西安房地产市场研究报告 (2)

西安房地产市场研究报告22010年2月西安房地产市场报告西安房地产市场研究报告（201002）易居（中国）房地产研究院西安分院2010年2月西安房地产市场研究报告目录数字瞰市5第一篇市场背景篇8第一章政策资讯8一、政策法规8二、市政动态9三、市场资讯10第二章经济环境11一、国内生产总值分析11二、居民消费价格分析12三、工业增加值分析12四、固定资产投资13五、房地产开发投资13第二篇市场分析篇14第三章商品房市场14一、商品房成交概况14二、2月西安市商品房分类分析15第四章土地篇18一、土地市场动态18二、本月土地出让分析19三、本月土地成交分析20四、重点地块分析22第五章住宅市场25一、市场综述25二、成交量分析25三、成交均价分析27四、成交结构分析29第六章商办市场322010年2月西安房地产市场报告一、市场综述32二、商业市场33三、办公市场35四、本月个案分析37第七章产品篇39一、产品综述39二、特色楼盘介绍41三、著名开发商楼盘42四、案例PK44第八章、营销篇48一、本月营销分析48二、本月主流营销活动49三、2月份报纸广告投放分析512010年2月西安房地产市场研究报告易居视点市场维持调整，后市仍有阻力政策效果初现，成交量维持低迷进入2010年，随着相关调整政策的连续出台，房地产市场观望气氛日趋浓重。在供应方面，由于2月恰逢春节是房产销售的传统淡季，新开盘项目较少，而开发商由于目前资产状况较为理想，暂时不会选择大幅折价推动销售，因此整个市场呈现量缩价稳的格局。2月底央行再次上调存款准备金率05个百分点，进一步收紧资金供应。自2009年底房地产政策相继出台后，近期政府更注重于推进此前所颁布政策。如北京及广东省政府已公布相关措施以落实执行有关政策。1月以来，银行放贷条件更趋严格，多家银行提高首套房贷首付比例及降低利率优惠幅度，这在某种程度上影响了购房需求。及至1月下半月，由于当月新增贷款幅度整体高速增长，部分银行甚至停止了新增住房贷款发放。西安商品房市场2月成交量大幅回落近半，较1月下降4418。本月西安商品房成交接近5559万平米，环比上月大幅下降，住宅成交量为4897万平米，继1月之后市场再次出现大幅调整，但相比2009同期仍属高位。除春节传统市场淡季影响因素外，信贷大幅收缩和市场观望气氛浓重也是本月成交下跌的主要因素。利空出尽，房企预期3月市场乐观2月份市场运行出现了暂时的停滞不前，观望气氛十分浓重。但是本月市场供应量却达到了113万，环比上涨达10484，阶段性的供应量加大供应反映出各大开发企业对于3月市场的乐观。并且“两会”过后房地产政策的利空因素即将出尽，市场也会开始由弱至强的一个转变过程。货币政策收紧，楼市运行仍有阻力2010年国内宏观经济已经起稳，不过2月份CPI同比上涨27市场通胀压力加大，预期持续加剧。而从央行近期的货币政策表现来看日益发出强烈的收紧信号。另外，截止2月底2010年全年度信贷额度的28已经用完，信贷紧缩的预期增强，从目前政策的调控可以看出，今年经济增长对房地产业的依赖度太大降低，资金推动力大大削弱，2010年楼市向上运行依然存在着较大阻力。2010年易居数字同比与历同比历史价分年2月西安房地产居（中国）房地西安分院字瞰市比数据市场解析史同期相比，比09年2月下降史同期相比，20分别上涨296370100000200000300000400000500000600000700000万3000350040004500500055006000元/产市场报告地产研究院院析2010年2月商降959；住宅10年2月商品和2431，住2008年2月2008年2月地址西安市南商品房成交量仍宅成交量同比0品房、住宅成交住宅成交均价分商品房商品房住月商品房成商品房住南关正街88号长安仍处高位，商品08年增长107交均价保持快速分别上涨2542009年2月房成交量住宅住宅累计成交量2009年2成交均价宅累计成交均安国际A座608室第5页共5品房同比08年33，同比09速上升。较2008和2251。宅成交量量对比分析2月住宅成交均价均价对比分析室邮编7100655页年2月增长1079年下降15488年和2009年2010年2月2010年价析8电话02976268年商品房月成年2月651418成交均2010年2月西安房地产市场研究报告易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话029651418西安分院第6页共55页全市商品房成交走势西安市商品房成交统计（量万）（价元/）20092010月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月量61489378924598109710411133112561411152582969399595559价4649475948294899492450775403534352885433504359815780全市住宅成交走势西安市住宅成交统计（量万）（价元/）20092010月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月量5793825584959194101196610521072213395144432814485474897价4454458346034601471248635009500550825194485454845457全市商业成交走势