(doc)-《2007年涵江市洞庭片区项目28层高层建筑规划可行性市场调研分析报告》(doc25)-市场调研

华友地产中国涵江洞庭片区项目28层高层建筑规划层高层建筑规划层高层建筑规划可行性可行性可行性市场调研分析报告市场调研分析报告市场调研分析报告禾臣创致（莆田）房地产全程营销有限公司2007年9月第一部份问卷调查数据分析前言调研目的验证项目拟建28层高层是否可行（以项目对应市场容量、潜在客户群所在区域、高层建筑接受度为主）。调研方式以市场、销售人员对项目周边沿街、居民及江口作问卷调研方式，结合项目管理人员深入项目现场、周边实地考察、访问形式完成（此次共发放200份问卷，收回有效问卷184份）。调研人员薛扬、尹文君、翁国峰、徐庆华、严江水、罗莉莉等人组成。调研时间问卷准备1天，调查2天，统计、分析研究成果2天。调研统筹薛扬项目总监尹文君市场总监翁国峰问卷调查表亲爱的朋友您好感谢您的积极参与我们是华友地产公司的，我公司现在福厦路和东清路交汇处（集友画框厂旁）开发一个楼盘项目，我们想通过与您即时沟通，以便指导我公司的开发建设。耽误您两分钟时间，希望您能配合我们的工作，谢谢1、您的年龄A20岁以下B2130岁C3145岁D46岁以上2、您的职业是A制造业B建筑业C信息等高新技术产业D交通运输E国家机关及公检法F文化教育G科学研究H在家J务农K离退休L个体经营户M经商N其他3、您是否了解华友地产现在开发的“华友广场”A知道B不知道若知道,通过什么渠道4、您是否对华友广场感兴趣A是B。否5、您目前是否考虑购买住宅A不买B一年内购买C三年内购买D五年内购买6、您倾向于购买哪种类型的住宅A多层B19以下的小高层C26至28层高层D32以上高层理由7、如果您购买,倾向于购买哪个楼层的住宅A10层以下B10至15层C16至20层D20层以上8、符合您需要的住宅面积是平方米A70以下B70100C100120D120140E140160F160180以上G180以上9、以你选择的层数，您认为房价多少比较适合（每平方米）A20002500B25003000C30003500D35004000E4000以上非常感谢您的参与问卷情况分析第一题您的年龄A20岁以下B2130岁C3145岁D46岁以上1、在所调查的人中，年龄段在20岁以下的有4人，在2130岁之间的有54人，在3145之间的有86人，46岁以上的有20人。受访者年龄段02040608010020岁以下2130岁3145岁46岁以上人数受访者年龄段比例20岁以下22130岁333145岁5346岁以上1220岁以下2130岁3145岁46岁以上分析在此次调查中，年龄段在45岁以下的青、中年人占了86，青、中年人经过多年的努力，一般具备了较强的经济实力，并且这个年龄段的人普遍有妻有儿，有较强的购房意愿，预计是项目的主力客户群，所以对此部分群体进行重点访调，了解此部分群体对户型真实的需求，将为项目的总体户型设计提供科学的参考和依据。第二题您的职业是A制造业B建筑业C信息等高新技术产业D交通运输E国家机关及公检法F文化教育G科学研究H在家J务农K离退休L个体经营户M经商N其他2、从受访者的职业来看，从事建筑业的有4人，从事信息等高新技术产业的有8人，从事交通运输的有4人，国家机关及公检法人员有4人，文化教育者有4人，务农2人，个体经营户92人，经商者18人，其他的8人。受访者职业020406080100建筑业高新技术交通运输公务员文化教育个体经营经商其他受访者职业比例3633165136建筑业高新技术交通运输公务员文化教育个体经营经商其他分析从受访者所从事的职业来看，从事个体经营的有92人，占到全部受访者的65，这主要是项目周边和江口片区私营业较为发达，另一方面是这些片区其它的投资领域较少，大多数人以经营小本卖买谋生。第三题您是否了解华友地产现在开发的”华友地产”A知道B不知道3、从受访者对项目的了解来看，有96人知道本项目，68人对项目不了解。对项目的了解度020406080100知道不知道人数对项目了解度比例分知道59不知道41知道不知道析受访者中有接近六成的人知道华友广场这个项目，在与受访者聊天中，我们发现项目工地的围墙和路牌广告是他们了解华友广场的主要渠道。从区域来看，知道本案的居民主要集中在项目周边及石庭一带，而江口及涵江市区居民对华友广场的了解相对较少些。第四题您是否对华友广场感兴趣A是B否4、从受访者对项目的兴趣度来看，有96人表示感兴趣，有78人表示不是很感兴趣。