2008年重庆房地产市场调查报告

1目录第一部分城市环境调查1一、重庆市概况1二、城市建设规划和区域规划3三、行业动态6第二部分市场供应与需求调查9一、各楼盘基本情况9二、市场供应分析11三、消费者需求调查19第三部分房市场营销动态研究20一、各类销售活动概况20二、销售分析22第四部分市场预测25第五部分总结262第一部分城市环境调查一、重庆市概况重庆市简称“渝”，位于我国西部中纬度地带,介于东经1051111011,北纬28103213之间东邻湖北省、湖南省,南连贵州省,西接四川省,北与陕西省接壤，是我国中西部地带经济发展东联西引的结合部。重庆位于长江三峡库区腹心地带。三峡库区重庆段包括巫山、奉节等18个区县市,面积达46万平方公里,占全市总面积的5582。三峡水库建成后,形成蓄水393亿立方米的世界上最大河谷水库,万吨级船队可直航重庆,实行江海联运,提高其运输能力和扩大物资交流,有利于重庆的改革开放和现代化建设。土地资源重庆土地总面积8233936平方公里,其中农用地为61634平方公里,占土地总面积的7485,耕地面积25564平方公里,占土地总面积的3105林地30078平方公里,占3653园地1626平方公里,198牧草地占2059平方公里,占25水面2307平方公里,占279。1996年人均土地仅为0273公顷,为全国人均的1/3人均耕地0084公顷,比全国人均少002公顷人均林地01公顷,比全国人均少0087公顷,人均草地0007公顷,仅有全国人均草地的1/33。（人口）2008年，都市区总人口685万人，其中城镇人口572万人。规划至2010年，总人口730万人，其中城镇人口660万人；规划至2020年，都市区总人口980万人，其中城镇人口930万人。2008年，中心城区城镇人口约480万人；规划至2010年，城市人口520万人；规划至2020年，城市人口635万人。交通目前，重庆市已初步形成由铁路、公路、水运、航空和管道五种运输方式组成的有一定规模的“水、陆、空”立体运输体系。经过不断建设,重庆已经形成了四通八达的综合立体交通网络,建成了成渝电气化铁路、成渝高速公路、210国道、机场高速公路、江北机场等重要交通项目及一批客运站、港口码头设施。到1998年,全市境内拥有公路里程27210公里,高等级公路137公里,铁路5955公里,港口41个,开通了70余条国内航线和至香港、澳门、高雄、名古屋、曼谷、吉隆坡等国际航线。第三产业改革开放以后，重庆市的第三产业空前发展，经过产业结构调整，第三产业占整个国内生产总值的比重由1978年的174上升至1998年的378，全年第三产业实现增加值为542亿元。1998年,全市社会消费品零售总额达5537亿元,近十年,社会消费零售总额年均递增率10以上。贸易及餐饮业增加值占国内生产总值的比重提高到1998年10。全市销售规模上亿元的大型商场超过了10户。商贸流通领域从业人员达到93万3人。金融保险业发展很快，到1998年止,全市各类各级金融机构总计5741个,全市金融机构存款余额为1306亿元,贷款余额为13586亿元,保险业保费收入为227亿元,承保金额达259541亿元。建国50年来,全市共投入2105亿元进行住宅建设,累计竣工住宅面积5792万平方米,人均居住面积由31平方米提高到83平方米。重庆山环水绕,历史源远流长,旅游资源丰富,全市有1300多个景点。旅游业作为一个新兴的产业正在发展壮大。房地产、旅游业成为重庆市新的经济增长点。二、城市建设规划和区域规划一城市建设总规划2008年，是全市深入贯彻落实“314”总体部署、全面启动统筹城乡综合配套改革的重要一年，也是全面实施新的城乡总体规划、贯彻城乡规划法的第一年。2008年规划工作的总体思路是以党的十七大和市第三次党代会精神为指导，以科学发展观为统领，深入贯彻落实“314”总体部署，全面实施新总规，大力提升中心城市的综合承载力和辐射带动力，着力打造富有山水特色的“宜居城市”，以贯彻城乡规划法为新契机，加快规划法制建设，创新规划管理体制机制，努力开创城乡规划工作新局面。提升中心城市综合承载和辐射带动能力。科学引导城市空间合理布局。按照市委、市政府提出的把重庆主城建成1000平方公里、1000万人口规模的重要中心城市的目标，主动应对城市快速拓展的新形势，引导城市近期向内环线以北、中梁山以西以及铜锣山以东拓展，合理布局配套基础设施，为城市发展提供新空间。打造“宜居城市”提升城市品质。高起点做好“两江四岸”景观规划。