黄金海岸前期策略ppt文档

.,1,.,2,市场环境,商 业,营销执行营销保障,写字楼,城市发展,项目属性,发展目标,操作建议（整盘）,项目定位,识局背景梳理,谋局操作策略,.,3,发展目标,发展目标,企业目标品牌提升区域价值和开发品牌,形象目标产品进行品质化打造及推广树立项目精品形象,基础目标销售迅速启动项目，占领区域市场5个月实现销额2个亿，回款1.5个亿,.,4,项 目 属 性,报告目录,城市,市场,发环,展境,项操,目作,定建,位议,.,5,城北腹地,左依汉长安遗址公园，右邻市政府核心区，毗邻未央路、北二环，凤城五路2号地铁站零距离享受，地理位置优越。凤 五 路 黄 金十字为圆心500米半径圈内集合了多个商业项目， 将是未来北郊 商业 核 心 区 。以赛高国际 街区、雅荷国 际等地铁上盖商业为核心的商圈呈放射状向外发散。,凤城五路，北城黄金地，核心稀缺地段,项目区位,.,6,周边配套,赛高街区,雅荷春天,农业银行,大厨菜馆,新界小区,风韵润园,美佳乐儿童乐园,人人乐,高博家具城,中国银行,本案,项目周边大型商业区繁多，为项目商业人气、办公形象提供了有力支持，并且周边成熟居住社区林立，庞大的社区居民为项目后续发展提供了良好的支撑,.,7,雅荷国际,海荣皇冠国际,赛高国际街区,环球贸易中心,规划要求项目及周边地块全部为商业用地,凤城一路至四路的成熟区域,多数集中商业都为地铁上盖物业，享受无缝链接地铁站带来的人流及地铁和商业的紧密结合凤城五至七路形成的住宅核心区,周边商业布局,.,8,项目自身属性,备注：以上数据为约计算，具体以甲方提供详细数据为准,规划布局合理，业态分布均匀，现代风格，小型商业办公综合体,寸土寸金之地，掌控交通核心枢纽，未来前景不可限量！,.,9,商,业,写字楼产品：周边商业市场火爆，写字楼市场相对空缺，所以项目写字楼产品是实现项目利润最大化的高价值产品。,商业产品：商业产品实现本项目快消及前期现金流回收的主要保障。为写字楼价值提升起到拉动作用。,写 字 间资源互享,商业产品为项目实现现金流及整体形象提供有效支持；写字楼产品为项目高价值及品牌树立提供有效支持；,产品关联性,.,10,项目区位价值巨大，周边居住氛围成熟，商业金融资源优势明显，交通便利；,区位优势显著，处于北城核心，成熟区域；,交通便捷，通达性好，交通优势特为突出,北城商业聚集地，办公产品设计符合地块价值，前景良好；周边配套齐全，给予项目有力支撑,项目情况介绍,本案紧靠未央路，汉遗址公园，生态环境优越项目产品类型涵括商业、办公为主的小型商务办公综合体,分析小结,.,11,城 市 发 展,.,12,承接国际化大都市理念， 规划“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，城市迎来新一波发展热潮,市域城镇空间布局，形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系结构：“一城”：为主城区；“一轴”：为陇海线为主轴的城镇经济发展轴；“一环”：为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带；“多中心”：为主城区外围的中心城镇，包括四个组团、三个新城和四个县城，其中：四个组团：指六村堡、常宁、新筑、洪庆；三个新城：指临潼、阎良、经渭；四个县城：指蓝田、周至、高陵、户县。,西安城市总体规划图,.,13,多条快速铁路，交通干道的规划建成使对内、对外交通立体化、网络化，进一步奠定、巩固西安交通枢纽地位，使西安与周边的经济、人口等交流更为便利，顺畅,公路发展：,建设西安公路港、大西安环线、西铜高速、国道310、公路客运枢纽站,航空和机场发展,扩建西安咸阳国际机场。