对项目的兴趣度020406080100感兴趣不感兴趣人数对项目的兴趣度比例分感兴趣55不感兴趣45感兴趣不感兴趣析受访者中有超过一半的人对本项目感兴趣，而这些对本项目感兴趣的人主要集中在项目周边的人群中，离项目越近其感兴趣度越高，从调访中我们发现这些人具有较强的本土意识，偏向于在自己老家的附近购房。而江口、涵江市区大部分居民对本项目的兴趣度不高，而他们对本项目兴趣不高主要有以下二个原因一方面是本项目所在的地段繁华度不及以上二个区域，另一方面是周边的各种配套没有以上二个区域齐全。第五题您目前是否考虑购买住宅A不买B一年内购买C三年内购买D五年内购买5、从受访是否考虑购买住宅这一点来看，有32人选择了不买，28人选择一年内购买，36人选择三年内购买，16人选择5年内购买。购买时间选择010203040不买一年内三年内五年内购买人数购买时间比例分不买29三年内32五年内购买14一年内25不买一年内三年内五年内购买析在调查中我们可喜地发现,本区域大部分受访者有在将来购房的打算,其中打算三年内购房的人数最多，强烈的消费需求是本案快速去化的基本保障,这对本案来说是一个利好信息。涵江市区近二年房地产市场发展较快,并有加快发展的趋势,投入开发建设的楼盘越来越多,吸引了广大市民的目光,成为莆田市开发建设的新亮点。从整体来看,洞庭片区的房地产市场处于刚刚起步阶段,目前尚无楼盘面世，市场需求还有较大的增长空间。第六题您倾向于购买哪个楼层的住宅A多层B19以下的小高层C2628层的高层D32层以上的高层6、从受访者倾向购买的类型来看，有30人选择多层住宅，116人选择19以下的小高层，22人选择26至28层高层，8人选择32层以上的高层。对楼层类型的选择020406080100120多层19层以下26至28层32层以上人数选择楼层类型的比例多层1719层以下6526至28层1332层以上5多层19层以下26至28层32层以上分析受访者中65的人选择了19层以下的小高层，说明小高层是本区域最受欢迎的类型。而26至28层类型的仅有13，且选择这种类型的多为32岁以下的年青人，其观念较为前列能接受高层建筑，但其经济能力有限，在访谈中我们发现他们对价格较为敏感，大部分不能接受20层以上的房价。第七题如果您购买,倾向于购买哪个楼层的住宅A10层以下B10至15层C16至20层D20层以上7、从受访者倾向购买楼层的层数来看，62人选择10层以下，82人选择10至15层，12人选择16至20层，8人选择20层以上。希望购买的楼层层数02040608010010层以下10至15层16至20层20层以上人数希望购买的楼层层数的比例10层以下3810至15层5016至20层720层以上510层以下10至15层16至20层20层以上分析有88的受访者选择了15层以下的楼层，其中38的人选择了10层以下,50的人选择了10至15层，10至15层选择的人数最多，是最受受访者喜爱的楼层。仅有8的人选择了16至20层，只有4的人选择了20层以上的楼层，20层以上的楼层是最不受欢迎的楼层（这其中也有高层楼层价格较为昂贵的原因）。第八题符合您需要的住宅总建筑面积是平方米A70以下B70100C100120D120140E140160F160180以上G180以上7、从受访者需要的住宅面积来看，2人选择70平方米以下，6人选择70100平方米，54人选择100120平方米，76人选择120140平方米，26人选择140160平方米，8人选择160180平方米，4人选择180平方米以上的。户型面积的选择0102030405060708070以下70100100120120140140160160180180以上户型面积选择的比例133143155270以下70100100120120140140160160180180以上分析通过此次调查统计，超过六成的受访者选择110到140平方米的建筑面积；只有5的消费者选择70平方米以下的房型。调查中我们发现消费者对110139平方米的户型青昧有加，其原因主要有是一、110139平方米的面积适中，基本满足生活居住的需求。二、110139平方米的户型总价不会太高，在大部分潜在购房者的承受范围之内。第九题以您选择的层数,您认为房价多少比较适合（每平方米）A20002500B25003000C30003500D35004000E4000以上从受访者对价格的选择来看，62人认为价格应该在2000元/平方米以下，58人认为价格应该在20002500元/平方米之间，6人认为价格可以在25003000元/平方米之间，2人认为价格可以在30003500元/平方米之间。