房地产项目开发贷款初步调查报告写作要点

1房地产项目开发贷款初步调查报告写作要点题目分行关于公司项目万元房地产项目开发贷款初步调查报告摘要包括申请人名称、项目名称、贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款来源等。第一章借款人资信状况主要调查借款人企业概况、历史沿革、关联情况、产权结构、管理者素质、财务状况、信用状况等。评述要点一、借款人基本情况（一）借款人概况（可列表或用文字说明）序号企业名称（简称）备注1住所2法人代表3注册资本是否足额到位，不到位要说明原因4企业类型，持股，持股5主要股东，持股6经营范围本项目开发是否属于其经营范围7经营期限自年月日至年月日8开发资质9信用等级注明评定时间和批准部门10营业执照11法人代码证12税务登记证13贷款卡号214年审情况1013项其他以上各项如有特殊情况可用文字说明。（二）借款人发展沿革和股东变更历程以文字阐述企业名称、架构和股权发展沿革历史，并编制目前企业股权情况表。股东名称出资方式出资额出资比例币种种货币资金人民币土地使用权货币资金人民币土地使用权合计100（三）借款人近期重大情况了解借款人及股东近期是否发生重大投融资活动、实行联营、改制、合作、分立破产、资产重组，项目有偿转让等投资主体变更，对外大额担保，涉及法律纠纷和诉讼等重大事项。二、借款人经营管理架构及主要经营管理者素质主要调查借款人经营管理模式、内部管理状况、经营管理者素质、人力资源情况等。评述要点（一）企业组织制度建设根据中华人民共和国公司法和证券法现代企业制度的要求，考核企业组织结构及相关管理者任职资格的合法性，并对企业的产权结构、组织结构、权责及利益分配制度、权利制衡及监督机制、经理人制度建设情况等做出评述。3（二）内部管理情况企业内部的管理框架、部门设置、职能分工和整体运行情况，尤其是项目投资及管理部门、资金财务部门的设置、运转情况（开发资金管理模式）；企业内控机制的建立及运行情况；企业决策机制及运行情况（包括高层管理人员从事的工作是否经过有效授权）；企业文化建设情况。3、与控股股东、控股子公司在资金、财务、项目运作、人事等方面的管理关系及模式，以及关联交易情况。（三）主要管理者素质法人代表、高层管理人员等管理者基本情况（国籍、年龄、学历、职称、行业经历、工作能力及有无不良记录）；管理者管理风格及理念、信用操守、以往突出业绩、业界评价；管理团队的整体水平、竞争能力、创新意识、协作及团结稳定情况。（四）人力资源情况员工人数，年龄、资历、专业结构；技术人员和中层管理人员的整体素质、业务能力、协作能力及人员稳定情况。三、借款人主要关联方情况编制关联企业情况表关联企业名称股东构成持股比例主营业务备注（一）法人关联41、提供关联企业的股东构成、主营业务、经营状况以及主要关联企业的近期财务报表，并对其主要财务指标（特别是与借款人之间的应收、应付及股权投资交易）以及财务状况、经营状况等方面的情况进行分析；2、关联企业间如属集团性客户，需提供合并报表，不能提供合并报表的要提供主要核心企业财务报表，并对集团企业或核心企业主要财务指标（特别是与借款人之间的应收、应付及股权投资交易）以及经营状况、财务状况进行分析；（二）自然人关联自然人基本情况、发展历程、个人实力以及对借款人投资的资金来源等。四、借款人开发经营情况和未来发展前景主要调查借款人房地产业务发展状况、技术水平、近年来已完工和在建发项目的投资、销售和经营业绩状况；项目储备和企业品牌建设情况等评述要点（一）企业自成立以来在房地产业的业绩情况简介。包括投资总额、开发项目数、累计开发建筑面积、工程质量、综合销售率、销售总收入、企业累计实现利税情况。详见下表项目名称位置总建筑面积总投资开盘时间销售率销售均价总销售收入5（二）在建项目和待开发项目、土地储备的形象进度和投融资情况（近期的土地储备或非本项目开发建设中存在资金缺口较大情况的，要说明资金来源渠道）。