西安市商业成交统计（量万）（价元/）20092010月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月量238893539367471352505292452408679615389价904162117964118698412100951317916954108251344111596104459408全市办公成交走势西安市办公成交统计（量万）（价元/）20092010月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月量1172321123938839730324226440787798274价53835432594756786210582461386316623956039786863972010年2月西安房地产市场报告易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话029651418西安分院第7页共55页本月全市成交对比2010年2月/2010年1月各物业类型成交住宅商业办公商品房2月1月2月1月2月1月2月1月成交面积（）489653854725388614502736179765555901995940金额（万元）267200466583641821750262758321286595672均价（元/）545754849408104456397786857805981套数4885831120435011241852019079区域成交住宅成交全市各区域成交商品房成交量（）成交均价（元/）成交套数套城东982195007957城西325185749249城北15233448231364高新121266810913201全市住宅成交排行榜TOP10序号项目区域成交量（）成交金额成交均价（元/）1中新浐灞半岛城东289966313002205844842紫薇馨苑城南167470111962644271433宝枫佳苑城南14805167070501247764海荣名城城北12372776481896352395融侨城高新12036528540686370966枫林意树高新9364726060511564727莱安逸境高新9041436744889274608海棠别馆高新654028224445839兴盛园城北82984632089506386710中建群贤汇高新77676668560052010年2月西安房地产市场研究报告易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话029651418西安分院第8页共55页第一篇市场背景篇第一章政策资讯一、政策法规表112010年02月全国房地产相关政策资讯列表资料来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构时间来源政策名称主要内容100201中国新闻网国土部今年重点清理小产权房全部停建停售国土资源部部长徐绍史1月31日在北京举行的全国国土资源工作会议闭幕时讲话指出,要及时发现、有效遏制苗头性和倾向性问题。今年国土资源部将要重点打好六场硬仗。其中,要重点清理“小产权房”和高尔夫球场。100202中国新闻网国土部中国保障房用地采用“划拨”方式供应国土资源部2日强调，经济适用住房、廉租住房以及城市、国有工矿棚户区改造中符合经济适用住房、廉租住房条件的安置用地，应当以划拨方式供地。土地供应后，不得改变保障性住房用地的性质。城乡规划调整后需要改变用地性质的，应由政府收回土地。100203新京报保障房用地性质不得改变土地应由政府收回2日国土资源部有关负责人称，今年国土部将增加保障性住房用地供应。而国家土地督察机构将加强监管，确保保障性住房用地性质不被更改。100221北京日报银监会严控贷款个人贷款须说明用途且面谈银监会20日宣布，流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法已经通过，于2月12日开始施行。这两份文件旨在规范两类贷款业务，加强贷款审慎经营管理。其中，个贷管理办法明确规定银行不得发放无指定用途的个人贷款。100223第一财经日报中央政治局召开会议重申货币政策应适度宽松22日，中共中央政治局召开会议，讨论国务院拟提请全国人大审议的政府工作报告稿，会议指出，今年要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，根据新形势新情况不断提高政策的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏、重点。100224中国新闻网中共干部廉政准则禁止插手房地产开发经营中共中央近日印发了中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则，并发出通知，要求各地区各部门认真贯彻执行。准则规定，禁止违反规定干预和插手市场经济活动，谋取私利。100224上海证券报银监会再次收紧房地产信托禁止流向土地储备春节前夕，银监会下发了关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知，再次收紧房地产信托。通知明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。