中航城2007年昆山市场调研及项目定位报告-同致行

1房地产发展研究一、房地产发展概况（一）房地产开发投资昆山房地产开发投资示意图（单位亿元）虽然，国家近期几年针对房地产市场出台了一系列调控措施，曾对房地产市场产生一定影响。但昆山房地产市场由于在大的经济环境有利地支持作用下房地产从2002年进入高速发展阶段，开发投资逐步增长。2005年昆山市完成房地产业投资额6772亿元，同比下降158，2006年昆山市房地产开发投资达到75亿元，同比增长93。（二）投资结构从投资结构看，近5年住宅投资逐渐进入平稳发展阶段，写字楼、商业营业用房等物业则增速较高。2006年昆山市住宅建设完成投资55亿元，同比下降104；而写字楼投资约231亿元，同比增长2018；商业营业用房预计投资1302亿元，同比增长1265；其它2219280980467727501020304050607080902002年2003年2004年2005年2006年2投资372亿元，同比增长2725。（三）商品房开发规模2005年昆山全年房屋在施工面积136002万平米，其中住宅面积为11368万平米，非住宅类物业22322万平米；新开工面积3814万平米，其中住宅面积为3033万平米、非住宅面积781万平米；2005年竣工面积55784万平米，其中住宅面积4804万平米，具体情况如下表一、2005年昆山商品房开发规模一览表（单位万平方米）合计住宅写字楼商业在施工面积1360021136815311585新开工面积3814130334706148竣工面积5578448046086332006年15月昆山市房屋施工面积为99156万平方米，其中住宅施工面积为79734万平方米，分别比去年同期下降108和190。商品房新开工面积有所增长，全市新开工面积15829万平方米，其中住宅为12609平方米，同比分别增长476和395。（四）商品房销售面积如下图所示，昆山近5年的商品房销售持续火爆。2002年商品房销售面积为77万平方米；2003年达131万平方米，同比增长7013；2004年为149万平方米，同比增长1374，2005年商品房销售面积为329万平米，同比增长12081；2006年商品房销售面积为401万平方米，同比增长2188。3昆山市房管所提供的数据显示，由于社会需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面积减少，截止2005年底，全市商品房空置面积仅5561万平方米，同比下降300，其中住宅空置3163万平方米，同比下降208，整体空置率为74。昆山市经济的飞速发展和居民可支配收入的大幅提高为昆山房地产快速发展提供了坚实基础。昆山市近年商品房销售面积示意图（单位万平方米）（五）商品房销售均价昆山市商品房销售均价增长示意图（单位元/平方米）如上图所示，昆山市商品房销售均价由2002年的2097元/平方米上涨至2006年3848元/平方米，平均每年上涨近500元/平方米，年增长率在20左右。771311493294010501001502002503003504004502002年2003年2004年2005年2006年209725463045342038480500100015002000250030003500400045002002年2003年2004年2005年2006年4但通过与部分周边城市商品房销售均价比较发现，昆山商品房销售均价明显低于周边城市，与其经济发展水平不符，也吸引了大量外地客户选择在昆山置业，特别是中高档物业。相信在强有力的经济发展拉动及周边房地产市场发展大环境下，昆山商品房销售均价仍有一定上涨空间。（六）土地供应2006年昆山市国土资源局共发布71次挂牌出让国有土地使用权公告，共出让土地69块（11、15号地块调整规划后重新挂牌出让），土地面积357176317平方米（535764亩），其中商住用地286157947平方米（429240亩，定销房及专业市场用地未计入），占8012，商业用地17714610平方米（26572亩），占496。预计未来23年内昆山市房地产开发量依然保持高位运行，市场供应量充足。受国家宏观调控、城市规划及配套条件改善等因素影响，土地供应和成交价格均有不同程度的上涨，多数商住用地楼面地价都已达到或突破1000元/平方米，西区个别项目甚至达到2094元/平方米。（七）拆迁及二手房成交概况1、拆迁昆山市加快城市化进程，新一轮城市扩建和老城区改造的热潮正在掀起，拆迁规模迅速增长。2005年拆迁面积约93万平米，全市拆5迁还建竣工房屋面积3830万平方米。随着城市范围的扩大和乡镇的合并，近两年内昆山市的拆迁面积还将进一步扩大。2、二手房2005年，昆山二手房市场总成交量12751户（不包括动迁房），动迁房成交量1556户。2006年前三个月，昆山市区二手房总成交量达3086户，动迁房成交量496户，二手房占到一手房成交比例为35。目前市场上成交的二手房以2000年左右投入使用的最为热销（房龄在68年），面积（单套）主要集中在60120平米，其中主力面积为70100平米，销售均价约在35004000元/平米。各类二手房成交期限一般在16个月范围内，按揭面积60平米以上，按揭金额为评估价的70，按揭年限为15年之内。