拓展西安直达东南亚、大洋洲及欧美等国际航线，增加国内航班密度，形成以西安为中心联通国内90多个城市近200条线路的航空网络。未来西安拟开辟直飞慕尼黑、伦敦、法兰克福、巴黎、马德里、温哥华、纽约、旧金山、东京、洛杉矶、名古屋等城市的航线。,铁路发展,快速铁路建设：西安宝鸡兰州专线西安成都专线西安太原客运专线,新增复线建成：西安安康复线 西安合肥复线西安平凉复线,城际铁路建设：西安高陵阎良西安富平铜川西安机场法门寺凤翔西安临潼渭南华阴,西安铁路枢纽,西安对外多通道路网规划,.,14,随着地铁1、2号线的运营，西安进入地铁时代，地铁的建设拉近了城市距离，引导、促进人口流通，增强中心城市辐射功能，促进城市发展,地铁规划,西安市规划2018年前建设完成地铁1-6号线，其中1、2号线已运营，3号线已开始施工，标志西安进入地铁时代远期规划9-15号线，总长约600公里，未来将形成覆盖全市、辐射周边的地铁交通网络，建立方便快捷的市域交通体系,地铁建设将支撑西安的总体规划，拉大城市骨架，增强中心城市的区域辐射功能，完善综合交通体系，提升城市建设品质，提高公共交通服务水平，改善投资环境，对拉动地方经济，促进城市发展具有重要的意义,.,15,中心城价值,项目位于凤城五路，城北核心中黄金区位，紧邻未央路，汉遗址公园，生态环境好，交通发达，兼备中心城区配套价值及景观、生态价值；,城市规划利好,项目所在区域定位都市级商业中心，是城北区甚至西安的重要组成部分，商业价值突出，发展潜力大；,城市发展/小结,.,16,项城,目市,属发,性展,报告目录,市 场 环 境,项操营,目作销,定建执,位议行,.,17,市场环境,1,整,体,市,场,4,总,结,23,竞客,争户,市分,场析,.,18,商业市场,2015西安商业地产三大趋势形成,趋势一：城市多核发展，新兴商圈分流明显,由于传统商圈缺乏有效的土地供应，加之基础设施陈旧落后，在原有基础上可调整空间非常有限，随着城市框架的不断拉大，新兴商圈的不断崛起，商业供应也呈现异常活跃的局面，体量大、项目多成为新兴商圈商业发展的鲜明特点。趋势二：地铁建设如火如荼商业地产开发热度持续地铁1、2号线全线开通运营，3号线2014年底贯通，2015年底开通运营，4号线已经开建，地铁开通和规划建设，带动沿线商业项目大量规划，对众多商圈将带来大的促进和催热作用，进而对于商圈内的住宅项目也将起到极大的拉动作用，升值空间巨大。趋势三：城北商业集中放量2014年底随着盛龙广场、汉神购物广场相继试营业，城北商业环境面临大的改观。位于凤城七路张家堡广场两侧的塔博曼CityOn熙地港购物广场、凯德广场也将于明后年相继开业。未来几年城北将呈现集中放量的趋势，外阜新商业体逐鹿，商业竞争也将加剧。,.,19,西安商业市场通过10余年的发展，从最初的“单一纯销售模式”发展到“定位-招商-经营”的多元化模式，更为重视项目的后期经营管理,2001-2003,2004-2007,2008-至今,第一阶段,第二阶段,第三阶段,以纯销售为主，能卖掉就万事大吉，主导营销的是广告宣传以及现场销售人员的技巧。其销售模式主要有两种：一是只管卖不管租，二是包租十年销售。,以长期投资的思路进行操作投资者与经营者尝试分离，开发商开始重视招商工作，但普遍缺少成熟的招商运营团队。在定位、招商、销售、经营管理四个方面追求概念化、表面化，资金链条没有解决，基本依靠自有资金和私募。,商业地产开发开始导入“定位招商销售经营管理”全方位市场经营理念。目前越来越多的商业地产开发商、策划代理商，已经开始充分重视和涉足经营管理领域。不断创新商业地产开发模式。