龙盛商贸有限责任公司八里河山庄项目可行性研究报告

第一章总论一、基本情况1、项目名称县八里河山庄项目2、建设性质新建3、承办单位1单位名称县龙盛商贸有限责任公司2法定代表人XX4、项目地点县镇小溪河北岸，原花园村老窑厂。5、项目概述（1）项目总投资5000万元，总占地50亩。（2）本项目包括建设餐饮、住宿、娱乐、停车、修车等项目。两层，钢筋混凝土框架结构，建筑面积6000平方米。（3）三块鱼塘面积约25亩，购10万条鱼苗。（4）绿化道路等其他基础设施。6、主要经济技术指标（1）项目总投资5000万元，其中固定资产投资4500万元，流动资金500万元。项目按照整体规划、一期建设，滚动发展的原则进行建设。其中商贸、餐饮、娱乐场所及其他工程投资4500万元，停车场，修车厂工程投资500万元。（2）项目达产后，销售收入4150万元。（3）总成本费用3420万元。（4）利税总额730万元。其中利润525万元，税金205万元。（5）投资利润率191。（6）财务内部收益率147。（7）静态投资回收期64年（税后，含建设期1年）。7、项目效益（1）社会效益项目建成后，进一步推动农村绿化，建成淮北市区的后花园，提高城镇与城市的生态功能，建成城乡居民生态观光旅游休闲的理想场所，通过完善绿色食品产业链，实施食品安全生产追溯制度，确保消费者饮食健康，实现绿色消费。本项目为劳动密集型产业，可直接带动绿色食品生产、加工、营销、物流、餐馆、休闲、住宿等相关产业，能够提供150个就业岗位，对缓解就业压力，增加城乡居民收入，丰富绿色食品市场供应、特色食品周年供应，满足不同层次的消费需求，促进社会稳定，优化山水资源配置，统筹城乡经济和社会发展，加快现代农业科技创新步伐，促进山区经济健康发展，将起到重要作用。（2）生态效益项目建成后，按照科学发展观的要求，将现山水开发、代农业、高效农业、生态农业、休闲农业、生态旅游等技术进行优化组合，集成配套。本项目对养殖场废弃物进行生物工程技术处理，生产沼气新能源、生产生物有机肥料，改良山区土壤结构，加快荒山绿化，发展生态经济，形成社会、生态、经济良性循环的发展环境，逐步实现山水生态结构合理化，技术生态化，达到过程清洁化和产品无害化的目标，建立“自然空间人类”系统协调发展的新关系，项目生态效益十分显著。8、项目编制依据（1）项目主办单位关于编制可研报告的委托书；（2）淮北市国民经济和社会发展第十二五规划纲要；（3）淮北市社会与经济发展“十二五”计划；（4）淮北市关于鼓励全民创业的意见；（5）淮北市统计年鉴2010；（6）主办单位提供其它有关材料。二、项目背景镇隶属于安徽省淮北市县，位于溪河入濉之口，坐落县城，毗邻淮北市区，该镇下辖5个村，23个居委会，面积738平方公里，人口136万人，是著名的“酒乡”，绵延千年的口子美酒盛产于此。承东启西，区位优越。地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，淮北平原腹地，是徐州经济圈的重要组成部分。该镇煤炭电力资源丰富，经济发展迅速。该镇历史悠久，旅游资源也相当丰富。该镇煤炭电力资源丰富，县境内16座煤矿，年产原煤3600万吨，电力装机总容量3000万千瓦，是华东地区重要的能源供应基地。周围200公里范围内有国家大型矿业集团10多家，发展矿山机电制造业优势独特。还是全国优质商品粮生产基地，小麦、玉米、大豆等农作物年产量120万吨；畜、禽饲养量3500多万头（只），是投资农副产品深加工业的理想之地。该镇发展提速，产业突进。通过外来投资企业入驻和本地民营企业的发展，全镇已形成以金沙服装、银海纺织等为主的轻纺工业基地；以中瑞农产品批发、华奥食用菌为主的农副产品批发和生产基地；以顺发食品、鲁南面粉等为主的食品加工生产基地；以舒安达电动车、宇达矿机为主的机械制造工业基地；以淮海中瑞、华联超市、顺达商贸为主的三产服务业格局。2008年全镇拥有各类大小企业近5000家，地区总产值可达18亿元，财政收入1亿元，综合经济实力位居安徽省“百强镇”前列。先后被国家建设部、发改委等6部门列为全国重点名镇；国家林业局授予绿化先进镇；安徽省委授予“五个好”乡镇党委；市（县）委、政府授予经济运行考核一类乡镇。该镇园区开放，活力四射。镇乾隆湖工业集中区是县委、县政府重点建设的五个乡镇园区之一。地理位置优越，环境优美，距淮北市主城区5公里，园区一期、二期规划占地面积近4000亩，基础设施建设完善，实现“五通一平”。全部建成后，可容纳规模工业企业100家以上。园区以海纳百川，广迎四海的博大胸襟和磅礴之气吸引大批客商前来投资，截止2008年9月该园已入驻建设芳萍纺织、金沙服装、江汉服饰、银海纺织、金缘服饰、蕴丰麻纺、金宇矿机、金源工贸、金牛源矿机、美爱家俱、桦森家居、华龙包装等数十家企业。2008年下半年起，在扩大内需的大环境下，商务部提出在扩大内需、拉动消费方面，将大力发展餐饮业。以消费促发展，在三方面大力发展餐饮行业。首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决餐饮行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。正式在这种背景下，县龙盛商贸有限责任公司提出了县八里河山庄项目，正当其时。第二章项目建设的必要性和可行性一、项目提出2006年，中国餐饮消费全年零售额首次突破万亿元大关，达到103455亿元，同比增长164，比上年净增1458亿元，连续16年实现两位数高速增长，与改革开放初期的1978年相比增长了188倍。