经典doc-2008年无锡太湖新城楝城地块可行性分析报告

无锡太湖新城楝城地块可行性分析报告2008年3月目录第一部分无锡宏观环境2一、无锡概况2二、无锡经济2三、无锡居民收入及消费3四、无锡在职员工工资及人数4五、无锡市旅游风景功能划分5六、无锡市发展规划5七、无锡市轻轨线路图6八、无锡市太湖新城规划图7九、科教园楝城详细规划图8第二部分无锡房地产市场8一、无锡市土地市场供应8二、2007年无锡市房产开发与销售9三、无锡市房产供求关系10四、房地产成交价格走势10五、本地块别墅竞争个案111蠡湖尚郡112银河湾123蠡湖一号13第三部分财务测算14一、地块基本资料14二、地块SWOT分析141项目优势（S）142项目劣势（W）153项目机会（O）154项目威胁（T）15三、销售周期及回款计划16四、方案测算17第一部分无锡宏观环境一、无锡概况无锡濒临太湖，东距上海市128公里，与苏州市接壤；西离南京市183公里，与常州市交界；北临长江，与天然良港张家港为邻。无锡市总面积为4650平方公里，其中市区面积为163270平方公里。含锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。全市户籍人口为46174万，全市常住人口为59921万。无锡是一个具有三千多年历史的古城，是中国十五个经济中心城市和十个重点旅游城市之一，为中国首批优秀旅游城市。湖州苏州常州南京扬州南通杭州无锡泰州湖州苏州常州南京扬州南通杭州无锡泰州二、无锡经济无锡2007年GDP总值为3,900亿元，排名全国第九，江苏第二；历年来，一直保持着稳步增长的势头。无锡城市居民人均可支配收入为20,898元，在江苏仅次与苏州。截止2005年底，共有64家世界500强跨国公司在无锡投资了129家企业；2007年中国企业500强年度排行榜，无锡上榜企业数量有16家。无锡市20022007年GDP数值15341318334522506528046833603900010002000300040005000200220032004200520062007全国2007年GDP前10强050001000015000GDP（亿元）05101520较2006年增长率增长率GDP（亿元）增长率1350128011141450161014801540153716071537GDP（亿元）1176912067446657559651404160397039003700上海北京广州深圳苏州天津重庆杭州无锡青岛附无锡市2007年主要经济指标2007年112月主要经济指标指标单位绝对值同比增长（）规模以上工业总产值亿元894511236全社会固定资产投资亿元167422135财政收入亿元7069374地方财政一般预算收入亿元30058361社会消费品零售总额亿元113475183进出口总额亿美元51146305出口总额亿美元29321368到位注册外资亿美元277207城市居民人均可支配收入元20898149居民消费价格指数1038三、无锡居民收入及消费无锡市城市居民人均总收入为22,802元，人均可支配收入为20898元，位居江苏省第二位。无锡城市白领收入为3,200元/月，在江苏省仅次于苏州和南京，具有较强的消费能力。无锡城市居民的人均房产消费为1,090元，占总消费的9，比2006年上涨10。207无锡城市居民消费类别481043840902126167810952食品衣着家庭设备、用品及服务医疗保健交通与通讯娱乐、教育、文化服务居住杂项商品及服务207年无锡市人民生活指标28020891875412571026146147289051025城市居民人均总收入城市居民人均可支配收入城市居民人均总支出城市居民人均消费性支出农民人均纯收入元02481024612月增减四、无锡在职员工工资及人数207年在职职工人数市区,3647宜兴市,593江阴市,16无锡市2007年在职职工的年平均工资为34,375元，各区县超过平均值的高低排名依次是崇安区、南长区、市区、滨湖区。在职职工中市区的人数为3647万人，基数是各区县中最大的。无锡是苏南地区城市化发展最早的城市之一，同时也是中国民营经济的发源地，多种商业发展模式并存，随着城市化进程不断提高，无锡的高收入人群正在不断扩大。无锡是长三角城市经济带中二线城市中的领跑者。五、无锡市旅游风景功能划分太湖城无锡在整体的发展规划中，将重心南移，以发展太湖新城为重点。