吴江市财富广场商业项目整体营销策略报告

财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789庙港财富广场整体营销策略爱马仕投资顾问（苏州）有限公司提供HERMESINVESTMENTCONSULTANCYSUZHOUCOLTD财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789目录一、项目服务流程分析二、项目投资环境与市场分析三、项目SWOT分析四、项目定位及客源分析五、项目产品财务分析六、项目企划分析七、开盘流程及销售控制八、项目物业管理建议九、人员配备工作职责财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789一、项目服务流程我司根据房产开发流程，项目进展程度，开发代理行业双方的配合规律，具体项目服务流程如表所示，作为双方合作的合作规范。财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789前期发展策划初步市场情况调查确定可类比项目并进行调研SWOT分析并初拟总体策划思路分析项目潜在价值确定核心价值体系及总体策划思路目标客户群锁定和分析项目开发主体及形象定位规划设计建议建设前期及建设期顾问营销策划销售代理及后期顾问制定前期推广策略拟定工地形象包装方案策划各类公关宣传活动评审规划设计方案订制投资分析报告可类比项目营销策略分析确定推广销售策略细化营销思路制定市场进入方案划分销售周期并确定各周期工作内容协助开发商制定售楼工具及资料培训销售人员举行各种促销活动尾盘销售协助开发商交楼提供物业管理建议二、项目投资环境与市场分析1、吴江市概况作为江苏省南大门的吴江，全市总面积为117668平方公里，人口78万。其紧邻中国最具实财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789力的上海市和最具活力的浙江省，区位优势独特。境内“四纵三横”的干线公路网架和京杭大运河、太浦河两条黄金水道，构筑了吴江与周边大中城市的叠“A”字形快捷交通网络，基本实现“各镇车辆20分钟上高速、30分钟入市区及40分钟车辆过境”的“234”目标。吴江是中国最早对外开放的地区之一。出口供货额连续十多年在江苏各县（市）位居前列。吴江也是中国真丝绸出口的重要基地，产品远销80多个国家和地区。近年来，吴江利用外资规模和水平不断提高，历年累计吸收外资近30亿美元，1000万美元以上的大型项目累计125个。吴江市城市人均GDP从99年的2631美元到2003年的4403美元，四年间的增幅达67左右，年平均增长幅度近17，大大高于全国平均水品，已达到中等发展城市之列。伴随着人均GDP大幅增长的同时，吴江房地产业市场也在不断的发展，2004年吴江完成房地产开发6744投资2696亿元，比上年增长12234，累计施工面积26795万平方米,比上年增长7371,商品房销售面积5764万平方米，比上年增长4821，销售金额1312亿元，比上年增长。全年商品房平均售价为2277元/平方米。2、项目地理位置分析财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789周边房产项目价格基本状况地址基准价格车库价格代收代缴项目开发商文号宗地位置土地受让人名称用途面积容积率建筑密度绿化率成交价元/M2成交总额万元成交时间建设路北侧七都镇西漾渔业社区居民委员会商住32593600001955620051215庙港社区开发大道南侧中石化吴江石油分公司商业33348500001667420051215开弦弓农贸市场北侧七都镇开弦弓村村委会商住150037000555020051215七都镇庙港社区中学南侧苏州鼎立商住16750713530356000010050420061011七都人民路、望山路交叉口西南商住40490014532357500030367520061011七都镇新恒通集团公司东北角商住104328123235750007824620061011七都镇、新村一路交叉口南侧恒达房地产开发有限公司商住18630013235750001397252006512七都镇东环路西侧苏州上原科技有限公司商业3333610453065000216682006512七都镇亨通别墅南侧住宅75601132358000060481七都镇庙港社区沿湖路南侧吴江德泰商住164838135501510000016483七都人民路、常增路交叉口西南商住59566812323563000375271财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789管道液化气七都镇“吴越名苑”110商品房2780（汽车库）3000有线电视安装费苏州亨通房地产开发有限公司吴价房200612号管道液化气七都镇“丽晶风和苑”1235商品房1100（汽车库）800有线电视安装费吴江市恒