启动锣铜峡至朝天门长江两岸地区城市设计，整合南滨路、江北城、北滨路城市形象设计成果，深化“减量、增绿、整容、留白”，推动滨江地区项目建设，保障城市形象设计落地实施。启动编制滨江地区规划设计导则，着力打造滨江景观、街头景观，提升人文气息和休闲功能品质。深入研究滨江道路与跨江大桥的衔接联系，增强滨江地区的便捷性。此外，完成都市区绿线规划，切实抓好“四山”地区管制分区规划实施，保护主城“四山”生态资源，推动“森林城市”建设。大力推动“畅通城市”建设。做好轨道交通一号线、三号线一期工程建设的规划服务，积极推进轨道交通三号线二期和六号线一期工程前期工作，保障年内提前开工。推进朝天门、嘉悦等跨长江、嘉陵江大桥规划实施。引导公共交通优先发展，促进一批综合换乘枢纽加4快建设。开展部分铁路线网在主城区的落地规划及沿线控规调整工作，启动主城区重要地区交通改善规划编制，加快推进重庆新客站交通规划及控规优化等规划项目。着力引导城乡区域统筹协调发展。加快构建城市群和推进城镇化。尽快形成科学合理的城镇体系，支持万州建成第二大城市，促进涪陵、江津、合川、永川、黔江等区域性中心城市快速发展，充分发挥各级中心城市带动作用。引导区县城有序发展，并使之成为统筹城乡的重要支点。（二）都市区城市总体规划（1）、规划策略1、经济、社会、人口、资源与环境可持续发展策略2、生态空间发展策略3、“多中心组团式”发展策略4、集中紧凑发展策略5、新区拓展与旧城更新相结合策略6、交通适应及引导发展策略（2）城乡协调发展与城市空间结构1、城乡协调发展构筑都市区城乡一体、协调发展的格局，加快城镇化进程，缩小城乡差异；加强郊区小城镇建设，提升小城镇对郊区的辐射带动作用和服务功能，形成聚集效应，促进土地集约利用；保护郊区生态环境，改善人居环境质量。城镇空间布局与产业结构调整相适应，逐步形成分工合理、高效有序的网络状城镇空间结构。加强农村居民点的整合和建设，改善生态环境，提高公共服务设施水平。2、都市区空间层次都市区在空间上分为主城区和郊区两个部分。主城区为集中进行城市建设的区域，范围为2737平方千米，其中，中心城区位于中梁山、铜锣山之间，是主城建设的主要区域和旧城所在地，范围为1062平方千米。郊区范围为2736平方千米。3、城市主要拓展方向城市拓展的主要方向为内环线以北、中梁山以西以及铜锣山以东。4、城市空间结构城市空间结构为“一城五片、多中心组团式”。主城由中部、北部、南部、西部、东部五大片区组成。多中心包含一个城市中心和六个城市副中心。主城城市建设用地分为十六个组团和八个功能区。55、郊区小城镇规划中心镇7个，一般镇32个。6、非城市建设用地划定非城市建设空间，制定非城市建设用地管理办法，保护非城市建设用地。严格保护片区、组团及功能区之间的隔离带，避免组团粘连发展。（3）用地规模2005年，都市区城镇建设总用地为465平方千米，人均城镇建设用地为8357平方米。规划至2010年城镇建设总用地为580平方千米，人均城镇建设用地为88平方米；规划至2020年城镇建设总用地为865平方千米，人均城镇建设用地为93平方米。2005年，中心城区城镇建设总用地约为323平方千米，人均城镇建设用地为703平方米。规划至2010年，城市建设总用地为401平方千米，人均城市建设用地为771平方米；规划至2020年，城市建设总用地为520平方千米，人均城市建设用地为8189平方米。（4）城市功能布局1、片区以片区为格局有机组织城市人口和功能，各片区具有相当的人口规模，城市功能完善，既相对独立，又彼此联系，相互协调发展。每个片区包含若干组团和功能区。中部片区为中梁山以东、铜锣山以西，长江和嘉陵江环抱的区域。主要为现状建成区。重点加强和提升城市中心品质，完善各项基础设施和公共设施，改善城市人居环境，逐步疏解人口和功能，调整产业结构，优化用地布局，大力发展以金融、商贸、现代物流以及都市区旅游为主的第三产业；以重钢搬迁为契机，提升大渡口的城市功能，分担杨家坪城市副中心的部分职能。北部片区为嘉陵江以北，中梁山和铜锣山之间的区域。以北部新区、江北城现代商务区为重点，以寸滩集装箱港口、龙头寺铁路客运中心、航空枢纽等为标志，主要承接旧城区疏解的人口、部分公共服务和交通功能，聚集以高新技术、汽车等为主导的产业，建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌。提升蔡家、两路组团中心对北部片区的服务功能，分担观音桥新牌坊城市副中心部分外溢的城市职能。