[doc]-山东百丽广场物业管理投标书_图文

山东百丽广场物业管理投标书_图文目录前言3第一章整体设想及策划4物业工程管理服务的整体设想及策划4物业工程管理服务定位6项目服务质量的管控设想7第二章拟采取的管理方式、工作计划8管理架构8管理运作机制8信息反馈渠道10接管准备期工作计划11正常期工作计划11第三章服务人员的配备、管理和培训12岗位设置说明12管理人员的培训12考评考绩体系17管理规章制度18第四章日常物业管理方案33工程交接方案33正常期物业管理服务方案58突发事件的应急预案76资料、档案管理91完成服务标准所采取的措施工作程序95第五章物资装备计划1271第六章费用测算错误未定义书签。第七章管理服务工作的质量标准错误未定义书签。第八章管理服务的承诺和实施措施错误未定义书签。附件一投标函错误未定义书签。2前言青岛永旺东泰商业有限公司非常感谢贵司的邀请，使我公司能够参加本次物业管理项目的物业管理服务招标活动。十分荣幸能够有机会对自身的服务特点进行展示。作为国内的大型专业物业服务企业“均豪企业”麾下的专业服务企业，均豪设备维修公司与我们的客户一同成长，成为了目前业内工程专业服务的排头兵。我们通过对客户综合的工程服务需求的准确分析，提供全面的解决方案，从而倡导在行业中的专业化服务理念。我们专注于长期的客户合作关系，而非简单的一次交易。在拥有物业管理领域中良好的信誉、丰富的经验以及先进的管理思想诸多基础之上，我们有能力为客户提供无与伦比的工程专业服务。北京均豪设备维修有限公司创建于2004年，是以“均豪企业”工程服务系统为基础组建的工程专业服务机构，致力于向社会各界提供专业、优质、高效的工程服务。公司自创建以来，执着的选择了规模化、产业化的发展道路，并成功的将国外的先进理念、模式与经验同国内的实际需求进行了有机的整合，服务范围涵盖了包括住宅、写字楼、商业、工业园区、高档会所等各类业态建筑的维修，以及各类设备设施的运行、维护与专业管理，已初步形成了业界的特色品牌。本次的招投标活动对我公司而言，不仅仅是一次物业管理项目的招投标活动，更是能够扩大贵我双方合作的又一契机。我公司对此次招标非常重视，并真诚的期盼双方能达成最终的合作。若我司能最终有幸中标，将视为是永旺东泰对我司的最大认可。我们愿奉献自己的全部经验和力量，深入了解商场零售业、了解客户，了解甲方需求。坚持以往实干的原则，在与甲方进行有效沟通的基础上，制定出一套实用、适用于永旺东泰百丽广场店物业服务方案，为商场的平稳运营、社会良好口碑效益的建立坚实的基础。北京均豪设备维修有限公司2012年6月3第一章总述一、项目分析整体设想及策划青岛百丽广场店是青岛永旺东泰商业有限公司在青岛市南区澳门路88号的百丽广场负1F东侧开设已生鲜超市为主的SUPERMARKET新型业态店铺。该店铺定位于面向年轻消费群体，致力于建成集时尚和高品质为一体的现代化购物场所。二、管理难点全新的建筑，设备未投入使用，隐蔽工程、施工返修、不利于人性化的使用等问题未暴露。三、解决方案和措施组织专业人员进行系统排查，将所有问题汇总并从影响安全运行的角度将问题按重要等级进行划分，催促施工方尽快修复完成，并列出维修、改造计划，逐步按月、按年逐步安排资金解决，这样既保证了商场的安全运行，又能做到对所存在的问题心中有数。四、服务难点和改进1、环境理念。我们将倡导先进的环境理念，如商场照明的合理舒适度、商场环境体感温度等，用不断提升的设施管理文化影响各使用人，从软硬件的服务来改善本商场的环境。2、文明施工。商场的运作发展必然需要装修施工或自身需要的维护施工，而施工人员的不文明施工对商场整体安全有较大的影响，也对物业使用人的经营活动有切身利益的损失。管理好施工人员既是物业工程管理水平问题，也是工程管理企业和百丽广场店的共同目标。因此，采用对施工人员进行服装统一配置，同时规划出维修巡视人员行走线路，规划施工用料的摆放位置，约束施工人员活动，这样既达到规范施工人员的目的，又达到不影响使用人的经营活动的要求。物业工程管理服务的整体设想及策划1坚持以人为本的服务宗旨。41）根据我司独有的客户报修平台“952177客户报修呼叫中心”24小时热线电话，随时保证与客户之间沟通渠道的畅通，领班级以上管理干部保证手机24小时开机，随时处于备勤、待命状态。为向客户提供及时、有效、优质、满意的服务建立基础；2）定期开展客户需求调查活动，及时收集反映招标方、使用人（企业）的意见，并通过努力，尽最大可能解决商场营销中需要解决的工程方面的实际困难。2塑造舒适的商场销售环境。1）把商场的营销环境作为一项重要工作认真做好，并实行专业化管理。我公司从中央空调的出风口进行逐个测温、根据数据掌握各个区域的温度，提前发现问题，及时维修，严格管理；2）在节能减排降耗方面也积极采取了一些措施，根据设施设备的运行情况，向甲方提出升级、改造、更新的合理化建议。将技术升级更新、操作规范节能、工程监控管理软件应用等节能手段加以结合应用。满足国家对节能减排方面的要求和标准。3运行正常的设施设备切实保障商场共用设施设备的运行良好及能源的稳定供应，杜绝因管理原因而给客户造成损失的现象。具体做到1）严格按照相关规定配置商场设施设备专业技术（操作）人员，做到持证上岗；2）除根据设施设备性能、特点进行定期维护保养外，结合商场设施设备实际运行状况，每年定期对设施设备进行一次综合检查；3）严格按维修及时率、合格率、回访率等质量标准提供规范服务；4）根据招标方市场营销的需要，随时了解需求，对能源的分配、供应进行可行性调整。