2007年，中国餐饮业发展迈上新台阶，全年零售额达到12352亿元，比上年约增加20065亿元，同比增长194，比上年同期增幅高出3个百分点，占社会消费品零售总额的138，拉动社会消费品零售总额增长26个百分点，对社会消费品零售总额的增长贡献率为156。中国餐饮业的快速持续发展，显示出了在社会需求和经济发展的大背景下，行业总体规模日益扩大，在国民经济中的地位和作用明显提升和加强。2008年111月份，全国住宿与餐饮业零售额达到139051亿元，同比增长249，环比基本持平，比上年同期加快61个百分点，占同期社会消费品零售总额的比重为142，拉动社会消费品零售总额增长35个百分点。其中11月份，全国住宿与餐饮业继续保持快速增长，零售额实现13766亿元，同比增长251，比上年同期加快35个百分点，但比上月下降66。2008年下半年起，在扩大内需的大环境下，商务部提出在扩大内需、拉动消费方面，将大力发展餐饮业。以消费促发展，在三方面大力发展餐饮行业。首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决餐饮行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。本项目生态休闲中心作为充满自然情趣的生态环境建设项目，建成后加快绿化荒山，提升湿地生态效果，同时对解决农村剩余劳动力、增加农民收入、增加当地财政收入都具有积极的促进作用。二、项目建设的必要性1、推进农村经济发展的需要充分发挥淮北市产业优势，突出发展特色产业，大力推行生态农业发展战略，兴建绿色食品基地，开发绿色食品、安全食品，不断提升农产品品质，提高国内外市场的竞争能力。依托农产品加工的龙头带动，采取土地流转的形式，把分散的山地、林地、湿地、水面等生态资源有效地组织起来，引导生态化生产符合市场需求的优质农产品，实行产业化经营，达到增加农民收入的目的。从而有效地促进山区经济和社会健康、持续、稳定的发展。2、是构筑现代休闲旅游业框架的需要本项目的建设，为构筑现代休闲农业框架奠定了坚实基础。在种植业和养殖业方面，以“高效”、“高科技含量”为指导，集中力量推进代表现代农业发展方向的绿色食品集约化生产。按照绿色食品安全的原则，实施山水生态和农林水产结构调整，大幅度提高农业生产、生态休闲的效益，增加山区农民的经营收入。三、项目建设的可行性1、政策保障中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定明确了新时期农业综合开发的主要目标和任务，安徽省政府制定的安徽省国民经济和社会发展第十二个五年计划明确指出了“十二五”期时安徽省国民经济和社会发展的指导方针、奋斗目标和主要任务。财政部国家农业综合开发“十二五”计划明确提出以扶持龙头项目为重点，以市场为导向，以效益为中心，以科技为依托，选择一批具备一定规模、经济效益较好、辐射带动作用强、产品具有市场竞争优势、具有较强的科技创新能力和良好的经营管理机制的龙头项目，予以重点扶持，建设农产品生产、加工、出口基地，鼓励龙头企业与农民通过签订产销合同、土地流转以及土地使用权、产品、技术和现金等形式入股，彼此结成利益共同体，形成利益同享、风险共担的经营机制，大力推进农业产业经营。2、建设条件具备（1）自然地理条件淮北市位于安徽省北部，地处淮北平原，东近连云港、西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。（2）自然气候条件淮北市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明，光照充足，日照时数23158小时，日照度为522，无霜期202天。淮北市位于南北气候的过渡地带，兼有南方、北方气候之长，水、热、光照等气候资源优势明显，适宜多种农作物生产，特别是高效特色农作物生产、设施农业周年生产，适宜饲养优质猪、地方特色猪以及其它特种经济动物。（3）综合经济条件淮北市经济基础坚实。改革开放30年来，人民生活水平由温饱型转向小康型，生活质量进一步提高。农民人均收入和社会消费品零售总额实现较快增长，特别是作为全国煤电能源基地，经过多年的发展建设，全市的综合经济实力逐年大幅增强，完全具备建设山水湿地生态休闲中心的实力。3、项目区基础条件较好经济优势镇发展提速，产业突进。通过外来投资企业入驻和本地民营企业的发展，全镇已形成以金沙服装、银海纺织等为主的轻纺工业基地；以中瑞农产品批发、华奥食用菌为主的农副产品批发和生产基地；以顺发食品、鲁南面粉等为主的食品加工生产基地；以舒安达电动车、宇达矿机为主的机械制造工业基地；以淮海中瑞、华联超市、顺达商贸为主的三产服务业格局。2008年全镇拥有各类大小企业近5000家，地区总产值可达18亿元，财政收入1亿元，综合经济实力位居安徽省“百强镇”前列。先后被国家建设部、发改委等6部门列为全国重点名镇；国家林业局授予绿化先进镇；安徽省委授予“五个好”乡镇党委；市（县）委、政府授予经济运行考核一类乡镇。镇园区开放，活力四射。镇乾隆湖工业集中区是县委、县政府重点建设的五个乡镇园区之一。地理位置优越，环境优美，距淮北市主城区5公里，园区一期、二期规划占地面积近4000亩，基础设施建设完善，实现“五通一平”。全部建成后，可容纳规模工业企业100家以上。园区以海纳百川，广迎四海的博大胸襟和磅礴之气吸引大批客商前来投资，截止2008年9月该园已入驻建设芳萍纺织、金沙服装、江汉服饰、银海纺织、金缘服饰、蕴丰麻纺、金宇矿机、金源工贸、金牛源矿机、美爱家俱、桦森家居、华龙包装等数十家企业。镇八里村是广大战略投资者的理想选择。人文环境优势镇历史悠久，百姓善民善邦，民风淳朴，人心思上，发展意识浓厚，创业愿望强烈，构成了独特的人文环境。