2010年西安房地产市场调研分析报告

西安大兴区房地产市场调研报告2010815A2009楼市回顾一、房地产市场运行背景11全国及西安经济运行情况分析12宏观政策环境分析13西安城市规划建设情况分析二、西安房地产市场总体形势21市场供应22市场销售23土地市场供应与销售分析24土地供应分析25土地成交特征分析三、分物业商品房市场运行分析31住宅类物业市场32写字楼类物业市场33别墅类物业市场34商服用房类物业市场四、分城区商品房市场41城北区42城南区43西高新区44城东区45城西区46城内区B2010年房地产趋势一、西安2010年经济趋势11整体经济增长12区域经济规划的促进作用13城市化改造拉动14房地产投资二、西安本土房地产行业政策21土地市场22商品房市场23住宅市场三、区域市场趋势31区域市场整体特征32区域市场供求走势分析33区域格局变化趋势预测34区域房价预测四、热点板块大兴新区41新区介绍42项目周边分析A2009楼市回顾从年初刚性需求的大量释放，并带动改善型需求不断进入市场，到年底通胀预期持续发酵撬动投资投机需求膨胀，再到年底抢占政策红利的末班车，2009年，在国家出台各类救市政策和房企积极的促销让利措施这双重刺激下，购房者积蓄已久的购房热情得到充分释放。在此情势下，从年初到年尾，西安楼市从冰天雪地走到火热盛世，从一线市场到西安市场，成交呈现出量价双升的火爆局面。作为二线城市市场的代表，在高速城市化等利好因素的支撑下，西安地产市场将实现持续性的螺旋式上升宏观经济持续回暖2009年中国宏观经济持续好转，全年将轻松实现保八，西安年内经济增长幅度更是超过全国水平。但正如中国宏观经济仍存在基础还不牢固、投资所占比例过大以及面临通胀压力等问题一样，西安整体经济增长在2010年也面临诸多问题。作为对房地产行业影响最大的因素之一，西安居民收入水平增长远远不能跟上房价上涨的幅度，这将成为西安房地产市场持续快速发展的最大桎梏因素，因此2010年西安房地产市场将不可避免的出现波动。但考虑到西安正处于高速城市化的关键时段，对房地产行业有巨大的推动作用。西安楼市跃升的一年成交过千万，房价破50002009年必定成为西安房地产市场发展的历史性年度。本年度西安住宅成交历史性的突破1300万平米的大关，刚性需求的集中释放以及改善型需求的日益增多成为西安住宅成交突破历史的最大推力，这也将成为西安市场近几年内持续、螺旋式上升的动力。同时伴随着市场需求的旺盛，西安住宅价位首次突破5000元，但房价上涨过快将会对自住型需求产生一定的抑制作用，加上疯狂抢购造成市场过度透支未来需求潜力，不可避免的会对2010年市场产生不利影响，因此市场波动在所难免。西安市场区域格局改变2009年西安城市化进程伴随着城市中心北移、地铁2号线施工建设、曲江外扩、大明宫开发等四区两基地开发、以及城中村全面改造等带来的骨架外扩，处于历史高速发展阶段，推动了房地产市场的快速发展，并使得西安房地产市场各个区域的发展趋于均衡化。其中城北区和城东区从城市化中受益最大，并成为2009年西安市场发展最迅猛的区域，此外各个区域的整体房价水平也随之水涨船高。整体来看，09年各个区域供应不平衡的局面将在2010年得到极大改善，各个区域之间的供应量和成交量之间的差距将不断缩小，西安市场也将迎来区域均衡化发展的新阶段。市场趋势2010年将会是一个政策集中出台及执行的年度，也意味着房地产行业又将面临更多的限制。经历了2009年市场的非理性疯狂，西安楼市也会在政策调控下趋于平静，而考虑到相对落后并且保守的市场环境，2010年西安商品房市场成交将会在高位逐渐回落，而房价在经过短期内的快速上涨后，也会随着政策效应的发酵而不可避免的迎来波动。此外，热点区域飞速发展以及城中村全面改造带来的城市化进程加快，成为西安房地产市场长期发展的内生动力和利好，因此波动式上升将成为西安市场的常态。疯狂后不仅仅是波动式的盘升，还伴随着恐慌，这种恐慌来自行业政策趋紧的影响，也有来自通胀逐渐显现的压力。因此2010年西安住宅市场必将经历一个震荡上行的过程，并在诸多长期利好因素的支撑下迎来良性健康发展整体市场表现1、2009年土地供应环比增长512009年全国土地市场一片繁荣，在资金量无忧的情况下各企业纷纷加大土地储备进度，特别是具有国资背景的企业及上市企业。一线城市地王频出，造成拿地困难，众多企业战略转移，增大二三线城市土地储备。2、商品房成交量不断刷新月销售记录成交量不断创造西安房地产市场月度成交记录，主要由于房地产市场大环境较为平稳，市场目前维持着较好的运行局面。从需求角度来看，城市化进程、改善居住需求、家庭细分引起的需求、投资型需求在2009年形成强大的市场需求；从消费者心态来看，楼盘普涨，在买涨不买跌的惯性心态下“追涨”情节再现；从市场供应来看，今年以来众多楼盘集中入市，大量新入市楼盘旺销，推动了成交量的攀升。3、西安住宅单价突破5000元/从6月份开始，成交价格随着首次置业客户的逐步减少，改善型、投资型需求的加大，以曲江板块为代表的高端项目成交明显放量，快速提升已成为必然。在无外部环境影响的前提下，高端项目、特别是区域标杆项目的热销，无疑对周边楼盘的价格策略提供了参照，住宅整体销售价格突破了5000元/，西安房地产跨上了新的发展台阶。一、房地产市场运行背景11全国及西安经济运行情况分析111全国经济持续向好2009年，在宏观调控反危机四大政策“保增长、扩内需、调结构、促民生”推动下，中国经济走过了一条不平坦的复苏之路。