,.,20,西安商业市场从最初的城内商业中心，逐步外拓至多个区域商业副中心，相继形成钟楼，经开，高新，小寨，曲江、长乐路六大商圈,西安商业地产区域发展的不均衡，以钟楼、长乐路、小寨三大商圈最为成熟，钟楼商圈为地区级别商圈。未来西安城南和城北的常住人口增加，经开和高新商圈的地位将不断提升。根据西安市区县商圈发展规划，到2020年西安将改造或新建85个商业区域，最终形成“时尚购物在中心，休闲消费在二环，增强辐射在三环”的商业服务布局。,.,21,钟楼商圈覆盖各年龄阶段的消费群体，是西安影响服务半径最大的商圈，经开商圈属于新兴区域型商业副中心，主要服务城北居民，定位中高,消费者年龄跨度,小,大,.,22,钟楼商圈最为成熟，租金最高，经开商圈由于常驻居民有限，公共配套缺失，尚处于发展起步期，租金明显低于其他商圈，平均租金为132元/平米/月,钟楼：600元/月,小寨：467元/月,曲江：257元/月,经开：332元/月,高新：326元/月,长乐：318元/月,.,23,目前西安商业地产已经发展至第三阶段，更为注重后期的商业运营，新兴商业模式不断成熟，商业市场将逐步淘汰老旧业态与模式的商业。目前西安共有六大成熟商圈，其中钟楼、小寨商圈在各方面都处于领先水平，经开作为新兴商圈，发展极具潜力，但目前配套缺失，人气不足，租金低于其他商圈，随着三环外的规划实施方案落定及城市化发展的需求，区域型的新兴商圈将加剧拉伸商业格局的骨架。,.,24,写字楼市场,2015年西安甲级办公楼将新增供应44万平 高新竞争加剧,2014年全年西安甲级办公楼市场需求相对稳定，空置率持续下扬。由于西安甲级办公楼市场全年未录得新增项目入市，供应紧张加之需求稳定推动甲级办公楼市场空置率持续下降。截至2014年年底，甲级办公楼市场空置率仅13.5%，与2013年末比较下降10.1个百分点。全年录得净吸纳量近64,000平方米，同比下降16%。净吸纳量减少的主要原因在于缺少新增供应以及一些甲级办公楼租户迁往自购项目。 展望未来，西安将迎来多个甲级办公楼落成入市，预计竞争将愈演愈烈。2015年底，西安甲级办公楼市场新增供应预计将达44万平方米，15年新增入市的项目包括中铁西安中心、中晶科技广场、金辉国际财富中心及凯德广场(二期)等。由于新增项目大多数集中在高新区二期，导致高新区二期甲级办公楼项目之间的竞争加剧。不过，硬件设备较好的项目如中铁西安中心以及中晶科技广场等有望凭借自身优势录得较好的资产表现。,.,25,在售/待售项目,经开区已经形成未央路成熟商务区，随着商务主轴土地耗尽，商务功能向周边扩展延伸，形成凤城十一路、明光路、太华路三大热点开发区域，新项目大量涌现,未央路成熟商务区,太华路,未央路成熟商业区：目前经开区商务主轴，凤城一路- 凤城六路之间汇聚了经开80%的已投入使用写字楼，多为早期开发产品，质量较低，凤城五路之后有部分新建项目，档次、质量有所提升未央路沿线基本没有可用土地，新项目较少，商务发展开始向北、东、西延伸,写字楼热点开发区域：凤城十一路：文景路、未央路与凤城十一路周边，凭借区位、交通优势开发了大量的写字楼产品，成为当前写字楼热点成交区域，在售及潜在项目超过8个太华路：凭借万达商业中心优势，规划部分写字楼，万达写字楼的热销带动区域写字楼发展，写字楼项目逐渐开始入市，已知在售及潜在项目共4个明光路：承接商务主轴，开始出现写字楼产品，当前有2个在售项目,凤城十一路,明光路,.,26,近年来西安写字楼成交量稳中有升，经开区写字楼市场成交活跃，是除高新以外成交量最大的区域，占全市成交量的23%,从各区域办公的销售面积来看，高新依旧是西安市办公市场的主流，占比达到61%，其次是近年来发展迅猛的经开区，占比也达到23%，其他区域办公物业成交量少,数据来源：西安房管局,数据来源：西安房管局,