名流置业沈阳公司大盘项目营销策划报告年销售推广方案

名流置业沈阳公司大盘项目营销策划报告年销售推广方案名流置业沈阳公司20811年营销策划报告METROWIDEPROPOSAL2011年1月18日凌峻（中国）地产沈阳公司首先向名流地产问好WERISE4/凌峻中国【开篇语】2010近身搏杀2011厚积薄发从读懂“自己”开始策略前思考播思想进名流，传经验于凌峻吃经验的粮食，下名流的金蛋思考1“跳出”名流看名流这是一个百万级大盘，但实际价值却是被低估的项目“项目操作存在单一化，造成大盘价值的部分失缺”“品牌推广局限性小，造成品牌价值的部分失缺”形象价值价格价值高性价比品牌价值体系产品价值高高中品牌社会影响消费口碑传播健康生活名流文化首创台地建筑规划设计名流品牌价值名流主题理念社区规划建筑设计适中的价格提升生活内涵环境打造配套建设生态、健康的人文生活环境高品质生活附加价值产品认同品牌认同价值认同高形象、高品质、中价格“为超越而来”大盘战略播种思想产品价值体系有机结合名流品牌品牌战略配套战略整合提升产品硬件配套产品软件配套名流价值竞争基础产品性能价值品牌形象价值引领浑南居住文化高端面子文化到高端休闲文化高端生活社区高端生活形象全新的领先的全景生活体验产品竞争力超越品牌竞争力超越配套品牌进化，诞生全景生活新居住文化产品力超越品牌力超越现状解析分析角度推广中局限性小，无法形成品牌的合力推广角度难以形成购房抉择，不能支撑溢价客户角度没有提升客户的心里价位价值角度与同类型上市公司对比，知名度太小对比角度凌峻观点加大品牌推广的力度，通过品牌宣传，提升大盘的核心价值，最终拉升客户的心里价位，形成溢价；“品牌推广局限性小，造成品牌价值的部分失缺”大品牌，大手笔休闲的全面的高尚的有高度、有内涵的高尚休闲居住文化名流自我超越因地制宜超越消费追求高次渴望文化内涵认可个性文化有档次、有内涵的高尚人居文化超越国内，跨越国际有见识，有物质基础升华一个城市的居住梦想名流品牌超越项目开发理念全龄生活舞台全景生活梦想世界级全景生活城老中青少幼各有所乐各有所享展现生活的每个梦想和每一道风景【品牌价值提升竞争力超越【思考2“身在”名流看名流这是一个产品定位准确却没有被营销执行出来的项目“营销价值上，过于实际化，造成项目价值的部分失缺”“营销时间上，攻击时间点与匹配战术的把握部分失缺”D41D46两个地块，同属于名流印象，2010年起，两个地块的销售多以实际结果为主，同时公司领导还承担起现场杀单的主要任务，到售楼现场的客户，“看客与买客”一样多，由于项目没有示范区、样板间，使得销售的诉求点更多的落脚于产品的隐性层面，这一层已不能完全促使更多的看客购买欲望，而显性产品层面基本没有展示，对项目价值的塑造失缺，对于基础产品实体价值的精神升华不足；“营销价值上，过于实际化，造成项目价值的部分失缺”二次开盘一次开盘蓄客项目/6月14日6月14日9月12日6月19日6月305月10日4月30日7月18日10年初5月3月初3月26日名流D46地块亿丰南奥金地天域沿海二期泰莱16区作为针对“刚性需求”客户的部分产品，呈现出非买不可的行为特点，却选择了推迟蓄客，工程延期，时间与战术的把握存在失衡；“营销时间上，攻击时间点与匹配战术的把握部分失缺”沿海赛洛城金地天域河畔5期名流印象奥体板块泰莱16区亿丰南奥3月份名流抓住各家新品没有上市的机会，一举热销，一度排名浑南第三名，短期内奠定了奥体板块内热销的小标杆，但由于项目进展较慢，居然被不在奥体板块的泰莱16区偷袭，亿丰二期开盘，热销的定义权迅速被亿丰收回，在项目价值暂时失缺的前提下，被泰莱、亿丰、沿海拖入价格战的泥沼；周边竞品项目相继动工、蓄客及开盘，分流大部分客户，由于项目销售许可证没有下来，潜在的客户群体被细分市场所分离，失去了2010年的市场机会；开盘蓄客动工项目/7月18日4月24日8月8日8月28日/4月24日3月20日5月29日7月24日3月底3月6日09年底4月28日6月6日名流公馆中海龙湾远洋和平府荣盛爱家俪都金地檀峻作为针对“改善性需求”客户的产品，呈现出单一的性价比产品特点，工程延期，失去了市场机会，时间与战术的把握存在失衡；“营销时间上，攻击时间点与匹配战术的把握部分失缺”这是一个需要重新梳理营销意义与目标的品牌显性目标迅速去化D41D46剩余产品，全面启动公馆销售，完成目标；6002823459792646228625575617532491145787642664342342回款（万）816004689130568616381674338233433215276116853552456456总价（万）120300640019400104004400910010100760026800205004000800800面积（）合计小计12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月2011年分类开发项目通过品牌宣传推广，树立美誉度，拉升客户心里价位，最终形成溢价以品牌启动2011年市场继承名流置业集团品牌使命深化名流置业沈阳区域影响隐性目标以“服务”铸就“品牌”思考32011年名流置业沈阳公司面对的问题解析问题断档已成事实，如何利用策略，延续热销景象产品断档怎样的策略可以整合4个地块的销售，完成目标营销目标如何以品牌推广为核心，提升心里价位，形成溢价品牌推广凌峻观点结合以上三大思考方向，以2011年面对的三大问题为核心，进行提案，提升产品力，整合销售策略，最终完成目标；【沈阳名流置业三大问题】【提案思路框架】寻找切入点洞察市场分析问题核心思考过滤与配对市场共性化方案市场差异化方案策略策略研究WERISE/凌峻中国推广执行【目录】CONTENTSWERISE/凌峻中国PART1洞察市场PART2营销策略我司自2011年接触本项目以来，对贵司项目的基本发展情况、沈阳市房地产市场的整体环境、浑南区域市场的发展情况等一直保持高度关注，以下汇报结论性观点均来自我司经过准确市场分析研究后的准确判断；【洞察市场】WERISE/凌峻中国全国视野、本地经验打造名流项目核心竞争力首先洞察市场环境宏观环境分析美国加速美元供应，给全球货币市场“注水”，热钱涌动2010年11月5日，美联储通过了第二轮“量化宽松”货币政策，6000亿美元钞票注入市场。