2008年09月苏中工业园区房地产市场报告-29DOC

苏州迪赛全程战略伙伴 08 年 09 月园区市场报告目 录前 言 2一、08 年 09月楼市政策导读3二、08 年 09月楼盘动态 4三、公寓市场 61. 主要楼盘罗列 62. 供应量分析 83. 价格分析114. 销售情况分析135. 客户群体分析15四、别墅市场181.别墅楼盘罗列 182.供应量分析 193.价格分析 214.销售情况分析 225.客户情况分析 24五、商业市场261.园区商业项目楼盘列表 262.商业市场动态分析 26六、媒体推广29苏州迪赛全程战略伙伴 08 年 09 月园区市场报告前 言传统的交易旺季“金九银十”来到，各大楼盘都在积极备战，尽管开发商以降价、优惠、促销、打折等一系列价格手段企图带动市场，但收获巨丰的可谓少数,再加上周边城市杭州、南京等楼盘的大幅促销影响，消费者的观望心态依然严重。在这个未见飘金的九月过后， “银十”也显得过于黯然失色，刚刚过去的住博会，开发商依旧“锣鼓喧天” ，以吸引人气更大程度地促进成交。然而开发商的“特价” 、 “一口价” 、“买房送车”等等促销手段也很难撼动寒冬中的市场。被寄于很大的“希望”的“金九银十”必将在惨淡中收场，“楼市处于低温状态，楼盘项目不断增多，开发商之间的竞争将会愈演愈烈。 ”苏城楼市将会接下来迎来新一轮的降价风潮。苏州迪赛全程战略伙伴 08 年 09 月园区市场报告第一部分 08 年 09 月楼市政策导读 公 积 金 异 地 贷 款 9 月 1 日 起 ， 常 州 开 放 了 异 地 贷 款 ： 只 要 在 外 地 有 公 积 金 账 户的 ， 都 可 以 利 用 公 积 金 在 常 州 贷 款 买 房 ； 苏 州 公 积 金 二 次 贷 款 解 冻 9 月 10 日 起 ， 苏 州 公 积 金 二 次 贷 款 正 式 解 冻 ； 90 以 内 首 付 款 比 例 不 低 于 20%， 贷 款 不 超 过 70%； 二 手 房（ 存 量 成 套 住 房 ） 的 首 付 款 比 例 不 低 于 30%， 贷 款 不 超 过60%； 新 房 和 二 手 房 的 首 付 款 比 例 均 下 降 了 10%。 建 设 部 发 文 逐 步 取 消 毛 坯 房 建 设 部 近 日 发 布 关 于 进 一 步 加 强 住 宅 装 饰 装 修 管 理 的 通 知 ； 玲 珑 街 立 交 规 划 立 交 从 玲 珑 街 起 ， 在 瑞 华 路 附 近 同 至 和 西 路 连 接 ， 从 渔 泾 路 上 也可 以 直 接 上 玲 珑 街 ； 贷 款 降 息 +存 款 准 备 金 率 下 调 从 2008 年 9 月 16 日 起 ， 下 调 一 年 期 人 民 币 贷 款 基 准 利 率0.27 个 百 分 点 ， 其 他 期 限 档 次 贷 款 基 准 利 率 按 照 短 期 多 调 、 长期 少 调 的 原 则 作 相 应 调 整 ； 存 款 基 准 利 率 保 持 不 变 ；苏州迪赛全程战略伙伴 08 年 09 月园区市场报告第二部分 08 年 09 月园区个案楼盘动态 中 海 国 际 社 区 9.5 号 开 盘 推 出 29#， 一 个 单 元 87 套 房 源 ， 98、 94 的 户 型 ， 均 价5400 元 / ,总 价 50 万 左 右 ， 到 场 客 户 48 组 左 右 ， 开 盘 成 交39 套 ， 客 户 多 以 一 次 置 业 的 年 轻 人 为 主 ； 近 期 即 将 加 推 32#部 分 房 源 ， 均 价 维 持 5400 元 / 。 万 科 玲 珑 湾 部 分 尾 房 直 接 由 信 义 房 产 对 外 销 售 ： 均 价 8200 元 / 左 右 ，近 期 （ 半 个 月 ） 销 售 了 20 多 套 ； 二 期 瀚 庭 最 近 每 天 推 出 2 套 9 折 的 特 价 房 源 ； 三 期 尚 玲 珑 预 计 10 月 中 下 旬 开 盘 ， 推 出 一 幢 楼 ， 户 型 面 积 在130190 ， 均 价 在 1300016000 元 / 之 间 ， 优 惠 幅 度 在68 万 。 万 科 金 域 缇 香 将 于 10 月 份 正 式 对 外 公 开 ， 首 批 推 出 房 源 是 电 梯 高 层 ， 总 计 60套 ， 户 型 在 173、 175 ， 均 价 在 1300014000 元 / ； 中 海 国 际 社 区 9.19 号 开 盘 推 出 32#， 一 个 单 元 87 套 房 源 ， 98、 94 的 户 型 ， 均 价52005300 元 / ,大 部 分 总 价 50 万 左 右 ， 开 盘 成 交 40 套 左右 ， 客 户 多 以 一 次 置 业 的 年 轻 人 为 主 ， 也 有 部 分 投 资 客 。 