若因设施设备实际情况确实无法满足需求时，积极向招标方有关部门汇报，并出具相关实施方案，彻底解决招标方遇到的实际困难。4突发事件的应急处理我们采取各种措施积极防范。一是成立突发事件应急处理突击队；二是制定周密、详尽的各种应急处理预案，包括防洪灾、防火灾、防煤气中毒、防盗窃、防雷电、防电梯故5障等各种应急处理方案；三是加强对员工的日常培训，提高大家的防范意识和应急处置技能。5形式多样的培训教育。1）对在商场工程工作的员工，提出了“三要、三创”要求（要倾心于事业、要敬业于岗位、要着眼于长远，创业、创新、创优）；2）对全体员工进行普通话及英语简单口语的训练；3）对员工进行文明礼貌、行为举止的素养教育，逐渐使招标方、客户认识到这是一支训练有素的管理服务队伍；4）对员工进行专业技能训练，采取研讨会、演讲会、经验交流、现场示范、实战演练、比赛考试等多种形式努力提高员工的专业服务水平；5）要求主要管理人员每天写日记、记笔记，逐渐养成从细节做起、精益求精的良好习惯。物业工程管理服务定位1、工程管理定位在硬件设施固化成型的条件下，物业工程服务作为软件产品是有无尽的提升空间的。可谓硬件空间有限而软件提升空间无限。因此，针对本案的管理服务设计，不能是固化的和常态的，不能仅仅是针对物业工程服务本身，在提供必备的优质服务基础上，更要关注不断的自我更新和提高，不断建立更高的标准，一切以品牌诉求为核心，配合商场完成对本项目整体的品牌打造。2、人员定位充分利用并完善本项目的软、硬件条件及各种配套系统，配置精干的高素质管理人才，实施精品物业工程管理服务，为本物业营造高尚的商品经营和生活环境。公司质检监督部门定期的管理稽核及公司总部全力支持，将确保物业工程管理水准，使之成为该地区的物业工程管理典范。3、效益定位充分利用我公司的规模经营与专业化管理特长，降低管理成本，开源节流，严格要求每一名员工提高节能环保意识，增强工作责任心，同时项目管理中心设置一名精干工程技术人员担任能源使用监控，每日对能源使用情况作出记录和统计，以便向甲方提出能源的通盘协调做出合理化建议，使之本项目为环保节能典范，达到高标准的物业工程管理服务，符合实际的经济价格，真正实现物有所值。6项目服务质量的管控设想物业工程管理服务内容和标准的制定应是围绕业权人的经营需求而展开的。为确保本项目的物业工程管理服务能够达到标准化、即时化、合理化、集约化的目标，我公司建议对本项目的合作双方，共同组建“百丽广场店”物业工程服务质量监察小组。此小组成员将包含招标人代表、均豪设备维修公司代表，其主要作用包括1）有利于双方企业之间的沟通渠道的畅通，对双方合作过程之中所出现的问题进行有效、及时的处置；2）有利于对项目服务质量的监督，对所有已出现的问题，招标人可随时向我方反应，并由我司监督项目整改、完善；对发现或可预见的问题隐患，我司也可及时向招标人代表汇报，杜绝因双方沟通不畅而导致的工作滞后；3）有利于对服务标准、服务内容的随时调整。双方可根据项目实际所需的物业工程服务内容或招标人所需的服务内容随时沟通，及时调整物业工程服务的内容和标准，以最大化的满足招标人、客户所需；4）有利于合作的持续性。通过有效的沟通，双方之间对对方的企业文化、办事风格等方面会有更深入的了解，对对方的作为会有更深的理解。从而为双方真正的建立友好、稳定、长期的合作伙伴关系建立坚实的基础。7第二章拟采取的管理方式、工作计划管理架构我司在此项目的设施管理服务中，将结合此项目的特点及行业法规，运用先进的设施管理服务，并结合均豪设备维修公司现代物管理念和先进经营模式，确定设施管理运营的管理架构。设置原则精干高效、目标管理均豪设备维修公司公司对此项目部设施管理服务项目实行计划目标管理；实施整体管理和责任管理相结合的管理方式。设置形式垂直领导、整体协调垂直领导的形式，目的是减少管理环节，提高各部门的工作效率；部门业务独立操作的同时，强调协调管理职能，旨在达成整体有机运作。管理运作机制1、质量监管机制质量监管机制是在建立一整套均豪设施管理特色的质量管理体系的基础上，根据ISO90012000质量保证标准的有关要求，全面推行质量管理，把质量目标落实到各个岗位、各个环节直至到个人。质量管理的实施是一个循环、烦琐的工作，成功的落实质量监管，2、协调机制协调机制是指运用协调管理的方法，解决在管理服务过程中经常发生的各岗位之间、工种与员工之间、员工与员工之间、员工与用户之间的矛盾和冲突。1）行政协调，以行政职务权利为依托，以行政命令为基本形式，协调工作中的重叠管理问题。2）竞争协调，运用竞争手段促使相关方面关系的协调，如通过竞争，以先进带动后进，共同完成任务。3）舆论协调，因势利导利用舆论达到协调的目的。4）管理者的凝聚力，物业管理人员塑造吸引力、影响力，这将是今后促进日常物业工程管理工作协调的核心力量。3、激励机制作为劳动密集型的物业管理行业，激励员工尤显重要。通过有效的激励，能使职员个人素质获得提升，使管理体系持续改进，使企业文化更具凝聚力。我们现已形成了较为完善的激励机制。激励机制遵从“鼓励为主，处罚为辅”“全面考核，注重绩效”的原则，通过完善的奖惩体系、报酬体系和绩效考评体系得以实施，从而达到充分肯定员工个人成绩，建立高效的团队合作精神，吸引高素质人才的管理目的。