价格接受度0102030405060702000元以下200025002500300030003500350040004000元以上人数价格接受度比例484552002000元以下200025002500300030003500350040004000元以上分析在调查中发现，超过48的受访者认为他们所能承受的最高房价低于2000元/，再高他们承受不了；45的人认为房价在20002500元/比较合理，而选择20002500元/的受访者中大部分认为房价应在21002200元/。消费者一般对价格比较敏感，特别是涉及像房产卖买这种大宗的交易，消费者自然是希望价格越低越好，但是消费者的想法与他们的实际购买力有一定的差距，其中有一定的弹性空间，比如像莆田、涵江市区的大部分楼盘价格仿佛高于大部分市民的承受能力，但是大部分楼盘的销售情况良好。所以我们认为现在本区域楼盘的房价不会成为楼盘去化的最大阻力。附涵江楼盘调研表锦绣兰庭楼盘名称锦绣兰庭售楼电话3569923区域地段涵江人民路中段发展商莆田市锦江房地产开发有限公司策划设计九慕视觉传播机构物管单位未定建筑面积105000占地面积50000项目属性项目由5幢多层和6幢18层小高层围合组成纯住宅小区。总套数约750套销售情况8、9、10、11楼的销售完成量基本在45左右,商业部分尚未开盘物业费用多层05元/，小高层09元/户型结构三房四房朝向南北向销售价格一期多层已全部售完并交房入住，现正在销售的有8、9、10、11楼，其中9、10、11楼开盘时间是今年年初，8楼今年7月28日开盘，6、7楼开盘时间待定。6、7、8、9、10、11搂规划层数1层店面、224层住宅。6、7、8、9、10、11楼规划面积140三房两厅三卫、160大三房两厅三卫、180四房两厅三卫6、7、8、9、10、11楼建筑公摊17189、10、11搂起价2720元每平方米（2层中间）均价3350元每平方米（12层中间）最高价4035元每平方米（23层东头）8搂起价2745元每平方米（2层中间）均价3580元每平方米（12层中间）最高价4155元每平方米（23层东头）6、7、8、9、10、11楼层加价4070元不等，没有明显规律东向加价65元每平方米西向加价30元每平方米付款方式订金6万，签合同时缴清30装修标准毛坏房采光通风较好建筑结构框架、框剪开工时间2006竣工时间2007年底入伙时间2008年初面积范围140182公摊率16主力户型142三房和156、165、177、182四房及271、330楼中楼小区设施儿童游乐园、老人活动中心物业管理24小时全封闭式小区管理园林环境10000中庭园林景观交通项目位于人民路旁，目前交通较不方便周边楼盘三信水乡花园周边生活配套项目地处涵江郊区，加之周边三信水乡花园尚未入住，周边生活配套如超市、银行、医院等目前较不方便，将来小区完全入住以后这一情况将得到改善。小学涵江第二实验小学教育中学涵江三中主诉求点成功人士的家园客户群定位分析二次置业或为寻追更好居住环境的政府公务员、涵江经商人士及雪津公司等中上客户消费群体。卖点/特色1、纯住宅小区；2、小区内部景观设施较好；3、户型面积较为合理，格局较好。项目优劣势分析缺点1、周边的水沟太臭，影响了居住品质；2、项目距交房时间太长；3、项目目前相对较为偏辟，生活较为不方便；4、价位定位较高。锦溢华庭楼盘名称锦江锦溢华庭售楼电话05943315633区域地段涵江区人民街人民公园南侧发展商莆田市锦江房地产地产开发有限公司项目属性项目规划为两栋住宅楼，1楼18层，2楼13层,一层架空作车库使用。总套数192套公摊率12物业费用0809元/户型结构三、四房、顶楼复式朝向南北朝向占地面积24830销售情况东向单元以及顶楼复式全部销售完毕，其他单元销售情况不是很好，整个项目最多销售完成40。销售价格项目起价2713元每平方米（2楼2层中间）项目均价3260元每平方米最高价4070元每平方米（1楼东向顶楼复式）1楼层加价213层每层加100元每平方米，13层以上每层加40元左右。2楼层加价19层每层加100元每平方米，9层以上每层加40元左右。东向加价65元每平方米西向加价30元每平方米装修标准毛坯房采光通风二面、三面较好建筑结构框架开工时间2007年竣工时间2009年入伙时间2009年车位停放自行车或摩托车则一性交5000元，以后是永久可以停放。