“保增长”取得明显成效，预计全年经济增长率略高于8；“扩内需”对全年经济企稳回升起了关键作用，以“内”补“外”内需拉动经济增长功不可没；“调结构”启动了10个区域发展规划、11个产业振兴调整规划和7大战略性新兴产业，中国经济“升级换代”全面展开；“促民生”一年集中近7300亿元中央财力安排教育、医疗、社保、就业、保障性住房、文化方面与人民群众生活直接相关的民生支出。可以说，面对世界主要经济体普遍衰退的大背景，“保增长、扩内需、调结构、促民生”在非常时期以空前力度完成了对中国经济的力挽狂澜之举。112西安经济运行回升向好2009年在中央政府在国家“保增长、扩内需、调结构”的经济发展战略指导下，西安固定资产投资快速增长，工业生产加快回升，消费市场持续旺盛，企业效益和财政收入逐步好转，经济形势总体回升向好，城市建设和发展突飞猛进，城市化进程不断加快，房地产市场发展迅速。前11个月，西安固定资产投资快速增长，工业生产加快回升，消费市场持续旺盛，企业效益和财政收入逐步好转，经济形势总体回升向好。111月，西安市规模以上工业企业实现增加值65054亿元，同比增长155，增幅比110月提高10个百分点，增幅逐月加快。其中，规模以上装备制造业实现增加值32732亿元，同比增长166。在重点监测的55种工业产品中，中成药、钢材和轿车增速较快，工业企业经济效益不断好转。固定资产投资保持快速增长。111月，全社会固定资产投资达237977亿元，同比增长340。其中，第三产业投资171666亿元，增长371，增速明显高于第一、第二产业。而111月，西安商品房施工面积、竣工面积乃至商品房销售面积，也都保持着525、783、713的高速增长态势。消费品市场持续旺盛。12宏观政策环境分析121全国政策环境2008年底中央政府强力政策刺激楼市，意在通过房地产拉动经济，避免经济进入低谷，2009年上半年在实际操作中银行信贷鼓励购房需求（包括投机投资购房需求），导致成交量的井喷与房价的上涨，2009年下半年全国大中城市供不应求现象明显加剧，商品房市场房价涨幅较大，过高及过快上涨的房价有损于国民经济运行及房地产市场本身，在此背景下，2009年年末宏观政策环境从2008年底的强力政策刺激楼市到后续政策转向的民生，回归至金融风暴前的抑制投机与投资性购房政策上。122西安政策环境09年在一系列积励政策的推动下，我国房地产市场快速复苏，价量皆创新高。但与此同时，房地产发展也出现了一些新的情况。111月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长530。与此同时，房价快速上升，涨势从一线城市向二三线城市蔓延。截至12月中旬，全国主要城市商品住房成交均价创历史新高。在此情势下，09年12月上旬新的“国四条”出台、五部委出台政策提高购地门槛、住建部长约见200余副市长督促清理房产优惠政策等政府调控政策及行为陆续而出，政策快速转向。回顾09年以来房地产市场政策，可以看到在经历金融危机、信贷扩张、房地产市场升温等一系列市场变化之后，国家房产政策相应的变化轨迹。楼市刺激了现阶段经济的迅速回暖，喜忧参半；临近年终，中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，政策收紧倾向明显。尤其是今年“国四条”及“国11条”相继的出台，可以看出中央对楼市一直秉承“支持自住和改善性需求，打击投机、投资购房行为”这一主线，总体上属于温和调控。13西安城市规划建设情况分析131西安60年变迁史城市化进程不断加快2009年时建国60年，60年来对于西安而言可谓是发生了天翻地覆的变化，今天的西安已然成为西部最具魅力的大都市之一。1983年，临潼、蓝田、户县、周至、高陵五县划归西安市，全市土地面积由2441平方公里增加到10108平方公里。208年，国务院原则同意修订后的西安市城市总体规划（20082020年）中到2020年，西安主城区城市人口控制在5284万人以内，城市建设用地控制在490平方公里以内，人均城镇建设用地为9273平方米左右，要形成九宫格局、棋盘路网构建“一城、一轴、一环、多中心”。目前从古城墙向四面八方，西安的城市骨架越拉越大。如今，以西安为核心的关中天水经济区发展规划，为西安带来大发展的新契机。未来，以西安为中心的城市群将逐渐铺开。西安国际大都市的轮廓日益清晰地呈现在世人面前。关中天水经济区发展规划6月25日国务院新闻办正式发布了关中天水经济区发展规划。规划提出，将把关中天水经济区打造成为“全国内陆型经济开发开放的战略高地”。关中天水经济区是国家西部大开发“十一五”规划中确定的西部大开发三大重点经济区之一。包括我省西安、咸阳、铜川、渭南、宝鸡、商洛部分县、杨凌农业高新技术产业示范区和甘肃省天水市，面积798万平方公里，直接辐射区域包括陕西省汉中、安康、延安、榆林，甘肃省的平凉、庆阳和陇南地区。规划期为2009年至2020年，定位是西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”。这一经济区建设以西安为中心，主要依托西安、咸阳、宝鸡、铜川、渭南、天水等交通枢纽和中心城市。