.,27,区域内写字楼存量约32万，未来供应量超过252万平米，2014年经开写字楼年去化仅18.3万，经开写字楼市场将长期处于供过于求的状态，未来竞争压力极大,.,28,写字楼市场近半年来月去化量波动较大，总体去化较为缓慢，整个区域月均去化1.5万,经开写字楼市场供应量大，客户选择余地较大，竞争激烈，大部分项目销售缓慢富尔顿国际中心凭借区位、性价比优势，去化速度独占鳖头，月均去化近2000平米,.,29,市场环境,1,整,体,市,场,4,总,结,23,竞客,争户,市分,场析,.,30,区域主要竞品分布,雅荷国际城14000-18000,一方中港国际,富尔顿国际9800-11000元,泉石北奥中心8500元-9000元,国金华府12000元/,环球贸易中心18000-20000元,一方中港国际7400-7500元,风景御园12000元/,长和国际8000-9800元,写字楼,商 业,.,31,位于西安市经济技术开发区未央路与凤城五路十字西北角，目前在售4-5层，价格14000-18000元/,项目简介：雅荷国际文化广场系经开区首个大型城市综合体，该项目位于西安市经济技术开发区未央路与凤城五路十字西北角，总建筑面积约30万，拟规划建设一座城市级、国际化、地铁上盖的大型商业综合体，产品线包含最大规模的国际时尚购物中心、5A甲级写字楼、超五星级酒店等。商家进驻：项目招商工作进展良好，目前已与百盛及韩国CGV希捷影城达成意向，另与俏江南、金钱豹国际美食汇、优衣库、ZARA、GAP、大玩家电玩城、迪卡侬运动用品超市等一批国际知名品牌，保持着良好的接触。预计项目购物中心部分建成开放后，正常年份营业额约20亿元，每日接待消费者67万人；节假日每天可接待812万人。,销售价格/业态组合：四层：儿童用品 18000元/五层：餐饮娱乐 14000元/,.,32,位于西安市经济技术开发区未央路与凤城五路十字西北角，目前在售4-5层，价格18000-20000元/,西安环球贸易中心位于西安龙脉未央大道与凤城五路十字东南角，西安新中心核心位置。是集5A级写字间、超五星级豪华酒店、奢华精装公寓、奢侈品大道及IMAX艺术中心组成的高端城市综合体。当属经开区中心商圈的地标性建筑西安环球贸易中心项目总占地43亩，总建筑面积35万，共计四栋超高层，其中1号楼是5A写字楼超5星级酒店或5A甲级写字间，总高268米；2#、3#楼为MASA精装地铁办公公寓;4#楼定向开发，不对外销售;项目约有车位3500个左右，将会是经开区车位比最高的城市综合体项目。,商业部分：西安环球贸易中心负1层至5层均为商业部分，总建筑面积约7万多。集大型精品百货、高端餐饮、高端娱乐休闲(室内滑冰场、IMAX影院等)等文化娱一体。,周边情况：教育： 西安中学 ,商业：世纪金花、赛高街区、项目自身配有大的商业综合体，银行：中国银行、建设银行、民生、西安银行、工商银行、农业银行；医疗：长安医院、长庆兴隆园医院；,价格分布：四层：20000元/五层：18000元/,.,33,其他购物中心综合对比,-购物中心众多，竞争激烈，时尚型的综合型购物中心空缺，并且受面积影响，普遍配比休闲娱乐较少，餐饮较少。,.,34,商业市场总结,3,2 主力面积 主力面积集中在30-150，高端商业分割面积较大，在300-1000。,1 基本情冴 在售商业项目分布较为集中，规模在2-12万之间，楼体多为三到五层。,预计2015年潜在供应可能为10万，个别新产品 的上市将加剧区域内的竞争。区域内商业市场整体较乐观，小面积、低总价商铺相对热销,单价：环球贸易中心商业售价最高，在2万/以上， 其它区域均价集中在1.4-1.8万/。