万科房地产全方位财务培训

Financial t Training in Real Estate房地产全方位财务培训Copyright 2008 战略投资分析内部资料，请勿外泄Financial training for non-financial professionals 非财务人员的财务培训Preface Why financial analysis 为什么需要财务分析1. Anatomy of financial statement 财务报表的构成2. Financial Ratios 财务比率分析3. Why financial models 财务分析模型的作用5. Analysis of cash flow 现金流分析6. Applications 应用实践2议程Financial training for non-financial professionals 非财务人员的财务培训Preface Why financial analysis 为什么需要财务分析1. Anatomy of financial statement 财务报表的构成2. Financial Ratios 财务比率分析3. Why financial models 财务分析模型的作用5. Analysis of cash flow 现金流分析6. Applications 应用实践3议程4价值驱动因素 毛利率 市场份额 发展速度 细分市场的选择 资本运营的效率财务指标 内在价值 资本市场的表现举例 投资回报率 销售收入 利润 经济利润 折现现金流价值 期权的价值 股东回报（股利，股票回购） 市值增加（资本利得）非上市公司 上市公司管理层责任是改进价值动因，提升公司的内在价值及市值5发现现有业务关键价值驱动因素的过程第一阶段跨部门的研讨会就价值树的内部讨论访谈 / 访问确定企业的价值树第二阶段 第三阶段财务及市场模型的量化研究15 - 20个主要价值驱动因素可操作性评估深入分析初步筛选3 - 5 个主要价值驱动因素运营规划实施方案业绩指标量化检验及敏感性分析 轻重缓急、优先排序8对于房地产行业来说，适时以适当的价格获取资源的能力和财务杠杆的运用是关键6 . 48 . 31 3 . 73 4 . 06 3 . 0在市场狂热、土地紧张时扩张在整个周期中均匀地通过适当规划扩大住房供给能力在经济周期低谷，剩余土地富裕时扩张，获得资源后扩张在周期低谷时通过并购、合作来增加住房供给能力利用财务杠杆来购买低廉资源，扩大供给在合适的时机通过财务杠杆来并购、剥离适当资产 87.4房地产行业举例投资回报率 百分比Source: McKinsey Quarterly, Global Institute, Goldman Sachs equity research改进价值动因，关键是对各种投资回报之间有清晰的认识，而没有财务分析的基础知识，不可能深入把握价值动因Financial training for non-financial professionals 非财务人员的财务培训Preface Why financial analysis 为什么需要财务分析1. Anatomy of financial statement 财务报表的构成2. Financial Ratios 财务比率分析3. Why financial models 财务分析模型的作用5. Analysis of cash flow 现金流分析6. Applications 应用实践9议程2006年，河南少林寺的方丈释永信准备上市筹资，方丈找了一家投资银行为其筹备上市事宜，投资银行家问：“我要先看看少林寺的财务报表”，老板答：“什么是财务报表，少林寺是有个记账的和尚，但是没有报表”。投资银行家摇摇头，“没有财务报表，是不能上市的，也没人会投钱给你的”。如果是你，你会把真金白银投资到少林寺吗？为什么需要财务报表？想一想，有一天，你一个远房亲戚来找你，要你拿钱投资一个在非洲的公司，你只是听说这家公司是卖虎皮的，生意还不错，但是到底如何就不知道，你会这样就给钱吗？要是这是个骗子公司怎么办？为了判断公司的业务情况，在投资前，我们需要公司的财务报表，我们要了解这个公司是做什么的，靠什么赚钱，有多少资产，等等。10为什么要有财务报表11财务报表的构成资产负债表功能提供企业在某一特定时点所拥有的全部资产、负债和所有者权益（自有资本）的存量及其结构关系资产 =负债股 +东权益作用有助于管理者了解某一时点上各类资产和负债的规模、结构及其数量对应关系，明确个人和企业受托责任及义务，作出基于优化结构、降低风险和提高运营效率的判断和决策损益表 /利润表功能提供企业在某一特定期间内所实现的利润或发生亏损数量关系当期损益 -当期成本 当期费用 税收作用有助于管理者了解本期取得的收入和发生的产品成本、各项期间费用及税金（不含增值税），了解盈利总水平和各项利润来源及其结构，把握经营策略现金流量表功能提供企业在某一特定期间内有关现金及现金等价物的流入和流出的信息关系现金流入量 -现金流出量 =当期现金持有量的变动作用有助于管理者了解净收益质量、取得和运用现金的能力、支付债务本息和股利的能力和预测未来现金流量利润表的底线是净收益。公司长期的营运靠持续的盈利，短期靠现金流。没有持续盈利的公司无法保持长期竞争力，因为缺乏现金流入（坐吃山空）。而缺乏短期现金流的公司即使盈利，因为无法维持营运资本，支付债务，也可能导致破产。12财务报表的构成 资产负