鹰潭市房地产市场调研报告

2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构1鹰潭市房地产市场调研报告2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2目录壹、鹰潭市宏观经济状况分析3一、鹰潭市简介3二、主要经济指标4三、房地产市场发展情况7贰、鹰潭市月湖区房地产市场分析9一、个案分析9二、个案对比分析17叁、消费者调查分析19肆、项目分析22伍、结论232007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构3壹、鹰潭市宏观经济状况分析一、鹰潭市简介鹰潭市是江西省直辖设区市,位于江西省东北部,史称“东连江浙,南控瓯闽,扼鄱水之咽喉,阻信州之门户“。辖区地势南北高,中间低。南边峻岭与武夷山脉相连,北端系怀玉山脉绵延之丘陵,中部信江中游横贯东西。境内为亚热带湿润季风气候,平均气温18。常年主导风向是东风、东北风。鹰潭市辖贵溪市、余江县、月湖区和龙虎山风景旅游区管委会，共44个乡镇和4个街道办事处。全市共有人口10755万人，其中月湖区1871万人，贵溪市5341万人，余江县3278万人，龙虎山风景旅游区265万人。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构4鹰潭市是江南重要的交通枢纽。浙赣、鹰厦、皖赣三大铁路干线在此交汇,并与京九线贯通,沟通大江南北。320上海一昆明、206连云港一汕头两条国道在境内呈“十“字型骨架,加上6条省干道与之配合,构成网络,辐射四面八方。汽车站快客运输每日发百余趟,当日可达邻近省市各主要城市。二、主要经济指标改革开放以来,尤其是1983年升格为省辖市后,鹰潭市在城市各个领域进行了一系列的经济体制改革,全市国民经济和社会发展取得了令人瞩目的成就,开辟了鹰潭市国民经济蓬勃发展的新时期。“十五”时期，鹰潭市在主要经济指标提前一年完成计划目标的基础上，各项任务全面且超额完成。鹰潭市在江西省加速崛起的态势已现端倪，全市经济社会发展处在一个新的历史起点上。1、国内生产总值单位亿元58866917909963711862134050100150GDP5886691790996371186213401年02年03年04年05年06年预计2、人均国内生产总值单位元2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构5612874318891945010584020004000600080001000012000人均GDP61287431889194501058402年03年04年05年06年预计3、城镇人口可支配收入单位元63537014772382139640020004000600080001000012000可支配收入6353701477238213964002年03年04年05年06年预计4、固定资产投资单位亿元19813084392601727010203040506070801981308439260172702年03年04年05年06年预计5、产业结构比例2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构6191181571621451324243647949249751399384364346358358010203040506070809010001年02年03年04年05年06年预计第一产业第二产业第三产业从上面数据我们可以看出近年来鹰潭市的经济体制改革取得了明显的效果，经济一直保持平稳的增长，但是增长的速率并不高，总量也较小，这说明鹰潭市是欠发达的城市。但是值得一提的是近几年来鹰潭市固定资产投资速度明显加快增长幅度从02年总量为1981亿元迅速增长到05年的601亿元，预计今年将会增长到727亿元。这表明鹰潭市正在加大基础设施建设，为鹰潭市翟江西省崛起打下基础。“十一五”时期鹰潭市经济和社会发展的主要目标一、经济实力进一步增强。按可比价计算，全市生产总值年均增长13，人均生产总值达到1300美元。财政总收入年均增长15。全社会固定资产投资年均增长21。社会消费品零售总额年均增长14。居民消费价格上涨幅度年均控制在3左右。二、经济增长质量明显改善。