达城建开发有限公司吴价房200635号管道液化气七都镇“锦绣豪门”13、513、1519多层商品房1800（汽车库）1500有线电视安装费吴江市恒达房地产开发有限公司吴价房200666号（汽车库）1200管道液化气七都镇“湖畔花园”1722、1215、68、7A多层商品房1550（自行车库）800有线电视安装费吴江市恒达城建开发有限公司吴价房200670号横扇镇南举路581号“春天花园”1317、1820多层商品房2300（汽车库）2000（自行车）1250（阁楼）1750管道液化气有线电视安装费苏州工业园区联合投资吴江分公司吴价房200682号横扇镇“春天花园”、10、14复式商品房2600无管道液化气有线电视安装费苏州工业园区联合投资吴江分公司吴价房200682号本项目距横扇6公里本项目离震泽镇中心（东方广场）15公里本项目距太湖300米本项目离庙港中学10米本项目距庙港幼儿园100米以上可以看出本项目作为庙港第一个房产项目具有一定优势，从本案既有的产品来看，地段优势保证有一定客源；另外临近学区以及农产市场，提升了客户对本项目的认知度，有利于后期本项目的营销推广。3、庙港板块市场分析庙港镇（原）地理位置位于横扇镇与七都镇中间。北依太湖，具有得天独厚的自然条件。庙港财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789镇于2003年正式划归七都镇，与七都镇合并为新七都镇，原庙港镇为七都镇庙港社区。庙港成立社区街道办事处，现庙港社区行政事务以及经济政策制定等全部划归七都镇管理。庙港地区总面积42平方公里，截至2005年底，整个地区有28300人，庙港社区镇区常驻人口约为8000人。2005年，该地区财政收入为2000万元人民币，人均收入为8600元/年。经实地调研接触，庙港地区的房地产市场主要有如下几个特点1、无成熟完善的房地产开发企业的介入。庙港市场如同横扇地区类似为房地产开发的处女地，整个庙港镇区的总面积18平方公里，从经济发展的总体模式看来仍旧为较为落后的传统模式。镇区内没有二手房市场。2、镇区内商业配套用铺面90为租赁用房。镇区主要商铺经调研几乎全部为租赁，每间租金从400012000元/年不等。主要街道的沿街商铺大多为5年以上居民自建住宅用房经过一段时间以后底层自建铺面形成现有的商铺。除一小部分自营以外，其余底层均作为商铺租赁，上层自住。3、镇区居民对房地产意识较为薄弱，对商铺的价格、面积等均无较为清晰的认识。在调研的接触过程中，对于自己铺面的面积没有清晰认识的占到调研总数的50；对于单价没有概念的占到调研者的70；对于不知道自己需要什么类型（底铺、套铺）的商铺的占到30。整体看来，只要能够通过积极的引导，良好的宣传，在庙港地区开拓崭新的房地产市场前景光明。4、庙港客户人群分析财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789庙港人口职业分析图000500100015002000250030003500400045005000IT信息/电信房产/建筑商贸金融保险国家机关律师/法务制造业医疗教育酒店/服务自由职业其他人数分析庙港社区为吴江太湖大闸蟹主产区，整个社区渔民比例最大，整体经济实力也较强。庙港社区居民家庭结构分析00010002000300040005000单身两人世界三口之家两代同堂三代同堂比例分析整体人口结构以三口之家，两代同堂等大基数家庭为主。财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789庙港家庭收入结构分析00010002000300040005000600070005万以下610万1120万2150万50万以上比例分析整体家庭收入结构在10万以下为主，但投资欲望较强。庙港社区居民住房面积分析0005001000150020002500300060以下61100101120121150151以上比例分析整体家庭住房为自建房整体面积较大。财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789庙港购房计划调查分析00050010001500200025003000350040004500半年之内半年至一年一至两年两年以后暂时没有购房计划比例分析庙港社区对商品房接受程度相对较差，市场处于起步阶段，房产意识还有待进一步开发。庙港购买物业类型分析图0005001000150020002500300035004000单身公寓多层住宅小高层、高层别墅商铺比例分析居民对商铺需求最大，消费偏好多为高档大户型为主财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789庙港认购建筑面积分析000500100015002000250030003500608081100101130131160161200201400401以上比例分析对面积需求集中于四房等大户型庙港购买总价范围分析0005001000150020002500300030万以下3140万4150万5160万6180万81100万101万以上比例分析庙港社区居民承受总价集中在3050万范围。