项目管理策划书工程实施

项目管理策划书（实施阶段）编制： 林麟 审核：吴炜 签发： 1“景瑞豪布斯卡”项目管理策划书（实施阶段）编制：审核：签发：项目管理策划书（实施阶段）编制： 林麟 审核：吴炜 签发： 2目 录目 录 .2第一章：工程概况及项目总平面图 .11.1 项目概况 .11.2 项目总平面图 .21.3 项目工程管理的特点和难点 .3第二章：项目的组织架构与岗位职责 .42.1 整个项目开发过程中各单位的组织架构及职责 .42.2 项目公司组织架构及岗位职责 .52.2.1 项目公司组织架构 .52.2.2 项目公司工作职责及岗位职责 .52.2.2 项目公司工作职责及岗位职责 .62.3 监理单位及总承包单位可能的架构及其它 .252.3.1 监理组织架构图 .252.3.2 总包组织架构 .26第三章：项目的范围划分 .273.1 项目总平面图 .273.2 总承包商施工范围划分 .273.3 总承包商、分包商的工作范围 .273.4 由甲方另行分包、甲供材料设备、指定品牌材料设备 .28第四章：工程进度管理 .304.1 项目总控制计划 .304.2 工程施工进度节点计划 .304.3 工程进度计划的特点 .324.4 工程进度控制措施 .324.4.1 总包施工进度计划审核 .324.4.2 施工过程中施工进度计划审核 .334.4.3 总包施工协调管理 .334.4.4 奖惩机制 .334.4.5 甲方分包工程施工进度计划控制 .334.4.6 项目公司内部计划协调 .334.4.7 总包计划控制 .34第五章：工程质量及安全管理 .345.1 工程质量与安全管理目标 .345.1.1 工程质量管理目标 .345.1.2 安全文明施工管理目标 .345.1.3 工程质量与安全管理依据 .355.1.4 质量与安全管理奖罚措施 .36项目管理策划书（实施阶段）编制： 林麟 审核：吴炜 签发： 35.2 质量与安全管理指导思想 .405.2.1 依靠监理的力量控制质量及安全 .405.2.2 优选队伍，杜绝多层转包 .405.2.3 强化过程监督 .415.2.4 沟通与支持 .415.2.5 分户验收把握竣工验收最后防线 .415.3 工程质量管理措施 .425.3.1 图纸审查制度 .425.3.2 施工单位质量保证体系 .425.3.3 设备材料进场验收制度 .435.3.4 样板引路制度 .435.3.5 项目质量管理要点 .445.3.6 技术方案先行制度 .445.3.7 质量通病处理 .455.3.8 日常质量管理 .465.3.9 设计协调问题 .465.3.10 质量事故处理 .465.3.11 入住前质量检查和维修 .465.3.11 成品保护措施 .465.4 安全文明施工管理 .485.4.1 施工现场 CI 标识系统 .485.4.2 施工过程管理 .49第六章：工程成本管理 .506.1 项目成本控制目标 .506.2 项目成本控制措施 .506.2.1 图纸审查 .506.2.2 变更签证管理 .506.2.3 进度款支付 .50第七章：采购与招标管理 .507.1 监理招标 .507.1.1 入围资格 .507.1.2 监理人员的资质审查 .517.1.3 检查现场办公设备 .517.2 总包招标 .527.2.1 入围资格 .527.3 分包管理与甲供材料协调 .527.3.1 总包管理工作包括： .527.3.2 总包配合工作包括： .527.3.3 材料设备供应管理 .547.4 配套专业分包工程招标 .55第八章：项目的沟通管理 .558.1 进场知会 .55项目管理策划书（实施阶段）编制： 林麟 审核：吴炜 签发： 48.2 周例会 .558.3 运营月报 .558.4 里程碑形象进度 .558.5 文件的收发、传阅 .558.6 文件的归档 .56第九章：项目的风险与对策 .5891 进度控制风险与对策 .5892 质量控制风险与对策 .5993 成本控制风险与对策 .6094 其它 .61第十章：项目的总体协调 .6210.1 场地条件 .6210.2 销售开放展示要求 .6210.3 施工场地规划 .6310.4 民扰情况 .6310.5 对外协调工作 .63项目管理策划书（实施阶段）编制： 林麟 审核：吴炜 签发： 1第一章：工程概况及项目总平面图1.1 项目概况项目位于鲁家峙岛东北角，东侧为景瑞路（天堂街） 、南侧为希望路、西侧为东二路、北侧为鲁家峙北路，工程总占地面积：93148M 2，总建筑面积：约 121092M2。