南部片区为铜锣山以西，长江以南和以东的区域。是以会展、商贸、都市旅游、科研教育为主导的发展区域。承接旧城区转移的部分工业，完善城市功能，提高基础设施和公共设施水平，保护好城市景观和生态环境，体现山、水、绿城市特色，提升人居环境质量。西部片区为缙云山与中梁山之间的区域。是城市未来的重点拓展区域之一，是联系重庆市域西部城镇的重要地区。片区北部和中部以科研教育、服务业、休闲旅游等为主导，建设西永城市副中心，吸引和集聚人口与产业；片区南部为都市区工业拓展的重点区域之6一，改造升级传统产业，承接旧城区转移的部分工业，注重生态环境保护以及水资源的保护和利用。东部片区为铜锣山与明月山之间的区域。是城市未来的重点拓展区域之一，是联系重庆市域东部城镇的重要地区，都市区工业拓展的重点区域之一。建设茶园城市副中心，吸引和集聚人口与产业，重点提升城市功能。2、城市中心和副中心城市中心是具有区域辐射力和一定国际、国内影响力的商务办公区、商业区和公共活动中心。集聚商业、办公、金融贸易、文化娱乐、旅游服务等市级公共服务设施。强化解放碑地区商贸功能，突出江北城地区商务功能，完善弹子石滨江地区的配套服务功能。六个城市副中心分别为沙坪坝、南坪、杨家坪、观音桥新牌坊、西永、茶园城市副中心，承担部分市级公共服务功能。现状四个城市副中心加强区域性的商务办公功能，完善商贸服务和文化娱乐功能；积极培育西永、茶园两个新的城市副中心。三、行业动态主城主城09年建年建80万平米限价房万平米限价房3月31日，市国土房管局公布了重庆市2009年度住房建设计划（以下简称计划）。计划显示，2009年全市拟新建住房建筑总面积311517万平方米，并首次提出限价商品房的建设计划09年建限价普通商品住房100万平方米。90平米以下户型超7成2009年的住房建设依然以中小户型为主。计划显示，2009年全市拟新建住房建筑总面积311517万平方米，其中主城区拟新建住房建筑面积172463万平方米，远郊区县拟新建住房建筑面积139054万平方米。从户型结构看，09年住房建设计划中，单套套型建筑面积90平方米以下的住房面积为228317万平方米，占住房建设总面积的7329。458万套经适房09年开建在311517万平方米的总建筑面积中，09年计划建设政府保障性住房32694万平方米。保障性住房主要包括廉租房和经济适用房。计划显示，在32694万平方米的保障性住房中，廉租住房5199万平方米，经济适用房的建筑面积为27495万平方米。按照我市出台的相关政策，经济适用房的套型面积控制在60平米左右，照此计算，09年我市有458万套经济适用房入市。09年我市将推限价房7计划显示，09年全年计划商品住房建设2788万平方米，中低价位、中小套型普通商品住房1856万平方米。在09年的住房建设计划中，我市首次明确了限价商品房的建设计划，2009年全年拟建限价普通商品住房100万平方米，其中主城拟建80万平方米。计划还显示，大户型、花园洋房等高档房的全年建设计划仅为832万平方米，约占全年计划的1/4。2009新建住房311517万平方米主城区172463万平方米远郊区县139054万平方米建保障性住房32694万平方米主城18074万平方米远郊区县14620万平方米其中廉租房5199万平方米经适房27495万平方米限价商品房100万平方米主城80万平方米远郊区县20万平方米各区拟建住房具体计划（建面）区县廉租住房经济适用房商品房渝中区27万平方米沙坪坝1万平方米1690万平方米133万平方米江北区4万平方米1066万平方米157万平方米南岸区2万平方米2038万平方米325万平方米九龙坡5万平方米2450万平方米277万平方米渝北区24万平方米2840万平方米445万平方米大渡口08万平方米940万平方米31万平方米北碚区2万平方米4360万平方米55万平方米巴南区050万平方米920万平方米94万平方米远郊区县3429万平方米11191万平方米1244万平方米8预计300万平米住房09年将卖给外地人计划称，2007年底，全市常住人口2816万人，城镇人口136131万人。全市城镇居民人均住房建筑面积2731平方米，全市现有住房总建筑面积37177万平方米。其中，都市区城镇居民人均住房建筑面积2768平方米，住房成套率69。综合重庆市近年来住房需求的变化趋势和经济社会发展情况等各种因素，预计2009年新增住宅需求量在2800万平方米左右。