财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789庙港居民购买物业最看重因素分析00050010001500200025003000价格户型地段环境物业管理绿化率是否装修是否投资配套发展商实力车位建筑风格其他比例分析最看重因素依次为价格、地段、物业管理三、项目SWOT分析财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789优势1项目地理位置极佳，北面紧邻东西主干道环湖路，处庙港中心繁华区域；2搬迁的农贸市场将增加项目周边的人流量，商铺价值得到提升；3开发商在吴江有成功开发的经验，产品规划较为合理，价格定位较为准确。劣势1庙港从经济发展的总体模式看来仍旧为较为落后的传统模式；2当地的房地产市场处于发展中阶段，现代意义上的房地产市场还未形成，二手房市场也未启动，这将增加项目营销操作的难度；3庙港本地居民置业经验不足，对商铺的价格、面积等均无较为清晰的认识；4项目地块并不规整，增加规划难度。机会1无成熟完善的房地产开发企业在当地开发过项目；2私营业主，当地渔民经济实力较强，有一定的购买力；3随着房地产市场的发展，产权式商品房、商铺将会被越来越多的居民所接受；4通过积极的引导，良好的宣传，在庙港地区开拓崭新的房地产市场有较好的前景。威胁1附近商铺租赁价格比较低，对商铺价格有不利影响；2庙港乡镇发展速度较慢，对投资客的吸引力不大；3外来人口中，打工者占多数，购买力不强，很难成为本案的有效客源。四、项目定位及客源分析财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317891、项目形象定位本案项目形象定位财富广场未来的庙港商业中心（地标志性建筑）现代风情联排别墅2、产品建议沿街外立面效果图图1图2内街效果图3、重点目标客户分析、区域分析1随着七都庙港民观念的更新，人均收入的日益递增，对居住品质的要求不断提高，。因此分析本案的客源区域仍应该立足庙港本地整体的消费群体，即庙港本地及周边村镇消费者。、职业分析2本案所处区域及本案自身的特点，都决定了消费对象基本上属于经营商家投资及自营，对购买者的收入水平要求较高。财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789职业机构性质职务范围文化程度预计比例私营业主不限经营者不限70事业单位国有中高层高中以上10周边村镇居民农镇中高层大本以上10企业管理层不限管理层大专以上5其他投资者不限中高层大专以上5、资产分析3根据下面将要阐述的本案价格定位，结合银行按揭政策、交通工具等因素综合考虑，可以比较精准地描述本案未来业主的资产下限。资产项目现有储蓄家庭可预见年收入现有住房交通工具商铺10000050000不限不限别墅1500001500001套不限、年龄分析4本案及其周边区域均属于镇区经济，除本地人士外，只有投资眼光的经营商家和投资者才会成为本案的目标客户。年龄段2530303535404045455050555560商铺1520202010105别墅5252530555综上所述财富广场的目标客户为1、庙港地区及周边较为富裕的渔农；财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892、在当地经营成功的个体工商户；3、庙港地区有一定闲散资金的生意人（有些常年在外地）；4、庙港地区内政府机关的公务员；5、庙港地区教师、医生等有一定投资能力的人；6、其他外地投资客。4、购房动机分析庙港本地居民A、部分客户在致富之后想改善自己的居住环境，而传统的归属感思想使庙港成为了他们的首选购房区域。而另一部分较富裕的乡村客户则是想过上“城里人”的生活。B、庙港的私营企业主是别墅产品的重要客源，他们中一部分是为了改善自己的居住环境，另一部分是为了体现自己的“身价”。C、企业的管理层一般收入比较丰厚，他们会选择商业作为长期投资。D、政府机关公务员是收入比较高的阶层，一般公务员会选择小型商铺作为购房和投资的目标，而收入丰厚的高级公务员则会选择已投资商铺为主。E、庙港本地存在一部分投资客，他们一般会选择商铺作为投资的方向其他区域的客户A、庙港周边也会有一部分客户，其他乡镇客户也能成为本案的目标客户。B、周边乡镇有很多客户会把购置商铺作为财富升值保值的途径。