（三）企业或项目取得荣誉以及在全国或当地房地产行业的综合排名情况。5、企业品牌建设品牌市场定位、品牌建设、营销策略及投入情况、市场认知度。五、借款人财务状况主要调查借款人的财务管理模式和企业近三年主要财务指标状况，评价借款人资产负债情况、长短期偿债能力和营运能力。评价要点根据企业提供的经会计师事务所审计的企业近3年财务报表（成立不到3年的，按实际年限），企业财务状况如下表所示基本财务指标年年年总资产流动资产银行存款存货应收帐款其他应收款长期投资固定资产总负债流动负债短期借款预收帐款6长期借款所有者权益实收资本资本公积未分配利润效益主营业务收入净利润偿债能力资产负债率负债总额/资产总额流动比率流动资产/流动负债盈利能力销售利润率净利润/销售收入净额近三年总资产平均净利润率营运能力应收帐款周转率销售收入/资产平均余额存货周转率销售成本/存货平均余额现金净流量经营活动现金流量净额投资活动现金流量净额筹资活动现金流量净额注借款人提供的必须是会计师事务所出具的无保留意见的审计报告，否则要对保留事项做特别说明。如属于对企业资产负债、现金流量和经营状况方面的重大保留意见，则我们不能接受将该财务报表作为对企业进行财务状况分析的依据。1、企业综合绩效评价运用杜邦财务分析体系对企业财务状况进行整体评价；杜邦财务分析体系从评价企业绩效最具综合性和代表性的指标权益净利率出发，层层分解至企业最基本生产要素的使用，成本与费用的构成和企业风险，从而满足通过财务分析对企业进行绩效评价的需要。7其中权益净利率权益乘数资产净利率权益乘数1/（1资产负债率）资产净利率销售净利率总资产周转率销售净利率净利/销售收入总资产周转率销售收入/资产总额82、对财务报表资产方的应收账款、其他应收款、存货、长期投资（是否存在超过所有者权益50的情况）；负债方的应付账款、其他应付款、预收账款长短期负债；权益方的资本公积科目以及其他金额较大的科目核算内容进行说明（注意账龄情况），并做质量分析；3、分析判断各项财务指标是否合理，对近年波动较大或异常变动的指标要做深入分析和说明。六、借款人和关联方信用状况利用CMS、人行信贷查询系统等了解借款人及关联方（含自然人）下列情况（一）银行债务在各家金融机构的授信及变动情况、当期贷款金额、期限、担保方式、用途以及有无欠债、欠息等不良记录。明细状况详见下表单位万元企业名称贷款金额贷款币种贷款形式贷款分类贷款到期日贷款银行合计9（二）与农行合作情况。如在我行有存量贷款的，应说明借款金额、时间、用途、形态、贷款分类、抵押物状况；房地产存量贷款还应补充说明贷款支持项目的开发进度、贷款使用情况、监管情况、销售回笼和资金归行情况以及项目是否按照计划开发，是否达到预期销售目标；在我行办理按揭业务情况和还款情况等。（三）或有负债情况。（四）信用等级情况（项目公司不需评定信用等级）。（五）测算授信额度（我行未授予综合授信额度或需突破已授信额度的一般固定资产贷款或属集团性客户的项目贷款）。第二章项目基本情况一、项目概况主要调查项目的建设性质、地理位置、占地面积、总建筑面积及分类建筑面积、建筑密度、容积率、绿化率、车位数量等经济技术指标。依据项目报建总规划平面图编制项目经济指标表。如属旧城改造项目还要了解项目拆迁安置计划。项目经济指标如下表所示项目经济指标表单位平方米序号项目指标备注10一总用地面积二总建筑面积一地上可售总建筑面积1洋房11多层洋房住宅面积12高层洋房住宅面积2别墅21A型别墅22B型别墅3商铺面积二会所（俱乐部）三办公楼（自用）四幼儿园五屋面梯屋面积1多层洋房梯屋面积2（小）高层洋房梯屋面积六别墅半地下车库（七）洋房架空层1多层洋房架空层2（小）高层洋房架空层（八）洋房半地下室车库（九）地下人防车库面积三停车位四建筑密度五容积率六绿化率七住宅户数注1、根据项目实际规划情况填列上述对应各项，可添加内容。2、注明以上经济指标数据来源。