2010年2月西安房地产市场报告易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话029651418西安分院第9页共55页二、市政动态表122010年02月西安市政动态列表资料来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构时间来源市政动态主要内容100206华商报6日10时50分郑西高铁首发2月6日上午10时50分，时速高达350公里的郑西高铁动车组将从西安站首发。全长505公里的郑西客运专线正式投入运营。100210陕西日报西安国际港务区征地拆迁安置2月9日，西安国际港务区城管执法分局揭牌仪式隆重举行。至此，港务区征地拆迁安置工作正式展开。100211西安晚报开发5万亩土地助推地铁建设今年我市地铁建设主要投资任务是全年计划完成投资36亿元，其中二号线19亿元，一号线17亿元。目前已将地铁1至4号线沿线约8000亩土地，及从沣渭新区划拨42万亩土地，共计约5万亩土地作为地铁储备开发用地，开发收益用于弥补项目资金缺口和运营补亏。100221华商网东南二环立交3月底通车据悉，春节期间停止施工的西安东北二环立交、东南二环立交、玉祥门外下穿隧道等11处道路施工点已于20日恢复施工。其中，东南二环立交桥主干道3月底可通行。100221华商网神禾大道开工9月底通车神禾大道东起培华学院北侧，西至子午大道香积寺附近，全长27公里，为城市一级干道，双线六车道，规划红线宽40米，两侧非机动车道、人行道各宽4米，两侧还将修建宽约15米的绿化隔离带。计划投资115亿元，将于9月底建成通车。100221华商网未央区5个城改安置项目开工20日，未央区方家村、方新村、小白杨村、大白杨村、炕底寨村5个城改安置项目集中开工建设，约30个月后，近万名村民将住进宽敞明亮、配套齐全的新楼房。100222华商报西咸新区三大机构挂牌21日上午，陕西省推进西咸新区建设工作委员会办公室暨沣渭新区和泾渭新区两个管委会正式揭牌。3个机构的挂牌，宣告西咸新区建设正式启动。100225西安晚报金融机构总部迁入浐灞最高补助1000万元日前，市政府出台了关于支持西安金融商务区发展的实施意见，对入区企业予以财税、土地支持、生活服务等诸多支持，以此将西安建成建设西部区域金融中心。2010年2月西安房地产市场研究报告易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话029651418西安分院第10页共55页三、市场资讯表132010年02月西安市场资讯列表资料来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构时间来源市场动态主要内容100206三秦都市报西安新增廉租房5200套发放租金补贴2466亿元2010年西安新建廉租住房26万平方米、5200套，全年累计廉租住房保障户数达到18390户，发放租金补贴2466万元。全市经济适用住房新开工面积将达到180万平方米，新竣工150万平方米，完成投资22亿元。10023西房信西安市1月份出让土地近52万平方米曲江占77652010年1月西安市总共出让土地51786415平方米，起拍总价为155545万元。在转让的土地中，城南曲江达到4021241平方米，占到总出让面积的7765。9宗土地中，纯住宅规划用地占到了绝大多数。另外，有三块宗地的起拍价格都超过3亿元。100209西房信今年陕西将建72万套经适房房价实行省级备案制据了解，按照省住房和城乡建设厅工作计划，今年我省将投资约86亿元，建经济适用住房597万平方米，72万套。同时，针对经济适用住房建设管理中的问题，建立经济适用住房价格省级备案制度，规范供应对象、建设标准和上市交易管理。100211华商网1月份西安商品房成交量环比跌幅超501月西安商品房总共成交9222套，与2009年12月相比，成交量环比下降5623；商品房销售面积为1008万平方米，与2009年12月21679万平方米的销售量相比，环比跌幅已过半。100211华商报1月西安普通住宅均价5472元/平方米1西安房地产信息网数据研究中心的统计数据显示，1月全市普通住宅类物业在售均价为5472元/平方米，环比增866个百分点；市场份额方面，当月普通住宅类物业成交量占全市商品房成交总量的8293，较上月降981个百分点。100221西安晚报房屋大修资金新旧标准过渡期延至3月22日20日记者从市房屋维修资金管理中心获悉，从今年1月1日至2月12日，西安已归集房屋大修资金571亿元，为方便业主交存大修资金，新、旧标准的过渡期将延长到3月22日。100226西安晚报西安上半年40个项目将开工25日从西安市发改委了解到，我市80个年内拟开工项目开局良好，力争使新开工项目在6月底前超过40个。2010年，我市安排重点建设项目329个，涉及基础设施、城市综合改造等7个重点领域。100226西安晚报西安各大银行继续收紧房贷政策近日，西安市各大银行纷纷开始收紧首套房贷政策，取消七折优惠。中行陕西分行已经收到中国银行下发的通知，将首套房的购房优惠利率从七折升至八点五折。此外，建设银行、农业银行、工商银行等国有银行都给予了相同的答复，表示也已取消了七折优惠。2010年2月西安房地产市场报告易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话029651418西安分院第11页共55页第二章经济环境该部分数据来源于统计局对外公开数据，部分数据会有滞后。