其中，新增城镇人口产生的住房需求约1500万平方米，城市居民改善住房条件产生的住房需求约1000万平方米，市外购房产生的住房需求约300万平方米。重庆首次推出限价房土地重庆首次推出限价房土地市地房局近日发布公告，公开出让部分地块的国有建设用地使用权，其中北碚静观的一块土地，首次限定了建设商品住宅的最高销售价2200元/平方米（套内）。据悉，推出限价房土地，这在重庆还是首次。这块土地位于北碚区静观镇城镇规划组团CA分区，二类居住土地，面积5858平方米。按规划要求，地上建筑总规模要控制在17574平方米以内，基本容积率不超过3，建筑密度不得大于35，绿地率必须在30以上。与此同时，市物价局对该宗地块商品住宅最高销售价格进行了限制套内面积2200元/平方米。市地房局表示，此宗土地经过“招、拍、挂”确定中标单位后，各项规划指标不得改变，公共服务设施数量不得减少。市物价局表示，售房时，开发建设单位可以在限价内下浮销售，但不得擅自突破限价。【分析】从今年起，国家和地方政府逐步大力开展保障性住房的建设，这对商品房市场将带来一定的冲击。但通过对建设计划的分析，可以看到，短期内保障性住房对商品房市场影响不明显，原因一是保障性住房用地多位于较为偏远的区域；二是目前保障性住房大多成为变相的公务员、事业单位集资房。9第二部分市场供应与需求调查一、各楼盘基本情况区域楼盘名称建筑类型开盘时间推出套数面积区间折前均价（元/）奥林匹克花园康城高层41926346925000新科国际广场高层4201623183夹层6690平层5110兴茂盛世北辰高层41936869865500复地别院联排/洋房426248138286洋房6810叠拼7896六合9602临崖联排11350绿地翠谷联排426242743766500叠彩城二期小高层426192991125300龙湖悠山郡独栋4274125638715000新城丽园3号楼高层42417644745600渝北区龙湖江与城2期电梯洋房4262361202258800银海方舟1、4号楼高层412278401004500协信天骄城高层419311195700九龙坡区朵力尚美国际高层419372721074600蓝溪谷地28号楼花园洋房46361061456100华宇秋水长天1号楼高层42615045874800沙坪坝区龙凤云州2期高层42636666925200东和城B2栋高层41216034526900聚信广场3号楼1733层高层41313649755200江北区长安麒麟高层41224540105600010公馆13号楼东海岸高层420196861235850长安麒麟公馆3号楼高层426124681056300金科十年城花园洋房425601121618200珠江太阳城二期12栋高层425147861388500同创高原二期1518号楼花园洋房41276871896800高新区隆鑫花漾湖电梯洋房426124851305800骏逸第一江岸2、3号楼高层41230484248平层6800跃层8700一米阳光2号楼高层41236330585300金港尚城3期5号楼高层41263072964800亚太商谷A2高层4121932869精装8500融侨苹果城高层41928753784600融侨半岛香弥山2号15号楼高层42623272825900万友七季城1、12、13号楼高层427257691204800南岸区龙湖郦江电梯洋房426226671857800融汇半岛二期1316号楼花园洋房41280991334450典雅龙领国际1、2号楼高层45320631064000丽都锦城2、3号楼高层42639045963750巴南区典雅龙领国际2号楼高层427201689400011顺祥壹街区A8栋高层42623827674700大渡口铂金云鼎高层42718725585000二、市场供应分析1、各区域住宅楼盘供应总量特征1、1住宅个数区域分布4月各区域供应楼盘个数比例图江北区18南岸区21巴南区11高新区5渝北区24大渡口5沙坪坝8九龙坡81、2新增住宅体量区域分布124月各区域供应体量比例图渝北区27江北区11高新区3南岸区31巴南区10大渡口3九龙坡9沙坪坝6【分析】物业放量增加，市场需求回暖4月重庆主城区共计38个楼盘推出，共计约8334件物业，较3月增长4874。其中6个楼盘为完全新推，其他32个为在售楼盘的加推项目；市场总体放量84万余方，较3月增长5971。从市场放量来看，4月主城各区市场放量主要集中在南岸、渝北和江北三个区域，推出体量占市场总体放量的69。