主要购买对象为（1）准备在昆山长期工作的外来移民（新昆山人）；（2）周边乡镇移居昆山的居民及农民；（3）市区居民及外来居住者用于升级转换者。二、市场预期（一）供求关系预期如下图所示，2002年以来，与昆山市商品房施工面积大幅增加相对应的是商品房竣工面积的稳步提高；同时，商品房销售面积也出现了大幅度的增长。2006年商品房销售面积约401万平米，同比增长62188。但是与商品房竣工面积相比，商品房销售面积增长不够稳定，商品房销售价格的增长幅度与商品房竣工面积增长态势相当，平均年增长率高达20以上。昆山市近年商品房竣工面积、销售面积及商品房销售均价示意图（单位万平方米、元/平方米）昆山市进一步加快城市化进程，新一轮城市扩建和老城区改造的热潮正在掀起，拆迁规模迅速增长。2005年拆迁面积约93万平米，全市拆迁还建竣工房屋面积3830万平方米。随着城市范围的扩大和乡镇的合并，近两年内昆山市的拆迁面积还将进一步扩大。昆山人口增长与商品房销售面积增长关系示意图（单位人、平方米）由上图变化曲线得出1、昆山市外来人口增长曲线与总人口增长曲线基本平行，即昆山市总人口的增长很大程度上是由于昆山市外来人口增加造成的；01000000200000030000004000000外来人口377120476861625345689235总人口984056109639512625021343838商品住宅销售面积750000116000012400002776900商品房销售面积7700001310000149000032939002002年2003年2004年2005年0100200300400500050010001500200025003000350040004500商品房竣工面积70161245341商品房销售面积77131149329401商品房销售均价209725463045342038482002年2003年2004年2005年2006年72、同理，昆山市商品住宅是商品房销售的重要组成部分；3、城市人口的增加带来的对商品住宅、商品房的需求是巨大的，特别是20022004年，四条曲线基本平行，2005年，昆山市商品住宅销售面积较往年相比，有了大幅的增长，并高于外来人口增长率和总人口增长率，分析其原因不难发现（1）2002年2004年昆山市外来人口及城市总人口大幅增长，由此带来的对商品住宅的需求量是巨大的，并在2005年得到集中释放；（2）受国家新政及城市规划等因素影响，原住居民改善居住条件、拆迁居民解决居住问题、新婚购房等带来的对商品住宅的需求比例有所增加；（3）昆山市城市发展前景良好，商品房销售均价近年呈稳步上涨态势，而且昆山市房价远低于临近的苏州、上海等地。因此，吸引了众多异地客户和投资性置业者，这一点在昆山中高端物业销售中表现得尤为突出，如阳澄湖一带别墅物业及沪宁线沿线交通条件好的高档公寓项目等。（二）购买力预期1、近年昆山市居民人均可支配收入年增长率均保持在10以上，居民人均储蓄存款余额增长率更是保持在15以上，这就保证了本地原住居民在购房时较强的支付能力；2、相对灵活的房地产预售管理制度、金融机构对灵活多变的付款方8式，加上各种不断推陈出新促销方式，可有效缓解购房者的购房压力，特别是有利于刺激城市新生代的购房消费活力；3、2005年，昆山市城镇居民家庭人均住房建筑面积为367平方米，昆山市城镇居民居住条件得到了一定改善，随着收入水平的提高及城市化进程的进一步加快，昆山将迎来居民住房需求的新的高峰，居民改善居住条件的愿望较为迫切。（三）对房价的预期2006年昆山市商品住宅销售均价为384793元/平方米，较2005年增长1251。受国家宏观政策、供求关系等因素影响，昆山市城区商品住宅销售均价涨幅将继续趋缓，高端项目多集中于西区和南区，对区域房价将有一定拉升作用。但随着城市化速度的进一步加快，预计今后35年开发量将有大幅增长，随着市政配套的逐步完善，区域认可度将逐步提高，房价仍有一定上涨空间，且其涨幅更多地取决于项目的品质、产品创新和营销手段。，不同品质的商品住宅销售均价将拉开差距，开发商做什么样的产品、采取何种营销推广手法更值得关注。就项目地块所在的区域版块而言，东部开发区项目周边主要在售项目目前销售均价在36004000元/平方米（详见表三）。本区与其它区域相比，价格优势明显，区域规划前景看好，随着昆山国际展览中心、开发区管委会大厦等标志性建筑的开工建设以及其它配套设施的陆续完善，东区房价将逐渐缩小与其它区域的差距。本项目预期在92007年年底面市，主要销售期在20082011年，市场价格有一定的上涨空间，依托于项目品牌及规模优势，合理规划布局，良好的营销策略，把项目打造为国际化综合街区，将更有利于项目商品住宅销售均价的提升。