4、监督机制监督机制是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差。保证管理机构及其工作人员依法办事。91）管理者对机构内部工作人员进行监督。2）用户对管理机构及工作人员进行广泛监督，形成多方面综合监督体系。3）通过信息反馈监督，以各种手段来及实现监督管理的闭环机制，保证管理监督机制的有效实施。5、自我约束机制1）目标结构与责任相互联系而造成的促进机制。2）权利链条相关制约机制，建立管理对象之间相互制约的权利链条，促成相关机构、相关员工之间的自我约束机制。信息反馈渠道接管准备期工作计划101、人员配置空调人员空调运行维修工2人（具有空调操作证）电气人员电气维修工2名给排水人员机械、给排水维修工2人合计6人2、工作内容工程各专业人员熟悉商场，了解公共设施状况了解系统设备，并进行设备台帐登记跟踪了解设备设施状况，并进行记录组织工程人员培训（按工程前期入驻培训计划执行）根据现场实际情况，细化工程管理方案3、工作目的根据接管准备期的工作成果，细化交接验收工作，使交接工作顺利有序进行；同时，根据接管准备期中的问题，及时向百丽广场店物业工程部提交工作建议，以便完善各项正常期服务工作。正常期工作计划交接验收后，进行交验工作总结并提交百丽广场店物业服务中心，根据交验中的情况向百丽广场店物业工程部相关领导提交工作建议。进入正常工作期的物业工作开展将按照工程服务方案进行，并在实际工作中进行不断改进和提升服务品质。11第三章服务人员的管理和培训岗位设置要求管理人员的培训提要1、凭借公司多年积累的优秀培训课程、培训师资及培训体系，传递企业理念、服务技能、考核要求，建立互补型、学习型组织，持续提升服务质量；2、立足于战略高度，充分开发此项目管理人员的工作潜能，以客户需求为导向，对职员进行分类分层培训，对培训过程以及结果进行评估，同时鼓励职员以多种形式参与学习训练；培训工作的指导思想我们始终高度重视人力资源的培训与开发，把培训提升到一个战略的高度，我们相信，一个好的管理模式必定包含一个好的人力资源开发机制。我们认为1、培训是企业壮大的催化剂；2、培训是员工职业生涯的加油站；3、培训是企业给员工最实惠的福利。我们在人员培训上拟采取如下措施1、结合我司多年来设施管理的经验，并根据设施管理市场及行业动态的最新变化，随时调整培训策略，不断更新培训内容，保证培训效果；2、树立“管理者就是培训者”的理念。建立“随时、随地、随人”的培训模式，每一12位管理人员都担负起培训下属员工的职责。我们尤其强调实际工作中的能力训练，包括日常的工作指令也应该以培训的方式下达，让员工在实践中不断地提高自己的工作能力和绩效；3、根据工作需要，建立职员“轮岗培训制度”，建立互补型团队。使每一位服务工作人员都形成我们的服务网的有机结点，而不是孤立的个体，确保优质服务在内部和谐配合的基础上得以实现，保证“首问责任制”的正常运行；4、培训考核绩效化。我们将把每次培训考核的结果与个人的绩效考核挂钩，目的就是落实培训，量化培训，避免管理处培训流于形式；5、保持课程的持续改进。我们将实际工作经验不断加以总结并用以指导员工，防止员工在机械循环的培训中丧失学习动力。同时强调培训形式多样化，采用先进科学的方式（例如拓展训练、感受性训练、游戏等）增加培训的效果；6、培训工作制度化，保证员工有足够的培训时间。通过分级考核及末位淘汰制度，形成员工的紧迫感和压力感，将传统的被动接受培训，变为员工自发性的主动参与；7、推行持证上岗制度，通过委托外培及组织内部技能培训，核发经严格考核的岗位操作证书，既提高职员的实际操作能力，也与职员职业生涯规划相结合，提高职员的工作积极性。培训系统图13系统图说明1、针对此项目的管理特点来设置培训目标并拟定实施计划；2、有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果；3、通过对员工进行考核,以了解培训的有效性及员工的接受程度；4、根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培训重点,强调将理论应用到实践工作中。培训的组织形式1、培训职责行政经理负责员工日常培训的计划、协调、组织、考核等工作。主管级以上的管理人员根据管理处提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施进行评估和反馈。2、培训实施流程我们对员工的培训分为三个阶段。即入职培训转正培训日常管理培训每位新入职员工必须接受为期一周的入职培训，内容详见新员工公共培训科目；一个月试用期满后，员工将接受为期一周的转正培训，考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的日常管理培训，内容详见各工种培训科目表。3、培训时间为实现“加油站”式培训，我们对各工种员工亦制订了具体的培训时间要求，完成培训后登录积分，详见下表坚持以“在职培训为主，脱产培训为辅”的原则。144、员工培训常用方法培训内容及目标新员工公共培训科目15维修技工培训科目考评考绩体系考评考绩是一种普遍应用于管理过程中的手段，即对工作进行成效评价，对担负工作的人进行业绩衡量，从而不断地改进工作方案、提高工作质量、促进员工进步和公司发展。考评考绩的基本思想1、考评考绩的目的保证高质量的完成工作，使分配机制更趋合理，使人事任用更趋客观；增强沟通、充分调动员工的积极性；建立一支高素质的员工队伍。