美元，作为全球主要的国际货币，已不仅仅是“美国的美元”，其大量印制泛滥，加速了世界上主要大宗商品价格的上涨。2009年3月，美联储首轮“量化宽松”推出总规模约17万亿美元，国际石油价格从每桶40美元左右，上涨到接近90美元，涨幅超过100。以小麦、棉花为代表的大宗商品也在连续涨价。过量的美元主要流入到金融市场、大宗商品市场及新兴国家。流入到全球金融货币市场，形成了“资本市场的虚假繁荣”；流入到大宗商品市场，使得石油、贵金属、粮食等大宗商品市场疯狂炒作，普通居民的生活成本加大；流入到新兴发展中国家的资产市场，加速了该地区的货币升值压力。房地产行业作为经济全局中重要的一环，其未来的发展动向也同样受经济环境的变化而变换，甚至作为资金密集型、连带行业众多、社会影响面广泛的房地产行业来说，外部经济环境对其影响更为重要，为此我们不得不回顾下2010年的经济大势及岁尾之交影响重大的通胀问题。宏观环境分析经济发展背景物价普通居民日常生活成本提高，”票子毛了，钱袋瘪了“热钱影响在中国也开始显现，已影响到社会各个角落从“蒜你狠”、“豆你玩”，到”姜你军“，再从”糖高宗“到”油你涨“和”苹什么“，从”玉米疯“到”辣翻天“，人们发现除了工资什么都在涨。10月份CPI同比涨幅达到了44，年内首次突破4，创25个月新高；环比上涨07，创全年新高。据零点调查公司针对北京、上海等城市的最新调查显示，半数以上家庭计划未来一年要削减消费。股市股市大幅波动为套利提供机会，房地产”抽血“效应影响2010年9月30日，9A股指数2644点、成交金额108千亿，11月1日上涨至指数3054点、254千亿，一个月指数上涨400点，成交金额上涨135；11月12日收盘2985点、成交金额303千元，下跌136点楼市楼市未来发展走势与国家相关政策息息相关2009年在08年经济危机后，价量等均出现报复性的反弹，至10年9月末密集调控前全国房地产市场仍热度不减。宏观环境分析经济发展背景经济发展背景受全球热钱的大势影响，人民币外升内贬，物价上涨，普通居民生活压力加大；由于工资水平与物价上涨的比例失调，普通居民会”攥紧钱袋“，待购现象加剧。居民生活水平下降持币惜购、消费不振经济背景回顾宏观环境分析经济发展背景小结新政贯穿前三季，持续影响市场政策方向关键词土地政策确保障性住房用地供应；各类型用地比例控制；房价政策已取证项目十日内明码标价对外销售；信贷政策暂停三套房及以上贷款；异地置业无相关证明条件停放；界定二套房标准；税收政策规范土地增值税综合政策国十条（其中差别化信贷政策尤为严厉）地区政策规范收费项目及标准；整顿房地产次序（未取预售证，禁止以任何形式销售）；明码销售。房地产行业作为与民息息相关的民生问题，房地产市场的无忌发展、房价的迅猛攀升都是与中央态度意愿相左的，同时房地产的特殊性使其与土地、税收、金融等等均有着难以脱离的关联影响，为此针对房地产业的政策表现也加以回顾及未来的展望。宏观环境分析2010政策回顾十一前后政策导向土地政策土地必须单宗出让，不得毛地出让，闲地达一年禁止再买地；金融政策10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率025个百分点；11月1日起房贷7折优惠利率全面取消；11月3日第二套住房公积金贷款比例不得低于50；11月15日境外个人在中国境内只能购买一套用于自住的住房；11月16日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点11月29日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点12月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。综合政策国十条的延续，“五条措施”十一前在施重拳；地区政策金融政策三套房房贷停供；税收政策只要不是首套房契税一律升至3。注具体政策见备注四季度加大政策投放频率力度，尤其受金融政策影响，2011年贷款获取难度加大宏观环境分析2010政策回顾典型政策解析七大楼市调控政策直击房地产利率上调10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率025个百分点；公积金利率也开始上调，其中五年期以下（含五年）从333调整为350，五年期以上从387调整为405。开发、购房成本双增房地产供需双方委靡贷款利率上调二三套房贷新规契税上浮调整试征房产税14城市限购令外地人购房限制意向购房者弃购意愿增加开发企业融资成本加大沈阳通过贷款买房超过85，其中公积金途径占09年的28成本加大、融资难基本住房保障法宏观环境分析2010政策回顾二三套房贷新规贷款购买第二套住房家庭，贷款首付款比例不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍；沈阳三套房贷及公积金贷款叫停。首付及还款压力加大提高非刚性购房门槛贷款利率上调二三套房贷新规契税上浮调整试征房产税14城市限购令外地人购房限制首付提高购房门槛大幅抬高基本住房保障法宏观环境分析2010政策回顾契税调整上浮2010年10月16日起，对个人购买普通住宅，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减按15税率征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1税率征收契税。否则按3税率征收契税。