资源利用效率显著提高，万元生产总值能耗比“十五”期末降低20。自主创新能力增强，科研成果向现实生产力转化加快，科技进步对经济增长的贡献率达到50以上。三、经济结构继续优化。三次产业比重调整为97525378。农业综2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构7合生产能力进一步提高，工业在经济总量中的比重达到50以上，服务业层次上升。四、人民群众得到更多的实惠。到2010年，城镇居民人均可支配收入超13600元，农民人均纯收入超5100元。农村公共服务设施大为改善，社会和居民小区文化设施建设进一步加强。就业岗位持续增加，社会保障体系比较健全。继续稳定低生育水平，科教文卫体等方面条件大为改善。三、房地产市场发展情况2003年是鹰潭市房地产业迅速发展的一年。全市房地产开发投资完成332亿元，增长102，商品房销售面积2568万平方米，增长1273，实现销售收入272亿元，增长711。2004年全市房地产开发投资完成536亿元，增长229；商品房销售面积3806万平方米，增长482；销售收入412亿元，增长515。2005年16月，全市房地产开发投资225亿元，下降48，增幅比上年同期回落207个百分点。其中住宅投资186亿元，下降88。房屋施工面积3057万平方米。2005年全年房地产投资587亿元，增长16。房地产投资总额单位亿元2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构83013325365870123456730133253658702年03年04年05年从上面的数据可以看出鹰潭市房地产市场起步晚，投资总量较小，但是04年鹰潭市房地产投资迅速攀升，比03年增长了229，房屋预售面积达3806万平方米比上年增长了482。05年鹰潭市房地产投资增长幅度放缓仅增长了16，这种情况与国家宏观调控有密切的关系，05年上半年国家连续推出稳定房地产市场的政策，货币政策，财政政策双管齐下使得整体市场得到控制，这其中也包括鹰潭。鹰潭市是一个重要的交通枢纽，铁路局设有鹰潭机务段，但是今年鹰潭市机务段将被裁撤，此次裁撤将涉及20000多铁路职工，而鹰潭市常住人口仅为187万人，这将会对鹰潭市房地产市场造成一定的利空影响，目前已经有多个楼盘出现退房现象。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构9贰、鹰潭市月湖区房地产市场分析一、个案分析楼盘名称阳光世纪售楼电话07016460000区域地段龙虎山大道，天洁大道交界处开发商鹰潭天强房地产开发有限公司代理商厦门嘉合地产策划代理有限公司设计单位闽港（香港）国际景观设计有限公司物管单位鹰潭天强物业管理有限公司建筑面积51769M占地面积28000M建筑风格现代简约式栋数10幢容积率绿化率396总套数260户销售率一期97折扣率93折楼盘类型多层、小高层，顶层复式楼盘结构多层，一梯两户；小高层，一梯两户，框架结构住1380住1460住1600销售起价商均价商最高价格商2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构10车位2500元/M左右主力户型三房二厅二卫（105M137M）开盘时间一期2004年11月21日；二期2006年下半年；交房时间一期现房户型结构二房二厅一卫（87M）三房二厅二卫（105M137M）五房二厅二卫（175M201M）卖点/特色1、该项目位于鹰潭市城西新的工业园区附近，是鹰潭市规划的重点区域，周边有规划中的体育场和已建成的长途汽车站；2、项目规划占地面积为28000平方米，其中多层9栋，小高层1栋，共260户，项目的体量较小；3、整个项目设有一个中心景观区但是面积不大，产品的外立面以橘黄色涂料为主色调搭配灰色墙砖；4、栋间距为19米，全部为现代简约式风格，框架结构，层高在28米左右，大部分户型有错层；5、小区内公建设施齐全，设有健身中心、球场、幼儿园等；6、户型设计较为合理，全明、动静干湿分离，大部分户型有错层；7、价格优势明显；项目优劣势分析抗性1、该项目周边生活机能较差，四周目前多是工地，公交线路较少；2、产品的整体品质不高，外观设计较为简单；楼盘名称越峰花园售楼电话07016468899区域地段天洁大道中段开发商鹰潭越峰房地产开发有限公司广告策划鹰潭市同步广告有限责任公司