的重点。解决高端人才的区域配套居住需求和相关的生活配套需求是对区域相关优惠政策的支持。 开发区总公司应着重解决高端配套居住的建设开发，以满足区域高端人才居住需求，形成对区域人才引进政策的支持，同时借助*地块优秀开发条件及政策性的需求，真正为开发区高端人才建设一批符合其居住要求的产品。,区域发展分析小结,新城,产业,政策,基于北京的多元化发展，亦庄新城获得了巨大发展机遇。新城发展和产业发展互为作用，新城发

38、展为产业发展创造广阔空间，产业发展促进城市功能升级、基础设施完善、区域人口增加为新城发展提供了坚实基础。并最终形成了“以业兴城，以城促业”的发展格局。地产需求呈多元化表现。,未来亦庄的产业发展将会更加完善，大产业链经济、总部经济和高端产业经济将为区域带来大量的企业和人群，推动城市功能完善。城市功能的升级带动区域竞争力的增加，再次促进产业的升级。形成“以业兴城，以城促业”的发展格局。产生大量与之相匹配的地产需求，多元化需求日益明显。,开发区通过出台优惠政策和扶持鼓励，大量引入企业和相关人群的进入，推动区域产业和新城发展进入良性循环模式。从而促使办公、配套商务、酒店、配套商业、配套居住等需求的增加

39、。并应重点解决区域高端人才居住需求。,从区域发展分析来看，新城发展、产业及政策三大项将衍生出大量的商务、居住及相关商业配套需求，区域发展潜力巨大。项目做为区域的核心地块，开发区总公司做为亦庄的经营主体有责任解决上述需求。,虽然项目的开发需要以城市未来发展和产业发展的需求为基础，但本项目作为商业开发项目同时需要以市场情况为参考，以市场需求为支撑进行定位，以此降低项目的开发风险！ 下面我们分别从写字楼、商业、酒店、住宅四种业态市场进行逐一分析,市场分析,写字楼市场 商业市场 酒店市场 住宅市场,2009年12月北京写字楼成交面积为36.85万平米，比11月的28.3万平米增加了8.55万平米，环比

40、上升30%。签约均价18788元/平米，比11月签约均价20503元/平米，下降了1715元/平米，环比下降8.36%。,数据资料来源：天朗房网,北京市写字楼销售市场6月开始回暖，至12月写字楼销售市场呈现震荡上升的趋势。在整体市场趋热的情况下，写字楼市场也逐渐复苏，但其复苏的背后主要是公建住宅化产品的热销。,写字楼北京整体市场销售市场,成交量：2009年12月各行政区写字楼类商品房成交量最高为朝阳区，成交8.96万平米，占写字楼类商品房总成交量的24.33%；大兴区成交5.07万平米，占13.75%，排第二位； 成交均价：12月份成交均价最高为东城区，成交均价27899元/平米.大兴区成交均

41、价为13684元/平米。,大兴区写字楼市场的火爆，主要由于办公住宅化产品的热销。,写字楼北京整体市场销售市场,12月北京写字楼市场成交排名中，前十名中有七个项目为公建住宅化产品，说明写字楼销售市场的回暖主要源于公建住宅化产品的热销。 其中3个项目出自亦庄市场，说明亦庄写字楼市场同样具备北京市场的典型特征，BDA国际企业大道的上榜也说明亦庄写字楼市场的逐渐回暖。,写字楼北京整体市场销售市场,整体供求状况 受国庆影响，许多写字楼的竣工入市时间推迟到第四季度，因此近期写字楼新增供应较低。经济复苏带动北京写字楼市场需求稳步回升，大型国有金融机构的大面积扩张构成本季度吸纳量的主力，同时跨国企业的需求也正

42、在逐渐回暖。 整体市场存量 北京市写字楼市场存量扩大至10,633,223平方米，环比增长0.34%，同比增长9.58%。其中，甲级写字楼市场存量为4,389,920平方米，环比上升0.15%；乙级写字楼市场存量为6,243,303平方米，环比上升0.48%。 整体市场需求 北京写字楼市场整体空置率在2009年第三季度环比下降1.11个百分点至18.22% 。,随着经济的复苏，写字楼租赁市场也呈现逐渐回暖态势， 且由于供给出现一定下降，导致空置率略有降低，但是市场存量仍在扩大。,写字楼北京整体市场租赁市场,2009年第三季度北京写字楼子市场租金,北京写字楼市场各级物业租金,从2008年三季度金