并在整个过程中形成独具特色的几大景区山水风光影视文化旅游区、水乡风貌体育健身旅游区、休闲疗养宗教文化旅游区、江南园林文物古迹旅游区六、无锡市发展规划无锡市区形成以主城区为核心，城镇空间集聚、生态空间开敞的现代都市空间格局。主城区形成“七片一带”的总体布局结构构筑“山水城林”一体的城市总体框架。主城区外围按“16”城镇布局结构对空间加以引导，促进主城区对外围地区的推动和协调发展。新行政中心新行政中心“多中心”的城市格局是符合无锡城市发展现状的，同时新的行政中心将带动无锡未来的城市升级，为未来无锡发达的民营经济提升提供硬件基础；同时行政中心的南移将带动城市重心南移，而老城则可以通过保护性开发来提升无锡旅游经济地发展，形成城市发展双核心。七、无锡市轻轨线路图无锡市轨道交通线网由5条线组成，其中1、2、3号线为骨架线路，三线呈放射状，与“北展南拓,东联西优”的城市战略相呼应。1号线南北走向，从堰桥至雪浪，总长3052公里；2号线贯通东西，从梅园至安镇，总长2805公里；3号线从西北斜插东南，从洛社至机场,总长3695公里。4号、5号线为辅助线，起到衔接各新城板块的作用。4号线为半环状，从天河经南部新城至查桥，总长4045公里；5号线从西南直伸东北，从蠡湖至东北塘，总长218公里。根据现有方案，5条线共设车站111座。1号线、2号线分别有望在2013年12月、2015年12月通车试运行。八、无锡市太湖新城规划图太湖新城位于无锡主城区南侧，总用地面积约14722平方公里。现状人口约158万，规划人口规模为55万，2020年城市建设用地控制在60平方公里左右,远景规划建设用地控制在90平方公里。功能定位集居住、教育、研发、文体、高新技术产业及旅游服务于一体的滨湖生态新城，成为未来的城市副中心。总体布局结构太湖新城最终形成一个发展核心，两条发展轴线，三大组团，五个社区单元及两条开敞空间带的空间结构。1、一个发展核心区即集商业金融、行政办公、文化娱乐、体育中心于一体的新城核心区。2、两条发展轴线即东西向创意产业轴，南北向绿色发展核心轴。3、三大组团即大学科研区、新城核心区、滨湖产业园区三大组团。4、五个社区单元即五个以居住功能为主的一级社区单元,太湖社区、雪浪社区、滨湖社区、华庄社区、开发区社区。5、两条开敞空间带即环太湖生态绿带与环梁唐河、京杭运河水带。沿湖地区功能分为主导功能和从属功能两大类。主导功能包括生态、旅游、休闲三大类。从属功能包括生态农业生产、科研基地、科普教育。九、科教园楝城详细规划图楝城地块楝城地块北大信息工程学院楝城地块太湖信息产业园太湖创意产业园江南大学长广溪湿地公园无锡职业技术学院江南大学102所规划范围为东至青祁路、西至山水东路、南至红力路、北至大通路，总面积86248公顷。功能定位以科技产业为核心、兼具教育、科研及居住等功能的城市综合片区。“一轴三心多组团”的空间布局结构“一轴”为长广溪生态湿地轴；“三心”指楝城服务中心、创意产业园管理中心及江南大学教育中心；“多组团”包括创意研发区、教育科研区、综合配套区、居住生活区和生态公园。第二部分无锡房地产市场一、无锡市土地市场供应受国家政策影响，2007年无锡市区共出让经营性用地42569万平方米，其中非工业用地用地413万平方米，同比2006年下降422。在城市快速扩张的条件下，大规模的经营性土地出让，造成了未来市场供大于求的市场预期，使房产开发商更为理性对待土地开发，这也是无锡房价没有如长三角地区其他城市一样快速上升的根本原因。稳定而长期的发展策略是无锡房地产市场未来35年的主旋律。二、2007年无锡市房产开发与销售207年无锡市房屋开发与销售27064612437350415691740510520530施工面积竣工面积销售面积万平米105051052012月增减房地产开发继续增长。全年房地产业实现增加值138亿元，比上年增长152。完成房地产开发投资37812亿元，比上年增长366，商品房施工面积为270644万平方米，比上年增长166，竣工面积61243万平方米，比上年下降69。全年商品房销售面积73504万平方米，比上年增长133，商品房实际销售额33655亿元，比上年增长297。