设计单位鹰潭市规划设计院物管单位建筑面积44万M占地面积28万M建筑风格现代简约式栋数16幢容积率15绿化率385总套数一期200户销售率一期85折扣率98折楼盘类型多层，顶层复式楼盘结构多层，一梯两户，框架结构住1280住1450住1550销售起价商均价商最高价格商2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构11车位主力户型三房二厅二卫（110M140M）开盘时间一期2004年12月；二期2006年下半年；交房时间一期现房户型结构二房二厅一卫（80M左右）三房二厅二卫（110M140M）卖点/特色1、该项目位于鹰潭市城西新的工业园区附近，是鹰潭市规划的重点区域，周边有规划中的体育场和已建成的长途汽车站；2、一期项目规划占地面积为28万平方米，16幢多层，全部为框架结构，分两期开发，项目的体量较小；3、产品的外立面以浅灰色瓷砖为主色调搭配白色涂料；4、栋间距为11，全部为现代简约式风格，层高在3米左右；5、价格优势明显；项目优劣势分析抗性1、该项目周边生活机能较差，四周目前多是工地，公交线路较少；2、产品的整体品质不高，外观设计较为简单；3、内部公用部分装修简单，户型设计有一定缺陷，没有亮点；楼盘名称天洁西湖嘉苑售楼电话07016268777区域地段五洲路中段开发商天洁集团鹰潭房地产开发有限公司广告策划设计单位物管单位鹰潭市天洁物业管理有限公司建筑面积35万M占地面积建筑风格现代简约式栋数8幢容积率绿化率30总套数116户销售率97折扣率98折楼盘类型多层，顶层复式楼盘结构多层，一梯两户，框架结构销售起价住1525均价住1650最高价格住17502007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构12商7300商8600商车位主力户型三房二厅二卫（100M130M）开盘时间2005年年初交房时间现房户型结构三房二厅二卫（110M130M）二房二厅一卫（90M左右）卖点/特色1、该项目位于鹰潭市城西西湖公园附近，靠近市中心繁华地带，周边生活配套较为齐全；2、项目共8幢多层，全部为框架结构，项目的体量较小，其中一栋为动迁房；3、产品户型设计较为合理，双阳台，全明户型，大部分户型的卧室全部朝南；4、由于开盘较早价格方面拥有一定优势项目优劣势分析抗性1、该项目外观设计较为平庸，小区绿化面积较小，产品整体品质不高；2、现场售楼人员工作态度较为散漫；楼盘名称天洁紫荆花园售楼电话07016268777区域地段龙虎山大道，天洁大道交界处开发商天洁集团鹰潭房地产开发有限公司广告策划设计单位浙江佳境规划建筑设计研究院物管单位鹰潭市天洁物业管理有限公司建筑面积366945M占地面积建筑风格现代简约式栋数8幢容积率绿化率35总套数156户销售率预定10折扣率楼盘类型多层，顶层复式楼盘结构多层，一梯两户，框架结构2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构13住1400住1500住1650销售起价商均价商最高价格商车位主力户型三房二厅二卫（110M130M）开盘时间2006年下半年交房时间2007年中旬户型结构三房二厅二卫（110M130M）卖点/特色1、该项目位于鹰潭市城西新的工业园区附近，是鹰潭市规划的重点区域，周边有规划中的体育场和已建成的长途汽车站；2、项目8幢多层，全部为框架结构，项目的体量较小；项目优劣势分析抗性1、该项目周边生活机能较差，四周目前多是工地，公交线路较少；2、价格偏高楼盘名称嘉鹰西湖嘉苑售楼电话07016235888区域地段四海路，五洲路交界处开发商浙江苏嘉房地产实业股份有限公司代理公司设计单位物管单位建筑面积4万M占地面积建筑风格现代简约栋数14容积率绿化率35总套数209户销售率95折扣率98折楼盘类型多层，顶层复式2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构14楼盘结构多层，一梯两户，框架结构住1520住1700住1880销售起价商均价商最高价格商车位主力户型120M130M三房二厅二卫开盘时间2005年年初；交房时间现房户型结构三房二厅二卫（125M1465M）二室二厅一卫（106M）卖点/特色1、该项目位于鹰潭市城西西湖公园附近，靠近市中心繁华地带，周边生活配套较为齐全；2、项目共14