加重交易环节成本心理、经济双重影响贷款利率上调二三套房贷新规契税上浮调整试征房产税14城市限购令外地人购房限制对部分改善性需求交易环节成本加大消费者心理影响更大基本住房保障法宏观环境分析2010政策回顾试征房产税国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知，国务院首次明确房产税改革，也首次提到“试点将逐步扩大到全国”。目前上海、重庆等城市均有可能成为房产税的首批实施城市。房子“上税”，调控核武器房地产投资品重新认识贷款利率上调二三套房贷新规契税上浮调整试征房产税14城市限购令外地人购房限制持有环节成本增加，极大影响购房者投资收益率基本住房保障法宏观环境分析2010政策回顾外地人购房限制在沈工作的外地户籍人士，需提供沈阳一年以上纳税证明或社保缴纳证明；户籍和工作地均在外地，已不能进行商业贷款办理。狙击异地炒房客投资概念产品较大冲击贷款利率上调二三套房贷新规契税上浮调整试征房产税14城市限购令外地人购房限制引发退房及纠纷出现如与北京一河之隔的“房地产之城”河北燕郊，在限贷令和限外令等政策下，均价已普降302009年沈阳商品住宅有35的套数为外地人购买基本住房保障法宏观环境分析2010政策回顾14城市限购目前已有14个大城市出台住宅实施限购令，包括北京、上海、广州、天津、温州、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、三亚、海口、大连。行政强制干预最强硬的抑制手段贷款利率上调二三套房贷新规契税上浮调整试征房产税14城市限购令外地人购房限制大连出台限购令后第一周客户到访量下滑3左右如9月深圳因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成。基本住房保障法宏观环境分析2010政策回顾贷款利率上调二三套房贷新规契税上浮调整试征房产税14城市限购令外地人购房限制基本住房保障法2010年11月，住房和城乡建设部表示，住房保障法的起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划，并已形成基本住房保障法征求意见稿。基本住房开始列入法律行政手段干预与保护廉租房、经济适用房的保证性住房更具发展空间根据十二五规划表诉内涵，房地产支柱有可能逐渐弱化基本住房保障法宏观环境分析2010政策回顾2011年房地产市场在不同环境下的表现预估经济转好，通胀得到有效抑制通胀持续发展，经济出现下滑可能一房地产政策放宽；可能二房地产政策维持；可能三房地产政策收紧。可能一房地产政策放宽；可能二房地产政策维持；可能三房地产政策收紧。经济发展前景行业政策走势关键词市场大好；风险机遇并存；略有波动。略现转机；形势严峻；市场死寂。结合前述列举的在经济未来发展的两大发向上，房地产行业政策的不同发展表现，得出该前提下房地产市场的不同表现。宏观环境分析市场预估行业政策背景房地产新政贯穿全年，至下半年9月区域地方逐步执行落实及二次调控实施，地区房地产影响进一步延伸；新政出台后，房地产影响较大，到访量下降、销售出现一定下滑；针对二套及以上购房的区别性房贷政策，出现部分退房、甚至毁约现象；部分购房者与开发商之间争端增多；对于尚不能达到预售条件的项目，提前发售遭受政策的瓶颈制约、资金链受到重大影响。市场冲击巨大短期影响突出宏观环境分析小结中观市场分析施工面积自2007年跃上新台阶后，近三年施工面积均维持在4000万平方米之上，但总体在40004200万平方米之间。施工面积07年始出现暴涨，近三年均维持4000万平米之上数据来源沈阳房产局沈阳，东北地区政治，金融，文化，交通，信息和旅游中心，也是全国副省级城市房地产行业的重要参考城市，作为二线城市中的一员，虽然没有一线城市的高曝光率，但是其房地产总体发展运行指标同样是影响地区行业未来的走势。中观市场分析2010中观市场回顾批准预售面积2010年前11月商品住宅上市量即以超过去年近402007年沈阳房地产市场形成第一次供应量高点，2009年由于全球金融危机及房地产调控，市场大势不佳、各项目较谨慎，上市量出现下滑。根据20072009年沈阳市商品住宅的施工巨量表现，2010年及201年将再次形成第二次高点，市场逐渐形成又一轮卖方压力。数据来源沈阳市房产局中观市场分析2010中观市场回顾近五年，沈阳商品住宅去化量表现较佳，总体呈阶梯上涨之势，平稳、趋势好。2007年商品住宅去化量突破千万平以来，近三年均维持在千万平水平以上；截止2010年111月沈阳商品住宅销售面积为1293万平方米，预计全年销售水平预将会达1500万平方米以上。备案销售面积2010年沈阳商品住宅去化量迎来新高数据来源沈阳市房产局中观市场分析2010中观市场回顾备案销售均价除09年因受08金融危机等影响价格出现报复性反弹之外，价格总体增幅在百分之四至五近五年，沈阳商品住房销售均价总体呈上涨之势，但增长幅度适中，较为平稳；2005年伴随房地产开发热，价格出现较大增幅，之后三年内增幅逐渐控制在5以内；09年受2008年房地产调控及金融危机影响，价格反弹较大。数据来源沈阳市房产局中观市场分析2010中观市场回顾2010价格表现总体较平稳，但两次新政密集出台后均有一定下降数据来源沈阳房产局注由于2010年8月起沈阳市关于房价统计方法发生变化，从8月起关于房价上不进行全市价格的统计，而是按照区域均价进行。为此2010年111月价格表分成上述两表进行。中观市场分析2010中观市场回顾城市房地产市场总体发展较好；开发量巨大商品住宅销量基本与去年的高位相仿，已难有更大的向上突破；销售价位上，价格较金融危机及08年房地产新政后出现快速反弹，回调压力增加；调控政策的出台将持续上涨的销售势头调改，无论销售面积及销售单价上均有“降温”迹象，短期影响较大。