招商引资政策优惠，政策环境宽松，为投资企业实行了“一条龙”服务、“一站式”审批，专人全程跟踪服务。第三章市场分析一、酒店业发展状况1、中国酒店业现状我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的73左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点（1）酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；（2）酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；（3）酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步；（4）绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。2、酒店消费者研究1、消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异经过详细的调查，就范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利2、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如主干公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；3、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等；4、完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等；5、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈；6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是5分钟车程，次级商圈为10分钟车程，三级商圈半小时车程。度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同1、从自然条件来说，度假酒店最好位于滨海、山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；2、度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；3、度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；5、度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。3、酒店消费者特征调查表明（1）从职业角度看，酒店的消费者主要来自两大块第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者。酒店消费者职业分布图11438008573886800400114300010002000300040005000中级公务员高级公务员国企集体企业高层外资高层企业老板民企高层其他（2）从籍贯角度看，酒店消费者主要是来自企事业单位的高级管理人员；而来自外地的客户一般都是作为上述公司的业务伙伴而来作商务逗留的；而且近年来受酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为酒店消费市场一支不可忽视的力量。（3）从入住酒店的时间上看，来自外地的客户入住的时间相对来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高。（4）从消费偏好来看，一般来说，客户更注重保健、休闲、棋牌等，他们对房间的空间要求比较多一些；外地客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务。（5）另外，平均来讲，酒店所接待的业务中，有20左右的业务为政府部门的会议、考察、度假、旅游，这些客户主要来自江、浙、沪、粤等沿海地带，本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次以上这种消费机会。（6）从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素养，其中大专和本科学历的占据50以上，也有少部分客户只接受过中学文化教育。5141429222930861314000500100015002000250030003500初中大专研究生及以上酒店消费者文化程度分布图（7）从收入角度来看，永兴酒店消费者特征比较独特中、高收入人群占客户总数的绝对多数，而低收入阶层在总数中所占比例非常少。二、发展模式中国餐企业已经十分注重品牌的塑造和企业规模的扩大。通过连锁经营和特许经营等多种方式，中国餐饮业正积极进军海外市场。中国的餐饮市场中，正餐以中式正餐为主，西式正餐逐渐兴起，但目前规模尚小；快餐以西式快餐为主，肯德基、麦当劳、必胜客等，是市场中的主力，中式快餐已经蓬勃发展，但当前尚无法与“洋快餐”相抗衡。随着中国经济及旅游业的发展，餐饮行业的前景看好，在未来几年内，中国餐饮业经营模式将多元化发展，国际化进程将加快，而且绿色餐饮必将成为时尚。三、现存问题食品安全问题在受到越来越多的关注，主要是因为存在问题频频曝光在人们视线中。