2008年长沙美林银谷三期项目市场研究报告

美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891美林银谷三期市场研究报告长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司二00八年五月十五日美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892目录一、长沙市宏观经济分析51、持续、稳定、快速增长的经济助推长沙房地产发展52、产业结构逐步优化，促进房地产市场日益活跃63、近年来长沙市固定资产投资稳步增长，2008年开局势态良好74、市民消费意识强，消费市场总容量大85、人口快速增长，不断扩大房地产市场的刚性需求96、市民高消费、低储蓄消费习惯，长沙消费型城市特征明显107、GDP增长保持两位数，长沙房地产仍处在高速发展期118、长沙在中部省会中，经济总量和人均收入靠前但房价最低，未来发展空间仍然很大12二、长沙市城市总体规划131、长沙市概况13美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178932、“长株潭”城市群批准为“两型社会”143、“长株潭”一体化的建设与发展164、长沙市总体规划175、长沙市住宅“十一五规划”18三、岳麓区发展概况191、岳麓区经济发展现状及未来发展趋势分析192、岳麓区城市发展现状及未来发展规划分析223、长沙河西地区现状与区位分析274、河西规划为“两型社会”综合配套改革试验先导区30四、长沙房地产市场总体分析311、长沙市房地产市场总体稳健，未来发展空间较大312、长沙市房地产施工面积基数大、增幅快，未来竞争将日趋激烈333、长沙市房地产新开工面积年均增长40，未来市场压力巨大34美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178944、长沙市房地产竣工面积增幅相比开工面积增幅放缓355、长沙市房地产批准预售面积持续增长，2007年超过900万，2008年将超过1200万366、长沙市房地产销售面积快速增长，2007年迎来一个小高峰377、长沙市房地产成交均价多年低位运行，但从2006年底开始出现强势突击388、2007年112月份长沙市商品住宅成交套数走势分析399、2007年112月份长沙市商品住宅成交均价走势分析41五、2007年房产新政及政策解读421、2007年房地产市场政策一览422、2008年14月底房地产市场政策463、政策解读47六、长沙房地产发展热点片区/板块分析501、长沙市房地产区域板块格局总体情况分析502、东城板块51美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178953、南城板块534、河西板块555、北城板块576、星沙板块597、五大片区对比分析618、长沙各板块特征综合评述62七、周边竞争性楼盘分析63八、市场研究对本项目开发启示76美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317896一、长沙市宏观经济分析1、持续、稳定、快速增长的经济助推长沙房地产发展数据来源长沙市国民经济与社会发展统计公报备注2008年数据来源于湖南统计信息网近几年来长沙GDP和人均GDP都保持两位数以上的增长速度，较快的城市经济发展速度为房地产行业的持续发展提供了良好平台，同时房地产业对GDP的增长起到很大推动作用。20002008一3一一一一GDP一一一一一一一一000500001,000001,500002,000002,5000000020040060080010001200140016001800GDP一一一一GDP656417280881290928221,10881,51991,79062,1906006一一一一1130129012701400148014901480160014402000一2001一2002一2003一2004一2005一2006一2007一2008一13一美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178972、产业结构逐步优化，促进房地产市场日益活跃数据来源长沙市国民经济与社会发展统计公报备注2008年数据来源于湖南统计信息网长沙市产业结构比较合理，“三、二、一”型产业结构的稳定性逐年加强，表明了产业结构逐渐优化，经济发展以工业生产和服务业为中心势头强劲。