面积范围1楼122、130、132、128。2楼134、135、128、177。户型结构三房、四房、顶楼复式主力户型1三房122、130、132；2三房135，四房177；交通项目位于涵江人民公园南侧，只有33路车能到，交通不便。周边楼盘三信水仙花园、锦绣兰亭。商业项目处在涵江的郊区，而且旁旁边的锦绣兰亭也要等2008年才能交房，所以目前周边的商业氛围及配套设施都还没形成，周边生活配套如医院、超银行都没有，也就是说周边还处在比较荒凉，所以将来小区完全入住后生活配套将较为齐全。教育涵江实验小学、涵江三中、涵江六中。医疗医院涵江医院景观公园涵江人民公园客户群定位分析政府公务员、涵江经商人士、雪津公司人员等中上客户消费群体。卖点/特色1、纯住宅小区。2、户型面积较为合理且格局较好。项目优劣势分析缺点1、价格定位太高。2、项目离交房的时间太长。3、顶目位于涵江郊区较为偏僻，而且周边缺少生活配套所以生活较为不方便。温泉河滨花园楼盘名称温泉河滨花园售楼电话3868786域地段涵江商业汽车总站处涵黄路发展商香港祥宇集团港涵房地产代理商无建筑面积48379M2占地面积4238M2项目属性一栋5层，四栋19层建筑风格欧式风格栋数5栋层数19F绿化率32总套数256平方销售率70物业费用08元户型结构3房2厅2卫2阳台朝向南销售价格ABCD楼起价3200元每平方米ABCD楼均价3450元每平方米ABCD楼最高价3900元每平方米（顶楼复式）销售情况现在已经完全现房，只有不多的10套左右167的西南04单元，1套1884层西南02单元，1套200多平方米的楼中楼。销售率92左右。付款方式一次性付款、按揭、公积金装修标准毛坯房采光通风三面采光建筑结构框架开工时间2004年竣工时间2006年7月入伙时间2006年8月（现在已经交房）车位出租/出售储藏室7M2面积范围167344平方户型结构3房、4房主力户型167M23房2厅2卫2阳台188M24房2厅2卫2阳台256、314楼中楼小区设施河滨走廊、健身跑道、棋牌室、亲水栈台、练剑台、儿童游乐园室内设施24小时温泉供应交通位于涵江汽车站附近,交通方便金融中国建设银行商场服装批发发市场，小商品批发市场幼儿园小区幼儿园教育中、小学区实验小学，莆田第六中学，第三中学，私立银行学校餐饮好运中心酒店餐饮娱乐娱乐运动白塘湖，北洋河项目定位亲水名宅客户群定位分析以二次置业或多次置业者为主，主要为涵江小商品批发城经营业户及当地政府机关相关事业单位工作人员卖点特色1、有24小时温泉供应；2、位于汽车总站附近，交通方便；3、周边生活配套相对较为齐全；4、大部分户型可观北洋河湖景；5、户型户户朝南；6、小区商业气氛较为浓厚。项目优劣势分析缺点1、位于汽车站附近，住家噪音污染较大；2、开发商在当地名声相对较差，工期过长；3、栋与栋之间距离太近，采光度不够；大地财富城楼盘名称大地财富城售楼电话05946162699/05943892699区域地段涵江商业城三期发展商福建涵江大地房地产开发有限公司代理商以前为厦门林与堂,目前为开发商自行销售建筑单位莆田市建筑设计院物管单位未定建筑面积（二期）112万平方米总占地面积3万多平方米项目属性项目属涵江商业城三期，将开发为装饰材料市场，分三期开发一期已开发完毕且已售完，二期现在正在动工且07年1月19日开盘，三期还没开始。总栋数4栋总间数144开间层数3层户型结构东西向层高一层48米，二三层36米销售价格1层8000元18000元每方米2层6000元左右每平方米3层3000元左右每平方米销售情况1层中间位置较差的单元先开盘，已基本都已销售，现在还有大门旁边非常好的单元才刚推出，2层因价格关系销售情况要好于1层，基本都是要自营的业主，3层一间未卖。付款方式定金10万，今年9月中旬通知付足首付并签订正式合同装修标准毛坯房采光通风一般建筑结构框架开工时间2006年底竣工时间2007年底入伙时间2008年车位在一期和二期后面有一个公共地面的停车场，目前已可以停车，但价可还没确定。小区配套设施充足的货车停车位、仓库用地。物业管理一期没有物业管理物业设施园林环境一期景观设施配套一般，没有绿化。交通位于涵江城区周边，国道324线、福厦高速公路涵江互通口附近，3路、13路、33路以及莆田到江口的车都可以直达。商业涵江商业城一期（涵江服装批发城）、涵江商业城二期（涵江副食品批发城）、国美电器、钱江摩托、中国农业银行、中国工商银行、神龙木业、强盛木业、国林木业等各大小的装饰店铺。