一、国内生产总值分析2009年全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年同期增长87个百分点。其中，第一产业增加值35477亿元，增长42；第二产业增加值156958亿元，增长95；第三产业增加值142918亿元，增长89。其中第四季度国内生产总值增长107，环比加快了16个百分点。图21全国GDP历年继2009年第三季度增长速度走势图资料来源国家统计局2009年全年，西安市生产总值271910亿元，按可比价格计算，同比增长145，增速同比回落11个百分点，高于全国58个百分点，高于全省09个百分点。从全年走势看，一季度增长105，上半年增长133，前三季度增长141，经济运行呈现出一季度触底后逐季反弹、稳步回升的良好态势。图22西安市GDP增长速度走势图资料来源西安统计局56789101112579111315172010年2月西安房地产市场研究报告易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话029651418西安分院第12页共55页二、居民消费价格分析2010年01月全国居民消费价格指数同比上涨15，增幅比上月小幅缩小了04个百分点。2010年01月西安居民消费价格指数同比去年上涨16，环比下跌01个百分点，食品价格上涨是推升CPI上涨的主因图232009年01月2010年01月西安居民消费价格指数分析数据来源西安统计局三、工业增加值分析2010年1月份，全市规模以上工业完成增加值302亿元，同比大幅度增长46，其原于去年1月份的负增长，全年工业实现良好开局。图242009年01月2010年01月西安工业增加值增幅走势图资料来源西安统计局300200100000100200300全国西安市201001020304050工业增加值增幅工业增加值累计增幅2010年2月西安房地产市场报告易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话029651418西安分院第13页共55页四、固定资产投资西安固定资产投资增势强劲，112月完成投资250013亿西安2010年1月份固定资产投资持续保持高位运行，同比增长28，继续保持强劲增长。图25西安市固定资产投资增幅走势图数据来源西安统计局五、房地产开发投资房地产开发投资增速明显，112月房地产开发完成投资69634亿元，增势进一步加强。112月房地产投资同比去年增长289。金融环境宽松及成上半年开发企业流动性资金的充裕保证了房地产投资猛增，09年全年房地产开发投资保持了较高增长。随着房地产市场的好转，市场需求集中释放，全年商品房销售面积125602万平方米，同比增长630。图26西安市房地产开发投资同比增幅走势图数据来源西安统计局010203040500050100150200250300350400450房地产开发投资同比增幅易居第三一、1、本跌9月2月量6148价46492、地产传统减少着三图3数据居（中国）房地西安分院三章商品商品房成本月成交分析2010年02月份58。本月商品3月4937892475948年度成交走势从去年的12月市场终现疲态统春节假期，市推案，开发商三月份的到来，2西安市商品据来源上海克0100200300400045005000550060006500地产研究院院品房市场成交概况份全市商品房成品房成交均价为表西安市月5月4598294899势分析月份至今年2月态，本月成交量场较为清冷。商基本忙于新项前期的供应土品房成交量价示克而瑞信息技术2月3月42月3月4地址西安市南第二篇成交量为555为5780元/，表312010年市商品房成交统20096月7月10971044924507月份，国家相继量环比一月份大2009年火爆的项目的前期拓展土地的大量入市示意图术有限公司西4月5月6月4月5月6月南关正街88号长安篇市场分59万，环比环比上月下跌年02月商品房统计（量万月8月411133775403数据来继出台了一系列大幅度下滑，同的房地产市场，展和业务调整，市，市场新推房西安机构月7月8月月7月8月成交价安国际A座608室第14页共5分析篇1月份大幅下跌337，同比去成交量价走势）（价元9月1011256141534352来源上海克而列的地产调控政同时也低于去年使得开发商目以及观望“两房源将会陆续增9月10月11月月9月10月2010年2月西安室邮编7100655页跌4418，同去年02月成交表/）月11月11152582885433而瑞信息技术有政策，导致去年年的成交量。同目前都“不差钱两会”政策风向增多，随之带来月12月1月月11月12月安房地产市场研究8电话0296同比去年02月交均价上涨24312月129693950435有限公司西安年一路高歌猛进同时今年2月份钱”，2月份各项向。但看以预见来成交量的上扬2月5559万1月2月5780究报告651418月份下33。20101月2月959555959815780安机构进的房份正值项目均见，随扬。