策源-2008年上海市新桥老镇海派青年城项目定价报告-17DOCVIP

。新桥老镇海派青年城项目定价报告。一、新桥板块概述地理位置-新桥镇，地处上海市西南郊，位于松江区东北部，东与闵行区莘庄镇相通，西与洞泾镇、松江工业区毗连，南与车墩镇接壤，北与九亭镇为邻，总面积 35.5 平方公里。交通出行-距离虹桥机场约 18 公里，徐家汇 21 公里，离轨道交通一号线莘庄站约 9 公里，轨道交通五号线颛桥站 8 公里。另外，沪杭高速公路的第一个进出口设在新桥镇境内。居住环境-新桥镇房产区，即新闵综合园区，规划面积 12 平方公里，已引进房产商 20 家，开发面积 8000 多亩，建成花园别墅和公寓房 8018 幢共163.505 万平方米，已经成为上海最大的经济别墅群。二、整体板块认知目前松江区域内主要板块有:佘山板块,泗泾洞泾板块,九亭板块,松江新城板块,新桥板块.几大板块中，佘山板块和泗泾洞泾板块都以中高档别墅产品为主，板块个案均价跳脱整个松江区域均价范围。而剩下的三个板块中，新桥板块主要以经济型别墅为主，九亭和松江新城板块主要以公寓类住宅为主，板块内的产品参差不齐。上海紫园独栋 51000 元/万科白马花园多层 13000 元/三湘四季花城高层 9000 元/保利十二橡树独栋 25000 元/贝尚湾高层 12500 元/。三、同区域竞争板块对比我们来和松江另 2 个板块进行对比，我们就以公寓类产品在新桥、九亭、松江新城板块的利机点来讨论。松江新城首得益于上海一城九镇的开发，是松江整个规划最完整，规模最大的板块，并且轨道交通 9 号线终点站就设在松江新城核心区内，虽然地理位置更远离市区，但拥有大量的常驻人口，外来人口，并且大手笔的规划和新政中心、大学城的号召力吸引了不少市区客。九亭板块最初也是得益于轨道交通 9 号线的规划，再加上离市区一路之隔，交通的便捷性和自身整体的规划更是使得九亭的绝大多数客户都来自于市区，并且目前已经是上海最热门的楼市区域之一。新桥板块作为莘闵别墅区的延伸，大力发展别墅项目，在松江各个板块中属于较为低调，而交通往往依赖于客户自身的自备车，初期轨道交通盲点的弱势并没有很明显的体现出来，而随着目前新桥板块内部分公寓类住宅的开发，交通不便捷的问题凸显出来，所以新桥板块和松江新城、九亭两个板块还是具有很大的差异性。轨道交通盲点新桥。九亭板块楼市图 松江新城板块楼市图。四、板块内部竞争市场同样属于新桥板块，新桥老镇房地产的开发和新桥别墅区房地产开发的力度可谓是天壤之别，新桥别墅区在售的个案为 10 余个，而新桥老镇上目前正在销售的个案只有 2 个，虽然两个地方距离不是非常远，但是无论从产品、价格、客源客层都有较大不同。九新公路新南街新北街中心街新镇街新中街 镇东路热点盲点。五、竞争市场分析在售楼盘情况一览表楼盘名称 荣盛阳光苑 新乐名苑开盘日期 2008.1.26 2008.2.9开发商 万宇集团 上海允申置业有限公司总建筑面积 8 万 6.9 万容积率 2.96 2.1绿化率 45% 30%产品类型 17 层高层 17 层高层价格（元/） 62007100均价 6600 5200-6700均价 6100房型（）1R：62642R：86933R：1051R：50602R：701003R：120130去化情况 本次开盘 250 套住宅，成交 87套，去化率 34.8。 本次推出住宅 270 套，成交140 套，去化率 52。新乐名苑荣盛阳光苑本案。如上表所示，项目周边竞争市场内：未有众多知名品牌开发商进驻。板块内只有万宇集团、上海允申置业有限公司等不知名开发商。以中小型规模楼盘居多，未有 20-30 万的大型社区出现。产品类型单一，目前在售的两个个案均以 17 层高层的产品出现，产品面积都遵循乐 7090 政策，小户型居多。价格处于松江区域乃至新桥板块盆地状态，但由于区位较偏，而且交通处于盲点，所以和其他板块相比并不具有十分明显的竞争优势目前在售公寓房均价在 6100-6600 元/，主力总价在 3760 万/套，符合市场价格定位。其中两个紧邻的在售公寓房的价格有所差距，主要是地理位置和产品力不同所造成。以经济型产品为主导。板块市场主流产品以经济型为主，公寓产品以一房和两房为主力供应。目前公寓房市场销售情况良好，2 个个案都在今年 1 月底 2 月初开盘，在市场观望的情况下和传统销售淡季的影响下，目前在售的两个个案表现出35和 50的去化速度。以周边地区居民购买为主，外区客户比例极少。目前新桥镇本地人口 2.4 万人，外来常驻人口 12 万人，外来常驻人口是目前主力的客源客层，由此可见该区域客源较为单一。楼盘接待处没有体现出专业的销售水平，在售个案都没有设置外接待处，导致不能扩大周边邻近区域和市区的影响力。六、板块公寓市场情况分析内容 2004-07-12 月 2005-01-06 月 2005-07-12 月 2006-01-06 月 2006-07-12 月 2007-01-06 月 2007-07-12 月 2008-01-至今供应面积(平方米) 53156.00 42306.00 207823.94 112519.68 64206.63 2299.22 106966.84 19172.43成交面积(平方米) 163205.15 46248.00 49911.84 129225.28 122017.60 78890.98 95252.18 3728.59成交均价(元/平方米)5623 5171 4848 4910 5082 5571 8096 82451）市场供需情况分析通过从 04 年下半年开始对新桥板块公寓住宅的统计，到目前新桥板块总共的供应量为 608449 平方米，成交面积为 688477 平方米，市场几年内在公寓房的供求比上为 1：1.13，市场上呈现出轻微的供不应求状态。2）板块抗政策风险能力分析我们通过数据表可以看出，在 05 年 3-6 月调控最严重的时期，新桥板块没有出现成交量大幅下滑的趋势，1-6 月成交保持供求比平衡，后面 7-12 月市场又出现了供不应求的状态，供求关系比达到 1:2.5。而在 06 年 6 月市场上出现政策调控的时候，新桥板块公寓类市场的行情却又大大出乎了意料，供求比仍然能达到 1：2，这说明新桥板块公寓类项目产品一直是自住客源客层在支撑，板块内投资型购置物业情况较少，所以新桥板块公寓类产品抗风险打击能力较强。3）价格走势情况分析新桥板块的价格从 04 年 7 月到目前，只在 05 年 16 月的时候出现过 8.7%的回调，这个可能是跟当时整个上海楼市板块价格虚高，再加上政策面的打压纷纷回调所影响。其余时间段内新桥板块公寓类住宅还是保持不规则的上涨，而07 年下半年新桥板块公寓类市场涨幅是近几年内最大的，达到 45，这个也是由于 07 年整体上海房地产市场价格走高所致。七、项目立地分析地块位置本项目位于新桥老镇镇中心偏北。项目四至范围：南临洪家河，北抵新建小区道路，东面原有住宅区相邻，西靠中心路，目前地块现状处于施工期。地块周边环境从目前整个项目周边情况来看，项目处于新桥镇镇中心商业地带，沿西边中心路往南走 2 分钟就可到新桥镇闹市区，项目西面北面均为农民别墅，整个小区只有西面靠马路，小区南面的洪家河水质情况不是非常理想，有异味产生