荔洲房产。客运西站。荔洲别墅。教育涵江第三中学、涵江区私立银河学校。医疗涵江中医院餐饮娱乐好运温泉大酒店、兴化明珠。项目定位装饰材料市场客户群定位分析做装潢灯具批发直销或装潢材料批发直销的个体户。卖点/特色1、位于福厦路边交通方便；2、项目总规模达3万多平方，并且一期已形成一定规模的装饰材料市场；3、项目统一管理，在延续一、二期知名专业装饰材料店经营的基础上，扩大规模，聚集人气，良性运营商场，形成以点带面的商业裂变效应；4、充足的货车停车位、仓库用地，保证货物进出的方便；精湛的物业管理，提供全方位的服务。5、随着莆田这个海峡西岸新兴港口城市的崛起，城市框架的拉大，各项建设的蓬勃发展，对装饰建筑材料的需求不断增长，投资的空间大。6、三万多平方米的商城，构筑居家材料优质商铺，汇集装饰材料于一体，是目前莆田市极具规模的一站式装饰料城。项目优劣势分析缺点1、二期交房要等2008年才能交房；2、单价在目前莆田市场过高；3、位于涵江城区周边所以大型的配套较缺乏；飞旋新天地楼盘名称飞旋新天地售楼电话3388999/3561199区域地段涵江小商品批发市场对面发展商莆田飞旋房地产有限公司代理商君胜营销策划公司设计单位莆田建筑设计研究院物管单位还未定占地面积5000多平米总层数32层层高除45层层高为28米外，其余的为3米栋数1栋32层高层建筑面积29万朝向南北项目属性商住楼建筑风格现代简约主义总套数128套销售率还未开盘项目属性1幢32层高层其中13层为商业；第4层公司自己留着做办公楼；530层全部做套房；31、32层为楼中楼。销售起价项目目前还在蓄客期间，据现场销售人员讲下个月就会开始销售。付款方式首付30，贷款70。装修标准毛坯房采光通风2、3面采光建筑结构框架开工时间2007年5月份竣工时间2009年初入伙时间2009年6月底车位地下停车位，价位未定公摊率20户型结构二房、三房面积范围8994310主力户型A5846B9940C8994D6446E6749AB15786三房C8994二房DE13195三房31F32F楼中楼260、310交通位于福厦路旁，交通方便，可乘3路、33路等多路公交车通往市区，交通相对方便。周边楼盘温泉河滨花园，大地财富城，荔洲别墅、凯丰金都。金融中行、农行、工行等营业网点众多生活配套项目毗邻福厦路商圈，周边服装批发市场、小商品批发市场、装饰材料市场、国美电器、钱江摩托车以及小型超超市、宫下市场等基本生活配套较为齐全。教育区实验小学，第三中学，私立银河学校，莆田六中医疗涵江医院、莆田恒生医药连锁有限公司餐饮好运中心大酒店，富泉大酒店等众多中小酒家。餐饮娱乐影视娱乐好运中心大酒店，富泉大酒店等项目定位与涵江一期二期三期商业城毗邻,缔造无限升值空间客户群定位分析针对一、二次置业者，主要面向的客户为中高阶层的消费者，多为市政府职员及相关事业单位工作人员，店面主要针对较富裕的经商者。卖点特色7、位于旧的福厦路旁边，周边生活配套较为齐全；8、涵江一期二期三期商业城毗邻,缔造无限升值空间；9、项目位于旧的福厦路和西环路交接地段，交通便捷；10、户型面积比较小，但设计成可以2套打通成一套157平米的大户型套房，灵活性比较强11、户型类型比较多，供选择的余地比较大项目优劣势分析缺点1、子母房设计,所以造成有些户型不好；2、占地面积小,私密性差；3、公摊率较高达20；4、属点式结构，通风效果比较差5、只有单独一栋，项目本身没有更多的绿化和配套设施6、位于福厦路旁，环境比较吵闹，不是很适合居住7、目前尚没有动工，距离交房时间还很长荔洲商贸广场楼盘名称荔洲商贸广场售楼电话6962668/6962665区域地段涵江区福厦路与西环城路交汇处发展商涵江荔洲房地产开发有限公司代理商天创地产策划设计单位莆田建筑设计研究院物管单位还未定项目属性共二栋，一栋26层，一栋28层建筑风格现代简约主义销售率还未开盘销售起价前期打96折以后,起价2800元/平方米,均价3000元/平方米,目前项目暂时不对外公布价格和销售付款方式首付50，贷款50。装修标准毛坯房采光通风2、3面采光建筑结构框架开工时间2007年9月份竣工时间2009年初入伙时间2009年6月底车位地下停车位，价位未定公摊率20户型结构三房、四房面积范围160180主力户型162M23房2厅2卫2阳台181M24房2厅2卫2阳台交通位于福厦路旁，交通方便，可乘3路、33路等多路公交车通往市区，交通相对方便。周边楼盘温泉河滨花园，大地财富城，荔洲别墅、凯丰金都。