五、项目产品分析1、本项目现阶段主要经济指标如下财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789总建筑面积项目总用地面积住宅商业农交中心合计容积率建筑密度绿化率小车位自行车位单位辆辆数值16483836001489615001999612146151181832、销售金额预估单位元类别单位工程量单价总价备注楼板价M319996208264516,525,78512前期费用M2199962050001,116,96250建安成本M2199962012000033,508,87500营销费用M2199962070001,399,73400约总销的2广告费用M219996203500699,86700约总销的1管理费用M219996201750349,93350约总销的5财务费用M219996203500699,86700约总销的1不可预见费M219996201750349,93350约总销的5税费M21999620455009,098,27100约总销的13费用合计M2199962027064554,118,64112住宅M236000030000010,800,00000农贸市场M21463003200004,681,60000商业M2149332036499354,505,10000总销金额M2199962035000069,986,70000税后利润M219996207935515,868,05888投资收益率9602以上为整个项目总销售额的初步预估，考虑不可抗力以及市场因素，以上额度保守估计从开盘之日至房源交房销售率85，约6026万元的销售总额。3、项目投资分析财富广场总投资分析表编码工程项目（费用）名称造价或费用元楼面造价元/M2百分比1开发建设成本4125389633206311758311一、土地费用1697831484909312112二、斟察、设计和前期费4109015332054975613三、建筑安装工程费15596880780286714四、（小区）配套建设费1651000825730415五、管理费632530953163117财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178916六、税费36891335184506817七、不可预见费115005628575121218利息7671864138371422经营资金0003运营费用2116368105843894修理费用0005经营税金及附加3880008194047146其它经营成本0007土地增值税71582277935798131681开发产品成本4125389633206311758382固定资产投资00083经营成本13154603796578624188项目总投资5440850012272097100财富广场开发建设成本分析工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用元楼面价元/M2百分比一、土地费用0016978314849093121征地费（拍卖价）项11648380016483800824353030土地契税元、1648380034945142473091二、斟察、设计和前期费0041090153320549756地形图测绘费平方米164838014230773012001总体规划设计费平方米1648382329676165007地质勘察费米400552200011005建筑设计费平方米199961019996010037城市市政建设配套费平方米1999675149970075276财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789规划管理费元、11997600335992818007放线费点6032619560098004监理费元、11997600223995212005预结算审计费元、11997600335992818007消防配套费平方米199963599883012施工合同鉴证费元、11997600111997606003噪音费月501600800004015建设项目环境影响评价收费元、11997600335992818007避雷安装检测费支48552640013001防洪堤工程建设管理费平方米199963599883012人防管理费平方米199961019996010037防空地下室易地建设费平方米200080016000008002295工地管理费项1050005000025010墙改费平方米199964691981646017建筑方案评审费平方米19996023999202001白蚁预防费平方米199962399922008三、建筑安装工程费00155968807802867桩工程平方米1999680159968080295土建工程平方米19996600119976006002206室内供水供电、线路安装工程平方米199961001999600100368四、（小区）配套建设费0016510008257304室外排污排水工程米5004102050001025038室外供水工程米1005005000025010围墙工程项11000001000005019室外供电安装工程项19000009000004501166绿化工程平方米660060396000198073直接费0038335209331917147