全市市场表现回顾总结全市市场未来发展展望受不断涌入的品牌开发商及消费者认识水平的提升，未来发地产发展愈加成熟；开工量依然较大，为此局部难免出现激烈的竞争态势；2011年预计全市房地产销量同比今年会略有下降，但幅度应该不大，总体销量仍会保持在千万平之上；价格上，由于今年价格涨势大，已偏离沈阳正常的年度增幅，同时在调控政策逐渐显现之下，预计价格涨幅不大。发展渐成熟局部竞争大量降、价滞城市房地产市场中观市场分析全市表现回顾区域内代表项目规模主要集中在2150万平方米之间，占代表项目总数量的43比例，此外50100万平方米之间及100万平方米以上的项目各占21。项目体量多集中在2050万方之间，规模较大，大盘主导市场特征明显。项目规模分析区域内以中大盘项目为主数据来源凌峻公司数据整理估算浑南新区作为与主城一河之隔的新兴发展区，凭借区域内自身的高新技术产业优势、环境优势及2010年3月以来规划调整及全运会举办等规划利好与全运经济的带动，房地产市场在原有态势上又迎来了发展契机，但由于区域待开发量巨大、品牌竞争激烈、项目档次同质化较重，为此区域市场未来仍是机遇与挑战并行。中观市场分析区域房产市场根据对浑南区域市场项目的初步统计，板块内房地产规划总体量约1200万平方米，目前已开发且售完的约占40的份额、约500万平方米；已开发未售出（及已开发未推出）约占13的份额、即约160万平方米，另有约47比例、约为600万平方米的剩余体量待开发。开发进度分析区域未来总待开发量预计近600万平，卖压较重数据来源凌峻公司数据整理估算中观市场分析开发进度分析销售价位分析区域房价相对较高，与市内五区相当数据来源凌俊公司根据2010年17月浑南新区商品住宅均价的价格走势分析，目前浑南新区商品住宅价格基本在58006000元/平方米之间浮动，而该价位基本与沈阳市内主城区房价相仿。中观市场分析销售价位分析去化近五年浑南新区商品房去化总体呈增长的势头，其中2007年及2009年区域市场表现较为突出，同比上年均有较大增幅，其中2009年浑南新区商品房买卖完成交易132万平方米，同比增长35。2010年3月份以后至11月，浑南新区商品房去化与铁西新区及于洪区三区，基本保持在前三名的位置内,其中浑南新区2010年月度平均商品房去化预计在16万平方米。板块去化分析区域销量总体呈上涨势头，逐渐跻身商品房销量前三名数据来源沈阳市房产局中观市场分析去化分析三区合并组建大浑南第12届全运会将于2013年在辽宁省举行，沈阳市将作为主要承办城市和全运会的主赛场，全运会场馆及全运村选址于沈阳大浑南地区。通过济南举办的全运会经历来看，一次全运会的举办，给济南带来了一次发展的良机，使济南的城市建设至少提速8到10年，房价大幅提升。2010年市委、市政府正式决定将东陵区、浑南新区、航高基地合署办公，组建大浑南新区。大浑南地区规划面积达600平方公里，其中的大浑南核心区浑南新城，发展定位为世界第三代城市典范，沈阳未来的行政中心、科技中心、文化中心和交通枢纽；沈阳“十二五”规划，浑河两岸及浑南渐成热点按照沈阳“十二五”规划在城市空间布局上提出的规划思路，即“一河居中、一廊纵贯”，下一个五年，沈阳将在浑河两岸均衡配置中心城市主要功能，逐步将浑河南岸建设成为沈阳新城区；通过实现金廊南北拓展，使之成为拉动老城、新城协调并进的纽带。第12届全运会沈阳召开，浑南主赛场地规划表现区域利好政策频出，市场吸引力增强，未来发展潜力巨大浑南新区通过省级生态城区考核验收10月23日，浑南新区创建省级生态城区工作顺利通过了由省环境保护厅组织的专家组验收，成为省级生态城区。中观市场分析区域规划表现新沈阳南站建设环绕穿越浑南新城内的四条主干道（东西向的两条路分别为沈阳绕城高速辅道和桃仙路，南北向的两条道路为沈营公路和沈本大道）预计本年将全面实现贯通2012年将投入运营，高铁客运站周围将成为沈阳连接经济区乃至东北亚的交通快速出入口；全运村规划设计全运村正在规划设计中，预计本年就将开工建设，全运会的部分场馆日后可利用；沈阳桃仙国际机场航站区扩建工程国家发改委于2010年3月8日批准了沈阳桃仙国际机场航站区扩建工程项目建议书；环绕穿越浑南新城内的四条主干道全面贯通五爱隧道出口至浑南大道段将主线下穿五爱隧道出口至浑南大道段将采用主线下穿的方式，目前规划设计方案已完成，正在多方征求意见。基础设施建设及配套区域开发进程加速，居住环境改善，十年规划，两年完成中观市场分析区域规划表现品牌开发，板块品牌联动效应同时也增加了区域内部项目之间的竞争强度；区域项目普遍开发档次高，同时在产品等方面存在一定同质；中大户型待售量巨大，未来市场压力突出；区域目前面临巨大的升级契机，升值潜力是区域目前的最大优势，区域认可度提升，沈阳房地产的热点将逐渐向浑南转移。区域市场表现认可提升同时，内部竞争加剧区域市场表现回顾总结浑南区域房地产浑南区域今年面临这规划、基础设施建设、全运会等多项利好，伴随上诉利好的实现，区域市场机会良好；开工量依然较大，为此未来的竞争态势激烈；2011年预计区域量价走势与全市房地产走势相近，销量同比今年会略有下降，但由于利好的抵消，为此下浮幅度应该不大；价格上，至少预计在明年上半年政策等外部环境不明朗的情况下，价格不会有再次突破。市场契机良好待开发量巨大量价走势与全市相近区域市场未来发展展望中观市场分析区域市场小结微观市场分析万科柏翠园远洋和平府爱家郦都融大浑河湾金地檀郡首创国际城沿海赛洛城亿丰南奥坤泰新界目前浑南（包括长白岛）及浑河沿线北岸区域内房地产代表项目如下代表项目分布泰莱16区优品天地金地滨河国际万科金域蓝湾保利达江湾城浦江盛景湾万科城中海国际社区东亚国际城金水花城河畔新城金地国际花园格林生活坊新世界汇景保利康桥银基银河丽湾浑南新区由于其区位优势、环境优势、发展优势等房地产开发量巨大，开发项目众多，除本地中小型开发企业开发的项目之外，项目更多的是全国知名或实力房企开发运作的项目，根据目前销售进度，区域在售的且具有一定代表性的项目有近三十余个。