43、融危机以来，北京写字楼的业主通过采取降低租金、租期减免、赠送装修等各种方式吸引客户。 北京写字楼市场(包括甲级和乙级)总体平均净有效租金环比下跌0.79%， 跌幅较第二季度下降3.02个百分点。其中，东长安街区域跌幅最大，环比下跌达4.20%。另一方面，CBD区域受益于成交量的增加和区域内业主提升的期望，写字楼市场(包括甲级和乙级)平均净有效租金环比上升0.12%。 从二季度到三季度，北京写字楼市场租金跌幅正逐渐减小，市场上大量的新增供给仍会继续给众多业主带来压力 。,北京写字楼租赁市场租金水平仍处于不断下降的趋势，但跌幅正逐渐减小。 不过大量的供应仍使得租赁市场面临较大压力。,数据来源：高力

44、国际,写字楼北京整体市场租赁市场,销售市场 写字楼销售市场的震荡上升，一方面由公建住宅化产品的热销所致，另一方面也说明写字楼销售市场开始逐步回暖。 写字楼售价也逐渐提升，但公建住宅化产品的热销是主要因素。,受整体经济复苏带动，北京写字楼市场开始呈现回暖迹象， 但回暖幅度有限，离市场完全复苏尚有距离。,租赁市场 供应量略有降低，导致空置率略有下降。 租金下跌幅度放缓。 吸纳率略有上升。,写字楼北京整体市场小结,亦庄写字楼市场与北京整体市场存在一定差异，其主要原因与亦庄的产业发展和相关支持政策有关。,厂房+办公区 低层建筑土地使用率低 土地价格低 生产基地,办公逐渐分离 产品多样化 售价、租金低

45、配套功能单一 办公升级、投资旺盛,保持多样化满足各类办公需求 持续价格优势 增加配套功能 总部基地、关联企业需求增大,1994-2004 初始阶段,2004-2008 发展阶段,现阶段 加速成长阶段,未来供需规模扩大，客群类型多样性，带动写字楼需求的多样化发展。,目前亦庄 写字楼市 场正处于 “加速成长 阶段”初期,写字楼亦庄市场发展阶段,远期 成熟阶段,产品高端化、多功能化、多档次化发展 无价格优势 各种配套功能完备 高端商务需求大量涌现，形成城市级商务办公,依托生产,独立办公功能,满足高端办公,城市级商务办公,本案,亦城国际中心,亦庄硅谷,豪力大厦,汇龙森孵化器,朝林大厦,国盛科技园,BD

46、A芯中心,经开创业园,大地国际,万源商务中心,汇龙森企业港,隆盛大厦,BDA国际港,BDA国际广场,亦庄五角大厦,中和科技园,写字楼亦庄市场项目分布,写字楼亦庄市场项目列表,区域内现有写字楼项目级别档次不高，仅有亦城国际中心是5A级写字楼,由于多数项目为整售，因此该区域的写字楼整体价格水平较低，基本在7000-9000元/平米。 区域价格最高项目为目前在售的亦城国际中心，价格水平仅为12000元/平米，低于同区域公建住宅化产品价格。,写字楼亦庄市场销售市场,亦庄销售类写字楼整体价格处在较低水平 在房地产整体市场回暖的环境下，亦庄销售类写字楼销售价格涨幅并不明显 亦城国际中心因其5A级写字楼的品

47、质，价格区域最高。,区域写字楼价格走势涨幅不明显，6月以后开始出现小幅提升， 表明区域写字楼市场开始出现回暖迹象。 亦城国际中心因其5A级写字楼的品质，售价脱颖而出。,09年随着经济复苏，亦庄写字楼市场开始迎来转机，市场整体表现良好。,写字楼亦庄市场销售市场,写字楼亦庄市场销售市场,区域项目物业管理费普遍处在较低水平，项目标准层层高在3.5.5米之间，平均层高在米左右。 亦城国际中心物业费与其它项目相比差异较大，主要由于该项目为5A写字楼，产品品质、硬件配备标准及物业服务标准较高。,区域内写字楼物业费收取标准较低，产品配置不高，多为中低端产品。仅有亦城国际中心为中高端产品，5A级配置，物业服务

48、标准较高，是目前区域最高端产品。,写字楼亦庄市场销售市场,写字楼亦庄市场销售市场,亦庄SOHO类产品的定义分析,SOHO，即Small Office Home Office，主要满足中小企业和个人创业的办公需求。由于其可商可住的特性，受到了广泛中小型企业的青睐，被广泛应用于城市的各类办公区域，如建外SOHO、SOHO尚都等。 亦庄新城亦规划了SOHO类产品，但由于区域写字楼市场价格倒挂现象严重，大量的办公用地被开发为公建住宅化产品，包括办公用地性质的SOHO产品。 然而，此类产品因市场利益导向基本被开发为满足居住功能的产品，因此就亦庄区域而言，SOHO类产品不作为真正意义上的写字楼，它无法承载