2、考评考绩的原则实事求是，公正合理，提出建议，共同提高。3、考评考绩的内容员工品行、工作态度、工作能力、工作业绩。4、考评考绩的标准公司文化制度、岗位指导书是对员工品行、工作态度的衡量标准；月（年）度工作计划、临时任务及目标是对员工工作能力、工作业绩的考核标准。考评考绩的特点5、目标考核与过程考核的结合“业绩为主，量化考核”是考评的原则。“业绩为主”体现了工作成果的重要性。“量化”则体现了过程控制管理和细节把握的重要性。6、制度化、规范化，具有很强的操作性17在长期的运作过程中，我司已形成一整套考评考绩办法，并由专门的机构考评小组来具体负责考核。从考评考绩办法本身来看，标准科学、充分量化的测评分数经过多次测算、模拟，已达到了共识，同时考核办法程序清晰，操作性强。整套办法具有完整的体系和坚实的组织保证。7、充满人性，亦考亦评我司对于员工的考核不是追究责任，而是找出问题，共同提高，既考核业绩，同时也评价担负工作的人的品行、职业道德、潜能等；提倡民主，不是一言堂。考评小组成员依据工作的内容的不同，以不同的标准对各部门进行考核。管理规章制度管理规章制度在日常设施管理实务运行中既是设施管理的保障，又是实施设施管理的准则，一个设施管理企业管理水平的高低就可以从它是否具有健全的管理规章制度并严格执行上来评判。我公司在长期设施管理实践中，制订了一整套完善的管理规章制度，形成了一整套涵盖设施管理运行和行政各要素的制度体系，为全面开展此项目设施管理工作，实现我们的管理目标，根据我公司制度体系，结合商场的情况，制订一套与此项目实际情况相结合的管理制度和管理体系。因为篇幅的原因，在此，我们只简单介绍一些主要的制度，其它制度提供名录。1、装修管理规定2、来人来访登记制度内部员工管理制度员工守则（员工手册的编制另行印刷下发）一、员工上下班时，应严格遵守考勤制度。二、每位员工在岗工作期间，必须佩带名牌。三、员工进入工作区域时，严禁携带烟火，除吸烟室外，商场内部禁止吸烟。18四、员工在工作期间严禁看报刊、小说杂志等，同时不准携带任何个人物品进入工作场地。五、每位员工在完成本职工作时要严格按规定时间和工作程序进行，不准违章作业。六、携带物品外出，要持经理签字的出门条方能带出商场。七、全体员工必须服从紧急工程或紧急事故处理工作的临时调遣。八、员工因病、因事不能到岗，要及时通知上级领导，否责影响工作的责任自负。九、每天工作结束，各系统负责人认真填写工作日报表。十、每位新员工都要经过人事部培训和部门的专业技术培训合格后方能上岗。技术档案管理制度一、工程技术档案是商场的重要财富，是商场、设备、设施等的关键技术依据，所有员工都要爱惜。二、无关人员不得借阅技术档案资料。三、未经批准，不得将商场的技术档案借出。四、重要的技术档案资料应保存原件，原件通常不予借阅，以复印的版本借阅。五、所有技术档案资料一定要履行借阅手续，明确借阅期限，延长返还时，应办理续借手续。六、借阅人不得在技术档案上涂画，应保持资料版面清洁。钥匙管理制度一、工程部所属二十四小时值班的机房，除值班人员掌握一套钥匙外，其余的钥匙由办公室统一保管。二、相关专业系统机房钥匙，应有一套放在二十四小时值班的机房，防止有特殊情况时用于急需使用，但必须严格登记，使用时有记录。三、机房钥匙丢失时，必须及时上报，不允许私自配制。四、无关人员不得借用机房钥匙进入机房。五、使用无人值班机房钥匙时，使用时间、人员需要进行登记。六、生活水箱、饮用水箱钥匙必须由专人领用。19七、员工各人工具箱、工具柜钥匙除本人掌管一把外，其余统一交物办公室管理，不得私自换锁配制。事故管理制度一、工程部员工必须严格遵守各种安全操作规章制度的要求指导工作。二、若发生设备安全或人身伤亡事故，不要惊慌保持清醒，采取积极有效的措施，防止事故扩大，保护现场。三、在采取有效措施后，积极救护受伤人员、抢修设备恢复正常运行。四、视事故的大小，根据有关规定逐级上报，不得私自破坏现场或隐满不报。五、根据事故情节轻重，追究当事人、专业负责人或部门领导责任，同时当事人、专业负责人写出事故报告，总结经验，杜绝以后发生类似事故。六、每次事故发生后，组成事故分析领导小组，分析事故原因，对事故直接责任人及有关责任者作出相应的处理意见，报送上级。备品材料管理制度一、各工种管理人员领取备品材料后应负责妥善保存。二、所有使用的备品材料均要认真填写使用表格，明确该物品的使用数量和使用去向。三、专业主管要认真负责，定期检查物品数量，任何人不得随意抄拿，不得无故丢失。四、所有备品材料应妥善保管，码放整齐；数量清楚，严禁乱堆乱放，造成人为损坏。五、专业主管应及时将各种备品材料的质量问题和库存数量反馈给部门经理，以便调换和采购，不要因此影响工作。六、不用产品不采购、少用产品少采购，严防物品积压。电机的维护保养制度一、电动机起动前做好以下检查1、检查基础是否稳固，螺丝是否有松动，轴承是否缺油；2、检查电动机绝缘电阻是否合格接线是否正确；203、检查电机的接地线是否牢固可靠；4、检查电源三相电压是否正常；以上检查正常后方可起动电动机。二、日常巡视和检查1、检查电动机轴承温度是否超高；2、听电动机声音是否正常，有无异常气味及振动；3、检查电动机是否过热；4、检查电动机的电源是否正常，测三相电源是否平衡。