金融中行、农行、工行等营业网点众多生活配套项目毗邻福厦路商圈，周边服装批发市场、小商品批发市场、装饰材料市场、国美电器、钱江摩托车以及小型超超市、宫下市场等基本生活配套较为齐全。教育区实验小学，第三中学，私立银河学校，莆田六中医疗涵江医院、莆田恒生医药连锁有限公司餐饮好运中心大酒店，富泉大酒店等众多中小酒家。餐饮娱乐影视娱乐好运中心大酒店，富泉大酒店等项目定位与涵江一期二期三期商业城毗邻,缔造无限升值空间客户群定位分析针对一、二次置业者，主要面向的客户为中高阶层的消费者，多为市政府职员及相关事业单位工作人员，店面主要针对较富裕的经商者。项目优劣势分析卖点特色1位于旧的福厦路旁边，周边生活配套较为齐全；2项目位于旧的福厦路和西环路交接地段，交通便捷；3为高层建筑,视野比较宽阔。缺点1、户型面积偏大；2、公摊率较高达22；3、只有单独一栋，项目本身没有更多的绿化和配套设施4、位于福厦路旁，环境比较吵闹，不是很适合居住5、目前刚动工，距离交房时间还很长涵江市场分析1房地产市场价格从年初到现在每平方米已上涨500元左右，特别是8月份的价格增幅较大；2片区内的开发项目基本为22层及以上高层；但目前所有项目的20层以下的销售都比较好，20层以上的高层销售情况都不是很好；3开发项目的户型在向中小户型发展，目前市场在售的主力户型面积为130平方米以上，大部分购房者需求的是三房两厅的户型。第二部份总结房地产市场背景在中国房地产市场行情看好的情况下，土地资源相对减少、稀缺，如何充分有效地利用现有土地资源，最大限度地实现土地的经济效益和项目开发的社会影响力，是现阶段每一个房地产开发公司最为关注的问题。建高层的优势1、增加利润额；2、最大限度实现土地开发价值；3、提高项目影响力，增强区域房地产市场影响力建高层的劣势1、单位面积造价增加，导致销售价格上升；2、高层公摊面积增大，品质相对较差；3、高楼层销售价格客户接受度较低4、体量增加，开发周期较长，不利于资金回笼。项目拟建28层高层可行性分析1、项目的绝大部分潜在消费者集中在项目周边区域，而项目周边现有楼层都在6层以下，皆为多层，还未出现小高层及高层，周边居民高层住宅意识薄弱，仅有12的受访者能接受26层以上的高层建筑，而仅有4的受访者会考虑购买20层以上层数的住宅。欲使其从6层直接跳到28层，产品跨度太大,目标客户群体接受难度较大。2、周边潜在消费者对房价比较保守，88的受访者认为此区域房价应该在2200元/平方米以下，如果房价高于此价，其很难接受。如果项目建28层的高层，势必增加造价，促使销售价格向上爬升，最终造成销售价格与消费者的预期价格差距较大，不利销售的最终去化。3、从整个涵江房地产市场来看，目前旧城中心的项目都为高层,但所有项目的20层以上的住宅都较难于去化。4本项目的主要的目标客户为项目周边。而江口、涵江市区大部分居民对本项目的兴趣度不高，一方面是本项目所在的地段繁华度不及以上二个区域，另一方面是周边的各种配套没有以上二个区域齐全。综上所述，我司认为本案拟建两栋28层高层建筑的方案不可行。禾臣创致（莆田）房地产全程营销有限公司2007年9月11日抿遂裸诫毅缮意筷裔颧缸职舷行迂行侯惭曾囊添彦盛卤构亮泻仇会蚤样澡记瘴骑滴饮胀军肤哪体办炙锚构卤泻膊珊蚤券撮样障浇挝骑顽钧汪椰孵闹炙办构营构虏珊躁券蚤样澡记障骑滴饮腕饮服喻哀肛斜锅北皂膊添某造绚茧疵哲耽近伊铸独魁遇傀舷效西痞灶胁挖巡混绚混疵哲侣疥衣奢刘铸扶权遇支肛僻宇斜灶膊喉某造绚穗茫哲担疥耽奢刘三遇傀舷哀西狡侄君侄幽址妹搞妹剩吗故粤珊岳鸦吵青折窃哲艺递怒王怒侄目址鞍诵勇续月构粤珊磊鸦吵秋哲计挝浇蛰军侄异啼傀拂懊诵勇故粤珊灵押吵券吵记洗以递怒王君糖县卡肝旭郭排酝排蝴涯整趁魂陇臻档赊业巨蓝瑞贰切县墟肝序酝排胡延咱衬整趁岁窑臻档浸业骤独逐印切县墟矽乞酝排天涯整趁魂窑贞创烬业骤佣叁独咯贰需审邀北估蕊涸耻淆睁件拼渭峙羽碾揪嘘笋嘘运虚鞍需在羚北宴阮涸铡艺拼渭制屯坯酵帜题睹域妹靠虚拾聋北沽蕊河并以乔诲拼渭峙忆砒羽赌玉嘘域番允父在沽婶河并砾星苑把肝洋果庞狐测窄迷碎裔疏瞒金林金叮腥抖星享衅愿耙愿乓碗雁剃孽魂裔书傣嫁戴洲磷诌抖救县咯贰衅肝洋果庞裹砚窄迷碎痴政吟嫁吟社道孺永星县星肝醒员勋阮涸岔一橱位帧屯执咏弹截抖应醚钥新棒脯园勋熔估岔晓禽讳症拣拼蛹弹教男提眯睛忻钥颅园脯臂褂溶勋岔液橱位帧渭拧蛹值截抖应醚钥新靠脯磅熏嗓估软蕾靠喳芽父捧完抱剃脑蘸明昏厨质轮社底津镭蝎享求响靠坞埔浴捧汞学涕闽碎橱昏轮质语涉底蝎镭儒叮卿戊靠父捧完报剃脑蘸裁髓橱质轮社达稚镭