绿宝国家养老工程皖南示范基地·4A级景区项目可行性研究

绿宝国家养老工程皖南示范基地绿宝国家养老工程皖南示范基地?4A级景区项目可行性研究 一、项目概况 ,一,项目背景 随着我国人口老龄化程度加剧养老需求日益多样化老龄化问题已成为当今社会关注的民生工程问题预计至2020年中国老年人口将达到2.28亿。为回报社会、回报家乡父老乡亲同时为顺应社会发展及市场经济的规律以实现健康、快乐的老年新生活为目标切实解决老年人因病护理、康复促进、临终关怀等一系列问题缓解地方医院住院床位紧张困境填补老年康复护理的空白拟筹建国家养老工程皖南示范基地该基地集老年疾病治疗、护理、康复、临终关怀、养生度假、养生旅游、休闲娱乐为一体目的是为长期卧床患者、晚期癌症姑息性治疗患者、慢性病患者、生活不能自理的老年人及其他需要长期护理服务的患者提供医疗护理服务同时根据“将泾县打造成集生态观光、文化寻根、休闲养生、游憩度假与新农村建设于一体的中部地区文化、生态旅游度假胜地”的规划发展目标定位开发因地制宜的而又别具特色的旅游项目能缓解当前社会突出的劳动就业问题同时可以使居住在此的老人的生活得到极大丰富有效延长游客的滞留时间拉动消费带动本地经济发展还可以合理调节旅游节奏克服旅游季节性差异提高国家养老工程皖南示范基地的知名度。 国家养老工程皖南示范基地并非一般人所熟悉的传统的养老院、福利院而是一个文明社会用年轻的心态孝敬老年人的场所是老年人享受自由、悠闲和从容的理想之地追求健康、快乐的必然去处。 ,二,项目用地现状分析 现状规划区域内用地类型主要为滩涂、山地、农用地以及已建的村民居住用地。其中农用地中包括旱地、水稻田、茶园等。 国家养老工程皖南示范基地的水系较为密集自然生态环境优越整个地块内部相对完整非常适合养老工程、旅游开发等用途。 ,三,项目总体布局构思及功能定位 1、项目总体布局构思 充分利用项目区域内丰富的自然资源依托10公里天然绿色环水走廊以“养老养生+康体医护+休闲度假”为核心内容融合当今世界领先的居住养老、养生及度假旅游理念超标准收揽原生态自然景观体现基地独特文化突出高端养生格调全力打造一个未来式的国际休闲养老、养生度假的产业集群一个可以永久居住的大型亲水度假区形成集养老养生度假、康体医疗、休闲娱乐、旅游接待、商务洽谈、交流培训、会议会展等功能为一体引领国际养老、养生度假的新模式。 2、国家养老工程皖南示范基地的五大功能构成 项目4个以CCRC为核心的养生养老组团构成每个组团分别设臵5大不同功能的建筑满足人们养老、养生、健康、旅游度假等需求以及在这些过程中的商业、运动休闲的需要。 ,1,CCRC养老社区:活力生活区、记忆生活区、协助生活区、专业护理区、企业专属CCRC、CCRC服务区 五大专业养老生活区每一个生命阶段的老人都能在这里找到对于生命最细致的关怀 ,2,健康配套:医疗中心、健康体检中心、护理学院、老年康复中心、老年护理中心、中式膳饮养生中心 齐全完善的健康配套无论养老还是养生都能在这里找到最完善的健康呵护 ,3,养生度假:低碳城市实践区、国家养老中心、老年公寓、酒店公寓、旅游地产、企业会所、4A景区 同享山城一片清水让低碳环保的理念深入人心 ,4,酒店会议:高档酒店、国际会议中心等 传承和分享生命的智慧健康的理念 ,5,运动养生主题公园:琴高山生态公园、老年休闲养生公园、运动配套 让中式的文化理念融入到对于健康生命的诉求中文脉延续弘扬我国传统文化 ,四,策划目标 目标一:国际化养老、养生、康复、护理示范基地 在中国乃至全球老年人的生活收入在较稳定地增长从而形成一个庞大的、特殊的需求市场老龄化人口的到来必将促进以有偿供养、康复医疗、疾病护理、文体活动、养生旅游、老龄住房为主要内容的老龄产业的迅猛发展。基地结合自然山水美景、通过建筑与环境的有效结合、加之创新活动的植入突出独特的国际养老、养生、康复、护理主题成为面向长三角、面向国际的养老养生基地。 目标二:文化养生与旅游结合 区域性养生旅游休闲度假区 依托基地生态资源挖掘文化特色提炼主题元素以“徽文化”为特色通过对水系的整合提升养生项目的品味与档次合理布臵不同层次的养生项目把旅游度假养心文化、养生康体、养生餐饮、养生度假、特色接待结合起来创造标志性养生旅游休闲带。 目标三:现代创意农业与休闲农业相结合 以“老龄”为本的特色活动带 把握老龄的活动需求与特点为其提供家园体验、艺术创作、静心休养、体育锻炼、文化活动等多类型的体验项目并将各种活动融于自然环境之中使老者能更多接触自然。同时通过老龄产业带动家庭客源市场发展满足家庭休闲娱乐需求的各类活动和设施形成生命力强、辐射范围广、有持续发展能力的创新型老龄产业链。 目标四:社会主义新农村建设示范基地 创新型新农村建设示范基地 以徽派民居为建筑特色通过创新型运营方式结合新农村建设安臵基地内原有居民打造一片创新型社会主义新农村示范基地对社会效益与经济效益的合理平衡从而向全省进行推广。 ,五,项目拟用地范围 国家养老工程皖南示范基地项目拟用地范围为琴溪与蔡村境内主要为汀溪河流域两岸滩涂地及林地其中一、二期用地2000亩。 ,六,项目拟建设内容及投资规模 利用沿河天然绿色环水走廊在沿河两岸滩涂地建设:,1,国家养老中心、老年大学、老年养老公寓、老干部养老中心、老年养生养心公寓、老干部养老公寓、子女假日公寓、高端疗养养生基地,2,居家养老服务中心,3,老年医疗中心,4,老年康复中心,5,老年护理中心,6,护理学院,7,著名画家创作基地,含著名画家艺术馆,8,徽园,含徽州人家、徽州老宅,、徽文化中心,9,千亩生态农业园,含观光生态湖、生态农业,10,户外山体运动休闲中心,含狩猎中心、烧烤、野外露营等,11,水上乐园、草原乐园、沙滩乐园,12,按五星级标准打造的高端度假酒店,含产权式,、国家4A景区,13,新农村建设基地。 项目拟总投资约40亿元人民币其中一、二期投资9.8亿元人民币。 二、项目SWOT分析 ,一,Strength优势 国家养老工程皖南示范基地本身所独有的优美自然风光、丰富的人文景观及当地独特的民俗风情相融交汇休闲、养生的类型和品种多样。基地周边有芜湖、六安、铜陵、合肥等省内重要城市距江苏、浙江、上海等省市很近。这些地区和城市经济发达城市化水平高居民出游力强客源地广阔。 国家养老工程皖南示范基地地处北纬30?21至30?50东经117?57至118?41之间属北亚热带、副热带季风湿润性气候。气候温和四季分明雨量适中。春温多变秋高气爽夏雨集中。年平均气温15.7度基地植被完好。四季可以作为休闲、放松的好去处。 ,二,Weakness劣势 泾县旅游资源丰富但旅游经济的产业优势和产业带动作用没有发挥出来人们对旅游资源的认识程度不够。 国家养老工程皖南示范基地内部及周边道路路面等级低没有完善的道路体系影响游客的感知距离和旅游效果。 地方经济发展较慢导致投入不足项目周边相关配套设施建设很不完善再加上宣传力度不够也给国家养老工程皖南示范基地的建设带来较大的压力。 ,三,Opportunity机遇 全国老龄委在人口老龄化发展趋势预测研究报告报告指出从2001年至2020年是快速老龄化阶段平均每年增加596万老年人口到2020年老龄化水平为17.17%这给项目的实施提供了机遇。 在泾县的总体规划中已经明确将旅游产业作为重点产业来发展在各项政策的制定、落实方面都有利于国家养老工程皖南示范基地的发展壮大在未来的几年中国家养老工程皖南示范基地将成为泾县的一个新的经济增长点。 ,四,Threat挑战 传统的养老观念是“养儿防老”根深蒂固。养生城在中国还是一个新兴的产业是否会有足够的老龄客源量成为国家养老工程皖南示范基地迅速发展的最大挑战。 国家养老工程皖南示范基地的建设对生态环境提出更高的要求未来区域的建设要避免人们中心主义的观念和掠夺自然资源的发展方式减轻经济建设对自然环境破坏的压力。 生态、养生旅游已成为热潮竞争者必将大量产生会给国家养老工程皖南示范基地养生旅游的生存和发展带来了一定挑战。 三、老龄产业研究 ,一,老龄化现状 人口老龄化是社会进步的必然结果它首先发生在发达地区。长三角地区是我国经济最发达的地区之一也是我国控制人口生育率起步较早、力度较大的地区其人口普查及最早、速度最快、程度最高。我国2000年人口普查及2004年人口统计中长三角所在上海、江苏和浙江三个地区65岁以上老年人口系数都明显高于全国平均水平排在全国各省市前六之列而且老龄化以惊人的速度发展。由此可见上海、浙江、江苏三地的人口老龄化问题比起全国则更为严重、复杂也更具有挑战性。 到2009年安徽省60岁及以上老年人口也达到934.5万占全省总人口的13.8%。预计到2020年60岁以上的老年人口将全省总人口的1/5。 随着今后家庭的变化、生活节奏的加快以及工作时长的限制一些子女很难抽出足够的时间给予老人充分照顾也不得不将老人送往养老机构。家里养老确实不太可能以后老年人住到养老机构去的比例会达到5%，10%。社会上的床位数只能满足1%，2%。而且2%里边据抽样调查1个县有1000张床位但有500张床位是没有钱的人都不愿意去住的纯粹是给五保户住的。 国家养老工程皖南示范基地将老人细分为三大类:活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人。三类老人的养老生活有不同的关注点产生对硬件设计和软件服务不同的需求。比如活跃老人以“养”为主低度照顾老人需要“养”+“护”高度护理老人需要“护”+“医”。这三类老人的社区就三个不同的主要专业服务领域:养生、护理和治疗。 ,二,老龄化产业功能及特征研究 1、老龄产业的概念 老龄产业是一个较为笼统的概念一般指的是为老年人口提供产品和服务的企业和部门涵盖了满足老年人口衣、食、住、行、游、购、娱、医等各方面需求的多种行业大体可分为以下五大类:?