中原地产成都楼市分析2008年11月-10页

中原地产： 08 年 11 月成都楼市分析 在一系列高强度打折优惠的刺激之下，本月成都楼市的成交量开始走高，加之利好政策频发，对楼市的推动作用显而易见。一、本月房地产相关政策及影响二、本月城市建设及房地产动态1、城市建设四川：力争年内再开工两千个恢复重建项目确保重大项目完成投资一千六百亿元以上千方百计提前完成灾后恢复重建任务把恢复重建对经济的拉动作用充分发挥出来力争在已开工 4580 余个项目基础上，年内再开工 2000 个项目鉴于当前国家实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台扩大内需促进经济平稳较快增长 10 项措施，政策力度、覆盖面、资金量前所未有，我省将进一步加大项目推进力度，争取年内再开工灾后恢复重建项目 2000 个，确保全省重大项目完成投资 1600 亿元以上。 第 1 页 共 10 页 1-10 月，我省已有 307 个重大项目续建和新开工，累计完成投资 1239 亿元，占年度计划的 77.5%。有关方面透露，为对接国家宏观政策变化，重大项目建设将进一步提速- 开工一批。特别争取成兰铁路、成绵乐客运专线、成都双流机场二跑道、乐山机场、亭子口水利枢纽工程、广元至甘肃段高速公路、巴郎山隧道、雀儿山隧道和官地、大岗山、长河坝、泸定 4 个水电站等重大项目尽快获得国家批准，力争年底前开工建设。 准备一批。一是围绕灾后重建准备项目，已列入国家灾后恢复重建总体规划和专项规划的 39 个地区，将抓紧编制完成实施规划，做好项目准备，尽快上报；省上确定的 12 个重灾地区，按省政府批复意见，成熟一个开工一个。二是围绕国家投向准备项目，比如加快建设保障性安居工程、农村民生工程和农村基础设施，铁路、公路和机场等重大基础设施建设，医疗卫生、教育文化等社会事业发展，等等。三是围绕年度投资计划准备项目。 成都：外环将建 4 个大型避灾公园在市政基础设施圈里，成都市将在生态带及其附近区域建立避灾公园系统。其中共建四个大型避灾公园，分别位于东南西北：上府河湿地、北湖公园、“ 五朵金花“ 郊野公园以及江安河生态公园。在外环路内侧 200 米处建设防灾避险通道，并完善配套市政基础设施，包括给排水、电力、燃气等。 绿色产业圈则包含休闲观光、旅游度假、体育运动业、生态农林业及政府公共设施和生态带建设的投入。休闲游憩圈中，建设的健康步道圈可连接生态带内部的各类休闲服务点及各区，配备大型停车场，为广大市民提供免费的健身空间。 外环路生态带除了有生态环保功能外，还有防护缓冲功能-形成城镇之间、城乡之间的缓冲隔离空间，优化城乡空间结构和建设形态，提高城镇发展质量。 所有项目预计明年底完工。 2、行业动态“小产权房“不受法律保护国土资源部副部长鹿心社 13 日表示，“ 小产权房“ 不受法律保护，国家将严禁“ 小产权房“ 进一步发展，并采取行之有效的措施化解“ 小产权房“ 问题。 第 2 页 共 10 页 鹿心社在就“ 贯彻土地利用总体规划纲要，实行最严格土地管理制度“ 接受中国政府网专访时表示，现在社会上对“ 小产权房“ 问题非常关注，包括国土资源部在内的各方面也作过相应的回答。 所谓 “小产权房“ 就是在集体土地上建设的商品房。对于小产权房，这里要讲三句话：第一，小产权房不符合我国现行法律规定，不受法律保护。第二，要采取行之有效的措施，严禁小产权房进一步发展。第三，要深入研究，分类分析，采取针对性措施，化解历史形成的小产权房问题。 全国 70 个城市中近八成二手房价格同比仍上涨 与许多城市新建住宅价格同比下降不同，国家统计局 14 日公布的数据显示，全国 70 个大中城市中有近八成的二手房价格仍比去年同期上涨。 