总价：凤城五路十字区域总价最高，集中在200万 以上，其它区域因商铺面积分割较小，总价集中在40-200万。,2013年以来上市的项目月均去化1500左右，大部 分产品因面积小、总价低而热销，月均去化达5000 元/；,4 销售情况,成交价格,.,35,写字楼竞品部分,项目,富尔顿国际,中港国际,北奥中心,国金华府,风景御园,长和国际,建面,物业组合,销售状态,销售价格,11万,3栋/毛胚/写字楼+商业,8.1万,在售/剩余约3万,8500元/9000元/,9800元/11000元/,7500元/8500元/,12000元/,8500元/9000元/,在售B座/剩余约5万,12.8万,在售1#/剩余约4万,3栋/精装/写字楼+商业,3栋/毛胚/写字楼+商业,65万,在售/剩余不明,5.3万,在售10#11#,毛胚/写字楼+商业,毛胚/写字楼+商业,45万,毛胚/写字楼+商业,在售13#,12000元/,.,36,基本情冴,1,产品情冴,2,销售情冴,3,潜在供应,4, 写字楼项目以毛坯为主，层数集中在18-26层，标准层900-1500平米，层高3.6-3.9米，主力户型,60-260均以整层、整栋出售。写字楼市场整体供过于求，潜在供应压力大，市场竞争激烈, 在售项目以甲级写字楼为主，建面在8-12万，占项目总规模的25-52%之间，凤城八路周边分布最为集中。, 潜在供应：整体市场潜在供应预计达100万，项目所在板块预计达30万，面临较激烈的竞争环境。,写字楼售价在8500-12000元/平米，各项目去化 速度差异较大。,写字楼市场总结,.,37,市场环境,1,整,体,市,场,2,竞,争,市,场,4,总,结,3,客 户 分 析,.,38,客户分析/写字楼客户综述,写字楼客户分析选取原则：1.距离项目位置近；2.有一定可比性；选取在售项目中港国际、北奥中心、富尔顿国际、国金华府；根据对典型写字楼产品的客户分析，结合项目本身因素，推导出本项目写字楼客户以投资客为主，大面积如1/4层、1/2层整层购买的客户为企业业主，企业客户比例在20%左右。,.,39,项目名称中港国际 北奥中心 富尔顿国际 国金华府,所属区域北郊北郊北郊 全省,客户来源以北郊地缘性客户为主 以北郊客户为主 全市企业、部分地缘性客户全市企业、部分地缘性客户,从亊行业私营业主过半，制造业、商业零售、医疗卫生等私营业主，行业分布分散金融、保险、证券类大企业客户能源、日用品、金融等行业大客户,客户分析/写字楼客户投资型客户：以地缘性客户为主，多为私营业主，行业分布分散自用型客户：以市级规模企业为主，行业集中在金融、能源等垄断行业,.,40,贩房目的投资为主投资为主自用、投资自用、投资,主力需求面积150平米80-150平米自用：1000平米投资：200平米以下自用：1000-2000平米投资：150-300平米,关注因素位置、价格、开发商品牌、升值潜力价格、面积、升值潜力位置、环境、物业、开发商品牌形象、位置、开发商品牌,客户分析/写字楼客户投资型客户：主力需求面积在300平米以下，关注位置、价栺和升值潜力自用型客户：以整层为主，关注形象、位置、开发商品牌，对昭示性尤其看重,项目名称中港国际 北奥中心 富尔顿国际 国金华府,.,41,客户类型投资自用,基本特征1、31-50岁之间私营业主2、具有一定经济基础，多次置业的投资型客户3、以地缘性客户为主，主要通过转介方式获得信息4、行业分布广泛，多为制造业、建筑业、医疗卫生行业等1、企业客户2、具有雄厚经济基础，企业办公场所3、以稳定型和扩张型的大型企业客户为主4、城市级客户,5、银行、证券、保险、能源等行业,需求小面积（300以内）整层1/2层大面积,置业关注点低总价、区位、配套、交通、物业升值潜力项目形象、物业品质、位置、开发商品牌,对本区域的看法1、城市成熟商业区，配套完善，资源稀缺2、商务、商业氛围已经形成，具备投资价值1、地理位置优越，交通便利，配套完善2、物业品质高端，展示性,好，利于提升企业形象,客户分析/写字楼客户写字楼市场以投资客为主，价栺是其关注重点，自用客户价栺敂感度相对较低，但对项目形象要求较高,.,42,客户分析/商业客户综述,商业客户分析选取原则：1.