表三、部分在售项目销售状况一览表项目名称物业类型项目规模销售分期销售率销售均价（元/）黄浦城市花园多层、高层、酒店、大型商业占地面积70000，总建筑面积160000，容积率196分三期开发，多层、高层、商业未开盘3980元/平米华敏世家花园高层住宅、商务楼占地面积17380，总建筑面9722946，容积率512006年3月开始整体销售约506800元/平米世茂蝶湖湾高层住宅、别墅、TOWNHOUSE、SOHO、酒店、SHOPPINGMALL占地面积717800，总建筑面积1076580，容积率15分两期推出，现已推出5幢高层住宅、别墅、TOWNHOUSE约60双拼8500元/；独立11000元/；高层毛坯4950元/，精装6250元/；叠加6500元/本章结论昆山市房地产市场整体呈现出供需两旺、供求关系基本保持平衡的良好发展势头；城市规模的扩大、城市人口（特别是外来人口）的不断增加带来的是对商品住宅的需求急速增长，“新昆山人”是商品房消费的重10要组成部分；商品住宅需求依然占据商品房消费的主导地位，其中对商品住宅的刚性需求依然占据重要比例，商品房消费行为依然保持健康；因改善居住条件带来的二次置业及外地人来昆置业比例逐渐升高，并由此带来新一轮的对商品房需求的增长；城市整体房价走势乐观，尤其是项目地块所在东部开发区，由于其城市功能的崭新定位和市政配套的日益完善，在未来的五年里，房价水平将有良好的发展预期。住宅市场研究一、区域状况分析昆山市区内（即玉山镇）重点住宅项目共约有七十余个，依据区域方位可将市区划分为东、西、南、北、中共五个板块，现分析各区域板块市场特征，并分别选取各板块有代表性楼盘做详细分析如下（一）北部板块区域印象上世纪九十年代后，昆山市提出了“北住南工”的规划方针，在政策的推动作用下，该板块商业住宅项目相对比较密集，起步较早；物业类型混杂，有拆迁安置房也有高档公寓社区和别墅区；开发量不断扩大，成为昆山传统居住区。但该区域内除“易初爱莲”等这样的公共配套外，一些社区性配套相对缺乏整体规划。档次低、规模小、数量少，成为这个区域内比较突出的问题。11目前北部板块住宅市场在售项目以小高层、高层为主，总体供应量为1861套，约22万平米，未推出供应量为23万平米；每月市场消化量长期维持在两百套左右的水平线上，市场热度不高；板块内普通住宅均价在每平米3600元左右，别墅价格在每平米5500元左右，同比价格微有上浮。重点楼盘分析阳光世纪花园（四期）开发商昆山市阳光房地产开发有限责任公司销售热线051257620888/57868766规划设计地理位置昆山市长江北路99号景观设计整合推广占地面积四期45000平米开盘日期2005年10月1日总建筑面积80000平米交付日期2006年12月总户数418户建筑风格现代楼栋状况多层45栋、小高层7栋景观中心观景河流贯穿南北容积率177销售分期分四期开发，前三期已入住，四期在售。绿化率50主力户型105平米的两房和136平米的三房12实用率84热销户型120平米三房物管费用13元/平米月滞销户型销售价格3900元/平米一次性付款优惠一次性付款享受97折优惠销售率剩余180套，销售率为57楼间距交通122路、7路、12路车位236个周边配套易初爱莲、望族菜场、三之三幼儿园、双语幼儿园、裕元实验小学、广慈医院、长海医院。商铺情况20套春晖路沿街商铺待售，面积以200平米左右的为主，均价8000元/平米。内部配套医疗服务与休闲娱乐双会所、自配商业街、儿童游戏场。学校三之三幼儿园、双语幼儿园、裕元实验小学前期品牌形象运作先后被评为“绿色社区”、“昆山市文明示范区”、“安全文明小区”等光荣称号。广告诉求阳光生活，繁华、宁静畅意切换项目卖点地理位置优越，景观环境优美，学区、交通配套齐全。项目劣势户型面积单一，100平米以下的小户型空白，限制客户的选择范围；小区商业配套没有跟进，宣传力度欠缺。参考价值产品定位明确，项目规划设计中充分突出其核心卖点，企业形象良好。江南明珠苑13开发商昆山市金威房地产开发有限公司销售热线051257592222/57665522规划设计地理位置长江北路与萧林路交界处景观设计美国KEY建筑师事务所整合推广上海聪慧房地产经纪有限公司占地面积26万开盘日期五期2004年11月总建筑面积30万交付日期五期现房，六期07年5月交付总户数2350户建筑风格欧式楼栋状况34栋多层16栋小高层60栋别墅景观小区中心景观汉浦塘湖景容积率12销售分期现已开发销售第六期，六期4月22日开盘绿化率50主力户型90210；小高层主推小户型，面积在4590实用率8590热销户型110平米左右物管费用16元/平米/月滞销户型无销售价格4500元/一次性付款优惠实价销售销售率比较好80楼间距最小1135交通11、7、122路公交车位200个，7万/个周边配套易初爱莲超市；广慈医院商铺情况六期4月22日开盘，推沿萧林路商铺和小高层中央景观房,商铺为2层，面积在100左右，均价约1000元/内部配套多功能会所已开放，服务项目有足浴、健身、图书馆、会议室、咖啡吧等学校裕元实验小学前期品牌形象运作小区开发较早，在昆山已经形成一定的知名度及美誉度，通过已有业主的口碑宣传及一些促销活动推广进行小区的后续品牌运作。14广告诉求占地400亩，业态齐全的全新生活社区项目卖点小区业态全面，价格适中，已经形成良好的居住氛围参考价值以较为全面的业态及欧式建筑风格吸引消费者眼球。