第 五 元 素 第 五 元 素 近 期 （ 奥 运 之 后 ） 开 盘 的 一 幢 房 源 ， 户 型 面 积苏州迪赛全程战略伙伴 08 年 09 月园区市场报告101 、 135 的 两 种 户 型 ， 开 盘 去 化 个 位 数 。 世 贸 运 河 城 9.29&9.30 号 开 盘产品 楼座 均价 房型 面积 套数 总套数 成交量 优惠策略2-2-1 86-89 1402-2-2 107-136 1163-2-2 131-179 2023-2-3 232 124-2-3 181-200 101小高层、高层住宅1、3、5、6、7、8、9、10#62004-2-4 264 12583预约 277套左右95折，团购再95折，凭预约卡再优惠 118元/ 中 央 景 城 9.28 号 开 盘 推 出 29#东 单 元 ， 共 计 35 套 ， 户 型 全 部 为 138 的 三 房 ； 优惠 方 式 采 取 94 折 ， 实 际 均 价 在 80008100 元 / 左 右 ； 实 际成 交 6 套 左 右 。 枫 情 水 岸 9.29 号 开 盘 推 出 47#， 共 计 68 套 ， 户 型 为 86 的 两 房 和 137 的 三 房 ；优 惠 方 式 采 取 1 万 加 99 折 ， 三 房 送 车 位 ， 均 价 在 8500 元/ 左 右 ； 实 际 成 交 10 套 左 右 ， 从 实 际 销 售 情 况 来 看 ， 效 果 并不 理 想 。苏州迪赛全程战略伙伴 08 年 09 月园区市场报告第三部分 公寓市场一、园区在售主要楼盘罗列均价 面积范围 总价范围 供应量 区域均价（元/）区域 案名 产品类型（元/）（） （万元） （套）开盘时间 案量 销售率毛坯 精装中茵皇冠国际(精装)高层 26000 200-800 259-1000 9 2005.4 682 99%天域（精装） 高层 17000 100-200 170-340 60 2005.5.2 1686 96%新天翔广场 高层 9700 48160 45152 164 2007.3 419 59%小高层 11000 138-149 150-330 260 2008.1.8 421 38%中海御湖熙岸高层 9400 96169 80-165 191 2008.3.29 481 60.3%湖西中心区域晋合水巷邻里（精装）小高层 22000 142-180 300-550 46 2008.6.28 98 53%高层 8500 75-165 53 1266 96%大湖城邦 小高层 9000103-17985170 412005.8.156 26.8%大湖城邦二期水云居洋房 11000 89127 89145 216 2007.11.17 358 40%双湖板块星屿仁恒 小高 层 10000 96-179 85-200 187 2008.5 262 28.6%10000 18675天地源橄榄湾高层、小高层7800 50130 35115 168 2006.11 627 73%枫情水岸 高层 9500 90-246 63-150 190 2004.11.6 1299 85.4%高层、小高层6100 49157 30-240 366 2004.12.25 2380隽御凤凰城多层 6500 130-240 62-132 44 2004.12.25 58986%湖东中心区玲珑湾 高层 毛坯9200 113-143 100-135 26 2005.3.15 3458 97.5%8348 13500苏州迪赛全程战略伙伴 08 年 09 月园区市场报告精装18000 127-140 118260 59湖畔天城 高层 8000 75140 60-120 592 2005.5.1 2157 72.6%IALA 国际 高层 7900 70-130 45-115 363 2005.8.6 1591 77%中海国际 高层 待定 9297 48-90 1194 2008.08 1609 25.8%东湖林语高层、小高层7700 78-170 45-140 87 2005.7 1384 93.7%中海湖滨一号 高层毛坯9800精装1500094-163 85-250毛坯11精装 82005.10.22 1272 99%多层、小高层10500 93-137 85-140 7 2007.04 905 97%中海星湖国际高层 10000 100-140 90-150 183 2008.07.26 224 18.3%多层 9000 