2010年浙江湖州房地产项目市场调研报告_39页

湖州市场研究报告2010 年 1 月华基行销传播机构2目录：一、城市概况 41、地理区位 42、交通条件 43、城市人口状况 54、宏观经济数据 5二、城市规划 81、城市规划简介 82、城市性质： 93、用地空间结构： 94、人口及用地： 95、总体布局 96、区域规划 12三、房地产市场分析 121、整体房地产市场现状 122、土地市场情况 143、房地产市场供求情况 154、房地产板块情况分析 174.1 市中心板块： 184.2 南太湖板块： 214.3 西南新区板块： 224.4 凤凰开发区板块： 234.5 仁皇山板块： 244.6 湖东板块： 25四、地块概况 401、八里店简介： 402、地块简介 412.1 地块四至 422.2 小结： 433、土地基本信息 433.1 楼面地价测算： 443.2 同区域地价对比分析： 444、项目测算 444.1 产品定位 4434.2 产品测算 454.21 产品指标排布 454.22 成本测算 475、静态收益测算 526、敏感性分析： 53五、项目论证 541、价格论证 542、入市时机论证 543、结论 554一、城市概况1、地理区位 区位：湖州市地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，与无锡、苏州隔湖相望，是环太湖地区唯一因湖而得名的城市。 行政区划：湖州市共辖吴兴和南浔 2 个建制区和德清、长兴、安吉 3 个县。湖州是一座具有 2300 多年历史的江南古城，2008 年末户籍人口 258.50 万人，其中市区人口 108 万，面积 5818 平方公里；城市化水平达到 55.1%，中心城市建成区 68 平方公里（2008 年），南浔 13.5 平方公里。 发展概况：湖州是以上海浦东开发开放为龙头的长江三角洲地区“先行规划、先行发展”的 14个重点城市之一。产业结构从原来的传统丝绸、建材业为主，形成了以新型纺织、新型建材、医药化工、特色机电四大特色优势产业为支柱、电子信息和环保产业快速发展的格局，先进制造业占规模以上工业总产值比重达到 50%。2、交通条件作为长三角城市群中连接南北两翼的节点城市和沪、杭、宁三大城市的共5同腹地，距杭州 75 公里、上海 130 公里、南京 220 公里。南北走向的 104 国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的 318 国道、被誉为“东方小莱茵河”的长湖申航道、申苏浙皖高速公路、申嘉湖杭高速公路、已经开工建设的宁杭客运专线和即将开工的沪苏湖城际铁路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使湖州分别与陇海、沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。3、城市人口状况人口保持低速增长。2008年末全市户籍人口 258.50 万人（市区人口 108 万），人口自然增长率为 0.2。市区总户数 342105 户、总人口 1085173 人，吴兴区总户数 195990 户、总人口593907 人；八里店镇总户数18393 户、总人口 54547 人，非农业人口 11458 人，农业人口 43089 人。女性初婚人数全市 15053 人，其中吴兴区 3687 人。4、宏观经济数据 经济发展相对平稳，保持较高增速全市 2009 年全市实现地区生产总值（GDP）1105 亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%。其中按 08 年湖 州 市 各 乡 镇 人 口 比 例593907,23%491266,19%426796,17%617940,23%455089,18%吴 兴 区 南 浔 区 德 清 县 长 兴 县 安 吉 县2006年 209年 GDP761.02 892.021034.89 1105050010001500GDP 761.02 892.02 1034.89 11052006年 2007年 2008年 2009年6GDP1034.89 亿元，按户籍人口计算的人均 GDP 为 40089 元，增长 10.5%，折合5772 美元；按常住人口计算的人均 GDP 为 36764 元，增长 9.4%，折合 5294 美元。08 年实现财政总收入133.78 亿元，其中地方财政收入 71.61 亿元，分别比上年增长 17.3%和 16.1%。财政总收入占 GDP 的比重为 12.9%。 物价结构性调整，仍需警惕八大类消费品及服务项目价格呈“六涨二跌”态势，08年居民消费价格总水平涨幅为5.1%。食品类价格上涨 13.9%，拉动 CPI 上涨 4.2 个百分点；医疗保健和个人用品价格上涨5.1%；居住类价格上涨 3.3%；家庭设备用品及服务价格上涨 2.3%；烟酒及用品价格上涨 1.8%；衣着类价格上涨 1.2%。交通和通信类、娱乐教育文化用品类价格下跌，分别下降 2.0%和 0.9%。 产业结构相较稳固，城市化发展呈良好发展态势2008 年湖州市第一产业增加值为 82.63 亿元，增长4.1%；第二产业增加值 593.56亿元，增长 10.7%，其中工业增加值 534.98 亿元，增长11.4%；第三产业增加值358.70 亿元，增长 11.8%。三次产业比例为 8.0:57.3:34.7。