046五、管理费00632530953163117建设管理费（165）元、383352093165632530953163117六、税费00368913351845068建筑面积测量费平方米199961733993217007房屋竣工总登记费元、705456001705456353013教育附加费元、264374551264374551322049七、不可预见费001150056285751212不可预见费（按直接费计）元、38335209331150056285751212间接费002151500581076396开发建设总成本0040486709922024747442财富广场销售成本计算表财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789编码工程项目（费用）名称计量单位工程量费率造价或费用元楼面造价元/M2百分比1广告费元、705456002141091270562602销售策划代理费元、70545600170545635281303营业税及其它元、7054560055388000819404714合计005996376299881103汇总1经营资金00000汇总2运营费用00211636810584389汇总3修理费用00000汇总4经营税金及附加00388000819404714汇总5其它销售成本00000财富广场资产负债表序号项目名称资产负债元1资产10554560011流动资金105545600111应收帐款105545600112存货0113现金0财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789114累计盈余资金012在建工程013固定资产净值014无形及递延资产净值02负债及所有者权益021流动负债总额948268633211应付账款598268633212短期借款3500000022借款0221经营资金借款0222固定资产投资借款0223开发产品投资借款0负债小计94826863323所有者权益153300276231资本本公积金0233盈余公积金33002757234累计未分配利润01资产负债率89842流动比率1113速动比率111财富广场多方案经济分析表序号项目名称计量单位基本方案1征地拆迁补偿费万元169811征地费单价元/M2103012征地费单价万元/亩686713征地费占比例31212项目总成本万元54413资金筹措万元544131资本金万元1500财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178932借款万元350033销售收入万元44134租赁收入万元035其它来源万元04经营总收入万元705541销售收入万元705542租赁收入万元05利润总额万元16146所得税万元541847税后利润万元107187税前全投资财务内部收益率19747全投资财务净现值IC10万元1477全投资静态回收期年065全投资动态回收期年067全投资投资利润率2966税后全投资财务内部收益率12257全投资财务净现值IC10万元970全投资静态回收期年073全投资动态回收期年076全投资投资利润率197税前资本金财务内部收益率423资本金财务净现值IC10万元3933资本金静态回收期年017资本金动态回收期年017资本金投资利润率10758税后资本金财务内部收益率358资本金财务净现值IC10万元3426资本金静态回收期年017资本金动态回收期年017资本金投资利润率7146财富广场敏感性分析表敏感性分析结果序号项目名称计量单位基本数变化1变化2变化3变化4变化51征地拆迁补偿费万元16981698169816981698169811征地费单价元/M210301030103010301030103012征地费单价万元/亩68676867686768676867686713征地费占比例31213121303069318231292项目总成本万元5441544156595532533654253资金筹措万元544154415659553253365425财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178931资本金万元15001500150015001500150032借款万元35003500350035003500350033销售收入万元44144165953233642534租赁收入万元00000035其它来源万元0000004经营总收入万元70557055740774076349677241销售收入万元70557055740774076349677242租赁收入万元0000005利润总额万元1614161417491875101313476所得税万元541845418458679628534315453417税后利润万元1071871071871161731246416694689347税前全投资财务净现值万元14771