120-214 110-175 170 2005.11.26 341 50%伊顿小镇 小高层 8600 95137 75130 88 2007.11.18 141 37%第五元素 高层 7800 93-139 65125 269 2006.4.22 1567 83%欧洲城 高层 7200 90-226 60-170 21 2005.11.19 1192 98%小高层 85-135 8 651南山巴黎印象多层8000120-1356415052006.626698%雅戈尔未来城一期酒店式公寓、精装精装13000 52-67 5090 35 2006.6 1079 96.4%二期泊爵 高层 12000 95156 80170 66 2007.6 930 93%三期潇邦小高层、高层7700 76125 6095 265 2008.07.26 543 51.2%翡翠国际 高层 8500 86-149 65135 125 2007.04 771 84%中旅花园多层、小高层、高层多层8000高层750095147 60120 194 2007.10.27 555 58%苏州迪赛全程战略伙伴 08 年 09 月园区市场报告澳韵花园 小高 层 7500 76130 50-110 11 2007.9.08 625 98%亿城新天地小高层、高层6500 75115 4580 127 2007.09.22 1262 90%朗诗国际 高层 12000 97188 110-250 275 2007.12.22 406 32.3%多层 8100 92196 80185 125 330小高层 7700 108-207 85180 126 307海尚壹品高层 7500 77118 5590 232007.9.0112664%蒌葑 天骄锦城 小高 层 6000 88138 5075 330 2007.01 1101 70% 6000 /金雅苑小高层、高层5500 60110 2550 243 2008.5 467 48% 5500 /东景公寓多层、小高层5500 60115 3565 200 2008.6 312 36% 5400 /胜浦博客小高层高层5400 91128 45-70 179 2008.7 303 41% 5400 /绿地阳澄名邸二期小高层 5900 100230 40-115 69 2005.5.28 76 9%新唯花园小高层、高层5600 62127 3565 64 2007.7.08 774 92%摩尔尚城多层、小高层、高层5900 76125 3565 206 2007.09 707 71%唯亭锦泽苑 小高 层 6700 92127 6090 36 2008.04 180 80%6025 /翰林缘 高层 5500 83140 3070 798 2006.10 2388 66.6% 5500 /高教园区荣域 高层 7100 69-135 4090 193 2008.07.26 254 24% 7100 /青剑湖 金色湖滨 小高 层 6500 75-127 4585 2 2007.11.25 692 99% 5900 /二、园区市场主要供应量分析园区区域月度纵向供应分析苏州迪赛全程战略伙伴 08 年 09 月园区市场报告07年 9月 -08年 9月 园 区 公 寓 住 宅 供 应 走 势 图2688 2451615640834068429239658634244490779349667264870200040006000800010000套 2688 2444 2451 4292 3965 4068 4083 6156 6487 6672 8634 9077 93499月 10月 11月 12月 2008年 1 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月从上图可以看出： 公寓市场供大于求 越演越烈 ，开发商加速推盘速度 10月的公寓供应量再度创新高， 9349套 的供应量达到一年以来公寓供应的的最高峰，比去年同期增加了 248%，出现了严重的过剩； 被寄于很大的“希望”的“金九银十” ， “金九”已经在惨淡中收场， “楼市处于低温状态，楼盘项目不断增多，开发商之间的竞争将会愈演愈烈。开发商以降价、优惠、促销、打折等一系列价格手段企图带动市场，但收获巨丰的可谓少数,再加上周边城市杭州、南京等楼盘的大幅促销影响，消费者的观望心态依然严重。 随着 “金九”的惨淡收场，各个项目将彻底认识了市场，接下来将会不断以新房源、低价来占据市场，因此接下来的 10月份供应量增加的趋势依然在继续，10 月份的供应量必将进入 万套 大关。园