距离项目位置近；2.综合体的底商。,选取在售项目雅荷国际城、环球贸易中心等,根据对典型商业产品的客户分析，结合本项目质素，推导出本项目商业客户以投资客为,主，对价格敏感，小面积商铺市场接受度高。,.,43,项目名称雅荷国际环球贸易中心,所属区域城北城北,客户来源地缘性客户为主全市客户,年龄（岁）35-5035-60,从亊行业玉器、珠宝、商业零售等私营业主企业业主、董事、珠宝、品牌商家等,客户分析/商业客户投资型客户：地缘性客户，私营业主居多，市场主力客群自用型客户：企业客户，少量私营业主自营,.,44,客户类型投资,基本特征1、具有一定经济基础、投资意识强2、个体私营业主、企亊业单位高管3、客户行业分散,需求面积50150平米,置业关注点价格、区位、升值潜力,对本区域的看法1、周边居住氛围浓厚，日常人流量大；2、成熟区域，看好投资回抜率,自用,1、经济实力雄厚；,2、私企老板、三产企业，以朋务行业企业为主3、客户主要来自西安整个区域，高端客户集中在垄断行业,200400平米,形象、区位、环境、交通,1、城市核心商业区边缘2、适合以朋务周边居民为主的业态；,客户分析/商业客户商业客户相对成熟，比较理性，高端客户遍布全市，中端客户以区域性客户为主，客户购买商业主要用途为投资，看重区位、价栺及商业的发展潜力,.,45,市场环境,1,整,体,市,场,4,总,结,23,竞客,争户,市分,场析,.,46,填补市场空白、差异化竞争、突围市场,核心总结：,.,47,项 目 定 位,报告目录,项城市,目市场,属发环,性展境,操营,作销,建执,议行,.,48,1,项目市场定位,项目定位,234,项目形象定位项目功能定位项目客户定位,.,49,项目定位/市场定位,点睛城市中央 财富升级引擎,.,50,项目定位/形象定位,踞城市核心，领一城繁华,踞城市核心：项目占据城市核心地段，拥有稀缺价值；,领一城繁华：在此核心地段，本案借天时不地利、人和打造城市繁华领地；,.,51,项目定位/形象定位,城市中心,它展现着一个城市的活力更预示着一个城市的未来。,每一个城市都有一个圆点！历叱以此据点，向四周发散；商业在这里萌芽、发展；财富二此共盛、繁荣,这里是城市中心，是城市价值的凝聚体现！,形象示意图,.,52,项目定位/形象定位,城市的金字塔,只有目光犀利长进者方可立二上层,聚合城市吸引力,雍享城市核心配套,献给目光长进的优秀者,立足高处，未来，方可更高,形象示意,.,53,项目定位/形象定位,繁华了1500年的大明湖畔，而今依旧繁华熙熙人流、来往商旅一个缤纷的都市缩影一片繁茂的生活秀场 ,形象示意,.,54,写字楼,成长型企业尊属领地,项目定位/功能定位,.,55,项目定位/功能定位,黄金海岸,一个融汇高效智能商务需求的交流中心一个集聚城市高端人才资源的互动平台,.,56,项目定位/功能定位,商业,缤纷都市生活秀场,.,57,项目定位/功能定位,黄金海岸,一个城市最前沿活力四射的都市舞台一个都会最核心五彩缤纷的生活主场,.,58,操 作 建 议,项,目,定,位,报告目录,项城市,目市场,属发环,性展境,营,销,执,行,.,59,1,整盘操作思路,2,操作建议,3,写 字 楼 建 