巴比伦花园开发商昆山市融汇房地产开发有限公司销售热线051257573377规划设计新加坡文彰筑景（香港）有限公司地理位置长江路与新浦路交界景观设计上海根宝景观建筑有限公司整合推广新聚仁机构占地面积67万开盘日期2005年8月28日总建筑面积12万交付日期一期2006年下半年交付，二期07年总户数900户建筑风格巴比伦建筑风格楼栋状况19栋小高层景观118米中央景观中骤降10000平方米中心花园与湖泊于2000平方米巴比伦广场完美连接；6个景观组团和20个景观节点容积率18销售分期两期绿化率41主力户型130平米200平米实用率8186热销户型130150平米的三房物管费用15元/平米/月滞销户型无销售价格4800元/销售率一期已售完，二期完成销售的15一次性付款优惠实价销售70楼间距最宽栋距66米交通7、122路公交车位150个周边配套易初爱莲大卖场、菜场、广慈医院商铺情况暂无资料（靠小区东侧）内部配套水晶会所、商业街、儿童乐园、中心花园、景观广场学校裕元实验小学、十二班幼儿园前期品牌形象运作户外大牌、道旗等；2006年10月28日巴比伦花园举办“名车嘉年华”活动；举办巴比伦花园冰淇淋品鉴会；业主联谊活动等；广告诉求12万平米巴比伦花园城堡，别墅式空中生活项目卖点1项目位于长江北路CLD核心位置，规划中生态公园版图之内；2空中花园主题户型设计，下沉式观景SPA浴室；3巴比伦花园设计在众多楼盘中脱颖而出；项目劣势建筑类型单一，不能满足更多购房者的需求；参考价值以巴比伦建筑风格和巴比伦花园设计吸引购房者的眼球，带给购房者不同的生活体验。（二）西部板块该区域内商品住宅项目主要围绕着昆山森林公园分布。马鞍山路的景观大道设计也成了该区域内生态景观住宅的一个重要元素。沿马鞍山路周边出现大量纯别墅项目或带别墅类物业的住宅项目，占区域内总体项目的60，多层住宅项目相对较少。不过该板块起步较晚，很多小区还在建设中，规划中的商业配套也在进一步建设完善中。西部板块总体供应量约为2569套，约33万平米，未推出供应量为83万平米，表明西部板块在今后相当长的一段时间里存在着较为激烈的市场竞争；因区域内有较好的生态景观资源，板块内普通住宅均价在每平米4100元左右，别墅价格在每平米6000元左右。每月成16交量在170套至200套的范围内浮动。重点楼盘分析森林半岛开发商振华建设集团销售热线051257566600/57566611规划设计德国艾森建筑设计（中国）有限公司地理位置马鞍山路南、虹祺路西景观设计香港泛亚绿洲环境设计研究院整合推广北京利鸿天占地面积117189平米开盘日期2006年6月总建筑面积211000平米交付日期2007年8月30日（一期）总户数1600户；建筑风格简洁、流畅，呈现强烈的现代建筑元素。楼栋状况6栋多层景观房、18栋小高层住宅、4栋高层住宅、6栋花园洋房景观以中心水系为骨架，形成岛屿式规划特色，不同功能观景区和特色活动休闲区，突出了生态人居的国际化标准。容积率179销售分期一期162套多层情景公寓已开盘销售，仅余22套；二期于近期推出5栋小高层（300套）。绿化率45主力户型两房99平米；三房131134平米物管费用13元/平米月滞销户型销售价格一期均价3500元/平米；二期均价37003800元/平米。销售率一期销售率达到8617一次性付款优惠楼间距40多米交通117路、118路、8路、128路车位11周边配套大学城、森林公园、阳澄湖、体育中心、沃尔玛超市商铺情况未售（2008年开售）学校玉峰实验小学、昆山一中内部配套会所、超市、菜场人文环境毗邻大学城，文化氛围浓郁。前期品牌形象运作户外大牌、网络、内刊、产品推介活动；在国际房协会IRA上荣获建筑景观设计金奖。广告诉求观景电梯公寓项目卖点城西“森林板块良好的生活氛围；岛屿式水景规划特色；观景电梯；底层架空、入户花园、转角飘窗。项目劣势小区配套没有跟进。参考价值创新型景观电梯公寓及国际化人文景观设计标准；把握生态居住理念，绿色与现代巧妙结合。罗马假日开发商昆山亚宙房地产有限公司销售热线051257730888/57576777规划设计德国古瀚浦建筑规划设计有限公司地理位置花园路与江浦路口景观设计整合推广江苏金达利18占地面积155086平米开盘日期2005年5月31号总建筑面积250000平米交付日期2008年4月总户数2000余户建筑风格地中海式风格楼栋状况二期新增2栋小高层景观35个命名式主题景观、6大休闲广场、6大主题园林、430米长自然河流容积率161销售分期共四期一期、三期售罄，二期小高层在售，四期9栋高层绿化率44主力户型85平米的两房和124平米的三房物管费用12元/平米月销售价格3500元/平米滞销户型楼间距交通5路、9路、101路、小区免费巴士车位106，租金120180元/月周边配套森林公园、体育中心、登云学院、第一中学、超市、药房、泾河市场商铺情况内部配套高级社区幼儿园、多功能洗衣房、游泳池、会所、商业街。学校双语幼儿园、登云学院、第一中学前期品牌形象运作先后成功组织业主举办2005年圣诞夜联谊活动、非常周末欢乐行活动；项目荣获“2005全国人具经典方案竞赛综合大奖”和“中国IACE2005国际人居综合范例奖”。广告诉求上风上水上风景，与森林同呼吸。项目卖点生态居住环境、拥有8辆“私家”巴士、独特八角窗设计通透明亮。项目劣势西部规划才刚起步，周边市政和商业配套还在建不够完善；公交线路不多，站台离小区有段距离。参考价值项目风格独特，引入地中海异国风情与现代建筑相融合。19时代中央社区开发商昆山时代房地产开发有限公司销售热线051250668888/50856666规划设计上海现代建筑设计集团地理位置巴城区昆山市新体育馆旁（马鞍山路森林公园对面）景观设计美国EDAW公司整合推广新聚仁机构占地面积22万平米开盘日期2006年5月28日总建筑面积60万平米交付日期2007年6月总户数500（一期）建筑风格大气简约的国际现代风格楼栋状况小高层2栋、高层4栋景观南北拥有前进西路商业景观大道与马鞍山路生态景观大道，北依生态森林公园，环抱新体育中心，占据昆山西区国际生态CLD最核心位置。