92010年易居年2层面二、1、分2，图3数据2、跌18图3数据3、年2月西安房地产居（中国）房地西安分院2月份整体均价月成交均价仍面的结构调整所2月西安市分类产品的成交2月份商品房商业占比上升2各物业成交据来源上海克分类产品的成2月份住宅成交87；本月商3各物业成交据来源上海克住宅商6住宅商业办公元/产市场报告地产研究院院价出现小幅下跌仍大幅上涨243所致，并无外部市商品房分交面积比例房的成交量中，升1个百分点，交比例示意图克而瑞信息技术成交均价比较交均价小幅下跌商业成交均价为交均价对比克而瑞信息技术业办公81月01000宅业公/地址西安市南跌，商品房成交33。相比1月部因素影响，本分类分析住宅、办公、办公占比下降术有限公司西跌至5457元/为9408元/，术有限公司西住86月200030004南关正街88号长安交均价为5780月份的商品房均本月除过城南和商业三种物业降了3个百分点西安机构，环比下跌较上月相比下西安机构住宅6商5400050006安国际A座608室第15页共50元/，环比均价环比上涨1和高新，其他城业类型成交比例点。049；办公本下跌993，商商业7办公5545763976000700080室邮编7100655页上月小幅下跌861，本月的城区均价继续保例与上月相比，本月销售价格6商办类物业价格住宅88公2月9400090001008电话0296跌337，但同的下跌只是成交保持上涨态势。住宅所占比例6397元/，环格波动较大。宅08000651418同比去交产品例上升环比下易居比上排除上升下滑宏府图3数据4、业成量下居（中国）房地西安分院02月份西安住上月小幅下跌0除近期政策调控升。本月住宅成交滑幅度在3065本月成交均价府西华门广场、4各区域住宅据来源上海克商业02月度全市商成交主要集中在下滑的主因，其05000010000015000020000025000030004000500060007000地产研究院院住宅成交量为4049。本月正控的因素，但可交量表现中，各5之间。价除城南和高新西安民乐园万宅成交量价对比克而瑞信息技术商业成交388672；成商，高新区和城市中心的北移，城南）本城南）本安国际A座608室第16页共5271；本月住少市场推量，为的到来，市场新其中城内成交涨，其中城内住等项目价格拉升成交均价9408城南商业综合体城北区商业成城北本月成交量（城北本月成交价格（元2010年2月西安室邮编7100655页住宅的成交均价为造成成交量下新开工项目的增交量下滑最为明住宅均价环比上升有关，个案影元/，环比下体成交量的大幅成交量将持续增城内高）城内高元/）安房地产市场研究8电话0296价为5457元/下滑的主因，也增多，成交量将明显，各城区成上涨达5949，影响因素较大。下跌993。本幅度萎缩上造成增加。高新高新究报告651418，环也并不将为之成交量这与本月商成成交2010年易居图3数据5、涨18图3数据年2月西安房地产居（中国）房地西安分院5各区域商业据来源上海克办公02月办公类物87，高新区6各区域办公据来源上海克0100002000030000500080001100014000170002000023000010000200003000040000500006000070000300040005000600070008000产市场报告地产研究院院业成交量价对克而瑞信息技术物业成交量为2区办公成交量依公成交量价对克而瑞信息技术0000城东0000000城东城东城东地址西安市南比术有限公司西27361，环比依然占据主力，比术有限公司西城西上月成交量城西上月成交价城西上月成交城西上月成交南关正街88号长安西安机构比下跌657；占到全市的6西安机构城南量（）城南价格（元/）城南量（）城南交价格（元/）安国际A座608室第17页共5办公类物业的625。城北本月成交量（城北本月成交价城北本月成交量（城北）本月成交室邮编7100655页的成交均价为6城内高）城内高价格（元/）城内）城内交价格（元/）8电话02966397元/，环高新高新高新高新651418环比上2010年2月西安房地产市场研究报告易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话029651418西安分院第18页共55页第四章土地篇本月新挂牌出让土地3宗，规划建筑面积1991万；挂牌土地成交6宗，成交面积为2917万。城南电子城板块土地成交1014万，居各板块之首，占本月成交总量的3474。本月重点关注地块BL107221，地块太白北路南段以西，中国航空工业第一集团公司西安航空计算技术研究所以南、以东，规划路以北；占地面积26494，容积率为719。一、土地市场动态表412010年2月全国房地产相关政策列表数据来源CRIC时间来源政策名称主要内容201023新京报国土部对“地王”被退表态将制订措施防范土地闲置针对“大龙地王”被退一事，国土部相关负责人表示，将制订相关措施，拟规定开发商要主动申报土地开竣工时间，避免土地闲置现象的发生。201029中国房地产信息网国土部土地违法严重将问责县级以上负责人本月起，中国将通过卫星遥感图片执法检查，就耕地保护等土地管理问题对县级以上的地方政府主要负责人实施问责。2010222南方网国土部警示四成土地闲置，广州重拳打囤地国土资源部部长徐绍史表示，今年将对房地产企业炒地囤地进行专项整治，确保房地产市场的稳定健康发展。2008年，供应给开发商的土地还有145万亩闲置，约占当年完成开发面积的四成。所以，国土部下决心狠查囤地炒地现象。2019226中国房地产信息网国土部违规用地黑幕重重，刻不容缓推进督察工作2010年国土资源部开展的“双保”行动重点有所变化今年将调结构放在第一位。