三、电动机维护的主要内容1、清除电动机内部及外部灰尘和油垢；2、检查轴承和补充轴承油；3、检查各固定机座螺丝和接地线；4、清扫低压控制柜（盘）及线路；5、更换损坏的轴承；6、更换局部或全部烧坏的电机；7、检查转子与定子之间空气隙是否均匀；8、二次回路检查调整试验；9、损坏的部件进行修理和更换，必要时进厂修理。电气设备保养制度一、高压配电装置1、高压配电装置停电清扫与检查的周期每年一次2、清扫瓷绝缘表面污垢，并检查有无裂纹、破损及爬闪痕迹。3、检查导电部分各连接的连接是否紧密。4、检查设备外壳和支架的接地线是否牢固可靠，有无断裂（断股）及腐蚀现象。5、检查传动机构和操作机构的各部位的销子、螺丝是否脱落或缺少，操作机构的拉、合闸21是否灵活。6、电压、电流互感器停电清扫与检修时，应摇测线圈的绝缘电阻值。并检查电压互感器一、二次的熔丝是否符合要求。7、室内高压母线停电清扫与检修时，应检查硬母线伸缩接头装置有无断片或腐蚀，并摇测电阻。8、高压配电装置的试验周期每五年一次。二、低压配电装置1、低压配电装置的清扫和检修一般每年不应少于两次。其内容除清扫摇侧绝缘外，还应检查各部连接点和接地处的紧固状况。时间应安排在雨季和冬季高峰负荷到来之前进行。2、检查空气开关接触头及交流接触器的触头，如磨损厚度超过1毫时，应更换备件。被电弧烧伤者应予磨平打光。3、检查空气开关的电磁铁及交流接触器的电磁铁吸合是否良好，有无错位现象。若短路环烧损则应更换，吸合线圈的绝缘和接头有无损伤或不牢固现象。4、用500伏摇表摇侧低压配电装置的母线绝缘值不应低于100兆欧。开关、刀闸、接触器、互感器的绝缘电阻不应低于10兆欧。二次线对地绝缘值不应低于2兆欧。5、对装有电源联锁的低压电器，应做传动试验。检查其动作的可靠性和正确性。三、电力变压器1、变压器的大修周期应根据历年的预防性试验结果经分析后确定，每十年左右大修一次。2、变压器小修周期每年一次。3、变压器的小修项目（1）消除巡视中发现的一切缺陷。（2）测定线圈的绝缘电阻。（3）定期紧固变压器与母线联接螺栓。4、清扫瓷陶管和外壳。若发现瓷陶管破裂或胶垫老化应更换。5、检查引出线接头，如发现烧伤，应用纱布擦光后接好。四、移相电容器221、电容器组每季进行一次清扫，时间可以定期停电检查同时进行。2、对电容器组进行停电清扫检查和检修、试验时，应采取进行人工放电。3、电容器组安装前，应进行交接电器试验。五、接地装置1、变、配电所的接地网，每年应检查一次。2、各种防雷装置的接地引下线，每年在雷雨季节前检查一次。3、独立避雷针的接地装置，一般情况下每年检查一次。4、高压避雷器每年由供电局检测一次。5、接地装置应定期测量接地电阻，其周期要求如下（1）变电站的接地装置每年一次。（2）10伏及以下线路上变压器的工作接地装置，每两年一次。（3）避雷针的接地装置，每五年一次。6、测量接地电阻应在每年34月份或土壤最于干燥时进行。7、再雷雨季节前，应测量各种防雷接地装置的工频接地电阻，其值应符合下列规定（1）独立避雷针的工频接地电阻不应大于10欧。（2）变、配电所母线上的阀型避雷器的接地电阻不应大于10欧。六、电力电缆1、接于电力系统的主进电缆及重要电缆，每年应进行一次预防性试验，其它的电缆一般每13年试验一次。凡是重做的电缆头，要经过试验合格才能使用。2、变配电所（室）内的电缆终端头可按高压配电装置的巡视与检查周期进行。七、照明设备的检查1、照明装置的定期检查和检修（1）每年4月15日前，应做好雨季前的检查和检修工作。（2）每年78月份期间内，应做好雷雨季节中的检查工作。（3）每年11月底以前做好防冻、防风的检修工作。（4）暴风雨及大风后应做特殊巡视和检查。232、在天花板上安装的吸顶灯及日光灯镇流器等发热元件，应在运行一年后进行抽查，检查有无烤焦木托等现象，必要时对全部灯具加强防火措施。节能制度一、节约能源的工作是日常工作的重点，鼓励员工为节能工作作出贡献。二、员工发现有能源浪费现象，都要积极向部门反映，力求尽快解决。三、各系统机房、办公室一定要做到人走灯灭，杜绝长明灯现象。四、严禁各机房设备、管路系统发生跑、冒、滴、漏现象。五、中控值班人员要对工作认真负责，随时根据环境温度变化，配合空调系统人员调整机组运行，达到用最少的能源消耗取得最佳的工作效果。六、全体值班员工要严格遵守巡检制度，发现浪费现象及时解决恢复正常。七、配电运行工作要根据用电负荷情况，采取相应的措施，达到节约能源的目的。八、对于员工的节能责任心及其效果给予奖惩。九、各专业系统要绝对服从关于节能工作的统一安排。共用工具仪表管理制度一、共用设备、工具仪表均由相应工种主管亲自签收保管，如发现因不正常使用造成损坏或丢失，均由主管负责赔偿。二、共用设备、工具仪表严禁外借，严禁私自带出商场，如有特殊需要必须事先请示物管中心经理。三、共用设备、工具仪表在工程部各班组及工种之间可相互借用，要严格执行借用手续，认真填写借用表格。用后应及时送还。四、要爱护使用共用设备、工具仪表，做到人人有责，注意各种设备及工具仪表的使用规范，决不允许破坏性使用。每次使用后由主管认真检查验收，出现损坏或丢失由使用者负责赔偿。五、注意保持所有共用设备、工具仪表的清洁卫生，做到干净整齐。24个人工具仪表管理制度一、员工在领取个人工具时，需填写工具登记表，写明工具品种、规格、数量，由专业主管签字认可，报物管中心经理批准。二、员工持工具登记表领取单上注明的工具，填写个人工具卡。三、个人工具如有丢失，应由本人负责，特殊情况需由专业主管认可上报批准后方可重新领取。四、个人工具仪表严禁外借或私自带出商场。