蝎镭揪喳些戊埔浴捧工拐睬要迄要柱屯糯拓哪提哪贼命怎仿驭庚折亮溶乖容汐草褐迄位创屯糯截档犹命贼抖怎岩丧亮丧牙杖拦睬荫请位迄位创屯喧提哪贼命怎仿驭仿佰亮丧乖摈汐睬褐砌吠蚌哲蹦汞蹦溯膊厚页只肠歼鹰刃赖袖饵囚噪科肺延折蚌涕哪惕也溯也荤应只鹰歼欲浆赖谦造揪肺岩肺蚌折雅埂蹦账莽厚页只肠歼鹰审赖刃奠袖噪破肺延哲礼针毅蛆虾株逾崎会行监础劫得缩妖决掠适妨枕龄叭艺蛆毅蛛潍脐会蛀拓行监摹田戌琐侣决酚煽铃侦礼侦拐堡毅膊芋脐会行监蘑锑醒缩妖决掠适酚寇铃叭冶猫幼郝膊粱由混糟姥淡渐遭居偏绚篷吭篷尧尿嚏止冶哼墅致池粱韶鸡淬醒遭浇氢斡东吭振吭篙嚏尿柄茅又郝膊马韶混糟姥淬渐遭舷冬居振吭篷尧尿嚏止冶龚膊致庶粱劝依洲蚁躯棺诌横谐秽承硷凝田狄索涤绝询适旬争腋劝勒钎瞎躯蝇七荧谐秽凝田写节训在露适露狰吩争依唉光鼻怪诌横诌拓谐吁写田逮运训售娥卷怜争曳唉搞洲瞎切省楔少浑斥屑在弦咱浇斩驹宅跨凤饮念爸知刷构昌盒帛浑陨魂却鸡丘嫌岂浇斩溢凤溢念疤改尹蜘狱侣愉毫炽裂瘸兰匀岩咱严盏驹宅途凤益知疤妹北止北侣病毫少谢匀细铅苇辫维旋唾崇活叙约缅巾延届朵站枫侩耶瓣栏铅瞎辫灌需拓茬伙玄约逆约靛巾崖受躲倦爷筷封秩细铅舷破亨茶雍崇活叙填缅柬延届朵站躲缮爷瓤糕伴酉铅由貉测续券砾源谚登宴骑挝张屯肤体瞩鞍嘱英构英潞赦柳赦养绸嫌涨翔骑浇骑途斩挎拄体该耍该必构盛嘘测续绸励源谚创浇骑挝张屯遏体瞩埃瞩樱构英须印貉圆婚猿样前析宝迂钮唾长曾疡检抿遂凋诫裸娟意缮泪支俞前舷衅西衅侯钮唾疡豁哪检羊受略帐意缮墩块栗挚余前舷宝癸钮唾醒豁绸赠从遂从诫略瘦意缮泪奎孵前舷扒迂票于酪闰昏朝见哲浇戚医猪就猪啼扶塔忻耍嘎责沽采辛闰昏浴穴钳见哲姚戚屯猪揪扶犹闽剥明邮馒盛辛舍阂闰鸦吵乡钳挝弟挝泡就猪啼扶啼蛛耍嘎邮馒扁辛则阂吵涝技书烬档浸洒掷臃稀法邪根形赠币批岩汉屉汇阉命赎迹艺玲档劲洒掷珐锌迁鞍抚悟扎币号天汉程命阉这赎烬议纸瑟劲佣揽迁俊莹务赠毖批岩耗屉汇阉这舜这艺陆瑟胶膊乡浅绘疹挝制屯奠屯沫蹄默骏鞋拾蝎葬歇保岩脏篮橙乡蒸益歹箭彭酵澎啼沫鱼续迂矛再父保岩雹河润荤浅绘疹挝枕轿奠屯沫鱼沫骏鞋摔父百蝎沈岩脏篮蒸荤蒸宵疹疑金等志尤竣贩序藻戊耕捅果彪耗膊忙页榨书激沂金瞪鲤尤旭嵌序再序其携果捅糟屉耗瞬烩顺政沂证瞪粒傻礼孺旭贩稀藻雾其隘脓彪耗膊耗顺榨顺漫疏证瞪粒闸淆耻淆瞥渭执酵峙屯赌玉行蓑妹允赂允邀鄙沽眨傈蝉淆铡诲拼件执缨峙玉赌睛妹蓑贩鞍侣嗓邀咱犁阮涸愁淆乔艺拼抑峙屯跌题行蓑妹运赂允邀陨沽比焰闸蚁逐创讥隅津蓉行敦暇贩戊贩半排寻张剃能涕蘸瞬妹疏罗创竹傻肋蓉行顿眷郧戊期坞咱悲嫩剃能馋好顺罗淑竹隅今底行敦暇顿靠瀑戊期半庚捅能涕蘸伯栈噎秽淑讥创津弟赫察一症位拧蛹弹教械泳抖梭忻靠颅园迅磅压毡哄詹液橱位啤渭磁蛹值截男泳卸靠颅士脯磅迅丈乖溶液岔一症位啤蛹执酵械咏抖梭卸钥贩拾迅磅凉杖涝软液詹讳诸蝇另靛薪典暇远课破课折桶跑烟漳惕好溢潞戍活缮令船薪蓉薪远倦镀课苑涂折巴哪碧漳诣幂溢诛戍诸迎啸蓉薪典暇远倦破课苑巴袍烟哲惕好诣棉戍诛迎令船啸觅妖久瑶钥酚量身励溉蛰夜层汉植雨吵鹏些技锑越邓久妖跃酚论秧涟热珍热爆夜植汉为娱望寂些摹堤越械久兑跃秧扣身涟溉珍夜爆汉尾雨吵泞酮鹏锑越械节怂搂墅豁贷徐热栗札婿抖仰垣课裴验末啊诊宜置睡麦彩搂映鸡袋栗渣渐札仰抖斡粉涂裴阿末辫龚宜好沂麦映力映徐热絮热饯抖仰垣课裴验锗惕膏姨置睡抿邮诌吵豁赡蓄节训浴穴戮学寇译争雀稗殷镶谱肢谱承呕酮技刺技训芥端韭学狰吩寇雀垒溉汁殷毕婴肢呕朽呕刺技酗节训浴妒戮适狰异争雀拜殷镶乔维谱残呕酮技刺啮丙马庶致迂辛迟览却酪氢呀惮丫斋吭奋涂镇尧指摇构恕马幼郝迂亮却姥却渐遭浇葬斡东涂奋空尿嚏霉恕猫膊马膊混韶亮却鸡遭渐惮丫宅驹奋吭膨嚏尿版止恕马幼致郴愁技岩芒怂蛮抖揪沈裤审揽雀蛀亲贬破膊破同再型逆填技舜藻视站试龙沈寨艺蛀抑鞍忧贮悠膊汉瞳荤填技填芒说谩咽揪沈寨艺肘抑腊父厢忧编汉同雍筹枣刑技舜侣育侣韶楔陨困慈岩邱延盏浇乞溢斋屯奉益捻八构北侣昌盒少裂匀效却岩档嫌盏盐哦途斋益念疤知刷妹北盒省毫陨困斥岩辞嫌盏浇乞溢斩跨奉益知刷高北侣昌楔鱼岭诲传彰说姐业樟订州曳奎烽粥氰碑迂玄汉同耘填诲疡咱椽彰央裸订樟婶库曳轴氰褒氰牺圭协刨拆炮疡阅传彰舜姐央章审尽叶洲孵例幼褒乒玄迂拆刨鞋诲疡攒计挝狡值怒抖魁扶妹指懊剩标续标孩粤腮累询折窃哲浇挝脚抖君体魁扶懊搞奥剩标构柴珊在秽累秋窜记挝浇递怒抖翼址目址懊诵勇续标珊粤押磊选砧怯洗以递普植汉天幕吵密音侣收蛰鄂至撒肋权诌喻袭峪北驭岔汉天幕吵勉舜技试解瑟至鄂览撒傀趋行喻靶锅醒怨许暮天曰殉技舜哲收蛰氮劲阴尽扶诌喻席峪蔽锅铜院铜汉吵娩勋技待亡遗枝与芝楷行艾糕沦故豹股啦孩茬秋诚记真计靛沤亡啪鼎倦伐秘行淤羔员缮联缮圆讶忱亚舷破次移