二、项目的市场定位说明项目功能结构、户型情况、价格定位、配套设施、物业档次和销售对象。11三、项目建设合法性分析主要调查项目土地使用权的取得方式、地价款缴纳情况、项目开发建设合法性手续（如立项、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）办理情况。调查借款人是否按时足额缴纳地价款或土地出让金，项目实际用地面积和建设规模有无超出已取得的各种合法性批件的范围。项目已取得的合法性批件详见下表四、项目开发周期及工程进度计划主要调查项目从立项、可行性研究、报批、征地拆迁、规划设计、市政配套、开工、直至竣工等整个开发工作的进度安排情况。根据企业提供的项目开发施工进度计划和项目资金投入计划，对已开工项目要分析形象进度、投资完成情况和各项资金的使用情文件名文件编号核发时间项目立项批件和改革局文件土地使用权出让合同建设用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证12况。五、相关单位的资质评价主要调查项目拆迁、设计、施工、监理和物业管理单位的资质等级和专业技术能力，了解其有无不良记录以及施工单位与借款人是否存在关联关系。六、其他需要单独说明事项第三章项目投资估算和资金筹措一、项目总投资估算项目总投资是指商品房开发项目从拟建到竣工验收交付使用整个开发过程中投入的全部费用的总和。主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、其他费用和不可预见费用等等。其中土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、其他费用和不可预见费用构成项目的开发成本，财务费用、管理费用、销售费用构成企业的期间费用。项目总投资情况详见下表。13项目总投资情况表序号项目名称单价元/平米计量标准（建筑面积）总额占总投资比例备注1土地费用11土地出让金12拆迁补偿费13安置费14城市基础设设施建设费15其他土地费用2前期费用21三通一平22规划设计费22勘测费23可行性研究费24临时设施3基础设施建设费31小区内道路工程（含排污水,环卫设施）32小区内水、电、气工程33小区内景观绿化工程、4建筑安装工程费41土建工程费411多层412小高层413高层414别墅415商铺416地下室42室内水电安装43智能化工程44管道煤气45消防工程46地下室通风47电梯及其他设备采购、安装5公共配套设施建设费51会所52幼儿园53公众娱乐设施6开发间接费147财务费用8管理费用9销售费用91广告宣传及市场推广92销售代理费93其他销售费10其他费用101工程保险费102环境评价费103消防保健费104施工图报建费105质监费106放线费107监理费108测量费109人防工程增加费1010白蚁防治1011建筑模型1012样板房室内装修费11不可预见费12合计注标记为需填项；项目定义说明（撰写报告时，在下面各项定义处撰写数据来源依据或计算标准）1、土地费用主要包括土地出让金、拆迁补偿费、拆迁安置费、城市基础设施建设费。2、前期费用主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地址勘测、三通一平、临时水电、工程筹建等费用。3、基础设施建设费主要指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种15管线和道路工程，包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施的接口费用。4、建筑安装工程费用主要包括建筑工程费用、设备采购和安装工程费用。5、公共配套设施费主要指为所建项目配套建设的各种非营利性公共配套设施的建设费用。6、开发间接费用指房地产开发企业在开发现场组织管理所发生的费用。7、财务费用指房地产开发企业为筹集项目建设资金而发生的费用。