栋多层209户住宅，栋距为111，外围为商铺；3、产品户型设计较为合理，主力面积在125平方米左右，比较符合当前市场需求；4、目前该项目景观较好的部分已经被炒到2050元/平方米，但是市调当天就成交两套；项目优劣势分析抗性1、该项目整体品质不高；2、部分房间内部有承重柱遮挡光线；3、景观面积较小；楼盘名称嘉禾山庄售楼电话07016235888区域地段环城东路，规划中的25号公路交界处开发商鹰潭市嘉禾房地产开发有限公司代理公司厦门季候风设计单位杭州蓝天园艺景观设计研究院物管单位建筑面积92000M占地面积187亩建筑风格欧式风格栋数容积率083绿化率35总套数354户销售率一期95二期20折扣率98折2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构15楼盘类型联排、独栋楼盘结构住1658住1800住2300销售起价商均价商最高价格商车位主力户型开盘时间一期2004年11月28日；二期2005年12月28日；交房时间一期现房户型结构五房四厅五卫六房三厅四卫230M260M卖点/特色1、该项目位于鹰潭市老城区东部，周边正在规划道路；2、项目总占地面积达187亩，是目前鹰潭市最大的也是唯一的纯别墅项目，共分四期开发，目前正在开发第二期；3、该项目的价格优势极为明显，并且可按揭70，客户群相对较广；4、每一期项目都有一个中心绿化景观，栋距在10米左右，产品的外立面主要以瓷砖为主，一期以淡黄色为主色调，二期则以浅灰色为主；项目优劣势分析抗性1、该项目周边交通道路陈旧，业主出行不够方便；2、作为纯别墅项目其品质较低，栋距较小，外立面设计简单，小区内景观设计没有亮点；3、物业管理不够严格，不能充分保证业主个人隐私；楼盘名称莲花小区售楼电话07016218788区域地段环城西路（原公交公司地块）开发商中国房地产开发集团鹰潭有限公司代理公司鹰潭新时代置业策划有限公司设计单位物管单位建筑面积32万M占地面积建筑风格现代式栋数5容积率绿化率352007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构16总套数120户左右销售率73折扣率99折楼盘类型多层，顶层复式楼盘结构多层，一梯两户，框架结构住1888住1988住2200销售起价商均价商最高价格商车位主力户型三房二厅二卫（105M145M）开盘时间2005年2月工程进度主体已接近封顶户型结构二房二厅一卫（87M）三房二厅一卫（100M）三房二厅二卫（105M145M）卖点/特色1、该项目位于鹰潭市老城区西部，属于市中心地带；2、项目体量较小，只有5栋多层住宅，共120户；3、该项目主要以三房（100M120M）为主力户型，大部分户型设计较为合理，全部是双阳台，部分户型带有转角窗；项目优劣势分析抗性1、该项目价格偏高；2、外立面设计简单，小区内景观设计没有亮点；楼盘名称东湖金色家园售楼电话07016228811区域地段东湖路与沿江路交界处开发商江西鑫迪房地产开发有限责任公司代理公司设计单位江西环球建筑设计院物管单位正合物宇物业管理有限责任公司建筑面积2万M占地面积建筑风格现代式2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构17栋数2容积率绿化率总套数145户销售率折扣率楼盘类型高层，顶层复式楼盘结构高层，剪力结构住2300住2650住3500销售起价商均价商最高价格商车位主力户型三房二厅二卫（138M168M）开盘时间2006年下半年工程进度主体完成20户型结构二房二厅一卫（105M1235M）三房二厅二卫（138M168M）四房二厅二卫（206M208M）卖点/特色1、该项目位于鹰潭市老城区东部，仅靠市中心地带，是目前鹰潭市品质最高，景观最好的项目；2、项目分二期开发，共7万多平方米，目前正在建设的为第二期；3、该项目主要以三房四房为主力户型，面积较大；4、最近一段时间该项目正在推出贵宾卡活动，每张卡片价值2万元，日后可用来冲购房款，还可以享受1点的折扣优惠，目前该活动已经结束，共售出90余张卡片；5、整个产品依靠周边东湖的水景和远处的江景作为最大的卖点；项目优劣势分析抗性1、该项目价格偏高而且户型面积过大，使其总价远超出当地的平均价格这可能是其未来最大的抗性；2、由于该产品不是板式住宅使得以大分住宅难以看到景观，这些住宅未来会去化较慢；二、个