通过关中天水经济区发展规划的发展规划和内容来看，西安在关中天水经济区核心城市的确立以及国际化大都市的定位，使得西安的城市建设步入了新的快速发展期，诸如大规模的旧城改造和两条地铁线同时开工建设等等，在房地产业，作为二线城市的西安，近几年房价始终稳步攀升，市场发展速度惊人，西安具有强大的后起优势。1322009年西安各城区的发展在城北，经济技术开发区已成为我国中西部重要的制造业基地、国际国内产业转移的重要承接地等。2007年6月，未央新城又开工建设。如今，未央新城的核心区西安市新的行政中心已经建成，几年后，这里将成为西安新的行政、经济中心和交通枢纽。再往北，渭河西安段治理工程正在加紧实施，而在渭河北岸，泾渭新城建设如火如荼，越来越多的西安市企业纷纷迁往这里，一个工业重镇正在渭河北岸清晰地亮出自己的身影。而在东北的阎良区，则有正在不断壮大的航空基地。在城东，浐灞生态区已经成为生态化的第三代新城，正在逐渐确立新世纪中国城市建设的一种全新模式，“浐灞新城”已初具规模。而老工业区纺织城开发也成为西安市建设的重点内容之一，再往东，灞桥也成为投资建设的热土，临潼区提出“景城分治”发展思路，建设临潼新区，与建设中的西安国际港务区相连。在城南，城区已和原先的郊区长安区连成一片，航天基地建设、曲江新区的扩建都引人瞩目。本年度西安市委、市政府研究通过的曲江新区扩区发展规划决定将曲江新区的面积从现在的2057平方公里，扩大到4097平方公里，面积增加一倍。这意味着曲江范围内房地产开发面积不断扩大，区域人口不断增加，生活配套大程度的改善使区域内人居气息渐浓，宜居指数将不断攀升。目前曲江已成为城南区最大的房源市场，良好的环境也使得城南区成交均价居高不下。曲江东扩南进的区域规划出台，伴随之的必是大幅度的战略及发展部署，配套设施建设不断完善，这一地区再次成为众多开发商关注的焦点，也让更多的购房者看到了未来的发展潜力和升值空间。高新区往西，城市建设已和咸阳市接上了头。在西安的几个郊区（县）中，高陵、蓝田、阎良、户县有高速路相连，最远的周至有宽阔平坦的环山路、108国道通达，一小时生活圈，已然在西安市形成。看似远离主城区、新近修建的三环路旁，商住建筑越来越多，成为很多西安市民置业居住的首选地之一，成为西安建设开发的热点地区。城西区作为西安古老的工业聚集区，受土地，政策等影响房产市场发展缓慢，区域内配套的相对缺乏及土地市场的不活跃，远远落在了其他城区后面。近来，伴随着近来原有废旧工厂的拆迁改造、周边居住状况进一步改善、大兴西路的改造、西咸一体化进程逐步推进，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。二、2009年西安房地产市场总体形势1、市场供应2009年西安市商品房投资额为2255846万元，较2008年同比增长5789，上半年随着西安市场销售量的高走，极大的拉升了开发企业的市场信心，2009年下半年市场投资增长尤为显著，分季度商品房完成投资额如下所示其中借贷资金所占比例为3659，较去年上升078个百分点，实际完成投资额为825301万元；自有资金所占比重为3405，与上年基本持平，实际完成投资额为768003万元；预售资金占资金总量的2497，较上年下滑142个百分点，实际完成投资额523285万元；其它资金所占比例为440。2009年商品房施工面积15959万平方米，较上年同比增长731；商品房竣工面积1494万平方米，较上年同比增长805；新开工面积1438万平方米，与去年同比上升609。具体分季度商品房建设情况如下图所示2、市场销售2009年西安商品房销售再创新高，全年销量突破千万平米，为133697万平方米，较上年同比增长9987。自1992年以来，西安房地产业从市场初步启动到相对高速发展以来，2009年商品房销量已超过18年以来年单年最高水平，创下单年成交量新高。嘉元策划结合整体09年西安房地产特点分析认为2009年春节前后，西安的一些楼盘打出了打折促销的广告，诸如一次性付款折优惠、送物业费、无理由退房但与开发商的热情相比，购房者依然是攥紧了腰包，静观其变；进入2季度后，西安房地产市场买方市场刚性需求已然成为拉动楼市销售量屡创新高的核心推动力，连续几个月销售量同比增长均保持在60以上，西安楼市“回暖”已可下定论；经过前几个月的成交量持续攀升之后，3季度开始开发商的资金链已相对稳健，而面对高涨的销量部分房地产企业为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，到3季度西安房价“个涨”已经演变成为“普涨”，受此影响7月西安商品房成交量出现冲高回落；然而进入4季度后一方面新老楼盘推出新房源，上千套新房源涌入市场，西安楼市成交量拉出了一条大阳线，另一方面随着年底的临近，今年开始实施为期一年的税费减免、利率七折等购房优惠政策面临到期，很多购房者抢搭“末班车”的心理还是尤为显著的，以及新开楼盘的低开高走销售策略也导致了不少购房者纷纷置业，以获得更实惠的价格。2009年西安市商品房成交数据列表单位平方米；元；元/平方米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计成交面积752291217821350953035794024888113369794成交金额2053471235724381816753742921482159887337296977111967953115894成交均价273047011054860341193250832009年西安市商品房销售额为67953万元，与去年同比猛增11502。