49、区域的办公需求，最终基本均归类为公建住宅化产品。,未来区域写字楼规划供应量较大，约为105万平米，但受写字楼市场价格倒挂影响，大量公建用地将被开发为公建住宅产品和SOHO类产品，写字楼的实际供应量约为30万平米,潜在供应拿地未建项目,写字楼亦庄市场销售市场,35C1地块开发存在迎合市场需求开发为公建住宅产品的可能。,35C1地块： 具有较强的同类竞争影响， 35C1地块拥有项目同样技术指标，均为区域地标性建筑地块，而在位置上则更具优势。多业态复合型的综合体是35C1地块的规划要求，但基于国锐地产以往开发过易构空间、财满街、锐城国际等公建住宅化项目的经验，故35C1地块有较大可能开发为公建住宅化

50、产品。,规划参数,写字楼亦庄市场销售市场,亦城国际中心,基本情况,物业级别：5A级 装修状况：公共部分精装修 建筑面积：一期建筑面积86605平方米 开间面积：A座准层面积9631600平方米，主力户型为250-400平米；B座标准层面积9261500平方米，主力户型为200-350平米 . 租售动态： A座出租，B座出售 均 价：12000元/平方米,物业地址：北京经济技术开发区荣华北路 开 发 商：北京经济技术投资开发总公司,写字楼亦庄市场销售市场,亦城国际中心,整体规划,亦城国际中心是集5A写字楼、高端商务酒店、酒店式服务公寓、休闲娱乐中心于一体的大型城市综合体，构筑了国际化商务交流平台

51、 一期拥有商务中心、多功能厅、空中花园、多媒体会议中心及商务会所等国际化商务配套。 2010年亦庄轻轨建成开通，亦城国际中心与亦庄轻轨万源街站紧密相连，提升项目整体价值。,亦城国际中心无疑是目前亦庄区域最高端写字楼项目,写字楼亦庄市场销售市场,亦城国际中心,项目配套,亦城国际中心项目配套完全达到5A级写字楼的标准，是开发区领军项目。,写字楼亦庄市场销售市场,亦城国际中心是目前亦庄区域最高端写字楼项目 整体规划设施齐全，致力于打造国际化商务交流平台。目前项目处在一期开发阶段，项目配置达到了5A写字楼水平 目前一期销售均价为12000元/平米，品质与售价不成正比,亦城国际中心为亦庄最高端写字楼，其

52、硬件设施标准达到5A标准，是目前开发区领军项目。但与市区写字楼市场比较，5A标准是写字楼普遍标准，区域写字楼整体硬件水平不高，缺少高端产品。,亦城国际中心,小结,写字楼亦庄市场销售市场,区域写字楼档次较低，需要产品升级 区域写字楼销售价格平均水平较低，增长速度较慢 销售情况均表现不错，市场存在一定量的购买能力。 区域写字楼项目产品面积多为大面积产品，中小面积较少 物业费水品较低，产品配置不高，多为中低端配置 已经拿地未开发项目较多。普通开发商为了追求利润最大化，项目开发成公建住宅化产品可能性较高，而拿地的开发商都有较多的公建住宅化产品开发经验。 亦城国际中心为高端5A写字楼，是区域领军项目。,

53、区域写字楼销售市场情况较好，但价格不高，价格增速较慢 主要以中端产品为主，区域缺少中高端产品。未来区域写字楼产品供应十分有限。,写字楼亦庄市场销售市场,亦庄经济技术开发区区域内租赁类型的写字楼多为产业园形态建设，产业园写字楼的硬件配置较低，物业服务方面也多以企业自行管理为主； 区域高端租赁项目为博大大厦，紧邻亦庄管委会，租金达到3.5元/平米/天，其它项目租金水平普遍维持在2.3-2.5元左右。,整体租金水平较低，核心区租金相对较高。,写字楼亦庄市场租赁市场,区域租赁写字楼整体出租率较高， 凭借租金优惠吸引了大量与产业园有关企业和中小公司进入。,写字楼亦庄市场租赁市场,租赁类写字楼项目的面积区