识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目亿丰南奥国际（概况）户型比例110其他160以上36524三房10314045664两房659418270一房3945套数比套数户型户型面积概况40140平方米户型面积1468套推出套数201061开盘时间26/31F高层产品类型占地约36万平方米，建面约17万平方米，容积率40，绿化率约33地块指标沈阳亿丰置业发展有限公司开发商2010年项目开工14万平方米，目前均已全部推出开工取证面积识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目亿丰南奥国际（销售）1（一期，10年6月推出）；4587；均价约5600元；31F、116套，2（一期，10年6月推出）；39112；均价约5600元；26F、96套，3（一期，10年6月推出）；7288；均价约5600元；31F、116套，9（二期，10年7月推出）；94138；均价约6500元；31F、170套，10（一期，10年6月推出）；66117；均价约5700元；26F、90套，11（一期，10年6月推出）；41131；均价约5700元；31F、232套，4（二期，10年9月推出）；7286；均价约6900元；31F、116套，5（二期，10年9月推出）；39112；均价约6900元；26F、96套，7（二期，10年7月推出）；41128；均价约7000元；31F、232套，6（二期，10年9月推出）；4587；均价约6900元；31F、116套，销售一房最为畅销户型销售表现约140套月均备案去化整体约65（其中一期在85以上）总体备案销售一次性98折、按揭99折（5及6开盘时缴纳5000元排号费，选房成功每平优惠100元）折扣优惠7300元/平方米销售均价8（一期，10年9推出）；66117；均价约7000元；26F、90套，其他商场底商均价40000元/平方米（1层、76M举架、下沉2M）住宅底商14000元/平方米（1托2形式）商网地上地下共约1万余个，暂未发售车位识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目亿丰南奥国际（户型）99138识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目亿丰南奥国际（优劣势分析及营销借鉴）项目优劣势优势浑南核心地段；内部大型配套优势；蓄客筹备充足劣势价格提升过快，市场认可不足；部分楼光线遮挡问题、园区狭小营销借鉴较充分的蓄客，达到火爆开盘效果；项目地段及配套卖点的充分讲解阐释；适中的产品户型面积设计配置。识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目沿海赛洛城（概况）31264三房12514531264两房9210238330一房5167套数比套数户型户型面积概况户型比例50140平方米户型面积726套（规划858套）推出套数20104开盘时间33F高层产品类型占地约9万平方米，建面约56万平方米，容积率40，绿化率约40地块指标沈阳荣天房地产开发有限公司开发商2010年项目开工8万平方米，目前正式推出约62万平方米开工面积识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目沿海赛洛城（销售）一期二期7（二期，10年9月推出）；125139；均价约6200元；33F、132套，销售49套5（二期，10年3月推出）；51102；均价约5600元；33F、297套，销售275套8（二期，10年3月推出）；51102；均价约5600元；33F、297套，销售274套销售较低楼层（如4层内）及较高楼层更对滞销（如24层以上）户型销售表现约75套月均备案去化约75总体备案销售新品认筹金1万抵3万折扣优惠6400元/平方米（新品价4988元）销售均价其他二期无商业，一期商业均价150000元/平方米，40350平方米，基本售罄商网暂未发售车位识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目沿海赛洛城（户型）5192124识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目沿海赛洛城（优劣势分析及营销借鉴）项目优劣势优势传统浑南核心、地理位置优势；户型面积较小，市场受众广；价格优势劣势地块进入性略差；档次差异大产品搭配部分户型朝向问题营销借鉴中小户型产品面积段设计配置，销售难度降低；户型外延空间等赠送理念运用，增加户型优势；低价策略运用，增强卖点，最大化吸引客户。识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目泰莱16区（概况）55264三房9011034192两房75981164一房4167套数比套数户型户型面积概况户型比例45110平方米户型面积564套推出套数20105开盘时间多层、中高层产品类型占地约6万平方米，建面约13万平方米，容积率219，绿化率约35地块指标浑南置业开发商2010年项目开工约7万平方米，目前正式推出约5万平方米开工面积识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目泰莱16区（销售）销售高层顶层防御相对滞销户型销售表现约70套月均备案去化约90总体备案销售全款98折、按揭99折、公积金无折扣优惠中高层5500元/平方米（洋房及多层670元计6500元）销售均价123910111819451112678131517其他商业1托2形式，160300平方米，层高目测约35米，暂未发售商网100余位，暂未发售车位4、5（多层），10年59月推出，8090，均价约6500元，96套，售出89套4、5（洋房），10年59月推出，75110，均价约6700元，96套，售出51套2、68（中高），10年579月推出，4195，均价约5500元，372套，售出347套13（中高），10年11月推出，65100，均价约5500元，192套识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目泰莱16区（户型）82102识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目泰莱16区（优劣势分析及营销借鉴）项目优劣势优势洋房、多层等洋房化的设计手法；户型面积较小，市场受众广；价格优势劣势项目位置相对较偏；周边居住档次较差；销售口碑等早期较差营销借鉴中小户型产品面积段设计配置，销售难度降低；户型外延空间等赠送理念运用，增加户型优势；低价策略运用，增强卖点，最大化吸引客户。