江苏徐州豪宅项目前期调研及营销策划方案

PART1 宏观环境分析宏观环境分析The macroeconomic environment analysis1、徐州市基本概况1.1、 徐 州 市 概 况徐州古称彭城，具有四千多年的历史，是国家历史文化名城之一。它位于江苏省西北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。在交通方面，徐州“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁” ，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口” 。 区域范围及人口：徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。全市总面积 11258 平方公里 ，人口 925 万人，其中市区面积 963 平方公里，至 2006 年底，城市人口约为 180 万。1.2、 地 理 和 气 候 状 况徐州位于东经 116.22, 北纬 33.43-34.58 。属暖温带半湿润季风气候。地形以平原为主，低山和丘陵地相间，海拔 19-45 米，沂河、沭河、京杭大运河、古黄河穿境而过，骆马湖、微山湖分布在南北两缘。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。 1.3、 城 市 资 源徐州为苏北门户，市场兴旺、流通业发达，是承南启北的重要的货物和信息集散地。徐州自然资源丰富，煤炭、石灰石、大理石、钾、磷、岩盐、石膏、石英岩等矿产资源储量较为丰富。1.4、 文 化 旅 游徐州古称彭城，已有 6000 年灿烂文化，是中国历史文化名城之一。夏禹治水时，把全国疆域分为九州，徐州即为九州之一。秦汉时，徐州是楚国的属地。楚汉相争时，这里是西楚国的国都。汉高祖刘邦建立西汉后，这里是其亲属的封地。东汉末年，曹操迁徐州刺史治彭城，始称徐州。至 1945 年正式设市，隶属江苏。为北国锁钥，南国门户，地理位置十分重要，自古便为兵家必争之地。四千多年的文明史为徐州留下了大量文化遗产和名胜古迹，宛如斜挂于历史苍穹中的璀璨星河。其中尤以“汉代三绝”汉兵马俑、汉墓、汉画像石为代表的两汉文化最为夺目，集中体现了古人的非凡创造力和深遂智慧，极具艺术欣赏和考古价值。以云龙山水、泉山森林公园为中心的风景区风光怡人，美若西子，秀比江南，兼有北雄南秀之美。名胜古迹掩映其中，与之交相辉映，令人流连忘返。徐州历来就是钟灵毓秀、藏龙卧虎之地。中华易经和养生学的鼻祖彭祖，汉代开国皇帝刘邦，人杰鬼雄项羽，一代文豪苏东坡，都在徐州留下了他们的痕迹。2、 城 市 定 位 及 发 展 战 略2.1、 城 市 功 能 定 位淮 海 经 济 区 中 心 城 市 ， 区 域 性 物 流 中 心2.2、 城 市 性 质 （1）全国综合性交通主枢纽；（2）陇海兰新经济带东部和淮海经济区的中心城市，商贸都会；（3）徐州都市圈的特大核心城市；（4）国家历史文化名城、优秀旅游城市；（5）区域制造业基地。2.3、 城 市 荣 誉“国家园林城市” 、 “中国优秀旅游城市” 、 “江苏省文明城市” 、 “中国品牌经济城市” 、 “台商极力推荐投资城市” 、 “中国大陆最佳商业城市” 、 “浙商（省外）最佳投资城市” 、 “CCTV 中国最具经济活力城市”20 强和“中国特色魅力城市”2.4、城市发展战略中心城市竞争发展能力不断增强，综合实力明显提升。徐州的战略发展规划是“东进、南扩、北造、西延”。未来徐州城市空间发展布局框架为“双心+五区”结构，城市向东及东南方向发展，形成以双心为核心、以绿化带相隔离、以快速交通相连接的组团式城市结构。未来城市人口规模将由现在的 180 万增加到 220 万人。“双心”指以淮海路和中山路地区为代表的城市旅游商业文化服务中心老城区；潘塘古黄河地区未来徐州市的新区徐州新区，也是城市的行政、商务中心。“五区”即城东新区、铜山新区、金山桥片区、坝山片区、九里山片区。根据城市发展布局总体框架，城市用地规模将由 116 平方公里扩展到 220 平方公里，城市区域扩展到 21 公里长、20公里宽的区域。未来城市人口规模将增加到 300 万人。在“东进南扩”的城市整体规划指导思想之下，徐州的城市规模将进一步扩大，基础设施的建设力度也将进一步加大。受城市整体规划及基础设施建设的影响，更加刺激了徐州房地产市场的发展，城市外沿的拓展改善了郊区的整体居住条件。3、城市经济发展情况3.1、经济快速增长城市 GDP 值均以两位数值保持高位增长， 2006 年，徐州综合实力及地方财力再上新台阶。