全年商品房市场平均成交价格为5083元/平方米，与去年同比增长759。2009年西安商品房空置面积为14049万平方米，较去年增长754。3、土地市场供应与销售分析2009年分类型成交土地面积一栏表公开出让土地面积（万M2）公开出让折合亩数（亩）成交面积（万M2）成交折合亩数（亩）成交面积比例（）成交金额（亿元）成交金额比例（）住宅4402366034264463976124110818433商业6823102359728968581143870综合2063120631030062047工业18350275317726572543691526仓储2944429444042006004文化娱乐106160000000000000市政设施665100665100095006004教育科研27244092146322308151115合计73190109796963773104461000013140100002009年分区域成交土地面积一栏表区域住宅商业综合工业仓储教育科研（含公用设施）合计成交面积（万M2）成交金额（万元）成交面积（万M2）成交金额（万元）成交面积（万M2）成交金额（万元）成交金额（万元）成交面积（万M2）成交面积（万M2）成交金额（万元）成交面积（万M2）成交金额（万元）灞桥区5235840651040533984065碑林区413428105435604677841浐灞区42256970841785704537608779126754长安区0001447243114472431未央区634516999811021466455172144高新区2195853336672817250417975327354565252915855609经开区19516027606221301900746512215726513475597莲湖区9452873094528730临潼区16015581601558曲江区128045058588053298113609538839韦曲区484989445130308041242230425520009358116829新城区01641003712450531655阎良区213815786156109625594757289590514222229雁塔区33307217321464110341139357879723合计426311081415972114276206618018005696922811157146962413140032009年西安土地交易面积达10979亩，较上年同比增长47。其中住宅为6603亩，同比增幅近60。以每亩35的建筑开发容积量计算，可实现开发面积1500万平方米的供应量。同地整体成交地价处于历史高位，土地市场价格的上升对后期商品房开发的价格上扬将起到一定的助推作用。24土地供应分析土地市场回暖，政府加大土地供应，2009年土地供应环比增长512009年初西安房地产市场开始回暖，与此同时政府猪猪房地产快速回暖时机，加大土地供应。据统计2009年限招拍挂市场土地供应量为533万。同比增长51。其中住宅类土地供应385万，同比增长83，从土地供应面积来看未来12年内西安房地产市场特别是住宅市场供应充足，不会出现一线城市供不应求的局面。区域分布从土地供应区域来看，城东区、城南区供应量较大，特别是浐灞板块、曲江两大热点板块，土地集中放量。未来几年内这两大区域一番时西安市房地产热点区域，整体竞争较为激烈。25土地成交特征分析2009年西安土地市场平稳上升，企业拿地成本增加2009全国土地市场一片繁荣，在国退民进的市场背景下一线城市帝王频出，造成拿地困难，众多企业战略转移，增大二三线城市土地储备。在这样的大环境下，作为市场条件较为优越的西安同样吸引了众多开发张。2009年土地招拍挂渠道全市成交6714亩，同比增长747。楼面地价为814元/平方米，同比增长109亩单价161万/亩，同比增长49。各城区成交分析尽管没出现地王，西安地价却保持着稳定上涨的趋势，但各个区域之间的低价差距不断拉大。2009年除长安区外，西安其他所有区域都超过了100W元/亩，其中城南和城内平均地价接近250万元/亩，特别是城南的地价已经超过城内区，成为西安平均地价最高的区域。这种地价想对稳定上涨的态势在很大程度上决定了西安房价上涨的幅度。2010年城东和高新区地价保持稳定，作为城北在大明宫和大兴新区的的持续热炒和建设下，整体地价也会快速上升。三、分物业商品房市场运行分析31住宅类物业市场量价大幅攀升，同创18年西安楼市新纪录311市场供应分季度住宅物业开发情况0100000020000003000000400000050000006000000071072073074081082083084091092093094施工面积竣工面积新开工面积2009年以来在国家利好政策拉动、刚性需求集中释放等因素推动下，住宅物业作为商品房市场的绝对主体，开发量一路走高，09年施工、竣工、新开工面积与08年相比分别增长7778、8162、6045，其中施工面积为144415万平方米，竣工面积13714万平方米，新工工面积为12935万平方米,可见西安房地产市场在经过了08年一年调整期，09年上半年开发企业基本度过了资金“紧张期”。