而南岸区的市场放量主要集中在铜元局版块，如一米阳光、融侨半岛香弥山2号；渝北区主要集中在北部新区，如新科国际广场、奥林匹克花园康城、叠彩城等；江北区则主要集中在北滨路版块和洋河新区，如珠江太阳城、东海岸和长安麒麟公馆、东和城。南岸、渝北为购房者首选区域本月主城各区供应楼盘的供应区域主要分布在渝北和南岸两个区。渝北区仍为市场的热点版块，南岸区则随着南坪商圈的进一步改善和学府大道沿线轻轨的修建，而成为市场追捧的热点版块。两个区域的楼盘供应个数占市场供应总个数的55；供应件数占市场供应总件数的57。低密度物业放量显著从新开楼盘的物业形态来看，本月低密度产品的市场放量较上月有大幅增长，共有七个项目推出。别墅主要在渝北区复地别院、龙湖悠山郡、绿地翠谷，其类型分别为联13排、叠加和独栋。花园洋房与电梯洋房供应区域较分散，分别为沙坪坝区蓝溪谷地；巴南区；融汇半岛；高新区同创高原、隆鑫花漾湖；江北区金科十年城；南岸区龙湖郦江；渝北区龙湖江与城。龙湖多盘齐推继上月，龙湖集团再次多盘齐推，一周内推出3盘，其中龙湖郦江与龙湖悠山郡为新盘，且均为低密度物业。2、主城新增物业供给特征分析2、1供应房型特征4月各房型供应体量比例图单配3一房5四房5两房41三房39五房以上74月主城各区新增物业户型配比一览表卧室数量面积分布（套内）在总量中的比例在同房型中的比例2030112347430501564848单间配套50以上054167840以下1372594一房405029455471450以上098186050以下0872185065444111165752175434758531679两房85以上977244680以下1435858090373952901051449371051206651698三房120以上1293293120以下07314171201400581105四房140以上3937493140以下0514635140160002196五房160以上057517150180053402叠加别墅220以上0785982002500471896联排别墅250以上19981042002500229692503000763342独立别墅3004001295689【分析】供应房型以两房和三房为主从供应件数来看，本月主城各区的房型供应以两房和三房为主，其比例占各房型供应总量的3994和3917，各自供应体量相当，共占80的供应量。本月别墅物15业供应量较上月有所增长，其面积种类增多。从各房型主要供应的面积区间来看，单间配套的面积主要集中在3050之间，其次为2030；一房的面积区间集中在较为舒适的4050之间；两房则集中在6575之间；三房的面积集中在较紧凑的90105和舒适的120以上的面积区间；四房的面积区间主要集中在140以上；五房则以160以上的面积区间供应为主；别墅类产品则以250左右的面积供应为主。舒适型物业的供应比例增加虽然本月两房的供应还是占各户型总量之首，但是三房物业的供应比例较上月有明显增幅，共2570件，供应体量在约33万方，较上月增长了224；消费者偏向于舒适型物业，自住购买的比例有所增加。从其他户型面积区间的比例也可看出，同一房型内舒适型面积比重较大。单配近一半为3050，而上月仅有2030产品出现；四房与五房也在140以上和160以上所占比例最大；别墅的户型面积区间种类较上月有所增加，同样是舒适性大面积比例占多数。2、2物业形态特征4月不同物业形态供应件数比例图普通住宅86花园洋房12别墅2164月不同物业形态供应体量比例图普通住宅75花园洋房18别墅7【分析】从物业形态的供应件数和供应体量来看，普通住宅的供应为本月的主流供给产品，共7180件，较上月增长3637；市场放量约5328万平方米，较上月增长17；本月洋房类产品的供应较上月有所增加，共976件，市场体量近13万平方米；其供应区间分布在渝北、高新区和南岸3个区域，其产品的建筑类型也比较多样化，41、51、61、81均有。别墅供应数与上月相当。2、3物业形态及装修特征4月不同类型与装修情况对比图00010000000200000003000000040000000500000006000000070000000010002000300040005000600070008000体量506792512319023636120642792236331056套数178792676658018别墅、清水洋房、清水平层、清水平层、装修跃层、清水17【分析】本月还是以传统的平层、清水物业为主，只有亚太商谷推出少量装修物业，且为全套配送型产品，包括家具、家电、饰品等，开启了精装房市场新格局。