该数据显示，今年 10 月全国 70 个大中城市二手住宅销售价格比去年同期上涨 0.8%，涨幅比 9 月份低 1.8 个百分点，二手住宅同比价格上涨的城市达到 55个。其中，二手房同比涨幅较高的城市有：三亚、宜昌、兰州、太原、银川。 数据还显示，深圳是 15 个二手住宅价格同比下降的城市中降幅最大的，达到了 17.4%。此外，郑州下降 4.4%，温州下降 4.2%，厦门下降 3.7%，重庆下降3.1%。 三、本月土地市场分析1、土地公告及成交概况1.1 本月主城区土地公告情况在 08 年 11 月，主城区土地进行出让公告的数量与 10 月相比增加了 3 宗，共 7 宗，这 7 宗公告地块均属于预公告，分别位于金牛区(1 宗) 和锦江区(6 宗) 。7 宗土地共 731.0889 亩。土地性质均为住宅和商业。 第 3 页 共 10 页 本次预公告的 7 宗土地全部位于三环以内，特别值得关注的是锦江区的几宗土地，所处的地理位置绝佳，分别位于攀成钢片区和领事馆路。中原将密切关注其动向。 1.2 本月郊县土地公告情况分析在 08 年 11 月，郊县土地供应市场共有 13 宗土地进行出让公告，合计面积1491.145 亩，环比 10 月下降了 36.22%。郊县的土地供应以大体量、低价格等特点为主。本月郊区出现了一个住宅用地的放量，住宅用地公告面积达到了 900多亩，占到了郊县总供应的 2/3。 1.3 本月六城区土地成交情况概况第 4 页 共 10 页 本月主城区有 3 宗土地成交，比上月还增加了 1 宗，但成交面积缩水到了76.8239 亩。土地性质均为工业用地。 目前主城区除了高新区外，其他区域已经鲜有土地成交。 1.4 本月郊县土地成交概况 郊县本月有 1 宗土地成交，位于郫县郫筒镇洪石村、菠萝村，总面积 457.9亩，土地性质为住宅兼商业用地，最终被中铁八局集团房地产开发有限公司以起拍价 92 万元/ 亩竞得。 四、本月商品房市场分析1、商品住宅供应分析1.1 近 11 月主城区商品住宅供应概况本月供应商品住宅面积 63.67 万，住宅套数 4452 套，供应套数基本保持在上月的水平，没有出现太大的变化，环比仅下降 8.3%，供应面积则受到了一些大户型项目的影响出现了一定的上升，环比增加了 11.43%。近两个月市场供第 5 页 共 10 页 应端迅速收缩。供应市场仍然受到大环境的影响，面对房地产市场萧条的境况，开发商不敢轻举妄动。 时间进入 12 月以后供应端的情况或许将有所改观。诸多开发商为了抓住年末最后的机会，必将在 12 月加大推盘力度，届时供应端将会在一段时间内较大幅度的攀升。 1.2 本月主城区新增商品住宅供应情况分析第 6 页 共 10 页 本月高新区供应商品房面积 27.77 万，住宅 1387 套，其供应套数和供应面积均居各区域首位；二 三环供应量仍然居高不下，占到了整个供应的 43.27%，为目前市场上的主流供应区域；按方位来划分，由于高新南区本月的强势爆发，城南本月取代了城东成为了供应最多的区域，住宅供应套数 2159 套，商品房面积 35.22 万方。 08 年 11 月城南无疑成为整个楼市的热点，大体量高品质的项目供应层出不穷，从世纪峰景到城南一号，让人们的目光重新聚焦到了该片区。有了这些项目的“ 鼎力支持“ 该片区至少将会在今年之内持续受到高度关注和追捧。 2、商品房成交情况分析2.1 近 11 月主城区商品房成交概况本月商品房成交面积 57.68 万，成交套数 7291 套；环比 08 年 10 月，成交面积上涨了 14.71%，成交套数上升了 11.89%； 在一系列高强度打折优惠的刺激之下，本月成都楼市的成交量开始走高，加之利好政策频发，对楼市的推动作用显而易见。7291 套的成交量为近 7 个月最高。可以看出在年关将至之时，面对楼市的多重优惠，部分消费者被吸引将会选择在节前置业，因此年末的两个月会迎来一个成交的小高潮。