识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目优品天地（概况）32144三房1101402193两房698146202一房3541套数比套数户型户型面积概况户型比例35140平方米户型面积452套（规划480套）推出套数20109开盘时间洋房、小高、中高层产品类型一期占地5万平方米，建面约10万平方米，容积率18，绿化率约39地块指标沈阳升科置业有限公司开发商2010年项目开工4万平方米，目前正式推出约35万平方米开工面积识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目优品天地（销售）销售早期上市的8层小高去化较好户型销售表现约50套月均备案去化约40（推出的5栋楼）总体备案销售全款96折、按揭98折、公积金无折扣优惠5500元/平方米销售均价1235678910111213151716其他多为100平方米因内，暂未发售商网暂未发售车位识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目优品天地（户型）3890117识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目优品天地（优劣势分析及营销借鉴）项目优劣势优势临近理工大学、人文氛围；南向水景的景观优势；与浑南其他版块的价格优势劣势项目位置相对较偏；周边居住档次较差；营销借鉴中小户型产品面积段设计配置，销售难度降低；户型外延空间等赠送理念运用，增加户型优势；丰富产品线及面积段搭配；售楼处装修及职能设施运用。识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目坤泰新界（概况）概况50200平方米户型面积2310套推出套数20085开盘时间多层、小高及高层产品类型项目占地面积约44万多平方米，总建筑面积近100万平方米，容积率226，绿化率约47地块指标沈阳坤泰房地产开发有限公司开发商户型比例（7及8712其他顶层跃层3154四房1701804986三房1291371425一房61套数比套数户型户型面积2010年项目目前正式开工约25万平方米开工面积识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目坤泰新界（销售）销售一期基本售罄、二期备案约60总体备案销售新品认筹金1万抵3万折扣优惠约7700元/平方米（剩余两栋小高7、8的均价）销售均价一期二期7、8（二期最后两栋），10年7月推出，60180，均价约7000元，915层、177套其他14万/位，月管理费80元，销售约60车位商网层高约44M，其中单层网点均价约23万元/平方米，1托2网点均价约14万元/平方米，销售约30商网2011年项目三期预计上市，三期位于二期东侧，目前宗地上有待拆迁建筑新品识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目坤泰新界（户型）127142识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目坤泰新界（优劣势分析及营销借鉴）项目优劣势优势传统浑南核心、地理位置优势；浑南大道旁，展示型强；特色园区规划亮点；户型赠送空间设计。劣势部分楼临路噪音问题营销借鉴新颖的园区规划与建筑排布；户型赠送空间等格局设计。识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目金地国际花园天域（概况）概况63180平方米户型面积560套推出套数20104开盘时间中高层、高层产品类型项目占地面积约11万多平方米，总建筑面积近22万平方米，容积率20，绿化率约35地块指标金地集团开发商户型比例636四房11014053295两房8311023128一房63套数比套数户型户型面积2010年项目目前正式开工约7万平方米开工面积识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目金地国际花园天域（销售）1、2，10年6月推出，6385，均价约6500元，18F、共192套，销售约187套310年6月推出；8588；均价约6500元；18F、64套，销售62套410年6月推出；84107；均价约6800元；18F、64套，销售63套510年7月推出；88125；均价约6800元；26F、98套，销售94套610年7月推出；89124；均价约7000元；18F、104套，销售99套710年9月推出；140180；均价约7400元；18F、36套，销售32套销售约100套月均备案去化约98总体备案销售较高楼层、4/5层以内低楼层相对滞销户型销售表现全款98折、按揭99折折扣优惠约7400元/平方米销售均价其他190300平方米，1托2，举架首层一般在4M、2层一般在3M、局部挑空7M，价位1100016000元/平方米元/平商网地上停车位为100元/月（30次），当月使用未满30次的出入卡可在下月继续使用；80元/月管理费车位识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目金地国际花园天域（户型）128133识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目金地国际花园天域（优劣势分析及营销借鉴）项目优劣势优势金地集团品牌优势；金地实力（建筑质量、建筑风格运用、园区、物业等）金地国际花园先期实景展示；金地国际花园先期市场认知。