3、主城新增物业供给价格特征分析3、1不同价格物业个数分布39044321141603128941665613814205001000150020002500单位元/平方米4000以下40004500450050005000550055006000600065006500700070001000010000以上4月不同价位楼盘供应件数对比图34732024524883193750091338118312088804490385687358211622874114108050005000000100000001500000020000000单位元/平方米4000以下40004500450050005000550055006000600065006500700070001000010000以上4月不同价位楼盘供应体量对比图3、2各区域价格分布184月个区域供应均价比例图6340385533625078568256874402376001000200030004000500060007000渝北区九龙坡沙坪坝江北区高新区南岸区巴南区大渡口单位元/平方米【分析】新增物业的整体建面均价回落本月主城新增物业的整体建面均价为5158元/平方米，较3月有所下幅，下降173。这与上月推出的几个高端物业和精装物业有关。而本月巴南区、大渡口区和九龙坡区供应量占一定比例，且相对较低。本月市场供应价格区间分布情况差距不大，其分布较为集中，主要集中在30004000元/平方米和50005700元/平方米两个档之间，供应件数分别为232和4785；而供应体量分别为2095和453。高额开盘优惠折扣推动变相降价近期，房市供应量较大，市场竞争激烈，各大地产公司纷纷大力推出优惠政策，包括龙湖集团这样的品牌企业，也做出大动作，如龙湖悠山郡，可享受开盘优惠300元/，一次性付款再享受200元/，会员卡再优惠100元/；龙湖江与城2期，4天内完善合同和相关手续可享受开盘优惠300元/，一次性付款再享受200元/；龙湖郦江，一次性付款，享受每平方米200元/的优惠；持有选房卡的客户在开盘前两日购房并在4日内完善其余手续，享受300元/的优惠。其他楼盘也相继变相降价万友七季城，开盘当天七重优惠，优惠方式在总房款中扣除A、一次性96折，按揭97折；B、享受开发商赠送6个月按揭款（期间按揭利率按6666计算）的等值优惠；C、赠送教育基金（两房19送6000元、三房送12000元）；D、送装修基金（两房送4000元、三房送8000元）；E、送旅游基金（两房送3000元、三房送6000元）；F、开发商代付物管费（两房送1000元、三房送2000元）；G、购房客户可享受获赠2万元公民置业代言家庭基金抽奖，每20户抽出1户；奥林匹克花园康城，一房优惠10000元，二房优惠15000元，三房优惠20000元，免5年物管费，再一次性95折，按揭96折等等。三消费者需求调查从2003年2008年这六年之间，重庆住房消费者对住宅的需求量逐年递增，随着生活水平的不断提高，他们对住宅还有很高的需求，而且对住宅也开始有更高的要求，再也不是单纯的用来遮风避雨，现在他们买房更重视其环境，区域，配套设施等等。下面是我们通过问卷的形式对重庆消费者的调查结果要求项比例及情况居住情况租赁10自购房30单位房35其他25希望户型二房一厅5二房二厅30三房二厅60四房二/三厅5家庭人口1人102人253人404人25打算多久买房1一2年202一3年253一4年304年以上25期望的住宅面积80一90平方米15100一120平方米55140一160平方米25160平方米以上5家庭收入2000元以下102000元一3000元453000元一4000元354000元以上10觉得合理房价4000以下元/平方米404000元一6000元/平方米446000元一8000元/平方米148000以上元/平方米220购买价位3500元一5000元/平方米135000元一6500元/平方米336500元一8000元/平方米438000元一10000元/平方米9购房总价20一35万元3035一50万元3750一65万元2465万以上7其他多项环境，交通，舒适，区域70配套设施68质量，朝向，气派美观67其他40打算购买的住宅类型公寓30多层54别墅8其他8了解房产的渠道电视，广播30报纸，杂志，海报50网络12其他8根据这些数据我们可以清楚看出重庆消费者对住宅的要求越来越高，而且形式多种多样，现在的购房标准发生着巨大的变化，以前单纯的买房来遮风避雨的情况也基本不存在，大家不但买好房，而且也要买舒适，享受，这也成了当前房地产市场的消费趋势。