二、三产业的稳定快速发展将越来越多的人从土地中解放出来，增加了房地产市场消费群体，同时，二、三产业的快速增20012008一3一一一一一一一一一一一一一297093373039392492576552777466984830033526239490451305129475204892751,066620030003783780708300103331125912325138800204060801002001一2002一2003一2004一2005一2006一2007一2008一13一一一一一一一一一一一一一美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317898长，快速增加居民收入，也使得这部分客户群体的需求能有相应的支付能力支撑。3、近年来长沙市固定资产投资稳步增长，2008年开局势态良好数据来源长沙市国民经济与社会发展统计公报备注2008年数据来源于湖南统计信息网近七年来，长沙市固定资产投资额保持稳步、快速增长；2007年长沙市的固定资产投资已经突破1400亿元大关，出现了爆发性节2000一2008一3一一一一一一一一一一一一一一一一0200400600800100012001400160000050010001500200025003000350040004500一一一一一一一一一一20232279836257494976680988144108981144518087一一一一2300380028003700390032002300364033302000一2001一2002一2003一2004一2005一2006一2007一2008一13一美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317899点。4、市民消费意识强，消费市场总容量大一一一一一一一一一一一一一一一一一一0200400600800100012000005001000150020002500300035004000一一一一一一一一一一一一3449747176541316403374343880103703003一一一一36751474182916101600198019902001一2002一2003一2004一2005一2006一2007一2008一13一数据来源长沙市国民经济与社会发展统计公报备注2008年数据来源于湖南统计信息网长沙市社会消费品零售总额增长迅速，居民消费逐年升温，市民消费意识强；人均消费性支出占可支配收入的比例较大，居民用于储蓄的部分有限，高消费、低储蓄是长沙居民普遍生活状态。美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789105、人口快速增长，不断扩大房地产市场的刚性需求数据来源长沙市国民经济与社会发展统计公报近年来，随着长沙城市化进程加快，长沙市人口呈现稳步、快速地增长趋势，人口自然增长率在2005年达到高峰，2006年人口增长速度有一定的回落，但总体仍呈现较快的增长态势。人口的快速增长，尤其是城市人口的增长为城市房地产发展提供了强有力的基础，为房地产发展提供了强有力的市场保障。一一一一一一一一一一一一一540560580600620640660000020040060080100120140160180一一一一一一58358759660261062964765292一一0350380291101401640421002000一2001一2002一2003一2004一2005一2006一2007一美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178911两型社会改革试验区成立，长株潭融城将进一步加快，城市化进程将进一步提速，可以预计长沙未来房地产需求仍将坚挺。6、市民高消费、低储蓄消费习惯，长沙消费型城市特征明显20002007一一一一一一一一一一一一一一一一一一02000400060008000100001200014000160001800000020040060080010001200140016001800一一一一一一一一一一一一一一一一一一752978820769020641003251102051243391392416153一一一一940900990101011001280120016002000一2001一2002一2003一2004一2005一2006一2007一数据来源长沙市国民经济与社会发展统计公报长沙市人均可支配收入高，消费型城市特征十分明显。美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789122007年，长沙城市居民人均可支配收入为16153元，较去年同期增长16。7、GDP增长保持两位数，长沙房地产仍处在高速发展期2007年GDP同比增长1600，2008年一季度长沙市GDP增长率为144，长沙房地产仍处于高速发展期参照国际经济社会发展经验，当一个国家/区域/城市的经济发展水平超过8，该国家/区域/城市房地产将处在一个高速发展期，近年来，长沙城市GDP及人均GDP均呈两位数的增长速度，经济高效、快速发展，城镇居民生活稳步提升，区域房地产价格偏低现象等种种数据表明，未来长沙房地产市场发展存在巨大潜能。