容积率28销售分期一期基本售罄，二期10月中旬推出绿化率40主力户型110平米的两房和144平米的三房物管费用12元/平米月销售价格4100元/平米滞销户型楼间距交通117路、128路、118路车位640个周边配套昆山一中、森林公园、大学城、新体育中心商铺情况20学校昆山一中内部配套国际商业街、五星级酒店及国际商务会议中心。人文环境毗邻大学城，文化氛围浓郁。前期品牌形象运作户外大牌宣传；昆山楼市版面宣传；10月中旬业主抽奖活动，奖品包括同一首歌门票，家用电器。广告诉求北依生态森林公园，环抱新体育中心，占据昆山西区国际生态CLD最核心位置。项目卖点地理位置属西部生态核心地段；简约明快、个性十足的现代简约风格采用了独特的一体式制作工艺深受现代年轻人的喜欢。项目劣势宣传过于依赖项目周边配套和地理环境；建筑风格适用群体单一。参考价值项目通过样板展示区的展示让消费者对项目有了初步的了解，并体现了产品将生活理念概念化的功能。（三）中部板块区域印象该区域包括老城区和城北区的部分区域。地段优势无与伦比，商业配套齐全，交通便利，寸土寸金，所以新的住宅项目也都集中在老城区的延伸区域内。中部板块目前总体供应量约为3914套，约47万平米，未推出供应量为1065万平米，大体量的在售和预推出面积，预示了近两年中部板块住宅市场竞争的残酷性；由于土地的稀缺性，区域内住宅类物业以高层住宅为主，普通住宅均价在每平米4900元左右，中心区域价格每平米6000元左右，整体价格水平高于城市其它区域。每月平均市场消化量在300套左右。重点楼盘分析21华敏世家花园开发商华敏集团昆山华敏置地有限公司销售热线051257168688规划设计辽宁金海地理位置昆山市前进中路33号景观设计整合推广华敏集团昆山华敏置地公司占地面积17380开盘日期一期2006年3月11日总建筑面积9722946交付日期2007年6月总户数可售350套建筑风格英式楼栋状况四幢25层住宅，一幢22层住宅，一幢23层商务楼景观5000架空空中花园。容积率52销售分期2006年3月开始整体销售绿化率5166主力户型两房98、三房150、四房200、五房358实用率80热销户型98两房（送精装修）物管费用28元/月滞销户型销售价格6800一次性付款优惠无优惠销售率50楼间距东西间距810米交通89103104106车位499个22周边配套中央公园、科技博览中心、图书馆商铺情况无学校玉山中学、解放军外语学校内部配套共享君豪酒店配套设施人文环境昆山市行政核心地区。前期品牌形象运作昆山楼市版面宣传、户外大牌、电视广告、网络、宣传折页、昆山房展会；广告诉求昆山首席巅峰豪宅。项目卖点地段优势明显，紧昆山市市政府，共享君豪酒店配套设施。并采用诸多高科技产品，融智能化与人性化为一体。项目劣势建筑规划较为不合理，52的容积率降低了楼盘品质。6800元/的销售均价是目前昆山市民无法接受的价格。参考价值本项目属于复合地产，并采用高科技智能化系统，内部设施的资源共享，提升了产品形象。东方曼哈顿开发商昆山市超华投资发展有限公司销售热线051257578188/57578588规划设计上海现代建筑世纪有限公司地理位置前进西路南、白马泾路西景观设计美国KEY建筑师事务所整合推广上海中原物业代理有限公司占地面积200000平米开盘日期2006年10月31日总建筑面积606000平米（住宅48000平米）交付日期2008年3月总户数424户楼栋状况高层5栋，商务楼1栋23建筑风格欧式风格景观北侧的玉峰大桥，将与造型优雅的超市、围绕桥墩铺设的花园广场、尊贵气派的高层建筑相得益彰，成为昆山城西的标志性建筑。容积率303销售分期一期推出100套高层房源绿化率44主力户型92平米的两房和135平米的三房物管费用18元/平米月销售价格4500元/平米滞销户型楼间距交通5路、8路、104路、127路、128路车位1043个周边配套玉峰中学、昆山中学、第一中心小学、沃尔玛超市、欧尚卖场、超华商贸城、玉山医院、银行、邮局、亭林公园商铺情况11万平米的商业配套内部配套欧尚购物中心、5万平米地下停车场、1万平米屋顶花园、休闲娱乐会所学校玉峰中学、昆山中学、第一中心小学前期品牌形象运作户外大牌展示；刊登昆山楼市版面宣传；曼哈顿为纽约最繁华都市，以此命名体现其上层住宅生活定位。广告诉求主城区20万平米全景观多功能商务住宅群，铂金地段，顶级楼盘。项目卖点市中心地段，顶级配套商业设施，多维视觉景观。项目劣势项目建筑形态单一；周边商业影响生活质量，私密度降低。参考价值项目以美国纽约最繁华的都市曼哈顿命名充分体现其项目规划的核心，提升项目品质和目标群定位。（四）南部板块24城南随着城际轨道的开通以及高铁规划的落定，城南的交通优势让该区域一跃成为昆山对外交通重地，“轨道房”效应凸显；同时由于该区域属昆山的出口加工区，住房刚性需求也比较明显。而在玉山镇与张浦镇交界地带，住宅项目以度假休闲为主要定位，在产品上以低密度、高绿化、档次高和配套服务种类多为显著特点，存在着大量的别墅项目。