2008年至2009年，随着西安城市化进程的进一步推进，市场开发区域从前几年二环与三环之间的开发向更远处发展，诸如城东区浐灞新区的开发，城北区文景路及凤城九路以外的开发，城西区西咸板块市场的继续开发，城南区曲江新区的开发、长安区郭杜区的开发。这些开发区域都是目前西安房地产住宅市场的热区，同时房地产市场的发展也推动着城市骨架的进一步拉大，带动西安城市化进程的逐步推进。312市场销售分季度住宅物业销售情况0500000100000015000002000000250000030000003500000400000045000005000000071072073074081082083084091092093094成交面积成交金额2009年西安楼市的狂热，应该得益于房地产优惠政策的出台以及宽松的信贷环境下，让积累了1年刚性需求得到了充分的释放，尤其是住宅市场销售影响最为显著。从上图可以明显的看到2009年西安普通住宅销售面积为12177万平方米，较上年同比上涨108倍，与2007年相比也上涨5267，占商品房总交易面积的9104，可见在2008年下半年各项政策出台后以及开发商积极应对困境而做出的相应调整，使得08年以来持币待购状态得到了缓解，西安楼市刚性需求经过了一年的积累后，在2009年得到了充分的释放；销售金额方面，2009年西安市普通住宅销售金额冲到了5724亿元，与2007年相比，增幅达9159个百分点，销售量和销售金额创18年以来单年新纪录，2009年再度谱写西安楼市“辉煌年”。西安市2009年普通住宅各面积段销售套数单位套60以下6080809090100100120120144144180180以上195421222622504264811347819956793828302009年西安普通住宅交易中，90平方米以下住宅成交套数占总成交套数的4343，较上年该比例提高了1343个百分点；90144平方米之间住宅成交套数占总成交套数的4795，较上年增长了395个百分点；而144平方米以上住宅成交套数占总成交套数的862，较上年该比例下滑338个百分点。从普通住宅成交套数比例的变化来看，08年下半年利率和契税的调整以及西安本地购房补贴等政策因素对普通住宅影响较大，这些因素使得首次置业的刚性需求在09年上半年得到充分的释放，而下半年90144平方米之间住宅成交套数比例的增大，证明下半年改善型需求不断入市。从上图中可以看出，2009年2室2厅户型市场份额为4192，与去年相比该比例增长292个百分点，占据绝对的市场份额，本年度除了在政策的影响下，刚性需求的释放外，市场上新盘新品的大量推出让2室2厅市场份额也呈增长的势头；本年度3室2厅、1室1厅和独立开间户型市场份额均比去年水平略微有所上涨。对成交量前六位的户型进行分析，其面积区间分布情况如下分段单位平方米全市普通住宅销售排行2009年全市各项目普通住宅销售面积排行前10名的项目为名次区域项目名称开发商名称销售面积（）销售金额（元）1城东中新浐灞半岛西安浐灞建设开发有限公司西安中新佳园房地产开发有限公司619809972687477515西安中新永荣房地产开发有限公司2城南中海国际社区中海兴业（西安）有限公司4565718529305029483城北白桦林居西安经发地产有限公司2906629711404586304城南融侨馨苑陕西融侨房地产开发有限公司267458714034262355城西西市佳园西安大唐西市置业有限公司153662518881475306城北世融嘉城西安世融投资有限公司150863676343265027城东恒大名都西安祺云置业有限公司150485427011552778城北西安首创国际城西安首创新开置业有限公司138979455821970029城南金泰假日花城陕西金泰恒业房地产有限公司1362927773993037910高新天地源枫林意树西安天地源房地产开发有限公司128407426305066052009年全市各项目普通住宅销售金额排行前10名的项目为名次区域项目名称开发商名称销售面积（）销售金额（元）1城南中海国际社区中海兴业（西安）有限公司4565718529305029482城东中新浐灞半岛西安浐灞建设开发有限公司西安中新佳园房地产开发有限公司西安中新永荣房地产开发有限公司6198099726874775153城南紫薇馨苑陕西融侨房地产开发有限公司267458714034262354西高新金地芙蓉世家西安金地置业投资有限公司118374112920001575西高新西安民乐园万达广场陕西银丰民乐置业有限公司507912912009114326城北白桦林居西安经发地产有限公司2906629711404586307城南西市佳园西安大唐西市置业有限公司153662518881475308城东金泰假日花城陕西金泰恒业房地产有限公司136292777399303799城南恒大名都西安祺云置业有限公司1504854270115527710城东恒大绿洲西安曲江投资建设有限公司12660128679790652西安市2009年普通住宅购买人群来源情况单位套单位本市本省其他地区外省市境外11480457374392222009年普通住宅购买人群中本市人群占到总成交套数的9188，占据绝对的市场份额，本省其他地区人群占到总成交套数的459，外省市人群占购房人群总数的351，境外人士仍然占总成交套数的002，目前西安市普通住宅消费人群的主体仍然是本地人群，与08年相比上涨108个百分点。