萎缩停滞稳定发展高速发展2007年GDP增长房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系4558大于8小于416美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789138、长沙在中部省会中，经济总量和人均收入靠前但房价最低，未来发展空间仍然很大GDP（亿元）人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）商品房均价（元/）城市2006年2007年2006年2007年2006年2007年2006年2007年上半年武汉259012314151235998143576491820910667643996784187重庆3486241118211570137159399108763444郑州200152421211822136927619871632323706长沙1790662190251392416153106801228829913278南昌11845713901112431307675481006436403669合肥1073861334211013134278156993634273467在中部六个相近省会城市中，2007年长沙市GDP总量位居第三，人均GDP16153元，在五个中部省会城市中排名第一，但对应2006年和2007年房价，长沙排名却最低。这表明长沙房地产发展相对稳健，通过对城市总体经济发展美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178914水平和居民经济承受能力比较，不难发现长沙房地产未来发展空间仍然很大。2007年长沙房价阶段的突发性暴涨就是一个表现缩影，未来持续性暴涨的可能性将不大，但未来总体上涨趋势仍将继续。二、长沙市城市总体规划1、长沙市概况长沙是湖南省省会，位于湖南省东部偏北，既是长沙是湖南省会，是湖南的政治、经济、文教、商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金、技术、原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称；也是我国长沙开发带中洞庭湖地带开放开发的依托中心和国务院公布的24个历史文化名城之一。长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙、望城、宁乡、浏阳四县（市），总面积118万平方公里，。据统计，2006年底，长沙户籍总人口为631万人。根据国务院批准的长沙市城市总体规划，至2020年，长沙市规划区面积将扩大至2890平方公里，规划城市人口规模310万，城市建设用地310平方公里。在国家公布的中国城市综合实力50强中，长沙名列第19位。美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178915长沙市以深厚的湖湘文化底蕴、与时俱进的开放理念、战略性区位优势、日臻完善的城市功能、发达的产业经济、强劲的市场需求和丰富的人才资源，在我国经济、社会、文化舞台上发挥着愈来愈重要的作用，引起了海内外公众的广泛关注。进入新世纪以来，长沙人民致力于建设“繁荣、开放、文明、秀美”的新长沙，努力营造良好宽松的内外发展环境，经济和社会发展取得了全面发展和进步。2、“长株潭”城市群批准为“两型社会”2007年12月，经国务院批准，长株潭城市群和武汉城市圈成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称“两型社会”）建设综合配套改革试验区”。这是继上海浦东新区、天津滨海新区和成都、重庆成为全国综合配套改革试验区后，国务院批准的又一全国综合配套改革试验区。未来两三年内,国家原则上不再批准新的国家级试验区。下一步要重点做好现有试点的推进工作,以及试验到期后的总结及推广。在长株潭建设“两型社会”可以促进工业转型，推动我们的产业结构调整和节能减美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178916排，改善人居环境，提升人们的生活品质。“长株潭”城市群获批国家级两型社会实验区，对长株潭一体化的建设有着很大的推动作用，同时将更加加快南城的土地市场的开发，城市融城的进程将进一步体现，从而给长沙楼市带来新的需求及竞争。小结试验区的启动将促进三市产业之间交流与发展、加速人口向核心城市集中，迅速提高长株潭三市的城市化率。“两型社会”的建设与发展长株潭城市群区域位置优势、产业发展良好，发展潜力巨大，在长株潭城市群开展国家综改试验区试点，不仅有利于强化长株潭城市群在湖南经济社会中的重要地位，而且能够充分地发挥长株潭城市群在国家促进中部崛起中的战略作用，更为重要的是能够充分发挥长株潭城市群在促进中西部互动和协调发展中的作用。