议,商,业,建,议,.,60,核心地段,/,强势品牌,/,精工品质,/,积极行销,整盘操作思路抢占市场,城市角度树立标志性强化昭示性,产品角度打造特色性突出品质性,营销角度线上拔形象线下主拓客,.,61,地块整体价值梳理：前期资金短缺的情况下，商业部分更利于迅速回款；写字楼展示性更强，后期更能有力树立项目形象；,整盘操作思路,写字楼necessity,写字楼necessity,写字楼necessity,X写字楼,X写字楼,X,X,.,62,开发周期,立,成,长,势树立形象，快速回现,成 熟价值提升，实现利润,操作策略推售,项目价值立势，树立形象，价值大于价格，现金流产品先行依托推广渠道、项目核心地段、产品规划，加强线上形象推广，加大线下主动拓客，快速回收现金流。,巩固，开始启动商业产品，巩固价值通过项目绝版的地段价值，加强活动及推广手段的运作，适时推出商业类产品，巩固项目整体价值。,提升，品牌及产品高溢价，价值最大化基于前期项目整体形象的树立、商业的启动，提升项目的美誉形象，持续聚集人气，促使写字楼产品价值的增长。,阶段,项目第一大阶段树立形象，快速回现；第二大阶段提升价值，实现利润。,整盘操作思路,现金流产品商业-1/4/5层,商业类产品1/2/3层,价值型产品写字间6-11层,.,63,1,整,盘,建,议,2,操作建议,3,写 字 楼 建 议,商,业,建,议,.,64,写字楼建议,产品优化,营销策略,.,65,彰显现代化,塑造人性化凸显价值化,产品优化宗旨,产品优化,.,66,产品优化/现代化设计办公网络化WIFI全面覆盖、规频楼宇服务,Wi-Fi覆盖改善无线网路产品之间的互通性，使其覆盖面、联系性更强；,规频楼宇用电规和电话在两个戒多个地点的用户之间丼行会议，实时传送声音、图像的通信方式。,.,67,产品优化/现代化设计, 太阳能蓄电，智能环保小品；, 自带电源/USB 接口；, 产品绅节化、人性化；, 贴合客群特征，凸显项目品质；,智能系统附加亮点,.,68,产品优化/人性服务建议,移动电话快速充电免费借用雨伛小型匚药箱,轮椅免费借用小型工具借用免费擦鞋机,复印及传真朋务,花卉、饮用水代定朋务,提升物业服务品质,.,69,产品优化/人性服务建议,移动电话快速充电免费借用雨伛小型匚药箱,轮椅免费借用小型工具借用免费擦鞋机,复印及传真朋务,花卉、饮用水代定朋务,提升物业服务品质,.,70,基于本案未来品牌商家及零售商家，为客户创造优质优价朋务,为写字楼使用客户争取优惠政策。,为客户要政策,为客户要实惠为客户造圈层整合本案未来客户资源，创造圈层环境，为客户营造商机。,产品优化/价值化建议增值性服务,.,71,营销策略,客户策略,.,72,行销拓客，资源利用，精准锁定,渠 道,行销拓客,资源利用,客户资源银行、商会等,扫楼派单陌拜,客户策略,.,73,面对项目前期资金短缺、证件不全的情况下，想要在短时间内迅速回现，行销是唯一出路。利用行销团队庞大的资源以及严格的管理模式，迅速启动项目，实现销售回款。,.,74,全市,客户策略走出案场，主动出击，立足明湖，深耕北郊，全市撒网, 立足于项目所在的凤城五路板块，针对周边老旧的写字楼使用客户，进行派单、拜访，直接挖掘项目潜在客户；深耕北郊，甚至全市出动。,配备专业、精英行销人员50名以上，进行严格培训,.,75, 锁定核心客户聚集区域，采用针对性推广； 主动出击，采用行销、直销手段，主动不目标客户直面沟通； 针对明北郊以及边缘客户，加大宣传，吸引客户。,相关区域，深入挖掘 基于项目城市核心地段，深挖周边相关区域客户； 发挥本案优势，针对客户诉求，引导客户； 其他相关区域客户；,客户策略,.,76,客户策略针对区域内老旧写字楼，深挖客户潜在需求 经过我方实地了解，本案所在区域周边存在较多的老旧写字楼，目前这些写字楼里的使用客户大多存在办公升级需求。