随着购房刚性需求在2009年1、2季度得以有效的释放，而2009年3、4季度西安商品房住宅市场可以用“量价齐升”来形容，整个西安楼市刚性需求比例有所减弱，投资型和改善型购房需求比例在逐步增大，随着西安房价的日趋上涨，大多数的本市购房者将放眼于投资房地产行业，如今西安的购房者已趋于理性的认识到在西安置业的升值潜力，于是纷纷出手购置房产。313房价走势西安普通住宅价格在经过07年大幅攀升后，08年在各种因素的影响下，出现了“短暂的停歇”，但09年尤其是春节过后，西安普通住宅市场成交量持续攀升，使得开发商资金链相对稳健，面对高涨的销量，部分房地产企业为获得短暂的经济利益采用“追涨杀跌”的销售策略，到7月西安房价“个涨”已经演变成为“普涨”，且在四季度旺季大量推出品质较高、景观上佳的新房源，再次将房价有所推高，整体市场价格走势明显趋高，同时市场热点区域如浐灞、城北等区域部分楼盘价格涨幅相对更为突出。2009年西安普通住宅成交价格为4701元/平方米。结合2009年推动西安房价上升及对房价下调产生影响的因素分析，以及西安嘉元策划市场部认为西安房价09年内总体呈上涨之势。主要原因如下1、一线城市房价暴涨产生的“挤出效应”向二线城市扩散。今年以来北京、上海、深圳等一线城市房价暴涨，而高房价的压力开始向二线城市蔓延。西安作为二线城市，又是西北地区重要的城市，受“挤出效应”较为明显，尤其是四季度西安普通住宅成交超越历史最高价。如西安普通住宅成交均价近两个月累计涨幅超过6，11月份住宅成交均价5104元/平方米，比年初上涨20，创下历史新高。2、开发商频繁开盘，少量多次的市场供应，造成了房价不断上涨。数据显示在09年下半年预期向好的西安楼市中，新开楼盘接踵而至，西安楼市企业在项目推盘时普遍采取“少量多次”的开盘策略，分期分批次成为当前楼市下的一种利益博弈策略。另外，这种“少量多次，小步快跑”的开盘策略也是针对2009年这样一个特殊的市场，2009年的市场与2007年有很大的区别，营销针对性也就有所不同，这也是大多数房地产企业从蓄客方面进行考虑的，以此同时也有助于其进一步涨价。3、刚性需求的积累，爆发后带动房价上涨。自2008年成交价格下降以来，有着刚性需求的消费群体，出现了持币观望，但事实是市场已经积蓄了庞大的需求总量。而当宏观经济逐渐向好、国家政策导向明确的背景下，在房贷新政和房地产市场积极应对困境的促使下，积蓄了近一年的需求总量得到了释放，面对09年西安普通住宅成交量连续创新高，市场的走高让“唯利是图”的开发企业对销售政策和价格作出相应的调整。4、动迁力度加大，加速房市复苏。购房退税、给补贴，这些房地产利好政策的确给西安房地产市场的繁荣带来了不少的动力。而嘉元策划在调查中发现，随着城市化进程的不断深入，2009年以来西安动迁力度在不断加大，有32个城中村被列入改造计划，改造总投资为596亿元。不可否认，拆迁可以直接带来大量市中心地块整理出来，吸引开发商来此投资并使得西安整体形象提升；另一方面也为普通住宅销售带来了一大批刚性需求，这批需求也是刺激房地产市场快速复苏，房价走高的原因之一。综合以上，西安嘉元策划市场部认为2009年的西安楼市成交可以用火爆来形容，这一轮楼市回暖大大出乎业界甚至购房者的意料。但是细细回味这一年，其实是“意料之外，情理之中”。意料之外，是09年的火热成交与08年下半年的冷清楼市相比恍若隔世；情理之中则与发动这轮回暖的政策和充足的资金息息相关，随着回市销售的走高，开发企业对未来的预期明显趋于乐观，这股情绪会刺激房地产的价格仍有上扬推力。32写字楼类物业市场迅速放量和成长，市场销量也创新记录分季度写字楼物业开发情况020000400006000080000100000120000140000160000180000071072073074081082083084091092093094施工面积竣工面积新开工面积西安作为西部大开发的桥头堡,近年来随着房地产市场的持续发展，写字楼市场也开始活跃起来，如旺座国际城、逸翠园（西安）二期、CLASS国际公馆、都市之门、SOHO同盟、回鑫IBC等写字楼项目的纷纷热销都引证了这一点。2009年写字楼类物业市场可谓是迅速放量和成长的一年，开发量与2008年同比均呈大幅增长之势，施工面积较上年同比增长8302，占全市商品房总施工面积的3，次比例较08年略有所增长；竣工面积和新开工面积均较上年同比增长7106和9292。分季度住宅物业销售情况0500000100000015000002000000250000030000003500000400000045000005000000071072073074081082083084091092093094成交面积成交金额据显示，2009年，西安写字楼销量占西安商品房销量的272，比2008年西安写字楼销量高出4687。2009年写字楼类物业销量也创西安写字楼市场新纪录。目前来看，高新区、城内、经开区、南二环、长安路是西安目前写字楼聚集的地方，约占西安80以上的写字楼项目。目前这几个区域的商务气氛已经渐浓，办公需求逐渐在这几个区域释放，尤其是随着高新区管委会的搬迁，经开区的日益成熟，这两个区域更将成为写字楼密集开发和旺盛需求的片区。