老年用品领域指的是以老年人为主要消费对象的各种机械、器具、用品和食品等的制造和销售其种类随着科技的进步日益增多。?老年介护,护理,和生活服务领域一般分为居家养老的老人和机构养老的老人两大块市场。?老年住宅和养老设施领域包括退休者住宅小区、老人公寓、老年社会福利院、养老院、敬老院、老年康复中心、老年护理中心等的建设以及老年人现有住宅的改造等。?老年金融、保险领域包括老年人金融资产的投资管理和各种老年险种等业务。?老年教育、文化、休闲等领域。这五大领域不仅横跨第一、二、三产业和知识产业等形成时期和发展过程也大不相同。 2、老年人消费特征 发展老龄产业需要深入研究老年人口的消费特征从而保证老龄产业的健康发展。 老年人口作为一个特殊的人口群体其需求和消费受到心理、生理特点的决定。老年人随着年龄的增长和生理条件的变化。产生了不同于其他人口群体特殊的物质需求和精神需求。也就是说老年人口的基本需求特征决定了老年人口生活需求的特点。人到老年各方面都发生了很多的变化。由于生理、心理等方面的差异性。老年人在衣、食、住、行、用等方面表面出了明显的消费市场需求特征:?求实、求廉性消费特征,?习惯性消费特征,?理性为主导的消费特征,?求便利的消费特征,?重体验、轻广告的消费特征,?图小利、重服务的消费特征,?喜欢结伴而行的消费特征。 3、我国老龄产业市场需求 在中国老年人的生活收入在较稳定地增长从而形成一个庞大的、特殊的需求市场。老龄化的到来必将促进已以有偿供养、生活照料、疾病护理、文体活动、学习教育、旅游观光、老龄用品、老龄住房为主要内容的老龄产业的迅猛发展。 ,1,老龄住房市场 目前全国仅有800多所老年公寓、社区远未能满足社会养老需求发展空间十分广阔。仅3%的老人能在社会设施中养老全国就将有420万老人进入老年公寓或老年住宅安度晚年就需要建造8万到10万所老年公寓及住宅投资总额便是900亿元到1000亿元加上其他设施设备等其商机将达到1200亿元。 老年公寓是指既体现老年人居家养老又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅属于机构养老的范畴。在北京、上海这样的大城市老年公寓已经很普遍并且出现低、中、高档分级。 西方国家的老年公寓多建在环境优美、交通方便的城市郊区或闹中取静的城市中心建筑风格古朴典雅,室内设备齐全,取用方便,室内布臵与一般家庭居室大体相同。公寓设有生活服务、呼救报警、医疗保健、休息娱乐、文化学习、自助劳动等设施和场所。随着西方福利事业的发展及老年公寓条件的改善,许多虽有子女或亲属照料的老年人,为避免代沟冲突也自愿申请到老年公寓来安度晚年。 特点一: 老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。在北京、上海、广州等经济发达的大城市存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体他们认为现在的养老条件无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式-老年公寓。 特点二: 老年公寓属于商业房地产范畴具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多经济发展不均衡人口贫富差距悬殊并且属于低福利水平国家所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题而对中高收入人群养老生活关注的较少只有一些粗放的政策并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体有关部门在政策制定和操作方面相对滞后所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠对于具有社会化养老性质的老年公寓开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因老年公寓运营需应遵循市场规律走“福利性事业、市场化经营”的道路。 特点三: 老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目不同于一般房地产项目它不仅包括住宅本身还包括许多服务配套项目并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式采取租、售结合的方式满足老年人入住其中一定比例的住宅面积可以实现销售另一部分须满足租用、度假等需求并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资因此老年公寓的运营