昆山南部板块的房地产市场在近几个月内保持着较强的市场热度，区域内总体供应量约为1161套，约14万平米，未推出供应量为335万平米，月消化量攀升至300套左右；板块内普通住宅均价在每平米3000元左右，别墅价格在每平米7000元左右。重点楼盘分析世茂蝶湖湾开发商上海世茂房地产有限公司销售热线051268887888规划设计阿特金斯集团公司地理位置长江南路西、312国道北、柏庐南路东、沪宁高速南景观设计加拿大奥雅园境师事务所整合推广金长城国际广告（上海）公司占地面积717800开盘日期2006年7月25总建筑面积1076580交付日期一期2007年6月总户数1635户（一期）建筑风格简约的现代风格楼栋状况12栋27层高层住宅（一期六栋），连排、独栋别墅景观10万平米的蝶形生态湖景容积率15销售分期分两期推出，一期现推出5幢高层公寓。绿化率42主力户型两房90、1三房120四房175实用率80热销户型120三房物管费用多层090元/平米月，小高层15元/平米月滞销户型销售价格双拼8500元/，独立11000元/，毛坯4950元/，精装6250元/，叠加6500元/。一次性付款优惠免契税销售率一期销售率60楼间距东西间距15米交通120路、社区巴士车位1095周边配套昆山市中医院、农业银行、工商银行、中国银行、建设银行、秀峰中学、长途汽车站、建设中城际轻轨站商铺情况SHOPPINGMAIL、台湾风情商业街内部配套SHOPPINGMAIL、星级国际酒店，三大多功能主题会所（13000超大型运动休闲会所、老人主题会所、儿童主题会所）、国际双语幼儿园和学校、商业广场及台湾风情商业街、SOHO、酒店式公寓、大型超市、休闲长廊学校国际双语幼儿园和学校、前期品牌形象运作户外大牌、网络、活动、昆山楼市版面宣传、昆山房展会等。广告诉求国际水都和谐生活项目卖点品牌开发商，实力雄厚；10万特设湖景；生活配套和物管服务齐备26项目劣势离市中心较远，生活配套不齐全；直达公交车少，交通不方便；参考价值特色景观、生活配套和物管服务齐备（五）东部板块（项目地块所在区域）区域印象东部城区是昆山的城市副中心，是昆山规划建设适宜高新产业发展和高科技人才创业的特色经济技术园区；东部新城的城市定位为集行政办公、金融服务、科技研发、国际商务、文化休闲、购物消费为一体的综合性功能区域。虽然目前东部地区新开发住宅项目并不多，市场表现较为冷淡，但随着16万平方米的国际会展中心和沿夏驾河两岸生态景观带建设全面启动，东部地块的开发价值已被越来越多的投资者所关注。东部板块目前市场供应量约为750套，近9万平米，未推出供应量为343万平米，月消化量约60套左右；板块内普通住宅均价在每平米3800元左右，虽然目前市场热度不高，但今年近30万平米土地的出让量和坚挺的地价表现出开发企业对区域市场的强大信心。重点楼盘分析27黄浦城市花园开发商昆山东之信房地产有限公司销售热线051257033888规划设计上海三益建筑设计院地理位置昆山市前进东路景观设计上海三益建筑设计院整合推广金利行占地面积近70000平方米开盘日期2007年4月总建筑面积（含半地下车库）约160000交付日期多层2007年底交房总户数1369户建筑风格现代楼栋状况多层16栋、小高层1栋、高层7栋景观黄浦公园容积率196销售分期分三期开发，多层、小高、商业。绿化率36主力户型88的两房和119到127的三房物管费用未定滞销户型销售价格3950元/平米一次性付款优惠销售率未开售楼间距1135交通8路、106路、16路车位1290个周边配套周边拥有成熟的休闲、娱乐、购物、学校、银行等设施，、中国农业银行、昆山商业银行、格林菲尔高尔夫练习场、米罗咖啡店、上海华联超市、同德堂药房、中国电信、中信酒店、城市公园等近在咫尺、享受超级便利生活。商铺情况弘基商业广场、在建的星级酒店内部配套社区商业学校震川高级中学、文峰中学、昆山国际学校、昆山国际育婴幼儿园前期品牌形象运作户外大牌展示；刊登昆山楼市版面宣传；房展会。28广告诉求魅力昆山、魅力生活新天地项目卖点产品设计上的独特构想，一梯一户，良好的户型设计。景观环境优美，学区、交通配套齐全。项目劣势3950元/的销售价格偏高。参考价值产品定位明确，项目规划设计中充分突出其核心卖点，企业形象良好。和兴东城开发商昆山和兴房地产开发有限公司销售热线051257631333/57635500规划设计东南大学建筑设计研究院地理位置前进东路南、洞庭湖路东景观设计整合推广上海景瑞房地产营销代理有限公司占地面积1372万平米开盘日期二期2006年6月11日总建筑面积2061万平米交付日期2007年11月18日总户数约1400户建筑风格流畅的现代风格楼栋状况一期15幢多层、二期5幢高层、三期5幢高层、21幢独立别墅景观中心绿化、环河绿化、庭院绿化，并结合三面环水的独特环境设计了滨水生态绿化带，与中心绿化、住宅庭院相互渗透，共同组成多层次的园林绿化系统。容积率15销售分期一期2005年已售完，二期高层已于063交房，现正推出三期两栋高层。29绿化率43主力户型两房96平米、三房120140平米实用率热销户型120平米三房物管费用高层135元/平米月多层08元/平米月滞销户型销售价格均价3500元/平米；高层3500元/平米；多层33003400元/平米；别墅8000元/平米。