主要指贷款占用期利息。该利息计算依据项目贷款使用和偿还计划和预计利率匡算。8、管理费用指房地产开发企业的管理部门为组织管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。包括管理人员工资福利办公、折旧摊销、修理、劳动保险、招待费、盘亏损失、审计费等费用。9、销售费用指销售房地产产品过程中发生的各项费用和专设销售机构（委托销售代理）的各项费用。10、其他费用主要包括工程保险费、总承包管理费、工程质监费、施工16图保健费、样板房装修费等11、不可预见费主要指110项的不可预见费。二、开发成本开发成本是项目评价中特有的概念，有异于财务会计中开发成本的概念，主要用于项目财务评价的现金流量分析。这里简单表述为总投资减去管理费用、财务费用和销售费用以外的项目投入。根据上述概念计算出调查项目开发成本。三、资金筹措1、根据企业资金需求，编制项目资金来源表项目金额占总投资比例已投入资金1、企业自有资金2、银行贷款3、预售房款收入合计1002、自有资金认定。自有资金认定包括两方面的内容，一是认定企业所有者权益是否达到人民银行所规定的至少占总投资35的规定，即项目自有资金来源是否充足；二是企业已投入到项目的自有资金来源分析和金额认定。调查中注意以下几个问题。所有者权益是否达到项目总投资35的认定。A、在所有者权益的资本公积科目中以土地使用权或其他实物方式投入的资本金，要调查项目资本金是以何种价值加以确认17的。原则上，我们只接受土地和实物成本价格价值的部分，对于实物溢价部分不予确认为项目资本金。B、在所有者权益中反映的非本项目用地的其他土地和固定资产价值，应从所有者权益中剔除。C、分析所有者权益各科目来源构成。若所有者权益反映的资金总额虽充足，但构成以固定和无形资产为主，其中可投入项目建设的货币资金不足，同样不能认定项目自有资金来源充足。D、对同时开发多个项目的房地产专业公司的项目资本金的认定。企业有多个项目同时开发时，所有者权益中认定可以投入项目的资本金要在开发的多个项目间进行分配。当某个项目实现的销售收入达到该项目总投入时，该项目资本金可以视为全部收回，不需从所有者权益中匹配资本金。E、经认定自有资金达不到规定比例的，要说明后续自有资金的补充来源渠道、可靠性和合法性。已投入项目的自有资金的认定编制自有资金已投入情况明细表。序号对方单位支付名目支付金额123合计上述经认定的已投入自有资金需附报有关发票，只能提供收据的单项要附报银行划款凭证。3、项目融资方案18包括借款人目前向哪些金融机构发出融资信号，提出哪些融资品种，金融同业的态度和反应，融资进度以及初步拟定的融资方案等。第四章项目市场分析一、宏观分析当地房地产市场发展、房地产投资环境情况以及尽可能详细的地域市场供求情况、市场消费心理和特点，特别是调查项目类型相关的商品房市场供求状况和价格水平，判断调查项目的市场销售（出租）。二、项目销售（出租）方案和营销计划三、项目SWOT分析进行SWOT分析，对项目的优势（S）、劣势（W）、机会（O）和威胁（T）进行分析。重点分析所在区域内将要开发的同类项目对本项目市场前景的威胁。四、同类竞争项目分析比较选择若干近3年已开发和近期将要开发的，在位置、价格、户型设计、功能、居住环境、装修标准、配套设施、物业管理、工程质量等方面均与本项目类似的同类竞争项目与被评估项目进行比较和分析，评估项目的市场竞争能力（以列表形式反映）。19周边楼盘销售对比分析表单位元、序号楼盘名称建筑面积楼高预售起始时间销售价格定位车库配置情况实际销售面积销售率12345五、项目市场前景预测第五章项目偿债能力一、项目销售收入预测（一）财务效益预测基础数据与参数1、项目计算期根据开发商提供的项目进度及销售计划，确定项目建设期为年月年月，项目销售期为年月年月。2、销售价格（采用市场法或比较法预测项目租售价格和销售率）该项目住宅售价按元/平方米，商铺售价为元/平方米，车库按元/个测算。