477160317229141227全投资静态回收期年065065064062074068全投资动态回收期年067067065064077071全投资投资利润率29662966309338918982483税后全投资财务净现值万元97097010531133593802全投资静态回收期年0730730720708076全投资动态回收期年076076075073083079全投资投资利润率1971972053225312541647税前资本金财务净现值万元393339334165407235823810资本金静态回收期年017017017017017017资本金动态回收期年017017017017017017资本金投资利润率1075810758116571249967518979税后资本金财务净现值万元342634263616348332613386资本金静态回收期年017017017017017017资本金动态回收期年017017017017017017资本金投资利润率714671467745830944635956财富广场概率分析情况表方案名称序号项目名称计量单位数值基本方案期望值01征地拆迁补偿费万元169811征地费单价元/M2103012征地费单价万元/亩686713征地费占比例3132项目总成本万元54243资金筹措万元542431资本金万元1500财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178932借款万元350033销售收入万元42434其它来源万元04经营总收入万元705441销售收入万元70545利润总额万元16306所得税万元547227税后利润万元108281税前全投资财务内部收益率20047全投资财务净现值IC10万元1492全投资静态回收期年065全投资动态回收期年066全投资投资利润率3005税后全投资财务内部收益率12403全投资财务净现值IC10万元980全投资静态回收期年073全投资动态回收期年076全投资投资利润率1996税前资本金财务内部收益率423资本金财务净现值IC10万元3922资本金静态回收期年017资本金动态回收期年017资本金投资利润率10867税后资本金财务内部收益率358资本金财务净现值IC10万元3410资本金静态回收期年017资本金动态回收期年017资本金投资利润率7219六、项目企划分析一、主力诉求财富地段地段地段二、系列诉求领航财富生活商业进入大富翁天堂的八大黄金密码以蟹为媒，会四海客，赢天下大财富；潜力地段，交通便捷，理想财富之门；财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789精品商铺，合理规划，布局更利发展；消费稳定，收益保障，巨大发展前景；综合中心，区位互补，打造绝对优势；价值攀升，买铺赚钱，赚未来大前景；完全产权，灵活投资，创造财富神话；商业旗舰，科技引领，知名物业管理。1、蟹为媒，会四海客，赢天下大财富时至今日，太湖大闸蟹早已驰名中外，每年入秋，世界各地的食客商贾浩浩荡荡，纷至沓来，成了金秋时节一道靓丽的风景线。财富广场业主只需在自家门口盘算经营，无奔波劳顿之苦，无销售之忧，坐享其福，赢天下财富尽情领略太湖大闸蟹所带来的优越之感2潜力地段，交通便捷，理想财富之门作为未来商业发展的潜力地段，周边交通便捷，太湖、太浦河、京杭大运河等水路，国道、省道与地方高速公路网通东西南北，使财富广场商业市场的做大、做强全新商业，未来区域商业的核心地带，是理想的财富之门，前途无量，成功就在于把握机会。3精品商铺，合理规划，布局更利发展营造庙港前所未有的怡人亲切的购物休闲环境；高标准的建筑品质，打造庙港第一综合商业广场。其主要业态规划包括全新农贸市场、品牌专区、时尚前沿、娱乐天地、美食地带、休闲广场、人行步道、综合性美体健身俱乐部等，是面向未来，引领发展的好所在，财富广场是首屈一指的商业休闲广场。4消费稳定，收益保障，前途广阔无量周围居民小区集中，固定居住人口日趋增长。而且庙港镇作为吴江乃至苏州最重要的水产，尤其是专业大闸蟹市场，不仅附近七都、八都、横扇、菀坪、吴江、苏州、上海等地食客商贾长期光顾，而且因蟹闻名，中外其他各地的食客商旅多此食行商游。而庙港现有的蟹市场经营模式，已跟不上日益增长的消费需求，综合性商业中心财富广场脱颖而出，必将倍受关注。5综合中心，区位互补，打造绝对优势庙港财富广场农贸市场以高标准设计，专业化服务为中心，提供客户日常生活所需与旨在满足日常购物的商业中心和旨在满足休闲娱乐需求的娱乐广场形成互补，农贸市场和大型娱乐广场财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789的庞大人流为商业中心无限生机，为商业广场的及早“开街成市”和长期持续有效发展形成有利保障。综合性中心广场，打造绝对商业优势。6价值攀升，买铺赚钱，赚未来大前景区域内商铺价格逐年攀生，这是现代城镇发展过程中的共同事实，庙港镇同样如此。