,推广策略,.,77, 报广, 网络 短信 DM单 软文, 投资诉求 自用诉求, 售楼处开放 产品推介 投资讲座,推广策略精准推广三部曲,活动先行,媒体跟进,诉求吸引,.,78,推广策略第一部：活动先行推广关键：线下活动主导，借势“产品推介会”、 “售楼处开放”、 “投资讲座”三大活动点，通过热点活动导入项目品牌，引爆市场，迅速扩大项目知名度；,产品推介会,售楼处开放,投资讲座,.,79,活动,推广策略第二部：媒体跟进推广关键：“少而精”的投放模式，配合活动的丼行在时机点，进行精准媒体渠道投放，迅速形成以活动为中心的推广覆盖面，掀起媒体热播。短信,网络,抜广,DM单,软文,报广示意,网络：选取门户网站优势位置投放,.,80,推广策略第三部：诉求吸引推广关键： “自用+投资”双核诉求模式，在项目推广的过程中，根据客群置业目的进行项目信息的针对性释放，高效直接。,自用+投资双诉求,形象地段、交通升值、回报,升级型需求投资型客户升值型需求,核心诉求品质,客户类型中小型企业,.,81,价格策略,.,82,营销策略/价格策略定价方法：市场比较法,销售状态在售在售在售在售在售,当前均价（元/）11000750090001200012000,权重25%10%15%25%25%, 本案选取富尔顿国际、中港国际、北奥中心、国金华府、风景御园作为参考对象； 基于市场比较法，测算得出本案均价约12000元左右。,富尔顿国际,中港国际,北奥中心,国金华府,风景御园,项目,.,83,价栺策略,层层递进，景观规划价值最大化，楼层,越高，景观规野越好、价格越高。市场涨幅,基于产品销售，结合市场波动，循序渐进。首批平价入市，后期逐级拔升。,营销策略/价格策略高楼层：景观价值大楼层价差,低楼层：景观价值小,价栺,低,高,市场热度低低,市场热度高高,示意图,.,84,1,整,盘,建,议,2,操作建议,3,写 字 楼 建 议,商,业,建,议,.,85,商业建议,商业价值产品优化,业态定位营销策略,.,86,商业价值界定黄金海岸商业 区域价值典范,沿街型商铺凤城五路与未央路沿街商铺，价值高，市场接受度高。,广场商业项目自身设有广场，容易聚集人气。,一流的区位地处商业中心，交通便利，区域新高。,一流的开发商实力品牌保障。,品牌主力店带动前期招商强势拉动客流，带动整体价值提升。,.,87,商业建议,商业价值产品优化,业态定位营销策略,.,88, 日常消费品； 时尚餐饮类； 娱乐休闲消费； 时尚贩物类； 金融朋务类。,商业业态发展方向商业价值五大优势催生品牌商业价值典范，形成区域商业地标。消费需求大众消费结合时尚娱乐消费多元化满足不同客群需求购买客户群以品牌商家及企亊业单位、私营业主人群为主综合超市+大众服务+金融+餐饮+休闲,.,89,-1F,1F,2F,3F,4F,5F,商业整体示意图,原则：突破传统整层业态布局，采用单层分区组合，多业态布局法,.,90,分层业态布局：-1层,负一层建议以大型超市为主，出入方便，聚集人气：大型超市，如沃尔玛、大润发、华润万家等。,.,91,商业业态布局：1层,考虑到单层面积约6000，建议对单层进行区位分割，便于业态组合搭配。,艺术展廊等,银行等时尚精品店百货,轻便/,快捷餐饮 时尚精时尚精品店C地块,A地块轻便/快捷餐饮B地块,D地块,超市入口,备注：该分割图仅为示意图,.,92,.,93,.,94,.,95,商业业态布局：2层,备注：该分割图仅为示意图,.,96,商业业态布局：3层,.,97,商业业态布局：4层,.,98,商业业态布局：5层,电影院,.,99,.,100,商业建议,商业价值产品优化,业态定位营销策略,.,101,我们优化的理由：,一扩大市场接受度高的产品