3月15日，中央电视台披露河南济源双汇公司使用瘦肉精猪7月21日，北京电视台曝光味千拉面声称的骨汤是兑制而成8月16日，肯德基员工自曝内幕饮料全是冲兑而成，肯德基方面随即承认醇豆浆确为豆浆粉冲兑2011年8月22日，海底捞餐饮股份有限公司紧急发表声明，坦承“白味汤锅、柠檬水是勾兑而成”2011年9月4日，有记者以服务员的身份卧底于青岛心海广场的俏江南餐厅，经过3天的调查，发现连锁餐饮界巨头俏江南存在员工培训走过场、工作服装异味浓、餐具没有消毒、死鱼冒充活鱼加工等问题，还对餐桌上回收的油的走向、食材来源以及鲜榨果汁是否为勾兑等提出了质疑。俏江南、海底捞、味千、肯德基等知名公司的食品安全问题相继遭曝光，无疑是往餐饮界中扔下了几颗重磅炸弹。在消费者圈子里引发了不小的震动，使这些企业品牌都蒙上了层阴影，带来巨大损失。食品安全跟企业的品牌形象息息相关，必须管理好这一块以维护企业品牌价值，从而反过来推动企业更好地发展壮大。”首都经贸大学产业经济研究所所长陈及在接受采访时进一步表示“这其实还涉及企业诚信问题，承诺的和做的不一致，是对消费者的欺骗。一个企业不诚信经营，就谈不上品牌的建设与知名度的继续打造。”“这些餐饮界大佬们的教训给其他企业敲响了警钟。”陈及表示，中国要打造健康有序的餐饮市场，一方面企业自身要加强自律，一方面政府主管部门要严密监管。四、前景预测近两年的统计资料说明安徽省旅游业在稳步发展。酒店业作为在中国日益兴起的一种服务性行业，也正在以高速不断发展着。酒店经营市场持续向好，每年淮北市酒店客房开房率高达85以上。中国的一些经济强镇、旅游强镇，也将成为酒店业的投资重点区域，中国经济百强镇的酒店机遇已经来临。这些地方的经济比较发达，工业与手工业的迅猛发展，外来人口的增加，特别是商务活动增加，地方居民的消费观念、消费行为的转变，都将使这些经济强镇成为酒店业的新投资热点，进行了和进行着必要的铺垫，从而成为投资四星或准四星级别的酒店的最佳区域，甚至一些地方在镇上也投资建立准五星酒店。在县城、县级的市区，投资四星级别的酒店将也成为热点，在经济比较发达的地方，县级市，将出现五星级或准五星级别的酒店，都成为必然。在这样的消费理性逐渐明晰，酒店地理位置分布相对科学、合理均匀的情况下，比外在的建筑、内在的装潢，已经不是谁胜谁弱了，更重要的在于服务，在价格逐渐不敏感的部位、区域，将成为人们消费的关注热点，目前经济走势，从现在的市场行情来看，180280元的价格客房档次比较欠缺，也是易被客人接受的档次，同时也是比较缺乏的档位，具有强大的市场吸引力。前一时期人们对于这个价格不愿意接受和理睬，稍微不理性的，想住高级点，能够接受300500元的价格，稍微敏感的，能够接受60120元的价格，所以中间的120280元的客人，反而没有人做，或是做的比较少，这样就留下了市场空隙，也就留下了市场机遇。第四章选址方案一、选址原则1、环境优越。周边没有污染源，生态环境适宜。2、交通便利。靠近主要交通干道，有利于方便通行。3、有利于生态产业链的物料循环。4、远离城区，或位于城乡结合部，土地价格较低，有利于土地流转。5、符合城乡发展规划、旅游发展规划、山水生态资源发展规划。6、先易后难，优先考虑现有基础条件较好、旅游发展潜力大的区域。二、项目选址方案通过对县镇建设规划，该项目选址位于县镇小溪河北岸，原花园村老窑厂。占地面积50亩。三、项目建设条件及配套资源项目所在地基础设施配套功能完善，高标准的路网、通讯、水、电、气、暖等公用设施齐全。1、供电淮北大唐发电站每年除满足本市外，向省外供电约90万千瓦，电力供应充足。现有的供点电能力可以满足项目的用电要求。2、供水淮北现有供水能力为211万立方米/日，最大供水能力23万立方米/日。共有水源井92眼，配水厂6座，清水池总容量19万立方米，输水管道25公里，配水管2338公里，供应全市70平方公里范围内的生产和生活用水。因此本项目的供水完全有保障。3、供热淮北市已建成保证几百万平方米供热的热源厂，本项目的供热可就近接入。4、供气淮北于2003年开始连片供应天然气，2006年供应能力达到4000立方米/日，项目周边主干道建设有天然气中压管道，可就近接入项目，对项目规划用气有保证。5、交通项目地理位置优越,附近有公交总站，搭乘非常便利。项目道路进出有序，道路体量大，出入方便。6、通讯淮北邮电、通讯事业已进入现代化阶段，数字交换、程控电话、移动通讯、有线电视、卫星电视、终端因特网接入应有尽有。程控交换机总量达到30万门以上，现有资源完全可满足项目要求。四、场址条件1、自然地理状况淮北市位于安徽省北部，地处淮海经济区的南部，东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。全市辖三区一县。2、自然气候条件淮北市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为23158小时，日照度为522，无霜期202天。年均气温145极端最高气温411极端最低气温213年均相对温度70主导风向东北风平均风速31M/S风压343KN/M2年最高降雨量14411MM（1964年）年均降雨量8629MM日最大降雨量2497MM（1957年7月14日）最大冻土深度20CM地震烈度6度3、工程地质、水文地质条件淮北市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为235325，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达8吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽20厘米。