从2008年底的“保增长、保红线”到如今的“调结构、保红线”，2010年开局，“双保行动”重心转移，也许将成为紧缩性土地的前兆，土地督察工作推进刻不容缓。2019226上海证券报国土部将出台更细化土地调控“后招”今年国土部对土地的监管和调控将更加强化。25日，国土资源部召开新闻通气会，通报了2009年土地例行督察追缴土地出让金近40亿元等情况。2010年国家土地督察机构督察范围将进一步扩大。还将出台更细化的土地调控“后招”，并与证监会、银监会联合把关房企土地融资。2010年2月西安房地产市场报告易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话029651418西安分院第19页共55页二、本月土地出让分析1、供应总量分析2010年2月份土地市场供应明显减少，挂牌出让土地3宗，出让面积752万，规划建筑面积1991万，挂牌面积同比去年2月下降803，规划建筑面积同比下降8521。总体市场表现，土地供应在1月份以4373万取得良好开局后，2月份跌入低谷。10年初始以遏制房价过快增长，保持房地产市场平稳发展为基调的信贷、金融、税收政策接连出台，政府在土地供应上也明显加以控制，同时2月处于农历春节期间，季节规律性因素放大，也将成为土地市场供应下滑的原因之一。表42土地挂牌统计列表20092010月份2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月土地面积381885510161488992883224589894963268112774373752规划建面1346280315744413462714241103144920196698371517541991数据来源CRIC2、土地出让公告本月西安市国土局仅发布了2个土地出让公告，为西土出201011号、西土出告字201013号，与前几月火爆的供应市场相比，土地供应节奏明显放缓。3、挂牌地块列表表43本月挂牌土地列表土地编号地块位置面积（亩）容积率总建面（）土地用途出让年限XC36272新城区东站路以东，长缨东路以北16345964263住宅70LH79116北院门以东,陕西文艺大酒店以西291973808商业40GW331西安国际港务区草临路以南，港务中路以东936221131062仓储50数据来源CRIC4、挂牌土地特征本月挂牌土地3宗，出让面积最大为地块GW331，位于城东国际港务区片区。地块出让年限50年，以仓储为主要用途，行政办公及生活服务设施用地面积不大于该宗地净面积的7。地块所在的西安国际港务区已成为物流业投资的热土。未来将以现代物流、国际贸易和出口加工为主要业务，发展成为国家级的西部地区规模最大的外向型经济服务区。该宗地块以仓储为主要用途与片区定位、发展有很强的契合月成交量楼板价易居度，地所三、1、327行，开房地格督可能2月量1247价1118图4居（中国）房地西安分院投资价值较高所处的胡家庙板本月土土地成交走势本月共成交土72。与土地供开发商拿地积极地产有限公司曲督查，防范土地能降温，观望、3月4443410622881土地成交量02040608010012005001000150020002500地产研究院院高。其余两宗为板块和钟楼板块土地成交分析势分析地6宗，成交供应市场的冷清极性仍然很高。江宗地的成交地闲置并且将联谨慎可能演绎20094月5月00339348042374量及楼板价走势地址西安市南XC36272和块基础设施相对析土地面积291清表现不同，2月。西安古城恒达交，对本月土地联合银监会、证绎开发商与政府表446月101471235势南关正街88号长安和LH79116，对完善，生活商17万，环比月份土地成交在达置业有限责任地市场楼板价拉证监会进行更为府部门之间的博4土地成交统7月8交量楼板安国际A座608室第20页共5分别用以住宅商业配套成熟，上涨6555，在去年末的火爆任公司高新枫叶拉升作用明显。为细化的调控，博弈。统计列表月9月2364941177板价2010年2月西安室邮编7100655页宅和商业用途，未来开发值得楼板价1026爆成交惯性带叶新都市板块和开年以来国土可以预计在未10月114078311158653安房地产市场研究8电话0296从分布来看两得期待。7元/，环比动下仍处于高和中海鼎业（西土部门多次表态未来几个月土地月12月211149738358071数据来源数据来源究报告651418两幅宗比上涨位运西安）态将严地成交20101月2176227735910CRICCRIC2月291702672010年易居2、本本西区序号1234562、21图4年2月西安房地产居（中国）房地西安分院本月成交地块本月共成交土地的水司板块。号宗地编QJ147QJ147QJ387BL955BL107BL107YT799YT799YT299YT299YT299本月成交分析楼板价对比2成交土地楼200产市场报告地产研究院院块地6宗，分别位土地成交面积编号792794752曲江561文艺水电与北、211221太白第一究947948大寨172173171规划德集析楼板价对比00地址西安市南位于城南曲江板积2917万，表45位曲江路以南，江路以南，芙蓉池北路艺北路以西、规电顾问集团西北与陕西省林产品、西安广安房地以白北路南段以西一集团公司西安究所以南、以东寨路以南，沣惠以划路以东，雁环集中供热有限责姜村集体南关正街88号长安板块、李家村板环比上涨6555本月成交土位置芙蓉东路以东蓉东路以东，曲路以北规划路以南、中北勘测设计研究品开发贸易中心地产开发有限公以东西，中国航空工安航空计算技术东，规划路以北惠路以东，规划以北环路以南，陕西责任公司以西，体土地以北安国际A座608室第21页共5板块、电子城板55，楼板价1土地列表成交总东4曲江3中国究院心以公司1工业术研北1划路3西明，南3室邮编7100655页板块；高新枫叶10267元/，总价（万元）44403605016801010358503681014598电话0296叶新都市板块以环比上涨32楼板价（元/）135111572091931459908数据来源数据来源651418以及城72。