第三部分房市营销动态研究一、各类营销活动概况1、扩大企业和楼盘知名度的推荐会及各种其他活动区域举办单位举办时间活动形式参与群体北回归线4月上旬举办“春天来了”、“我心中的奥运”、“美丽的家园”儿童绘画大赛准客户、潜在客户、业主渝北区首创十方界4月12日举办首期理财沙龙准客户、潜在客户、业主21爱加丽都4月13日举办“音乐之声”演员见面会准客户、潜在客户、业主龙湖江与城4月19日举行八只眼草地叙旧音乐会准客户、潜在客户、业主绿地翠谷4月19日举办“少儿英语趣味比赛”准客户、潜在客户、业主山语间4月19日举行“宠爱有家”超犬50强的名犬大决选活动准客户、潜在客户、业主一米阳光4月5日举行孙俪重庆见面会活动准客户、潜在客户、业主4月4日4月6日举行“阳光灿烂的日子”车房联展准客户、潜在客户、业主4月12日邀请VIP客户参加免费体检活动准客户阳光100国际新城4月19日举行风筝大赛准客户、潜在客户、业主海昌加勒比4月4日5月4日国家法定节假日举行“南山欢迎您自驾游的朋友”活动准客户、潜在客户、业主海棠晓月4月12日举行“生活纯体验，欢乐缤纷游”活动准客户、潜在客户、业主中铁山水天下4月12日邀请VIP客户体验地段价值准客户珊瑚水岸4月22日正式启动“和记黄埔地产珊瑚水岸南滨印象摄影征集活动”准客户、潜在客户南岸区同景国际城4月24日组织客户在湖广会馆欣赏千年巴渝传统精品艺术表演准客户、潜在客户、业主沙坪坝区宝嘉江枫美岸4月5日4月6日两天举行“成长之星全市少儿才艺大赛”初赛准客户、潜在客户、业主广厦城4月12日推出系列活动之“激情释放非常精英自驾拓展营”准客户、潜在客户、业主九龙坡区海兰云天4月26日举办交广台车友运动会准客户、潜在客户、业主3、创建和谐社区、丰富业主生活和社区活动22区域举办单位举办时间活动形式参与群体4月5日社区文化节启幕业主汇祥好莱坞4月12日组织业主“星之旅”畅游仙女山的活动业主渝北区阳光100城市广场4月19日组织百位VIP客户长寿湖踏青业主九龙坡区斌鑫西城绿锦4月19日举行业主运动会业主4、其他主题活动举办单位举办时间活动形式华润置地4月2日启动建设厂项目一期4月12日举行首届社区运动会暨第二届员工运动会华宇集团4月26日6月25日举办华宇商业地产节浦辉地产4月12日举行“万盛体验之旅浦辉业主答谢会”春游活动中原地产4月15日举办“城市净化、绿色奥运”公益活动二、营销分析本月是五一大假和春交会前一周，而历来五月是我市房地产市场的一个旺季。为抓住旺季获得较好的销售业绩，较多楼盘选择在本月下旬开盘，而为配合开盘而进行的售房部开放、样板房开放、样板环境区开放和产品说明会等产品营销活动在本月举行较多。同时，为进一步提高项目知名度、扩大客源和维系准客户关系，各项目在本月也举办了形式多样又颇具特色的各类推广活动，如草地音乐会、名犬评选、明星见面会、车房联展、自驾游、儿童才艺大赛等。1、奥林匹克花园康城PK奥园康城营销就是战争本月奥林匹克花园康城和奥园康城的经典营销对战就深刻的诠释了这句话4月8日，奥林匹克花园五期红城二组团正式定名为康城，直接与奥园康城对决。234月11日，奥林匹克花园康城报版亮相，以“领跑生活的冠军”为主推广语和奥园康城并排出现，并鲜明的提示4月19日开盘。4月22日，奥林匹克花园康城再度推出报版，“习惯了超越，却从不愿等待”与奥园康城“习惯了被模仿，却从未被超越”针锋相对。通过有计划、有步骤、有明确针对性的营销推广，奥林匹克花园康城在市场上获得了非常高的认知度，增加了更多的话题性和传播率，从对项目知名度和传播率的角度来看，奥林匹克花园康城营销策略无疑已取得了较好的效果。2、楼市大打折扣风本月楼市开盘呈现一个较明显的特点不少楼盘开盘时采取了较大的优惠折扣，这在首次开盘的项目中表现得更明显。通过大幅度的折扣，不少楼盘价格实际上已出现了“明升暗降”，通过这种策略，开发商能较快占据更多的市场份额，同时加速现金的回收。楼盘名称开盘均价折后均价优惠方式销售率东和城B2栋69006600一次性94，按揭96折，VIP客户再享受5000元优惠72奥林匹克花园康城50004590一房优惠10000元，二房优惠15000元，三房优惠20000元；免5年物管费；一次性95折，按揭96折。