预计 12 月开发商将会抓紧本年度最后的机会促销，因此推盘项目数量较多，消费者选择面较宽，成交市场的数据有望在 11 月的基础上更进一步；1 月因为恰逢春节，因此成交量将会出现一个急速的下跌，未来两个月的走势将会呈现出一个倒“V“ 形态。 当然本土楼市短期成交量的增长无法说明楼市整体回暖反转，只能看作是特殊时期的触底反弹。 第 7 页 共 10 页 2.2 本月主城区商品房成交情况本月成华区依然稳健依靠稳定的“ 发挥“ ，以 2024 套、 17.94 万方的成交量排在所有行政区中的第一位。 由于整体的成交数据出现了上涨是因为区域成交量上涨所带动，所以细化到各个区域之上，各个行政区域的成交量也都出现了不同程度的上涨。特别是成华区等热点区域涨幅较大。接下来的 12 月，预计区域的成交量将在 11 月的基础上略有攀升。 五、本月新盘价格分析10 月因为经历房交会后，目前众多项目都在 1011 月期间紧缩供应端，虽然大多数区域仍然在 11 月有新房源推出，但开盘的项目数量较之前明显减少。 本月由于整个区域的供应量都偏少，因此，各个方位的新开盘项目均价并未拉开，城东、城西、城北都仅有一个项目供应，且均价也在 4200-4700 元/ 之间。造成这样各个方位价差不大的原因其一，是因为本月项目数量太少，误差较第 8 页 共 10 页 小。其二，诸如城西这样的区域，价格大幅度的下跌与区内的大盘名盘供应脱节不无关系，仅靠一些中小项目的支撑导致整体价格下降。因此区域之间的差价正在不断的缩小。 11 月基本上每个区域的开盘均价都在下跌。印证了中原之前的预测，价格战将“ 愈演愈烈“ ，房交会的结束远不是这场价格战的终点。 从上图我们可以更直观的对近两个月的新开盘项目价格进行对比。主城区的价格环比下跌了 21.64%。郊县的价格环比下跌了 18.52%。 由于统计样本的原因区域价格的数据可能存在些许误差，但是整个楼市的价格进入下行通道却是不争的事实。预计当时间进入 12 月之后，这样的价格战将达到顶峰。 多层与小高的价格变换不大。高层与超高层因为项目品质以及地理位置的不同，出现了较大的变化。其中高层项目大多数都集中在市区内并且还有位于内环内的项目( 山水琨玉) ，因此无形之中拉高了该类物业形态的整体均价。而超高层第 9 页 共 10 页 项目位于东三环附近，项目的品质与位置都不算太好，因此，环比出现了较大幅度的下降。 六、本月市场小结 土地供应/ 成交情况 在土地公告市场上，本月的土地公告改变了前几个月以大面积的土地供应被较商业和工业用地所占据，而住宅用地的供应很少的情况。以郊县为例，本月郊县土地供应市场共有 13 宗土地进行出让公告，合计面积 2190.5869 亩，住宅用地公告面积创纪录的达到了 900 多亩，占到了郊县总供应的 2/3。主城区方面也出现了 277 亩的大宗住宅用地供应，可以说本月住宅用地出现了一个集中的放量。从土地成交来看，主城区方面受到冷落成交面积大幅度缩水，仅有 3 宗地块共 76.8239 亩土地成交，土地性质均为工业用地。郊县方面也仅有 1 宗土地成交。 商品房供应市场本月供应商品住宅面积 63.67 万，住宅套数 4452 套，本月的供应套数保持在上月的水平，没有出现太大的变化，环比下降了 8.3%，供应面积环比增加了 11.43%。，在经历房交会市区供应量井喷之后，近两个月市场供应端开始收缩。 “长期性的缩量，间歇性的放量“ 预计市场将在 12 月迎来有一次放量的高峰。其中许多名盘大盘集中在城南区域，在接下来的一段时间内，城南凭借一系列项目的推售将高调回归主流市场，中原将密切关注区域内的变化。 商品房成交市场本月商品房成交面积 57.68 万，成交套数 7291 套；环比 08 年 10 月，成交面