CRICCRIC2010年2月西安房地产市场研究报告易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话029651418西安分院第22页共55页本月成交土地6块全部为住宅，从区域来看城南3宗，地处曲江、李家村、电子城板块，城西1宗位于水司板块。高新1宗。其中城南曲江和高新宗地以过千的楼板价成交，对全市平均楼板价影响明显。以文化旅游为主题的曲江历来是高价土地的洼地，区域的自然环境、人文景观、文化居住氛围是其他片区无法复制的。在曲江版图扩大后，大型房企纷纷入驻掀起移民曲江的浪潮，可以预见作为国家文化产业示范区的曲江未来发展潜力巨大，优势土地资源竞争也将更加激烈。高新枫叶新都市板块随着道路等基础设施的完善以及融侨城、中建群贤汇、中海华庭等中高端楼盘的开发，区域生活商业配套不断成熟，居住氛围日益浓厚，势必造成土地成交价格呈现上行趋势。22置地企业表46置地企业明细表地块编号城区用地性质置地企业总价（万元）QJ14792QJ14794城南住宅中海鼎业（西安）房地产有限公司4440QJ38752城南住宅中海鼎业（西安）房地产有限公司36050BL95561城南住宅西安广安房地产开发有限公司1680BL107211BL107221城西住宅陕西华翼房地产有限公司1010YT79947YT79948高新住宅西安古城恒达置业有限责任公司35850YT99171YT99172YT99173城南住宅、教育西安御洋房地产开发有限公司36810数据来源CRIC四、重点地块分析1、宗地介绍该宗地块位于城西区水司板块，太白北路南段以西，中国航空工业第一集团公司西安航空计算技术研究所以南、以东，规划路以北。地籍编号为BL107221，面积26494平方米（折合3974亩，不含代征路0737亩，规划用途为住宅，容积率不大于719，建筑密度不大于411，绿地率不小于30，土地使用年期为70年。宗地地理位置突出，正处城西偏南、高新门户的双核位置。从竞争格局来看板块内的项目较少，海星未来城、御笔华章、西雅图翡翠城、瑞鑫摩天城（天天家园）等在售项目价格在4500元/7500元/区间段，差别较大，自身的产品定位和社区内配套成为最主要的区分度。考虑到开发周期，板块内个案对项目未来入市构成的威胁相对较弱，但是紧邻的沙井村板块、黄雁村板块、桃园路板块项目较2010年2月西安房地产市场报告易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话029651418西安分院第23页共55页多，且在区位上，价值资源较为相似，将对未来购房者产生一定的分流作用。地块经济指标列表地块名称西土出201002号BL107221地址太白北路南段以西，中国航空工业第一集团公司西安航空计算技术研究所以南、以东，规划路以北出让方式招拍挂土地土地用途住宅所在区域城西环线位置二环内占地面积26494竞买保证金/总建面积190488容积率719备注建筑密度不大于411，绿地率不小于30数据来源CRIC宗地位置图宗地现状图2、地块发展前景分析地块位于城南、高新、城西结合的三角带水司板块，毗邻太白北路、友谊路、南二环城市主要干道，交通便利，挤身西北大学、西北工业大学、西安电子科技大学等高等学府中央，文化氛围浓厚。衔接高新生活圈，东临小寨商业圈，生活便捷度高。区域整体配套成熟完善，居住运移成本较低。同时伴随友谊路西段边家村综合改造的全面启动，未来一个配套设施齐全，集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的高档商业服务街区将呈现在边家村片区，综合评判该地块，教育文化氛围、配套及未来周边公建的不断的成熟完善将成为最大优势，这也必将大大提高该地块的价值，未来升值潜力较大。2010年2月西安房地产市场研究报告易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话029651418西安分院第24页共55页地块周边土地、住宅情况对比列表2年内周边土地成交情况列表土地名称土地用途容积率占地面积（M2）成交时间成交总价（万元）成交楼板价（元/M2）LH25673住宅823202120091015460277本宗土地住宅71926494201021241321683周边在售项目情况列表项目名称物业类型占地面积（M2）总建面（M2）本月成交均价（元/M2）本月成交面积（M2）去化率海星未来城住宅43290200000715645223数据来源CRIC3、地块SWOT分析地块SWOT分析表优势劣势1、地块方正平坦，基础设施较为完备，开发条件成熟2、项目所处城西水司版块，商业生活配套完善，居住运移成本小；西北大学、西工大等高校文化氛围浓厚1、地块面积偏小，绿化和社区内配套规划受到制约。