劣势街角地噪音相对较大营销借鉴容积率要求下不同产品类型的组合，产品线较丰富（金地国际花园）；建筑风格及园区规划设计理念与细节处理等。识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目金地滨河国际社区（概况）概况47140平方米户型面积563套（二期）推出套数200811开盘时间高层产品类型项目总占地面积76万多平方米，总建筑面积近150万平方米，容积率184，绿化率约42地块指标金地集团开发商户型比例1690三房11214036204两房9510548269一房4784套数比套数户型户型面积2010年项目目前正式开工约10万平方米开工面积识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目一期，310楼，2008年年末开盘，1、2楼2010年6月开盘，62134，总套数1216户，销售率971234567销售约70套月均备案去化目前二期推出的4栋销售约70（一期基本售罄）总体备案销售较高楼层及低层楼层、120以上房源等相对滞销户型销售表现全款97折、按揭99折；“上城”二期认购期间，1万抵2万；折扣优惠约6500元/平方米销售均价22010年10月推出，84140，均价约6500元，217套，已售85套；62010年10月推出，86105，均价约6400元，160套，已售138套；72010年10月推出，47100，均价约6400元，186套，已售168套其他50150平方米，1层，举架一般在7M，价位17000元/平方米，销售80左右商网暂时未发售车位金地滨河国际社区（销售）识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目金地滨河国际社区（户型）88107识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目金地滨河国际社区（优劣势分析及营销借鉴）项目优劣势优势金地集团品牌优势；金地实力（建筑质量、建筑风格运用、园区、物业等）初期组团中小户型的设计及价位优势。劣势地处浑南长青板块，位置相对较偏、配套不足；物业费相对较高（18元）。营销借鉴容积率要求下项目整体不同产品类型的组合、分别包装销售，产品线较丰富（金地滨河国际社区与金地长青湾）；建筑风格及园区规划设计理念等。识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目东亚国际城（概况）概况43150平方米户型面积目前取证2037套推出套数20096开盘时间小高、高层等产品类型项目总占地面积17万多平方米，总建筑面积近50万平方米，容积率289，绿化率约35地块指标东亚新华集团开发商户型比例10205三房114129592四房136150641302两房6111122438一房4350套数比套数户型户型面积2010年项目目前正式开工约9万平方米取证面积识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目销售约60套月均备案去化目前推出部分已售约80总体备案销售115平以上户型相对滞销户型销售表现全款98折、按揭99折折扣优惠约5300元/平方米销售均价其他30220平方米，12层，商网暂时未发售车位1416楼，2009年8月开盘，26F、4766，总套数528户，销售率403栋，2009年8月开盘，1820F、67150，均价约5400元/平方米，暂无备案东亚国际城（销售）识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目东亚国际城（户型）107111识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目东亚国际城（优劣势分析及营销借鉴）项目优劣势优势东亚新华的企业实力；产品的价格优势；初期组团中小户型的设计。劣势地处浑南长青板块，位置相对较偏、配套不足。营销借鉴明星代言，口碑宣传；上市初期价格策略，广泛征集项目价位。识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目金水花城（概况）概况40160平方米户型面积目前取证1147套推出套数20055开盘时间小高、高层等产品类型项目总占地面积6万多平方米，总建筑面积近35万平方米，容积率26，绿化率约70地块指标中一集团开发商户型比例41466三房90140220一房39套数比套数户型户型面积2010年项目无新开工面积取证面积识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目9121415161718销售约30套月均备案去化目前推出部分已售约70总体备案销售130平以上户型相对滞销户型销售表现全款98折、按揭99折折扣优惠小高约8400元/平方米高层7500元/平方米销售均价金水花城（销售）其他30220平方米，12层，有地下室，只租不售，租金每平2元商网出租方式，一年6000元。