初步统计，2006 年徐州市 GDP1428.91 亿元，增长 15.1，总量在全省第六位；数据来源：徐州市统计局3.2、经济结构进一步优化2006 年，徐州经济结构优化升级取得新成效。三次产业比例由 2005 年 14.0：50.7 ：35.3 优化为 12.7：51.9：35.4。第一产业比值下降，第二、三产业增加值占 GDP 比重达到 87.3%，比上年提高 1.3 个百分点；其中工业增加值占 GDP 比重由上年的 43.1%，提高到 44.3%，上升 1.2 个百分点。2004-2006年 城 市 GDP值 增 长 情 况 分 析05001000150002468101214161820GDP总 量 （ 亿 元 ） 1070 1207 1428增 长 率 （ ） 10 14 182004年 2005年 2006年2005-2006年 三 次 产 业 发 展 示 意0102030405060第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业2005年2006年数据来源：徐州统计局3.3、工业生产持续高位增长2006 年全市工业完成总产值 1632.55 亿元，增长 32.0%；规模以上工业增加值 503.97 亿元，增长 21.2%。规模以上工业企业 1586 家，与上年末持平。2006 年，全市规模以上工业经济效益综合指数为 212.4，比上年同期提高 25.6。产品销售收入达 1586.14 亿元，同比增长 30.0%，销售收入的增长与生产总值的增长基本同步。实现利税 202.56 亿元，同比增长 33.8%；利润 86.50 亿元，同比增长 43.8 %。均创历史最好水平。从而表明徐州的工业化进程速度的进一步加快，工业正成为拉动经济增长的支撑力量。3.4、外向型经济大幅提高利用外资实现高速增长，招商引资力度加大，对外贸易增势强劲。全年新批外商投资企业 151 家，协议注册外资 6.85亿美元，增长 140.0%；实际到帐注册外资 2.44 亿美元，增长 7.1%。全年完成进出口总额 18.53 亿美元，其中出口 12.53亿美元，分别增长 64.5%和 66.6%。全市期末实有三资企业个数 720 个，同比增长 20.0%。3.5、人均可支配收入不断提升。2006 年徐州人均可支配收入平稳上涨。城市居民人均可支配收入为 12837 元，同比增长 14.8%，此数值低于全省14084.26 元的平均值，但高于苏北其它城市。2004-2006人 均 可 支 配 收 入 发 展 情 况02000005101520城 镇 人 均 可 支 配 收 入（ 元 ）9840 11185 12837增 长 率 （ ） 10 13.5 14.82004年 2005年 2006年数据来源：徐州市统计局徐州凭着其优越的交通区位以及便捷的路网设施，进一步加快了融入淮海经济圈的共同发展轨道，其城市的经济显现出了新的活力。在以工业为主导的同时，大力发展外向型经济，城市的 GDP 值近年来也一值保持高位运行，同时人均可支配收入也在逐渐提高，进一步的确定了其打造成维海经济圈核心城市的作用和地位。PART2 房地产市场基本运营情况The real estate market situation in the operation of basic1、一级市场简述1.1、近年徐州市土地市场供应情况从近来徐州土地市场成交分析中可以看出，在 2004 年前，由于土地市场还未完全放开，还有大部分是通过协议出让的土地存在，其年土地投放量较少，使得供求关系较为紧缺，随着土地市场的逐步成熟，市场整体开始放量，2005 年就有411 万平米土地持牌，同比增长了 645%，2006 年挂牌量略有下降，但整体仍有 368 万平米的土地上市。40.3125.555.2411368.38 401.190501001502002503003504004502002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 1-10月徐 州 土 地 挂 牌 量 比 较 （ 单 位 ： 万 平 方 米 ）1.2、近年来徐州土地供应分布情况在城市整体规划指导思想之下，2005-2006 年土地供应的区域主要还是基本分布在东区和北区；东区的土地供应最大，未来北区还存在较大的发展空间。1.3 十月土地市场成交情况地块编号土地位置土地面积(平方米)规划用途容积率起始价(万元)成交价(万元) 竞得人 成交时间单价(万元/亩)2007-32 号（新城区 7号地块）新城区大龙口水库南420709 居住1.21.863100 93300江苏省房地产投资有限责任公司10 月 12 日 147.862007-33 号（新城区商住综合地块）新城区大龙口水库东南33341