易居_天津热点投资板块环境调研报告_131页

阳光鑫地 .天津热点投资板块环境调研报告1天津热点投资板块环境调研报告易居中国天津分公司上海克而瑞信息技术有限公司2007 年 7 月阳光鑫地 .天津热点投资板块环境调研报告2前 言本公司受天津阳光鑫地投资有限公司邀请，对天津河北北部板块；红桥、河北交界板块；红桥、南开交界板块；侯台、华苑板块及东丽湖板块的市场环境进行了较深入的调研，并在调研基础上对市场机会点及发展趋势作出了初步判断，对项目的进入开发提出了简单的建议。由于时间仓促，倘有疏漏之处，敬请阅者见谅。我司对于本报告的调研思路：根据各板块的不同特征；综合考虑各板块的共性、个性；更有针对性的进行调研判断；综合考虑城郊板块和次中心板块 市场发展的不同要求。掌握翔实的调研数据；通盘考虑各板块的市场机会；对市场机会点作出准确判断；通盘思考各种业态、配套发展对 房地产市场的影响。注重板块未来发展前景；在对板块现状充分了解基础上；对未来发展，客源变动进行合理预期；通过翔实调研、专业思考，准确判断 各板块的未来发展趋势。阳光鑫地 .天津热点投资板块环境调研报告3调研目标板块位置河北北部板块：河北北部，与北辰交界，城郊结合部红桥、河北交界板块：西沽公园 周边红桥、南开交界板块：中心城区的西部华苑、候台板块：城市边缘，包含华苑产业园区及侯台风景区东丽湖板块：东丽湖为中心，靠近开发区西区和空港物流区河北北部板块红桥、河北交界板块红桥、南开交界板块华苑、候台板块东丽湖板块阳光鑫地 .天津热点投资板块环境调研报告4调研目标板块概览 本次报告针对的五个板块中，根据区域环境和发展支撑因素的不同可以做如下分类：板块 区域性质描述和主要发展支撑因素描述东丽湖具卫星城性质的城市边缘组团板块，在宏观大环境上受滨海新区发展的支撑，在产业环境上受开发区西区和空港物流加工区的发展的影响。华苑侯台受产业园区影响的典型城郊板块特征，符合一般城郊板的基本特征（动线优异，环境良好） ，且和现有成熟居住区存在有机联系同时享有华苑雄厚的产业支撑，有成为新一代生态居住板块的成长潜力。南开红桥交界具一般城市次中心区的性质和特征，同时享有五金城规划的产业发展概念拉动，在发展支撑因素上既有区域现有环境配套支撑，也有未来产业规划发展概念，是不可多得城市次中心开发用地。西沽板块典型的城市次中心区，享受区域长期发展所积淀的区域配套环境资源支撑，现有区域浓厚居住氛围所衍生的相关购买需求是区域项目发展最主要支撑因素。但红桥区整体较低的认知水平较低将对项目辐射能力产生一定的影响。河北红桥交界具有鲜明的城市次中心居住板块特征，但配套完备程度和发展状况略低于西沽板块。随城市中心土地有限，价格上升，客流外溢明显，推动外围项目价格的上涨在此市场条件下，拥有一定配套的城市次级中心区项目性价比放大，的客群辐射能力最大程度加强，除周边居民外，还可截流外溢客群。阳光鑫地 .天津热点投资板块环境调研报告5由此，在报告中，将根据其不同的特点进行有针对性地分析和描述。整体而言，东丽湖和华苑板块凭借其产业、风景休闲相结合的自身优越属性在市场中获得认可，而城市次中心板块市场的发展、性价比的提升将是天津市城市向外扩张带来的必然结果。阳光鑫地.天津热点投资板块环境调研报告6目 录前 言 .2第一部分 天津宏观环境分析 .9一、天津城市概况 .9二、天津经济环境分析 .121、天津 GDP 增长 .122、天津人均 GDP 增长 .123、天津产业结构 .134、天津固定资产投资 .14三、天津社会环境分析 .151、天津人口规模 .152、天津社会消费品零售额 .153、天津人均收入 .164、天津人均居住面积 .16四、天津政策规划环境分析 .191、政策层面 .192、规划层面 .203、政策环境综合影响分析 .22第二部分 天津房地产市场分析 .23一、天津整体市场分析 .231、 天津房地产投资额分析 .232、天津商品房供求分析 .233、天津商品房销售价格分析 .244、2006 年典型城市房地产市场比较 .26二、天津分类市场分析 .271、土地市场 .272、商品住宅市场整体分析 .323、中心城区及近郊四区量价走势分析 .334、天津在售住宅项目分析 .40三、客户需求分析 .441、选购房屋的因素表现特征 .442、选购房屋区域的倾向性 .443、需求产品的外部特征表现： .45阳光鑫地.天津热点投资板块环境调研报告74、需求产品的内部特征表现 .46第三部分：板块房地产市场 .48一、河北北部板块 .481、板块基础条件分析 .482、住宅市场研究 .533、区域竞争条件判断 .574、区域市场总结 .585、项目开发建议 .59二、红桥、河北交界板块房地产市场 .611、板块基础条件分析 .612、住宅市场分析 .683、区域竞争条件判断 .704、区域市场总结 .715、项目开发建议 .71三、红桥、南开交界板块房地产市场 .731、板块基础条件分析 .732、住宅市场研究 .813、区域竞争条件判断 .904、区域市场总结 .905、项目开发建议 .92四、华苑、候台板块 .951、区域配套分析 .952、住宅市场研究 .1003、区域竞争条件判断 .1054、区域市场总结 .1065、项目开发建议 .106五、东丽湖板块 .1081、板块基础条件分析 .1082、住宅市场研究 .1133、区域竞争条件判断 .1214、区域市场总结 .1225、项目开发建议 .123六 、各区域情况比较 .1241、各板块关键特性比较 .1242、轨道交通对各板块不同影响 .127结 语 .130阳光鑫地.天津热点投资板块环境调研报告8阳光鑫地.天津热点投资板块环境调研报告9第一部分 天津宏观环境分析一、天津城市概况 地理位置优越，经济、行政地位重要天津是环渤海地区的经济中心、中国北方最大的综合性港口城市以及全国四个直辖市之一。天津地处华北平原东北部、环渤海湾的中心，距北京 120 公里。天津对内腹地辽阔，辐射华北、东北、西北 13 个省市自治区，对外面向东北亚，是中国北方最大的沿海开放城市。图1 天津区位图 辖区广阔，市区、环城区、滨海区、郊县四大板块构筑“海马天津”天津市辖区、县共 18 个，其中市辖区 15 个：市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县 3 个：静海县、宁河县、蓟县。到 2006 年底，全市常住人口为 1075 万人。 阳光鑫地.天津热点投资板块环境调研报告10图2 天津行政区图 市内六区：以和平区为中心，经济发展“由北向南”以和平区为中心，其他五区环绕形成的区域是天津市的中心城区，