根据钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下（1）粉质粘土。浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2235米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。（2）粘土，综褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。（3）粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。（4）粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深71米钻至150米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载办标准值均在140KPA以上。4、地震设防地震烈度为6度，历史上未发生过较大地震。地基承载力约在12千牛/平方米。五、自然条件对建设项目的影响1、对工程方案的影响淮北市位于安徽省北部，以平原为主，北部有低山残丘，大部分地区，工程地质条件较好，具有良好的建设条件，自然条件对工程方案影响比较小，在方案设计时应当充分利用上述优越的自然条件，进行多方案比较，做到安全、经济、适用、美观。2、对施工条件的影响淮北市四季分明，气候温和。雨量适中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，但是，部分年份也有水灾、旱涝现象，冬季低温冻害，对工程施工稍有影响。3、对工程造价的影响淮北市交通便利，建筑材料资源较为丰富，无需通过长途运输，水泥、砂石等主要材料来源充足且运距较短，这样可以大大降低工程造价。第五章项目定位与功能分区方案1、目标定位文化主题地方民俗文化、山水文化休闲主题养生、健身、垂钓、农家田园休闲餐饮主题绿色食品健康餐饮、农家乐土特餐饮2、功能定位生态保护、山水融合、山野观光、休闲度假、停车住宿、特色餐饮、超市购物。3、市场定位一级市场即基本市场，以淮北市城市居民为主。二级市场即重点开发市场，以宿州、徐州及周边城市居民为主。4、功能分区主要分为入口服务区、住宿区、餐饮区、停车区、修车区、休闲娱乐区。内设多功能厅，可以供小型会议、商务洽谈。内设8个标准客房，方便游客休息。餐饮洗浴中心可同时为80人提供餐饮洗浴，完善中心现代服务设施。第六章工程方案一、本项目用房建设标准及依据本项目用房建设依据根据国家相关规定，住宅及公建的建设应符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关系，并符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。二、本项目总体规划规划依据1、中华人民共和国规划法2、城市居住规划设计规划3、用地地形图（一）本项目规划指标主要技术经济指标表序指标名称单位数量号1规划总用地M2333502总建筑面积（不包括地下1层）M260003酒店客房建筑面积M22000（二）项目规划布局规划布局应考虑商务配套、客房、餐饮组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的有机整体；建筑风格特色鲜明，具备地标感，群体建筑与空间层次在协调中求变。楼座布置上要力争寻求天际线的变化；本项目地块空间有限，因此要适当增加楼座的高度，降低建筑密度，以为居住景观打造留够充足的空间；（三）建筑外观设计主体建筑平面简洁，屋顶轻盈，造型新颖、朴实、大方、注重功能、形式、结构的统一，规划设计方案既能满足该建筑的各项使用要求，同时也符合呼和浩特的城市规划，与周围建成的建筑相协调，创造一个有个性、新颖、具有地方性、时代性的建筑群落。本项目的建筑风格为后现代风格，整体形象硬朗，凸现项目个性化产品的特征的建筑风格，色彩的构成，柔和淡雅，体现以下亮点现代精神无论是外在还是建筑的精神内涵都体现了现代人的快节奏，高效率，意气风发的生活实质。时尚视界使人们从看到的第一眼就认同了它与时尚的同步，与现代生活的融洽，与市场现有建筑的明显区格。立面颜色的组成，强调稳重感和柔和感，局部引入一些明快的色彩，避免过于呆板；强调竖线条，窗格的划分对称；墙的转角处有线角、转角石等细节；高视点抬眼望去，建筑的形象特点更注重的是从建筑型体与色彩中体现，在设计中不追求厚重，用简化的方式体现现代的意境。色彩本项目的色彩选用了淡雅的基调，在整体的色调上跳跃着木色的柔和。三、结构设计方案（一）结构设计主要参数基本风压设计使用年限建筑结构等级地基基础设计等级055KN/M250年二级乙级基本重压搞震设防类另建筑耐火等级建筑面地类别040KN/M2两类二级类标准冻深抗震设防烈度结构抗震等级地面粗糙度160M8度第一组（02G）二级C类（二）现行设计规范，规程建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001建筑工程抗震设防分类标准GB502232004建筑结构荷载规范GB5000920012006年版建筑抗震设计规范GB500112001混凝土结构设计规范GB500102002建筑地基基础设计规范GB500072002建筑结构制图标准GB/T501052001砌体结构设计规范GB500032001房屋建筑制图统一标准GB/T500012001混凝土结构工程施工质量验收规范GB502042002建筑变型测量规程JGJ/T897（三）主体工程本工程结构类别为两层框架结构，使用年限为50年，抗震设防烈度为八度。