随着庙港镇区域经济的发展，商铺的价格将一涨再涨，而且这将会以更快的速度持续下去。买铺，就是买发展，就是买成长空间；赚钱，就是赚未来大前景。7完全产权，灵活投资，创造财富神话整个财富广场，全部设成全产权商铺，其框架结构，独立分割。规避整体商业一损俱损、一荣俱荣的风险，也规避纯粹小街铺的无组织性，取而代之为商业中心形态的规模经营。互动的产品、丰富的业态和灵活自主的经营模式，为投资者带来源源不断的财富，创造新时代的财富神话。8商业旗舰，科技引领，知名物业管理作为未来引领时尚潮流的综合性商业中心，财富广场以先进的科技带动财富生活流行，以高品质的物业服务保证高品质的经营生活方式。知名物业公司专业管理与服务，用先进、全面、专业的管理模式，全面保障业主的经营生活安全，实现了人性化、智能化、网络化的完美结合，让你的物业保值更升值。住宅领航财富生活1地段价值完美人生重要的在于认清自己的方向，并把握好这个方向。而在商业之道，财富之路上，最重要的是要选择一个地段，一个能够升值的好地段，一个能够使自己的价值保值并且能够得到最大升值的“黄金地段”。地段的价值不断提升，用现在的价格，买到未来的价值。2发展舞台财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789挥洒汗水，耕耘播种，是为了五月的花香、九月的收获；披星戴月，栉风沐雨，是为了一种梦想，一种发展。而发展，我们不仅要看她的现在，更要看其未来，因为发展的的根本在于潜力。投资就是投资发展财富的潜力，在这里，将使你从卓越走向卓越，从辉煌走向辉煌，这里就是你以新的激情铸就迷人梦想的舞台。3配套便利现代社会的综合性发展，无论是人居还是商业，都需要便利完善的配套设施。全新的农贸市场，超级购物广场，步行商业街，星级宾馆、酒店，银行，学校，医院，一应俱全，更有多条交通主干线环绕四周，在这里，周边完善的配套设施，尽可便利自由享受。4建筑传世建筑是凝定的艺术，而艺术的真谛在于生命。建筑的装扮需要环境去赋予，而建筑的生命则需要人来完成。有生命的建筑才有价值，有价值的家才值得传世。5身份代言品牌是商业时代商品得以闻名流传的见证，而选择与定位则是当今世界显示显耀身份与尊崇地位的名片。选择一种空间，意味着选择一种生活；选择一种生活，意味着选择一种价值；而选择一种价值，则意味着选择了一种身份与地位。精华地段，精英选择，精彩生活，你全新身份的代言。6尚流逸墅有一种感觉，并非人人知晓；有一种华丽，并非人人具备；有一种傲气，并非人人拥有。在另一个高于世俗的层面里，有一种稀世的风景，璀璨生辉尚流逸墅，引领时尚，逸世异俗，散发着华丽人生醇久芳香的颠峰归宿。7休憩享受人的生活就是向前，向前，再向前。而休憩则是我们暂去劳顿，理装整容，补水给养，继续向前的环节。因为生活并不仅是劳顿奔波，而更重要的则是美好地生，快乐地活。来吧，午后傍晚，为自己冲上一杯或淡或浓的咖啡，或者一碗青茗，让我们在这里一起听花开的声音，让我们一起看绿色的海洋，让我们一起感受流水的生命，让我们一起享受生活的美好。8运动健康财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789生命在于运动，只有运动的人生才是健康的人生，快乐的人生。当运动成为一种习惯，健康和快乐也将会伴陪在你的左右。有氧运动，人行步道，室外健身器材与儿童游乐场，综合性美体健身俱乐部，为你全新打造健康生活。9环境生活在传统中，环境只不过是建筑的背景，不过是我们生活的背景。但在这里，环境却是建筑的组成部分，却是我们生活的组成部分。我们营造环境，就是要将建筑的生命，要将我们的生活演绎得更加美好；让我们的家园不仅是建筑，更是有生命的建筑，让我们的生活也不仅仅是生活，而且是更加健康的生活。拓展生活空间，全面领略精华人生。10物业贴心当物业管理已成为一种时代潮流的时候，现代的人居生活才更朝着贴心的方向发展。高品质的服务保证高品质的生活。知名物业管理公司专业管理服务，先进全面的管理模式和系统，全面确保业主的便利、舒适与安全。人性化、智能化、网络化的完美结合，让你的物业保值更升值。贴心物业，贴心生活。11科技引领科技就是流行风。以先进的科技引领时尚生活；国际化网络时代，成就国际化生活形态。智能化管理系统，社区安防系统，背景音乐、小区广播系统，宽带信息系统等。科技因生活而发展，而生活因科技而更加美好。12品牌缔造产品缔造品牌，品牌成就产品。精益求精的态度，体现在每一根线条、每一处色彩搭配、每一种材质选择一切对细节的雕琢，只为你拥有更惬意的空间，更舒适的家居体验。公司致力于人性化、人文化的角度去开发产品，努力使每一产品都不仅成为城市发展的亮点，同时也在于使城市历史和文脉得到生声不息的延续。真正的辉煌不属于过去，真正的历史正在书写。