“两型社会”的综合改造涉及到各个方面，比如社保体制、城乡二元机美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178917制、金融体制、财政保障体制以及土地等等很多方面的改革。在今后，长株潭的建设将倾向于居住设施齐全等大型开发项目，这意味着土地将得到更大化地利用，环境配套将会更加优美。这样的重大决策，不仅带给长株潭城市群快速发展的新契机，也将带来各行各业（包括房地产行业）全新发展机会。3、“长株潭”一体化的建设与发展（1）规划总面积4500平方千米。（2）规划到2010年，总城市人口约600650万人，GDP达到3757万元，人均GDP达到约4万元。（3）2020年总城市人口为700750万人，GDP达到45428万元，人均GDP美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178918约为6万元。（4）长株潭城市群将成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一。（5）成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一。（6）成为湖南省经济发展的核心增长极、高新技术产业集聚区和现代化、生态型的网状城市群。4、长沙市总体规划（1）根据长沙城市规划，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里。（2）城市空间结构为“一主二次四组团”。构筑青山、秀水、绿洲、名城融为一体的城市空间格局，形成以“两带、两圈、五楔”为骨架的绿色空间体系。美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178919（3）规划指导思想按照“东提南进、西拓北聚、长望融城、浏宁扩容”的构想，着力构筑以中心城区为核心，东西两翼为策应的城乡一体格局，加快“一带两区、三线四城”建设。小结城市架构的规划与落实，定位各城区、组团，提速城市化进程，推动房地产经济发展。5、长沙市住宅“十一五规划”在“十一五”规划总量目标下，长沙市区住宅供应总量控制在2400万平米左右，并根据“十一五”社会经济环境和宏观调控政策变动，总量变动幅度控制在10之间。其中，中低价位、中小套型普通商品住美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920宅（含经济适用住房）和廉租住房占70以上。长沙市“十一五”住宅发展的各区分布为开福区500万，占规划总量的21；天心区420万，占规划总量的17；雨花区600万，占规划总量的25；岳麓区500万，占规划总量的21；芙蓉区380万，占规划总量的16。到2007年末，人均住房建筑面积达到297的阶段目标。到2010年末，城市人均住房建筑面积达到32。三、岳麓区发展概况1、岳麓区经济发展现状及未来发展趋势分析经过“十五”时期的奋力拼搏，我们向率先实现全面小康的目标迈进了重要一步。各项经济指标超额完成2005年GDP达103亿元（预计数，下同），年均增长155；全社会固定资产投资达96亿元，累计完成273亿元，年均增长58，是美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178921“九五”时期的近20倍；规模以上工业增加值达27亿元，年均增长193；社会消费品零售总额达405亿元，年均增长145；地方财政收入达6亿元，年均增长49，增速居全市第一。其余各项经济指标均超额完成。产业结构得到优化。三次产业结构由34451515调整为26521453。工业化进程稳步推进，麓谷、西城科技园、靳江商品混凝土基地建设已具规模，2005年完成了湖南家具产业基地的立项和规划选址；规模以上工业企业达144家，初步形成了新材料、生物医药、先进制造等支柱产业；波士、晚安、故园等传统优势企业创省级名牌。改革开放硕果累累加强财政体制改革，公共财政框架初步确立。深化投融资体制改革，较好发挥了城建投和投资评审中心作用，累计为58家企业担保金额32亿元，成为全省担保行业的先进；积极创建金融安全区，银政企战略合作实现共赢。放手发展民营经济，区直企业改制基本完成，非公有制经济占GDP比重由40提高到56。对外开放迈出新步伐，“2005年中国岳麓生态节”等节会取得圆满成功，累计实际到位外资23亿美元、市外境内资金130亿元，近三年累计实现外贸进出口35亿美元，经济外向度明显提高。规划先导作用充分发挥坚持以规划为龙头，引领城市建设和产业发展。加大投入力度，高水准编制了岳麓新城总体规划、产业发展规划和农民安置定点规美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178922划，配合完成了四大分区规划和22个控制性详规的编制，启动了西湖文化园、梅溪湖周边综合开发等重大开发项目的规划编制，促进了各要素科学配置。