耐火等级二级（四）门窗工程门窗玻璃的选用应遵照建筑玻璃应用技术规程JGJ1和3建筑安全玻璃管理规定及地方主管部门的有关规定；门窗安装应满足其强度、热工、声学及安全性能等技术要求。所有外墙的门窗上下口、窗楣、雨篷、挑檐等突出部分均做滴水线；（五）屋面工程本工程的屋面防水等级为级，防水层合理使用年限为15年；（六）外装修工程外装修选用的各项材料及其材质、规格、颜色等，均由施工单位提供样板，经建设和设计单位确认后进行定样。（七）节能、保温为了贯彻国家节约能源的政策，本工程按照民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ2695进行了节能设计（节能50）。本建筑物座北朝南，屋面保温采用120聚苯板，周边地面垫层及外墙基础内侧均作70厚挤塑聚苯板保温，栏板外侧贴30厚挤塑聚苯板，梁外侧贴30厚挤塑聚苯板。外保温合理使用年限为25年。外窗采用断桥铝合金中空玻璃，空气层厚度为12MM，厂家应保证玻璃热工性能满足国家节能要求的各项指标。四、给、排水设计方案供水水质要求达到国家现行的生活饮用水水质标准。（一）生活给水系统给水系统由市政自来水公司直接供给。本工程最高日用水量为65505M3/天。1、生活用水15立方米/人天，日用水量为300立方米。2、消防用水，按1年为3次，一次灭火时间2小时，用水指标2立方米/S，则消防用水量为平均每天120立方米。未预见水量按10计算。（300120）1042立方米日平均总用水量为462立方米（二）生活污水系统污水系统采用污废水合流制系统，污废水经排排水管收集后排至室外排水管网。五、电气设计方案（一）要标准及法规民用建筑电气设计规范（JGJ/T1692）住宅设计规范GB5009619992003年版全国民用建筑工程设计技术措施电气建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T503112000有线电视系统工程设计规范（GB5020094）住宅建筑规范（GB503682005）建筑物防雷设计规范（GB5005794）（2000版）其它有关国家及地方的现行规程、规范及标准。（二）设计范围低压配电系统照明系统综合布线系统防雷接地及总等电位联结系统1、本工程低压配电系统接地型式采用TNCS系统。低压配电系统采用放射式和链式相结合的供电方式。消防，监视，应急照明，电梯第一、二级负荷需设置备用电源供电的设备，两路低压供电系统互为备用电源，2、导线选用及敷设进户线选用VV2210KV铜芯全塑铠装等截面电力电缆，进户处穿钢管保护。分支导线均选用BV500V导线穿管沿墙或顶板敷设。如照明支路管内导线为56根时，穿PVC25，低于24M的壁灯均应接入PE线。3、照明系统的配电方式本工程采用放射式和链式相结合的配电系统。对于用量较大的照明配电系统，采用放射式到各照明配电箱；应急照明采用自带蓄电池形式。4、电话进户采用HYV205室内电缆，数据线采用光纤，电视进户采SYWV759电缆，埋深均为距室外地坪08M。5、管路敷设时宜沿最短路线并应减少弯曲和重叠交叉。管路超过30M（无弯曲时），20M（有一个弯曲时），15M（有二个弯曲时），8M（有三个弯曲时）加装中间接线盒。六、暖通设计方案（一）室内外采暖计算参数采暖室外计算温度TW19；冬季室外风速164M/S。室内计算温度（二）采暖设计施工说明1、采暖系统采用低温热水系统，热负荷为882KW，单序号房间名称计算温度序号房间名称计算温度1休闲娱乐服务厅、客房183设淋浴的卫生间252厨房、库房164办公室、会议室18位面积热指标为378W/M2，设计供回水温度80/55。热力指标为60W/平方米2、本工程采暖形式为集中供热，热源通过就近的集中供暖管道接入。3、整个管道系统试验合格后方能通水供暖。4、施工安装及验收应按建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范（GB502422002），建筑安装工程质量检验评定标准JJ30274）。七、宾馆的设计标准本酒店设计标准高档商务大酒店1、前厅A有与接待能力相适应的前厅。内装修美观别致。有与饭店规模、星级相适应的总服务台；B总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询、结帐和留言服务；C提供一次性总帐单结帐服务商品除外；D提供信用卡结算服务；E提供饭店服务项目宣传品，客房价目表，所在地旅游交通图、所在地旅游景点介绍、主要交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊；F24小时提供客房预订；G有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；H设门卫应接员，16小时迎送客人；I设专职行李员，有专用行李车，18小时为客人提供行李服务。有小件行李存放处；J有管理人员24小时在岗值班；K设大堂经理，18小时在岗服务；L在非经营区设客人休息场所；M提供代客预订和安排出租汽车服务；N门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅，能为残疾人提供必要的服务。2、客房A至少有30间套可供出租的客房；B有门窥镜和防盗装置，在显著位置张贴应急疏散图及相关说明；C装修良好、美观，有软垫床、梳妆台或写字台、衣橱及衣架、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯及行李架等配套家具。