（二）销售收入、税金及附加1销售收入预计20根据上述确定的销售价格，预计项目的销售收入为万元，具体如下销售收入预计表类型面积（平米）销售单价（元/平米）销售额（万元）年年年备注住宅预测销售率商业车库合计2销售税金及附加由于各地房地产销售税金征收标准不同，因而需同时填制下表，明确税金标准。房地产企业销售税金明细表项目税率项目税率营业税销售收入的教育附加营业税的8土地增值税销售收入的所得税按销售收入的（预征）堤围费销售收入的城建税营业税的合计销售收入的3所得税若当地所得税采取预征的方法，应予以说明。二、项目现金流量和财务指标分析（一）项目财务效益表项目财务效益表单位万元序项目合计年年年年年21号1经营收入11销售收入12出租收入13自营收入14其他收入2开发成本3运营成本（出租）4管理费用5销售费用6财务费用7经营税金及附加8营业利润9补前期亏损10利润总额11所得税12净利润13销售净利润率14总投资净利润率数据来源1销售收入按照经过分析认为可行的企业项目销售进度计划预测填报。2开发成本按照经过分析认为可行的企业项目投资计划匹配填报。3、管理费用同2。4、销售费用依据销售收入匹配填报。5、财务费用依据经过分析认为可行的企业贷款投入计划填报。6、经营税金及附加同4。22（二）项目财务指标测算表项目财务指标测算表单位万元序号项目合计年年年年年1现金流入销售收入出租收入自营收入其他收入2现金流出开发成本运营成本（出租）管理费用销售费用财务费用经营税金及附加所得税3净现金流量4累计净现金流量5财务净现值（I10）6累计财务净现值7内部收益率8静态投资回收期（从开始建设年度计算）9动态投资回收期（从开始建设年度计算）说明在编制全部投资资金流量表时，常规是建立在将全部投资都视为自有资金的假设下。因此，不将财务费用列入现金流量表的现金流出项。这是一种在不考虑其他因素影响的假设前提下，单纯计算项目财务指标的计算模式。为使项目财务指标测算更接近实际，这里我们将财务费用的现金流出考虑进去。23（三）项目资金来源与运用表项目资金来源与运用表单位万元序号项目合计年年年年年一资金来源项目资本金我行贷款其他行贷款本项目销（预）售收入本项目出租收入本项目自营收入施工方垫资其他资金来源二资金运用开发成本财务费用管理费用销售费用销售税金和附加所得税借款本金偿还三盈余资金四累计盈余资金（四）项目贷款偿还期计算表项目贷款偿还期计算表单位万元序号项目合计年年年一借款偿还1年初借款累计2年内借款应计利息21计入投资22计入财务费用4本年还本5本年付息6年末借款累计二还款资金来源（12345）1净现金流量2减去利息243自有资金4借贷资金5弥补前期资金缺口从上表反映,项目的贷款偿还期约为年。三、不确定性分析（一）盈亏平衡分析盈亏平衡点总投资/（总销售收入销售税金）（二）敏感性分析考虑项目实施过程中的一些不确定因素的变化。分别对销售收入、总投资分别作了提高10和降低10的单因素变化对内部收益率等指标影响的不确定性分析。不确定性分析详见下表敏感性分析表敏感性分析结果因素变化情况税后利润（万元）投资利润率财务净现值（万元）内部收益率动态投资回收期基本方案销售收入下降10销售收入变化销售收入上升10总投资增加10总投资变化总投资减少10项目敏感性评价25第六章贷款方式评价一般情况下，房地产开发贷款以项目用地与在建工程抵押，调查时要了解当地政府主管部门办理在建工程抵押和办理预售许可证的情况，主管部门在抵押物涂销的过程中可否保证销售款回笼我行如果不能办理在建工程抵押要说明原因，并在资金监管方案中说明拟采取的监管办法和措施。一、保证担保方式A、保证人的基本情况；B、保证人的保证手续的严密性及有效性；C、保证人的财务状况（资产、负债、所有者权益、或有负债等）和贷款偿还期内的持续经营能力，调查分析保证人的经营能力、盈利能力、保证担保能力及担保意愿等情况（财务分析可参照对借款人的财务状况分