城乡建设大步跃进按照“基础先导、滨江开发、东旺西进、南秀北拓”的指导思想和“六轴五组团”的总体布局进行开发建设，累计完成城市基础设施投资150亿元，城区面积由“九五”末期的约30平方公里扩大到近50平方公里。岳麓山大学城、麓谷和市治周边三大板块迅速崛起。2005年建成银杉路等8条主次干道，累计新建和拓改潇湘大道南段、金星大道、岳麓大道等34条、总里程达104公里的主次干道，“四纵六横”的交通路网初步形成。完成潇湘大堤、靳江河左岸、桔子洲移民三大治水工程，启动了龙王港下游防洪工程，区域内防洪隐患基本消除。生态房地产发展迅速，累计建成阳光100、沁园春等楼盘250余万平方米。城市管理扎实有效城市管理体制逐步理顺。户外广告等专项治理有效开展。2005年投入资金8500万元，完成了48条背街小巷改造，累计完成65条背街小巷改造和17套站厕建设。新增绿地面积202万平方米，拆除违法违章建筑105万平方米，实现了城市的净化、绿化、亮化和美化。社会事业全面进步美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178923教育事业蓬勃发展，实行城乡贫困家庭子女义务教育“两免一补”，建成全省一流的素质教育基地和少年宫，新、改建中小学校8所，获得“全省素质教育先进区”等荣誉；全力支持驻区高校发展，3所高校进入国家“211工程”，涉外经济学院在全国民办高校综合实力排名中位列第三。深入开展科普活动，积极推进科经对接，专家教授顾问团的作用充分发挥，被评为“全国科普工作示范城区”和“全国科技进步先进城区”。文化体育事业健康发展，建成全省一流的区公共图书馆和群众文化馆。人口和计生工作走在全省前列，计划生育率达996，人口自然增长率控制在5以内。人民生活显著改善积极拓宽人民群众致富渠道，城乡居民人均可支配收入分别达12300元和6554元，分别比2000年增加4520元和2644元，年均增长99和103。认真做好社会保障工作，275万人实现再就业，下岗失业人员再就业率达83，被评为“全省劳动和社会保障工作先进单位”。进一步健全城乡社会救助体系，规范和完善了城乡最低生活保障制度，建立健全了城乡特困家庭医疗救助、住房保障和子女教育救助制度，建成区敬老院和一批老年公寓，慈善事业健康发展。人民群众衣食住行条件明显改观，小康生活水平不断提高。政府自身建设得到加强积极开展“三个代表”重要思想学教活动和保持共产党员先进性教育活动，稳步推进机构改革，切实加强班子建设，形成了政令畅通、运转协调的工作机制。全面推行政务公开，建成高标准的政务服美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178924务中心，加强行政效能监察，提高了政府工作透明度。推进行政审批制度改革，审批环节大为减少。坚持为民办实事，政府承诺的实事工程全部完成。加强廉政建设，全面实行党政领导干部经济责任审计和财政投资工程预决算审计，累计完成审计项目209个，核减投资207亿元；深入开展反腐斗争，加大案件查处力度，立案查处各类违法违纪案件163起，查出违法违纪金额560万元，为国家和集体挽回经济损失1921万元。美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789252、岳麓区城市发展现状及未来发展规划分析（1）发展现状岳麓区,地处长沙市境西部城乡结合部,面积285平方公里,人口25万。2007年,全区完成生产总值154亿元,增长162实现地方财政收入734亿元,增长219。近3年来,区地方财政收入年均增长达38。（2）发展机遇第一，发展机遇良好随着国家“中部崛起”战略的提出和实施、“泛珠三角”区域经济合作的推进以及岳麓区定位为“两型社会”先导区的规划建设，诸多的利好建设消息，岳麓区作为中部省会城市长沙的科教文化大区，面临着比其他地方更好的机遇。从省内看，岳麓区是湘江经济走廊的核心优势城区，是大学城所在地，是国家级长沙高新技术开发区所在地，是省、市推进工业化所高度关注的核心地区。从全市看，长沙市提出了“十一五”工业发展的努力方向和基本思路，市主要领导逢会必谈工业，政策倾斜工业，优秀人才聚集工业。尤其是今年，市里坚决支持岳麓区建设工业园，给土地、给规划、给政策、给资金、我区有了一个很好的工业发展平台。第二，区位条件优越美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178926首先是环境美，岳麓区是全国示范性生态城区，适合于发展环保型、生态型工业。其次是辐射强。岳麓区位于长沙市湘江中心航道线以西，长张高速、319国道穿境而过，向西部经济联系的范围和空间十分广阔。其三是基础设施完善。三环六桥使湘江两岸东西相通；区内四环六纵的路网格局已形成，交通不断完善便利；水、电、气、通讯、运输等工业要素已基本具备。第三，人力资源丰富岳麓区的最大优势是拥有湖南省最优越、我国中西部地区极富竞争力的知识区位。区内高校的密集程度在全省市中独一无二，在全国省会城市的城区中也属少见。