54、间普遍较小，最小户型在40-200之间，主要针对起步型企业和中小公司。,租赁类写字楼项目开间较小，出租率较高，主要针对起步型企业和中小公司,产品层高在3米左右。 各项目普遍配备中央空调； 除朝林大厦品质较高外，其它租赁项目品质感一般，产品档次不高，符合租用人群的要求。,区域内租赁类写字楼产品档次较低，以低端写字楼产品为主。,写字楼亦庄市场租赁市场,朝林大厦,基本情况,写字楼亦庄市场租赁市场,朝林大厦,基础设施,1,2,4,3,1、50-600平米办公空间 2、精装修电梯间 3、首层大堂 4、地下停车场,产品品质较好，在区域内已属品质较高项目， 但同市区高端项目相比还存在一定差距。,写字楼亦庄市

55、场租赁市场,4-19层标准层平面图,朝林大厦,平面图,属于早期写字楼产品设计，双核心筒式设计降低了产品使用率。,写字楼亦庄市场租赁市场,入驻企业以科技类为主，企业具有一定实力，对办公有较高要求。 办事处类企业所占比例较大达到30%，说明企业具有较高资质。,写字楼亦庄市场租赁市场,朝林大厦,朝林大厦是目前亦庄最高端写字楼，租金最高，为3.5元/平米*天，设施齐全，出租率95%。 入驻企业所用面积较大，企业类型多为世界知名企业、大型国有企业及知名企业办事处等 旁边的博大大厦是管委会的所在地，朝林大厦占据地利优势，目前是亦庄的商务中心。,项目所处位置优越，产品品质相对较高，是目前区域高端项目， 但与

56、市区同类产品相比依旧存在一定差距。,小结,写字楼亦庄市场租赁市场,区域写字楼租赁项目较为杂乱，新旧项目同时存在，共同占有市场。 根据区域不同划分了租赁写字楼层级，各层级项目的开间面积、租金水平及入驻企业均有较大差别。 区域写字楼租金的平均水平为2.3元/平米*天；平均出租率为70%，租金水平不高，但出租率较为理想。 依托亦庄自身产业优势和政策优势，吸引大批知名企业入住，另外中小创业企业，被开发区吸引大量涌入亦庄。 亦庄早期出租类写字楼多为工业用地项目，品质不高，产品需要升级。 朝林大厦为区域租赁市场最高端项目但与市区同类产品相比依旧存在一定差距,区域租赁类写字楼产品相对较少，租金不高，但出租率

57、较好， 这与区域的产业发展密不可分。多为低端产品，缺乏高端产品，产品急需升级。,写字楼亦庄市场租赁市场,亦庄写字楼市场出现回暖，09年租赁市场、销售市场均有回暖迹象，与整体经济的复苏有很大关系。 区域内产品出现明显两极分化现象，中小面积产品多为租赁项目，销售类产品开间面积较大。 新的产业政策和未来新城定位对写字楼市场形成有效利好，写字楼在一定程度上起到市场支撑作用，但与未来发展需求存在差异。 未来潜在供应量产品开发方向具有较大公建住宅可能，写字楼类产品开发高端项目较少。 相对于市区写字楼市场，亦庄区域具有明显价格和办公成本优势，具备一定的竞争优势。 区域内写字楼产品档次不高，主要为中低端产品。

58、区域虽有高端产品但与市区相比项目配置并不突出。,区域写字楼市场表现较好，主要受区域政策和新城发展带动。现有产品整体档次不高，以中低端产品为主，与未来新城、产业发展需求不符，未来需要高端写字楼产品。但受市场开发导向影响，未来区域写字楼供应十分有限。,写字楼亦庄市场写字楼总结,市场分析,写字楼市场 商业市场 酒店市场 住宅市场,商业地产趋势分析： 趋势一：政策环境更趋规范 商业网点纳入城市规划 趋势二：“产权式商铺”日渐兴起 整体持有型物业减少 趋势三：项目开发形态多元化 社区及远郊购物中心成热点,过去两、三年里，国内商业项目开发多以商业街及大型MALL等为主，而且基本扎堆于都市传统商业中心，盲目

59、求大、求全的状况相当严重。目前一些巨无霸项目开业后的艰难经营境况，也让即将进入市场的各路开发商决策更为谨慎与理性。 各种迹象表明，从近两年开始，规模适中、符合市民实际需要的社区购物中心，已成为新的开发热点。这也是政府部门今后鼓励开发的重点业态和方向之一。 面对日益增长的投资需求，商铺的回报率及投资价值已成为不少投资客的选择,商业北京整体市场,商业发展呈多元化、多中心、多主题、多层次的状态,北京2009年第3季度主要商业区集中商业情况,北京2009年第三季度商业租金情况,2009第3季度，赛特奥特莱斯开业，为市场投入约15万平方米的新增供应。北京市商铺市场整体表现稳定。在众多区域中，王府井/东长安街的商铺租金仍为各区之冠，达每月每平方米780至2,400元。 2009年第4季度的，预计将有70余万