三、案名建议“财富广场”项目包装策略包装策略思路框架开发商与项目形象的建立维护及推广环环相扣的楼盘形象包装项目VI系统整体设计项目导视系统策略项目接待中心策略项目工地形象包装LOGO设计名片设计信封设计胸牌设计工服设计促销礼品设计交通指示牌设计大型看板设计灯旗、灯箱设计工地导视设计公共告示牌设计主题风格建议功能分区划分展示系统设计销售道具设计多媒体系统策略工地围板设计工地指示旗设计财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317891、项目VI系统策略房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。名片设计作为最直接有效、最广泛的视觉形象传播途径之一，名片的设计应能形象体现项目核心包装概念及楼盘鲜明的个性特征，同时能侧面体现楼盘档次和开发商的实力。财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789信封设计尺寸设计上与DM的折叠后尺寸想吻合，可在DM的发放形式上更形象更规范，将项目理念直观鲜明地传播，也能侧面体现开发商的操作规范程度。胸牌设计为接待中心销售人员制作的规范工作配置。胸牌内容包括楼盘名称、LOGO、售楼员姓名、编号等元素。工装设计结合本项目的核心概念定位，既在目标客户中对项目进行了形象宣传，与项目推广时段的结合的实用性，可对项目及开发商品牌进行大范围的广泛推广。2、导示系统策略本项目地理位置极佳，北面紧邻东西主干道环湖路，处庙港中心繁华区域；搬迁的农贸市场将增加项目周边的人流量，商铺价值得到提升；（在以后的规划中将会成为主要商业中型），因此导示系统的作用就显得尤为重要。而导示系统的好坏，直接影响到楼盘本身的品质和开发商的实力体现，也是客户对楼盘的第一印象，因此鲜明的视觉效果和亲和力是相当重要的。路口交通指示牌考虑到对人流导入项目基地的便利，在关键路口设置路口交通指示牌，对人车流进行必要的引往接待中心的交通向导。根据项目基地位置分析，建议将指示牌设置在庙港环湖路口（指示牌1）户外看板及媒体财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789建议一在“财富广场”基地设置地标性质户外看板，内容旨在传达楼盘核心理念及对未来商业中心前景描绘，展示楼盘本身的品质感和开发商的实力。建议二选择中心繁华地段设置楼顶广告或者幕墙广告，在不影响市容的前提下，建立产品品牌形象，做到家喻户晓的效果。建议三旅游班车，选择吴江庙港七都的班车作为发布媒体，这种流动性极大的载体，将成为项目人人皆知的有效工具。灯箱、灯旗、横幅考虑到今后的乡镇社区规划的影响，建议路灯旗主要设置在环湖路上，适当的可以向各支路延伸设置，形成立体宣传阵势，达到较好的形象包装效果。售楼处门外停车区导示引导顾客停车的指示系统，是对楼盘形象的又一个宣传途径，也能很好的安排客户有秩序的停车，从小的细节反映开发商的细心，树立开发商的良好形象。3、接待中心策略、接待中心选址1鉴于“财富广场”项目基地的位置比较靠中心区域，因此建议接待中心直接在基地中选址，一方面作为项目的销售中心，建议适当丰富内部布局的变化性，适当设置内部格局的空间层次感。、接待中心整体规划建议2主题风格建议接待中心的整体风格对客户进行楼盘整体定位、楼盘档次及开发商实力的初步推断有直接的影响。因此，接待中心的整体风格定位和整体布局，应将楼盘特色鲜明直接地传达。财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789对“财富广场”接待中心主题风格的建议将楼盘的空间与色彩的概念在接待中心内部装修的整体设计理念中全面贯穿，针对目标客户群的品位、喜好、欣赏角度来从布局、装饰、色调、细节等各个方面突出楼盘特色的传达。摈弃传统的销售环境的模式，塑造现代、时尚、运动感的设计基调，与特色的布局、特色的桌椅、特色的展示系统、特色的销售工具、背景音乐等让客户在舒适、爽朗、愉悦的心情中体会项目的时尚活力和人文内涵。建议特色的细节布置与接待中心整体布局相融合。例如各类电子监控用具的展示、各类时尚杂志的提供、小型吧台、多媒体放映等。功能区划分建议将功能区划分为6个区域，每个区域动线分明，功能明确，便于业务员在不同区域有针对性的展开工作。参观展示区包含沙盘模型、效果图等展示，本区域是对楼盘信息的直接展现。销售应接区以销售应接台为主的直接与客户对接的销售区域，包括应接台背后的形象墙、电话、背景音乐控制、销售控制中心系统等。销售洽谈区与客户对项目实质状况交流的区域。行政区间办公区域及业务员更衣、就餐，包括销售工具、材料等的放置。休闲观赏区软性装饰集中区域，尽量降低销售氛围带给客户的压迫感及消费心理抗性，以亲和力赢得客户的心理认可。外部环境区接待中心户外布局，与内部风格整齐划一，给客户强烈的视觉冲击力。区域布局细分参观展示区“财富广场”沙盘1个，高度控制，形成鸟瞰效果房型模型23个，展示各种别墅房型的详细内部结构大型灯箱生活机能图、鸟瞰图、景观示意图财富广场策略报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789展板地理位置图、鸟瞰图、建筑立面效果图、景观示意图、配套展示图、物业管理示意图、公司形象展示图、购房流程图等多