33别墅类物业市场供应、销售同比增幅均超55分季度别墅物业开发情况020000400006000080000100000120000140000071072073074081082083084091092093094施工面积竣工面积新开工面积分季度别墅物业销售情况020000400006000080000100000120000071072073074081082083084091092093094成交面积成交金额2009年，西安楼市受经济形势好转的刺激，呈现出一片繁荣的局面，西安别墅类物业市场也因此同样表现十分良好。2009年，西安别墅类物业市场施工面积为2979万平方米，成交面积为2489万平方米。施工、竣工、新开工面积较08年同比分别上升6173、191、9339，整体销售面积较08年同比上升5725，较07年上升163。2009年，西安别墅市场并没有太大的放量，伴随着“小阳春”的持续，2、3季度西安别墅市场放量明显，市场供需两旺，市场表现出了极大的活跃。尤其是金地芙蓉世家、龙湖曲江盛景、中海国际社区铂宫、曲江公馆、鸿基紫韵等项目推出自己别墅部分成为2、3继续西安别墅市场的供应主力。嘉元策划分析认为从2009年全年的别墅销售情况来看，市场的需求更多的集中在中等户型别墅产品上，200400平方米左右的户型走势十分良好，成交套数占别墅总成交套数的7096，可见此类产品市场需求旺盛，这也正是西安楼市高端市场“回暖”的最好证明。34商服用房类物业09年一个全面的升级分季度商业物业开发情况050000100000150000200000250000071072073074081082083084091092093094施工面积竣工面积新开工面积分季度商业物业销售情况020000400006000080000100000120000140000160000180000071072073074081082083084091092093094成交面积成交金额从目前国内商业地产总的发展趋向来看，一线城市的商业地产增长速度开始放缓，二、三线城市的商业地产发展则已开始进入加速期，同时伴随着国家对西部地区发展的政策支持，西部地区商业地产在全国也开始崭露锋芒，而作为西北经济、交通及文化中心的西安，经过多年潜心发展，如今已成长为中国西部商业地产的核心，作为西部商业中心的发展构架渐趋成熟。从西安商业地产发展趋势来看，目前正由项目底商逐步迈向集多种功能于一体的大型城市商业综合体发展的趋势。数据显示2009年，商服用房供应方面施工面积7408万平方米，较上年同比上涨4516；竣工面积较上年同比上涨5324，新开工面积697万平方米，较上年同比上涨6505。商服用房销售面积为5158万平方米，较上年同比上涨3476，销售金额较上年同比上涨5898。其中大唐西市、西安民乐园万达广场的大量推盘成为了2009年的商服用房市场供应的主力。随着楼市的持续回暖，2009年西安商业地产的发展迈入“万达式”的商业形态，加上西安商业地产的发展在2009年已经有一个全面的升级。四、分城区商品房市场发展状况41城北区411市场供应09年西安城北区商品房施工面积为42309万平方米，较上年同比增长8849，占全市施工面积总量的265，与上年持平，整体城北开发量居全市第二。上半年城北区商品房竣工面积39814万平方米，较上年同比增长9486，占商品房竣工面积总量的266。城北市场开发主要集中在经开区、大明宫及张家堡一块，成为目前城北房地产发展的三大核心板块。城北区分季度商品房开发情况020000040000060000080000010000001200000140000016000001800000071072073074081082083084091092093094施工面积竣工面积新开工面积对于城北区而言，近两年来的利好消息是层出不穷，07年城北区受政策的引导，地铁效应所带来火爆的开发局面是众所周知的，虽08年受大环境的影响，开发市场各项指标均增长缓慢，但09年受楼市优惠政策的影响，城市规划、道路规划建设的发展，使得城北区市场开发量各项指标均以35以上的幅度增长。412市场销售城北区分季度商品房销售情况02000004000006000008000001000000120000014000001600000071072073074081082083084091092093094面积金额09年城北区商品房销售面积为35457万平方米，较上年同期相比上涨1226，占全市商品交易面积总量的2514；商品房销售金额为15043亿元，较上年同比增长14448，占全市商品房交易总额的221。09年，城北区从老西安人眼中的“道北”摇身一变成为与城南区争夺商品房销售“冠军”的唯一城区，可见城北区近两年的发展是有目共睹的，市政府的北迁、地铁二号线、大明宫遗址公园、汉城墙遗址公园、团结水库等工程的顺利建设都为城北区房地产的发展做出不小的贡献。城北区商品房成交数据列表单位平方米；元/平方米；元车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅成交面积4899338905394101576590成交金额12528419140738579386502167623060718010成交均价25574153691053080城北区普通住宅购房者来源69004本省其他地区本市境外外省市城北区分面积区间户型成交比例图61123341010510050以下5070709090110110130130144144180180220220260260以上城北区成交户型比例图15264602503031室1厅1室2厅2室1厅2室2厅3室1厅3室2厅3室3厅4室5室其他413价格行情地产开发的地段因素的前瞻性考虑因道路规划建设的发展显得尤为重要，而对于城北区来说，在城市规模快速发展，城市骨架逐步拉大的今天，道路的情况、交通的便捷性对于地产市场发展的重要性已更加凸显。