销售率一期售完，二期剩余70套，销售率为54楼间距20米以上交通106路、8路、5路车位600700个，价格78万元/个周边配套农村商业银行、中国农业银行、兵希邮局、兵希菜市场、如海超市、亿家超市商铺情况沿前进东路商业街学校开发区高级中学、晨曦园小学内部配套会所、商业街、幼儿园等配套设施。人文环境项目位于昆山经济开发区，是经济技术发展的核心地区。前期品牌形象运作昆山楼市版面宣传、户外大牌、电视广告、网络、宣传折页、昆山房展会；8月初于联众传媒联合举行现场看房活动。广告诉求观景高层，巅峰生活。项目卖点位于昆山市东开发区，发展潜力巨大；创新性入户花园；生态绿化及水景营造比较吸引人；上海知名物管采林物业。项目劣势离市中心比较远；没有大型娱乐购物中心，生活配套不成熟，生活氛围不强，周边电子等厂房较多，可能造成环境污染。参考价值属于该板块第一个推出的项目，购买客户对入户花园等产品设计比较认同；小区环境、配套较受购房者的喜爱。30阳光水世界开发商昆山嘉业房地产开发有限公司销售热线051257597811/57597611规划设计地理位置太湖路东、震川路南景观设计整合推广金长城国际广告（上海）公司占地面积345506平米开盘日期2005年8月15日总建筑面积300000平米交付日期2007年2月1日总户数约2600户（一期456户）建筑风格简约的现代风格楼栋状况69栋多层（51、61）、11栋小高层（111）、8栋高层（181）、别墅（未定）景观水景中央花园容积率09销售分期一期现推出4幢小高层、1幢高层，房源456套，面积为89120平米；二期花溪园也已推出192套房源，另外，还推出32间小区内商铺，面积为70150平米。绿化率42主力户型一期两房876平米、1078平米；三房1171平米物管费用多层090元/平米月，小高层15元/平米月销售价格滞销户型31住宅3900元/平米（二期）、商铺5800元/平米一次性付款优惠销售率一期销售率91。楼间距交通8路、106路车位一期地下300多个周边配套水上乐园、宗仁卿医院（在建）、时代大厦、台协大厦商铺情况推出小区内商铺32间，面积为70150平米。内部配套大卖场、水中央生活馆、水岸运动中心学校开发区高级中学、晨曦小学前期品牌形象运作户外大牌、网络、活动、昆山楼市版面宣传、昆山房展会等。广告诉求东区中心原生态和谐生活区项目卖点品牌开发商，实力雄厚；千亩超级大盘，超低容积率、高绿化率的源生态社区，大面积的中央水景；通透景观落地窗；全地下停车，人车分流。项目劣势离市中心较远，生活配套不齐全；直达公交车少，交通不方便；离东区电子生产厂房比较近，可能有噪音、环境污染问题存在。参考价值社区水景营造的比较好，社区内人车分流交通设计合理。东方罗马开发商昆山嘉利房地产有限公司销售热线051257150188/57572777规划设计海南雅克建筑设计有限公司地理位置洞庭路景观大道东、前进路北32景观设计整合推广江苏金达利占地面积40000平米开盘日期2006年6月7日总建筑面积49980平米交付日期2007年9月28日总户数500户建筑风格地中海风格楼栋状况18栋多层（41）3栋小高层景观中轴景观道，3000平米中心广场，520米景观河流。容积率125销售分期065推出一期206套房源，现已售出148套；0610推出二期绿化率41主力户型80120的两房、三房物管费用070元/平米月滞销户型销售价格3400元/平米一次性付款优惠销售率一期销售达70。占总户数的296，交通8路、106路、108路车位329个周边配套水上公园、国际会展中心商铺情况学校开发区高级中学、晨曦小学、星空艺术幼儿园内部配套会所、商业街、超市、菜场人文环境前期品牌形象运作网络、昆山房展会、宣传折页、昆山楼市版面宣传；推出“缤纷夏日”活动，业主推荐新的准业主购房者，业主可以获得1000分积分奖励；“缤纷一夏”露天电影巡展的活动；业主俱乐部。广告诉求地中海异国风情，心情盛开的地方（感性诉求）。项目卖点“41多层地中海情景阳房”视野开阔；上海知名物管；户型小，总价低。项目劣势户型单一，离市区较远，周边生活配套比较弱，周围厂房较多，有局部污染情况。参考价值创新地中海花园洋房受到消费者的青睐，异国风情的居住环境带给消费者视觉新鲜感。3334380335231065020406080100120东部西部南部北部中部二、昆山市市区住宅市场分析（一）各板块供应量对比分析昆山市各区域在售面积（套数）比例示意图昆山市各区域未推出面积示意图（单位万平米）由以上各区域市场状况可知，目前昆山市区内住宅市场总体供应量约为10155套，120万平米左右；加上尚未推出的面积，总体量达到390万平米左右，城区内市场竞争比较激烈。从在售面积比例和未来的推出量来看，市场投放仍集中在中部和西部地区，完善的生活配套、便利的交通以及良好的环境构成了这两个区域良好的生活氛围。（二）各板块价格因素分析东部7西部24南部11北部18中部40东部西部南部北部中部3449603800300041703676010002000300040005000中部东部南部西部北部昆山市各区域住宅均价示意图（单位元/平米）通过图表可以看出，中部板块的平均单价最高，表现出位置对项目价格的重要影响。本项目所处的东部板块普通住宅价格适中，平均单价为3800元/平方米。从近期的统计数据显示，受国际会展中心和沿夏驾河两岸生态景观带建设全面启动等诸多利好因素的影响，该地区的普通住宅价格都有不同幅度的提高，涨幅分别在100200元不等。