全区有各类科技人员10万余人，占全区总人口的1/4，占长沙市科技人员总数的1/2，占全省科技人员总数的1/4。全省30多位中国科学院、中国工程院院士中，有23位工作、生活在岳麓区。第四，工业基础有亮点一是长沙高开区在全国53个国家级高新区中，综合创新能力排第6位；二是中南大学校长黄伯云院士领衔开发的碳/碳复合材料技术，是国内最前沿的技术发明，预计5年后可实现产值10亿元；三是有全国最具竞争力的工业企业中联重科；四是区内湖南西城科技工业园被誉为三湘民营科技第一园，园区有全省首个民营企业博士后科研流动站；五是有全省最早的乡镇工业园观沙岭乡镇工业园；六是有科学完善的奖、贴、投政策，有严格的“执法报批”等优化环境的系列举措。美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178927（3）发展规划“十一五”期间，我区经济社会发展的总体要求是2010年地区生产总值达到220亿元，年均增长15以上；全社会固定资产投资累计完成700亿元，年均增长18以上；社会消费品零售总额达到90亿元，年均增长17以上；地方财政收入达到15亿元，年均增长20以上；城乡居民人均可支配收入分别达到2万元和1万元，年均增长10以上。明确产业发展重点立足区域实际，集中优质资源，大力发展四大主导产业。一是对接高新技术产业。主动对接高新区的新型材料、先进制造、电子信息、生物医药等高新产业，发展配套的上、下游产业。加强区校合作，发挥大学科技园的孵化作用，扶持具有核心技术和自主知识产权的骨干企业，增强自主创新能力。“十一五”期间，规模以上工业增加值年均增长20以上，2010年高新技术产业增加值占地区生产总值的比重达40。二是做大现代服务业。文化产业以演艺、出版、文体用品市场为重点，不断提升实力。旅游业以岳麓山及“一洲三湖”为载体，打造人文名胜游、科教文化游和生态休闲游的优势品牌。现代物流业以培育医药快批和小商品两大物流产业集群为主导，完善物流信息、运输、配送平台。商贸餐饮业以电子商务、连锁经营、超大型购物中心等新型业态为重点，增强城市生活服务功能。发展楼宇经济，促进金融、保险、会展和产权交易等高端服务业发展。三是做优建安房地产业。完善壮大建安业的激励机制，培育出一批年产值过10亿元的骨干企业，创建特级资质企业，争创“鲁班奖”，不断提升市场竞争力。发挥生态优势，推进“素质人居”工程，引导房地产理性投资和消费。美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178928“十一五”期间，全区房地产投资累计达200亿元以上，商品房竣工面积500万平方米以上。四是做精特色产业。发展商品混凝土，满足城市建设需要。扶持家具、小商品业形成特色优势。切实落实建设社会主义新农村的各项政策和措施，提升休闲农业品位，加强休闲园、农产品基地的建设和管理，保障水利、林业建设和动物防疫等有效投入，促进城乡一体化发展。构筑产业发展平台按照“中心辐射、轴线带动、重点突破”的战略，发展板块经济，逐步形成产业园区、产业集群、产业轴线竞相发展的格局。一是加快工业园区建设。支持高新区麓谷的发展。全力建好西城科技园、靳江商品混凝土基地、湖南家具产业基地。二是提升“四大商圈”品质。湾镇中央商贸圈按照市商业副中心定位，发展商贸餐饮业和金融保险业等综合性产业。市治周边行政商务圈发展以楼宇经济为重点的配套服务业。望城坡现代商贸物流圈按照岳麓新城未来商业中心的发展定位，重点发展医药物流及小商品、家H业。高校后勤服务圈重点发展文化、教育、中小型超市等服务业，建设全方位、多层次的岳麓山大学城配套服务区。三是培育产业轴线。以潇湘大道生态经济发展轴、金星大道现代都市产业发展轴、岳麓大道新型行政商务发展轴、桐梓坡路高新技术产业发展轴、枫林路现代商贸物流发展轴等城市主干道为重点，制定轴线规划，科学布局项目，打造产业发展的财富走廊。强化产业发展措施充分认识抓产业的极端重要性和现实紧迫性，将产业发展摆美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178929在更加突出的位置。一是完善产业发展机制。建立“四个一”的领导机制，做到“一大产业，一个班子，一套措施，一抓到底”，真正实现领导力量、资源配置和工作重心向产业倾斜。健全产业发展目标考核评价机制，发挥强有力的激励作用。完善产业的“造血”机制，鼓励企业加快技术改造和产业结构升级。二是完善产业发展政策。进一步健全产业链招商的激励政策，做到项目引进与产业发展互为促进。完善科研课题与产业发展相对接的政策，促进科研成果就地转化。充分发挥财政资金对产业培育的导向作用，集中财力培育支柱产业。加强土地的管理和利用，优先解决产业发展空间问题。全面优化经济发展环境，把扶优扶大扶强政策落到实处。加快完善城市功能以城市道路建设为重点，全面配套城市公共设施，到2010年，基本构成道路成网、设施配套、功能完善的河西新城框架。