车位3栋、33F、100/142，总套数393户，销售率706栋、13F、96142，总套数566户，销售率552栋、12F、40130，总套数240户，销售率80识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目金水花城（户型）143143识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目金水花城（优劣势分析及营销借鉴）项目优劣势优势中一集团企业实力及人脉；小区实景优势；户型舒适度。劣势大面积、高单价，总价款相对较高。营销借鉴商业的运营手法及理念。识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目河畔新城（概况）概况50130平方米户型面积2010年取证469套推出套数20106开盘时间小高层、高层等产品类型项目总占地面积78万多平方米，总建筑面积近110万平方米地块指标华新联美集团开发商户型比例1150三房13086405两房70110314一房50套数比套数户型户型面积2010年项目目前正式开工约45万平方米取证面积识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目销售约60套月均备案去化目前推出部分已售约80总体备案销售高层18层以上相对滞销户型销售表现全款97折、按揭99折折扣优惠约7800元/平方米（800元装修标准）销售均价其他180320平方米，12层，尚未发售商网约13万元/位车位1栋、7F、5070，1梯3、4户，总套数77户，销售854栋、25F、76133，2梯4户，总套数387户，销售80河畔新城（销售）识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目河畔新城（户型）89100识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目河畔新城（优劣势分析及营销借鉴）项目优劣势优势华新联美及河畔新城在沈阳的影响力；浑南奥体板块，相对其他版块位置佳；户型面积适中、总价款相对小；精装交房，方便快捷。劣势本组团户型普遍较小，降低置业门槛同时也降低了项目档次。营销借鉴项目品牌塑造；物业的管理运营等。识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目保利达江湾城（概况）概况92163平方米户型面积首期推出20层以下447套（共720套）推出套数20109（2011年年末交房）开盘时间高层产品类型项目占地面积约166多平方米，总建筑面积近89平方米，容积率45，绿化率约40地块指标香港保利达集团开发商户型比例966四房16370502三房10914121152两房92套数比套数户型户型面积2010年项目目前正式开工约6万平方米开工面积识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目销售推出部分销售70总体备案销售目前推出20层以下房源户型销售表现全款98折、按揭99折；94认筹期间5万抵8万、5万抵7万折扣优惠约7500元/平方米销售均价3456789其他150370平方米，1托2，举架首层一般在4M、2层一般在35M（均为目测），暂未售商网108车位比，暂未售；小区物业费15元车位保利达江湾城（销售）识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目保利达江湾城（户型）109134识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目保利达江湾城（优劣势分析及营销借鉴）项目优劣势优势奥体核心、浑河水景优势；保利达企业实力；户型设计方正、舒适，户户均有露台等赠送空间设计。劣势户型以中大面积户型为主，总价相对较大，置业门槛高；园区全高层设计，建筑强大较大。营销借鉴普通住宅、公寓、办公及酒店等多业态的组合理念；园区规划设计理念与浑河水系的最大化借势运用。识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目浦江盛景湾（概况）概况68225平方米户型面积469套推出套数20094开盘时间高层产品类型项目占地面积约11平方米，总建筑面积23平方米，容积率193，绿化率约48地块指标沈阳新洲实业股份有限公司开发商户型比例1368一房68210四房等其他61308三房107套数比套数户型户型面积2010年项目无新开工面积，盛景湾组团均为08年之前施工开工面积识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目销售销售80总体备案销售以150余平的房源剩余较多户型销售表现全款99折；其他暂无折扣优惠7088850013000元/平方米销售均价56784其他300680平方米，1托2，举架首层39M、2层一般在37M，销售价格9000元左右商网地上车位每月100元；地下车位146万、148万及15万，20年使用年限，每月管理费100元车位浦江盛景湾（销售）识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目浦江盛景湾（户型）132156识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目浦江盛景湾（优劣势分析及营销借鉴）项目优劣势优势奥体核心、浑河水景优势；一期实景优势；户型设计方正、舒适，部分户型有观景窗设计。劣势户型以中大面积户型为主，总价相对较大，置业门槛高；推广力度小，全依托口碑及阵地包装，影响相对较小。营销借鉴普通住宅、公寓、办公及酒店等多业态的组合理念；园区规划设计理念及部分户型水景借力的设计运用。识别分析确认借鉴微观市场分析竞品项目万科金域蓝湾（概况）概况120150平方米户型面积780套（2010年正式推出的二期5、6楼及三期的2024楼）推出套数200811开盘时间高层、中高产品类型项目占地面