作为前两年被地铁二号线炒的沸沸扬扬的未央大道两侧的楼市，在两侧楼市的销售过后，文景路、太华路、朱宏路以及新市政府两侧的楼市俨然成为当下城北区楼市中的亮点，在这些区域项目的影响下，城北区房价走势基本保持平稳攀升态势。09年城北区普通住宅成交均价为4153元/平方米。较上年同比增长101。414区域发展城北区是西安市经济发展的中心区域，像20年前浦东在上海的城市地位一样，当年邓小平提出浦东开发，现在西安市提出要开发城北，所以城北的地位发生了显著的变化。与此同时，城北区房地产发展也发生了质的变化，城北区的配套设施正在向完善的方向努力，包括基础设施和生活设施，地铁、道路、供电、供热等等，水暖电气等等都没有什么障碍，这个区域基础设施非常完善，更重要的是生活设施，包括讲的图书馆、妇女儿童中心，有体育馆，这都是生活设施。另外一个从未央区和经济开发区组织的未央区教育发展规划中可以看到，城北区从幼儿园到高中，对这些资源进行重新整合，按照新的规划，现在前景是非常好的，大家都知道，师大附中、交大附中等名校的优质资源都进入到了这个区域，在这个区域以后的教育配套没有什么问题，包括西安中学已经进来招生了，教育是有规划的，这个规划有5年规划，有10年规划，这个规划制订的非常明确，是为了满足城北区未来对教育的需求。而且现在不少外埠大鳄已经开始开发其前期的土地，诸如上海绿地除了开发其前期的魏玛公馆外，绿地红馆已开始进入实施阶段，相信未来的城北区将步入新一轮的竞争开发阶段。42城南区421市场供应09年城南区总体开发量继续位居全市第一，曲江板块项目供应在城南区中的比重逐步趋高。整体09年城南区商品房施工面积为4384万平方米，较上年同比增长5212，占全市施工面积总量的275。09年城南区商品房竣工面积40567万平方米，较上年同比增长6165，占商品房竣工面积总量的271。城南区分季度商品房开发情况02000004000006000008000001000000120000014000001600000071072073074081082083084091092093094施工面积竣工面积新开工面积城南区09年供应市场同比上年增长较为明显，开发的各项指标增幅均超20以上，尤其是施工面积和新开工面积增幅30左右。城南作为文教区，交通方便、商业繁荣，区内高校林立，西安80以上的高校都集中在这里，拥有良好的文化氛围，向来是西安市民安家置业的首选，但随着区域内土地资源的减少，城南开发量会随着土地资源的减少而逐月在减少。不过本年度“曲江扩区一倍获批准”的利好消息给城南区房地产带来了新的契机。412市场销售城南区分季度商品房销售情况0200000400000600000800000100000012000001400000071072073074081082083084091092093094面积金额09年城南区商品房销售面积达35563万平方米，略超出城北区销量面积1万平米左右。较上年同期相比上涨6795，占全市商品交易面积总量的266；商品房销售金额为21094亿元，较上年同比增长8598，占全市商品房交易总额的31。销售金额增长速度高于销售面积，表明城南区住宅成交均价提升速度高于全市平均水平。城南区商品房成交数据列表单位平方米；元/平方米；元车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅成交面积36922311805913219027902241223成交金额861641941680580301311554889281499643552896794499成交均价23345390874153751200909年城南区的销售市场中，各项指标与供应市场的各项指标类似，增幅均超过了20以上，城南区作为全市地产市场的“老大哥”，在此行业市场行情大好的背景下，表现尤为明显，突出表现在去年销量下挫较为明显的区域，本年度销量和价格均呈现较为明显的增长，就连高端产品别墅类物业和花园洋房较为集中的曲江区域，这两类物业销量也增幅较大。城南区普通住宅购房者来源59203本省其他地区本市境外外省市城南区成交户型比例图17343602905151室1厅1室2厅2室1厅2室2厅3室1厅3室2厅3室3厅4室5室其他城南区分面积区间户型成交比例图111119241191031150以下5070709090110110130130144144180180220220260260以上423价格行情城南区各物业价格在全市范围处于上游水平，在07年各类物业水涨船高、08年各方因素影响受挫之后，09年对于城南区来说，在楼市优惠政策、贷款利率等各方因素的影响下，买卖双方的热情空前高涨，卖方市场不断推出新的房源，导致刚性需求不断入市，以至本年度销量大幅增长，与此同时卖方市场不断调整销售策略和销售价格，09年城南区普通住宅成交均价为5390元/平方米，价格增长明显，其中以4季度以来曲江区域增长最为明显。424区域发展城南区是西安市的文化区，大专院校、科研机构、党政军机关密集，是解放后新开发的区域，在城区规划、公共设施、生态环境、社会治安、地理位置等方面均居于全市前列，为