按照“联网成环，内序外畅”的总要求，建好潇湘大道北段等30条城市主次干道，形成“两环四纵六横”的交通网络；以岳麓山大学城、市治周边和麓谷产业基地路网为重点，打通断头路，改善城市道路微循环。完成区域内湘江、龙王港和靳江河三大干支流的综合整治，构建滨江生态经济走廊。适应城市发展的需要，加快“城中村”改建和棚户区改造，加速水、电、气、讯等公共服务设施建设，增强城市的竞争力、吸引力和带动力。重点建设“一洲三湖”全面启动桔子洲、西湖、梅溪湖、后湖的开发建设，打造生态新城亮点工程，加快提质步伐。在功能定位上，突出以人为本、环境优美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178930先的理念，适度开发旅游休闲、娱乐服务、商务会展、生态居住等功能，着力打造生态环境优美、功能布局合理、主题特色鲜明的山水复合型景观，充分展示岳麓区“山水洲城”的独特魅力。在开发模式上，对于桔子洲，我们主要积极配合省市做好相关工作，对于西湖、梅溪湖、后湖，则采取“政府引导、市场运作”的方式，由政府统筹规划，引进战略投资商分步建设。持续改善城市环境一是保护和利用生态资源，建设资源节约型和环境友好型社会。高度重视环境保护，大力实施“蓝天、碧水、静音、绿地”工程有效治理大气染源，提高空气质量；开展水污染综合整治，建成岳麓污水处理厂，城市污水处理率达到80；加强植被保护和绿地建设，新增城市公共绿地50万平方米；在“国家级生态示范区”的基础上，争创“全国生态区”。二是加强城市管理，美化城市环境。完善“两级政府，三级管理，四级网络”的城市管理体制，实现管理模式法制化、机制市场化和手段信息化。完成背街小巷和楼栋间支路改造，完善垃圾中转站厕等环卫设施，城区生活垃圾无害化处理率达到100；依法拆除违法违章建筑，营造文明、舒适、整洁、有序的城市环境。扩大对外开放全面更新招商理念，促进“引资”与“选资”、“引智”的有机结合。瞄准世界500强、国内大型企业、研发中心、知名上市公司，引进战略投资者。在巩固节会招商、主题招商、敲门招商等传统招商方式的基础上，积极推行专业招商、委托招商、网络招商、以商招商等新型招商方式。在特色项目、产业项目、战略项目包装上下功夫，不断丰美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178962富招商“菜单”，以“盛宴”迎“嘉宾”。继续优化招商环境，做到讲求诚信、热情服务、平等对待，营造公平的政策环境、规范的法制环境、亲和的服务环境，“十一五”期间力争到位外资8亿美元。美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789323、长沙河西地区现状与区位分析河西地区位于长株潭西北部，长沙国家高新技术开发区位于其内，918万人口，经济总量为240亿元。规划范围内山脉纵横，地貌类型复杂多样，平原、丘陵、低山兼有。现有建设用地分布在各乡镇区，基本农田2965平方公里，其中已编控规用地25101平方公里，未编控规用地91193平方公里。一、区域现状在资源和管理方面，涉及宁乡金洲先导区工业园（制造业为主）、望城的食品工业园、国家级高新技术开发区、望城的含浦科教园，其分属不同的行政主体管辖，在用地拓展、产业发展上急需整合、创新。区域内各种资源要素都是最为丰富的，大学城、市级行政中心、各产业园区、个森林公园、多处全国知名旅游胜地，农业人口多。在产业发展方面，与先导区发展高新技术产业定位吻合，可美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178933依托大学城智力优势，走产、学、研一体的道路，走自主创新的道路。符合先导。在生态旅游方面，尤其是望城、宁乡，一直以来都是长沙欠发达地区。发展大河西，有利于缩小湘江两岸社会经济发展差距，丰富长沙的城市形象和城市功能。另外西区的农业人口也是最多的，有利于实现两个统筹。河西地区自然资源有岳麓山、象鼻窝、谷山、大王山、莲花山、泉水冲、乌山（座森林公园），旅游资源有灰汤温泉、岳麓山风景区、雷锋故居、花明楼刘少奇故居。生态资源是非常宝贵的战略资源，应及早纳入规划，进行保护性地开发和建设。在环境承载能力方面，河西地区沿湘江发展，水资源充足，水环境容量大。在对城市无风向污染问题方面，环境容量将有限，不适宜发展资源高消耗、污染比较严重的企业。在地理条件方面，长沙向西、向南发展，有利于长株潭一体化、有利于辐射湖南中西部地区。联系宁乡望城，对接湘潭，形成湘江西线高新技术产业带、金洲大道高新技术与先进制造业产业带。配套的基础设施方面，河西地区道路交通的基本框架由319国道、长常高速公路、长潭西线、长沙市三环线西段以及石长铁路构成。供水设施在金洲片较缺乏。有50万伏的长沙西变电站1座。虽然略差，但京珠西线、望潭铁路的规划建设将改变这一局面。在对城市空间结构的影响方面，河西地区沿湘江和319国道（金洲大道）成”弓箭“式辐射发展，符合总体规划城市空间结构发展方美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178934向。