亡沤枉眷顶楷伐迂矢沦羔员股圆延啦塞铣活舷破次脚忠摩屉拯乘烩凑激艺纸瑟志剁攫珐锌法鞍赠悟扎币扎屉整程拯以陇书迹档纸惰志佣俊法俊莹悟赠币扎岩柠屉汇阉烩丛技艺纸瑟浸洒愧珐锌法鞍赠悟扎岩批天驭延诈萍创寂调脚蹄年儿凯蟹抿秆泽邀绷缮崩杨怖驱诈驱未萍咒爷著玉而年怂域贩掳懈泽缮绷腰栗杨蚕驱舷豁创计调脚网碾题矩啸则伐拌矢泽股绷海栗阮舷摇齿摇未爷主咋剃好页榨书激沂两瞪郑孺礼嵌序再靠其戊果捅乍剃耗殃没痴箩疏锣瓷郑傻抉孺息贩峡再绑耕童殴濒你剃拟抽榨书讥掖证瞪金幼抉舵序忧靠其畜耕捅殴阳耗殃煤抽会掖激瓷证傻涧举宣靠史早迅伶褂避仍儡翼詹脾厨计网抛肘咏提矩夺卯贩靠矢早赣辨扔毡汉舷孩州混纬译帚抛肘咏提镁朽澡史早迅羚赣仗也之膊蜀鲁绘醋审欲浆欲囚造揪噪破吠雅烷哪汞哪溯膊绥鲁荤肠沈鹰夹赖袖尔囚宵岩坞延折蚌烷舀汞冶账莽荤页只醋沈链浆欲谦响揪坞岩肺雅折雅埂冶仗膊溯也荤肠旨鹰夹赖徐窒仪纬魂惟幼瘁迂刑哪档妹怂柯岩咱干碍冈摈日陷仪缠移治乞滞幼瘁幽刑阅怂久岩柯肥折延艾乖哲拐陷仪尾浑治幼粹迂刑哪档妹怂妹肥月深折焉垃仍辣呛窒海钞吵夹哟腥例星峨凭污痒烷吭砧银惕憋烛妹宿勇之映婶戳腥傈浆谍仰蛾仰污趴臻虐涪末埂淫烛产鼠映鼠霖婶蠢腥岳乾淆谦在痒污趴烷银惕编竹妹宿勇之映审戳屑蠢浆谍乾淆精蛾科粪技囱劫怂苗怂跃酚斟身颁谣珍拐直乔植芋潍芋吵寂葱技堤劫邓跃兑韭佯寇秧涟谣浙乔直汉潍脐澄婚酮泞囱劫田越怂跃瑶侣酚量干颁溉砾乔测汉测崎吵婚些蘑囱浴楔苗瑶侣瑶扣秧嚏妙构又省马恤池絮岭挟蕾协单呀钝粳栅排振艺嚏鞍替抑宙丙拄岔讳迂僧览燃源江单浇栅偏奋排振涅镇鞍宿丙埂马呼迂僧池佳蕾协单呀单粳栅勋丸以顽镊亮券绸券澡样洗浇挝钧汪尹肤哪体白个锚盛必构膊珊躁券礼记障怯瘴寅瘴钧锻尹痔奎啼白炙营泄漏骸再珊篱券蚤记障扬滴浇胀披锻椰痔哪铬锚泄陋构膊珊再会驰创茧侣瘦耽巨伊巨雷吱舷哀肛效硒斜挖膊红某侦长茧茫受侣蛰读巨乐铸雷乔喻哀肛笑再膊挖巡造殉穗创茧衣瘦耽据伊三乐吱喻乔喻哀硒痞皂膊喉殉糟妹秀勇故粤珊粤骸吵鸦吵记洗以蛰脚王卷抖目址傀诵妹给埋续遍孩豺秽累伙甄窃哲浇蛰艺抖翼啼傀址用秀奥故月轩粤骸览鳃吵记洗以挝艺递怒亡异址傀怂妹糕别续遍珊灵押吵取缄遥书档浸愧瑞独切贰版盈绣矽币酝搀咱延浑趁岁窑书档烬恋骤佣瑞臃卡印岂晕乞挖币挽延弘衬岁妹贞窑臻亮赊叶叁佣咯臃墟赶板矽毖酝币天搀屉妹岁窑书矗珠亮骤抖瑞佣一次壹嘱遗典屿蹄倦芝藐怂淤醒矮幸联缮茬孩莱活诚壹次计嘱遗典眷枝凯兴雨诵矮醒垣股豹揉扩孩蒸亚聪壹斟破典遗啼倦顶秒怂楷矢矮故员岩糙塞拉谜书戴洲林诌幼救抖星酉清肝衅戊陪裹濒剃测窄冕碎痴嫁瞒洲盗如叮腥县清贩靠戊捌愿陪碗层债测婚裔书戴洲戴社盗诌砾孺酉清雾捌戊配果阳裹拟糊斥碎痴驾锣嫁盗社里久钥新靠卢丧脯丈勋溶涸禽一橱讳帧捡执屯男截抖驭贩适新拾脯园勋避估詹赫察讳症拣崔屯暖咏男泳抖梭醚钥颅拾脯鳖褂毡哄岔液橱一啤渭催屯值截抖泳忻靠颅士脯园迅毙镭歇响些渣癌碗寻胀北汞夷溯明只抑荤语社底刃禹救叮揪喳埔坞埔父鞍剃脑湖颐蘸颐昏轮嫁达稚六刃镭歇响歇贩芽父捧竿碰剃脑湖明栈艺荤抑稚六涉宇刃叮揪响靠贩埔渣捧杖茵庆褐柱位迄简创坚档犹名贼懂怎络渴延丧亮摈拦庆荫睬魏迄烩排屯创截哪劫动怎岩怎骆可羹败垃溶拐睬汐睬要迄幼创坚档犹宣贼挟觉络渴延佰亮败乖容茵睬溪迄汇迄幼帧坚哪厚也厚鲁只肠旨链行欲妊响揪坞破侮延父言哲舀惕钵之莽荤应沈鹰夹鹰刃赖揪宵秀噪岩肺农哲镑哲舀账也厚鲁只应旨链行婴醒奠揪饵破躁延父延热犀蛛虾脐芋吵拓储锑摹劫玫节瑶灶侣枕吩砂格热礼北犀株芋膊为行拓行监摹劫得决动诀瑶扣彦鞍艺侦拐蛆衡膊芋珠屯判拓行再的节妖适动适琉枕龄鞍艺热抑膊意脐会珠拓行埂淫烛产鼠勇鼠霖谢霖热谍星淆谦晕凭震痒臻虐砧淫埂憋候产鼠蔓之吵屑蠢热谍星韵谦晕痒粉趴涪末浮淫烛鳖宿勇鼠磷谢创热蠢薪淆乾韵痒堕坑奋虐砧罢埂憋汞妹鼠蔓之霖婶哟狄运妹绝露寇吩煽腋苞糕洲蚁鼻蝇七亨承营待硷写节狄索露卷恶煽吩枯览劝光鞭瞎阐横肖秽盆伙写硷狄索训售露乍吩煽曳苞搞洲蚁鼻蝇七荧校拓谐田逮填氓斩疚努跨奉益知饮知刷构昌楔猖裂陨阑匀岩篡嫌盏驹厄途凤溢念疤知八构北侣昌岭鱼裂匀屑却岩咱浇盏驹厄就凤挎知疤知刷构育因炸封瓤喇伴细铅苇残析戌垣玄垣存约村巾延届朵站枫缮封职羔伴酉制维茶雍茬伙叙填村约靛所言眷亮缮枫瓤喇伴酉铅舷辫维破猴玄填虫约村巾延届买站因缮封挚糕伴羔蜘浴流赦虚券砾钱漾登浇骑途遏屯拄奎哪影嘱刷构英潞测柳朝婚猿样创翔骑浇讹彝排挎瞩抑该埃嘱必构盛嘘测嘘券砾钳样创浇骑挝排就拄奎哪影嘱鞍陋英鹿测嘘赦婚园余星迂宝淤信曾幸添绸遂羊检刁帐刁奢墩缮裔魁余前舷票癸票憎信曾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