32亚太商谷A285008330VIP客户优惠总价5000元。一次性96折，按揭98折466骏逸第一江岸平层6800跃层8700平层6500跃层84004月12日5月4日A、一次性97折，按揭98折；B、购买100以上送20000房款；C、隆鑫地产业主若购买除开盘优惠外，购100以下再送5000元房款，100以上再送10000元房款；D、凡成功推介新客户购房的隆鑫地产业主，可11524获奖金100以下奖金1000元/套、100以上奖金2000元/套，而被推介人在购房时除开盘优惠外购100以下再送5000房款、购100以上再送10000元房款。朵力尚美国际46004450一次性98折，按揭99折，再按套内面积90以下优惠总价9000元，90以上优惠总价12000元53同创高原680064681F、2F、顶楼优惠总价、30000元，其他楼层优惠20000元，再一次性97，按揭98折。197龙湖江与城880083004天内完善合同和相关手续可享受开盘优惠300元/，一次性付款再享受200元/。100华宇秋水长天48004700一次性94折，按揭96折70融侨半岛香弥山2号59005660开盘两天内一次性95折，按揭96折；31万友七季城48004500开盘当天七重优惠，优惠方式在总房款中扣除A、一次性96折，按揭97折；B、享受开发商赠送6个月按揭款（期间按揭利率按6666计算）的等值优惠；C、赠送教育基金（两房送6000元、三房送12000元）；D、送装修基金（两房送4000元、三房送8000元）；E、送旅游基金（两房送3000元、三房送6000元）；F、开发商代付物管费（两房送1000元、三房送2000元）；G、购房客户可享受获赠2万元公民置业代言家庭基金抽奖，每20户抽出1户。7025第四部分市场预测1、重庆房价将面临重大考验重庆的房地产市场一直以来都是一个内向型的市场，市场的消化90以上来自本地，在今年618之后，这一情况略有改变，外来购房的比例平均达到了20，但是本质并没有得到改变，也就是说重庆的房子还是有80是在本地消化的。而今年政府公布的数据来看，重庆市区居民可支配年收入为13000余元，以这样的收入水平来看，地区房价如果在2030万元/套，单个家庭依然每年要付出近15000元作为房屋按揭款的支付，而重庆去年统计的恩格尔系数为38，也就意味着单个家庭如果在完成基本生存支出之后，几乎所有的钱全部要用来支付按揭款，这对于任何家庭而言都是无法接受的。当然这一数据过于系统化，如果将人口因素（小孩、老人、残疾人等无收入或极低收入群体扣除）去除，人均年可支配收入也升高3040，按此计算，对于重庆本地消费群体而言，2030万元/套的房价才处于可接受范围内，而目前这样的总价在主城区内基本只能购买到一套一房或小两房，对于绝大多数家庭而言，这样的房屋面积明显偏小，也就意味着以目前的房价而言，大多数的重庆人是无力购买的，所以我们也能看到，在今年618疯狂涨价之后，到了10月全重庆的成交量急剧萎缩，这一方面是宏观调控的原因，更深层次的原因是重庆人已经无力承受如此高昂的房价，所以只能选择观望或放弃购买。基于以上的原因，我认为在2008年，重庆的房价将面临来自市场的严峻考验。2、宏观调控目前仅是处于初始运行阶段，2008年将是宏观调控落实及细节出台的重要一年目前我们看到的宏观调控政策很多还是比较大的框架性意见，有很多还缺乏操作实施细则，而这些实施细则将在2008年全面出台，我们现在就可以预见，这些细则的出台将对房地产开发企业产生更多的限制和桎梏，对于任何房地产企业而言，期望再出现“上有政策，下有对策”的可能性极低，毕竟以企业的规模和国家政府搏弈还不太现实，对于房地产企业而言，现在要做的应该是积极响应和应对宏观调控，而不应该寄希望于政策的松动。这一点大家不妨学习一下王石，这位最近的一系列举动充分体现出了中国房地产“一哥”的风范，但就我个人而言，我认为王石最近的一系列举动充分说明他是一只相当聪明的“老狐狸”3、面对市场变化，开发企业应做出明确的战略选择虽然目前来看，大多数人对房价望而却步，但并不代表将来一直如此，在薄书记入主重庆之后，我们预测将对重庆经济的发展带来极大的机遇，经济的发展意味着居民收入的增加，收入增加之后自然就能接受房价，但是这需要一定的时间。对于开发企业而言将面26临一个两难的选择，一是保持现有的高房价高利润，但是销售速度将会比较缓慢，用时间换利润。另一种选择是降低利润降低房价，加快资金周转速度，在市场偏紧的时候快速扩张，用利润换时间