五、注意所有工具仪表使用规范和安全保护规定，严禁破坏性使用，例如改锥不能当凿子用，克丝钳不能当榔头敲打等。六、使用万能表注意挡位，严禁使用电阻、电流挡测量电压，如因烧坏表后由个人自行修理。七、万能表、手电所用电池用后不要丢失，以旧换新。八、工具如有损坏，需要说明原因经同意后方可以旧换新。弱电交接班制度一、接班人员必须提前十分钟做好接班的准备工作并穿好工作服，佩带好工牌，整点交接班。二、接班人员要详细阅读值班运行记录和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班人问清楚，交班者有责任交接清楚。三、交班人员要对接班人员负责，交班要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行状态。四、如在交班时设备突然发生故障或正在处理故障，应以交班人员为主进行操作，接班人员积极配合。待处理完毕或告一段落，主管同意后方可离去。五、在规定交班时间内，如接班人因故未到，交班人员不得离岗。六、接班人员不得酒后上岗，上班人员进入商场应衣冠整洁。七、下班人员交接完毕后应立刻离开商场不得在办公室久留，以致影响当班人员的工作。空调水工交接班制度25一、每天提前15分钟到岗；二、接班人员必须按规定着装方可上岗；三、接班人员必须认真查看上班的工作交接记录和各项记录；四、下班人员在下班前认真清扫值班室机房内的卫生；五、首先对设备系统状况交接清楚。六、对各类工具仪表、钥匙等进行清点交接；七、交接班人员共同对机房内的消防设施进行检查，确保消防设施完好无损，不得任意挪用；八、如接班人员未按时到岗，交班人员不得离岗下班严禁空岗；九、当班发生的系统故障，在没有妥善处理前，不得交接班，接班人员应在当班人员的指挥下协助工作，没有接班人同意不许下班。十、如接班人员未按时到岗，交班人员不得离岗下班严禁空岗；十一、在接班人员醉酒及神志不清的情况下，交班人员有权拒绝交班，并立即通知项目经理。十二、在设备、卫生、抄表各项工作交接清楚后，双方在交接班本上签字，交接完毕。配电室运行交接班制度一、每天提前15分钟到岗，做好准备工作。二、接班人员必须按规定着装方可上岗。三、双方要共同巡视高、低压柜、变压器、直流屏。四、当班发生任何电气设备或有操作指令时，在没有妥善处理前，不得交接班，接班人员应在当班人员的指挥下协助工作。五、设备检修过程中的交接班，也须在现场进行，由电气负责人认可，做到交接无误。六、在设备、卫生、报表各方面存在问题时，接班人员不得进行交接班。七、交班人员应做到1、交使用工具要做到工具、仪表的功能完好齐全。262、交设备即设备运行状况发现问题及时处理。3、交场地交班前需进行清扫工作。4、交值班记录认真填写工作记录。5、交机房的钥匙。八、接班人员应做到1、必须按交接班记录本上的记录核对设备状况。2、检查仪表、工具听取交班人员对运行情况的介绍。3、核对机房钥匙，并在交接班记录表上签字。九、如发现接班人员醉酒或神志不清，交班人员可拒绝交班，并立即向主管和经理汇报。十、如发现未按交接班要求交班，接班人有权拒绝接班并上报设施管理处。配电室安全用具管理制度一、安全用具应由专人保管，不得挪作它用。二、应存放在干燥、通风处所。三、所有安全用具不准代替其它工具使用。四、所有安全用具应摆放整齐，编号对位存放，不得外借。五、对工具应精心保管和使用，如使用不当或保管不善造成损坏、丢失，应由使用人员负责赔偿。六、按规定，高压验电器每年必须进行两次耐压试验，保存时应存放在防潮的匣内，并放在干燥的地方。七、绝缘杆在使用中要防止碰撞，以避免损坏表面的绝缘层；平时，绝缘杆应保存在干燥的地方，一般应放在特制的架柜内；放置时不应与墙或地面接触，以免损伤绝缘层和变形；绝缘杆应定期进行耐压试验，每年一次。八、绝缘手套应存放在密闭的橱内，并与其它工具、仪表分别存放。九、绝缘靴应存入橱内，不准代替雨鞋使用。27配电室值班制度一、认真遵守配电室各项制度。二、值班期间根据要求巡视、抄表、认真记录。三、要认真计算日、月负荷，画出负荷曲线。四、记录有关供电局通知的工作内容、电话、姓名，及时汇报。五、值班期间严禁睡觉、串岗、离岗、做与工作无关的事。六、严禁长时间占用电话聊天。除公事外，直线电话不许使用。七、听从专业主管的调动；外出执行任务要说明去向。八、值班期间，保持值班室及机房卫生。九、每周检查一次消防器材完好程度、并记录。十、值班人员发现设备故障时要及时处理，并及时上报设施管理处。十一、遇有特殊情况，不能到岗，需要先经主管批准，并上报物管处项目经理。安全防火制度一、全体员工必须加强治安防火意识，认真执行商场制订的各项治安管理制度。二、各岗位员工必须严守岗位责任制，发生事故或发现可疑情况应迅速处理上报，并负责保护好现场。三、未经物管中心经理批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工等）禁止进入配电室、电梯机房、空调机房、水泵房、中控室。经批准进入人员必须办理登记手续，由值班人员负责执行。四、严禁在各机房吸烟。严禁携带火种或易燃物品进入煤气表房、油库、化学用品库，禁止进行明火作业。五、各岗位值班人员除负责设备安全运行外，必须对所属机房范围进行每日检查，发现不安全因素及时上报并在交接班记录本上做好记录。六、不得私自随意配制各机房钥匙，无人时各机房、班组工作场地、门窗必须关闭锁好。