河西先导区的建设，将使长株潭城市群“品”字型结构，转变成“两横三纵”型空间结构，区域发展更加均衡。二、资源分析自然资源是有限的，社会资源却是无限的，长沙就是要做资源整合的城市。首先是高新技术产业，2006年，长沙高新区工业总产值690亿元，在全国53个国家级高新区中排18位，在中部六省的国家级高新区中仅次于武汉，排名第二。工业总产值比去年增长2483，增长速度排28位。在中部六省的国家级高新区中，排名第7位。对比全国53个高新区工业增加值占当地城市工业增加值的比重，长沙达306，排全国第20位，中部城市第位。长沙高新区的核准面积17335公顷，在全国排名14位，中部第位。由此可见，长沙高新区虽在全国个高新区中发展较好，但发展速度有放缓的趋势，同时也面临着土地资源紧张的局面。其次是文化创意产业，长沙市委、市政府明确长沙文化发展的定位是“文化名城、休闲之都、创意中心”。现长沙市是中部地区唯一的国家级软件产业基地、中部地区唯一的国家动漫游戏产业振兴基地，发展态势非常好。还有就是科教人才资源，长沙“科交会”作为与深圳“高交会”、北京“科博会”齐名的中国科技产业界国家级展会，将永久落户长沙，定期举办。2005年末，全市已有39所普通高校，在长沙分布有国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等一批颇具科研实力美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178935的全国重点大学。河西岳麓区是我国著名的“智能密集区”，区内有高等院校和科研院所20余家，其中进入第一批全国面向21世纪国家重点扶持的100所大学（“211工程”）范围的大学就有3家，专业科技人员12万人。其中两院院士就有26人，是一个典型的科教大区。全国像岳麓区这样的科教区只有北京海淀区、武汉江汉区、南京鼓楼区、广州番禺区等为数不多的几个。三、优势分析河西地区是长沙自然资源和人文资源高度集中的地方，还有大学城，西边的资源非常的宝贵，在这里可以做一篇大文章。规划的河西先导区位于城市东西向发展轴上，区域内布局有长常高速、长潭高速，不但有利于城市东西向均衡发展，而且有利于实现与益阳、常德、邵阳的对接，增强长株潭的向西辐射能力。在产业基础、智力资源和生态资源等方面具有优势，有利于发展环保产业（高新技术产业、文化创意产业、现代农业、农产品加工业等），有利于建设城乡统筹、资源节约、环境友好的生态先导区，有利于整合区域产业资源要素，在行政管理体制、打破行政区域分割方面有所创新，有利于建设湘江西线高新技术产业发展带，带动长株潭（35）制造业、物流业以及农产品加工业发展，提升长株潭（35）在中部地区乃至全国的综合竞争力。美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789364、河西规划为“两型社会”综合配套改革试验先导区按照”两型社会“的要求，为把河西先导区建设成为资源节约型、环境友好型的示范区，实现长沙、长株潭增长极区域带动作用。规划的总体功能构架为“一核、四区、三带”，以点轴发展理论为指导，实现核心带动、轴线拓展、区域联动的布局模式，并实施城乡统筹的一体化发展战略。“一核”是以市政府行政中心区、滨江新城构成区域核心。“四区”是指高星综合功能区、高新技术开发区、科教文化产业区、黄金都市农业与农产品精加工区。“三带”则为金洲大道产业带、岳麓山人文生态旅游带、湘江西岸创新创意产业带。规划重点突出含浦至坪塘、金洲先导区、麓谷至雷锋城市集中发展区，并以现有建制镇、集镇为核心，形成白箬铺、夏历、莲花、雨敞坪等小城镇组团，组团控制规模在10平方公里左右。美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178937项目属于未来先导区发展的核心区位，高规格的市政规划及配套建设将给项目带来诸多优势。美林银谷三期市场研究报告2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178938四、长沙房地产市场总体分析1、长沙市房地产市场总体稳健，未来发展空间较大20022008一3一一一一一一一一一一一一一一一一815614173168822075299785023175801002003004005006002002一2003一2004一2005一2006一2007一2008一13一一一一一数据来源长沙市长沙市房地产开发预警预报信息系统备注2008年数据来源于湖南统计信息网近几年来，长沙房地产投资稳步增长，市场呈现供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的良好格局，长沙房地产总体发展态势健康稳健。城镇人均可支配收入较高，且有中部崛起、长株潭融城、区域经济快速增长、城市基础设施明显改善等