207年房产竣工与销售总值2593亿元716亿元竣工房屋价值（亿元）12478商品房销售额（亿元）365现房销售额期房销售额三、无锡市房产供求关系111无锡月市场量价走势01020304050607080900100020003000400050006000供应万平方米255773714262385974874118265573995成交万平方米3512174214273764534544235696455581均价元/平方米507347654330490252415451491853685428547256821月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2007年承接2006年的市场走势，整体供求关系趋于平衡，且成交量稳定，11月在中央进一步宏观调控政策出台的情况下，市场也没有受到较大地冲击。四、房地产成交价格走势成交均价52452052014689431541674154013409641364127410012034056005年一季度05年二季度05年三季度05年四季度06年一季度06年二季度06年三季度06年四季度07年一季度07年二季度07年三季度07年四季度尽管从2005年开始遭遇宏观调控，但无锡市场价格仍旧保持较为平稳的上升势头，2007年一季度突破4400元，达到4689元/平方米，截止11月，四季度均价已经超过5500元/平方米。相比长三角地区其他城市房价快速上升的情况，无锡房价进入了一个相对较为稳定的上升通道，并呈现出小步攀升的态势。五、本地块别墅竞争个案1蠡湖尚郡开发商无锡万都置业有限公司地理位置西临金石路，长广溪湿地正对面项目规划联排别墅空中别墅湖景公寓容积率105绿化率42总建面积72000总套数193套面积330350车位数330个售价均价400万一套开盘日期2008年5月交房标准毛坯房交房时间2009年上半年售楼处位置金石路（长广溪湿地公园对面）2银河湾开发商常州华光房地产开发有限公司地理位置滨湖区金石路威尼斯花园东南侧项目规划花园洋房、别墅容积率094绿化率6070，单套25占地绿化，75供业主自建。总建面积78总套数300400套、4栋多层面积多层洋房170370、别墅200300车位数11售价1100012000开盘日期2008年5月1日交房标准毛坯房交房时间09上半年售楼处位置金石路项目附近3蠡湖一号开发商无锡阳光置业有限公司地理位置滨湖区金城西路与青祁路交汇处项目规划湖景高层25层以上、联排别墅、花园洋房一期8栋，二期几栋，多层6层以下，容积率121绿化率47总建面积50万总套数一期联排别墅70多套、二期100多套、三期100多套，独栋别墅40套左右面积联排别墅230300，花园洋房130300车位数11售价1600017000开盘日期2008年5月份6月份交房标准毛坯房交房时间20091231售楼处位置红星路建筑路口（蠡湖文化会馆）第三部分财务测算一、地块基本资料地块面积660亩容积率11总建面484000M2绿化率35联排65（314600M2）高层35（169400M2）联排售价12000元/M2高层售价7000元/M2交房标准毛坯房项目地块项目地块二、地块SWOT分析1项目优势（S）A、项目位于太湖新城楝城古村落，周边为无锡科教园区和长广溪湿地公园，具有独特的山水和文化优势；B、项目地块较大，具有整个市场尤其是别墅市场的领导地位；C、地块地势平坦，依山傍水，从风水角度讲得天独厚，尤其契合本项目的别墅开发；D、项目所在的楝城文化积淀深厚，内部完善的水系，并在建设时加以保护，会成为营销上的一个亮点；E、契合山水文化的建筑风格，会填补市场的空白。2项目劣势（W）A、项目地块尚有部分拆迁未完成，在销售初期可能会对整体形象有一定影响；B、项目西北部山有墓地，对客户购买会形成一定心理压力；C、湿地公园有待政府建设的力度。3项目机会（O）A、太湖新城是无锡市近五年发展重点，近期人口预计55万，建成预计达到150万人，为本项目提供了广阔的市场前景；B、别墅用地的减少和限批，为本项目的竞争铺平道路；C、轻轨1号线在本项目旁，借轻轨的春风，本项目的高层销售前途光明。4项目威胁（T）A、房地产市场的发展态势不明显，众多客户持币观望；B、国内房地产对外籍人士购房以及对第二套以上住宅贷款等政策的出台，阻挡了部分具有实力的客源；C、目前市场上的别墅项目以及万科、顺弛高层项目，对本项目的客源进行分化。