与去年相比一产比重下降 0.2 个百分点，二产3703 4570577201000200030004000500060002006 2007 2008单 位 ： 美 元 20062008年 人 均 生 产 总 值8.657.234.28.257.034.88.057.334.70%20%40%60%80%100%2006 2007 2008单 位 ： %20062008年 全 市 三 次 产 业 结 构 比 例第 一 产 业 第 二 产 业 第 三 产 业市 区 居 民 消 费 价 格 指 数101.2 100.0104.0 105.196.098.0100.0102.0104.0106.02005 2006 2007 2008（ 上 年 =100）7比重增长 0.3 个百分点，三产比重下降 0.1 个百分点。 人民生活水平不断提高全市城镇居民人均可支配收入突破“两万元”，达到 21604元，比上年增长 9.9%。2008 年市区城镇居民人均可支配收入21822 元，增长 8.9%；人均消费支出 14233 元，增长 9.4%；恩格尔系数为 36.1%；年末人均住房面积 29.8 平方米。全市农村居民人均纯收入突破“万元”大关，达到 10751 元，增长 12.7%；人均生活消费支出 7046 元，增长 14.2%；恩格尔系数为 35.0%；人均住宅面积 52.1 平方米。城乡居民年末人均本外币储蓄存款余额达 21002 元，比上年增加 4814 元，增长 29.7%。 投资结构不断优化，房产投资持续上升截止至 09 年 11 月份，完成投资 535.14 亿元。其中 2008 年完成全社会固定资产投资 525.24 亿元，比上年增长 14.6%。按产业划分，第一产业投资 4.82亿元，增长 5.3%；第二产业投资 299.48 亿元，增长 25.4%，其中工业投资291.03 亿元，增长 22.8%；第三产业投资 220.93 亿元，增长 2.8%。全年限额以上固定资产投资项目 1683 个，完成投资额 482.65 亿元，增长 14.6%，其中基础设施投资 103.96 亿元，增长 7.3%。非国有投资 385.99 亿元，增长21.6%，占全部限额以上投资的 80.0%，比上年提高 4.6 个百分点。17503 19663 2160405000100001500020000250002006 2007 2008单 位 ： 元20062008年 城 镇 居 民 人 均 可 支 配 收 入407.25 458.34528.7901002003004005006002006 2007 2008单 位 ： 亿 元20062008年 全 社 会 固 定 资 产 投 资 历 年 各 区 县 固 定 资 产 投 资 增 长 速 度020402004 2005 2006 2007 2008单 位 ： %吴 兴 区 全 市 市 区8二、城市规划湖州市城市总体规划（2003-2020）1、城市规划简介城市远景框架以“一城两区”带状组团城市为基础，进一步完善功能布局，改善人居环境，有选择的进行用地拓展，并为居住、工业、公建等预留了一定的发展空间，体现了“有机生长”的规划架构，满足了城市发展需求。 申苏浙皖高速公路南侧主要布局工业发展用地； 现 G318 公路的北侧结合西山漾、西山等生态环境布置生活设施用地，并在其中形成贯穿老城区、毗山、西山漾、织里的融传统与现代、自然与人文为一体的城市公共活动轴线。 湖州中心城区在仁皇山行政、文化、体育中心和老城传统商业中心的基础上，在湖州与织里之间布置融现代商贸、金融服务、旅游休闲设施为一体的新的城市中心区；南浔城区的中心区在现状基础上向西向南适当拓展。92、城市性质：太湖南岸中心城市，省级历史文化名城，长三角工贸、生态旅游城市。3、用地空间结构：形成“一城两区、双心结构”的带形组团式城市，由 13 个城市分区组成。其中湖州中心城区为中心城市的主城区，由 11 个城市分区组成；南浔城区为相对独立的功能区，由 2 个城市分区组成。两城区之间保留开敞的生态绿廊，限制城市沿 G318 公路连片发展。4、人口及用地：现状中心城市人口 51.5 万人，其中湖州中心城区 42.5 万人，南浔城区 9万人，建成区面积 52.9 平方公里。其中湖州中心城区 43.9 平方公里，南浔城区 9.0 平方公里。规划确定人口规模近期 2007 年城市人口 67 万人，其中中心城区 52 万人，南浔城区 15 万人；远期 2020 年城市人口 98 万人，其中湖州中心城区 70 万人，南浔城区 28 万人；用地规模近期 67 平方公里，其中湖州中心城区 51.4 平方公里，南浔城区 15.6 平方公里；远期城市用地 112.7 平方公里，其中湖州中心城区 81.6 平方公里，南浔城区 31.1 平方公里。5、总体布局中心城区近期建设主要是实施“东拓西扩、北进南控、中间完善”的发展战略；10 “北进”就是结合已形成规模的仁皇山新区的建设，开辟太湖新区，从“苕溪时代”迈向“太湖时代”； “西扩”继续完善凤凰西区建设的基础上搞好西南工业区、商住区的配套建设； “南控”保护和控制好南郊风景区的自然环境； “东拓”在搞好湖东分区配套建设的基础上，重点建设吴兴工业片区，并进一步开发建设“西山漾地区”，把西山景区建设成为中心城区与东部新区之间的“绿肺”； “中间完善”完善老城区的基础设施、公用设施和环境设施配套，增强、完善城市功能。附:湖州市吴兴工业区 简介-正在招商中东部新区是吴兴区扩大对外开放、统筹城乡发展和打造先进制造业基地的主要平台，湖州中心城市发展的核心区块，涉及八里店、环渚、织里 3 个乡镇，总面积 183 平方公里，已规划 90 平方公里，其中中心区 46 平方公里、织里片区 32 平方公里、环渚片区 8.3 平方公里、吴兴食品加工园 3.