本工程由 44 栋单体建筑和 1 个独立的地下车库组成，各楼栋建筑结构情况如下：楼号 层数 地下室 结构形式 建筑面积（ M 2 ）1 11 1 剪力墙结构 109412 18 1 剪力墙结构 119583 18 1 剪力墙结构 55984、5 1/11 1 剪力墙结构 309/26006 11 1 剪力墙结构 25367 11 1 剪力墙结构 49708 11 1 剪力墙结构 51699 11 1 剪力墙结构 551210、11# 11 1 剪力墙结构 528212 11 1 剪力墙结构 542913、14、21、28 5 1 框架异型柱结构 338815、16、24 5 1 框架异型柱结构 323817、18、22、23 5 1 框架异型柱结构 225019、20、25、26 5 1 框架异型柱结构 216127 5 1 框架异型柱结构 337229、30 3 1 框架结构 34331-45 3 1 框架结构 682地下车库 1 1.500 框架结构 5480项目管理策划书（实施阶段）编制： 林麟 审核：吴炜 签发： 2项目管理策划书（实施阶段）编制： 林麟 审核：吴炜 签发： 31.2 项目总平面图项目管理策划书（实施阶段）编制： 林麟 审核：吴炜 签发： 41.3 项目工程管理的特点和难点（1）政府部门的土地一级开发单位普陀旅游公司在土地移交时，基地尚不具备三通一平的条件，主要问题在于（a）场地内部剩余 2 条电力电缆、1 条电讯电缆和 1 条有线电缆未移位，涉及到由该单位落实资金及安排市政配套单位进场移位；（b）场地内河道众多，由于岛上基础设施条件较差，众多居民户的下水均排入场地内的河道中，故在开挖新的河道前无法对原有河道铺填，增加了施工难度；（c）本项目场地位于鲁家峙岛腹地，远离鲁家峙岛大桥，原本并无一条车行道路可通至现场，为此，普陀旅游公司为我项目新建一条车行道路。由于该道路途经居民区，涉及到部分的拆迁并对居民的生活造成影响，受到了极大的阻挠，严重影响到道路施工的工期，并对我项目施工带来了直接的极大的影响；（d）公园会所处有一猪圈，涉及到拆迁及赔偿的问题，由于谈判不顺利，导致该猪圈至今还未拆除，我项目公司不断敦促旅游公司加快本项进程。（2）鲁家峙岛上居民组织了土方及运输队，对入岛物资进行垄断，并提出诸多非份要求，如不答应即阻碍上岛物资的运输线路；加之地方政府为安抚失地居民，出台了保护政策，使其愈加嚣张跋扈，土方及各类材料等的运输存在较多的不可控因素；（3）建筑物业形态多样，联排别墅、花园洋房、小高层、高层、人防地下车库并存，外立面造型复杂、内部空间多变；西班牙风格的构件市场采购周期长、难度较大；以上因素导致施工管理难度的加大；（4）由于本项目需保证在开盘前完成会所及样板景观的施工，施工周期仅 3 个月（含建安、内外装饰、门窗、装修、软装及景观） ，施工周期短、分包及材料选购时间短、对售楼处的各类施工要求高，这些均带来了较大的施工管理难度，项目公司必须采用非常规的项目运作方法才能得以实现；（5）本项目为现状交地，需旅游公司负责住宅项目二期地块及商业地块的动拆迁，当前舟山范围内拆迁难度极大，由于动拆迁的不确定性，导致对项目的后期开发造成很大的影响；（6）整岛开发的市政配套的进程对我项目的影响极大，整岛开发资金的原因及动拆迁的因素，将对本项目周边市政配套（道路及市政管网）的进展带来极大的影响，从而直接影响到本项目的配套进程；（7）项目的住宅二期部分单体从办理四证到竣工验收，仅有整整一年的时间，这在施工管理上造成了很大的压力；而部分可结转单体的提前施工需办理土地证分丘，这在操作上带来一定的难度而且还涉及到土地款的支付问题，解决有相当难度；（8）总包单位及各分包商按照舟山一贯操作方式垫资较少，势必对我项目公司日后的现金流带来较大的压力；（9）岛上经常停电和台风季节较长，对工程进度也有一定影响；（10）项目一期竣工验收条件与小区规划有较大差异，对竣工验收将有较大影响。对上述困难采取的措施：（1）加强与区政府和各有关部门的沟通，获取区局主要领导的支持；（2）加强与旅游公司的沟通和合作，督促其按照时间节点完成相关工作；（3）利用各类资源做好与岛上垄断单位的协调，力争将其对我项目的影响将至最低；（4）与公司各职能部门做好有效沟通，加快设计、材料选样、集团采购的进程；（5）加快项目公司负责的分包及材料采购的招标工作；（6）采取各类赶工措施，加快施工进度；（7）加强管理，保证施工质量；项目管理策划书（实施阶段）编制： 林麟 审核：吴炜 签发： 5第二章：项目的组织架构与岗位职责2.1 整个项目开发过程中各单位的组织架构及职责集团项目公司职能部门（运营、市场、设计、成本、工程）总包施工单位 监理公司配套专业分包施工单位指定专业分包施工单位甲供材料设备、甲指乙供材料设备供应商支持、规范监督管理 监督管理管理、配合项目管理策划书（实施阶段）编制： 林麟 审核：吴炜 签发： 62.2 项目公司组织架构及岗位职责2.2.1 项目公司组织架构总经