2、路网发达，同时也造成该地块周边噪音污染严重机会威胁1、边家村综合改造启动片区形象将大为改观1、毗邻城改项目，紧接沙井村板块、桃园路板块、黄雁村板块区域竞争激烈数据来源CRIC2010年2月西安房地产市场报告易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话029651418西安分院第25页共55页第五章住宅市场一、市场综述春节两会影响，住宅市场成交触底本月受春节淡季及两会对于市场观望情绪的影响，全市住宅成交量连续两月大幅下跌至4897万，成交量环比下挫427，形成了2010年房地产市场的开年不利的表象。但是相比于往年春节淡季来说，本月住宅市场的成交量依然处在相对高位，超过历年春节所在月的成交量。3月初两会结束后，受国十一条利空政策影响的市场已经触底，而新一轮的市场大幅度供应也即将展开，预计3月西安住宅市场成交量将开始呈现全面反弹之势。市场供应呈现放量，成交反弹蓄势待发2月市场的供应量11344万，环比增涨9431。这是一个市场信号，各大开发商在资金充裕的情况下已经将09年成交的土地已经快速的转化上市，伴随着三月市场的转暖，各项目的推案量也将会呈现出一个逐步加大的一个过程，预计3月西安住宅市场将呈现成交量反弹之势。图512009年2月至2010年2月西安市住宅供求走势图数据来源CRIC二、成交量分析受春节淡季和政策利空影响，本月成交量呈现了大幅度下挫。本月西安住宅市场成交4897万，成交量环比下降427，呈现了与以往相同的春节期间成交量大幅下降的现象。政策频出的二月份让市场的气氛的变得异常紧张，并且近期全国各大银行的信贷收紧，让市场观望气氛的较为浓重，再加上春节传统40004500500055006000050100150200250300092093094095096097098099091009110912101102元/平方米万平方米供应量成交量成交价格易居淡季云散图51、区的成名第排名本月交量成交图52、各居（中国）房地西安分院季的影响，本月散去，预计20106全市商品住区域成交本月全市住宅成交量排名第一二，其中融侨第三，莱安逸成交量大幅下量表现不佳仅成交量占比上升最7各区域商品各面积区间的0501001502002503002城北2636城内321高新1965地产研究院院的成交量大幅0年成交量在本住宅成交量走势宅成交正常滑落一，其中海荣名侨馨苑本月再次逸境、融侨城、下滑，仅以9106成交31906。最大上升了334品住宅成交比例的成交比例月3月4月新52010年地址西安市南幅下挫也属正常本月探底后将呈势落，各城区表现均城、兴盛园成交次发力成交量位海棠别馆等项62排名第四2月全市住宅成4。例5月6月城东15262年1月南关正街88号长安常的市场反应。呈现反弹之势。均有大幅下降交量均列入全市位列全市第二；项目成交表现抢四，仅浐灞半岛成交占比中，城7月8月2009年城西894城南26582城内20安国际A座608室第26页共5而两会过后政。城北区在经开市成交前十；城高新区本月新抢眼，均列入本岛项目牢牢占据城西区成交占比9月10月11城北2769内00高新19952010年2月西安室邮编7100655页政策利空的出尽开区各项目的带城南区本月以新盘表现突出，本月全市成交量据了全市排名首比下滑最大下降1月12月1月22010年2月安房地产市场研究8电话0296尽，也将使市场数据来源带动下以1355123606的成以97710的量排名前十；城首位；城西区本降了242，城数据来源月2月2010年4897万城东1860城6城南2524究报告651418场的阴CRIC566成交排的成交城东区本月成城东区CRIC城西522010年易居交占月成图53、影4、2步消三、年2月西安房地产居（中国）房地西安分院伴随着市场淡全市38，环比成交占全市21，8各面积段成影响因素分析本月西安住宅春节楼市2月市场2010年3月供应3月份小需求政策利宏观经济、政散。综上预计3成交均产市场报告地产研究院院淡季，本月各面比上月增加1个，全市占比上升成交比例析宅市场环比大幅节传统淡季因素市政策利空因素信贷急剧收缩场整体体量大于份住宅成交量小阳春的来临，利空的出尽，形政策面楼市政月成交量会表均价分析901253812514412地址西安市南积段成交量均个百分点；70升5个百分点幅下滑，不过依素影响导致成交素依然存在，市缩，导致楼市购于往年，故成交量预测，各大开发商形成市场观望气政策依然以国十表现为反弹趋势1441806南关正街88号长安呈现大幅度的90本月成交；改善型住宅成依然高于历史同交量大幅度下降市场观望气氛较购买力下降；交量大于往年春的推案量也逐步气氛减弱，需求十一条为基准，势，预计成交量1802安国际A座608室第27页共5下滑。在成交交量全市占比2成交下滑，全市同期，主要影响降；较为浓重；春节；步加大。求量开始增加。两会期间若无量将在7090万室邮编7100655页占比中9012521，保持稳定市占比下降2个响因素有无新利空政策推万区间运行。70217090218电话02965户型产品本定；70以下产个百分点。数据来源推出，观望情绪0651418本月成产品本CRIC绪将逐易居大部图5对于打压年新1、图5分别上涨居（中国）房地西安分院本月全市成交部分区域成交价9商品住宅成2010年针对楼于房地产市场的压已经告一段落新一轮的行情。区域成交均价10各区域商本月住宅均价为288元/涨288元/；城40004200440046004