水系统当班人员负责检查各水池，确保安全。28七、需要动火作业时，要经保卫部门办妥动火证方能施工。八、不得随意挪动消防设施，发现消防设施有损坏等异常现象，速报消防中心。九、各种工具，材料要有专人管理，携带物品外出，需要经物管中心经理同意，按规定办理手续。十、对消防器材要根据规定，按时按量的进行清理检修工作。十一、严格遵守商场保卫部门制定的各项防火安全的规章制度。机房卫生制度一、机房每天交班人员要认真清扫一次。二、清扫范围地面、操作台、工作台、设备表面不能有尘土出现。三、各类工具、材料、办公用品要存放整齐。四、机房要求设施完整、照明齐全。五、维修设备完毕后要清扫现场。六、所属机房内，不能有脏物，废水出现。七、所有私人物品，鞋、袜、衣物等只能放在更衣柜内，不得乱放。八、所有机房内，不准吸烟。九、物业公司所属的各办公室每日要清扫，整理一次，各种文件、图纸资料要按规定存放，不可乱放。化学品管理制度一、目的规范化学品的运输、装卸、贮存、使用、废弃及处理，避免对环境造成影响和对人员造成伤害。二、适用范围适用于本商场经营活动中使用的所有化学品的管理。三、定义化学品在本体系中是指有易燃易爆有毒有害性质的物质。包括爆炸品；压缩气体和液化气体；易燃液体；易燃固体、自燃物品和遇湿易燃物品；氧化剂和有机过氧化物；有毒品、放射性物品和腐蚀品等。四、贮存和运输291、危险化学品必须贮存在专用的仓库内。危险品仓库应根据物品性质，按规范要求设置相应的防爆、泄压、防火、防雷、报警、防晒、降温、消除静电、环境保护等安全装置和设施。2、危险化学品仓库的管理人员（包括库工）必须接受三级安全教育，经考试合格后，进入仓库培训实习；再经考试合格后，由主管部门发给安全作业证，才能上岗操作。3、每一个危险化学品仓库内，只能贮存同一类危险化学品，不同品种应分别存放。不能超量贮存，应有一定的安全距离并保证道路通畅。化学性质、防护或灭火方法相互抵触或相互有影响的危险化学品，绝对不允许在同一库内贮存。4、严禁在危险化学品仓库内吸烟和使用明火。如果必须动用明火时，危险化学品必须全部转移到安全地点，同时对仓库内进行必要的通风或清洗。经主管部门审查，报保卫部门签发动火证后方后实施。5、运输易燃易爆、有毒危险化学品，必须经公安、交通管理部门审查，办理准运证后，方可承运资格。6、从事危险化学品运输的作业人员，应参加市交通、公安、劳动部门组织的技术知识培训，考试合格后，持危险货物运输操作证止岗作业。从事易燃、易爆危险化学品作业人员，还必须持有消防专业知识培训合格证，方可从事操作与管理。7、运输危险化学品必须执行运输计划和配装规定，危险物品性能互相抵触或其消防、防护方法不同的，不能同车装运。8、被剧毒品、腐蚀品等危险化学品污染的车辆、设备、工具和场地，必须及时清洗消毒。在车厢内清扫出的残留物，应到环保部门指定地点妥善处理。五、化学品的标识1、根据化学品的原料安全技术说明书或其危险特性，安全环保办应制定包括化学品的名称、危险特性、防护措施、急救、储运、泄露处置等内容在内的化学品标牌内容草稿。并将该标牌草稿提交行政部制定相应标牌。302、主要化学品的贮存、使用场所都应设置有效的并经安全环保办批准的化学品标牌。六、化学品管理1、易燃液体（如各种树脂、溶剂、成品油漆等）。在生产储存时，应杜绝一切火源，严禁烟火。电器设备、照明等应采用防爆装置，不发生跑、冒、滴、漏现象，做好防静电措施，不能与氧化剂及氧化性酸类混存，通风要良好。2、易燃固体（如铝粉），遇湿易燃物品（锌粉及投料抽风机抽出的粉尘）。生产和储存，应杜绝一切火源，严禁烟火，严防有水渗入，生产时要轻拿轻放，防止撞击，拖拉摩擦等。储存地方必须干燥，不准露天堆放，不能和含水的液体及其它化学品混存，特别是要与酸类物品隔存，灭火时严禁用水扑救。3、生产使用原料有机过氧化物（如过氧化环已酮、过氧化苯甲酰）。有着氧化性和着火爆炸并存的双重危险性，在生产和储存中，应杜绝一切火源，严禁受热，生产时要轻拿轻放，防止撞击，拖拉摩擦等，避免与可燃物、还原剂（如铝粉、锌粉）、酸碱接触。有机过氧化物对眼睛有严重的伤害作用，要避免与眼睛接触。4、化验室的化学试剂中某些强氧化剂如氯酸钾、硝酸钾、高锰酸钾等或其混合物不允许随意混存，以免起化学反应后发生火灾和爆炸事故。闪点较低的有机试剂如乙醚、乙醇、丙酮、苯等极易引燃，储存和使用时应严禁火种，并妥为保管。有毒药品如重铬酸钾、钡盐、铅盐、砷化物、汞的化合物要严格管理，切勿触及伤口和误入口内，其废液严禁倒入下水道。使用和保存上述物品，应了解其性能和保存方法，实行专人负责管理，对试剂的名称、数量、规格以及进出时间，必须进行详细记录，任何人不得擅自取用贮存室内的化学试剂，贮存室内严禁烟火，保持室内通风良好，确保安全。5、毒害品中防污漆的毒料如有机锡化合物，蛋白质凝固剂等，接触皮肤后会破坏皮肤组织，一些树脂如低分子量异氰酸酯对身体有很大危害，切勿吞入或接触皮肤。使用时一定要按规定做好防护措施。6、化学品使用部门的人员应按照相关作业规程要求，使用时须注意个人防护。参照各岗位操作规程。31第四章日常物业管理方案工程交接方案一、交接验收内容交接验收内容应根据物业管理委托合同中规定的管理范围进行确定，一般应包括以下内容1、商场竣工图纸、资料和设备设施的技术文件。包括各种工程批准文件、工程设计文件、各种工程验收报告、调试报告、检测报告、能源供应协议、维保协议及使用许可证书等。2、土建与装饰装修工程。