案对比分析个案名称均价开盘日期主力面积主力户型主力总价总户数去化率阳光世纪1460元04/11/21125平方米3房1825万260户97越峰花园1450元04/12130平方米3房1885万200户85天洁西湖嘉苑1650元05/6120平方米3房198万116户97天洁紫荆花园1500元130平方米3房195万156户2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构18嘉鹰西湖嘉苑1700元05年年初125平方米4房215万209户95嘉禾山庄1800元04/11/28260平方米5房468万354户95莲花小区1988元04125平方米3房248万120户73东湖金色家园2650元140平方米4房371万145户1、从上表的数据中我们可以看出目前鹰潭市二级房地产市场均价在1700元左右，品质较高的楼盘均价在2000元左右，这样的楼盘集中在市中心板块和沿江沿湖板块；工业园区附近的楼盘均价多在1500元左右。整体上看鹰潭市房产价格偏低，有一定的上涨空间。均价分析单位元14601450150016501700180019882650050010001500200025003000阳光世纪越峰花园天洁紫荆花园天洁西湖嘉苑嘉鹰西湖嘉苑嘉禾山庄莲花小区东湖金色家园2、目前市场上各楼盘的主力总价多集中在20万元左右，个人住房按揭贷款可以达到70，首付30。二手房贷款只能做持证抵押，这对于新楼盘是一个利好的政策。各楼盘的主力房型多集中在3房125平方米左右。总价分析单位万元2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构191825188519819521546824837105101520253035404550阳光世纪越峰花园天洁紫荆花园天洁西湖嘉苑嘉鹰西湖嘉苑嘉禾山庄莲花小区东湖金色家园3、各楼盘去化率较高，开盘一年时间基本能达到75左右。但是目前已开盘的项目体量都比较小，多数都在200户左右，这说明市场的消化能力较小，如开发体量较大的项目需慎重。体量分析单位户260200156115209354120145050100150200250300350400阳光世纪越峰花园天洁紫荆花园天洁西湖嘉苑嘉鹰西湖嘉苑嘉禾山庄莲花小区东湖金色家园叁、消费者调查分析本次市场调研共对75组当地居民进行了问卷调查，其中包括政府公务员，私营业主，企事业单位人员和普通员工。下面是我们对所得数据的分析1、居住区域偏好2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构20新城区32老城区62开发区6新城区老城区开发区被调查人群中有62的人习惯居住在老城区，因为他们认为在老城区生活、工作较为方便。32的人习惯住在新城区，主要是指沿东湖附近的区域，他们认为那里的居住环境较好，交通也比较方便。人们不愿住在开发区附近主要因为目前那里的生活机能较差。2、住宅类型偏好多层53小高层24高层15别墅8多层小高层高层别墅3、需求面积偏好2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2180M以下48090M15100120M49130M23140M以上980M以下8090M100120M130M140M以上被调查对象中有近一半的人希望购买面积在100M120M的住宅，这主要与他们的承受能力有关。4、户型偏好一房1二房23三房67四房9一房二房三房四房被调查对象中有67的人偏好三房的户型，有23的人希望购买二房的户型，这主要与他们的年龄段有关系，中年人多数西望购买三房的户型，而青年人多数希望购买二房的户型5、房屋单价需求2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2210001500元3015002000元5020002500元162500元以上410001500元15002000元20002500元2500元以上被调查对象中有80的人希望购买单价在2000元以下的住宅，多数人承受能力在1500元/M2000元/M之间。6、房屋总价需求1015万元281520万元462030万元213040万元51015万元1520万元2030万元3040万元被调查对象中有74的人希望购买20万元以下的住宅，其中4