室内满铺地毯、木地板或其他较高档材料。室内采用区域照明且目的物照明度良好；D有卫生间，装有抽水恭桶、梳妆台配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品、浴缸或淋浴间。浴缸配有浴帘、淋浴喷头（另有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头）。采取有效的防滑措施。采用较高级建筑材料装修地面、墙面和天花，色调柔和，目的物照明度良好。有良好的排风系统或排风器，温湿度与客房适宜。有110/220V不间断电源插座。24小时供应冷、热水；E有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途的电话，并配有使用说明；F可以提供国际互联网接入服务，并有使用说明；G有彩色电视机。播放频道不少于16个，画面和音质清晰，备有频道指示说明。播放内容应符合中国政府规定；H具备有效的防噪音及隔音措施；I有至少两种规格的电源插座，并提供插座转换器；J有遮光窗帘；K有单人间；L有套房；M有与本星级相适应的文具用品。有服务指南、价目表、住宿须知、所在地旅游景点介绍和旅游交通图。应客人要求提供相应的报刊；N客房、卫生间每天全面整理1次，每日或应客人要求更换床单、被单及枕套，客用品和消耗品补充齐全；P床上用棉织品（床单、枕心、枕套、棉被及被单等）及卫生间针织用品（浴衣、浴巾、毛巾等）材质良好、工艺讲究、柔软舒适；Q24小时提供冷热饮用水，免费提供茶叶或咖啡；R70客房有小冰箱，提供适量酒和饮料，备有饮用器具和价目单；S客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；T提供留言和叫醒服务；U提供衣装湿洗、干洗和熨烫服务；V有送餐菜单和饮料单，18小时提供送餐服务，有可挂置门外的送餐牌；W提供擦鞋服务。3、餐厅及吧室A有餐厅，提供早、中、晚餐服务；B有宴会单间或小宴会厅，能提供宴会服务，有会议康乐设施设备，并提供相应服务；C有酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供饮品服务的场所；D餐具无破损，卫生、光洁；E菜单及饮品单美观整洁，出菜率不低于90。4、厨房A位置合理，紧邻餐厅；B墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶；C冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间温度符合食品卫生标准，内有空气消毒设施；D粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜；E有必要的冷藏、冷冻设施；F洗碗间位置合理；G有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭；H厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的进出分开、自动闭合的弹簧门；I采取有效的消杀蚊绳、蟑螂等虫害措施。5、公共区域A提供回车线或停车场；B4层含4层以上的建筑物有足够的客用电梯；C有公用电话，并配备市内电话簿；D有男女分设、间隔式公共卫生间；E有小商店，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品；F代售邮票、代发信件，办理传真、复印、打字、国际长途电话等服务；G提供电脑出租服务。H有应急供电设施和应急照明设施；I走廊地面满铺地毯或其他较高档材料，墙面整洁、有装修，24小时光线充足，无障碍物。紧急出口标识清楚，位置合理。八、市政设施规划（一）给水工程1、规划用水量计算规划区主要是公共服务类建筑，结合本项目控规的生活用水量标准及用水定额，计算用水量。公建用水量标准为10升/M2日，酒店建筑面积约为14200万平米，则公建高日用水量140M3/日；另有道路广场、绿地用地面积约05公顷，用水量标准为10M3/公顷日，则高日用水量约5M3/日。综合以上两部分计算，规划区最高日用水量为145M3/日。2、水源由永兴自来水公司二水厂供给。3、管网根据用地规划沿道路布置给水干管，结合建筑布局布置给水支管。管网自由水压按满足六层楼水压要求考虑，即为28M。规划给水管线埋设位置敷设在道路非机动车道下。规划区消防水系统采用生活给水与消防水共用系统，给水管道每隔120米间距设置一个消火栓，每个消火栓保护半径不超过150米，设置消火栓的给水干管管径不应小于100MM。（二）污水工程1、排水体制规划区的排水体制为雨污分流制。2、污水量计算规划区污水量主要是公建污水，规划污水排放系数取09，日变化系数取14，污水集中处理率100，按照给水量的预测，规划区平均日污水量约为130M3/日。3、雨水排放规划区各地块雨水可就近沿地势排入水系，道路不再规划雨水管线。雨水排入规划区水系后排入泵站河。（三）供电工程1、用电负荷预测结合项目建设总规模，采用单位面积负荷指标法对用电负荷进行预测，公共建筑负荷指标60W/M2，同时使用率为06；公共绿地及道路广场负荷指标15W/M2；经计算，规划区确定用电负荷为5115KW。2、电源配置规划区电源来自主城区110KV变电站，中压配电采取110KV变电站10KV开闭所10KV/04KV公用配电所配电方式，提高供电可靠性。规划区设置一座10KV开闭所，建筑面积约80100平方米，可结合公共建筑设置。