三、销售周期及回款计划销售时间业态推盘量（M2）均价（元/M2）回款（万元）别墅55,00012,00066,000第一年高层000别墅55,00012,00066,000第二年高层000别墅55,00012,00066,000第三年高层000别墅37,40012,00044,880第四年高层42,3507,00029,645别墅37,40012,00044,880第五年高层42,3507,00029,645别墅37,40012,00044,880第六年高层42,3507,00029,645别墅37,40012,00044,880第七年高层42,3507,00029,645合计484,00012000/7000496,100说明1、项目的单价暂以联排12000元/平米，高层7000元/平米计算，实际销售中后期应会突破；2、项目推盘量在前期可以根据实际项目建设工期适度增加；3、在推盘时将采用分期再分批次，小步快跑的推盘方法，造成市场的紧俏局面；4、项目前期的客户积累以及形象宣传应当提前半年以上；5、活动、小众传播等定向营销手法将是本项目营销的重要手段之一，将对本项目的实际去化起到关键作用；6、项目前三年的回款总额预计达到198亿，顺利实现投资成本回收。四、方案测算地价以250万/亩计备注备注（165亿，用三年，每年的回报）表二项目盈利能力分析（单位万元）（考虑资金费用）整盘盈利能力指标表一项目盈利能力分析（单位万元）5148税后利润税前投资利润率109795684636净收入总投资总成本税前利润应缴所得税1647605581税前成本利润率税后成本利润率整盘盈利能力指标487620351372891税后投资利润率9净收入487620财务费用25总投资460372总成本28916税前利润05应缴所得税29676税后利润0545税前投资利润率213税后成本利润率208税前成本利润率305税后投资利润率146【豪利花园】12月营销推广计划一、销售目标1、具体目标40套单位2、完成时间12月29日公开发售，2008年1月31日前完成二、推货计划1、所推单位雅云阁（1）、雅云阁（2）、翠云阁余货2、对外推货口径推出全新一期雅云阁（2）单位三、具体工作安排1、现场广告包装1售楼部外部外部布置明确的指示系统，增加刀旗、树木包金布装饰等，营造热烈的销售氛围。可用升气球拉起大型条幅，增加宣传效果和销售气氛建议安排好自驾车客的停车问题，一旦进入热销期售楼部外的停车位将会非常拥挤2售楼部外部内部分区杂乱，建议划分区域管理接待区、模型展览区、洽谈区（普通洽谈区、VIP洽谈区）、清洁区等。多布置绿化，点缀颜色鲜艳的花草，美观、舒服、温馨；增加暖色调灯饰、艺术挂画等，播放衬底音乐；营造一个明朗、和谐的环境。售楼部模型往门口移动，方便客户看楼。3销售通道对现在客户看楼通道进行全的广告包装，同时增加绿化的营造。4楼体广告（建议位置翠云阁、瑞云阁楼体）5楼盘内部、外围广告位将楼盘现场围墙广告、刀旗、指示牌，以及外围所有的户外广告、车站广告等，更换新的宣传画面。6板房氛围的营造建议对翠云阁四个板房进行销售气氛的营造，如增设音乐、灯光、绿化、花卉等备注整体广告时间安排表内容大项小项开始时间完成时间制作完成时间项目定位语12月5日12月8日定位案名建议、项目LOGO设计12月5日12月8日第一款单张12月5日12月14日12月18日认购资料（户型图）12月5日12月14日12月18日认购资料（认购须知、装修标准等）12月5日12月14日12月18日宣传文稿报纸广告12月10日12月19日帐篷/玻璃屋12月5日12月7日12月14日广告类巡展物料伞12月5日12月7日12月14日内容大项小项开始时间完成时间制作完成时间围墙广告12月10日12月17日12月21日户外广告12月10日12月17日12月21日公交车身、车站12月10日12月17日12月21日刀旗12月10日12月17日12月21日指示牌12月10日12月17日12月21日外围楼体广告12月10日12月17日12月21日展板12月10日12月17日12月21日宣传挂画12月10日12月17日12月21日吊旗12月10日12月17日12月21日防撞条12月10日12月17日12月21日温馨提示牌12月10日12月17日12月21日大堂包装12月10日12月17日12月21日走廊通道12月10日12月17日12月21日售楼部现场气氛包装灯、绿化）12月10日12月17日12月21日温馨提示牌12月7日12月15日12月19日防撞条12月7日12月15日12月19日临时门牌12月7日12月15日12月19日装修标准告示12月7日12月15日12月19日包装类板房户型及装修示意图12月7日12月15日12月19日2、增设新板房为促进项目第二批货量的推售，以及推动项目价格的上涨，建议将瑞云阁B栋单位、祥云阁A栋单位（A栋单位位于祥云阁、皓云阁之间，利于两栋单位的销售），各自其中一层单位设置为板房。3、工作人员形象提升更换保安、清洁人员的工作服，统一各自岗位制服、穿衣标准。