（三）户型面积对比分析表四、各板块部分在售项目户型面积统计表（单位平方米）项目名称一居室二居室三居室四居室和兴东城96120140174阳光水世界87610781171124136185半岛玲珑家园7799111124森隆蓝波湾8090100127147森林半岛8299108131中央社区10655142143170181阳光世纪花园869513635巴比伦花园8792130150178东方曼哈顿9239101116135180黄埔城市花园88105127181平均值8897119133166175以上数据表明，城区五个区域所供应的产品户型较为多样，面积适中，符合市场大部分购房者的需求。除去别墅项目的影响，昆山市区内两居室的面积为8897平方米，三居室的面积为119133平方米，四居室的面积为166175平方米。以上的户型面积配比符合目前市场上紧凑和舒适相平衡的居住要求，主流户型为两居室和三居室。两居及三居中等面积的户型，既满足了使用的需要，同时总价不高，置业压力不大，反映出目前在售普通住宅的目标客户群外地来昆务工人员、旧城区改造的拆迁户以及本地中等收入人群。36（四）部分项目畅销户型品质细节一览畅销户型产品细节一览表主卧客厅餐厅次卧次卧厨房卫生间阳台项目名称户型面积面积开间进深面积开间进深面积面积面积面积面积面积户型创新103两室两厅155437421844571443748528126和兴东城119三室两厅2345512044511081816108721914入户花园观景阳台888两室两厅17553945142842341081296864864675黄埔城市花园1199三室两厅1894245243455410815121296864864108错层设计一梯一户主卧飘窗观景阳台阳光水世界136四室两厅1944365421645487681351152768541152主卧飘窗观景阳台130三房两厅1872394820164248189156104476872812华城美地9745两房两厅2343961684421596118845472储藏室飘窗多阳台设计89两房两厅16236452124365912699669648东方罗马96三房两厅1512364216444110899115654648主卧八角窗入户玄关面积紧凑37（五）主要在售项目销售情况一览表物业类型序号项目名称销售均价（元/）可售套数已售套数销售率销售方式1华敏世家花园6800334621856自销2和兴东城35004021353358上海景瑞房地产营销代理有限公司3博悦广场一期43005461713132自销4吉田国际广场50001149789自销5天地华城41003022026689自销6东方曼哈顿45004242997052上海中原物业代理有限公司7森林半岛39003141514809北京利鸿天8阳光世纪花园40504522054535自销9时代中央社区41505474408044新聚仁机构小高层、高层住宅10四季华城41009833343398自销1阳光水世界二期4000192201042自销2新城翡翠湾36004754489432天启开启低密度住宅3世茂蝶湖湾80003042939638自销1江南明珠苑46002642158144金丰易居公寓2建屋自由都市43003123049744上海新联康苏州新明阳1MP现代广场88004081333260上海房屋销售（集团）有限公司写字楼2华敏世家花8300109181651自销38园3吉田国际广场5000161251553自销商业1吉田国际广场1880054213889自销39（六）部分同期推盘项目销售情况一览表户型面积区间、比例、销售率项目名称销售均价（元/）户型两房两厅一卫三房两厅一卫三房两厅两卫四房两厅两卫五房及以上合计销售方式户型面积（）8789103105120122127130184可售套数（套）240126365420476户型套数比50422647756113442010000已售套数（套）892417261157黄浦城市花园4200销售率37081905472248155003298昆山金利行房地产投资顾问有限公司户型面积（）96100122137143175176可售套数（套）526425630402户型套数比12941592636874610000已售套数（套）28118016135和兴东城3500销售率53851719312553333358上海景瑞房地产营销代理有限公司户型面积（）137215可售套数（套）12862190户型套数比6737326310000阳光水世界二期4000已售套数（套）14620自销40销售率10949681053户型面积（）98105151、157、182202、227、278359可售套数（套）1141346620334户型套数比34134012197659910000已售套数（套）242113462华敏世家花园6800销售率21051567197020001856自销41三、项目主要竞争个案分析1、基本信息比较项目名称项目位置占地面积建筑面积黄浦城市花园昆山市长江北路99号70000160000华敏世家花园昆山市前进中路33号（君豪酒店一楼）173809722946世茂蝶湖湾长江南路西