3、线路敷设规划10KV线路及低压配电线路均采用地下敷设方式，沿主要街道非机动车下布置电力管线。电力线路均选用交联聚乙烯绝缘铜芯电力电缆。10KV线路、低压线路及控制线路在不同管孔内敷设，中间留出散热孔。（四）电信工程1、电话用户预测根据规划建设总规模，电话用户预测采用建筑面积电话装机指标配置，电话指标150部/万M2，则规划区电话用量为210部，实装率按08考虑，需电话交换容量168部。2、电话交接设备在规划区以北设置一处模块局，规划区电信线路来自该模块局。同时设置ADSL设备，为用户提供宽带网接入。3、电信线路敷设规划电信管线采用埋地敷设，电信干管采用6孔90110MM的PVC塑料管，分支管为4孔。管线在分支、拐弯处及直线段超过100米的中间，设小号手孔井。管孔数满足电话光缆、数据通信、广播电视、其它通信以及备用线路的铺设需求，不同用途线路尽量分孔敷设。有线电视信号由主城区引入，传输介质采用光缆。规划区内设一台光接收机进行光电转换，并对输出电信号进行放大，经分配，分支网络传输至各出线口。（五）环卫工程1、垃圾收集垃圾采用袋装收集，收集后运送至垃圾收集点，再通过垃圾车运至主城区就近垃圾转运站。2、环卫公共设施规划废物箱应美观、耐用、防雨、阻燃，设于道路两侧或公共设施、广场、停车场等的路口，公共场所按间隔50100米设置，主路按100200米设置。垃圾仍采用日产日清的处理方式。（六）综合管线管线综合是以单项管线工程规划为依据，进行总体布置。平面布置上要减少管线间交叉次数，在道路断面的竖向布置要避免各管线冲突现象。各管线与道路中心线平行，严格依照管线之间、管线与建筑物之间的最小水平间距、垂直间距等有关规范埋设。给水、燃气、电信管道一般敷设在道路西、南侧非机动车道下；污水、电力管道一般敷设在道路东、北侧非机动车道下；各种管线由西向东或由南向北的布置次序是电信、给水、燃气、污水、电力。管线综合冲突时处理原则如下小管让大管；压力管让重力流管；可弯曲管线让不可弯曲管线；工程量小的让工程量大的；检修次数少、方便的让检修次数多、不方便的。为保证各类管线的敷设能满足设计规范要求，超出建筑物首层以外的地下室的覆土深度应控制不小于2米。第七章环境影响分析与保护一、环境保护的重要性为了保护人类赖以生存的环境，实施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本工程将根据国家颁布的有关环保法规及地方政府发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，结合项目建设“三同时”的原则，在建设和营运过程中必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。二、环境保护标准1、中华人民共和国国务院令253号建设项目环境保护管理条例2、国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（87）国环字第002号文件建设项目环境保护设计规定3、环境空气质量标准（GB30951996）4、地表水环境质量标准（GB38382002）5、城市区域环境噪声质量标准（GB309693）6、污水综合排放标准（GB897896）三、项目主要污染源和污染物分析1、主要污染源本项目产生的主要污染源为建设过程的建筑垃圾和项目完成后的少量生活废水。2、预计排放情况（1）施工期施工期间主要是建设过程中产生的废水、固体废弃物、施工扬尘以及设备产生的噪声污染。（2）运营期运营期间主要是一些工作生活中的废水、固体废弃物的污染。四、建设项目的环境影响该项目对环境的影响主要发生在工程的建设期及后期的运营期，但只要做好施工期及运营期的防护工作，不会对周边造成大的环境污染。五、环保措施的评述及其技术经济论证1、施工期环境质量保护措施（1）大气环境在土地平整、开挖、取、弃土以及建筑材料装卸运输易飞散物料时，要采取防风遮挡措施，必要时加盖蓬布。在工程建设过程中必要的扬尘防治措施，物料搅拌点应选在下风向300M内无居民处配备洒水设备定量洒水,防止扬尘污染项目建设要控制施工人员数量,施工单位生活服务设施应使用液化气、电力等清洁能源，尽可能减少使用燃煤。（2）水环境执行国家污水综合排放标准（GB89781996）；有效地利用水资源，制定污水处理措施，坚决杜绝乱排乱放污水。禁止利用渗坑、渗井、裂隙排放、倾倒污水；禁止向水体排放生活垃圾、废渣、废油、酸碱液及其它有毒废液；禁止在水体中清洗装过油类或其它有毒污染物的容器；禁止向水体排放或倾倒任何超标的放射性废渣和废水。对所有污水、垃圾、应进行集中定期进行处理，污水应经过处理符合排放标准后才能排放，垃圾、污水的处理标准必须符合环境保护的要求，就其处理方式和地点，应接受当地环保部门的指导。（3）声环境施工机械为高强度非稳态声源，操作和施工人员应安排轮流休息，减少连续接触声源时间。连输车辆应禁鸣嗽叭。尽量选用低噪声施工设备，高噪声设备夜间（2200600）停止施工，减轻施工噪声对周边居民及野生动物的影响。2、固体废物（1）建设施工期间按照施工计划进行。工程完成后，不能残留废弃建筑材料，建设单位应要求施工单位规划运输，加强管理，这些建筑垃圾应尽量分类后回收利用，对有利用价值的废弃物应该循环利用，对无利用价值的废弃物应送至建筑垃圾填埋场，而不能随意丢弃倾倒，以减少对周围环境的影响。（2）设置临时垃圾贮存设施，防止流失，并定期把垃圾送到指定垃圾场；（3）禁止将含有毒成分的废碴随意倾倒或直接掩埋。3、生态环境影响的保护与恢复措施施工期生态环境影响的保护与恢复措施为（1）尽可能减小对水体和植被的破坏，注意保