对工作人员进行严格、系统的仪容、仪态服务培训，为客户提供高质量的服务。培训时间12月中旬4、宣传策略明细1线上媒体投放A、电视媒体发布时间12月17日12月31日发布频道翡翠台、本港台、南方卫视宣传内容项目形象、公开发售信息B、报纸广告发布时间12月21日、12月28日发布频道考虑到花都本地报纸的可读性不高，覆盖范围狭窄，而且我项目下一阶段的目标客户覆盖广州客户，所以建议选择广州日报。宣传内容项目卖点、公开发售信息2线下宣传工作A、普通短信群发发布时间12月份逢周四、五发布发布对象项目近期到访客户，一、二期业主，我司积累的白云区客户；必要时由短信公司提供客户资料有选择性的发布。发布内容根据楼盘最新动态不断变换主题。B、小区短信群发发布形式客户若去到我司选定的某一小区，即可收到本项目的宣传短信。发布时间12月10日后建议小区竞争对手小区，如朗悦君廷、云锋花园等。C、媒体软文发布发布时间12月15日、12月22日、12月28日、12月29日发布媒体广日、南都、羊晚、新快报、买楼通、搜房网、焦点网、购房者网站等。发布内容楼盘动态新闻、软性广告。D、网络信息发布发布时间12月中旬后，每周四或周五发布网站搜房网、焦点网、购房者网、房博士等网站。发布内容楼盘动态新闻、图片。E、团购活动活动时间12月10日开始推荐单位机场单位，民航企业，花都市政府周边机关单位，如地税局、检查院等。F、旺点咨询点设置花都新华镇镇中心旺点（如新世纪广场或大润发广场）广州时代新都会设置咨询点，并可接送客户至项目看楼。（建议看楼车一小时一班次，促进项目销售）G、业主联谊暨圣诞新年活动目的利用圣诞契机，举办业主联谊活动，可加深业主与发展商之间的感情联络，增强业主的归属感，同时调动旧业主介绍新业主成交的积极性。时间12月23日下午地点销售中心活动内容发展商代表致辞，现场魔术、变脸、乐器表演，业主茶话会，抽奖等。活动宣传工作发业主函、帖电梯海报（12月15日前完成）；群发短信（12月15日、12月20日、12月22日）；销售人员COLDCALL（12月18日、12月22日）H、学生具体工作计划1招聘、面试、培训、实操A12月67日50人（兼职）面试12月89日培训B12月1314日50人（兼职）面试12月1516日培训C12月1920日50人（兼职）面试12月21日培训12月2223日实操D12月2627日50人（兼职）面试12月28日培训12月2930日实操E培训12月8日1000PM1130PM新人上岗培训晗；12月8日1300PM1400PM培训工作技巧、意识培训目标与价值培训张小姐；12月9日930PM1030PM形象态度、统一口径、拉近学生与销售的距离恒；12月15日1400PM1530PM学生组长培训晗；12月15日1600PM1730PM学生文化制度、工作技巧与工作意识培训晗；12月16日1700PM1800PM形象态度、统一口径，项目优势张小姐；12月21日1730PM1900PM新人上岗培训晗；12月22日1830PM1900PM学生组长培训张小姐；12月23日1830PM1900PM学生组长管理方面培训恒；12月28日1730PM700PM新人上岗培训晗；12月29日1800PM700PM学生组长意识培训恒；12月30日1800PM700PM学生价值培训张小姐；2前期拓展渗透（附表）A鉴于本项目客户的特征、工作职业和居住地段制定执行本计划；B执行计划将以小区渗透、旺点派单宣传为主；C本渗透、派单计划执行范围主要在以下区域路段建设北路（南段）（金城大厦小区，麦当劳、肯德基及各专卖店附近一带小区）商业大道（镇二小、新华中学、秀全中学、镇邮局、夜间步行街附近小区）新华大道（人民医院、秀全大道附近一带小区）茶园路（永大新城，骏威小区、金菊小区、金鹏小区、银菊小区等周边小区）秀全路版块（公园前、镇四小、车辆生活区、新世界广州附近小区）机场板块（机场生活区小区、远景路中高档小区、民航酒店宾馆）天河北板块（龙口东小区、龙口西小区及旺点派单）三元里板块（汽配市场、化妆品市场、服装市场、鞋业市场、皮具市场、钟表城）12月份前期学生拓展渗透一览表第一阶段工作内容日期工作地点目标单张学生人数12月18日金城大厦小区及周边配套、建设北路麦当劳、肯德基派单20个电访5个到访30006渗透12月19日商业大道新华中学、秀全中学附近小区及周边配套、金城大厦、麦当劳、肯德基派单20个电访5个到访3000612月20日镇二小、镇邮局、夜间步行街附近小区三元里小区及周边配套、金城大厦、麦当劳、肯德基派单20个电访5个