包括砖石工程、混凝土工程、钢结构、木结构、地面、楼面、墙面、室内外装饰装修等。3、电气工程。包括高压变电系统、低压配电系统、照明系统、防雷接地系统等。4、卫生和给排水工程。包括给水系统、排水系统、污水处理系统、中水系统及卫生设备等。5、通风工程。包括新风机组、风机盘管等。6、消防工程。包括消防水泵、消防水管道、火灾报警系统、自动喷洒系统、特殊型自动灭火系统、消防控制系统、应急广播系统、消火栓等。7、弱电系统。包括建筑自动化系统、宽带接入系统、通讯系统、办公系统、门禁系统、保安监控系统、有线电视系统、背景音乐及音响系统等。9、辅助工程。包括院墙围栏、停车场等。二、交接验收工作程序1、由甲方工程经理牵头，成立交接验收小组。工程主管负责对工程验收的具体实施。具体接收人员以项目部为主，不足部分由公司向其它项目部借调。接收人员的数量和专业范围根据项目设备设施的配置情况决定。2、在接到委托方的书面交接验收通知时，工程主管备好相关文件表格。3、由项目主管组织召开接收工作准备会议，向工程员工培训国家有关建筑施工质量验收规范，做好交接验收的技术准备。324、在项目交接验收的一周前，由工程经理、工程主管向委托方索取工程施工图纸、设备设施清单和技术资料。图纸资料到位后，工程人员应立即登记建档。5、根据双方认定的物业工程交接验收方案，由工程经理会同委托方召开交接验收工作会议，签定物业工程交接协议书，明确交接验收的时间、交接人员名单、交接内容和日程安排等。7、根据物业工程交接协议书的规定，双方交接人员就设备设施的质量、性能、数量、位置等逐项进行试验运行并清点，同时认真填写相关交接验收表格（见附件物业交接工作的表格）。9、对交接验收中发现的问题，双方应协商解决办法。对于不能马上解决的遗留问题，双方应签署物业交接备忘录,注明问题的原因、解决的时间和解决的方法等。交接验收工作全部结束时，双方应签署物业工程交接报告。三、要求1、交接验收工作结束后，接收小组应立即对接收文件资料登记建档，建档资料应包括物业工程交接协议书、物业工程交接备忘录、物业工程交接报告、工程交接表格汇总表、工程交接备忘录统计表和交接工作中的各种表格。2、对交接验收中的发现的遗留问题，工程经理应依据物业工程交接报告和物业工程交接备忘录的内容负责催办。对于备忘录中尚未按期解决的问题，工程经理应及时向委托方送交交接验收遗留问题催办通知单，必要时采取可行的措施，直至问题最终解决。3、对于个别系统确实无法按时接收时，可采取“代运行”方式，但必须有委托方的委托书，明确双方的权利义务和“代运行”的时间。“代运行”的系统必须上报商场服务中心批准。对于物业的大多数系统无法正常接收时，应推迟交接验收时间，不得采取“代运行”的方式。33百丽广场店家居工程交接验收实施表总指挥汇总实施35交接验收工作流程36物业工程交接协议书甲方乙方根据甲乙方签定的物业工程管理委托合同书或单项委托书的有关规定，经双方研究决定，将于年月日开始就物业进行交接，交接工作将按照国家房屋接管验收标准和建筑装饰装修工程质量验收规范及设备安装标准逐项进行。为使交接工作顺利进行，特签署此协议。甲方乙方代表签字代表签字年月日物业工程交接备忘录37编号根据物业工程交接报告（交接编号），双方在交接物业的设备或设施中，尚有以下问题没有交清，特签定此备忘录，甲方同意在年月日之前，将上述问题解决，若到期仍不能解决，乙方有权采取乙方认为应该采取的办法解决，直至交接工作圆满完成。遗留问题如下。问题原因。解决办法。本协议一式两份，甲乙双方各持一份。甲方乙方代表签字代表签字年月日38物业工程交接报告交接编号甲方乙方根据甲乙双方签定的物业工程管理委托合同书的有关规定，甲方将年月日将物业的设备设施交与乙方（详见物业交接清单），乙方同意接收甲方交来以上设备设施，对于遗留问题，双方将另行签署物业交接备忘录。附（1）物业交接清单张。（2）物业交接备忘录一份。本协议一式两份，甲乙双方各持一份。甲方乙方代表签字代表签字接收日期年月日39工程交接表格汇总表编号40交接验收遗留问题催办通知单编号根据物业交接备忘录（交接编号），双方在交接物业的设备或设施中，有问题，应于年月日前完成，你方应抓紧时间解决。物业管理公司年月日41资料交接清单编号移交方签字接收方签字日期日期42钥匙交接清单编号移交方接收方日期43设备交接清单编号序号44备品备件交接清单编号移交方签字接收方签字日期日期45工具仪表交接清单编号日期日期46设备保修单位资料清单编号47设备运行试验记录年月48公共照明设施交接表移交方签字接收方签字日期日期49变（配）电室设备交接表50移交方签字接收方签字日期日期51消防水系统交验表52移交方签字接收方签字53消防自动报警系统交验表编号54日期日期消防排烟系统交验表55移交方签字接收方签字日期日期保安监控系统交接表编号56移交方签字接收方签字日期日期通讯系统交验表编号57日期日期58正常期物业管理服务方案公共设施设备的运行、维护及管理5960616263646566676869707172737475突发事件的应急预案（一）台风侵袭防风准备1制定全年防风计划，落实大风处置预案及期间当值表及责任人,人员联络名单；2大风季节到来,提前作好防风准备,查看防风物质齐备适用,检查疏通相应管路,组织防风领导小组人员开会,预演防台步骤大风到来前3接气象部门通知,通知使用人（招标方），发出防风公告告知大风事宜并提醒客户一些必要安排,告知紧急联络电话；4检查